PDF elaborado pela Datajuris
Processo nº 1377/2006 Acórdão de: 20-05-2010
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I.
Relatório.
AA intentou, no Tribunal Cível da Comarca ..., acção ordinária contra BB – Investimento Imobiliário, S. A., pedindo a sua condenação no pagamento de 290.171,70 €, correspondente ao dobro do sinal prestado, relativamente ao contrato-promessa de compra e venda, por esta incumprido, o que motivou a sua resolução.
A R. contestou, impugnando o alegado incumprimento definitivo, e em consonância, pediu a sua absolvição.
O A. replicou.
Seguiu, depois, o processo a sua normal tramitação até julgamento e, findo este, foi proferida sentença a julgar a acção improcedente.
Inconformado, o A. apelou, com êxito, para o Tribunal da Relação ...
É, agora, a vez de a R. mostrar o seu inconformismo, pedindo revista do acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, a coberto da seguinte síntese conclusiva:
– A R., ora Recorrente, recorre da decisão do Tribunal da Relação que revogou a decisão de absolvição da R..
– Considerou o Tribunal da Relação que houve incumprimento definitivo, por parte da R., da obrigação de celebrar o contrato prometido, assistindo, assim, ao A. o direito de resolver o contrato-promessa.
– Para chegar a esta conclusão, o Tribunal recorrido fez uma interpretação da cláusula sexta, nº 5 e nº 6, do contrato-promessa, segundo a qual assiste ao promitente-comprador o direito de resolver o contrato, sem necessidade de prévia interpelação admonitória da contraparte, no caso de não ter sido celebrado o contrato prometido dentro do prazo estipulado, que considera ser um prazo essencial.
– Ou seja, não exige a necessidade de interpelação admonitória, por parte do A., para que se considere verificado o incumprimento definitivo da R..
– Este entendimento não é correcto, uma vez que o A. sempre teria que interpelar a R., nos termos do artigo 808º, nº 1, do Código Civil, para verificação de incumprimento definitivo.
– Contudo, o referido Tribunal, no acórdão recorrido, interpretou o prazo estabelecido na cláusula 6ª, nº 6, do contrato-promessa como sendo um prazo absoluto e limite, cujo decurso conferiria ao A. o direito de resolver o contrato-promessa, sem necessidade de qualquer interpelação para o cumprimento.
– Da letra do contrato não existe qualquer elemento susceptível de sustentar tal interpretação, no sentido de que as partes pretenderam derrogar o regime legal, pelo que o Tribunal recorrido violou o disposto no artigo 236°, do Código Civil.
– Deste modo, uma vez que o A. não interpelou a R., em qualquer momento, para marcar a escritura, concluímos que não podia o A. resolver o contrato-promessa.
– Acresce que, é pressuposto da verificação de incumprimento definitivo para efeitos de aplicação da cláusula 6ª, que tal facto resulte de causa exclusivamente imputável à R..
– Ora, como já foi mencionado, a não celebração da escritura pública de compra e venda resultou de factos imputáveis a terceiros, in casu, à Câmara Municipal ... e aos empreiteiros.
– Ora, o Tribunal da Relação defendeu que é exclusivamente imputável à R. o alegado incumprimento do contrato-promessa, procedendo a uma interpretação do artigo 800° do Código Civil que permite a aplicação desta norma à relação entre o R. e o empreiteiro encarregue da construção da moradia prometida vender, fazendo com que a R. seja responsabilizada pelas condutas do empreiteiro.
– Tal entendimento não pode merecer a nossa concordância.
– Desde logo, não se pode considerar que o empreiteiro seja um auxiliar da R. no cumprimento da sua prestação no âmbito do contrato-promessa de compra e venda.
– O alegado auxiliar deve ser utilizado para o cumprimento da prestação do devedor no âmbito da sua relação obrigacional com o credor.
– Ora, no contrato-promessa as prestações que dele decorrem são a emissão de declarações negociais abstractamente idóneas para a celebração do negócio prometido.
– Pelo que, só se poderá considerar, neste âmbito, como auxiliar, um terceiro à relação contratual que o credor utilize para exteriorizar a sua declaração negocial.
– Porém, o empreiteiro A..B.../PoliAF, S. A. não foi utilizado para tal, mas apenas para a construção da moradia em causa.
