TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

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SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 1027918-34.2015.8.26.0002

Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Fabio M. B. e outro

Projeto Fox 41Desenvolvimento Imobiliário LTDA

Juíza de Direito: Dra. Adriana Borges de Carvalho

Vistos.

FABIO M. B . e N. B. propôs ação de rescisão contratual em face de PROJETO FOX 41 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (TISHMAN SPEYER). Constou na exordial, sucintamente, que os autores adquiriram a unidade nº 151, do Edifício Jatobá do empreendimento "Condomínio Mairarê Reserva Raposo" c om data prevista para junho de 2015. Salientaram que ao receberem a cópia do c ontrato, após muitas semanas da respectiva assinatura, notaram que os valores ali c onstantes eram diversos daqueles passados pelos representantes da requerida no momento da formalização da compra e venda. Relataram que entrarem em contato c om a demandada e receberam a informação de que a diferença de valores decorre dos pagamentos indevidos efetuados á título de comissão de corretagem e taxa "SATI". Declararam que ante problemas financeiros resolveram pleitear o

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distrato, porém a requerida apenas concordou em devolver 30% dos valores pagos. Desse modo, pleitearam a rescisão contratual, assim como a condenação da requerida na devolução de 90% dos valores pagos, em relação à aquisição do imóvel e 100% dos importes relativos à comissão de corretagem e taxa 'SATI", sem prejuízo das verbas de sucumbência e honorários advocatícios.

Citada, a requerida apresentou contestação (fls. 96/112) sustentando em preliminar ilegitimidade passiva para devolver valores pagos a outras pessoas jurídicas. Afirmou que o contrato foi celebrado com cláusula de irretratabilidade, porém a demandada não se opôs ao distrato que não foi aceito pelos autores. Arguiu que o contrato celebrado entre as partes prevê que a restituição nos casos de rescisão contratual é de 70% dos valores pagos. Levantou que os valores pagos à título de comissão de corretagem não devem ser devolvidos, posto que os requerentes anuíram com o respectivo pagamento. Aduziu que os autores não realizaram pagamento referente a suposta taxa "SATI", bem como que não comprovaram os pagamentos que pretendem serem restituídos. Por fim, aguarda a improcedência do pedido.

Sobreveio réplica (fls. 135/160). É O RELATÓRIO.

DECIDO.

Conheço diretamente do pedido, nos termos do artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil. O feito comporta julgamento antecipado, na medida em que a prova é essencialmente documental, sendo que ambas as partes já tiveram oportunidade de trazê-la aos autos, com a

inicial e a contestação (art. 396, CPC). _racon

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Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva. A intermediação da venda foi contratada pela construtora. Assim, a ré tem legitimidade para responder perante a consumidora-compradora. De outro lado, a requerida pode levar a discussão sobre a eventual devolução ou não de valores em face dos intermediadores (corretores) a ser travada em ação autônoma.

A ação é procedente.

Aduziram os autores que adquiriram a unidade nº 151, do empreendimento “Tishman Speyer”. Aventaram que por problemas financeiros resolveram rescindir o contrato entabulado entre as partes, porém a requerida apenas devolveria 30% dos valores pagos pelos autores. Assim, pleitearam a devolução de 90% dos valores pagos para aquisição do imóvel e 100% dos valores pagos à título de comissão de corretagem e taxa "SATI".

Em defesa, a requerida afirmou que a rescisão contratual deverá ocorrer em conformidade com as cláusulas contratuais, bem como que os valores pagos pelos serviços de corretagem não devem ser restituídos. Ainda, afirma que não houve pagamento de serviços de assessoria técnica-imobiliária, conforme alude os requerentes.

A requerida aludiu que no contrato celebrado entre as partes constou cláusula de irrevogabilidade, porém mesmo assim aceitou a rescisão contratual, com base no capítulo X, item 10.8 do instrumento contratual que assim dispõe:

"10.8 – Se a VENDEDORA pleitear a resolução do contrato e a retomada da unidade

autônoma, em razão do inadimplemento do _racon

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COMPRADOR quanto ao pagamento do preço

de aquisição, terá ele direito autônomo à restituição do percentual de setenta por cento (70%), a ser calculado sobre o valor das prestações efetivamente pagas a esse título, atualizado monetariamente até a data da restituição, pelo mesmo índice utilizado no pagamento...".(fl. 45).

