LAUDO PERICIAL ALCIDES ALVES RIBEIRO NETO CRECISP: F CNAI: 19901

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Alcides Alves Ribeiro Neto

Av. Dr. Silva Melo nº 520 – Bloco 1 – apto. 805 – Jardim Taquaral São Paulo SP CEP: 04675-010

Fone 011 3294-4037 Cel: 011 99357-6192 e-mail: aar.neto@hotmail.com

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LAUDO PERICIAL

ALCIDES ALVES RIBEIRO NETO CRECISP: 27599-F

CNAI: 19901

1ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II – SANTO AMARO – SÃO PAULO – SP Processo nº: 0064859-49.2005.8.26.0002

Classe – Assunto: Execução de Título Extrajudicial Requerente: Kelpen Oil Brasil Ltda.

Requerido e Executado: Rol Lex S/A. Indústria e Comércio e outros.

DATA DE ENTREGA DO LAUDO: 22 de novembro 2017.

SUMÁRIO

1. OBJETIVO 2

2. METODOLOGIA 2

3. ZONA E LOGRADOURO 2

4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4

5. VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 6

6. CONCLUSÃO 7

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1. OBJETIVO

O presente laudo pericial objetiva auxiliar a tomada de decisão da lide, constituindo-se do conjunto de procedimentos técnicos necessários a determinar uma avaliação justa do imóvel rural em Biritiba-Mirim, no estado de São Paulo, conforme discriminado no processo nº 0064859-49.2005.8.26.0002 e decisão na fls. 244.

2. METODOLOGIA

O valor do imóvel será determinado pelo MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS

NO MERCADO.

Foi, para tanto, efetuada pesquisa do imóvel em situações equivalentes e com as mesmas características do imóvel avaliando de tal modo que a comparação seja possibilitada ponderada os atributos por homogeneização para formação de preços.

A presente avaliação atende as exigências da Resolução COFECI nº 1.066/2007.

3. ZONA E LOGRADOURO

(ANEXO 01 – LOCALIZAÇÃO) 3.1 – LOCALIZAÇÃO

O imóvel situa-se na Estrada de Santa Catarina nº 7001 – bairro Rio Acima – Biritiba-Mirim – São Paulo - CEP 08940-000, endereço definido pela Bandeirante Energia S/A fornecedora de energia elétrica da região, com localização no mapa

Google pelas coordenadas 23º31’36.68”S 46º4’58.84”O, conforme ANEXO 01 –

LOCALIZAÇÃO.

3.2 – ROTEIRO DE ACESSO AO IMÓVEL

Partindo de São Paulo, Av. Dr. Silva Melo, 520 - Jardim Taquaral, até imóvel avaliando são 92,7 km em 1h 37 min., a Estrada de Santa Catarina é de terra batida e de fácil acesso, conforme trajeto abaixo:

1. Siga na direção nordeste na Av. Dr. Silva Melo em direção à R. Dom Aguirre

10 m

2. Continue para Rua Ministro Álvaro de Sousa Lima 450 m

3. Vire à esquerda para permanecer na Rua Ministro Álvaro de Sousa Lima

130 m

4. Rua Ministro Álvaro de Sousa Lima faz uma curva suave à direita e se torna Av. Manoel dos Reis Araújo

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5. Vire à esquerda na Av. lnterlagos 400 m

6. Continue em frente no Corredor Norte- Sul/Av. Washington Luís 5,9 km

7. Mantenha-se à esquerda para permanecer no Corredor Norte- Sul 8,8 km

8. Mantenha-se à esquerda para permanecer no Corredor Norte- Sul 550 m

9. Curva suave à esquerda no Corredor Norte- Sul/Av. Tiradentes 1,1 km

10. Curva suave à direita na Praça Armênia/Av. Santos Dumont (placas para BR- 116/Dutra/SP- 70/Ayrton Senna/Zona Leste/Rod. Tietê) 260 m