– No contrato-promessa a construção do objecto da promessa não constitui a prestação principal, mas apenas uma condição objectiva para a sua realização.
– Assim, é de afastar a responsabilidade da R. pelos actos do empreiteiro e da Câmara Municipal ..., pois nem um nem outro se enquadram na noção de auxiliar a que faz referência o artigo 800°, nº 1, do Código Civil.
– Assim, excluindo-se a responsabilidade da R. pelos actos dos empreiteiros e uma vez que foram os atrasos por parte da Câmara Municipal ... e dos empreiteiros que estiveram na origem da não celebração da escritura pública do contrato-promessa, e tendo tais factos sido alegados pela R., em sede própria, conclui-se, contrariamente ao que foi entendido pelo Tribunal da Relação, que a R. ilidiu a presunção prevista no artigo 799° do Código Civil.
– Assim, a resolução do contrato-promessa, operada pelo A., não é legalmente admissível, nem nos termos gerais, nem nos termos previstos nas cláusulas do contrato-promessa.
– Por fim, o referido Tribunal defendeu não existir motivo legal para se proceder, no caso em apreço, à redução equitativa do sinal em dobro.
– Como já foi supra exposto, o atraso no cumprimento da prestação por parte da R. ficou a dever-se a causas não a si imputáveis, antes resultando dos problemas com os empreiteiros, dos atrasos na emissão das licenças e nos problemas registais.
– Assim, a existir culpa da R. na não celebração da escritura pública terá de ser leve, pois R. tentou sempre que a empresa construtora cumprisse com as suas obrigações contratuais e que a Câmara Municipal ... emitisse atempadamente a licença de utilização.
– Pelo que, caso, incorrectamente, se considere que a R., ora Recorrente, incumpriu definitivamente o contrato-promessa de compra e venda, no que não se concede e só por dever de patrocínio se equaciona, deve o montante do sinal ser reduzido equitativamente.
– Segue-se aqui, analogicamente, o regime da redução equitativa da cláusula penal, constante do artigo 812°, nº 1, do Código Civil.
Em defesa da manutenção do aresto censurado, respondeu o A./Recorrido.
II.
As instâncias deram como provados os seguintes factos:
1 – Em 18 de Outubro de 2001, a R., na qualidade de promitente-vendedora, e CC, na qualidade de promitente-comprador, celebraram o contrato-promessa de compra e venda de fls. 77 a 85, do qual constam, além do mais, as seguintes cláusulas:
“1.ª – A promitente-vendedora é dona e legítima possuidora do lote de terreno para construção de uma moradia, designada por “Lote ...-..”, com a área de 487,30 m2, sito na ..., que integra o processo de loteamento nº ..., aprovado pela Câmara Municipal ..., correspondente ao empreendimento turístico denominado “P...”.
2.ª – Pelo presente contrato a promitente-vendedora promete vender ao promitente- comprador e este promete comprar, pelo preço total de 48.478.500$00 (…), a que corresponde o preço de € 241 809,74 (…), livres de ónus, hipotecas ou quaisquer outros encargos e totalmente acabada, o lote com a moradia correspondente ao projecto do tipo J2, conforme planta anexa (Anexo I ao presente contrato), com os acabamentos e equipamentos constantes do Anexo II ao presente contrato, anexos estes que serão rubricados e farão parte integrante do presente contrato. (…).
4.ª – A escritura pública de compra e venda será celebrada em dia, hora e Cartório Notarial a designar pela promitente-vendedora, até ao termo do prazo de 30 (trinta) meses após a assinatura do presente contrato-promessa de compra e venda, obrigando-se esta a avisar o promitente-comprador, por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de oito dias da data marcada.
5.ª – Caso a escritura pública de compra e venda, objecto do presente contrato, não seja outorgada no prazo previsto neste contrato, terá o promitente-comprador a faculdade de interpelar a promitente-vendedora, para proceder à marcação da respectiva escritura e, caso tal não seja efectuado no prazo de 180 (…) dias, poderá então resolver este contrato, devendo então a promitente-vendedora devolver-lhe as quantias recebidas ao abrigo do mesmo, a título de sinal e princípio de pagamento, acrescidas de juros calculados à taxa euribor a 6 meses, mais 2 p.p. (dois pontos percentuais), pelo período compreendido entre a (s) data(s) da(s) suas respectivas entregas e a data da sua efectiva restituição.
