DIREITO IMOBILIÁRIO. Aula 4. Forma de Aquisição Imobiliária Derivada, Usucapião na Constituição Federal, Usucapião na Legislação Ordinária.

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Material Teórico

DIREITO IMOBILIÁRIO

Aula 4

Forma de Aquisição Imobiliária

Derivada,

Usucapião na Constituição Federal,

Usucapião na Legislação Ordinária.

cod ImobCDS1109_a04

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Usucapião

Para o Prof. Daniel Áureo: a usucapião é conceituada como “modo de

aquisição da propriedade pela posse continuada durante certo lapso de tempo somada aos requisitos estabelecidos em lei. É também chamada de prescrição aquisitiva, pois o elemento tempo influi na aquisição de um direito, no caso, a propriedade imóvel. Uma vez que não há antecessor e, portanto, não deriva de ninguém é ainda modalidade de aquisição originária da propriedade”.

Usucapião (o termo encontra farta utilização no feminino e no masculino pelos estudiosos da língua

portuguesa) – é o meio de aquisição pela posse continuada.

É uma prescrição aquisitiva da propriedade, ou seja, o proprietário (dono do bem que consta no registro imobiliário) deixou de permanecer ou de exercer sua posse sobre o bem, durante certo lapso de tempo, então outra pessoa pode adquirir a propriedade deste bem.

Clóvis Bevilaqua explica mais: “a usucapião é o modo de aquisição da

propriedade e de outros direitos reais (usufruto, uso, habitação...) pela posse prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais”.

Tanto bens móveis como imóveis podem ser usucapidos. Como nossa disciplina é direito imobiliário, dos imóveis é que estudaremos este instituto.

Na Revista dos Tribunais 288:201 colacionada na obra de Maria Helena Diniz

fica claro que “a sentença declaratória de usucapião é título hábil para o registro do imóvel usucapido”.

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Por fim, antes de adentrarmos nos casos em que o direito a usucapir o bem está previsto em lei, vamos tratar da denominação “usucapião tabular”

(expressão que é melhor analisada por Hercules Aghiarian1): “por tal expressão se classifica a usucapião proposta pelo titular do direito afirmado, o qual,

embora certo de sua condição de domínio alcançado no tempo e por ninguém contestado, dispõe de título sem condições de registro. Neste caso, não lhe resta outra alternativa senão a de propor a ação de usucapião para declarar certa sua condição, precaver-se de eventuais opositores, e for fim buscar o caminho de legitimação registral a seu título – precário, em nível de eficácia registral -, tornando-o pela sentença declaratória da usucapião tabular, por via reflexa, hábil para registro declaratório de domínio, nos termos da Lei de Registros Públicos. Recorde-se que para efetivação do registro seguirá a sentença com trânsito em julgado, por meio de carta de sentença”.

Espécies de Usucapião

O Prof. Daniel Áureo apontou os casos em que a norma confere ao posseiro direito a aquisição do bem:

a)

Usucapião Constitucional Urbana

A usucapião constitucional urbana (pro misero ou usucapião especial urbana) é prevista no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1.240 do Código Civil:

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

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§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

A Lei 10.257/2001 também tratou deste modo de aquisição de imóvel:

Da usucapião especial de imóvel urbano

Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja

proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

Assim é fácil discernir que o que pode ser protegido, no nosso ordenamento, é uso racional e aproveitamento do solo urbano, com condições de preservar indivíduos no local em vivem, com seu uso e destinação corretos.

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Daí os requisitos:

1. Posse ininterrupta, sem oposição;

2. Posse animus domini;

3. Decurso do prazo de 5 (cinco) anos;

4. Independe de justo título e boa-fé;

5. Estabelecimento de moradia do possuidor ou de sua família;

6. Não ser proprietário de imóvel rural ou urbano e

7. Não ultrapassar 250 (duzentos e cinqüenta) metros quadrados de extensão.

b)

Usucapião Constitucional Rural

A usucapião constitucional rural (pro labore ou usucapião especial rural) é prevista no art. 191 da Constituição Federal e no art. 1.239 do Código Civil:

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares,

tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

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Nesta forma de aquisição é enfocado o trabalho do posseiro. Deste tipo de condição são extraídos os requisitos para a efetividade do direito:

4. Estabelecimento de moradia, obras ou serviços;

5. Não ser proprietário de imóvel rural ou urbano;

6. Não ultrapassar 50 (cinqüenta) hectares de extensão e

7. Independe de justo título e boa-fé.

c)

Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária é prevista no art. 1.242 do Código Civil:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

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Este é o tipo de aquisição usual. Tem como requisitos:

1. Posse ininterrupta, sem oposição; 2. Posse animus domini;

3. Decurso do prazo de 10 (dez) anos, podendo ser reduzido para 5 (cinco) anos se a utilização for para moradia ou realização de investimentos (nesse caso fala-se, respectivamente, em usucapião ordinário comum e usucapião ordinário social);

4. Imóvel urbano ou rural; 5. Justo título e

6. Boa-fé.

O morador do bem deve ter um título formal, correto para se utilizar deste caso de usucapião. Este título, entretanto, é defeituoso, irregular ou apresenta algum vício.

d)

Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária é disciplinada no art. 1.238 do Código Civil e tem como requisitos:

1. Posse ininterrupta, sem oposição; 2. Posse animus domini;

3. Decurso do prazo de 15 (quinze) anos, podendo ser reduzido para 10 (dez) anos desde que o possuidor tenha se estabelecido no imóvel como sua moradia ou se nele realizar obras e serviços produtivos (nesse caso fala-se, respectivamente, em usucapião extraordinário comum e usucapião extraordinário social) e 4. Imóvel urbano ou rural.

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Processo de Usucapião

Está definido nos artigos 941 usque 945, ambos do CPC. O pedido será judicial e será encerrado com a sentença declaratória de usucapião, permitindo a regularização do imóvel e sua livre disposição.

Antigamente se falava em audiência de justificação da posse, mas pelas normas atuais dispensa-se tal audiência. Faz parte do rito a citação dos proprietários e confinantes do imóvel que podem exercer o direito de contestação. Depois das manifestações há saneamento e audiência de instrução e julgamento.

A nova elaboração do CPC está alterando este procedimento com o fito de o tornar apenas um procedimento edital:

Adotar-se-á o procedimento edital: I – na ação de usucapião;

II – nas ações de recuperação ou substituição de título ao portador;

III – em qualquer ação em que seja necessária, por determinação legal, a provocação, para participação no processo, de interessados incertos ou desconhecidos. Parágrafo único. Na ação de usucapião, os confinantes serão citados pessoalmente.

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e)

Usucapião Coletiva

A usucapião coletiva está disciplinada no art. 10 da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade):

Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.

§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos,

estabelecendo frações ideais diferenciadas.

§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo.

Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:

I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;

II – os possuidores, em estado de composse;

III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.

§ 1o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público.

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§ 2o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis.

Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis.

Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito

processual a ser observado é o sumário.

São, portanto, requisitos deste modo de aquisição:

4. Área urbana com mais de 250 (duzentos e cinqüenta) metros quadrados;

5. Estabelecimento de moradia de população de baixa renda e

6. Não ser proprietário de imóvel rural ou urbano.

Convém frisar que essa espécie de usucapião é destinada para população de baixa renda que ocupa grandes espaços urbanos, ou seja, áreas de favela. Não é possível discriminar a porção ocupada por cada família, por isso essa modalidade de usucapião dá origem a um condomínio entre os possuidores2.

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QUADRO ESQUEMÁTICO (do Prof. Daniel Áureo)

JURISPRUDÊNCIA

– TJRJ. Usucapião extraordinária.

Prédio semi-favelado de habitação coletiva. Composse. Pleito individual inviabilizado. CCB/2002, art. 1.238. CCB, art. 550.

Inexistência de prova segura dos fatos constitutivos do direito do autor, qual o de sua posse mansa, pacífica e vintenária sobre o imóvel usucapiendo, ônus que era só seu, ainda quando não comprovado pelo réu o alegado vínculo locatício. Prédio, ademais, semi-favelado, de habitação coletiva, caracterizadora da

composse que inviabilizava o pleito individual de usucapião sobre toda a área. Sendo vários os possuidores de uma só gleba, sem posse localizada individualmente, o caso será de composse.