11. Continue para Av. Santos Dumont 280 m

12. Continue para Praça Bento de Camargo Barros 64 m

13. Continue em frente para permanecer na Praça Bento de Camargo Barros

500 m

14. Pegue a BR-116 3,7 km

15. Continue para Av. Marginal Tietê 6,2 km

16. Continue para Rod. Ayrton Senna 5,4 km

17. Mantenha-se à esquerda na bifurcação para permanecer em Rod. Ayrton Senna

5,1 km

18. Mantenha-se à esquerda para continuar em Rod. Ayrton Senna/Rod. dos Trabalhadores

22,4 km

19. Pegue a saída 44 em direção a Mogi das Cruzes/Bertioga 1,0 km

20. Pegue a Rod. Pedro Eroles 10,3 km

21. Pegue a saída 2 em direção ao Centro 110 m

22. Vire à direita na Av. Dr. Édison Consolmagno 240 m

23. Na rotatória, pegue a 2ª saída e mantenha-se na Av. Dr. Édison Consolmagno

170 m

24. Continue para Av. Lothar Waldemar Hoehne 600 m

25. Na rotatória, pegue a 1ª saída para a Av. José Meloni em direção a Hospital Clínicas/Universidades/Mogi Shopping

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26. Na rotatória, pegue a 2ª saída para a R. Manuel de Oliveira em direção a Hosp. Clinicas

450 m

27. Na rotatória, continue em frente na R. Carlos Barattino 500 m

28. Continue para Av. Yoshiteru Onishi 700 m

29. Na rotatória, pegue a 3ª saída para a Av. Manoel Bezerra Lima Filho 550 m

30. Curva suave à esquerda para permanecer na Av. Manoel Bezerra Lima Filho

33 m

31. Vire à esquerda na 1ª rua transversal para Rodovia Professor Alfredo Rolim de Moura/Av. Ver. Narciso Vague Guimarães

850 m

32. Curva suave à esquerda na Av. João XXIII 1,7 km

33. Na rotatória, pegue a 1ª saída para a Av. Pres. Castelo Branco em direção a Núcleo Industrial/Ver. Alcides Celestino Filho/Jardim São Pedro

8,9 km

34. Continue em frente 2,1 km

35. Vire à esquerda na Estr. Santa Catarina 1,5 km

36. Estr. Santa Catarina

O imóvel não tem serviços públicos, sendo os únicos, energia elétrica, correio e uma linha de ônibus na proximidade, o acesso é de terra batida, nas proximidades tem uma fábrica de adubo e sítios com agricultura de hortaliças, predominante na região.

3.3 – Perspectivas do Mercado

As condições atuais no mercado na região são de pouca procura por esse tipo de área, em razão da Lei 15913/2015 “Legislação do Estado de São Paulo - Dispõe sobre a Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais do Alto Tietê Cabeceiras – APRMATC”, onde a mesma se encontra localizada, conforme Prefeitura Municipal de Biritiba-Mirim – Secretaria do Meio Ambiente, Sr. Marco Antônio de Melo (Diretor), essa área está sob o controle do INCRA e CETESB.

4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

No dia 16/11/2017 às 15 horas, foi marcada a vistoria no imóvel, ao chegar no imóvel avaliando, fui recebido pelo casal, Sr. Nelson Fava e Sra. Iracema de Lima Fava (deficiente física, não tem a perna esquerda) moradores no imóvel há 32 anos, ambos aproximadamente com 65 anos de idade, informaram que foram

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eles que efetuaram todas as benfeitorias hoje existentes no imóvel e que os mesmos tem a permissão do proprietário Sr. Alberto Dualib para residir no imóvel e com a autorização dos moradores, permitiram vistoriar e fotografar a área do imóvel avaliando, com exceção das residências.

- O terreno tem uma boa topografia, existem 4 construções simples em bloco aparente e sem acabamentos, além de um barracão em madeira, dois lagos, pela entrada principal tem 3 casas, uma delas habitada pelo casal e tem uma mais próxima córrego que também é habitada por uma mulher e seus filhos que não estavam no local, as terras não são exploradas por nenhum tipo de cultura e parte dela não pode ser desmatada, tem cercas demarcando as divisas, porem em sua maior parte coberta por mato.

