USUCAPIÃO. bem pela usucapião. Sendo a usucapião um dos principais efeitos da posse, ela é também

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USUCAPIÃO

Sumário

1. Histórico 2. Espécies de Usucapião 2.1. Bem Imóvel 2.1.1. Extraordinário 2.1.2. Ordinário 2.1.3. Especial 2.1.3.1. Especial: Impedimento de usucapir 2.1.3.2. Espécies 2.1.3.2.1. Urbano

2.1.3.2.2. Rural 2.1.2.2.3. Coletivo 2.2. Bem Móvel 2.2.1. Ordinário 2.2.2. Extraordinário 3.

Considerações Finais 4. Bibliografia.

1. HISTÓRICO

A posse, embora seja requisito fundamental, não é o único para que se possa adquirir um bem pela usucapião. Sendo a usucapião um dos principais efeitos da posse, ela é também uma forma de prescrição aquisitiva.

Como dito, o direito brasileiro não prevê apenas a posse (poder de fato) e o tempo como requisitos necessários à usucapião. Torna se necessário também a capacidade do possuidor, qualidades da coisa a ser usucapida, boa-fé (ignorância dos obstáculos que impedem a regular transmissão da propriedade) e justo título (título que contenha algum vício ou irregularidade que o impede de ser instrumento apto para promover a transmissão da propriedade; sua noção está intimamente ligada a de boa-fé) são outros requisitos que tanto o Código Civil de

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1916 quanto o de 2002 estabeleceram para esta forma de aquisição da propriedade.

Sendo a usucapião oriunda do étimo latim pertencente ao gênero feminino, nosso velhusco diploma civil de 1.916 erroneamente o utilizou no termo masculino. No trabalho em tela passo a utilizá-lo no termo feminino por achar mais plausível e também por este ser utilizado por nosso atual Código Civil.

A usucapião tem seu significado original do vocábulo posse, seu instituto é antiquíssimo (450 a.C.) previsto pela Lei das XII Tábuas1, que estabelecia que quem possuísse por dois

anos um imóvel ou por um ano um móvel tornar-se-ia proprietário, correspondia está a uma aquisição do ius civile destinado somente para os cidadão romanos.

A chamada praescriptio tinha tal denominação por causa do cabeçalho de um fórmula (pois era meio de defesa, de exceção, vindo a surgir posteriormente à usucapio, no Direito clássico. Poderia se repelir qualquer ameaça a sua propriedade pela longi temporis praescriptio. A prescrição era de 10 (dez) anos entre os presentes e, de 20(vinte) anos entre ausentes.

Como visto, a prescrição determina por um lado a extinção das relações jurídicas, mas por outro, autoriza a aquisição de direitos.

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Não é qualquer posse e, sim somente a qualificada. Dois elementos são cruciais: a posse e o tempo, e consistentes em três tipos: usucapião extraordinário, ordinário e o especial.

2. ESPÉCIES DE USUCAPIÃO

2.1. BEM IMÓVEL

Entendo ser um equívoco considerar como originária a aquisição de propriedade, pois que pressupõe a perda do domínio por um, em benefício de outrem. Portanto, conclui-se ser está uma forma derivada de aquisição.

Entende-se que no abandono da coisa pelo dono significa sua renúncia presumida. A tendência moderna de cunho objetivo, considerando a função social da propriedade, inclina-se no sentido de se prestigiar aquele que trabalha o bem usucapido, reintegrando-o pela sua vontade e ação.

A posse ad usucapionem há de ser contínua, pacífica ou incontestada pelo tempo estipulado pela lei e com intenção de dono (animus domini).

Não se exige que a posse pelo tempo necessário seja exercida pelo mesmo possuidor, pois é permitido que o prescribente, o possuidor atual, junte sua posse à de seu antecessor.

É imprescindível a continuação da posse, ou seja, a posse associada pelo fator tempo. Outro requisito indispensável é que incida em res habilis, ou seja, suscetível da prescrição aquisitiva.

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São insuscetíveis de usucapião os bens postos fora de comércio e os bens públicos (o de uso comum e uso especial).

A usucapião é forma de alienação prescrita em lei. O Dec. 22.785 de 31 de maio de 1933 encerrou a questão: “Os bens públicos de qualquer natureza não são sujeitos a usucapião”

Cumpre diferenciar a interrupção natural da civil sendo a primeira consistente no fato de perder o possuidor a sua posse ao passo que a civil assenta numa citação judicial.

A usucapião constitui título oponível erga omnes e consolida o domínio (em favor de quem o adquiriu por título cuja eficácia é discutida).

A doutrina moderna estruturou o usucapião nas seguintes bases: res habilis, insta causa (justa causa), bonas fides (boa fé), possessio (posse) e tempus (tempo).

2.1.1. Extraordinária

A usucapião extraordinária é regulada no art. 1.238 NCC do Código Civil de 2002 e seus requisitos são: posse contínua por 15 a 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel residência habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, exercida com animus domini, de forma contínua , mansa e pacífica.

Dispensam-se o justo título e a boa fé. Antigamente, a praescriptio longi temporis ou imemorial chegou a ser de 40 (quarenta) anos.

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A usucapião ordinária é prevista no art. 1.242 NCC e dita os seguintes requisitos: posse de 10 anos com animus domini, de forma contínua, mansa e pacificamente, além de justo título e de boa fé. Será menor o prazo e, portanto de 5 anos o lapso temporal, se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com respectivo competente(art. 1.242 parágrafo único).

Preceitua o art. 2.029 das Disposições Transitórias que até dois após a entrada em vigor do CC, os prazos previstos no parágrafo único do art. 1.238 e 1.242 serão acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo transcorrido ou vigência da anterior, a Lei 3.071/1916 será aplicável nas hipóteses de redução de prazos.

2.1.3.Especial

A usucapião especial rural, pro labore surgiu na CF de 1934, conservada pela CF de 1937 e, ainda pela CF de 1946. Apesar da CF de 1967 e da Emenda Constitucional de 1969 não repetiram os textos anteriores, mas a última pontificou seus requisitos cruciais, e disciplinados pela 4.504/64 (o Estatuto da Terra) até o advento da Lei 6.969/1981 que regulamentou especificamente o usucapião especial de imóveis rurais.

O art. 191 CF/88 aumentou de 25 de hectares para 50 hectares a área rural suscetível de usucapião com a vedação quanto aos imóveis públicos. E o art. 1.238 do NCC reproduziu literalmente o disposto do art. 191 do CF/1988.

A usucapião especial urbana já uma inovação da CF/1988 e regulamentada pelo art. 183 dispõe sobre a área urbana em até 250 m2 por cincos contínuos; caracterizando-se como um

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direito único não se repetindo ao novo possuidor mais de uma vez e mantém a vedação quanto aos bens públicos.

Não reclama justo título e nem boa fé. Não inclui as posses anteriores. Os pedidos só poderão ser formulados a partir de 05/10/1993 e o novo Código Civil reproduziu no art. 1.240 o texto constitucional anterior.

A ação de usucapião é uma ação declaratória que conforme os arts. 941 a 945 do CPC, no foro da situação do imóvel, deverá juntar aos autos planta da área usucapienda(art. 942 CPC).

A sentença que julgar procedente o usucapião será transcrita mediante mandado no registro de imóveis, satisfeitas as obrigações fiscais (art.945 CPC) e sob a intervenção obrigatória do MP. Só é permitida a impetração da usucapião quem exerça a posse atual do imóvel usucapiendo.

Justo título não se refere ao documento perfeito e hábil para a transcrição, o titulus ou justa causa é a causa ou razão pela qual alguém recebeu a coisa do precedente possuidor. E o fato gerador da posse. Título é o fundamento do direito. De sorte que o título é apreciado no processo de usucapião. A noção de justo título está intrinsecamente ligada à da boa fé.

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A usucapião extraordinária vem contemplada no art. 1.238 , independe de título e de boa fé, onde disciplina duas modalidades com dois prazos distintos e pode tanto se dirigir ao imóvel rural como também ao urbano.

Em ambas situações prevalece como relevante o aspecto objetivo da posse, ou seja, o corpo restando o aspecto subjetivo situado na boa fé.

Já a usucapião ordinário é disciplinado pelo art. 1.242 NCC se baseia na posse mansa, pacífica, com justo título e de boa fé pelo lapso de dez anos. E ainda a hipótese versada adianto no parágrafo único do art. 1.242 com a redução para cinco anos.

A nova lei civilis protege quem, nessa situação, mantém o imóvel e moradia ou realizou investimentos de interesse social e econômico e não dispensa o justo título e nem a boa fé.

O novo Código Civil aboliu a inútil distinção do art. 551 do CC/1916 e nas disposições transitórias abordavam as questões de direito intertemporal.

2.1.3.1. Especial: Impedimento de usucapir

Com relação as modalidades do usucapião especial (rural e urbano) o sentido social fica ressaltado e mantidos os princípios tradicionais, no Estatuto da Cidade (Lei 10.357/2001) também repete com parco acréscimo, a mesmo disposição do usucapião especial de imóvel urbano (art. 9º).Há a ressalva expressa quanto aos bens públicos posto que não passíveis de serem usucapidos.

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Todas as modalidades de usucapião presentes em face da nova dicção legal admitem a acessão das posses. Porém, o Estatuto da Cidade apõe, uma restrição que não existe constitucionalmente, dispõe in verbis, o parágrafo terceiro do art. 9º.: ”para os efeitos deste artigo o herdeiro legítimo contínua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel na ocasião da sucessão”

2.1.3.2. ESPÉCIES

2.1.3.2.1. Urbano

Para conceituação de urbano segue-se o critério de localização, seguindo a respectiva Lei Municipal. É curial que o usucapião urbano atenda aos requisitos urbanísticos.

Enfatiza-se que a usucapião é concedida em razão e benefício da família independentemente do estado civil do homem e da mulher, já que a união estável é reconhecidamente fundadora de entidade familiar.

2.1.3.2.2. Rural

Já o usucapião especial rural doa rt. 191 da CF/1988 foi recepcionado pelo art. 1.239 NCC e aumentou a extensão de terra. A contagem de tempo deve iniciar-se com a vigência da CF.

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Mas a jurisprudência é vacilante e existem julgados que entendem pela imediata aplicação da norma constitucional TJSP Ap. 165.010-1/4, 1a., Câmara Rel. Des. Gomes de Amorim, com voto vencido, RT 690/73.

É essencial que exista edificação no imóvel para que sirva de moradia, não exige justo título e nem mesmo boa fé. O procedimento é o mesmo do CPC previsto nos arts. 941 a 945 do CPC.

2.1.2.2.3. Coletivo

Cria a nova lei civil a modalidade de usucapião coletivo, exigindo que a área tenha mais de 250 m2 , não menciona que o dispositivo dirige-se a pessoas de baixa renda contínua a busca pelo sentido social da propriedade.

Na situação enfocada pelo novo Código Civil a aquisição por usucapião coletivo mais se aproxima da desapropriação tendo em vista o art. 1.228, § quinto, onde o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário.

Só menciona que deve haver a ocupação de boa fé por mais de cinco anos. A usucapião coletiva da Lei 10.257/2001 aplica-se somente aos imóveis urbanos.

No usucapião instituído pelo Estatuto da Cidade, a lei determina que o juiz atribuirá igual fração ideal de cada possuidor, salvo acordo escrito entre os condôminos com frações ideais diferentes é dirigida à população de baixa renda.

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O art. 12 do Estatuto da Cidade define a legitimidade para a propositura da ação de usucapião: ao possuidor isolado ou em litisconsórcio, aos possuidores em composse e a associação de moradores, como substituto processual, desde que regularmente constituída.

O usucapião especial pode ser alegado como matéria de defesa a fim de estagnar ação reinvidicatória. A sentença é título aquisitivo para o registro imobiliário. O rito do usucapião urbano é o sumário embora necessite de perícia e aí, cai por terra a celeridade processual tão almejada.

2.2. BEM MÓVEL

2.2.1. Ordinário

Assim como os bens imóveis, os bens móveis também são sucestíveis de serem concebidos por meio da usucapião, assim como salienta o Código Civil em seu art. 1.260 que passo a transcrever:

“Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante 3 (três) anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade”.

Como vimos, aquele que, mediante justo título e boa-fé, portar como seu um bem móvel por prazo de 3 (três) anos, terá este bem adquirido por meio da usucapião.

Assim sendo, na conformidade desse dispositivo legal, são requisitos do usucapião mobiliário trienal:

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a) Coisa hábil para prescrever; b) Posse contínua e passífica; c) Animus domini;

d) Justo título; e) Boa-fé;

f) lapso de tempo.

