Estudo de caso: análise comparativa para viabilidade econômica entre terrenos

UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA MUHAMMAD SAID TAYFOUR

ESTUDO DE CASO: ANÁLISE COMPARATIVA PARA VIABILIDADE ECONÔMICA ENTRE TERRENOS

Palhoça 2018

MUHAMMAD SAID TAYFOUR

ESTUDO DE CASO: ANÁLISE COMPARATIVA PARA VIABILIDADE ECONÔMICA ENTRE TERRENOS

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Curso de Engenharia Civil da Universidade do Sul de Santa Catarina como requisito parcial à obtenção do título de Engenheiro Civil.

Orientador: Prof. Antônio Victorino Avila, MSc.

Palhoça 2018

AGRADECIMENTOS

A Deus pela força e superação ao longo desta caminhada.

À minha mãe que sempre esteve presente nos momentos em que precisei, me dando força e incentivo para nunca desistir dos meus sonhos.

À minha querida irmã, que mesmo na distância que nos separa, sempre esteve ao meu lado me escutando.

Ao meu pai, que me ensinou a ser forte.

Ao meu irmão, que sempre teve paciência nos momentos difíceis.

Aos meus Avós, por serem tão guerreiros, batalhadores e otimistas sempre.

Parabenizo e agradeço a todos os professores e a UNISUL, por todo apoio oferecido e ensinamento compartilhado durante esta caminhada.

Em especial para meu professor orientador Eng. Antônio Victorino Ávila, um homem guerreiro que não mediu esforços para ensinar e transmitir o conhecimento que carrega para a elaboração deste trabalho e para a caminhada da vida.

E a todos que direta e indiretamente fizeram parte da minha formação, o meu muito obrigado!

“Coragem não implica somente em erguer-se e falar a verdade sem medo. Ela também implica em sentar-se e ouvir sem arrogância outra pessoa falar a verdade”.

RESUMO

Este estudo de Caso tem como objetivo fazer uma Análise Comparativa de Viabilidade Econômica entre terrenos devido aos altos investimentos a serem feitos na área da Construção Civil, mesmo considerando edificações de pequeno porte. O investidor por sua vez não pode correr o risco de investir em um loteamento sem antes fazer uma análise de viabilidade, o objetivo desse presente estudo de caso é maximizar os investimentos e ter uma prévia do retorno financeiro ao adquirir um determinado terreno. Este presente trabalho se destina a expor os diferentes fatores envolvidos que compõem a precificação da unidade de terreno a ser estudada. Mas a decisão final será sempre do investidor, após a análise e exposição dos fatores aqui discutidos. Para tanto, considerando a parametrização dos custos inerentes à implantação de um empreendimento, tomando como referência o mercado da construção civil local, também não se pode desprezar os elementos que impactam a composição do custo total do investimento: como localização, no caso em análise, município da Palhoça - SC, taxas e impostos incidentes sobre o imóvel, entre outros descritos no desenvolvimento do trabalho. A análise foi feita com base no fluxo de caixa do empreendimento, elaborado a partir de estimativas de custos e receitas. Foram utilizados os indicadores VPL (Valor Presente Líquido), TIR (Taxa Interna de Retorno), e o PB (Payback), esses indicadores são ferramentas norteadoras para a tomada de decisão de viabilidade de econômica do empreendimento.

Palavras-chave: Viabilidade, Fluxo de Caixa, Loteamento, Precificação de Imóvel.

ABSTRACT

This case study aims to make a Comparative Analysis of Economic Viability between land because of the high investments to be made in the area of Civil Construction, even considering small buildings. The investor in turn can not run the risk of investing in a lot without first doing a feasibility analysis, the purpose of this present case study is to maximize the investments and have a preview of the financial return when acquiring a particular land. This paper aims to expose the different factors involved that compose the pricing of the land unit to be studied. But the final decision will always be of the investor, after the analysis and exposition of the factors discussed here. In order to do so, considering the parameterization of the costs inherent to the implementation of an enterprise, taking as reference the local construction market, one can not ignore the elements that impact the composition of the total cost of the investment: municipality of Palhoça - SC, taxes and duties on the property, among others described in the development of the work. The analysis was made based on the cash flow of the enterprise, based on estimates of costs and revenues. The indicators VPL (Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return), and PB (Payback) were used, these indicators are guiding tools for the economic viability decision of the enterprise.

LISTA DE ILUSTRAÇÕES

Figura 1: Projeto Padrão ... 25

Figura 2: Passo a passo da metodologia de Viabilidade Econômica ... 28

Figura 3: Terreno A - Pagani ... 41

Figura 4: Terreno A - Pagani, vista aérea ... 42

Figura 5: Terreno B - Pedra Branca... 42

Figura 6: Terreno B - Pedra Branca, vista aérea... 43

Figura 7: Terreno C - Aririú ... 43

LISTA DE GRÁFICOS

Gráfico 1: Fluxo de Caixa ... 52 Gráfico 2: Diagrama de Valor Presente x TMA ... 58

LISTA DE TABELAS

Tabela 1: Dados dos terrenos... 44

Tabela 2: Dados do Plano Diretor ... ... 45

Tabela 2: Dados do Plano Diretor ... 46

Tabela 3: Dados do índice de Aproveitamento Máximo ... 46

Tabela 4: Custo da Construção para os Terrenos A, B e C ... 49

Tabela 5: Dados das áreas do empreendimento... 49

Tabela 6: Análise do Fluxo de Caixa 01 ... 50

Tabela 7: Análise do Fluxo de Caixa 02 ... 50

Tabela 8: Fluxo de Caixa para o projeto em três terrenos ... 51

Tabela 9: Valor Presente Líquido do projeto no Terreno A (em R$) ... ... 53

Tabela 10: Valor Presente Líquido do projeto no Terreno B (em R$) ... ... 54

Tabela 11: Valor Presente Líquido do projeto no Terreno C (em R$) ... ... 55

Tabela 12: Valor Presente Líquido Compilado ... 57

Tabela 13: Resultado da Taxa Interna de Retorno ... 57

Tabela 14: Índice de Lucratividade ... 58

Tabela 15: Payback do Projeto no terreno A... ... 59

Tabela 16: Payback do Projeto no terreno B ... ... 60

SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO... 24 1.1 JUSTIFICATIVA ... 24 1.2 PROBLEMA ... 26 1.3 OBJETIVO GERAL ... 26 1.3.1 Objetivos Específicos... 26 1.4 LIMITAÇÕES DO TRABALHO ... 26 1.5 ESTRUTURA DO TRABALHO ... 27 2 METODOLOGIA ... 28 3 REFERENCIAL TEÓRICO ... 30

3.1 MERCADO IMOBILIÁRIO EM PALHOÇA – SC: ... 34

3.2 MÉTODO DE ANÁLISE ECONÔMICA ... 35

3.2.1 Fluxo de Caixa (FC) ... 35

3.2.1.1 Cálculo do Fluxo de Caixa ... 36

3.2.2 Valor Presente Líquido (VPL) ... 37

3.2.2.1 Valor de um Ativo ... 37

3.2.2.2 Valor Presente Líquido de Múltiplos Fluxos de Caixa ... 37

3.2.3 Taxa Mínima de Atratividade (TMA) ... 38

3.2.4 Taxa Interna de Retorno (TIR)... 38

3.2.5 Índice de Lucratividade (IL) ... 39

3.2.6 Tempo de Recuperação (Payback) ... 39

4 ESTUDO DE CASO ... 41

4.1 DADOS DOS TERRENOS ... 41

4.2 CÁLCULO DO ÍNDICE DE APROVEITAMENTO ... 45

4.3 CÁLCULO DA TAXA DE OCUPAÇÃO ... 45

4.4 CÁLCULO DA CONSTRUÇÃO ... 46

4.5 CÁLCULO DO FLUXO DE CAIXA ... 50

4.6 CÁLCULO DO VPL ... 53

4.7 CÁLCULO FINAL DO EMPREENDIMENTO ... 57

4.8 ÍNDICE DE LUCRATIVIDADE ... 58

4.9 TEMPO DE RECUPERAÇÃO (PAYBACK) ... 59

4.10 CONCLUSÃO DO CASO: ... 63

5.1 CONCLUSÃO DO TCC: ... 65

5.2 RECOMENDAÇÕES PARA NOVOS TRABALHOS... 66

REFERÊNCIAS: ... 67

INTRODUÇÃO

Para obter sucesso numa empreitada de aquisição imobiliária, não se pode contar somente com a expertise de uma pessoa adquirida com os longos anos, anos esses que essa pessoa levou para agregar os conhecimentos com a vivência. A empresa construtora ou pessoa física que pretenda fazer tal investimento, deve estar atento às técnicas utilizadas para a construção, qualidade e características dos materiais a serem utilizados, conhecer as limitações técnicas e econômicas da empresa e/ou pessoa física, dentre outros fatores, não deixando de lado a boa administração, resultando num empreendimento com alta qualidade e custo-benefício adequado.

Olhando para o ponto de vista de que a Construção Civil é uma indústria, portanto, geradora de lucro, sem sobrepor à ética, deve-se com isso, minimizar os gastos e maximizar os lucros. Todavia, o empreendedor deve ter a certeza de que o investimento nesse imóvel possui viabilidade econômica, garantindo rentabilidade compatível ao perfil de interesse do consumidor final em frente a outras opções de mercado.

1.1 JUSTIFICATIVA

É nesse contexto que se percebe a importância da realização de um estudo comparativo de pré-viabilidade econômica, utilizando os parâmetros, resultados e cálculos realizados com as informações sobre os terrenos a serem comparados e analisados, norteando assim o empreendedor para a tomada de decisão e escolha do terreno com maior rentabilidade e destaque no mercado imobiliário. No presente trabalho, será fixado um projeto de um edifício, projeto padrão, de caráter residencial para que seja feita uma escolha, visando a melhor lucratividade, entre os terrenos apresentados. Ver figura 1, para compreensão do projeto padrão.