6.ª (…) 5. O incumprimento definitivo pela promitente-vendedora, traduzido na não tradição de pleno direito da fracção ora prometida comprar e vender a favor do promitente- comprador, confere a este último o direito de resolver o presente contrato e exigir da
promitente-vendedora a restituição em dobro de todas as importâncias entregues ao abrigo do mesmo, nomeadamente às a título de sinal e sucessivos reforços de sinal.
6. Considera-se incumprimento para o efeito do número anterior, a não realização da escritura pública de compra e venda, por causa imputável exclusivamente à promitente- vendedora, no prazo de 45 (…) meses a contar da data da assinatura do presente contrato- promessa de compra e venda (…)”.
2 – Em 21 de Novembro de 2002, a R., na qualidade de promitente-vendedora, CC, casado com DD, na qualidade de cedente, e o A., na qualidade de cessionário, celebraram o contrato de cessão de posição contratual em contrato-promessa de compra e venda, junto a fls. 74 a 76, do qual constam, entre outras, as seguintes cláusulas:
“ (…) 2.ª Pelo presente contrato e pelo preço de € 60 452,43 (…), que recebe e dá quitação, o cedente cede ao cessionário a sua posição contratual, nos direitos e obrigações, emergentes do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre a primeira outorgante e o cedente, em 18/10/2001.
3.ª 1. Em virtude da presente cessão, transmitem-se para o cessionário todos os direitos e obrigações até esta data pertencentes ao cedente, o qual, no entanto, se mantém solidariamente responsável com o cessionário até ao efectivo e integral cumprimento do acima referido contrato-promessa de compra e venda.
2. O cessionário aceita expressamente a presente cessão (…).
4.ª A primeira outorgante declara desde já que aceita também a presente cessão (…)”.
3 – EE subscreveu a carta registada com aviso de recepção, datada de 31 de Janeiro de 2006, de fls. 27, que foi enviada à R., que a recebeu, e da qual consta, além do mais, o seguinte: “Assunto: Empreendimento Turístico “P...” – ...-.., moradia tipo J2. (…).
Diante da ausência de acordo quanto à adopção de uma solução alternativa à resolução do contrato – promessa de compra e venda do imóvel referido (…), venho, em nome e representação do meu cliente, Sr. AA, comunicar, nos termos e para os efeitos dos n.º s 5 e 6 da cláusula 6.ª do referido contrato, a perda definitiva do interesse na celebração do contrato prometido e exigir a restituição em dobro, no prazo de 48 horas, de todas as importâncias pagas a título de sinal e reforços, considerando-se resolvido, para todos os efeitos, o contrato-promessa. (…)”.
4 – A 18 de Abril de 2006, o A. assinou o documento de fls. 60, do qual consta, além do mais, “que, pelo presente, nos termos e para os efeitos previstos nos nºs 1 e 2, do artigo 268º do Código Civil, ratifica, em todos os seus termos, o acto de resolução de referido contrato-promessa praticado por Dr. EE”.
5 – A R. não notificou o A., até à presente data, para a celebração do contrato de compra e venda prometido.
6 – O A. pagou, a título de sinal e sucessivos reforços, a quantia de € 145.085,85.
7 – As assinaturas apostas no documento de fls. 90 e 91, onde consta o nome de CC e DD, foram feitas pelos próprios punhos de CC e de DD.
8 – A assinatura aposta no mesmo documento, onde consta o nome de AA, foi feita pelo próprio punho do A..
III.
Quid iuris?
Facilmente se retira da leitura das conclusões apresentadas que a Recorrente não aceita a ideia de ter incumprido definitivamente o contrato-promessa: defende, por um lado, que o prazo de 45 meses, nele estabelecido, não é um prazo absolutamente fixo, e, por outro, que, para tanto, necessário seria que a causa lhe fosse, em exclusivo, imputável.
De qualquer forma, numa atitude de cautela, prevendo não lograr vencimento a tese apresentada, pugna pela redução do sinal, por aplicação analógica do estatuído no artigo 812º do Código Civil, no que tange à redução equitativa da cláusula penal.
Que dizer desta argumentação?
Comecemos pelo incumprimento.
Será que, no caso, se pode considerar, tal como o fez a Relação de Lisboa, o prazo de 45 meses, previsto na cláusula 6ª, como um prazo absolutamente fixo, a pontos de dispensar, por completo, a chamada interpelação admonitória?