2.2.2. Extraordinário

Por outro lado, temos no art. 1.261, casos em que torna dispensável o justo título e boa-fé, desde que o possuidor tenha a coisa como sua por prazo superior a 5 (cinco) anos, como veremos a seguir:

“Se a posse da coisa móvel se prolongar por 5 (cinco) anos, produzirá usucapião, independentemente de título e boa-fé”.

Contudo, é de se notar que mesmo que o sujeito não possua justo título e até mesmo a boa-fé, poderá, mesmo que por meios escusos adquirir o bem por meio da usucapião, desde que preencha os requisitos animos domini, posse contínua, coisa hábil a prescrever e lapso temporal.

Para justificar tal afirmativa, passo a transcrever jurisprudência pátria:

“USUCAPIÃO DE COISA MÓVEL – Automóvel furtado. Reconhece-se usucapião extraordinário pela posse superior a cinco anos, mesmo

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que o primeiro adquirente conhecesse o vitium furti. "O ladrão pode usucapir; o terceiro usucape, de boa ou má-fé, a coisa furtada"

(Pontes de Miranda). Sentença confirmada. (TARS – AC 190.012.799

– 4ª C – Rel. Ernani Graeff – J. 17.05.1990) (RJ 160/90)”.

3. CONSIDERAÇÕES FINAIS

A ação de usucapião possui eficácia declaratória e reconhece-se como modo de aquisição . Não constitui a propriedade por sentença esta aliás possui efeito ex tunc.

Os arts. 941 e seguintes do CPC regulam o processo de usucapião, e a inicial deve ser instruída com a planta e descrição minudente do imóvel. É curial a citação dos confinantes.

É necessária a juntada a certidão do registro imobiliário ainda que negativa o art. 942 do CPC exige a citação pessoal daquele em cujo nome estiver transcrito o imóvel. A ausência da citação acarreta a nulidade do processo e se o titular do domínio for menor contra ele não corre a prescrição.

Duas fases distintas na ação de usucapião com a primeira com a audiência prévia, para a comprovação sumária da posse. Para essa audiência, deveriam ser citados pessoalmente o titular bem como os confinantes.

Os representantes da Fazenda Pública são cientificados por carta e cita-se editaliciamente os titulares ausentes, incertos e desconhecidos.

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A Súmula 263 do STF dispõe expressamente sobre a necessidade da citação pessoal do possuidor. E no mesmo sentido calca-se a Súmula 391 do STF. Pela nova redação do art. 942 CPC fornecida pela Lei 8.951/94 dispensada a audiência prévia da justificação da posse(onde se examinava superficialmente o caráter fático da posse).

A prova produzida era testemunhal, nada impedindo a juntada de documentos. A nova redação do art. 942 do CPC determina ainda a citação pura e simples do titular da propriedade e demais confinantes. A intervenção obrigatória do MP no processo é devido a sua função de fiscal da lei (Art. 944 CPC), pode contestar o pedido e ainda requerer perícias e diligências que entender necessárias.

A usucapião alegada em defesa não poderá ser registrado, salvo a exceção do art. 7o., da Lei 6.969/1981.

O art. 945 do CPC dispõe que a sentença que julgar procedente a ação deverá ser transcrita mediante mandado no registro de imóveis satisfeita as obrigações fiscais. Não se paga ITBI pois a aquisição é originária apesar de algumas opiniões em contrário.

Pela sucessão causa mortis e pelo princípio de saisine estatuído no art. 1.572 do CC/1916 e art. 1.784 do NCC. Não existe intervalo na posse e propriedade dos herdeiros que sucedem o falecido.

O registro de formal de partilha serve apenas para dar continuidade a posse e a propriedade dos herdeiros e manter a mesma natureza e características tal qual exercidas pelo morto.

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_______. Código de Processo Civil. São Paulo: Saraiva, 2005.

GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Técnico Jurídico. 2ª ed. rev. e atual. São Paulo: Rideel, 1999.

Lei das XII Tábuas in http://www.dhnet.org.br/direitos/anthist/12tab.htm

(Consultado em 20/10/2006)

NERY JUNIOR, Nelson. Código Civil Comentado. 4ª ed. rev. atual. e ampl. São Pailo: RT, 2006.

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: direito das coisas. 27ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002. vol. 5.