ANEXO 02 – FOTOS DO IMÓVEL. 4.1 – Terreno rural

Matrícula 126 – 1º Cartório de Registros de Imóveis de Mogi das Cruzes – Estado de São Paulo, matrícula on-line em 20/11/2017, em nome de ALBERTO DUALIB e ELVIRA REAL DUALIB em 23/01/1976, com registro anterior nº 90.623 deste 1º oficial.

Av.4 de 26/12/2013 Registro de Indisponibilidade nº 4.666 dos bens de Alberto Dualib

Av.5 de 27/05/2015 PENHORA a favor de KELPEN OIL BRASIL LTDA.

Av.6 de 12/05/2016 Circunscrição imobiliária do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Mogi das Cruzes matrícula sob nº 5298.

Av.7 – Levantamento de Indisponibilidade de Bens referente Av.4 em 25/09/2017.

(ANEXO 03 – MATRÍCULA 126)

Matrícula 5.298 – 2º Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes – Estado de São Paulo, matrícula on-line em 20/11/2017, em nome de ALBERTO DUALIB e ELVIRA REAL DUALIB em 13/12/1977, com registro anterior nº matrícula nº 126 do 1º Cartório de Registros de Imóveis de Mogi das Cruzes.

R.1 de 21/09/1977 Hipoteca ao Banco Bamerindus S/A R.2 de 11/06/2002 Hipoteca para BANCO BCN S/A Av.3 de 09/10/2002 Aditamento ao R.2

Av.04 de 26/12/2013 Indisponibilidade de Bens

Av.05 de 29/04/2016 Arrolamento de Bens para garantia de créditos tributários de responsabilidade do proprietário Alberto Dualib.

Av.06 Cancelamento da Indisponibilidade de Bens Av.04. (ANEXO 04 – MATRÍCULA 5.298)

Inconsistência nas duas matrículas:

Av.5 Matrícula 126 não consta na matrícula 5.298 R.1 Matrícula 5.298 não tem cancelamento

R.2 Matrícula 5.298 hipotecado novamente sem o cancelamento da R.1 Área Total de 17,7 ha. ou 7,3 alqueires

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Informações na CCIR12306273172

(ANEXO 05 – CERTIDÃO DO INCRA E DEMARCAÇÃO DO IMÓVEL)

5. VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

Pesquisando as ofertas à venda, nas proximidades e consultando imobiliárias da região, vamos ter a seguinte situação:

1- Na região onde se encontra o imóvel avaliando as grandes áreas estão loteadas em pequenas chácaras de 1.000 m² a 5.000 m² por valores bem acima das áreas de 7,3 alqueires, apesar da mesma ser adequada para cultivo.

2- Conforme Lei 15913/2015 “Legislação do Estado de São Paulo - Dispõe sobre a Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais do Alto Tietê Cabeceiras – APRMATC”, apenas 20% da área pode ser explorada para cultivo ou construção, sendo o restante preservado.

3- Por ser uma área com possibilidade de plantio os consultores imobiliários da região estimam seu preço em R$ 80.000,00 a R$ 120.000,00 por alqueire. 4- Foram encontrados apenas 3 imóveis com áreas possíveis de comparação,

porém com restrições quanto a produção de plantio e cultivo, segundo os ofertantes.

5- Com base nas informações na tabela abaixo:

(ANEXO 06 – PESQUISA DE PREÇOS)

Com base na tabela, esses imóveis à venda estão sendo ofertados por mais de 90 dias e possuem restrições quanto a produção de plantio e cultivo; utilizaremos deságio de 0% na média por m², e com relação a amostra 1, não será utilizada nos cálculos por seu valor estar bem acima da realidade da região, segundo a imobiliária ofertante.

