Bom dia. Sejam bem-vindos à teleconferência da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário referente aos resultados do segundo trimestre de 2008, divulgados ontem, dia 6 agosto de 2008. Estão presentes conosco o
Sr. Marcelo Figueiredo, Diretor-Superintendente e o Sr. Paulo Mazzali, Diretor Financeiro e de Relações com
Investidores.
Os slides da apresentação estão disponíveis na Internet para download no endereço: www.ccdi.com.br/ri, bem como a transmissão ao vivo da teleconferência.
Informamos que a apresentação será gravada e todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da empresa. Em seguida iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, quando maiores instruções serão fornecidas. Caso algum dos senhores necessite de alguma assistência durante a conferência, queiram, por favor, solicitar a ajuda de um operador digitando *0 (conferir).
Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante essa teleconferência, relativas às perspectivas de negócios da Companhia, projeções, metas operacionais e financeiras, baseiam-se em premissas da diretoria da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário bem como nas informações atualmente disponíveis, que envolvem riscos e incertezas, relativas a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Investidores devem compreender que condições econômicas gerais, da indústria e outros fatores que fogem ao controle da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário podem afetar seu desempenho futuro.
Agora gostaríamos de passar a palavra ao Sr. Marcelo Figueiredo, Diretor Superintendente da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário. Por favor, Sr. Figueiredo, pode prosseguir.
Marcelo Figueiredo:
Boa tarde. Bem vindos à teleconferência de resultados do segundo trimestre de 2008 da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário.
Antes de iniciar, eu gostaria de lembrar a todos que nós publicamos o release com os resultados do trimestre na data de ontem. Se algum dos senhores não tem cópia do release, o mesmo está disponível no nosso site.
Quanto à apresentação que vou iniciar agora, a mesma também se encontra disponível em nosso website. Vou comentar sobre os aspectos negociais e operacionais, enquanto o Paulo Mazzali falará, mais tarde, dos números financeiros.
Inicio a apresentação no slide 2, onde vocês podem ver o gráfico de vendas contratadas. No segundo trimestre, a CCDI atingiu R$252 milhões em vendas contratadas, mantendo uma robusta velocidade de vendas – de 26% sobre o total disponível para venda no período. No semestre, já superamos a marca de R$670 milhões, com quase 330% de crescimento sobre os seis primeiros meses de 2007.
Como é possível observar no slide seguinte, na figura à esquerda, as vendas ficaram divididas nos segmentos mais populares e no segmento oposto: o altíssimo padrão. Com relação às geografias, as vendas ficaram concentradas na capital de São Paulo. As vendas da região metropolitana ficaram ancoradas nos empreendimentos Innova São Francisco e ecos natureza clube. O interior (onde estão localizados os empreendimentos da HM Engenharia) e o litoral, onde fizemos lançamentos nos períodos anteriores, responderam por 26%.
Em termos de lançamentos, lançamos quatro principais linhas de projetos ao longo do trimestre, (Vista Pacaembu, Eco’s Natureza fase 2, o Cores Jardim Sul – Azul, além de projetos da HM). O Vista Pacaembu, empreendimento destinado ao altíssimo padrão, foi o um dos marcos de sucesso de vendas do trimestre.
No slide 5 temos um resumo do nosso landbank. Hoje temos um estoque de terrenos no valor aproximado de R$10,2 bilhões em vendas potenciais. Adquirimos, ao longo do trimestre, dois terrenos em Curitiba e um terreno em Recife (Pernambuco), avançando na nossa estratégia de diversificação geográfica. Além disso, adquirimos novos terrenos destinados a baixa renda no interior de São Paulo, no gráfico denominados “HM” para simplificação.