A resposta, a nosso ver, não pode deixar de ser positiva.
Com efeito, em perfeita liberdade (artigo 405º, nº 1, do Código Civil), as Partes estabeleceram, na cláusula 6ª do contrato ajuizado, que “considera-se incumprimento, para efeito do número anterior, a não realização da escritura pública de compra e venda, por causa exclusivamente imputável à promitente-vendedora, no prazo de 45 (…) meses a contar da data da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda (…)”.
Flui, com toda a clareza, da matéria de facto dada como provada, que o dito prazo de 45 meses não foi respeitado pela R./Recorrente, o que constitui “incumprimento” tal como as
Partes, livremente, o estipularam.
Desta forma, perante o ultrapassar do prazo, absolutamente fixo, que, como dito, as Partes, de livre vontade, houveram por bem fixar, atribuindo expressamente ao seu desrespeito o significado de incumprimento, caídos estamos perante uma situação de resolução perfeitamente enquadrada na previsão do artigo 801º do Código Civil.
Isto significa que, perante o incumprimento definitivo, tal-qualmente as Partes o definiram no próprio clausulado, desnecessário se torna(va) qualquer interpelação admonitória, da Parte fiel à incumpridora, no sentido de cumprir, num prazo razoável, sob pena de resolução do contrato.
Em boa verdade, a concretizar-se tal interpelação, traduzir-se-ia num acto puramente inútil.
Este o sentido que, ainda recentemente, esta mesma Conferência, acolheu na interpretação de cláusula idêntica, aposta num outro contrato-promessa celebrado pela aqui Recorrente (acórdão de 09 de Fevereiro de 2010, proferido no processo nº 2265/06.5TVSLB.L1.S1), cujo sumário, publicado na página do Supremo Tribunal de Justiça, reza assim:
“I – O prazo de 45 meses aposto num contrato-promessa de compra e venda como sendo o prazo limite para o promitente-vendedor outorgar a escritura pública de compra e venda, sob pena de incumprimento, não pode deixar de ser considerado como sendo um prazo absolutamente fixo. Estamos, pois, perante um «prazo fatal», cuja inobservância gera impossibilidade definitiva de cumprimento e a consequente resolução.
II – Como assim, o ultrapassar desse prazo coloca o promitente-vendedor, automaticamente, numa situação de incumprimento, dando azo à resolução por parte do promitente-comprador, sem necessidade de, previamente, haver interpelação admonitória.
III – A regra da interpelação admonitória só vale, para efeitos constitutivos do direito de resolução contratual, caso o prazo peremptório para o cumprimento não tenha sido fixado no momento constitutivo da obrigação.
IV – Nesta conformidade, ultrapassado o prazo limite que ambas as Partes, livremente, fixaram para o cumprimento, e em relação ao qual configuraram o seu desrespeito como causa de incumprimento, tem o obrigado fiel direito a declarar a resolução do contrato firmado, com todas as consequências daí advindas, nomeadamente, no caso, a de perceber o sinal em dobro”.
Batalha, contudo, a Recorrente na defesa de que só se poderia falar, com propriedade, em incumprimento, atento o teor da mencionada cláusula 6ª, se se tivesse provado que a causa do mesmo lhe era imputável, em exclusivo, o que não aconteceu já que os atrasos se verificaram por causa do empreiteiro e da Câmara Municipal.
Sem razão, porém.
É um facto que, de acordo com a previsão da aludida cláusula 6ª, o incumprimento, para se verificar, obrigava, por um lado, à confirmação do desrespeito do prazo de 45 meses, por parte da promitente-vendedora, e, por outro, que o mesmo fosse exclusivamente imputável a esta.
Olvida, no entanto, a R./Recorrente o preceituado no artigo 799º, nº 1, do Código Civil, que estabelece, para a responsabilidade contratual, um presunção de culpa do devedor, no caso de incumprimento.
Assim sendo, como, na realidade, é, cumpria-lhe ilidir tal presunção, alegando, para tanto, a factualidade necessária para, em sede própria, a provar, a fim de se exonerar de qualquer responsabilidade para com o A./Recorrido.
Ora, em relação a este ponto concreto, o que resulta da matéria de facto dada como provada?