Com base na tabela acima e convertendo os hectares e/ou os alqueires em m², determinamos o valor do imóvel avaliando, a saber:

A norma permite o arredondamento do valor encontrado em até 1%, portando podemos dizer que em números redondos o valor do imóvel é:

Amostra Imobiliaria Localização Área M² Valor Venda Valor R$/m²

1 Maurício Silva de Souza - CRESISP Nº: 138254-F CERROTE 30.000,00 300.000,00 10,00 2 Cassiano Imóveis - CRECI- 75136-F SERTÃOZINHO 169.400,00 690.000,00 4,07 3 TORQUATO SOUZA SETÃOZINHO 59.000,00 290.000,00 4,92

AMOSTRA COLETADA

Soma do R$/m² 8,99 Valor médio/m² 4,49 0% 4,49 SOMA DO VALOR POR M² DO QUADRO AMOSTRAL SELECIONADO

VALOR MÉDIO POR M² DAS AMOSTRAS

HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRA DESÁGIO % DE VENDA M²

177.000

METROS² 4,4942

795.478,16 ASSIM PARA O VALOR DO IMÓVEL TEMOS A METRAGEM

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6. CONCLUSÃO

Diante do todo exposto e fundamentado na pesquisa imobiliária realizada, conclui-se e sugere a este D.JUIZO, que o valor da avaliação é de R$ 795.000,00 (setecentos e noventa e cinco mil reais), com limites inferior e superior conforme tabela acima demonstrada.

7. ENCERRAMENTO

Tendo encerrado os trabalhos periciais lavro o presente Laudo Pericial que contém 7 (sete) páginas, numeradas sequencialmente, rubricadas e 6 (seis) anexos com 27 (vinte e sete) páginas, totalizando 34 (trinta e quatro) páginas, abaixo relacionados:

01. LOCALIZAÇÃO - 02 PÁGINAS 02. FOTOS DO IMÓVEL – 09 PÁGINAS 03. MATRÍCULA 126 – 05 PÁGINAS 04. MATRÍCULA 5.298 – 05 PÁGINAS

05. CERTIDÃO DO INCRA E DEMARCAÇÃO DO IMÓVEL – 03 PÁGINAS 06. PESQUISA DE PREÇOS – 04 PÁGINAS

Firmo o presente,

São Paulo, 21 de novembro de 2017.

ALCIDES ALVES RIBEIRO NETO CPF: 644.278.978-00

CRECISP: 27599-F CNAI: 19901

LIMITE INFERIOR LIMITE SUPERIOR VALOR MÉDIO DO IMÓVEL AVALIADO

R$ 795.000,00

(setecentos e noventa e cinco mil reais) R$ 755.250,00

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ANEXO 02 - FOTOS DO

IMÓVEL

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Página 2 de 9 ENTRADA DO IMÓVEL

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Página 3 de 9 VISTA DA CASA 02

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VISTA DO LAGO PELA CASA

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VISTA DA CASA PELOS FUNDOS

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VISTA DA DIVISA NOS FUNDOS

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VISTA DA SAIDA DO IMÓVEL

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ANEXO 04 - MATRICULA

5.298

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ANEXO 05 – CERTIDÃO

INCRA E DEMARCAÇÃO

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DADOS DO IMÓVEL RURAL

638.030.004.723-7

DATA DO PROCESSAMENTO DA ÚLTIMA DECLARAÇÃO Estancia Edinho

ÁREA CERTIFICADA7 CÓDIGO DO IMÓVEL RURAL DENOMINAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

ÁREA TOTAL (ha) CLASSIFICAÇÃO FUNDIÁRIA

PÁG.: 1 / 1

0,0000

REGISTRO ÁREA (ha) 4,1520

Estrada De Santa Catarina Km 17

SITUAÇÃO JURÍDICA DO IMÓVEL RURAL (ÁREAS REGISTRADAS)

MUNICÍPIO SEDE DO IMÓVEL RURAL Pequena Propriedade Improdutiva5

BIRITIBA-MIRIM

UF/MUNICÍPIO DO CARTÓRIO

3,42 2,00

MÓDULO RURAL (ha)