A referida cláusula contratual demonstra-se abusiva, pois viola as disposições do Código de Defesa do Consumidor, motivo pelo qual esta fica afastada.

Ademais, considerando a jurisprudência dominante, entendo razoável que pela rescisão contratual a construtora retenha 10% dos valores pagos pelos requerentes (fl. 56), para as despesas arcadas pela requerida.

Conforme este entendimento:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO ÍNFIMA DO VALOR ADIMPLIDO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO. SÚMULA 7 DO STJ.1. "O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato" (art. 472 do Código Civil), o que significa que a resilição bilateral nada mais é que um novo contrato, cujo teor é, simultaneamente, igual e oposto ao

do contrato primitivo. Assim, o fato de que o _racon

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distrato pressupõe um contrato anterior não lhe desfigura a natureza contratual, cuja característica principal é a convergência de vontades. Por isso, não parece razoável a contraposição no sentido de que somente disposições contratuais são passíveis de anulação em virtude de sua abusividade, uma vez que "'onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito".2. A lei consumerista coíbe a

cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. 3. Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de

indenizá-lo pelos prejuízos suportados,

notadamente as despesas administrativas

realizadas com a divulgação,

comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. 4. No caso, o Tribunal a

quo concluiu, de forma escorreita, que o distrato deve render ao promitente comprador o direito à percepção das parcelas pagas. Outrossim, examinando o contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a retenção de 15% sobre o valor devido seria suficiente

para indenizar a construtora pelos prejuízos _racon

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oriundos da resilição contratual. Incidência da Súmula 7 do STJ. 5. Recurso especial não provido.”(Superior Tribunal de Justiça; Quarta Turma; RE nº 1.132.943/PE; Relator: Ministro Luis Felipe Salomão; d.j: 27/08/2013).

“Ação de rescisão contratual com pedido de

devolução de quantias pagas e indenização por perdas e danos - Cooperativa habitacional - Desligamento do cooperado - Rescisão do contrato - Devolução dos valores pagos que deve ocorrer em única parcela - Aplicabilidade

do disposto no Código de Defesa do Consumidor - Possibilidade de retenção de

percentual a título de despesas

administrativas, que fica reduzido para 10% - Perdas e danos - Não comprovação - O

descumprimento contratual não gera, por si só, direito a indenização por dano material ou moral - Sentença de parcial procedência da ação Recurso de apelação dos autores parcialmente provido - Recurso de apelação da requerida não provido - Deram parcial provimento ao recurso dos autores e negaram provimento ao recurso da requerida.”(Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; 1ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Apelação nº 0118468-45.2008.8.26.0000; Relatora: Desembargadora: Maria Regina Dalla Déa Barone; Comarca: Campinas; d.j: 10/12/2013).

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Ressalte-se que a devolução de 90% dos valores pagos pelos requerente à requerida deverá ser feita em parcela única, conforme Súmula nº 02, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”

No que concerne à cobrança de taxa “SATI” (destinada ao pagamento da assessoria jurídica e econômica técnico-imobiliária prestada por terceiros até a assinatura do contrato) e da comissão de corretagem (destinada ao pagamento dos serviços de localização de compradores e aproximação dos contratantes), a autora alegou a ocorrência de abusividade por parte da ré.

A imputação de tais valores aos compradores evidencia verdadeira venda casada (cuja recusa pelo comprador poderia levar a não concretização do negócio imobiliário), devendo ser afastada com base no artigo 39, I, do Código de Defesa do Consumidor.

Sem que tenham sido cientificados, os compradores desconhecem esta exigência e, por isso, não há contrato de corretagem livremente estabelecido entre os compradores e as empresas terceirizadas que promovem as vendas do empreendimento e realizam a análise jurídica e econômica.

Sobre o tema, destaco o seguinte acórdão:

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“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE

IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL

PROCEDÊNCIA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO CONFIGURADOS NO CASO CONCRETO. IMPOSSIBILIDADE DE CORREÇÃO PELO INCC APÓS O PRAZO ESTABELECIDO PARA

CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO.

DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS COM

CORRETAGEM E TAXA SATI. ABUSIVIDADE.

RECURSO ADESIVO DOS AUTORES NÃO

CONHECIDO, APELAÇÃO DOS AUTORES

PARCIALMENTE PROVIDA, E APELAÇÃO DA RÉ PROVIDA. 1. Sentença que julgou parcialmente procedente a ação movida pelos promitentes compradores de imóvel, para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais, em razão do atraso na entrega da unidade adquirida. Recursos de ambas as partes. 2. Recurso adesivo dos autores não conhecido, ante o recebimento do recurso de apelação (tempestividade reconhecida por este Tribunal em agravo de instrumento). 3. Cláusula de

tolerância. Validade. Precedentes. 4. Atraso

injustificado na entrega das unidades. Mora da

ré configurada. Questões burocráticas com o

Poder Público que não podem ser invocadas em detrimento dos consumidores. Risco da atividade. 5. Danos materiais não

comprovados. Ausência de qualquer indício de _racon

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que o imóvel tenha sido adquirido para investimento. Ônus dos autores. Art. 333, II, CPC. 6. Danos morais também não configurados no caso concreto. "Habite-se" expedido apenas três meses depois do prazo ajustado (já incluída a tolerância). Hipótese que não ultrapassa o limite do mero aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual. 7. O INCC ("Índice Nacional da Construção Civil") somente pode ser aplicado durante a fase de obras, sendo abusiva a cláusula que estabelece a incidência do referido índice após a data prevista para conclusão do empreendimento. 8.

Taxa de corretagem e serviço de

assistência técnico-imobiliária. Abusividade. Ausência de esclarecimentos e

liberdade de contratação. Devolução integral na forma simples. 9. Recurso adesivo dos autores não conhecido, apelação dos autores parcialmente provida, e apelação da ré provida” (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; 6ª Câmara de Direito Privado; Apelação nº 0018003-87.2011.8.26.0011; Relator: Des. Alexandre Lazzarini; Comarca: São Paulo; d.j: 08 de agosto de 2013).

No presente caso, os requerentes realizaram o pagamento da comissão de corretagem e taxa "SATI" diretamente para a empresa LPS Consultoria de Imóveis e corretores autônomos (fls.52/55).

Aludida intermediação não teve a anuência dos _racon

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autores. Entretanto, evidente que eles não tinham liberdade de aceitar ou não aqueles serviços, haja vista que não o realizando não haveria conclusão da compra e venda pelas partes.

Por isso, acolho o pedido de restituição dos valores pagos pelos requerentes à título de comissão de corretagem e taxa 'SATI" na forma simples, sendo R$ 9.027.81 de comissão de corretagem e R$ 2.511,80 de taxa "SATI", conforme documento de fl. 52.

No mais, prejudicado o exame das demais teses, ante o presente desfecho.

Diante do exposto e do que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido deduzido por FABIO M. B. e N. B . em face de P ROJETO FOX 41 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (TSHMAN SPEYER) para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenar a ré à devolução de 90% dos valores pagos pelos autores em decorrência da rescisão do contrato, com base no documento de fl. 52. Este valor será corrigido a partir do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.

Na mesma oportunidade condeno a ré a devolver aos autores o valor de R$ 9.027,81 a título de comissão de corretagem, e o valor de R$ 2.511,80 a título de taxa "SATI", com base no documento de fl. 52. Estes valores serão corrigidos monetariamente e acrescida de juros de mora de 1% contados da data de cada desembolso.

Pelo princípio da sucumbência, a requerida arcará com as custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, que ora fixo por equidade em R$ 2.000,00.

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Após o trânsito em julgado, aguarde-se por 30 dias. Nada sendo requerido, arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe.

Para cálculo da taxa de preparo, considerar-se-á o valor histórico atribuído à causa.

P.R.I.

*Custas de preparo: R$ 8.556,49. São Paulo, 22 de setembro de 2015. ADRIANA BORGES DE CARVALHO

Juíza de Direito

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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