Figura 1: Projeto Padrão

1.2 PROBLEMA

Entre diversos terrenos a serem escolhidos no mercado, para a implementação de um empreendimento imobiliário, surge a dúvida: O que seria mais viável, do ponto de vista financeiro: implementar um empreendimento imobiliário residencial multifamiliar num bairro mais estruturado como o Pedra Branca ou Pagani, ou implementar esse mesmo empreendimento num outro bairro, onde os terrenos possuem um preço mais atrativo, como o bairro Aririú, ambos localizados na cidade de Palhoça-SC?

Ao final desse estudo será possível responder este questionamento. Temos 3 (três) terrenos em análise, sendo a localização deles: Pedra Branca, Pagani e Aririú todos na cidade de Palhoça – SC.

1.3 OBJETIVO GERAL

O objetivo geral deste trabalho de conclusão de curso será em analisar e comparar a viabilidade econômica de um projeto padrão entre três terrenos especificados.

1.3.1 Objetivos Específicos

 Analisar a Viabilidade econômica do empreendimento individual nos terrenos;  Simulação de diferentes cenários de venda e compra;

 Formular parecer individual de cada terreno para melhor tomada de decisão.

1.4 LIMITAÇÕES DO TRABALHO

Por ter sido feito uma análise de pré-viabilidade visando aplicação de capital, e sem um projeto demonstrando todos os quantitativos para o seu desenvolvimento, foi realizado um estudo de um empreendimento com as limitações dos terrenos escolhidos de acordo com o plano diretor da cidade de Palhoça – SC.

A primeira limitação destacada foi escolher o tamanho dos terrenos para que fossem o mais parecido possível, a fim de realizar um mesmo empreendimento. O diferencial

em cada terreno está no seu preço de venda, realçando a valorização de cada bairro, é notório uma discrepância entre os valores.

Percebe-se que a infraestrutura de cada bairro influencia diretamente na precificação dos imóveis, por isso, há de se esperar uma valorização maior para os bairros mais ou menos estruturados.

Outro item a ser considerado é o valor escolhido para o Custo Unitário Básico (CUB), sendo um indicador utilizado na construção civil para se obter uma estimativa do custo de um projeto (JUNQUEIRA, 2018).

Neste presente trabalho será considerado 14% (catorze por cento) a mais sobre o valor do CUB padrão praticado no estado de Santa Catarina, ou seja, será multiplicado sobre o valor padrão o número de 1,14 (um vírgula catorze), por ser esse um padrão de construção de uma conceituada construtora no mercado local.

Outra limitação a ser observada é para o tipo de fundação de cada terreno, entendendo que cada terreno possui uma estrutura geológica que diferencia uma da outra, tem-se a possibilidade de ter algum tipo de inconveniente para a construção da fundação de cada terreno, a priori será considerado que todos os terrenos analisados seriam iguais geologicamente falando. Porém futuramente esse item deve ser considerado antes do início das obras, pois dependendo do tipo de fundação, os custos podem variar muito, comprometendo com isso a lucratividade do empreendimento.

1.5 ESTRUTURA DO TRABALHO

Este trabalho de Conclusão de Curso foi divido em capítulos, de modo a facilitar o entendimento do tema proposto, como segue:

 Capítulo 1 – Introdução, Justificativa, Problema, Objetivos: geral e específicos, limitações da Pesquisa e estrutura do TCC;

 Capítulo 2 – Metodologia;

 Capítulo 3 – Fundamentação Teórica;

 Capítulo 4 – Apresentação dos Cálculos e Discussão dos Resultados;  Conclusão – Conclusões e Recomendações para trabalhos futuros.

2 METODOLOGIA

A metodologia aplicada neste trabalho é de análise quantitativa, utilizando planilhas de Excel para cálculo dos coeficientes de viabilidade econômica. Os resultados serão indicadores de engenharia econômica para nortear a melhor decisão do trabalho.

O embasamento teórico utilizado será do livro: “Matemática Financeira e

Engenharia Econômica”, Avila 2015.

Para tanto, o desenvolvimento seguirá os seguintes passos para melhor compreensão do raciocínio utilizado para o cálculo dos indicadores determinantes para a escolha do melhor terreno em questão.

Fonte: Autor (2018).

De acordo com Lakatos e Marconi (2010, p.65),

Método é o conjunto das atividades sistemáticas e racionais que, com maior segurança e economia, permite alcançar o objetivo, conhecimentos válidos e verdadeiros, traçando o caminho a ser seguido, detectando erros e auxiliando as decisões do cientista.

Esse estudo de caso está buscando uma ferramenta inicial para uma análise rápida de pré-viabilidade quando se tem um projeto e quer determinar o melhor local para sua implantação. Isso permite que seus diversos aspectos estudados possam ser muito úteis para futuros trabalhos.

Descrevendo esses passos temos:

 PASSO 1 – Escolha dos terrenos: Os terrenos foram escolhidos aleatoriamente, porém as áreas tiveram que ser similares, sem restrição de valores de mercado e sem nenhuma predileção de bairro;

 PASSO 2 – Escolha da Metodologia a ser aplicada: para a metodologia será utilizado o método descrito pelo autor Avila (2012), que compõe a análise do Fluxo de Caixa, Cálculo do Valor presente Líquido (VPL), Taxa interna de Retorno (TIR), Diagrama de Valor presente, com o qual será realizada em meio de gráfico a relação entre o VPL e a TIR.

 PASSO 3 – Cálculo dos indicadores de Engenharia Econômica: Todos os cálculos concernentes à obtenção dos indicadores: Fluxo de Caixa, Valor presente Líquido e Taxa interna de Retorno.

 PASSO 4 – Considerações a serem tomadas: Após os cálculos, será analisado para o projeto padrão cada Taxa interna de Retorno e suas peculiaridades de cada terreno, tais como: localização, valorização do imóvel, infraestrutura de cada bairro entre outras.

 PASSO 5 – Escolha da melhor opção de empreendimento: Depois de analisados todos os dados, a decisão final ainda será do investidor, tendo porém a possibilidade de escolha para um empreendimento que apresente o melhor retorno econômico no tempo estipulado.

3 REFERENCIAL TEÓRICO

Com o vasto material bibliográfico tais como: literatura, monografias, estudos de caso, normas técnicas, pesquisas, demonstra quão importante é projetar um empreendimento imobiliário conhecendo as variáveis que podem interferir no lucro final e o comportamento dessas variáveis no contexto econômico no pré e pós-investimento.

Segundo Avila (2015) a Engenharia Econômica corresponde ao campo do conhecimento que abrange métodos ou modelos que, baseados em fatores técnicos, financeiros e sociais, permitem o julgamento de conjunto de alternativas propostas para a aplicação ou utilização de recursos, sejam naturais, tecnológicos ou, financeiros, favorecendo a sua otimização.

De acordo com Hummel et al (1995, apud Arsego, 2014), desse processo analítico resultará a escolha mais viável economicamente, uma vez que para isso, todas as variáveis que influem no sistema foram estudadas.

Aplicando-se corretamente os critérios apresentados na Engenharia Econômica, com o intuito de questionamento se o investimento será rentável ou não, o investidor terá a certeza de que irá aplicar corretamente os recursos no investimento de melhor custo-benefício, sem correr o risco de investir num empreendimento sem retorno financeiro futuro. (CASAROTTO FILHO E KOPITTKE, 1994).

Para o conceito de Empreendimento será utilizado a definição de Limmer (1997), onde um empreendimento pode ser entendido como um projeto com metas estabelecidas a ser materializado segundo um planejamento, englobando condições de prazo, custo, qualidade e risco. Em outras palavras, é o “Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica” (NBR 14653-1, 2001). Ainda conforme a NBR 14653-4, (2003), os empreendimentos podem ser classificados conforme a base em: Imobiliários, Industrial, Rural, Comercial e Serviços, Mineral, concessão de serviços públicos, porém no presente trabalho será focado nos empreendimentos imobiliários, que podem ser definidos como: construções, desmembramentos, loteamentos e condomínios destinados ao uso residencial, comercial ou industrial que, por suas características e finalidades distintas, necessitam de análise técnica e econômica e de elaboração de projetos específicos.

Tomando o conceito de Investimento de Abreu, Neto, Heineck (2008), investimento é o comprometimento de recursos de determinado investidor, através de diferentes formas, objetivando um retorno positivo na forma de lucro financeiro. Na NBR

14653-4 (2002), define-se investimento como os gastos referentes à aquisição de direitos, implantação, ampliação, melhorias, reposição ou substituição de bens e necessidade de capital de giro no empreendimento, ou seja, todo o recurso necessário para se tornar viável o objetivo final imobiliário.

Considerando as inconstâncias atuais do mercado imobiliário, deve-se sempre confirmar o balanceamento entre o investimento e o lucro, e ainda sim ser mais conservador do que ousado nas circunstâncias atuais em que o Brasil se encontra.

Diante de todos os dados surge a necessidade da realização de um estudo de viabilidade, conceituado como o conjunto de análises sobre determinado empreendimento buscando verificar se o investimento retornará lucro considerado interessante para o investidor.

Segundo Gehbauer (2002), define o estudo de viabilidade como a comparação entre a estimativa do custo do mesmo e os rendimentos que se esperam lucrar por meio da sua comercialização, abrangendo todo o planejamento técnico básico necessário, desde a ideia inicial até a elaboração do projeto final.