SP Nº MÓDULOS RURAIS Nº MÓDULOS FISCAIS

LIVRO OU FICHA

FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO (ha) UF 08/11/2002

3,5400 MATRÍCULA OU

TRANSCRIÇÃO MÓDULO FISCAL (ha)

DATA REGISTRO CNS OU OFÍCIO INDICAÇÕES PARA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

17,7000 JUROS 08/11/2017 15/12/2016 NÚMERO DO CCIR DÉBITOS ANTERIORES 0,0000 17,7000

ÁREA DO IMÓVEL RURAL (ha)

DADOS DO TITULAR (DECLARANTE)

DADOS DE CONTROLE

TAXA DE SERVIÇOS CADASTRAIS (R$)

OBSERVAÇÕES

ESCLARECIMENTOS GERAIS

TAXA DE SERVIÇOS CADASTRAIS

Número de Autenticidade

REGISTRADA POSSE A JUSTO TÍTULO POSSE POR SIMPLES OCUPAÇÃO ÁREA MEDIDA

NOME CPF/CNPJ

NACIONALIDADE % DE DETENÇÃO DO IMÓVEL RURAL TOTAL DE CONDÔMINOS DESTE IMÓVEL

DATA DE LANÇAMENTO DATA DE GERAÇÃO DO CCIR

TAXA DE SERVIÇOS CADASTRAIS VALOR COBRADO MULTA VALOR TOTAL

Alberto Dualib 027.896.208-49

BRASILEIRA

0,0000 17,7000

1. ESTE CERTIFICADO É DOCUMENTO INDISPENSÁVEL PARA DESMEMBRAR, ARRENDAR, HIPOTECAR, VENDER OU PROMETER EM VENDA O IMÓVEL RURAL E PARA HOMOLOGAÇÃO DE PARTILHA AMIGÁVEL OU JUDICIAL "SUCESSÃO CAUSA MORTIS", DE ACORDO COM OS PARÁGRAFOS 1º e 2º DO ARTIGO 22 DA LEI 4.947/66.

2. SEMPRE QUE OCORREREM ALTERAÇÕES NO SEU IMÓVEL, SEJA POR COMPRA, VENDA, PERMUTA, DOAÇÃO, ETC. OU NAS CONDIÇÕES DE UTILIZAÇÃO E EXPLORAÇÃO, REALIZE DECLARAÇÃO DE ATUALIZAÇÃO ATRAVÉS DA DECLARAÇÃO ELETRÔNICA DE PROPRIEDADE (DCR) OU PROCURE O INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA – INCRA OU A UNIDADE MUNICIPAL DE CADASTRAMENTO – UMC, PARA ATUALIZAR O SEU CADASTRO RURAL.

3. AS INFORMAÇÕES DESTE CERTIFICADO SÃO EXCLUSIVAMENTE CADASTRAIS, NÃO LEGITIMANDO DIREITO DE DOMÍNIO OU POSSE, CONFORME PRECEITUA O ARTIGO 3º DA LEI 5.868/72. 4. A TAXA DE SERVIÇOS CADASTRAIS FOI LANÇADA COM BASE NAS SEGUINTES LEGISLAÇÕES: LEI 8.847/94, DECRETO LEI 1.989/82, LEI 4.504/64, DECRETO 55.891/65 E DECRETOS LEI 57/66.

5. O TERMO “IMPRODUTIVO” NO CAMPO “CLASSIFICAÇÃO FUNDIÁRIA” INDICA QUE O IMÓVEL RURAL NÃO ATINGIU OS ÍNDICES QUE O CLASSIFICARIAM COMO PRODUTIVO, DE ACORDO COM O ESTABELECIDO NO ARTIGO 6º DA LEI 8.629/93. 6. FMP – FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO DE ACORDO COM O ESTABELECIDO NO PARÁGRAFO 1º DO ARTIGO 8º DA LEI 5.868/72.

7. ÁREA CERTIFICADA CONFORME DISPOSTO NA LEI 10.267/01 E SUAS ALTERAÇÕES.