Nada, absolutamente nada, ficou provado que, eventualmente, pudesse ser considerado como factor de exclusão, total ou parcial, da culpa da R./Recorrente no incumprimento do contrato-promessa que, oportunamente, outorgou com o cedente da posição que veio a ser tomada pelo A., por obra e graça do contrato de cessão da posição contratual, referido no ponto nº 2 dos factos provados.
Deste jeito, a única conclusão a tirar, assente que está que o prazo-limite de 45 meses foi ultrapassado, é que houve, efectivamente, incumprimento definitivo, por parte da R./Recorrente, a legitimar, plenamente, a resolução do contrato-promessa firmado.
Inteiramente justificado, portanto, o pedido de condenação desta no pagamento do dobro do sinal, em conformidade com o que está estatuído no artigo 442º, nº 2, do Código Civil.
Resta dizer, algo (pouco) sobre a pretensão de redução do sinal, à imagem e semelhança do que pode acontecer com a cláusula penal.
O mesmo é dizer se o regime consagrado no artigo 812º do Código Civil é aplicável ao sinal.
Questão controversa que, como sabido, tem arautos a favor (António Pinto Monteiro, Cláusula Penal e Indemnização, páginas 195 a 224) e contra (João de Matos Antunes Varela, Das Obrigações em geral, Vol. I, 8ª edição, página 371, R.L.J., Ano 119º, páginas
346 a 348, em anotação ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 01 de Fevereiro de 1983, João Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, páginas 303 a 309), a par de outros que parecem suscitar reservas (José Carlos Brandão Proença, Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, páginas 128 a 137, aponta para a possibilidade de redução de montantes exorbitantes, sob pena de a retractação deixar de funcionar na prática; Ana Prata, por sua vez, ciente de que o principal fundamento para a aplicabilidade do instituto da redução judicial da pena convencional ao sinal é a afinidade funcional de ambos, afasta tal posição quando o sinal for penitencial, in O Contrato- Promessa e o seu Regime Civil, página 794, nota 1845).
A este respeito, cumpre dizer que não só não formulou a R./Recorrente qualquer pedido, na fase própria, que é a dos articulados, como, mesmo que o tivesse feito, estaríamos, irremediavelmente, impedidos de fazer qualquer juízo valorativo, atenta a falta total de factos que o permitissem.
Na verdade, só na contra-minuta de alegação da apelação é que a R. se lembrou de, prevendo a hipótese de sucesso do recurso, por banda do apelante, de peticionar a redução equitativa do sinal.
Não o tendo feito nas condições temporais indicadas, perdeu, definitivamente, o direito de peticionar o que quer que fosse, concretamente a redução do sinal, por analogia com o estatuído no artigo 812º, do Código Civil para a cláusula penal.
Significa isto que a invocação de tal pedido nunca poderia ter sido acolhida, já que o artigo 684º-A, do Código de Processo Civil, prevendo a possibilidade de ampliação do âmbito do recurso a requerimento da parte recorrida, não contempla esta situação.
Tudo isto a converter a questão levantada, no recurso de apelação, em “questão nova” que, como tal, atenta a natureza dos recursos consagrada no nosso ordenamento (artigo 676º, nº 1, do Código de Processo Civil: “As decisões judiciais podem ser impugnadas por meio de recurso”, o que vale por dizer que os recursos tem por finalidade última a apreciação das decisões dos tribunais inferiores e nunca a decisão de questões colocadas ex novo), automaticamente, a deveria ter afastado de qualquer consideração, por parte da Relação.
E “questão nova” na justa medida em que, admitindo que o regime do artigo 812º do Código Civil é aplicável ao sinal (problema que teria de ser devidamente ponderado), sempre teria o mesmo de ter sido objecto de pedido concreto por parte da R./Recorrente, na justa medida em que, como sabido, a operação de redução não opera ex officio (Pinto Monteiro, obra citada, página 734, João Calvão da Silva, obra citada, página 275, nota 501, in fine).
Eis, pois, como se nos antolha perfeitamente falida a tese que a R./Recorrente nos apresentou. O mesmo é dizer que as críticas dirigidas ao acórdão recorrido não fazem, a nossos olhos, qualquer sentido.
IV.
Decisão:
Nega-se a revista e coloca-se o pagamento das custas devidas a cargo da R./Recorrente, aqui e nas instâncias.
S.T.J., aos 20 de Maio de 2010
Urbano Dias (Relator) Paulo Sá
Mário Cruz
