FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES

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FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES

ENGENHEIRO CIVIL – CREA 0600722301

AV. BRIGADEIRO LUIZ ANTONIO Nº 54 – 10º ANDAR – CONJ. “A” – SÃO PAULO/SP – TEL. 31040389 EMAIL : fladani@terra.com.br

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 03ª_{VARA CÍVEL DO FORO}

REGIONAL DO TATUAPÉ/SP

Ref. : Autos n. 1004358-45.2015.8.26.0008

FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES, Engenheiro Civil, devidamente registrado no CREA sob n. 72.230/D,

Perito Judicial louvado nos autos da Ação de Alienação Judicial de Bens onde

DAVILSON OLIVEIRA DA SILVA litiga contra KAREN ROCHELLE ZENARO, tendo procedido a todas as diligências necessárias ao cumprimento

da honrosa missão, vem apresentar à V. Exa. o resultado de seu trabalho, fundamentado no presente :

São Paulo, 07 de Janeiro de 2.016

FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Para conferir o original, acesse o site https://esa

j.t

jsp.

jus.br/esa

j, informe o processo 1004358-45.2015.8.26.0008 e código 1D

76F8F.

Este documento foi protocolado em 08/01/2016 às 10:09, é cópia do original assinado digitalmente por

A P A RECID A B A TIST A DE SOUZ A . fls. 99

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L A U D O

C A P Í T U L O I

PRELIMINARES

Refere-se o presente parecer técnico aos autos da Ação de

Alienação Judicial de Bens onde DAVILSON OLIVEIRA DA SILVA litiga contra

KAREN ROCHELLE ZENARO.

Vem como objeto da prova pericial a avaliação do imóvel identificado pela Matrícula nº 68287 do 09º C.R.I. da Capital (fls. 10/15).

Nomeado Jurisperito no feito pelo R. Comando de fls. 90, assumiu o signatário o compromisso de bem e fielmente, sem dolo nem malicia, apresentar seu parecer sobre a lide focalizada, e que ora submete à apreciação do

E. JULGADOR, conforme segue :

j.t

jsp.

jus.br/esa

76F8F. A P A RECID A B A TIST A DE SOUZ A .

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C A P Í T U L O II

VISTORIA

Após o estudo acurado da matéria, procedeu o signatário à vistoria do imóvel objetivado, quando então buscou observar seu dimensionamento, características aparentes, benfeitorias existentes e demais detalhes de interesse à mais completa e perfeita elucidação técnica da matéria.

Ressalta o Jurisperito que o exame pericial se aterá aos documentos existentes nos autos, em confronto com os elementos colhidos por ocasião da vistoria.

j.t

jsp.

jus.br/esa

76F8F.

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4

II.1 - LOCALIZAÇÃO

O imóvel avaliando vem representado pelo apartamento nº 04 localizado no andar térreo ou 01º pavimento do Edifício Macapá (Bloco “B”), sito na Av. Professor Carini, nº 172 (antigo nº 140), Vila Formosa, zona urbana da Capital, tudo conforme configurado na reprodução parcial da foto aérea a seguir apresentada :

j.t

jsp.

jus.br/esa

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II.2 - DESCRIÇÃO

II.2.1 - O EDIFÍCIO

O Edifício Macapá que abriga a unidade avalianda, conforme os padrões elencados no conhecido e consagrado estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/SP”, vem identificado como de padrão “MÉDIO”, apresentando uma idade aparente de 30 (trinta) anos e possuindo todas as benfeitorias inerentes aos empreendimentos da espécie.

II.2.2 - A UNIDADE AVALIANDA

A unidade avalianda apresenta sala com sacada, corredor, 02 dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço, abrangendo uma área privativa de 55,80 m².

A unidade avalianda possui 01 vaga em garagem.

j.t

jsp.

jus.br/esa

76F8F.

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6

II.3 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

FOTO 01 : Eis o Edifício Macapá que abriga a unidade avalianda.

j.t

jsp.

jus.br/esa

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FERNA

ND

O

PAULO

DE AN

DR

AD

E

NE

VE

S

E NG E NHE IRO CIVIL – CR E A 0600722301 A V . B RI G AD EIR O LUI Z AN T O NI O Nº 5 4 – 1 0 º AN DA R – C O NJ . “ A” – S ÃO PAULO /S P – TEL. 3 1 0 4 0 3 8 9 EM AI L : fla d a n i@ te rr a .c o m .b r 7 FO T O S 0 2 / 05 : V ist a s in te rn a s d a u n idade a v a li a n d a .

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1004358-45.2015.8.26.0008 e código 1D76F8F. Este documento foi protocolado em 08/01/2016 às 10:09, é cópia do original assinado digitalmente por APARECIDA BATISTA DE SOUZA.

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FOTOS 06/07 : Vistas internas da unidade avalianda.

j.t

jsp.

jus.br/esa

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C A P Í T U L O III

AVALIAÇÃO DA UNIDADE

III.1- APURAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO

Para a apuração do justo e correto valor unitário do imóvel avaliando, o Jurisperito se fundamentará no MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, onde foram analisados dados de 18 (dezoito) elementos.