Nosso landbank tem um duration de 3 a 4 anos e está bastante diversificado em termos de localização e segmentos (44% está destinado a unidades de até R$350 mil, o que chamamos de “populares” e média; 33% está destinado a unidades até R$500 mil (segmento médio-alto; e 10% está destinado ao segmento altíssimo – unidades acima de R$1 milhão) os 13% restantes estão destinados a empreendimentos comerciais, especialmente os empreendimentos Triple A).
Temos em nosso land bank os projetos da Paulista-Matarazzo, que será desenvolvido em duas fases, e o projeto da Vila Olímpia, que será divido em quatro fases. Teremos, portanto, pelo menos um negócio de lajes corporativas por ano, até pelo menos 2013.
No slide seguinte, podem-se verificar outros eventos importantes que marcaram o trimestre. Em junho, a CCDI, a HM e a caixa econômica federal assinaram um protocolo de intenções para financiamento imobiliário no valor total de R$4,2 bilhões.
Os valores estão divididos da seguinte forma: R$2,2 bilhões serão destinados ao financiamento de 22 mil unidades a serem desenvolvidas pela HM Engenharia, na qual, aumentamos nossa participação para 81% do capital social no mês de abril.
Os outros R$2 bilhões serão destinados ao financiamento de 13.700 unidades com preço unitário entre R$100 mil e R$ 350 mil, a serem desenvolvidas pela CCDI.
Em termos de perspectivas, estamos bastante otimistas com a capacidade de entregarmos bons resultados no curto e longo prazos. Temos vários projetos a lançar, inclusive em locais em que ainda não atuamos. Processos
estão em análise para aquisição de terrenos estratégicos, a sua maioria em permuta. Estamos em processo de negociação para a venda da segunda fase do Ventura. Manteremos a implementação de nossa estratégia e monitoraremos movimentações de mercado atentamente, para ajustarmos itens de nossa pauta, quando necessário.
Eu vou passar a palavra agora ao Paulo Mazzali, nosso Diretor Financeiro e de Relações com Investidores que vai analisar com mais detalhes os números da CCDI, apresentados nesta manhã.
Ao final da exposição do Paulo, estaremos à disposição dos senhores para eventuais perguntas.
Muito obrigado.
Paulo, por favor, continue.
Paulo mazzali:
Boa tarde senhoras e senhores.
Inicio minha apresentação no slide 7. A receita bruta da CCDI avançou 151,6% em um ano, ficando em R$107,9 milhões no 2T08. Em termos semestrais, a receita bruta cresceu 296,6% atingindo R$353,0 milhões, devido principalmente a venda da primeira fase do Ventura Corporate Towers no primeiro trimestre deste ano cuja a maior parte da receita já foi reconhecida, e também ao andamento físico-financiero dos empreendimentos lançados até o momento.
A receita líquida seguiu a mesma linha de crescimento da receita bruta. Como conseqüência, o lucro bruto da CCDI variou de R$10,5 milhões, no 2T07, chegando a R$30,0 milhões no 2T08, 184,6% de crescimento. Em termos semestrais, o crescimento foi de expressivos 533,3%, encerrando o 1S08 com R$129,5 milhões.
Como podemos ver no último gráfico do slide, nossa margem bruta avançou 3,3 pontos percentuais, ficando em 28,8% no segundo trimestre. No acumulado do ano, a margem bruta está em 38,1%.
No slide seguinte, fizemos a reconciliação do DRE, como vem acontecendo há alguns trimestres. Reclassificamos, principalmente, três contas: o custo do terreno permutado, as despesas de comercialização e o custo do financiamento destinado à produção (plano empresário). Com a reconciliação, margem bruta no 2T08 ficou em 34,1%, 530 bps maior do que a formalmente reportada. Para o semestre, os efeitos da reconciliação elevam a margem dos reportados 38,1% para 42,9%, ou seja, 480 bps.
No slide 9 apresentamos as variações do EBITDA ajustado e a margem EBITDA. Verificamos que o EBITDA do 2T08 ficou em R$5,4 milhões (margem de 5,2%). O EBITDA do semestre foi de R$72,7 milhões (margem de 21,4%), 22,3 pontos percentuais de variação positiva se comparada à margem EBITDA do 1S07.