Cerqueira (2009) explica que a gestão do empreendimento compreende a coordenação dos projetos, o desenvolvimento do projeto arquitetônico legal e a especificação definitiva para submissão e aprovação dos órgãos competentes, o trabalho de orçamento, planejamento e legalização do empreendimento, além da etapa de comercialização.

Neto, Júnior, Amorim (2003), diz que o estudo de viabilidade consiste na coleta de informações e na aplicação de técnicas de engenharia de custos, levando em consideração os prazos, as taxas de desconto, e os valores previstos em fluxo de caixa.

Uma vez feito estudo de Viabilidade econômica, deve-se ter em mente que as decisões mais importantes para os investidores tratam sobre a alocação dos recursos, uma vez que os mesmos são finitos. Por isso, dentro desse contexto, o investimento do capital é de grande importância em função de sua característica peculiar, a irreversibilidade, e das consequências futuras que produz uma empresa. (OLIVEIRA, 1982).

No âmbito financeiro, a escolha das decisões a tomar se relaciona com elementos ligados à magnitude, distribuição no tempo e risco de retorno. (ROSS et al, 2013). Segundo Simon (1965), a tomada de decisão é estudada sob duas perspectivas: a do processo e a do problema. A perspectiva do processo, segundo Chiavenato (2003), concentra-se nas etapas de tomada de decisão. Dentro dessa perspectiva, o objetivo é selecionar a melhor alternativa de decisão, o processo decisório possui 3 etapas:

a) Definição do problema;

b) Alternativas possíveis de solução do problema; c) Escolha da melhor alternativa para a solução.

Fazer uma análise de viabilidade é uma ferramenta que possibilita o investidor enxergar, no momento que exige uma tomada de decisão, se o investimento em estudo atende ou não os requisitos do investidor e atende às expectativas de retorno e lucratividade. (ABRÃO, 2009).

O conceito de Fluxo de caixa segundo a NBR 14653-4 (2002) é a série de receitas, custos e despesas de um empreendimento ao longo do determinado período, que será necessário durante todo o processo de estudo de viabilidade econômica. Complementando esta definição, vejamos o conceito de Neto, Júnior e Amorim (2003):

“Fluxo de Caixa é a apreciação das contribuições monetárias, positivas e negativas, ao longo do tempo. São construídos para dar apoio às decisões empresariais, estudar aplicações de resíduos de caixa de permanência temporária e servir de base para a obtenção dos indicadores necessários para a análise financeira”. (NETO, JÚNIOR, AMORIM, 2003).

Foram abordado os seguintes conceitos como:

 Administração Central: é a taxa de administração da incorporadora, junto com os custos de remuneração de escritório central, custos fixos como: aluguel, material de escritório, impostos, energia elétrica, água, telefone, enfim, todas as despesas fixas necessárias para manter o escritório operando.

 Terreno: É um dos investimentos mais dispendiosos em uma obra, por isso o investidor deve estar de olho na legitimidade da documentação do mesmo ao ser adquirido.

 Despesas legais: se faz necessário fazer um levantamento sobre as despesas sobre taxas e registros perante os órgãos públicos (Prefeitura, Ministérios, etc) além de outras eventuais cobranças associadas ao empreendimento.

 Despesas Financeiras: O empreendedor deve ter em mente que o investimento inicial muitas vezes extrapola o orçamento prévio, então o investidor deve se informar sobre possíveis empréstimos ou outro tipo de financiamento, avaliando assim taxas cobradas por bancos e instituições financeiras, para cobrir eventuais despesas inesperadas.

 Concepção e Projeto: Procura-se fazer uma prévia pesquisa mercadológica, discussões com executivos que tenham experiência na área, além de opinião do

próprio público para conhecer a demanda no período da implantação do projeto e determinar o produto mais adequado a ser construído. Nessa fase é muito importante ter as características do lote onde será implementado o projeto: área, tipo de solo, topografia, informações sobre os serviços básicos disponíveis, unidades de ensino, saúde, comércio, lazer, abastecimento de água, energia, esgoto, telefonia, entre outros, esses requisitos certificam a funcionalidade local para os clientes.

 Público alvo: é de fundamental importância que seja definido o público a que se destina o empreendimento e o conhecimento das características dos prováveis compradores das unidades habitacionais, essas características são responsáveis por direcionar o empreendedor da escolha do padrão de qualidade a ser empregado no empreendimento. Por exemplo: se o empreendedor definir que o público alvo é a classe A da Sociedade, então ele estará disposto a investir em materiais mais nobres com determinadas exclusividades em alguns casos e um certo requinte.

 Publicidade e Marketing: não se pode negar que o marketing e a publicidade são ferramentas muito poderosas que ajudam a alcançar o sucesso nas vendas de qualquer produto, para os empreendimentos imobiliários não é diferente, os empreendedores costumam investir em anúncios, outdoors, folders, e até mesmo numa réplica do imóvel em questão.

 Corretagem e Vendas: são os custos sobre a remuneração dos corretores e daqueles que estão exclusivamente ligados à venda do empreendimento. São os vendedores e corretores que são responsáveis pela projeção da receita periódica de vendas e pela projeção dos juros a serem cobrados dos clientes, parâmetros muito importantes para o cálculo de viabilidade.

 Indicadores de Desempenho: É uma análise de todos os indicadores obtidos pelos parâmetros descritos acima, abordados de forma a alcançar uma previsão mais precisa possível. Posteriormente, deve-se comparar o comportamento do empreendimento com o estudo de viabilidade inicial, de modo a corrigir possíveis distorções existentes entre o real e o planejado. Além disso, a experiência adquirida através da vivência no mercado e na convivência com profissionais especializados ajudam na tomada de decisão por parte dos empreendedores.

Abordado os conceitos anteriores, é importante ressaltar como a cidade de Palhoça - SC está inserida no mercado imobiliário.

3.1 MERCADO IMOBILIÁRIO EM PALHOÇA – SC:

Segundo dados do CREA-SC (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura de Santa Catarina) o mercado imobiliário da cidade de Palhoça está em plena expansão, cresceu 9 vezes nos últimos 15 anos.

A administração municipal também ajudou com a aprovação da lei que autoriza o aumento da verticalização dos edifícios na cidade de Palhoça, anteriormente era de 12 andares passando para 25 andares, além disso a atual administração municipal pretende criar a possibilidade do empreendedor adquirir o Índice Técnico de aproveitamento em até 36%, isso quer dizer que Palhoça está incentivando o desenvolvimento e a qualidade de vida da população.

Há uma preocupação por parte da Administração de garantir benefícios para aqueles investidores que cumprirem o planejamento exigido pela Prefeitura, como por exemplo: implementação de fonte renovável de energia, água de reuso, paisagismo e urbanismo dos imóveis.

Outro dado que certifica que o município de Palhoça está em plena ascensão é que no ano de 2005, a Prefeitura emitia 554 mil metros quadrados de alvarás para a construção civil, esse número hoje é de dois milhões de metros quadrados de alvarás emitidos.

Segundo dados do IBGE de 2013 o município de Palhoça cresceu 120% (cento e vinte por cento) em 22 anos (em 1991 eram 68,4 mil habitantes e em 2013 saltou para 150,6 mil habitantes). Isso significa uma expansão da população forçando os loteamentos a se tornarem bairros não oficiais, a organização dos novos bairros deve facilitar o processo e a implantação de serviços públicos básicos na cidade em plena expansão, tirando assim o título de “Cidade-Dormitório”.

De acordo com os resultados de uma pesquisa imobiliária conduzida pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) realizada no ano de 2015, divulgado no site do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Santa Catarina (SINDIMÓVEIS-SC), analisou o mercado imobiliário de 82 (oitenta e duas) das mais importantes cidades

brasileiras, das quais será destacada a cidade de Palhoça (Grande Florianópolis). Os bairros com os menores valores de metro quadrado nos imóveis usados são os bairros: Aririú da Formiga e Pacheco, que estão na faixa de mil e quinhentos e dois mil reais o metro quadrado. Os imóveis situados no Centro, Cidade Universitária da Pedra Branca, Jardim Eldorado e Parque Residencial Pagani são os que possuem o valor mais alto do metro quadrado, em torno de 2,9 mil (dois mil e novecentos) e 3,4 mil (três mil e quatrocentos) reais o valor do metro quadrado de edificação.

3.2 MÉTODO DE ANÁLISE ECONÔMICA

No ambiente econômico, a análise de Viabilidade torna-se crucial para que o empreendimento seja bem sucedido. Para tanto, existem diversos métodos de análise de investimentos, a saber:

a) Fluxo de Caixa (FC);

b) Valor Presente Líquido (VPL);

c) Taxa Mínima de Atratividade (TMA); d) Taxa Interna de Retorno (TIR); e) Índice de Lucratividade (IL);

f) Tempo de Recuperação (PAYBACK).

3.2.1 Fluxo de Caixa (FC)

Segundo Avila (2015), a análise de viabilidade financeira de investimentos é realizada através da elaboração dos fluxos de caixa projetados e associados a cada uma das alternativas desenvolvidas.

O Fluxo de Caixa pode ser definido como uma série de pagamentos e recebimentos de dinheiro, distribuído no tempo (Avila, 2015). São as entradas e saídas do Caixa em diferentes períodos de tempo, que pode ser estipulado em meses ou anos, é necessário projetar quando ocorrerão as entradas e saídas do projeto em análise.

O processo de análise financeira e a elaboração do fluxo de caixa projetado podem ser realizados quando disponíveis as seguintes informações:

 Preço de venda do produto;

 Custos de produção a cada nível de demanda;

 Alíquotas dos tributos incidentes sobre o lucro e o faturamento;  Utilização do capital próprio ou de terceiros;

 Valor residual dos ativos imobilizados a serem alienados;  Taxa de mínima atratividade ou de retorno de capital;  Horizonte de projeto.

