Começaremos pelo uso anormal da propriedade, que está no art do CC:

Curso: Direito Civil – Direito das Coisas

Aula: Direito das Coisas – Direito de Vizinhança (Parte I).

Resumo

Começaremos pelo uso anormal da propriedade, que está no art. 1.277 do CC:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Inicialmente, perceba que é o proprietário ou possuidor, vale dizer, os direitos de vizinhança podem ser exercidos por todo aquele que ocupam o bem.

Notem que o parágrafo único estabeleceu alguns parâmetros para à análise do exercício do direito de propriedade. Além disso, doutrina e jurisprudência também incluem como parâmetro a anterioridade da ocupação.

Visto isso, podemos dizer que o uso anormal da propriedade é uma limitação ao direito de propriedade. O proprietário tem de exercer o seu direito de formal normal. Esse dispositivo busca proibir qualquer tipo de exercício abusivo, que viole de alguma forma direito dos vizinhos.

O vizinho prejudicado pelo exercício abusivo do direito de propriedade do outro vizinho pode exigir uma adequação no uso daquela determinada propriedade. O vizinho vítima irá pleitear essa adequação através da chamada “ação de dano infecto”.

É um nome doutrinário dado para a ação pelo qual o vizinho vítima exige uma adequação do vizinho ofensor no exercício daquele direito de propriedade. Em hipótese alguma, o objeto dessa ação será a perda do direito de propriedade.

Justamente por isso, que quando grandes edificações serão levantadas em determinada área, se faz o chamado “EIV” estudo de impacto de vizinhança, para que a determinada edificação que virá a ser construída causa o menor impacto possível aos vizinhos daquela área.

Existe inclusive a possibilidade de o Ministério Público participar desse EIV, bem como que os termos desse estudo também constem em TAC firmado entre o MP e a respectiva construtora.

O exemplo famoso, é o estádio de futebol do “Engenhão” no Rio de Janeiro. Esse estádio foi construído em uma área extremamente residencial. Essa era uma área em que não poderia se ter um estádio, as casas, na maioria tem muro baixo, etc. Quando o Engenhão foi construído, o EIV estabeleceu uma série de obrigações que a construtora teve de realizar para os vizinhos, sobretudo obras de equipamentos urbanos.

Outro exemplo, foi a escola de samba Salgueiro, que também fica localizada em um bairro residencial. Ocorre que por veze é realizado ensaios em dias de semana e que vão até muito tarde. Diante disso, a Associação de Moradores da Tijuca moveu uma ação de dano infecto contra a Salgueiro, pois a escola estava perturbando a

lei do silêncio, requerendo não que os ensaios parassem, mas que fosse colocado na quadra o revestimento acústico, para atenuar o barulho dos ensaios. O pedido foi julgado procedente.

Isso, igualmente, vale para questões menores, entre vizinhos. A exemplo de moradores que deixam animais em casa, que ficam perturbando todo mundo, cachorro que late o dia inteiro, por exemplo. Nesses casos, é igualmente viável o ajuizamento de ação de dano infecto. Outro caso muito comum também é em caso de Igrejas, com missas ou festas.

Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.

Isso acontece quando o poder público faz a desapropriação de determinado bem para passar uma via pública, assim sendo, é possível que o vizinho ofendido pleiteie a readequação no exercício daquele direito de propriedade, mas, se a readequação não for possível, por envolver o interesse público, ele pode pleitear indenização.

Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.

É a adequação no exercício do direito de propriedade a qual nos referíamos.

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

Isso é relevante, devendo ser feito remissão ao art. 937 do CC, que está inserido dentro do capítulo de responsabilidade civil por fato da coisa. É muito comum em obras de grande porte, sobretudo, no que diz respeito à atividade de incorporação imobiliária.

Imagine que alguém more numa casinha e uma incorporadora compre o terreno do lado e está construindo um mega residencial de incorporação imobiliária. Ora, a ruína daquele prédio durante a construção, autoriza o vizinho a pleitear a responsabilidade, que nesse caso é objetiva.

Alerte-se que se trata de imóveis em construção, bem como de imóveis já construídos que estão em vias de ruir.

Por final, destaque-se que a tutela é não só repressiva, mas também preventiva. Pois a simples ameaça de ruína, já autoriza o vizinho ir ao Judiciário.

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

Uma pessoa tem o direito de fazer obras em seu apartamento, se essas obras, todavia, causar danos ao vizinho debaixo, é claro que poderá o prejudicado pleitear a devida reparação. A ideia desse artigo é essa. Nesse sentido, deverá ser feito remissão ao capítulo de condomínio, sobretudo, o condomínio edilício. - ÁRVORES LIMÍTROFES

Quando uma árvore, plantada em determinado terreno vai pender em determinado terreno, tem seus frutos que irão cair no terreno vizinho, a quem pertence esses frutos? O vizinho vítima tem direito de cortar a árvore? É sobre isso que iremos tratar.

Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.

Logo, se uma árvore está no meio, ela pertence a ambos os proprietários, por mais que os frutos caiam no do outro. Frise-se: a árvore pertence ao proprietário do terreno onde está o seu tronco, se o tronco estiver no meio, pertence a ambos.

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Aula: Direito das Coisas – Direito de Vizinhança (Parte II).

Resumo

Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.

Logo, raízes e galhos que passaram para o terreno alheio podem ser cotados pelo vizinho prejudicado, na linha vertical que divide os dois terrenos.

Esse artigo traz a ideia da autotutela, ou seja, a possibilidade de o particular solucionar o conflito no caso concreto sem levar a questão ao poder judiciário.

É uma das raras hipóteses previstas na legislação. Entre outros exemplos temos o art. 249, parágrafo único, que trata do inadimplemento nas obrigações de fazer fungíveis; o art. 1.210, §1º na possibilidade do uso da força para proteger a coisa de possíveis violações; e agora, no art. 1.283, em relação as raízes e galhos.

Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.

São os chamados frutos percebidos, aqueles que já foram destacados do bem principal. Pertencerão ao dono do terreno em que caiu o fruto.

- PASSAGEM FORÇADA

Inicialmente, destaque-se que a passagem forçada é diferente da servidão de passagem.

A servidão é um direito real em coisa alheia de fruição, de modo que se deve constituir por instrumento público ou testamento, haja vista ter natureza de direito real. Note, ainda, que será sempre instituída por meio de um negócio jurídico.

Completamente diferente da passagem forçada, que é um direito de vizinhança. Assim sendo, sua natureza é de vínculo obrigacional. É um direito pessoal que o vizinho pode opor em face do outro. Não é negócio jurídico.

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

Veja, portanto, que ela se presta a permitir que o proprietário que não tem passagem até a via pública, efetivamente consiga nela chegar.

Na doutrina é consenso que tanto a servidão de passagem quanto a passagem forçada podem ser

pleiteadas não apenas na hipótese em que o proprietário não tem passagem para a via pública, mas também quando ele tem uma passagem que é ruim.

Ressalte-se também que há necessidade do pagamento de uma indenização. Uma vez que o proprietário constrangido irá sofrer uma restrição num direito que lhe pertence em benefício de outra pessoa. Daí a razão de ser do pagamento da indenização, que será arbitrada judicialmente.

Em razão desse fato, a servidão e passagem forçada devem obedecer ao princípio do menor prejuízo

possível.

§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

Imaginemos que existam vários vizinhos que podem permitir a passagem, o que esse artigo quer é justamente causar o menor prejuízo possível.

§ 2 o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

É o caso de um imóvel que é loteado, por exemplo. Muito difícil de se encontrar no caso concreto.

§ 3 o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.

Essa análise será retomada quando for trabalhado os direitos reais de coisa alheia em fruição, são eles: uso, habitação, usufruto e a servidão.

Curso: Direito Civil – Direito das Coisas

Aula: Direito das Coisas – Direito de Vizinhança (Parte III).

Resumo

Esses próximos direitos não têm tanta incidência em prova, de forma que a análise será dogmática.

PASSAGENS DE CABOS E TUBULAÇÕES

Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.

Logo, em verdade, o vizinho tem de permitir que cabos e tubulações passem em seu terreno, para que outros vizinhos tenham acesso a determinados serviços públicos.

Sob outro enfoque, se o terreno é atingido por essa passagem, obviamente, deverá ser pago uma indenização por isso, que, nos termos do artigo, deverá atender a desvalorização da área do terreno.