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Sobre a expressão “a usucapião”:

Embora esse instituto seja usualmente empregado no gênero masculino (devido à lei anterior assim instituir), a forma erudita e acorde com sua origem etimológica sugeriu seu emprego no gênero feminino e assim a utilizaremos neste estudo, tal qual o Estatuto da Cidade - Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001 (BRASIL, 2002) -, e o novo Código Civil - Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (BRASIL, 2002). Isso porque usucapião, em latim, é vocábulo derivado da junção de usu e capio, sendo este último substantivo do verbo capere, e que representa a parte principal do composto usucapio, indicando seu gênero feminino.

O que é a usucapião?

Podemos dizer que a usucapião é um dos modos de aquisição originária da propriedade de bens móveis e imóveis, e de outros direitos reais (habitação, enfiteuse, servidões reais, uso, usufruto), mediante o prolongamento da posse e o preenchimento, pelo possuidor, dos demais requisitos exigidos legalmente para sua configuração.

Entre os doutrinadores pátrios, numa posição majoritária, a usucapião é definida como "um modo de aquisição da propriedade, por via da qual o

possuidor se torna proprietário" (GOMES, 1999, p.163), não derivando o direito

de o usucapiente se tornar proprietário de nenhuma relação com o antigo dono, como sustenta Monteiro (1997).

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JURISPRUDÊNCIA

CONSTITUCIONAL, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE

USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO

MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL EM PRIMEIRO GRAU.

INSTRUMENTALIDADE DO PROCESSO. NULIDADE INEXISTENTE. PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO. DESATENDIMENTO DOS

REQUISITOS DO ART. 183 DA CF. I. Na linha da jurisprudência desta

Corte, “Não há nulidade na sentença que declara extinto o processo sem julgamento do mérito, pela falta de manifestação do Ministério Público, somente imprescindível para as decisões de mérito” (AMS 1999.34.00.038333-4/DF, Rel. Desembargador Federal Daniel Paes Ribeiro, Sexta Turma, DJ de 12/06/2006, p. 104.) II. Para que o imóvel urbano seja adquirido por usucapião, é necessário o preenchimento de requisitos previstos no art. 183 da Constituição da República, quais sejam: a) posse com animus domini do imóvel por cinco anos ininterruptos e sem oposição, com a finalidade de moradia; b) ter o imóvel área não superior a duzentos e cinqüenta metros quadrados; c) não ser o possuidor proprietário de outro imóvel urbano ou rural. III. No caso concreto, os Autores adquiriram o imóvel objeto da causa em 1995, por meio de mútuo hipotecário firmado com a Caixa, tendo figurado, portanto, como legítimos proprietários do bem até abril de 2002, quando, em razão do inadimplemento contratual, o imóvel foi adjudicado em favor da referida empresa pública. Tal fato demonstra o desatendimento dos requisitos constitucionais, seja em razão da

condição de proprietários dos Autores até 2002, seja porque a posse do bem no período posterior à sua adjudicação, que foi inferior a cinco anos, jamais poderia ser considerada de boa-fé. Demais disso, em setembro de 2005, antes do ajuizamento da presente ação, o citado bem foi transferido a terceira pessoa, o que enseja a ilegitimidade da Caixa para figurar no pólo passivo do presente feito. IV. Apelação

desprovida. (TRF1. APELAÇÃO CÍVEL 2005.40.00.006440-2/PI Relator: Juiz Federal César Augusto Bearsi (convocado) Julgamento: 30/06/08).

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Não estão sujeitos à usucapião

Bens públicos (Art. 102 do Código Civil)

Bens fora do comércio

Bens naturalmente indisponíveis (o ar, a água do mar, etc.)

Os legalmente indisponíveis (bens de incapazes, órgãos do corpo

humano, direitos da personalidade, etc.)

Os indisponíveis pela vontade humana (deixados em testamento, com

cláusula de incomunicabilidade) - todavia este último já foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça que não é considerado bem fora do comércio,

portanto objeto de usucapião (STJ, 4ª T. Resp 207.167-RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo).