EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 3a. VARA CÍVEL
DA COMARCA DE OSASCO / SP
Proc.
1000790-91.2015.8.26.0405
FERNANDO COELHO de CASTRO,
nomeado avaliador judicial nos autos da ação supra em que BANCO BRADESCO CARTÕES S.A. move contra RICARDO BOER NEMETH INFORMÁTICA Me e Outro que tramita perante esse M.M. Juízo e Cartório, vêm a Vossa Excelentíssima presença, tendo concluído seus estudos, diligências e vistorias, apresentar sua
I.- QUADRO RESUMO
A V A L I A Ç Ã O
D E
C A S A
.
LOCAL DO IMÓVEL:
Rua das Aningas, 121
BAIRRO:
JARDIM ORIENTAL - JABAQUARA
MUNICÍPIO:
SÃO PAULO
ESTADO:
SÃO PAULO
TIPO DO IMÓVEL:
RESIDÊNCIA
FINALIDADE:
VALOR DE MERCADO
DOCUMENTO:
MATRÍCULA 150.132
8º.RI de São Paulo - SP
II.- VISTORIA
O signatário dirigiu-se ao imóvel "sub-júdice" no dia 02/05/2019, onde identificou externamente o imóvel avaliando, sua localização, suas características físicas e a ocupação circunvizinha, retratados pela documentação fotográfica anexa.O ingresso no interior do imóvel, bem como, fotos internas não foram possíveis, face à ausência de pessoas no local, na ocasião da (s) vistoria (s).
II.1. LOCALIZAÇÃO
O imóvel avaliando localiza-se na Rua das Aningas, 121 – bairro do Jabaquara / Jardim Oriental - município de São Paulo - SP. O lote também apresenta frente para a Rua Fúlvio Menocchi.
Melhor localização do imóvel também pode ser vista em nossas [Figuras Nrs. 01 a 02]adiante encartadas.
II.2. ZONEAMENTO
A região onde se encontra o imóvel avaliando possui uma ocupação predominantemente residencial, com a presença de pequenos comércios de expressão local.
II.3. TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
A região onde situa-se o imóvel avaliando é marcada pela presença de casas de padrão simples a médio e pequenos comércios de expressão local.
FIGURA Nr.01: Imagem aérea Google do local do imóvel avaliando e região do entorno.
FIGURA Nr.02: Mapa de localização do imóvel avaliando,
II.4. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO
O logradouro onde se situa o imóvel se desenvolve em declive suave, reto, com 15 metros de largura, é pavimentado e apresenta bom estado de conservação.
II.5. MELHORAMENTOS PÚBLICOS
O imóvel dispõe de todos os melhoramentos públicos mais usuais, tais como, rede de água e energia, telefonia, correio e coleta de lixo.
II.6. MEIOS NORMAIS DE ACESSO
O acesso ao imóvel é fácil e se dá pelo próprio logradouro de situação, bem como pela Avenida Eng. George Corbisier, que liga a região às demais porções do município de São Paulo.
II.7. TOPOGRAFIA
O terreno do imóvel avaliando caracteriza-se pela topografia em declive suave para os fundos, em formato regular, perfeitamente edificável.
II.8. DESCRIÇÃO DOCUMENTAL
Segundo a Matrícula Nr. 150.132 - do 8º. Registro Imobiliário de São Paulo, juntada às Fls. 303 [Figura 03] bem como a Certidão de Dados Cadastrais da Prefeitura Municipal de São Paulo [Figura 04] - o imóvel avaliando apresenta :
Área de Terreno: 198,00 m2 (9,00 x 22,00 m)
Área Construida: 70,00 m2 – vide certidão municipal [Figura 04] Cadastramento Municipal: 091.042.0011-1
II.9. DESCRIÇÃO DAS BENFEITORIAS
Segundo visada externa frontal, trata-se de residência unifamiliar, encontrando-se implantada em um pavimento (térrea), com bloco construtivo principal ao centro e à esquerda do terreno, cobertura de telhas de barro, paredes externas rebocadas e pintadas a látex, janelas em caixilhos de madeira e ferro – Vide [Foto 02].
Face à impossibilidade de acessar o interior do imóvel, o padrão construtivo e o estado de conservação, adotados para esta finalidade avaliatória, serão aqueles obtidos a partir da visualização externa da edificação e do padrão construtivo predominante da região circunvizinha.
Embora a construção apresente externamente elevado obsoletismo e idade, o estado de conservação externo pode ser considerado regular.
FIGURA Nr.03: Registro do imóvel avaliando, contendo a
descrição geral documental da unidade.
FIGURA Nr.04: Print parcial da Ficha Cadastral do imóvel na
II.10. DESCRIÇÃO FOTOGRÁFICA
FOTO Nr.01: Detalhe da fachada do imóvel avaliando, voltada
FOTO Nr.02: Outra vista da fachada da edificação do imóvel
avaliando e seus acabamentos internos.
FOTO Nr.03: Detalhe do muro frontal, portão e número de
FOTO Nr.04: Panorama do muro frontal do imóvel avaliando e sua
calçada.
FOTO Nr.05: Panorama do imóvel avaliando e parte do
FOTO Nr.06: Vista da Rua das Aningas no trecho frontal ao
imóvel avaliando, que encontra-se à esquerda.
FOTO Nr.07: Vista da Rua das Aningas no trecho frontal ao
III.- AVALIAÇÃO
III.1. CRITÉRIOS E PARÂMETROSO presente trabalho busca o Valor de Mercado, que é a expressão monetária do bem, estando este em livre negociação entre as partes, não compelidas a efetivá-la, sendo estas conhecedoras do imóvel e todas as suas potencialidades e limitações, e das condições mercadológicas do segmento ao qual esteja o bem integrado.
Trata-se, em outras palavras, em um valor real apurável, que se definiria em um mercado de concorrência perfeita, dentro das seguintes premissas:
Número significativo de compradores e vendedores, de forma que não possam coletiva ou individualmente alterar o cenário mercadológico;
Inexistência de influências externas;
Homogeneidade dos bens levados a mercado;
Perfeita mobilidade dos participantes para entrada e saída desse mercado;
Conhecimento pleno dos participantes de todas as características e particularidades do bem, do mercado e das suas tendências.
III.2. CONDIÇÕES, RESSALVAS E LIMITAÇÕES
Face ao objetivo deste trabalho, para efeito avaliatório, as seguintes condições e limitações foram consideradas:
Adota-se a possibilidade de transação livre e imediata (plena liquidez), não tendo sido pesquisados ou considerados eventuais ônus dominiais, débitos de condomínio ou outros débitos ou ônus jurídicos ou fiscais, incidentes sobre o imóvel avaliando; A perícia não se aprofunda nem analisa questões de ordem
possessória ou registrária.
Adota-se que as informações de terceiros, das partes e dos poderes públicos foram fornecidas de boa fé e são confiáveis; Adota-se que o imóvel não contém restrições ou ônus de caráter
ambiental, ou pendências ou restrições junto à Agência Ambiental.
O signatário vistoriou pessoalmente o exterior do imóvel.
O signatário não tem qualquer interesse no imóvel em tela ou no deslinde da ação, não possui tampouco qualquer inclinação pessoal com relação à matéria envolvida neste trabalho e nem dele pretende auferir qualquer vantagem pessoal;
O signatário foi responsável direto pelas análises e conclusões contidas neste Laudo;
III.3. METODOLOGIA
Esta avaliação foi elaborada segundo as NORMAS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE / 2005 do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, que atende às exigências do item 8.2.1.4.2 da NBR 14.653 – Avaliação de Imóveis Urbanos, complementando-a em relação às peculiaridades do Estado de São Paulo. De acordo com seu item 13, o presente trabalho classifica-se na categoria justificado-expedito.