Destaca-se, ainda, que esse direito pode ser oposto por um vizinho em face do outro, se isso for a única forma desses cabos chegarem à casa ou a forma menos onerosa, não esquecer dessa última hipótese.

Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.

Novamente, o princípio do menor prejuízo possível. Esse é um norte que acompanha todo o direito de vizinhança.

Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.

Um artigo lógico, atente-se para o termo utilizado pelo legislador “prédio onerado”.

DAS ÁGUAS

Nesse ponto, temos uma dinâmica diferente, iremos falar um pouco da questão dos aquedutos.

Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.

Nesse caso, há um desnível que faz com que as águas venham a correr. Novamente temos o princípio do menor prejuízo, o proprietário do prédio inferior não poderá fazer obras que modifiquem a situação, bem como o proprietário do prédio superior não poderá agravar a situação do inferior.

Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.

É a situação que temos uma água que não corre mais de forma natural e sim artificial. Imagine que o prédio superior começou a canalizar a água da chuva, com o que aumentou a intensidade com que a água passa no prédio inferior, nessa hipótese, o inferior poderá pedir indenização.

Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.

Por mais que o prédio superior pretenda canalizar as águas pluviais, ele não poderá impedir que a força natural dessas águas caia no prédio inferior. O objetivo é que o prédio inferior, caso queira, também se utilize dessas águas.

Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.

Curioso que a leitura desse artigo permite concluir que o proprietário do prédio superior só não pode poluir as águas que sejam indispensáveis as necessidades dos proprietários inferiores, vale dizer, as demais podem ser poluídas, desde que pague indenização.

Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.

Esse artigo deve ser lido com os artigos 1.288 e 1.289 do CC, pois o art. 1.292 permite o proprietário construir obras de barragem, para represar águas. Ocorre que foi visto que o proprietário do prédio superior não pode construir barreiras desse tipo. Portanto, quando o art. 1.292 fala dessa possibilidade de construção se o proprietário inferior for indenizado.

Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.

Imagine que existam três proprietários, sendo um inferior e dois superiores a este. Nada impede que o inferior, indenizando os outros, construa aquedutos que leve às águas diretamente para ele. A indenização nesse caso está especificada nos outros parágrafos:

§ 1 o Ao proprietário prejudicado, em tal caso, também assiste direito a ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção das águas, bem como da deterioração das obras destinadas a canalizá-las.

Se formos parar para pensar, é muito difícil imaginar um aqueduto que vá direto de um terreno para outro sem afetar os outros. Além disso, destaca-se que essa temática não se atinge a propriedades rurais, ocorrendo também no meio urbano, só que, nesse último caso, são subterrâneos.

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Aula: Direito das Coisas – Direito de Vizinhança (Parte IV).

Resumo

Art. 1.293 - § 1 o Ao proprietário prejudicado, em tal caso, também assiste direito a ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção das águas, bem como da deterioração das obras destinadas a canalizá-las.

A título de exemplo, existe um morro no Rio de Janeiro em que se encontrava um reservatório de águas, que fazia a distribuição para toda a cidade. Quando se olhava para a entrada do morro, existem aquedutos enormes que passavam por várias propriedades, quando se passava da transição da cidade rural para urbana. Outro exemplo interessante era um aqueduto que alimentava determinada empresa na zona Sul do Rio de Janeiro que passava por um Convento, ou seja, um aqueduto aparente, que acabou se rompendo em razão de fortes chuvas e inundou toda a propriedade do Convento e destruiu toda uma comunidade de casas próximas.

Enfim, de acordo com o dispositivo, tem que pagar por esses prejuízos quem foi beneficiado com esse aqueduto que foi construído.

Vide o §2º do art. 1.293 do CC:

§ 2 o O proprietário prejudicado poderá exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, hortas, jardins ou quintais.

Portanto, quando possível, isso será subterrâneo.

§ 3 o O aqueduto será construído de maneira que cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem também as despesas de conservação.

Exatamente o exemplo da empresa com o convento e vizinhança próxima. Art. 1.294. Aplica-se ao direito de aqueduto o disposto nos arts. 1.286 e 1.287.

Esses artigos falam da passagem de cabos e tubulações, ora, os aquedutos não deixam de ser tubulações, pelo que se aplicam aquelas regras também nesse caso.