3.2.1.1 Cálculo do Fluxo de Caixa

Para Avila, (2015), um fluxo de caixa, Fk, registra o somatório líquido do total das

saídas e entradas de caixa havidos num dado período, k, genérico:

𝐹𝑛 = 𝛴𝑅𝑒𝑐 𝑛 − 𝛴𝐷𝑒𝑠𝑝 𝑛 − 𝛴𝐼𝑛𝑣 𝑛 − 𝛴𝑇𝑟𝑖 𝑛 + 𝛴𝐷𝑒𝑝 𝑛 + 𝑉𝑅 𝑛

Onde:

 Receitas, Rec, correspondem ao faturamento ou ganhos a serem auferidos pelo projeto;

 Despesas, Desp, correspondem ao somatório dos custos diretos, custos indiretos e dos tributos incidentes diretamente sobre o faturamento;

 Investimento, Inv, somatório das inversões realizadas em ativo imobilizado;  Deduções, Tri, expressam os inventivos fiscais que podem ser considerados

como despesas e que permitem reduzir o lucro antes da provisão para o imposto de renda e da contribuição social sobre o lucro líquido;

 Valor residual, VR, estabelece o montante do valor das desmobilizações ocorridas no final do projeto devido à vendas dos bens imobilizados e, também, ao retorno do capital de giro investido.

3.2.2 Valor Presente Líquido (VPL)

3.2.2.1 Valor de um Ativo

Define-se, financeiramente, como sendo o valor de um ativo ao valor presente líquido do somatório dos fluxos de caixa descontados que ele for capaz de gerar, considerando o valor da moeda no tempo. (AVILA, 2015).

O Valor Presente Líquido, é a metodologia proposta para medir o acréscimo, ou incremento, de riqueza propiciada pela implantação de um projeto de investimento.

𝑉𝑃(𝑝) = 𝛥 𝑅𝑖𝑞𝑢𝑒𝑧𝑎

3.2.2.2 Valor Presente Líquido de Múltiplos Fluxos de Caixa

Financeiramente, o valor presente líquido de um investimento de capital expressa o aumento de riqueza propiciado pelo projeto, além da remuneração habitualmente desejada, medido na data de hoje. (Avila, 2018).

Matematicamente, pode ser expresso:

𝑉𝑃𝐿 (𝑝) = 𝐹0 + ∑

(1+i)k 𝑘

𝑛=1

Onde:

 F0 = fluxo de caixa inicial, no momento zero;

 Fk = fluxo de caixa previsto para ocorrer no período k;  i = custo de oportunidade, ou taxa mínima de atratividade.

O uso de tal procedimento evita surpresas no processo de tomada de decisão. A NBR 14653-4 (2002), descreve o VPL como o valor atual de um pagamento ou fluxo futuros, descontados a uma determinada taxa de juros, deduzindo o investimento, ou seja, é a “diferença entre o saldo dos valores presentes das entradas e saídas líquidas de caixa associadas ao projeto e ao investimento inicial necessário, com o desconto dos fluxos de caixa feito a uma taxa K definida pela empresa”. (GALESNE, 1999).

 Se for Positivo, ou seja, VPL > 0, o Projeto pode ser aceito, numericamente isso quer dizer que as receitas encontradas no Fluxo de Caixa, superam a soma dos desembolsos calculados na mesma data, mais o investimento inicial, em outras palavras: o projeto apresenta ganho líquido para o investidor;

 Para o VPL negativo, ou seja, VPL < 0, o projeto deve ser rejeitado, pois se tornará inviável, trará prejuízos ao investidor, pois o retorno obtido não cobre o capital investido.

3.2.3 Taxa Mínima de Atratividade (TMA)

A Taxa mínima de Atratividade (TMA) por definição, corresponde à remuneração desejada pelo investidor pela remuneração de seu capital, Avila 2015.

De acordo com o Casarotto Filho e Kopittke (1998), o empreendimento para ser atrativo, deve render no mínimo, a taxa de juros equivalente à rentabilidade das aplicações correntes e com pouco risco. Para a NBR 14653-4 (2002), descreve a TMA como a taxa de desconto do fluxo de caixa, compatível com a natureza e características do empreendimento, bem como e expectativa mínima de emulação do empreendedor, em face da carteira de ativos. Geralmente as oportunidades de menor risco e grande confiança dos investidores são títulos do tesouro e caderneta de poupança.

3.2.4 Taxa Interna de Retorno (TIR)

Segundo ÁVILA (2015), corresponde à maior remuneração possível, oferecida por uma alternativa de investimentos, a partir da qual qualquer alternativa passa a ser financeiramente inviável. No limite, o campo de remuneração de qualquer projeto em que a TMA seja viável corresponde ao valor da TIR, o que não implica na distinção conceitual entre as duas.

A taxa interna de Retorno é o cálculo da taxa de desconto que iguala o valor presente líquido a zero, expressando em números temos:

VPL

= ∑

(1+i)t 𝑛

Onde:

 VPL = Valor Presente Líquido;  Ft = Valor Futuro;

 i = Taxa Mínima de Atratividade;  t = Tempo.

Quando o valor encontrado TIR ≥ TMA o projeto apresentará uma Taxa interna de retorno superior ao custo de capital, portanto o projeto é rentável e passivo de análise.

No caso do presente estudo, em que será avaliado o mesmo empreendimento em três possíveis terrenos, e se entre os projetos A B e C, o projeto A apresentar a maior TIR, o resultado em si não é suficiente para determinar qual a melhor opção. Apesar de suas falhas esse indicador ainda é muito popular na prática (ROSS et al, 2013).

3.2.5 Índice de Lucratividade (IL)

Segundo a NBR 14653-4 (2002), “é a relação entre o valor presente das receitas líquidas e o investimento”. Para Galesne (1999), este critério consiste em estabelecer a proporção entre o saldo dos valores presentes das entradas e saídas líquidas do caixa do projeto e o investimento inicial. Este índice também informa o percentual de quanto se está ganhando, além do custo capital, em relação ao valor presente do investimento.

O empreendimento será considerável rentável quando seu valor for igual ou superior a 1, para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.

IL = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑎𝑠 𝐸𝑛𝑡𝑟𝑎𝑑𝑎𝑠

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑎𝑠 𝑆𝑎í𝑑𝑎𝑠

3.2.6 Tempo de Recuperação (Payback)

Tempo necessário para que o fluxo de caixa seja igual ao valor do investimento. É um indicador para julgar a atratividade relativa das opções de investimento, não pode ser analisado isoladamente, mas é útil para comparar alternativas de investimento. Pode ser:

 Simples: corresponde ao tempo necessário para anular a diferença entre as despesas do investimento e as receitas líquidas, sem considerar o investimento inicial;

 Descontado: Corresponde ao tempo necessário para anular a mesma diferença, quando as parcelas são descontadas a uma taxa de retorno.

PAYBACK = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑖𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝐹𝑙𝑢𝑥𝑜 𝑑𝑒 𝐶𝑎𝑖𝑥𝑎

Segundo Gitman (2010), aplicam-se dois critérios para avaliação do projeto quando é utilizado o indicador de Tempo de Recuperação: se o período de Payback for menor que o período máximo aceitável de Payback, deve-se aceitar o projeto, caso contrário, deve-se recusar o projeto.

4 ESTUDO DE CASO

Após a exposição dos conceitos a serem utilizados acima, será dado início ao estudo de caso, utilizando inicialmente três terrenos, denominados terreno A, terreno B e Terreno C, situados no município de Palhoça na Grande Florianópolis – SC.

Para a análise de viabilidade econômica será utilizado o Método de Recuperação de Capital (MRC). Definido por Avila (2012): “O objetivo desse método é eleger a alternativa de investimento que propicie o retorno do capital investido no menor prazo possível, a fim de dispô-lo para a aplicação em futuras oportunidades de investimento.”

A justificativa para a escolha desse método, parte do entendimento de que quanto maior o tempo de retorno, maior a desvalorização e consequentemente, maior o custo total do empreendimento.

4.1 DADOS DOS TERRENOS

Depois de pesquisas e análises de terrenos no município de Palhoça, foram escolhidos os seguintes terrenos:

a) TERRENO A: Localizado na Rua Ímola, Pagani, com área total de 444 m2_,

valor de compra do terreno é de R$ 400.000,00. O terreno possui as seguintes medidas: 20m x 22m

Fonte: ImovelWeb – Pagani Negócios Imobiliários Ltda, (2018).

Figura 4: Terreno A - Pagani, vista aérea

Fonte: Google Maps, (2018).

b) TERRENO B: Terreno de esquina, localizado entre as ruas Tangarás com a Rua Flamingos, no Loteamento Cidade Universitária Pedra Branca, com área total de 520,95 m2_{, valor de compra do terreno é de R$ 250.000,00. Medindo 25m x 20,8m.}

Figura 5: Terreno B - Pedra Branca

Fonte: Google Maps, (2018).

c) TERRENO C: Localizado na Rua Emanuel Francisco Darella, Aririú com área total de 459 m2_{, valor de compra do terreno é de R$ 205.000,00. Medindo 20,9m x}

22m

Fonte: Viva Real Imóveis, (2018).

Figura 6: Terreno B - Pedra Branca, vista aérea

Fonte: Google Maps, (2018).

Tabela 1: Dados dos terrenos.

Características Terreno A Terreno B Terreno C

Bairro Pagani Pedra Branca Aririú Preço de Mercado (R$x1000) 400 250 205 Área m² 444 520,95 459 Fonte: Autor (2018).