No próximo slide, apresentamos o lucro líquido da companhia. No 2T08, o lucro líquido foi de R$5,4 milhões, foi 197,9% superior ao lucro líquido do 2T07 (R$2,7 milhões). No semestre, o lucro líquido atingiu R$76,3 milhões, contra prejuízo de R$10,1 milhões na primeira metade de 2007.
A margem líquida ficou em 7,8%, 110 bps superior a margem apresentada um ano atrás. Em termos semestrais, a margem líquida saiu de 11,8% negativo para 22,5% positivo.
Com relação às receitas, resultado e margem sobre vendas a apropriar, todos os indicadores mostraram grande expansão, como pode ser visto no slide 11.
As receitas sobre vendas de imóveis a apropriar avançaram 164,5% na comparação 2T08 sobre 2T07, e atingiram R$726,6 milhões. O resultado a apropriar foi a R$206,9 milhões, crescendo 195,1% sobre o 2T07.
Finalmente, a margem sobre venda de imóveis a apropriar ficou em 28,5%, com 300 bps de avanço sobre o 2T07.
Com isso, concluo minha apresentação de hoje. Eu agora retorno a ligação à operadora, para iniciarmos a sessão de perguntas e respostas. Muito obrigado a todos pela atenção.
Operadora, pode prosseguir.
Perguntas e Respostas:
OPERADORA : Nossa primeira pergunta vem do Sr. Rodrigo Oliveira do Credit Suisse.
Rodrigo Oliveira: Falando um pouquinho sobre custo de construção, como vocês têm visto a evolução do custo
de construção? Tem havido algum tipo de descolamento entre o que o índice tem medido e as cestas de custos que vocês tem tido nas construções de vocês?
Paulo Mazzali: Oi Rodrigo é o Paulo. O custo de construção, os novos custos contratados tem se mantido em
linha com o que a gente tinha no último ano. O que a gente viu, é que a gente vinha ganhando escala, tinha um decréscimo percentual em relação a vendas, de custo de construção e a gente viu isso parar. Ainda não voltou a subir o que é até esperado com o INCC subindo dessa maneira, mas não o que a gente viu foi a competição dando resultado ainda. E entre as construtoras contratadas, relembrando para todos que estão ouvindo que nos temos muito aqui dentro de incorporadora pura, contrata construção fora.; ai eu já vou emendar com a segunda parte da sua pergunta, os nossos custos de construção são 100%, então, ligados ao INCC e todas nossas receitas também ligados ao INCC. Então a gente está realmente hedgiado com todo potencial aumento, as variações, as flutuações do INCC.
Rodrigo Oliveira: e não tem havido nenhum tipo de problema dessas construtoras são contratadas, ao que os
custos estão subindo bastante, pressão de margem pra eles, tentarem renegociar contratos, vocês não viram nada dessa linha?
Paulo Mazzali: Não, não. Realmente o INCC ta refletindo, senão fielmente, com pouca variação os custos de obra.
Então, os contratos deles também como são reajustados também por inflação, por INCC não tem tido problema não.
OPERADORA: Nossa próxima pergunta vem do Sr. David Lawant do Itaú Security.
David Lawant: boa tarde, eu gostaria de fazer uma pergunta rapidinha só sobre back log margins. A gente viu ao
longo de 2007 ela veio subindo, até o primeiro tri de 2008 agora nesse tri ela estabilizando nos 28,5. Queria saber o que vocês esperam dela mais pra frente, considerando talvez maior participação na HM, mais projetos de low income, ou maiores custos e etc.