Art. 1.295. O aqueduto não impedirá que os proprietários cerquem os imóveis e construam sobre ele, sem prejuízo para a sua segurança e conservação; os proprietários dos imóveis poderão usar das águas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida.

Os proprietários dos imóveis pelos quais o aqueduto passa podem fazer uso das águas necessárias a manutenção de sua vida sem ter que pagar por elas, haja vista que essa água passaria normalmente por seus prédios.

Art. 1.296. Havendo no aqueduto águas supérfluas, outros poderão canalizá-las, para os fins previstos no art. 1.293, mediante pagamento de indenização aos proprietários prejudicados e ao dono do aqueduto, de importância equivalente às despesas que então seriam necessárias para a condução das águas até o ponto de derivação.

Parágrafo único. Têm preferência os proprietários dos imóveis atravessados pelo aqueduto.

Esses artigos parecem uma coisa muito distante e até é. Hoje a tecnologia mudou muita coisa, mas é importante conhecer a matéria.

LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DIREITO DE TAPAGEM

Esse tópico diz respeito aos nossos muros.

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

É curioso, o vizinho tem o direito de exigir do outro que divida a construção do muro ou pelo menos para aviventar rumos apagados, ou seja, a construção do muro deverá ser dividida.

§ 1 o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.

A propriedade do muro é de 50% para cada um dos vizinhos que se confrontam.

§ 2 o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários

As vezes existem cercas vivas, que só podem ser cortadas com o consenso de ambos os vizinhos.

Antes de adentrar no §3º, imagine o seguinte caso concreto: dois proprietários, dos terrenos A e B, nos quais o que se divide os terrenos é uma cerca de plantas. Imagine que o proprietário do terreno A compra um animal de pequeno porte, um cachorro por exemplo, que costuma passar pela cerca e destruir a horta do terreno B. Assim sendo, o proprietário do terreno B comunica o A do fato e diz para que ele construa um muro de cimento. De tal sorte que o proprietário A aduz que o muro de cerca viva lhe convém perfeitamente e que, caso queira, o proprietário B que construa o muro. Ora, quem deve concorrer para o pagamento desses valores: é quem deu causa (o dono animal) ou da horta? O §3º responde.

§ 3 o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.

Ou seja, nesse caso, o proprietário A é quem deverá pagar as despesas.

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.

É o caso de quando se retirar o tapume. É um tipo de problema que cada vez menos não é enfrentado e está sendo colocado de lado.

DO DIREITO DE CONSTRUIR - Art. 1.299 do CC:

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

De início já se faz remissão ao art. 1.253 do CC, que trata da teoria da acessão ou teoria da principalidade do solo. Essa teoria estabelece uma presunção que qualquer construção ou plantação realizada no meu terreno presume feita por mim.

O art. 1.277 do CC também deve ser rememorado, o qual proíbe o uso anormal da propriedade, ou seja, sem violar o direito dos meus vizinhos.

A parte final, “obedecendo os regulamentos administrativos” trata, sobretudo, das normas de postura. Em determinadas localidades, por exemplo, a legislação proíbe a construção de imóveis com mais de 3 ou cinco andares. Além disso, existe o plano diretor de determinadas cidades.

Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

Esse metro e meio é a mesma medida que existe desde a lei das doze tábulas, e deve ser combinado com o art. 21 do CC, que trata do direito à privacidade, que é um dos objetivos dessa distância. Destaque-se, todavia, que o objetivo principal é garantir uma qualidade de vida.

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

Aqui se tem o prazo de ano e dia após a conclusão da obra, para que o vizinho prejudicado postule o desfazimento da obra. Note, outrossim, que esse é um direito potestativo e, nesse caso, com prazo decadencial. Mais uma vez, tal como a posse nova e velha, se prima pela estabilização das relações, de modo que se passar o prazo, a presunção era de aquela distancia ou ventilação não era importante, pelo que não poderá mais nada ser questionado.

Curso: Direito Civil – Direito das Coisas

Aula: Direito das Coisas – Direito de Vizinhança (Parte V) e Direito de

Superfície

Professor: Rafael da Mota Mendonça

Resumo

Art. 1.303 do CC faz uma diferenciação específica de imóveis urbanos e rurais. Em imóveis rurais, deve existir uma distância um pouco maior. De sorte que temos uma série de leis que são apenas urbanas e leis que são apenas rurais.

Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.

Áreas urbanas: 1,5 metros, em rurais: 3 metros. O fundamento é a logística da atividade rural, tal como em atividades de pecuária e agricultura.

Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.

É o caso de prédios que estão grudados um com o outro.

Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.

É uma questão muito técnica, que pode ser pulada. Retomemos o estudo a partir do art. 1.309 do CC: Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.

Isso é um limite ao exercício do direito de propriedade. Foi muito trabalhado quando do estudo da função social da propriedade, que compõe a estrutura interna do direito de propriedade.

Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.

Mais uma vez, ora, uma escavação não poderá prejudicar a que leva água a outro vizinho.

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.

Na aula de uso anormal da propriedade foi citado o exemplo da construção do Shopping Leblon, que foi construído em uma área residencial do Rio de Janeiro. Nessa dinâmica, o que nós temos é um impacto que essa construção causa nas comunidades, no caso, causou rachaduras nos prédios vizinhos.

Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.

É uma disposição geral acerca dessas disposições. Muitos alunos ficam em dúvida, pois antigamente, no CPC/73, existia a ação de nunciação de obra nova, que era a ação que buscava embargar uma obra indevida, mas o CPC/15 extingue essa ação. Todavia, continuamos com as ações demolitórias, que visam a demolição de determinada construção, pelo procedimento comum. Disso muitos alunos perguntam o fundamento da ação demolitória. Ora, o que justifica uma demolição é uma violação a um direito de vizinhança, denominado direito de construir.

Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:

I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;

II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.

§ 1 o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.

§ 2 o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.

§ 3 o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.

Interessante, o vizinho pode obrigar o outro a deixar entrá-lo na casa do outro. É muito comum em condomínios edilícios no caso do síndico, que adentra a unidade imobiliária para verificar algo relacionado ao condomínio.

O inciso II é pouquíssimo utilizado e é quase que uma autotutela, todavia, nessa hipótese, não está previsto que pode ser feito independentemente de decisão judicial, com o que não se pode afirmar que é um autotutela. O mais adequado é interpretá-lo com a necessidade de uma decisão judicial.

Os parágrafos seguintes realizam uma mitigação desse poder. - DIREITO DE SUPERFÍCIE

A dinâmica do direito de superfície é muito parecida com a dinâmica das enfiteuses, que estavam disciplinadas no Código Civil de 1916. Ressalta-se que todas as enfiteuses que foram constituídas no Código anterior continuam em vigor, reguladas, inclusive, pelo mesmo Código de 1916, mas o Código de 2002 proibiu a constituição de novas.

Não se está dizendo que o direito de superfície é a nova enfiteuse, o que se pretende é dizer que a dinâmica desses direitos em muito se aproxima.

O direito de superfície ingressa no nosso ordenamento no Estatuto da Cidade, a Lei 10.257/2001. Esse direito pode ser aplicado apenas em solo urbano e sempre no interesse social. O Código de 2002, no art. 1.369 também disciplina o direito de superfície. Disso surgiu uma grande discussão, se o CC teria revogado aquele direito previsto no Estatuto da Cidade.

Para resolver a questão, temos que recorrer a LINDB. O §1º do art. 2º dessa lei admite uma possibilidade de uma revogação tácita da lei anterior, quando a lei nova regula inteiramente a matéria anteriormente tratada.

Ocorre que o §2º do art. 2º da LINDB vai dizer que a lei nova que traz disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior, o que é o caso do direito de superfície.

O Código Civil, portanto, não regula toda a matéria do direito de superfície. Não regula, por exemplo, direitos de superfície que são aplicados em solo urbano no interesse social. Com o que os dois regulamentos convivem de forma harmônica no atual ordenamento brasileiro. É essa orientação que consta no Enunciado nº 93 do CJF:

As normas previstas no Código Civil sobre direito de superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano.

O foco de nossa aula será no estudo do Código Civil, vale dizer, na análise das disposições gerais do direito de superfície.

CONCEITO: o direito de superfície é um direito real que realiza o desdobramento da propriedade, instituindo duas propriedades absolutamente autônomas: a propriedade da superfície, que é titularizada pelo superficiário, e a propriedade do solo do solo, que é titularizada pelo fundieiro ou simplesmente proprietário.