Após os dados dos terrenos, os seguintes passos serão analisados:  Levantar as possíveis alternativas para cada terreno (A, B e C);

 Elaborar o Fluxo de caixa para cada alternativa e terreno separadamente;  Calcular o VPL para cada Terreno;

 Calcular o valor acumulado dos fluxos de caixa;

 Decisão pela alternativa que apresentar o menor tempo de retorno. Figura 8: Terreno C - Ariríu, vista aérea

4.2 CÁLCULO DO ÍNDICE DE APROVEITAMENTO

Para o cálculo do Índice de Aproveitamento iremos utilizar a fórmula abaixo:

IA = ∑ 𝐴𝐶 𝐴𝑇

 IA = Índice de Aproveitamento;

 AC = Somatório das Áreas Construídas;  AT = Área do Terreno

4.3 CÁLCULO DA TAXA DE OCUPAÇÃO

TO = 𝑃𝐴𝐶 𝐴𝑇 x100 Onde:

 TO = Taxa de Ocupação;

 PAC = Projeção das Áreas Construídas;  AT = Área do Terreno

Ambos indicadores foram retirados da LEI Nº 16/1993 que estabelece a organização e ocupação do território do município de Palhoça – SC.

Segundo o Plano Diretor da Prefeitura de Palhoça, os seguintes dados para os terrenos em análise foram apresentados, conforme tabela 2:

Tabela 2: Dados do Plano Diretor Continua...

Dados do Plano Diretor Terreno A Terreno B Terreno C

Área Residencial Predominante - 6 ARP - 6 - - Área Residencial Predominante - 7 - ARP - 7 -

Área Residencial Exclusiva - - ARE

Tabela 3: Dados do Plano Diretor Conclusão

Número Máximo de Pavimentos 4 2 2

Taxa de Ocupação Máxima 50 50 50

Fonte: Autor (2018).

Para uma análise homogênea, será adotado o número de 2 pavimentos para o cálculo da construção do empreendimento.

4.4 CÁLCULO DA CONSTRUÇÃO

Levando em conta a área total de cada terreno multiplicado pelo seus respectivos índices de aproveitamento máximo, obtêm-se as áreas máximas que podem ser construídas em cada terreno. No entanto, como o objetivo do trabalho não é chegar ao limite máximo de construção de cada área e sim a lucratividade de um mesmo empreendimento que se enquadra em todas elas, tem-se um limitante que é o que apresenta a menor área, Terreno C.

Tabela 4: Dados do índice de Aproveitamento Máximo

AREA

TERRENO

Índice de Aproveitamento

Máx.

AREA MÁXIMA CONSTRUIDA

Ár. Terreno x In Apro. Máx.

Na utilização de indicadores do Custo Básico da Construção Civil (CUB), foi adotado para que o tipo de construção, conforme as limitantes dos terrenos, seja a de um Prédio Popular padrão baixo (PP-4). Esse tipo de residência multifamiliar é composto em sua forma íntegra por um térreo e três pavimentos-tipo. O pavimento térreo composto por um Hall de entrada, escada e quatro apartamentos por andar com dois dormitórios, sala e banheiro; os pavimentos tipo por um hall de circulação, escada e quatro apartamentos por andar, com dois dormitórios e sala. Para fins de projeto arquitetônico, além da limitação do número máximo

de pavimentos que é dois, foi feita outra limitação no número de apartamentos por andar, sendo adotado três apartamentos por andar para que a área de cada apartamento não seja inferior a 51m². Para detalhes do projeto ver Anexo A – Projeto Pilotis e Anexo B – Projeto Pavimento Tipo. A determinação desse valor seguiu os seguintes passos:

1) Foi realizada a divisão da área máxima construída limitante por três (térreo + dois tipos) para determinar a área que cada pavimento poderia ter:

Á𝑟𝑒𝑎 𝐿𝑖𝑚𝑖𝑡𝑎𝑛𝑡𝑒

𝑃𝑎𝑣𝑖𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜 =

459

3 = 153𝑚2

2) Foi realizada uma comparação da metragem calculada no item 1, com uma nova metragem da área construída em cada pavimento pela Taxa de Ocupação (TO) fornecida pelo plano diretor:

Á𝑟𝑒𝑎 𝐿𝑖𝑚𝑖𝑡𝑎𝑛𝑡𝑒 (𝑇𝑂) = Á𝑟𝑒𝑎 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑥 50% Á𝑟𝑒𝑎 𝐿𝑖𝑚𝑖𝑡𝑎𝑛𝑡𝑒 (𝑇𝑂) = 459 𝑥 0,5 Á𝑟𝑒𝑎 𝐿𝑖𝑚𝑖𝑡𝑎𝑛𝑡𝑒 (𝑇𝑂) = 229,5 𝑚2

Como 153m² < 229,5m², será mantido o primeiro valor encontrado, pois como dito anteriormente, a trabalho não tem a intenção de explorar ao máximo o que cada terreno pode oferecer e sim comparar um mesmo empreendimento em locais diferentes.

3) Com a definição da área padrão por pavimento, divide-se pelo número de apartamento que o empreendimento contará por andar para chegar à área de cada apartamento:

Á𝑟𝑒𝑎 𝑃𝑎𝑑𝑟ã𝑜 𝐴𝑝𝑎𝑟𝑡𝑎𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜𝑠 𝑃𝑣𝑡𝑜 =

153

3 = 51𝑚²

4) Para a definição das áreas de garagem, será dividido a área padrão do pavimento pelo o número total de apartamentos que o empreendimento terá:

𝐺𝑎𝑟𝑎𝑔𝑒𝑚 = Á𝑟𝑒𝑎𝑃𝑎𝑑𝑟ã𝑜 𝐴𝑝𝑎𝑟𝑡𝑎𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜𝑠 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐺𝑎𝑟𝑎𝑔𝑒𝑚 =153

9 = 17𝑚2

5) Por se tratar de uma construção PP-4 padrão baixo, o valor definido para o mês de outubro de 2018 que pode ser utilizado para o mês de novembro de 2018 é de R$1493,82/m². Com o fator de catorze por cento a mais do que o CUB aplicado por uma construtora conhecida na região, pode-se tirar um valor muito aproximado do custo de execução do empreendimento padrão multiplicando esse fator com o CUB e o total da área padrão construída:

𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜 𝐸𝑥𝑒𝑐𝑢çã𝑜 = 𝐶𝑈𝐵 𝑥 𝐹𝑎𝑡𝑜𝑟 𝑃𝑟𝑎𝑡𝑖𝑐𝑎𝑑𝑜 𝑛𝑜 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜 𝑥 Á𝑟𝑒𝑎 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜 𝐸𝑥𝑒𝑐𝑢çã𝑜 = 1493,82 𝑥 1,14 𝑥 459

𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜 𝐸𝑥𝑒𝑐𝑢çã𝑜 = 𝑅$781.656,00

6) O estudo de caso não contou com dados de uma administração central, por essa razão foi realizado uma estimativa por meio de pesquisas, consultas e índices do quanto é o gasto com a administração em relação ao custo total de execução do empreendimento. Por essa razão, foi adotado que 20% dos custos totais são destinados à administração central.

Será exposto todos os cálculos em forma de tabelas, lembrando que nesse estudo de caso o limitante para o empreendimento será o terreno C. Ver Tabela 4.

Tabela 5: Custo da Construção para os Terrenos A, B e C

Fonte: Autor (2018).

Cada bairro abordado nesse estudo de caso apresenta um desenvolvimento diferente quanto à infraestrutura do local, além de ter atrativos diferenciados, que por consequência resulta num preço médio de imóveis diferenciado, como mostrado na Tabela 5.

Tabela 6: Dados das áreas do empreendimento

Fonte: Autor (2018). Á R EA TE R R EN O – m² Á R EA M Á X IM A C ONSTRU ID A – m² CUS T O TE R R EN O R$ PA D R Ã O PA D R Ã O R $/m ² ÍNDI CE PR A T ICA D O CUS T O E X ECUÇÃ O/ Ob ra Pad rão R $ % Ad m in istr aç ão A D M INI STRAÇ Ã O R $ TERRENO A 444 888 400.000,00 PP-4 BAIXO 1.493,82 1,14 781.656,25 20 156.331,25 TERRENO B 520,9 520,9 250.000,00 PP-4 BAIXO 1.493,82 1,14 781.656,25 20 156.331,25 TERRENO C 459 459 205.000,00 PP-4 BAIXO 1.493,82 1,14 781.656,25 20 156.331,25 PRE ÇO M ER CAD O LOCA L R $/m ² A re a G ar ag e m / A p to A R EA / PVTO A R EA /PVT O LI M ITA N TE A R EA / PVTO A re a Pad rão /p vto A re a Pad rão Co n str u id a To tal A PTO /PVT O A R EA / APT O TERRENO A 3.682,00 17 296 222 222 153 459 3 51 TERRENO B 5.789,00 17 173,7 260,48 173,7 153 459 3 51 TERRENO C 2.485,00 17 153 229,5 153 153 459 3 51

4.5 CÁLCULO DO FLUXO DE CAIXA

Para a análise do fluxo de caixa, foi necessário fazer projeções de tempo das atividades principais com a experiência de profissionais atuantes na área da construção:

Tabela 7: Análise do Fluxo de Caixa 01

ANÁLISE DO FLUXO DE CAIXA TEMPO (meses) PERIODO ADMINISTRAÇÃO 24 F1 - F24 EXECUÇÃO 18 F6 -F24 VENDA APTO + 24 F18 - F42 CORRETAGEM 24 F18 - F42 Fonte: Autor (2018).

