Engenheiro Civil e Avaliador de Imóveis CREA: Perito Judicial LAUDO DE AVALIAÇÃO

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Solicitante: Priscila Michelin Novais

RG: 30.687.543 SSP/SP

CPF: 286.860.348-37

1.

CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

1.1

Objetivo

O presente Laudo Pericial tem por finalidade a Avaliação da Terra Nua.

1.2

_Objeto

Trata-se de uma Terra Nua, localizada no loteamento denominado Reserva da Mata, na

quadra T, situado no bairro Rezende no município de Monte Mor.

1.3

_{Nomenclatura Técnica:}

ANOMALIA: Irregularidade, anormalidade, exceção à regra;

ANOMALIA ENDÓGENA: originária da própria edificação (projeto, materiais e execução);

ANOMALIA NATURAL: originária de fenômenos da natureza (previsíveis imprevisíveis);

ANOMALIA FUNCIONAL: originária do uso;

ANOMALIA EXÓGENA: originária de fatores externos à edificação, provocados por

terceiros;

ARBITRAMENTO: Avaliação ou estimação de bens, feitas por árbitro ou perito nomeado

pelo juiz. Atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre alternativas

tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos;

AVARIA: Dano causado em qualquer bem, ocasionado por defeito ou outra causa a ele

externo;

AVALIAÇÃO: Atividade que envolve a determinação técnica do valor quantitativo,

qualitativo, ou monetário de um bem, ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos,

seguros, ou de um empreendimento, para uma data e um lugar determinado;

CONSERVAÇÃO: Ato de manter o bem em estado de uso adequado à sua finalidade, que

implica em maiores despesas que as de uma simples manutenção;

CUMEEIRA: Parte mais alta do telhado, para onde convergem as superfícies inclinadas

(águas);

DEFEITO: Anomalia que pode causar danos efetivos ou representar ameaça potencial à

saúde ou à segurança do usuário, decorrente de falhas do projeto ou execução de um

produto ou serviço, ou ainda, de informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou

manutenção;

DEGRADAÇÃO: Desgaste dos componentes e sistemas das edificações em decorrência do

efeito do transcurso do tempo, uso e interferências do meio;

DEPRECIAÇÃO FÍSICA: perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de

benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação;

Pode ser classificada em:

DECREPITUDE: Desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu

envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção (Parte:1);

DETERIORAÇÃO: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção

inadequados (Parte:1);

MUTILAÇÃO: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes (NBR

14653-1);

OBSOLETISMO: Superação tecnológica ou funcional (NBR 14653-1);

ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção;

ESTUFAMENTO: Descolamento do revestimento, em formato aproximadamente circular,

com diâmetro superior a 10cm;

EXAME: Inspeção, por meio de perito, sobre pessoa, coisas móveis e semoventes, para

verificação de fatos ou circunstâncias que interessem à causa. Quando o exame é feito em

um bem, denomina-se vistoria;

IDADE REAL: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção ou fabricação até

a data de referência;

RISCO (Perícias): Perigo, probabilidade ou possibilidade de ocorrência de dano;

TERÇA: Viga de madeira que sustenta os caibros do telhado. Peça paralela à cumeeira e ao

frechal;

VESÍCULA: Descolamento pontual em um revestimento, em forma de pequena cratera com

diâmetro inferior a 10cm.

VISTORIA: Constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos

elementos e condições que o constituem ou o influenciam (NBR 14653-1);

1.4

Metodologia/

Fundamentação

:

Orientaram os trabalhos periciais as lições constantes das obras

-

“Perícias de Engenharia” IBAPE/SP, Editora Pini, ano 2008;

- ABNT NBR 14653-

1 “Avaliação de Bens parte 1”: Procedimentos Gerais;

- NBR 14653-2

“Avaliação de Imóveis urbanos”;

- ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. São

Carlos: Pini, 1999;

- DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: Uma Introdução à Metodologia

Científica. São Paulo: Pini, 1999;

- PELLEGRINO, José Carlos. Engenharia de Avaliações. Editora Pini, 1983;

-

“Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícia”

IBAPE/SP.

Para o imóvel objeto da Perícia

o método “

Comparativo direto de dados de

Mercado

” foi o utilizado para identificar o valor do terreno devido a um número de

Coleta de dados

Obtenção de dados e informações confiáveis de ofertas e preferencialmente de

negociações realizadas, contemporâneos à data de referência, com suas principais

características físicas, econômicas e de localização e investigação do mercado.

É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado e com atributos

comparáveis aos do bem avaliando.

Serão considerados semelhantes elementos que:

a) Estejam na mesma região e em condições econômico-mercadológicas equivalentes às do

bem avaliando;

b) Constituam amostra onde o bem avaliando fique o mais próximo possível do centróide

amostral;

c) Sejam do mesmo tipo (terrenos, lojas, apartamentos etc.);

Fatores relativos à topografia

Para a utilização do fator de topografia devem ser examinadas detalhadamente as

condições topográficas de todos os elementos componentes da amostra.