Paulo Mazzali: Oi David, realmente esse movimento que você falou aconteceu e ela está realmente nesse momento estável, principalmente por, dentro daquelas vendas a reconhecer, tem um peso maior de low income e econômico. Apesar de muito próximas das margens de high income, elas são efetivamente um pouquinho menores. O que a gente ta olhando pra frente, nossas projeções, a gente sempre faz projeção de cinco anos, com o aumento de low income e aumento do econômico a gente tem essas margens, continuam estáveis, a gente não espera que aumento muito não. Finando sempre entre 28 e 30%. Entretanto, quando a gente agrega o outro segmento da empresa que é muito mais rentável que é o Triple A, ai ela volta a subir. Resumindo, residencial deve ficar estável, mas de tempos em tempos teremos Triple As entrando ai para receita a reconhecer e deve sim subir essa margem
David Lawant: Ta entendi, ótimo. Obrigado
OPERADORA :Nossa próxima pergunta vem do Sr. Daniel Aberini da Infinity Asset
Daniel Aberini: oi boa tarde a todos. Eu gostaria de saber um pouquinho mais com relação guidance, a gente viu
que tem atingindo até o segundo tri 20% do guidance. Você poderia falar um pouquinho mais sobre a como, qual é a expectativa para o terceiro trimestre, como vão se comportar os projetos ao longo do ano?
Paulo Mazzali: Oi Daniel, Paulo. Até o final do ano a gente tem ainda realmente mais 1,5 bi pra lançar, a HM deve
ser responsável por 250 milhões disso, a HM já lançou mais de 100 milhões nesse primeiro semestre, nós temos ainda as lajes Triple A dois projetos grandes, Matarrazzo e um projeto aqui na Vila Olímpia pra lançar que devem ser responsáveis por entre 350 e 500 milhões. E 750 milhões realmente de CCDI desde o segmento econômico, acima de R$100 a R$200 mil, médio e médio alto residencial também. Uma característica nossa, a gente tem projetos grandes, acima da média de mercado, temos projetos que estão em aprovação, estão em curso de aprovação, de 300, 500 milhões, 250 milhões, até o próprio projeto Triple A do Viol que é bem mais alto. Então
esses projetos naturalmente podem acontecer de serem um pouquinho mais longos de aprovar, mas nos temos grande segurança que a partir do momento que aprova a gente vai lançando, jogando produto pro mercado, de repente a gente chega no final do ano não só com 2.1 bi lançados mas com mais 500, 1 bi aprovados. Nós temos grande segurança que no médio prazo, a empresa está muito bem e as aprovações estão sim correndo razoavelmente bem.
OPERADORA : Nossa próxima pergunta vem do Sr. Fernando Labes da Rio Verde Investimentos.
Fernando Labes: Boa tarde, ainda sobre os lançamentos queria que diante desse 1,7 bi que tem, queria que você
explicasse um pouco melhor a velocidade desses lançamentos. Quanto se espera para terceiro tri, o quarto tri. Também outra pergunta em relação a HM, estou acompanhando aqui alguns projetos de vocês que está com velocidade, Quintas do Café em mais de 6 meses só 12%, Alto de Rebouças, Casas do Parque também para empreendimentos de baixa renda ta com velocidade bem abaixo do que eu imaginava. Queria saber o que vocês pensam disso, se está abaixo da expectativa de vocês também, qual a opinião de vocês sobre isso. Obrigado.