Para cada período presente no Fluxo de Caixa em questão, foi analisado o somatório das despesas e das entradas de cada período, nesse caso foi considerado os números negativos as despesas e os números positivos como sendo as entradas. A projeção para a conclusão de todo empreendimento foi de 42 meses.

Nesse período projetado para conclusão, faz-se uma divisão de todos os valores gastos com administração, execução, venda de apartamentos e corretagem, com seus respectivos períodos, obtendo seus valores mensais:

Tabela 8: Análise do Fluxo de Caixa 02

ANÁLISE DO FLUXO DE CAIXA TERRENO A TERRENO B TERRENO C

TEMPO PERIODO VALOR R$ VALOR R$ VALOR R$

ADMINISTRAÇÃO (-) 24 F1 - F24 6513,80211 6513,80211 6513,80211 EXECUÇÃO (-) 18 F6 -F24 43425,3474 43425,3474 43425,3474

VENDA APTO (+) 24 F18 - F42 93891 147619,5 63367,5

CORRETAGEM (-) 24 F18 - F42 4694,55 7380,975 3168,375 Fonte: Autor (2018).

Os valores da execução e da administração não são alterados por ser um mesmo empreendimento, o que se altera é o valor de venda de cada apartamento, pois o preço por metro quadrado de cada bairro é alterado. A corretagem, teve seu valor adotado por meio de estatísticas, pesquisas e índices assim como a taxa de administração, como já demonstrado anteriormente.

Na próxima tabela, será exposto todos os fluxos de caixa do período previsto para a conclusão de todas as atividades. Será demonstrado a comparação da utilização do mesmo projeto, atendendo as limitações de fundação, devido ao uso dos respectivos terrenos A, B e C:

Tabela 9: Fluxo de Caixa para o projeto em três terrenos

Projeto F0 F1 F2 F3 F4 F5 F6 F7 A -400.000,00 -6.513,80 -6.513,80 -6.513,80 -6.513,80 -6.513,80 -49.939,15 -49.939,15 B -250.000,00 -6.513,80 -6.513,80 -6.513,80 -6.513,80 -6.513,80 -49.939,15 -49.939,15 C -205.000,00 -6.513,80 -6.513,80 -6.513,80 -6.513,80 -6.513,80 -49.939,15 -49.939,15 Projeto F8 F9 F10 F11 F12 F13 F14 F15 A -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 B -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 C -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 -49.939,15 Projeto F16 F17 F18 F19 F20 F21 F22 F23 A -49.939,15 -49.939,15 39.257,30 39.257,30 39.257,30 39.257,30 39.257,30 39.257,30 B -49.939,15 -49.939,15 90.299,38 90.299,38 90.299,38 90.299,38 90.299,38 90.299,38 C -49.939,15 -49.939,15 10.259,98 10.259,98 10.259,98 10.259,98 10.259,98 10.259,98 Projeto F24 F25 F26 F27 F28 F29 F30 F31 A 39.257,30 89.196,45 89.196,45 89.196,45 89.196,45 89.196,45 89.196,45 89.196,45 B 90.299,38 140.238,53 140.238,53 140.238,53 140.238,53 140.238,53 140.238,53 140.238,53 C 10.259,98 60.199,13 60.199,13 60.199,13 60.199,13 60.199,13 60.199,13 60.199,13 Projeto F32 F33 F34 F35 F36 F37 F38 F39 A 89.196,45 89.196,45 89.196,45 89.196,45 89.196,45 89.196,45 89.196,45 89.196,45 B 140.238,53 140.238,53 140.238,53 140.238,53 140.238,53 140.238,53 140.238,53 140.238,53 C 60.199,13 60.199,13 60.199,13 60.199,13 60.199,13 60.199,13 60.199,13 60.199,13 Projeto F40 F41 F42 A 89.196,45 89.196,45 89.196,45 B 140.238,53 140.238,53 140.238,53 C 60.199,13 60.199,13 60.199,13 Fonte: Autor (2018).

Fonte: Autor (2018).

4.6 CÁLCULO DO VPL

Para o cálculo do Valor Presente Líquido, será utilizado as tabelas para demonstrar os valores de pagamentos futuros descontando um valor de taxa de custo de capital previamente estipulada, para cada terreno obtêm-se uma tabela com os VPL´s respectivos:

Tabela 10: Valor Presente Líquido do projeto no Terreno A (em R$) Continua... Valores presentes projeto A em R$

Período 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% (1+0)^n 1,02 1,04 1,06 1,08 1,1 1,12 1,14 1,16 0 -400.000,0 -400.000,0 -400.000,0 -400.000,0 -400.000,0 -400.000,0 -400.000,0 -400.000,0 -400.000,0 1 -6.513,8 -6.386,1 -6.263,3 -6.145,1 -6.031,3 -5.921,6 -5.815,9 -5.713,9 -5.615,3 2 -6.513,8 -6.260,9 -6.022,4 -5.797,3 -5.584,5 -5.383,3 -5.192,8 -5.012,2 -4.840,8 3 -6.513,8 -6.138,1 -5.790,7 -5.469,1 -5.170,9 -4.893,9 -4.636,4 -4.396,6 -4.173,1 4 -6.513,8 -6.017,7 -5.568,0 -5.159,5 -4.787,8 -4.449,0 -4.139,6 -3.856,7 -3.597,5 5 -6.513,8 -5.899,8 -5.353,9 -4.867,5 -4.433,2 -4.044,6 -3.696,1 -3.383,1 -3.101,3 6 -49.939,1 -44.344,5 -39.467,6 -35.205,1 -31.470,1 -28.189,3 -25.300,7 -22.751,6 -20.497,1 7 -49.939,1 -43.475,0 -37.949,6 -33.212,4 -29.139,0 -25.626,7 -22.589,9 -19.957,5 -17.669,9 8 -49.939,1 -42.622,6 -36.490,0 -31.332,4 -26.980,6 -23.297,0 -20.169,6 -17.506,6 -15.232,7 9 -49.939,1 -41.786,8 -35.086,6 -29.558,9 -24.982,0 -21.179,1 -18.008,6 -15.356,7 -13.131,6 10 -49.939,1 -40.967,5 -33.737,1 -27.885,8 -23.131,5 -19.253,7 -16.079,1 -13.470,8 -11.320,4 11 -49.939,1 -40.164,2 -32.439,5 -26.307,3 -21.418,0 -17.503,4 -14.356,3 -11.816,5 -9.759,0 12 -49.939,1 -39.376,7 -31.191,8 -24.818,2 -19.831,5 -15.912,2 -12.818,1 -10.365,3 -8.412,9 13 -49.939,1 -38.604,6 -29.992,2 -23.413,4 -18.362,5 -14.465,6 -11.444,8 -9.092,4 -7.252,5 14 -49.939,1 -37.847,6 -28.838,6 -22.088,1 -17.002,3 -13.150,5 -10.218,5 -7.975,8 -6.252,1 15 -49.939,1 -37.105,5 -27.729,4 -20.837,9 -15.742,9 -11.955,0 -9.123,7 -6.996,3 -5.389,8 16 -49.939,1 -36.378,0 -26.662,9 -19.658,4 -14.576,8 -10.868,2 -8.146,2 -6.137,1 -4.646,4 17 -49.939,1 -35.664,7 -25.637,4 -18.545,6 -13.497,0 -9.880,2 -7.273,4 -5.383,4 -4.005,5 18 39.257,3 27.486,4 19.378,5 13.753,6 9.824,1 7.060,8 5.105,0 3.712,2 2.714,4 19 39.257,3 26.947,4 18.633,2 12.975,0 9.096,4 6.418,9 4.558,0 3.256,3 2.340,0 20 39.257,3 26.419,0 17.916,5 12.240,6 8.422,6 5.835,3 4.069,7 2.856,4 2.017,3 21 39.257,3 25.901,0 17.227,4 11.547,7 7.798,7 5.304,9 3.633,6 2.505,6 1.739,0 22 39.257,3 25.393,2 16.564,8 10.894,1 7.221,0 4.822,6 3.244,3 2.197,9 1.499,1 23 39.257,3 24.895,2 15.927,7 10.277,5 6.686,1 4.384,2 2.896,7 1.928,0 1.292,4 24 39.257,3 24.407,1 15.315,1 9.695,7 6.190,9 3.985,6 2.586,4 1.691,2 1.114,1 25 89.196,5 54.368,0 33.459,1 20.782,7 13.024,3 8.232,5 5.246,8 3.370,7 2.182,2 26 89.196,5 53.302,0 32.172,2 19.606,3 12.059,5 7.484,1 4.684,7 2.956,8 1.881,2 27 89.196,5 52.256,8 30.934,8 18.496,5 11.166,2 6.803,7 4.182,7 2.593,7 1.621,7 28 89.196,5 51.232,2 29.745,0 17.449,5 10.339,1 6.185,2 3.734,6 2.275,2 1.398,1 29 89.196,5 50.227,6 28.601,0 16.461,8 9.573,2 5.622,9 3.334,5 1.995,8 1.205,2

Tabela 11: Valor Presente Líquido do projeto no Terreno A (em R$) Conclusão 30 89.196,5 49.242,8 27.500,9 15.530,0 8.864,1 5.111,7 2.977,2 1.750,7 1.039,0 31 89.196,5 48.277,2 26.443,2 14.650,9 8.207,5 4.647,0 2.658,2 1.535,7 895,7 32 89.196,5 47.330,6 25.426,2 13.821,6 7.599,5 4.224,6 2.373,4 1.347,1 772,1 33 89.196,5 46.402,6 24.448,2 13.039,3 7.036,6 3.840,5 2.119,1 1.181,6 665,6 34 89.196,5 45.492,7 23.507,9 12.301,2 6.515,4 3.491,4 1.892,1 1.036,5 573,8 35 89.196,5 44.600,7 22.603,8 11.604,9 6.032,8 3.174,0 1.689,3 909,2 494,7 36 89.196,5 43.726,2 21.734,4 10.948,0 5.585,9 2.885,4 1.508,3 797,6 426,4 37 89.196,5 42.868,8 20.898,4 10.328,3 5.172,1 2.623,1 1.346,7 699,6 367,6 38 89.196,5 42.028,2 20.094,7 9.743,7 4.789,0 2.384,7 1.202,4 613,7 316,9 39 89.196,5 41.204,1 19.321,8 9.192,2 4.434,3 2.167,9 1.073,6 538,3 273,2 40 89.196,5 40.396,2 18.578,6 8.671,9 4.105,8 1.970,8 958,6 472,2 235,5 41 89.196,5 39.604,1 17.864,1 8.181,0 3.801,7 1.791,6 855,9 414,2 203,0 42 89.196,5 38.827,6 17.177,0 7.717,9 3.520,1 1.628,8 764,2 363,4 175,0 Somatório 848.498,4 103.797,4 -252.746,7 -420.390,0 -495.075,3 -523.891,3 -530.313,6 -526.172,6 -517.454,6 Fonte: Autor (2018).