A topografia do terreno, em elevação ou depressão, em aclive ou declive, poderá ser

valorizante ou desvalorizante. Na utilização destes fatores, além de sua validação, deve ser

fundamentada sua aplicação. No caso de impossibilidade da fundamentação, podem ser

adotados os seguintes fatores corretivos genéricos:

Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de

tratamento por fatores

1.5

Equipamentos Utilizados:

Foram utilizados durante os exames: Câmera digital 12 Mega Pixels.

2.

VISTORIA:

No dia 03 de agosto de 2020, das 13h00min às 14h00min foi realizada a perícia

judicial com finalidade de vistoriar o imóvel em questão para posterior Avaliação.

3

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:

Uma terra nua, localizada no loteamento Reserva da Mata, na quadra T, no bairro Rezende,

na cidade de Monte Mor/SP, com a área total de 382,62 metros quadrados

4

CONCLUSÃO:

É imperioso registrar que a avaliação de um imóvel objetiva a apuração de seu real

valor no mercado imobiliário para venda e, para tanto, devem ser consideradas as

condições físicas do imóvel, vizinhança, localização, a existência de estabelecimentos

comerciais, etc., fatores estes que podem valorizar ou depreciar um imóvel.

Após vistoria in loco e análise minuciosa do tema e com provas levantadas no ato da

perícia, chega-se à seguinte conclusão:

- O valor do terreno é de:

VALOR TOTAL =

VT =

R$ 138.139,21 (Cento e Trinta Oito mil e Cento e Trinta e Nove reais

e Vinte e dois centavos).

de 2020.

ANEXOS

ANEXO I

– MEMÓRIA DE CÁLCULO;

ANEXO II - MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL;

ANEXO I

– MEMÓRIA DE CÁLCULO.

TABELA DE VALORES DE TERRENOS

N

BAIRRO

Valor

ÁREA(m²)

R$/m²

FONTE

1

RESERVA DA MATA

R$ 104.000,00

250

R$ 416,00

IMÓVEL WEB

2

RESERVA DA MATA

R$ 95.000,00

250

R$ 380,00

IMÓVEL WEB

3

RESERVA DA MATA

R$ 110.000,00

250

R$ 440,00

IMÓVEL WEB

4

RESERVA DA MATA

R$ 99.000,00

250

R$ 396,00

IMÓVEL WEB

5

RESERVA DA MATA

R$ 90.000,00

250

R$ 360,00

IMÓVEL WEB

6

RESERVA DA MATA

R$ 110.000,00

250

R$ 440,00

IMÓVEL WEB

7

RESERVA DA MATA

R$ 138.000,00

362

R$ 381,22

IMÓVEL WEB

8

RESERVA DA MATA

R$ 130.000,00

250

R$ 520,00

IMÓVEL WEB

9

RESERVA DA MATA

R$ 110.000,00

250

R$ 440,00

IMÓVEL WEB

10

RESERVA DA MATA

R$ 120.000,00

300

R$ 400,00

IMÓVEL WEB

11

RESERVA DA MATA

R$ 100.000,00

250

R$ 400,00

IMÓVEL WEB

12

RESERVA DA MATA

R$ 95.000,00

250

R$ 380,00

IMÓVEL WEB

13

RESERVA DA MATA

R$ 89.990,00

250

R$ 359,96

IMÓVEL WEB

14

RESERVA DA MATA

R$ 98.000,00

250

R$ 392,00

VIVA REAL

15

RESERVA DA MATA

R$ 105.000,00

250

R$ 420,00

VIVA REAL

16

RESERVA DA MATA

R$ 91.000,00

250

R$ 364,00

VIVA REAL

17

RESERVA DA MATA

R$ 200.000,00

382

R$ 523,56

VIVA REAL

18

RESERVA DA MATA

R$ 115.000,00

250

R$ 460,00

VIVA REAL

19

RESERVA DA MATA

R$ 140.000,00

351

R$ 398,86

VIVA REAL

20

RESERVA DA MATA

R$ 150.000,00

382

R$ 392,67

VIVA REAL

TOTAL R$ 8.264,27

Tabela 1 - Fonte de pesquisa: www.vivareal.com.br/ e www.imovelweb.com.br

OBS: Foram levados em consideração fator topográfico, localização, vizinhança,

melhoramentos, atualização dos valores de venda e valor de transações.

AVALIAÇÃO DO TERRENO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO m² PELO MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO.

MÉDIA ARITIMÉTICA

Do valor do m² das 20 amostras pesquisadas.

MÉDIA ARITMÉTICA =

𝑆𝑜𝑚𝑎 𝑑𝑜 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑚

₂₀

𝑑𝑎𝑠 20 𝑎𝑚𝑜𝑠𝑡𝑟𝑎𝑠

𝐌É𝐃𝐈𝐀 𝐀𝐑𝐈𝐓𝐌É𝐓𝐈𝐂𝐀 =

𝑹$ 𝟖𝟐𝟔𝟒, 𝟐𝟕

_𝟐𝟎

= 𝑹$ 𝟒𝟏𝟑, 𝟐𝟏 𝒎²

MÉDIA HOMOGENEIZADA

Os Terrenos pesquisados foram homogeneizados considerando os principais fatores que

influem diretamente nos seus preços finais, tais como: Topografia, Vizinhança,

Melhoramentos, Preços Transacionados, Testada, Fator de atualização, Coeficiente de

frente, etc.

MÉDIA PONDERADA

Determina-se um intervalo percentual para tratamento matemático das amostras

+ 15% R$ 475,20/m

Média Ponderada= M. Aritmética R$ 413,21/m

Houve elementos de discrepância sendo assim há a necessidade de reprocessar a média.

N

BAIRRO

Valor

ÁREA(m²)

R$/m²

FONTE

1

RESERVA DA MATA R$ 104.000,00

250

R$ 416,00

IMÓVEL

WEB

2

RESERVA DA MATA R$ 95.000,00

250

R$ 380,00

IMÓVEL

WEB

3

RESERVA DA MATA R$ 110.000,00

250

R$ 440,00

IMÓVEL

WEB

4

RESERVA DA MATA R$ 99.000,00

250

R$ 396,00

IMÓVEL

WEB

5

RESERVA DA MATA R$ 90.000,00

250

R$ 360,00

IMÓVEL

WEB

6

RESERVA DA MATA R$ 110.000,00

250

R$ 440,00

IMÓVEL

WEB

7

RESERVA DA MATA R$ 138.000,00

362

R$ 381,22

IMÓVEL

WEB

8

RESERVA DA MATA R$ 110.000,00

250

R$ 440,00

IMÓVEL

WEB

9

RESERVA DA MATA R$ 120.000,00

300

R$ 400,00

IMÓVEL

WEB

10

RESERVA DA MATA R$ 100.000,00

250

R$ 400,00

IMÓVEL

WEB

11

RESERVA DA MATA R$ 95.000,00

250

R$ 380,00

IMÓVEL

WEB

12

RESERVA DA MATA R$ 89.990,00

250

R$ 359,96

IMÓVEL

WEB

13

RESERVA DA MATA R$ 98.000,00

250

R$ 392,00

IMÓVEL

WEB

14

RESERVA DA MATA R$ 105.000,00

250

R$ 420,00 VIVA REAL

15

RESERVA DA MATA R$ 91.000,00

250

R$ 364,00 VIVA REAL

16

RESERVA DA MATA R$ 115.000,00

250

R$ 460,00 VIVA REAL

17

RESERVA DA MATA R$ 140.000,00

351

R$ 398,86 VIVA REAL

18

RESERVA DA MATA R$ 150.000,00

382

R$ 392,67 VIVA REAL

TOTAL

R$ 7.220,71

MÉDIA ARITIMÉTICA

Do valor do m² das 18 amostras pesquisadas.

MÉDIA ARITMÉTICA =

𝑆𝑜𝑚𝑎 𝑑𝑜 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑚

₁₈

𝑑𝑎𝑠 18 𝑎𝑚𝑜𝑠𝑡𝑟𝑎𝑠

𝐌É𝐃𝐈𝐀 𝐀𝐑𝐈𝐓𝐌É𝐓𝐈𝐂𝐀 =

𝑹$ 𝟕. 𝟐𝟐𝟎, 𝟕𝟏

_𝟏𝟖

= 𝑹$ 𝟒𝟎𝟏, 𝟏𝟓 𝒎²

MÉDIA PONDERADA

Determina-se um intervalo percentual para tratamento matemático das amostras

+ 15% R$ 461,32/m

Média Ponderada= M. Aritmética R$ 401,15/m

- 15% R$ 340,98/m

CONCLUSÃO:

Conforme as médias (Aritmética, Homogeneizada e Ponderada) analisadas acima e

seguindo a norma brasileira

ABNT NBR 14653-1 e ABNT 14653-2,

os valores de mercado

indicaram que o valor por metro quadrado de venda do terreno objeto deste Laudo Pericial

é:

VALOR ESTIMADO: R$ 401,15

VT= R$/m

_{x AT x FT}

Onde,

VT=Valor do Terreno;

R$/m

_{= Valor do metro quadrado (valor calculado acima);}

AT= Área do terreno

FT = Fator topografia (base para cálculo = 0,9)

VT = (R$ 401,15 x

382,62

m²) x 0,9

VT =

R$ 138.139,21 (Cento e Trinta Oito mil e Cento e Trinta e Nove reais e Vinte e dois

centavos).

Limite máximo R$ 461,32/

m

Limite mínimo R$ 340,98

/m

A. DADOS

ANEXO III

– FOTOS DO IMÓVEL.

Figura 1 - Vista do imóvel

Figura 2 - Vista do imóvel

Figura 4 - Vista do imóvel

Figura 7 - Vista do condomínio

Figura 8 - Vista do condomínio

Figura 10 - Vista do condomínio

ENCERRAMENTO

O presente Laudo Pericial de avaliação é composto de 16 páginas impressas somente

no anverso, rubricadas pelo avaliador.

Limeira, 13 de agosto de 2020.

ALEX C. AGUILERA

Perito Judicial