O método utilizado foi o COMPARATIVO DIRETO através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário, relativo a imóveis assemelhados, de mesmo segmento e que estejam enquadrados no mesmo universo mercadológico.
III.4. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO Segundo pesquisa mercadológica realizada pelo signatário, o preço médio unitário obtido para o terreno do imóvel avaliando é de R$ 1.900,00 por metro quadrado de terreno, determinado segundo pesquisas de mercado na própria região, na internet e entrevistas junto à corretores e imobiliárias da localidade(*), já descontado o fator comercialização (0,90).
Teremos, portanto, para o valor do terreno do imóvel avaliando:
Valor unitário: ... R$ 1.900,00 /m2 Área do Terreno: ... 198,00 m2 VTterreno = 198,00 m2 x R$ 1.900,00 /m2
VTterreno = R$ 376.200,00
III.5. CÁLCULO DO VALOR DA CONSTRUÇÃO O valor da construção é dado pela seguinte expressão avaliatória:
Vb
ed= Ab x Fp x H8N x Foc
Onde:Vb edificação = valor da benfeitoria
(residência térrea)
Ab = área construída em metros quadrados
Fp = fator padrão construtivo
(classificado segundo Estudo Valores de Edificações 2017 Ibape/SP)
H8N = Valor Unitário Construção/Sinduscon/SP
Foc = fator de depreciação e obsoletismo (Fator Ross/Heidecke)
Face à impossibilidade de acessar o interior do imóvel, o padrão construtivo e o estado de conservação, adotados para esta finalidade avaliatória, serão aqueles obtidos a partir da visualização externa do imóvel e do padrão da região circunvizinha.
Assim, a construção existente sobre o terreno pode ser classificada no estudo “Edificações – Valores de Venda - 2017“ – do IBAPE/SP - na categoria: “1.2.4 – Casa Padrão Simples”
(1,497) que, por sua vez, se referencia ao índice de custo de edificações denominado CUB / R8N (R$ 1.386,15/m2) que é publicado pelo Sinduscon-SP.
De forma a se considerar o estado de conservação e obsoletismo da benfeitoria na ocasião da avaliação, também deverá ser aplicado o denominado Fator “FOC”.
Uma vez que a edificação externamente apresenta estado de conservação regular, com idade e obsoletismo avançados, segundo as tabelas da metodologia Hoss-Heidecke do citado estudo IBAPE/SP/2017 o Fator de Obsoletismo e Conservação da construção será igual à (0,65).
Assim vem :
VCconstrução = 70,00 m2 x 1,497 x R$ 1.386,15/m2 x 0,65
III.6. CONCLUSÃO - VALOR TOTAL DO IMÓVEL
O valor total de mercado para o imóvel é dado pela soma do valor do Capital Terreno mais o valor do Capital
Benfeitorias (no caso a edificação), como segue:
VI total = V terreno + V benfeitorias (edificação)
VI = R$ 376.200,00 + R$ 94.416,00
VI = R$ 470.616,00
R$ 471.000,00
[
QUATROCENTOS E SETENTA E HUM MIL REAIS
](*) Fontes da pesquisa imobiliária para o terreno:
Zap Imóveis (www.zapmoveis.com.br) – Web Imóveis (www.imovelweb.com.br) – Imobiliária Viva Real (www.vivareal.com.br) - Kamura Imóveis (www.kamuraimoveis.com.br) – Fort House Imóveis (www.forthouse.net).
IV.- ENCERRAMENTO
Contém o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO, 17 (dezesete) folhas sendo esta última datada e assinada.
O signatário, prestigiado com a honrosa nomeação, se coloca ao inteiro dispor desse M.M. Juízo para quaisquer esclarecimentos adicionais.
Osasco, 03 de Maio de 2019
________________________________ FERNANDO COELHO DE CASTRO
Perito e Avaliador Judicial