Tabela 12: Valor Presente Líquido do projeto no Terreno B (em R$) Continua...

Valores presentes projeto B em R$

Período 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% (1+0)^n 1,02 1,04 1,06 1,08 1,1 1,12 1,14 1,16 0 -250.000,0 -250.000,0 -250.000,0 -250.000,0 -250.000,0 -250.000,0 -250.000,0 -250.000,0 -250.000,0 1 -6.513,8 -6.386,1 -6.263,3 -6.145,1 -6.031,3 -5.921,6 -5.815,9 -5.713,9 -5.615,3 2 -6.513,8 -6.260,9 -6.022,4 -5.797,3 -5.584,5 -5.383,3 -5.192,8 -5.012,2 -4.840,8 3 -6.513,8 -6.138,1 -5.790,7 -5.469,1 -5.170,9 -4.893,9 -4.636,4 -4.396,6 -4.173,1 4 -6.513,8 -6.017,7 -5.568,0 -5.159,5 -4.787,8 -4.449,0 -4.139,6 -3.856,7 -3.597,5 5 -6.513,8 -5.899,8 -5.353,9 -4.867,5 -4.433,2 -4.044,6 -3.696,1 -3.383,1 -3.101,3 6 -49.939,1 -44.344,5 -39.467,6 -35.205,1 -31.470,1 -28.189,3 -25.300,7 -22.751,6 -20.497,1 7 -49.939,1 -43.475,0 -37.949,6 -33.212,4 -29.139,0 -25.626,7 -22.589,9 -19.957,5 -17.669,9 8 -49.939,1 -42.622,6 -36.490,0 -31.332,4 -26.980,6 -23.297,0 -20.169,6 -17.506,6 -15.232,7 9 -49.939,1 -41.786,8 -35.086,6 -29.558,9 -24.982,0 -21.179,1 -18.008,6 -15.356,7 -13.131,6 10 -49.939,1 -40.967,5 -33.737,1 -27.885,8 -23.131,5 -19.253,7 -16.079,1 -13.470,8 -11.320,4 11 -49.939,1 -40.164,2 -32.439,5 -26.307,3 -21.418,0 -17.503,4 -14.356,3 -11.816,5 -9.759,0 12 -49.939,1 -39.376,7 -31.191,8 -24.818,2 -19.831,5 -15.912,2 -12.818,1 -10.365,3 -8.412,9 13 -49.939,1 -38.604,6 -29.992,2 -23.413,4 -18.362,5 -14.465,6 -11.444,8 -9.092,4 -7.252,5 14 -49.939,1 -37.847,6 -28.838,6 -22.088,1 -17.002,3 -13.150,5 -10.218,5 -7.975,8 -6.252,1 15 -49.939,1 -37.105,5 -27.729,4 -20.837,9 -15.742,9 -11.955,0 -9.123,7 -6.996,3 -5.389,8 16 -49.939,1 -36.378,0 -26.662,9 -19.658,4 -14.576,8 -10.868,2 -8.146,2 -6.137,1 -4.646,4 17 -49.939,1 -35.664,7 -25.637,4 -18.545,6 -13.497,0 -9.880,2 -7.273,4 -5.383,4 -4.005,5 18 90.299,4 63.224,0 44.574,3 31.635,8 22.597,3 16.241,1 11.742,5 8.538,8 6.243,7 19 90.299,4 61.984,3 42.859,9 29.845,1 20.923,5 14.764,7 10.484,4 7.490,2 5.382,5 20 90.299,4 60.768,9 41.211,5 28.155,8 19.373,6 13.422,4 9.361,0 6.570,3 4.640,1

Tabela 13: Valor Presente Líquido do projeto no Terreno B (em R$) Conclusão 21 90.299,4 59.577,3 39.626,4 26.562,0 17.938,5 12.202,2 8.358,1 5.763,5 4.000,1 22 90.299,4 58.409,2 38.102,3 25.058,5 16.609,7 11.092,9 7.462,6 5.055,7 3.448,3 23 90.299,4 57.263,9 36.636,8 23.640,1 15.379,4 10.084,5 6.663,0 4.434,8 2.972,7 24 90.299,4 56.141,1 35.227,7 22.302,0 14.240,2 9.167,7 5.949,1 3.890,2 2.562,7 25 140.238,5 85.479,7 52.605,8 32.675,4 20.477,3 12.943,5 8.249,3 5.299,6 3.431,0 26 140.238,5 83.803,6 50.582,5 30.825,8 18.960,5 11.766,8 7.365,4 4.648,8 2.957,7 27 140.238,5 82.160,4 48.637,0 29.081,0 17.556,0 10.697,1 6.576,3 4.077,9 2.549,8 28 140.238,5 80.549,4 46.766,4 27.434,9 16.255,6 9.724,6 5.871,7 3.577,1 2.198,1 29 140.238,5 78.970,0 44.967,7 25.882,0 15.051,5 8.840,6 5.242,6 3.137,8 1.894,9 30 140.238,5 77.421,6 43.238,2 24.416,9 13.936,5 8.036,9 4.680,9 2.752,5 1.633,5 31 140.238,5 75.903,5 41.575,1 23.034,9 12.904,2 7.306,2 4.179,3 2.414,4 1.408,2 32 140.238,5 74.415,2 39.976,1 21.731,0 11.948,3 6.642,0 3.731,6 2.117,9 1.214,0 33 140.238,5 72.956,1 38.438,6 20.500,9 11.063,3 6.038,2 3.331,8 1.857,8 1.046,5 34 140.238,5 71.525,6 36.960,2 19.340,5 10.243,8 5.489,3 2.974,8 1.629,7 902,2 35 140.238,5 70.123,1 35.538,6 18.245,8 9.485,0 4.990,3 2.656,1 1.429,5 777,7 36 140.238,5 68.748,2 34.171,7 17.213,0 8.782,4 4.536,6 2.371,5 1.254,0 670,5 37 140.238,5 67.400,2 32.857,4 16.238,7 8.131,8 4.124,2 2.117,4 1.100,0 578,0 38 140.238,5 66.078,6 31.593,7 15.319,5 7.529,5 3.749,3 1.890,5 964,9 498,3 39 140.238,5 64.782,9 30.378,6 14.452,4 6.971,7 3.408,4 1.688,0 846,4 429,5 40 140.238,5 63.512,7 29.210,1 13.634,3 6.455,3 3.098,6 1.507,1 742,5 370,3 41 140.238,5 62.267,3 28.086,7 12.862,5 5.977,1 2.816,9 1.345,6 651,3 319,2 42 140.238,5 61.046,4 27.006,4 12.134,5 5.534,4 2.560,8 1.201,5 571,3 275,2 Somatório 2.274.550,3 965.473,0 306.608,6 -28.078,8 -197.815,8 -282.227,7 -322.007,7 -338.355,6 -342.493,4 Fonte: Autor (2018).

Tabela 14: Valor Presente Líquido do projeto no Terreno C (em R$) Continua...

Valores presentes projeto C em R$

Período 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% (1+0)^n 1,02 1,04 1,06 1,08 1,1 1,12 1,14 1,16 0 -205.000,0 -205.000,0 -205.000,0 -205.000,0 -205.000,0 -205.000,0 -205.000,0 -205.000,0 -205.000,0 1 -6.513,8 -6.386,1 -6.263,3 -6.145,1 -6.031,3 -5.921,6 -5.815,9 -5.713,9 -5.615,3 2 -6.513,8 -6.260,9 -6.022,4 -5.797,3 -5.584,5 -5.383,3 -5.192,8 -5.012,2 -4.840,8 3 -6.513,8 -6.138,1 -5.790,7 -5.469,1 -5.170,9 -4.893,9 -4.636,4 -4.396,6 -4.173,1 4 -6.513,8 -6.017,7 -5.568,0 -5.159,5 -4.787,8 -4.449,0 -4.139,6 -3.856,7 -3.597,5 5 -6.513,8 -5.899,8 -5.353,9 -4.867,5 -4.433,2 -4.044,6 -3.696,1 -3.383,1 -3.101,3 6 -49.939,1 -44.344,5 -39.467,6 -35.205,1 -31.470,1 -28.189,3 -25.300,7 -22.751,6 -20.497,1 7 -49.939,1 -43.475,0 -37.949,6 -33.212,4 -29.139,0 -25.626,7 -22.589,9 -19.957,5 -17.669,9 8 -49.939,1 -42.622,6 -36.490,0 -31.332,4 -26.980,6 -23.297,0 -20.169,6 -17.506,6 -15.232,7 9 -49.939,1 -41.786,8 -35.086,6 -29.558,9 -24.982,0 -21.179,1 -18.008,6 -15.356,7 -13.131,6 10 -49.939,1 -40.967,5 -33.737,1 -27.885,8 -23.131,5 -19.253,7 -16.079,1 -13.470,8 -11.320,4