Paulo Mazzali: oi Fernando, primeiro responder a pergunta sobre a HM, alguns projetos da HM, o projeto Quintas
do Café está com um módulo só vendido, quando a gente lançou acabou lançando quatro, mas a gente viu que a demanda lá é mais escalonada mesmo. Então hoje o que tem aberto para venda é o primeiro módulo, mas como o que a gente anunciou no passado que lançou o projeto completo a gente ta realmente medindo a velocidade de vendas pelo projeto completo. Se você desconsiderar esse ponto, ele tem vendido razoavelmente bem. Os outros empreendimentos têm vendendo dentro da nossa expectativa, eu lembro que a gente não registra nem divulga par ao mercado a ponta de stand, o que está assinado, o contrato assinado lá na ponta do stand. Então a gente tem pelo menos um mês entre a assinatura de contratos e registrar o cliente nos nossos registros. Então, o controle feito na ponta do stand mostra já um percentual muito maior vendido, mas ta dentro da nossa perspectiva. Hoje na verdade o que tem vendido muito, muito rápido são os empreendimentos econômicos, entre 100 e 200 mil. Os de baixa renda têm vendido um pouco abaixo disso, da velocidade deles, mas tem vendido razoável. Quanto a lançamentos, acho que é mais ou menos o mesmo comentário da pergunta anterior. Nossas aprovações estão realmente em projetos de maior vulto, de maior porte, uma estimativa é que alguns deles saiam no final desse terceiro trimestre. A gente já lançou 100 milhões nesse início, em meados de julho até agora e a expectativa é que algum deles possa sair no final do trimestre. Eventualmente vão sair no quarto trimestre e concentrar no último tri, mas isso de novo, para fluxo de caixa da empresa como resultado da empresa de longo prazo isso não deve mudar em nada nossas perspectivas. Até porque quando a gente atrasa eventualmente, o processo de aprovação atrasa, isso não quer dizer que a gente não comece a trabalhar pré-vendas, isso acaba apresentando maior velocidade de vendas no início.
OPERADORA : Nossa próxima pergunta vem do Sr. Sergio Lanza da Mundie Invest
Sergio Lanza: boa tarde, na última conferencia a empresa se manifestou com relação a recompra de ações e eu
segunda pergunta é com relação a segunda torre do Rio de Janeiro, como é que estariam as negociações e quais são as perspectivas. Obrigado.
Paulo Mazzali: a respeito da segunda torre do Ventura o Marcelo vai falar. A respeito do programa de recompra
ele está quase 100% realizado. A gente deve levar esse assunto, ainda não completou o programa, a gente deve levar esse assunto para o Conselho pra decisão do que fazer com essas ações. Se a gente aguarda um momento mais positivo em termos de bolsa de valores mesmo, não só preço da nossa ação, mas a que a própria bolsa, o próprio setor volte a ser valorizado um pouco mais para eventualmente vender essas ações de volta pro mercado e realizar lucro pra CCDI ou realmente cancelar essas ações e iniciar outro programa de recompra. Não há dúvida que é visão e acredito que visão compartilhada inclusive de todos que estão aqui teleconferência, nós, vocês e também é visão do Conselho que o preço da ação não reflete em nada a realidade operacional da empresa. Mas isso é matéria de Conselho e a hora que a gente tiver qualquer decisão a gente comunica imediatamente o mercado, mas o programa em si ta quase, quase finalizado
Marcelo Figueiredo: Oi Sergio, boa tarde é Marcelo Figueiredo. Com relação o Ventura, o Ventura como no
mercado já foi divulgado nós vendemos a primeira fase no início do ano, do empreendimento; a segunda fase eu já comentei na última teleconferência que a gente ta em processo de negociação coordenado, a gente ta fazendo uma consulta bem coordenada ao mercado. Agente entende que se houver uma proposta que seja satisfatória a gente vende, comercializa a segunda fase agora. Caso contrário a gente não tem nenhuma preocupação, nenhuma necessidade de acelerar a venda por necessidade de caixa, não temos esse problema. Então a gente continua com o processo de construção, como fizemos para a primeira fase do Ventura, e quando nós acharmos que o mercado está disposto a pagar o preço que a gente acha adequado par ao projeto, a segunda fase a gente comercializa.
OPERADORA:Nossa próxima pergunta vem do Sr. Daniel Aberini da Infinity Asset
Daniel Aberini: aproveitando o gancho dos comentários em relação a necessidade de caixa, vocês poderiam
comentar como vocês vêem para os próximos lançamentos de 2008 e 2009 como está o composto de vocês para caixa ao longo de 2008 e 2009. Uma outra pergunta seria se tem alguma política especial para estoques, visto que ele tem aumentando bastante ali, ou algum comentário que pode ser feito adicionalmente.