Todo o rol pesquisado foi homogeneizado conforme os

ditames preconizados pela normalização técnica já mencionada, com o fito de se apurar :

· FATOR FONTE : Nos casos de ofertas, que não refletem com absoluta exatidão o valor de mercado, porque admitem uma elasticidade de negociação ou escondem uma maior valorização, será efetuado um desconto de 10%, compensando-se, desta forma, a sua superestimativa natural. A aplicação do fator fonte forneceu os seguintes resultados (já descontados o valor da construção, quando for o caso) :

j.t

jsp.

jus.br/esa

76F8F.

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· VALOR M2 : Calculado com base na área privativa da unidade pesquisada;

· ATUALIZAÇÃO : Todos os elementos são válidos para Janeiro/2.016;

· COMPARATIVO CONCLUSO : Cognominado aquele resultante da análise do comparado arrolado.

O rol comparativo devidamente homogeneizado vem a seguir elencado :

j.t

jsp.

jus.br/esa

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ELEMENTO 01

LOCAL : Av. Professor Carini, nº 172 OFERTA : Apartamento nº 22

ÁREA : 55,80 m² VALOR : R$ 260.000,00

INFORMANTE : Sr. Manoel – No local

FATORES HOMOGENEIZANTES

Fator fonte = 0,90

VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO

q1 = R$ 260.000,00 x 0,90 55,80 m²

q1 = R$ 4.194,00/m²

ELEMENTO 02

LOCAL : Av. Professor Carini, nº 172 OFERTA : Apartamento nº 34

ÁREA : 55,80 m² VALOR : R$ 280.000,00

INFORMANTE : Sr. Manoel – No local

Fator fonte = 0,90

q2 = R$ 280.000,00 x 0,90 55,80 m²

q2 = R$ 4.516,00/m²

j.t

jsp.

jus.br/esa

76F8F.

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ELEMENTO 03

LOCAL : Rua Dom Estevão Pimentel, nº 501 OFERTA : Apartamento nº 51

ÁREA : 64,40 m² VALOR : R$ 420.000,00

INFORMANTE : Sr. Wilson – No local

Fator fonte = 0,90

q3 = R$ 420.000,00 x 0,90 64,40 m²

q3 = R$ 5.870,00/m²

ELEMENTO 04

LOCAL : Rua Dom Estevão Pimentel, nº 49 OFERTA : Apartamento no 05º andar

ÁREA : 60,00 m² VALOR : R$ 360.000,00

INFORMANTE : Sra. Rose – Tel. 3624-1895

Fator fonte = 0,90

q4 = R$ 360.000,00 x 0,90 60,00 m² q4 = R$ 5.400,00/m² j.t jsp. jus.br/esa

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ELEMENTO 05

LOCAL : Rua Dom Estevão Pimentel, nº 49 OFERTA : Apartamento nº 31

ÁREA : 65,00 m² VALOR : R$ 450.000,00

INFORMANTE : Sr. Marcos – Tel. 3798-8911

Fator fonte = 0,90

q5 = R$ 450.000,00 x 0,90 65,00 m²

q5 = R$ 6.231,00/m²

ELEMENTO 06

LOCAL : Praça Universo, nº 117 OFERTA : Apartamento no 08º andar ÁREA : 69,00 m²

VALOR : R$ 460.000,00

INFORMANTE : Sra. Fátima – Tel. 3386-2222

Fator fonte = 0,90

q6 = R$ 460.000,00 x 0,90 69,00 m²

q6 = R$ 6.000,00/m²

j.t

jsp.

jus.br/esa

76F8F.

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ELEMENTO 07

LOCAL : Rua Salvador do Vale, nº 67 OFERTA : Apartamento nº 23

ÁREA : 65,00 m² VALOR : R$ 350.000,00

INFORMANTE : Sr. Elias – Tel. 2674-1318

Fator fonte = 0,90

q7 = R$ 350.000,00 x 0,90 65,00 m²

q7 = R$ 4.846,00/m²

ELEMENTO 08

LOCAL : Rua Salvador do Vale, nº 67 OFERTA : Apartamento nº 73

ÁREA : 65,00 m² VALOR : R$ 350.000,00

INFORMANTE : Sr. Elias – Tel. 2674-1318

Fator fonte = 0,90

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ELEMENTO 09

LOCAL : Av. Dr. Eduardo Cotching, nº 388 OFERTA : Apartamento no 05º andar

ÁREA : 60,00 m² VALOR : R$ 410.000,00

INFORMANTE : Sr. Marcelo – Tel. 2028-9922

Fator fonte = 0,90

q9 = R$ 410.000,00 x 0,90 60,00 m²

q9 = R$ 6.150,00/m²

ELEMENTO 10

LOCAL : Av. Dr. Eduardo Cotching, nº 388 OFERTA : Apartamento no 08º andar

ÁREA : 60,00 m² VALOR : R$ 410.000,00

INFORMANTE : Sr. Marcelo – Tel. 2028-9922

Fator fonte = 0,90

q10 = R$ 410.000,00 x 0,90 60,00 m²

q10 = R$ 6.150,00/m²

j.t

jsp.

jus.br/esa

76F8F.