3. O CCIR SÓ É VÁLIDO COM A QUITAÇÃO DA TAXA.

2. O CCIR COM A TAXA DE SERVIÇOS CADASTRAIS NÃO QUITADA ATÉ A DATA DE VENCIMENTO DEVERÁ SER REEMITIDO, PARA ATUALIZAÇÃO DOS CÁLCULOS DE MULTA E JUROS - LEIS 8.022/90, 8.847/94 E 8.383/91. 1. O PRESENTE DOCUMENTO SÓ PODERÁ SER PAGO NO BANCO DO BRASIL.

A) PARA OS IMÓVEIS RURAIS CONSTANTES NO SNCR ANTES DO ÚLTIMO LANÇAMENTO MASSIVO, O VALOR DA TAXA É RELATIVO A TODOS OS EXERCÍCIOS NÃO LANÇADOS; 4. A COBRANÇA DA TAXA DE SERVIÇOS CADASTRAIS OBEDECERÁ OS SEGUINTES CRITÉRIOS:

B) PARA OS IMÓVEIS RURAIS INCLUÍDOS NO SNCR APÓS O ÚLTIMO LANÇAMENTO MASSIVO, O VALOR DA TAXA REFERE-SE AOS EXERCÍCIOS NÃO LANÇADOS, A PARTIR DO EXERCÍCIO DE INCLUSÃO; 5. O VALOR DE DÉBITOS ANTERIORES REFERE-SE ÀS TAXAS DE EXERCÍCIOS ANTERIORES AOS EXERCÍCIOS CORRESPONDENTES AO ÚLTIMO LANÇAMENTO MASSIVO, CUJA COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO NÃO FOI

REGISTRADA ATÉ A DATA DE EMISSÃO DESTE CERTIFICADO.

12306273172 DATA DE VENCIMENTO: 25/11/2017 33,50 6,85 40,35 1,37 0,68 42,40 100,00 -12780.14990.07268.04210 17.7000 3DG SP/BIRITIBA-MIRIM 01/07/1975 1 90623 2

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ANEXO 0

6 - PESQUISA DE

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Página 2 de 4 FOTOS DO IMÓVEL

FOTOS DO IMÓVEL

CIDADE/ESTADO: BIRITIBA-MIRIM/SP BAIRRO: CERROTE CEP: 08940-000 AMOSTRA Nº 1

ENDEREÇO:

IMÓVEL TIPO: RURAL SITE: OLX COD.: 136 ÁREA EM M²: 30.000

TERRA NUA: SIM BENFEITORIAS: NÃO CASA: NÃO VALOR OFERTA: R$ 300.000,00

VENDIDO EM: NÃO VALOR DA VENDA: 0 TEMPO DA OFERTA: 4 MESES VALOR M²: R$ 10,00

OBSERVÇÕES: NOME: ENDEREÇO: CONTATO: SR MAURICIO TELEFONES: (11) 99873-2789 - (11) 46924981 OFERTANTE Maurício Silva de Souza - CRESISP Nº: 138254-F

RUA ARTHUR BERNADES, 300 - VISTA ALEGRE

OFERTA

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FOTOS DO IMÓVEL

ENDEREÇO:

TERRA NUA: NÃO BENFEITORIAS: SIM CASA: SIM VALOR OFERTA: R$ 690.000,00

OBSERVÇÕES: NOME: ENDEREÇO: CONTATO: SR CASSIANO TELEFONES: OFERTANTE Cassiano Imóveis - CRECI- 75136-F

ESTRADA PRF ALFREDO ROLIM DE MOURA, 10

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FOTOS DO IMÓVEL

CIDADE/ESTADO: BIRITIBA-MIRIM/SP BAIRRO: SERTÃOZINHO CEP: 08940-000 AMOSTRA Nº 3

ENDEREÇO:

TERRA NUA: SIM BENFEITORIAS: SIM CASA: SIM VALOR OFERTA: R$ 290.000,00

OBSERVÇÕES: NOME: ENDEREÇO: CONTATO: SR TORQUATO TELEFONES: OFERTANTE TORQUATO SOUZA PARTICULAR (11) 99890-9652 OFERTA