EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 12ª VARA CÍVEL DO FORUM
REGIONAL DE SANTO AMARO DA COMARCA DA CAPITAL - SÃO PAULO
Processo nº:
0042343-15.2017.8.26.0002
Classe
–
Assunto:
Cumprimento de Sentença
–
Alienação Judicial
Requerente:
Espólio de Maria Colbano e outros
Requerido:
Eduardo Alberto Britto de Souza Aranha
HENRIQUE BIGHELLINI M. G. MARTINS, engenheiro civil, Perito deste Juízo,
devidamente qualificado nos autos processuais, vem, respeitosamente, apresentar a Vossa
Excelência o Laudo Pericial em Anexo.
Requer o levantamento de seus honorários periciais, previamente depositados.
É o que requer,
Pede deferimento.
São Paulo, 24 de abril de 2020.
HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 12ª VARA CÍVEL DO FORUM
REGIONAL DE SANTO AMARO DA COMARCA DA CAPITAL - SÃO PAULO
Processo nº:
0042343-15.2017.8.26.0002
Classe
–
Assunto:
Cumprimento de Sentença
–
Alienação Judicial
Requerente:
Espólio de Maria Colbano e outros
Requerido:
Eduardo Alberto Britto de Souza Aranha
HENRIQUE
BIGHELLINI
MACHADO
GONÇALVES
MARTINS,
engenheiro civil registrado no CREA/SP sob o nº 5063062395, perito nomeado nos autos da
ação em epígrafe, tendo se inteirado do assunto em pauta, realizado seus estudos,
levantamentos e vistorias, vem, respeitosamente, apresentar suas conclusões, expressas em
seu
SUMÁRIO
1.
RESUMO ... 3
2.
CONSIDERAÇÕES INICIAIS ... 4
2.1.
Dos autos... 4
3.
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO ... 5
3.1.
Localização ... 5
3.2.
Mapa Fiscal ... 6
3.3.
Zoneamento ... 7
3.4.
Melhoramentos da Região ... 8
3.5.
Ocupação ... 8
4.
VISTORIA DO IMÓVEL ... 9
4.1.1.
Áreas... 9
4.1.2.
Estado de Conservação e Obsoletismo ... 9
5.
AVALIAÇÃO ... 10
5.1.
Metodologia ... 10
5.2.
Pesquisa de Mercado ... 10
5.3.
Resultados ... 12
6.
CONSIDERAÇÕES FINAIS ... 13
7.
CONCLUSÕES ... 14
8.
RESPOSTAS AOS QUESITOS ... 15
9.
ENCERRAMENTO ... 16
10.
ANEXO II
– Pesquisa de Mercado ... 21
1. RESUMO
Imóvel avaliando:
Travessa Bosque da Represa, 63 (lote 64)
–
Itupu
–
São Paulo/SP
Data da avaliação: Março/2020
Metodologia utilizada: Método Comparativo de Dados do Mercado
Tratamento de dados: Tratamento por Fatores
Valor de Venda:
R$ 610.000,00
(ref. Março 2020)
2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
O presente laudo tem o objetivo de determinar o
“Valor
de mercado de venda
”
do imóvel situado na Travessa Bosque da Represa, n° 63 (lote 64), bairro Itupu,
município de São Paulo/SP.
Segundo a norma ABNT NBR 14653-
1:2001, temos a definição de “Valor de
mercado” como:
“...Quantia mais
provável pela qual
se
negociaria
voluntariamente
e
conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado
vigente.”
.
Para tanto, esta perícia desenvolverá suas análises e cálculos baseada na
norma técnica ABNT NBR 14.653-
2:2011 e na ‘Norma para Avaliação de Imóveis
Urbanos IBAPE/SP:2011’
.
2.1. Dos autos
A Autora ajuizou a ação para cumprimento de sentença decretando a extinção
do condomínio de direitos relativos ao imóvel objeto desta avaliação, determinando sua
venda judicial sendo nomeado para o trabalho este signatário.
3. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO
3.1. Localização
O imóvel em questão situa-se na Travessa Bosque da Represa, 64.
Distante cerca de 22 km do centro da cidade, o local conta com um importante
corredor viário nas proximidades, a Avenida Guarapiranga. Além disso o imóvel fica às
margens da Represa Guarapiranga.
Figura 2 - Foto Aérea da Região (Google Maps)
3.2. Mapa Fiscal
Segundo a Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de
São Paulo, o imóvel em questão situa-se na QUADRA F 260 do SETOR 094 e possui,
portanto, índice fiscal de R$338,00.
Figura 3 - Cadastro Fiscal da Região (PMSP)
3.3. Zoneamento
Segundo a Lei de Zoneamento do Plano Diretor de São Paulo (Lei 16.402/16), o
imóvel avaliando se encontra em ZPDS, Zona de Preservação e Desenvolvimento
Sustentável.
Segundo o texto da Lei, temos:
“
Zonas
de
Preservação
e
Desenvolvimento
Sustentável são porções do território destinadas à
conservação da paisagem e à implantação de
atividades
econômicas
compatíveis
com
a
manutenção e recuperação dos serviços ambientais
por elas prestados, em especial os relacionados às
cadeias produtivas da agricultura e do turismo, de
densidades demográfica e construtiva baixas. A
ZPDS é dividida em:
I
–
Zona de Preservação e Desenvolvimento
Sustentável (ZPDS): zonas localizadas na Zona
Urbana;
II
–
Zona de Preservação e Desenvolvimento
Sustentável Rural (ZPDSr): zonas localizadas na
Zona Rural.
”
3.4. Melhoramentos da Região
Em diligência realizada no local constatou-se que a região possui infraestrutura
urbana completa, servida de todos os melhoramentos públicos básicos, situação típica
de áreas com urbanização já consolidada:
•
Rede de água
•
Rede de esgoto
•
Rede de energia elétrica
•
Redes de telefone, TV e internet
•
Iluminação pública
•
Drenagem
•
Coleta de Lixo
•
Entrega postal
•
Transporte público
•
Escola pública
3.5. Ocupação
4. VISTORIA DO IMÓVEL
Foram as partes comunicadas do dia e hora da vistoria, conforme preconiza a
Lei nº10.358/2001 - artigo 431-A do CPC.
A vistoria do imóvel, ocorreu no dia 04/09/19 às 11:00, compareceram:
•
Eng. Henrique Bighellini Martins
–
Perito Judicial
•
Sr. José Maria
–
caseiro do imóvel
4.1. Imóvel
O imóvel avaliando não apresenta benfeitorias, conforme fotos do Anexo I.
4.1.1.
Áreas
Não foi apresentada nos autos a matrícula do imóvel, mas segundo a
certidão de dados cadastrais do imóvel o imóvel em questão possui, as seguintes
dimensões:
Área do terreno: 1.951 m²;
Frente do Terreno (testada): 14,50 m;
Área construída: Terreno sem construção.
4.1.2.
Estado de Conservação e Obsoletismo
Estado de Conservação e Obsoletismo só se aplica nas benfeitorias
(construções) do imóvel.
5. AVALIAÇÃO
5.1. Metodologia
O método escolhido para definição de valor do bem avaliando foi o ‘Método
comparativo direto de
dados de mercado’, seguindo orientações da Norma.
Segundo a norma ABNT NBR 14653-2:2001, temos:
“
8.1.1 Para a identificação do valor de mercado,
sempre que possível preferir o método comparativo
direto de dados de mercado, conforme definido em
8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.
”
5.2. Pesquisa de Mercado
No Anexo II desta avaliação apresentam-se os detalhes dos elementos
pesquisados com as melhores condições comparativas, todos na mesma região
geoeconômica do imóvel avaliando.