Paulo Mazzali: Oi Daniel é o Paulo. Com relação a posição de caixa a gente continua numa posição confortável, a
gente sempre diz e reforça o ponto que é uma posição confortável, mas que está comprometida com os nossos lançamentos. Ao contrário de muitas empresas de mercado que estão realmente, do nosso setor que estão em situação de caixa bem delicada. A gente nunca contou, até como parte de disciplina de capital do Grupo, a gente nunca contou com o mercado de capitais para implementar nosso plano de IPO. Melhor ainda, se você comprar o que gente deu de guidance no passado, na época de IPO versus o que a gente deu de guidance nos últimos tempos você vai ver que agente utilizou muito melhor nosso caixa. O que quer dizer que este ano nós não temos necessidade nenhuma de caixa, no próximo ano a gente pode vir a ter alguma necessidade, mas que facilmente seria solucionada com, por exemplo, a venda do Ventura fase dois ou por outros instrumentos vinculados a
empreendimentos . Hoje a gente tem, apesar de todo movimento de juros, etc, hoje a gente tem pela primeira vez taxas muito atrativas para financiar os empreendimentos Triple A. Não só muito atrativas, mas os bancos nos têm procurado para financiamento desses empreendimentos o que torna nossa posição de caixa mais confortável ainda. Então a gente não conta com a janela de mercado aberta pra tomar um financiamento caro para implementar nosso plano não, nosso volume de caixa está bem razoável.
Estoques. Nossos estoques sobem em virtude, primeiro, por evolução de construção e em segundo por causa de aquisição de terrenos. Os nossos terrenos a gente tem que chamar atenção que apesar de entrar hum..., entra contabilmente pro nossos balanços, a grande maioria deles é pago em permuta financeira, uma boa parte, mais de 80% do nosso banco de terrenos será pago ainda, no futuro, por permuta financeira. O que é permuta financeira? Só relembrando, é um pagamento feito baseado no lançamento do empreendimento, ou seja, começo a pagar só na hora que realmente lanço o empreendimento e mais, na hora que a gente recebe fluxo de caixa de clientes, então uma porcentagem do fluxo de caixa de clientes. Divide totalmente o risco do empreendimento. E também nos dá uma taxa de retorna, projeto a projeto, extremamente favorável. Se a gente pensar que um cliente típico hoje paga entre 25 e 30% até as chaves e só ai é feito o repasse para banco e a gente recebe os 70% lá na frente, isso quer dizer que também o dono de terreno recebe 25 e 30% durante todo o período de lançamento mais obras, e o terreno realmente só vai ser pago, os 70% do terreno só vai ser pago, também lá na frente. E é assim que a gente gerencia a CCDI, realmente é na base do valor presente e taxa interna de retorno projeto a projeto, a gente acredita que fazendo isso e aumentando o valor de cada projeto individualmente a gente ta agregando valor para a CCDI e seus acionistas.
OPERADORA: Encerramos neste momento a sessão de perguntas e respostas. Gostaria de passar a palavra à Sr
Paulo Mazzali para as considerações finais. Por favor, Sr Mazzali, pode prosseguir:
Paulo Mazzali: Queria só agradecer a todos a presença, ao tempo e só lembrar que a gente tem disponível no
site, no link da teleconferência uma pesquisa sobre o desempenho, sobre essa teleconferência e todo o processo de divulgação. A gente convida a todos a acessar esse link e nos avaliar. Obrigada, a gente se coloca a disposição a mais perguntas através da equipe de RI e através do site.
OPERADORA: a teleconferência sobre a os resultados do segundo trimestre de 2008 da Camargo Corrêa