Tabela 15: Valor Presente Líquido do projeto no Terreno C (em R$) Conclusão 11 -49.939,1 -40.164,2 -32.439,5 -26.307,3 -21.418,0 -17.503,4 -14.356,3 -11.816,5 -9.759,0 12 -49.939,1 -39.376,7 -31.191,8 -24.818,2 -19.831,5 -15.912,2 -12.818,1 -10.365,3 -8.412,9 13 -49.939,1 -38.604,6 -29.992,2 -23.413,4 -18.362,5 -14.465,6 -11.444,8 -9.092,4 -7.252,5 14 -49.939,1 -37.847,6 -28.838,6 -22.088,1 -17.002,3 -13.150,5 -10.218,5 -7.975,8 -6.252,1 15 -49.939,1 -37.105,5 -27.729,4 -20.837,9 -15.742,9 -11.955,0 -9.123,7 -6.996,3 -5.389,8 16 -49.939,1 -36.378,0 -26.662,9 -19.658,4 -14.576,8 -10.868,2 -8.146,2 -6.137,1 -4.646,4 17 -49.939,1 -35.664,7 -25.637,4 -18.545,6 -13.497,0 -9.880,2 -7.273,4 -5.383,4 -4.005,5 18 10.260,0 7.183,6 5.064,6 3.594,5 2.567,5 1.845,3 1.334,2 970,2 709,4 19 10.260,0 7.042,8 4.869,8 3.391,1 2.377,4 1.677,6 1.191,3 851,0 611,6 20 10.260,0 6.904,7 4.682,5 3.199,1 2.201,3 1.525,1 1.063,6 746,5 527,2 21 10.260,0 6.769,3 4.502,4 3.018,0 2.038,2 1.386,4 949,7 654,9 454,5 22 10.260,0 6.636,6 4.329,3 2.847,2 1.887,2 1.260,4 847,9 574,4 391,8 23 10.260,0 6.506,4 4.162,7 2.686,0 1.747,4 1.145,8 757,1 503,9 337,8 24 10.260,0 6.378,8 4.002,6 2.534,0 1.618,0 1.041,7 675,9 442,0 291,2 25 60.199,1 36.693,2 22.581,7 14.026,3 8.790,2 5.556,1 3.541,1 2.274,9 1.472,8 26 60.199,1 35.973,8 21.713,2 13.232,4 8.139,0 5.051,0 3.161,7 1.995,6 1.269,6 27 60.199,1 35.268,4 20.878,1 12.483,4 7.536,1 4.591,8 2.823,0 1.750,5 1.094,5 28 60.199,1 34.576,8 20.075,1 11.776,8 6.977,9 4.174,4 2.520,5 1.535,5 943,6 29 60.199,1 33.898,9 19.302,9 11.110,2 6.461,0 3.794,9 2.250,4 1.346,9 813,4 30 60.199,1 33.234,2 18.560,5 10.481,3 5.982,4 3.449,9 2.009,3 1.181,5 701,2 31 60.199,1 32.582,5 17.846,6 9.888,0 5.539,3 3.136,3 1.794,0 1.036,4 604,5 32 60.199,1 31.943,7 17.160,2 9.328,3 5.129,0 2.851,2 1.601,8 909,1 521,1 33 60.199,1 31.317,3 16.500,2 8.800,3 4.749,0 2.592,0 1.430,2 797,5 449,2 34 60.199,1 30.703,2 15.865,6 8.302,2 4.397,3 2.356,3 1.277,0 699,6 387,3 35 60.199,1 30.101,2 15.255,4 7.832,2 4.071,5 2.142,1 1.140,1 613,6 333,9 36 60.199,1 29.511,0 14.668,6 7.388,9 3.769,9 1.947,4 1.018,0 538,3 287,8 37 60.199,1 28.932,4 14.104,5 6.970,6 3.490,7 1.770,4 908,9 472,2 248,1 38 60.199,1 28.365,1 13.562,0 6.576,1 3.232,1 1.609,4 811,5 414,2 213,9 39 60.199,1 27.808,9 13.040,4 6.203,9 2.992,7 1.463,1 724,6 363,3 184,4 40 60.199,1 27.263,6 12.538,8 5.852,7 2.771,0 1.330,1 646,9 318,7 159,0 41 60.199,1 26.729,0 12.056,6 5.521,4 2.565,8 1.209,2 577,6 279,6 137,0 42 60.199,1 26.204,9 11.592,8 5.208,9 2.375,7 1.099,3 515,7 245,2 118,1 Somatório 318.565,3 -105.510,1 -290.304,0 -363.048,5 -383.734,3 -380.966,0 -368.437,5 -352.656,7 -336.635,2 Fonte: Autor (2018).

Compilando os valores dos somatórios do Valor Presente Líquido de cada terreno para cada Taxa Mínima de Atratividade, tem-se a tabela 12.

Tabela 16: Valor Presente Líquido Compilado Valor Presente Líquido

TAXAS (%) 0 2 4 6 8 10 12 14 16 PROJETO "A" 848.498,40 103.797,38 -252.746,67 -420.389,97 -495.075,25 -523.891,34 -530.313,56 -526.172,61 -517.454,59 PROJETO "B" 2.274.550,27 965.473,03 306.608,62 -28.078,77 -197.815,78 -282.227,73 -322.007,75 -338.355,56 -342.493,40 PROJETO "C" 318.565,27 -105.510,06 -290.303,99 -363.048,50 -383.734,29 -380.966,01 -368.437,46 -352.656,71 -336.635,20 Fonte: Autor (2018).

4.7 CÁLCULO FINAL DO EMPREENDIMENTO

Para a análise do Cálculo final do Empreendimento, deve-se calcular a Taxa Interna de retorno. Para melhor visualização temos a tabela 13.

Tabela 17: Resultado da Taxa Interna de Retorno

Fonte: Autor (2018). TIR % a.m. % a.a. PROJETO "A" 2,45% 33,65% PROJETO "B" 5,77% 96,03% PROJETO "C" 1,33% 17,22%

Foi executado o cálculo da TIR tanto em % ao mês como % ao ano, por isso o Projeto que possui um melhor indicador para a taxa interna de retorno é o Projeto “B” localizado na Pedra Branca - Palhoça, pois o mesmo apresentou maior taxa entre os projetos em análise.

Fonte: Autor (2018).

4.8 ÍNDICE DE LUCRATIVIDADE

O empreendimento será rentável quando o índice de lucratividade foi igual ou superior a um, e em se tratando de uma análise comparativa entre terrenos, será analisada fazendo para as três possibilidades esse índice, Tabela 14.

Tabela 18: Índice de Lucratividade

Terreno

Índice de Lucratividade

A

B

C

O valor de entrada corresponde ao montante das vendas dos apartamentos, já o valor de saída corresponde ao montante dos valores aplicados em administração, execução do projeto e da corretagem.

De acordo com os dados da tabela acima, o terreno que apresenta o maior índice de lucratividade, confirmou-se novamente o terreno B.

4.9 TEMPO DE RECUPERAÇÃO (PAYBACK)

Através dessa fórmula de Payback, o tempo de recuperação do investimento será calculado e com isso, o tempo necessário para que o investimento tenha retorno deve ser apresentado nos períodos, no nosso caso será em meses:

Tabela 19: Payback do Projeto no terreno A Continua...

PayBack Projeto em A (R$)

Período Valor (R$) Saldo Fluxo Descontado Saldo Payback Descon. 0 -400.000,00 -400.000,00 -R$400.000,00 -R$400.000,00 1 -6.513,80 -406.513,80 -R$6.358,03 -R$406.358,03 2 -6.513,80 -413.027,60 -R$6.205,98 -R$412.564,01 3 -6.513,80 -419.541,41 -R$6.057,57 -R$418.621,59 4 -6.513,80 -426.055,21 -R$5.912,71 -R$424.534,30 5 -6.513,80 -432.569,01 -R$5.771,31 -R$430.305,61 6 -49.939,15 _{-482.508,16 -R$43.188,62} -R$473.494,24 7 -49.939,15 -532.447,31 -R$42.155,81 -R$515.650,04 8 -49.939,15 -582.386,46 -R$41.147,69 -R$556.797,73 9 -49.939,15 -632.325,61 -R$40.163,68 -R$596.961,41 10 -49.939,15 -682.264,76 -R$39.203,20 -R$636.164,61 11 -49.939,15 -732.203,91 -R$38.265,69 -R$674.430,30 12 -49.939,15 -782.143,06 -R$37.350,60 -R$711.780,90 13 -49.939,15 -832.082,21 -R$36.457,39 -R$748.238,30 14 -49.939,15 _{-882.021,36 -R$35.585,55} -R$783.823,84 15 -49.939,15 -931.960,51 -R$34.734,55 -R$818.558,40 16 -49.939,15 -981.899,66 -R$33.903,91 -R$852.462,30 17 -49.939,15 -1.031.838,80 -R$33.093,12 -R$885.555,43 18 39.257,30 _{-992.581,50 R$25.392,48} -R$860.162,95 19 39.257,30 -953.324,20 R$24.785,24 -R$835.377,71 20 39.257,30 -914.066,90 R$24.192,52 -R$811.185,18 21 39.257,30 -874.809,60 R$23.613,98 -R$787.571,20 22 39.257,30 -835.552,30 R$23.049,27 -R$764.521,93