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ELEMENTO 11

LOCAL : Av. Norberto Mayer, nº 136 OFERTA : Apartamento no 06º andar ÁREA : 68,00 m²

VALOR : R$ 380.000,00

INFORMANTE : Sra. Maju – Tel. 2672-7200

Fator fonte = 0,90

q11 = R$ 380.000,00 x 0,90 68,00 m²

q11 = R$ 5.029,00/m²

ELEMENTO 12

LOCAL : Av. Norberto Mayer, nº 136 OFERTA : Apartamento no 08º andar ÁREA : 68,00 m²

VALOR : R$ 380.000,00

INFORMANTE : Sra. Maju – Tel. 2672-7200

Fator fonte = 0,90

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FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES

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ELEMENTO 13

LOCAL : Av. Xavier Pinheiros, nº 361 OFERTA : Apartamento nº 33

ÁREA : 54,37 m² VALOR : R$ 270.000,00

INFORMANTE : Sra. Simone – Tel. 2672-5656

Fator fonte = 0,90

q13 = R$ 270.000,00 x 0,90 54,37 m²

q13 = R$ 4.469,00/m²

ELEMENTO 14

ÁREA : 54,37 m² VALOR : R$ 270.000,00

Fator fonte = 0,90

q14 = R$ 270.000,00 x 0,90 54,37 m²

q14 = R$ 4.469,00/m²

j.t

jsp.

jus.br/esa

76F8F.

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ELEMENTO 15

ÁREA : 54,37 m² VALOR : R$ 270.000,00

Fator fonte = 0,90

q15 = R$ 270.000,00 x 0,90 54,37 m²

q15 = R$ 4.469,00/m²

ELEMENTO 16

LOCAL : Av. Cipriano Rodrigues, nº 218 OFERTA : Apartamento nº 53B

ÁREA : 63,00 m² VALOR : R$ 290.000,00

INFORMANTE : Sr. Vinicius – Tel. 2516-1178

Fator fonte = 0,90

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FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES

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ELEMENTO 17

LOCAL : Av. Cipriano Rodrigues, nº 218 OFERTA : Apartamento nº 53C

ÁREA : 63,00 m² VALOR : R$ 290.000,00

Fator fonte = 0,90

q17 = R$ 290.000,00 x 0,90 63,00 m²

q17 = R$ 4.143,00/m²

ELEMENTO 18

LOCAL : Av. Cipriano Rodrigues, nº 218 OFERTA : Apartamento nº 61C

ÁREA : 63,00 m² VALOR : R$ 290.000,00

Fator fonte = 0,90

q18 = R$ 290.000,00 x 0,90 63,00 m²

q18 = R$ 4.143,00/m²

j.t

jsp.

jus.br/esa

76F8F.

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20

À vista das cotações conclusas das análises dos comparados arrolados, a saber em retrospecto :

ELEMENTO VALOR CONCLUSO (R$/m2) 01 4.194,00 02 4.516,00 03 5.870,00 04 5.400,00 05 6.231,00 06 6.000,00 07 4.846,00 08 4.846,00 09 6.150,00 10 6.150,00 11 5.029,00 12 5.029,00 13 4.469,00 14 4.469,00 15 4.469,00 16 4.143,00 17 4.143,00 18 4.143,00 TOTAL...90.097,00 O signatário calcula : A) MÉDIA GERAL : R$ 90.097,00/18 = R$ 5.005,00/m²; j.t jsp. jus.br/esa

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FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES

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B) FAIXA DE VALOR : Variação de 30% da média geral. mínimo : R$ 5.005,00 x 0,70 = R$ 3.503,00/m²

máximo : R$ 5.005,00 x 1,30 = R$ 6.507,00/m²

C) ELEMENTOS DISCREPANTES : Por se afastarem da faixa supra

Não há.

D) VALOR MÉDIO SANEADO OU UNITÁRIO PROPOSTO :

q = R$ 5.005,00/m²

CINCO MIL E CINCO REAIS POR METRO QUADRADO

j.t

jsp.

jus.br/esa

76F8F.

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III.2 - VALOR DA UNIDADE AVALIANDA

O valor da unidade avalianda será obtido de acordo com a seguinte expressão :

Vu = Su x q

Onde :

Vu = Valor da unidade = ?

Su = Área privativa da unidade = 55,80 m²; q = Valor unitário básico = R$ 5.005,00/m²; Logo :

Vu = 55,80 m² x R$ 5.005,00/m²

Vu = R$ 279.279,00

DUZENTOS E SETENTA E NOVE MIL DUZENTOS E

SETENTA E NOVE REAIS

j.t

jsp.

jus.br/esa

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FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES

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E N C E R R A M E N T O

Dada por encerrada a missão, apresento o presente

Laudo Pericial, o qual deverá ser inserido nos autos digitais pela ilustre Diretora do 03º Ofício Cível do Foro Regional do Tatuapé/SP.

São Paulo, 07 de Janeiro de 2.016

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FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES

j.t

jsp.

jus.br/esa

76F8F.