Tabela 1 - Dados da pesquisa de Mercado para Valor de Venda.
El.
Endere
ço
Valor (R$)
Valor Ajustado
(fator oferta 0,9)
Área
Terreno
(m
²)
Área
Constru
ída
(m
²)
Ind.
Fiscal
Profundidade
(m)
Testada
(m)
Padr
ão
CUB
Idade
real
(anos)
1 Rua Fan, 230
1.500.000,00 1.350.000,00 1.376,00441
42330
46
2,436
492 Rua Itupu, S/N (lote 0007)
1.500.000,00 1.350.000,00 2.913,00-
33842
70
-
-3 Rua Predenciano Pereira, 168
2.000.000,00 1.800.000,00 2.157,00304
36543
50
2,436
44
4 Rua Maria Stela, 290
1.500.000,00 1.350.000,00 4.000,00717
36075
53
2,000
49
5.3. Resultados
A memória de cálculos está apresentada no Anexo III deste laudo.
5.3.1.
Valor de Venda
A referida pesquisa abrangeu 5 elementos comparativos, sendo apenas 3
representativos, estando todos situados na mesma região geoeconômica do
imóvel avaliando e datados da época da avaliação, onde, após sofrerem os
devidos tratamentos e análises, resultou no seguinte valor unitário de área de
terreno para venda:
V
unit, VD TERRENO= R$ 341,85 / m² - VALOR UNIT. DE VENDA
A definição do valor total de venda é dada pela seguinte expressão:
V
VD =[ (V
unit,vd TERRENOx A) + V
b] x F
AMOnde:
V
VD: Valor total de Venda [R$]
V
unit,VD TERRENO: Valor Unitário de Venda do Terreno [ R$/m²]
A: Área do [ m² ]
V
b: Valor das benfeitorias [R$]
F
AM: Fator de Ajuste ao Mercado
Portanto, aplicando os valores já calculados, temos:
V
VD=
[ (V
unit,vd TERRENOx A) + V
b] x F
AMV
VD=
[(341,85 x 1.951) + 0] x 0,91
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Atesto que o presente Laudo de Avaliação obedeceu, criteriosamente, aos
seguintes princípios fundamentais:
•
O imóvel objeto do presente laudo foi inspecionado e vistoriado in
loco,
•
A presente Avaliação foi elaborada com a estrita observância dos
postulados nos Código de Ética Profissional do CONFEA-CREA e do
IBAPE/SP.
•
Por não fazer parte do escopo deste trabalho, nenhuma investigação
de direito de propriedade ou domínio sobre o patrimônio em questão
foi realizada. Presume-se como sendo bom o título de
propriedade/domínio, admitindo-se que o mesmo se encontra
comerciável e livre de qualquer ônus;
•
Também não fez parte do escopo desta avaliação a realização de
qualquer estudo de engenharia acerca do solo, fundações, estrutura
e instalações elétricas e hidráulicas embutidas do imóvel avaliando.
Não existe razão para suspeita de problemas sérios nesses pontos.
•
Este signatário não tem no presente, nem contempla para o futuro,
interesse algum no bem objeto deste Laudo, assim como não possui
qualquer inclinação pessoal em relação à matéria ou partes
envolvidas na presente ação;
•
Os honorários profissionais deste signatário não estão, de qualquer
7. CONCLUSÕES
Apresenta-se a seguir as conclusões obtidas a partir das considerações
apresentadas no corpo do presente laudo.
A avaliação do imóvel foi realizada respeitando as normas avaliatórias vigentes,
cujo resultado final já leva em consideração as características construtivas, localização,
condições físicas e funcionais verificadas na ocasião da vistoria o que resultou no valor
de venda de mercado do bem avaliado.
Ressalta-se que os valores calculados no corpo do presente laudo se referem
aos valores de venda e locação para negociação efetiva, ou seja, já descontado o
percentual de margem de negociação, denominado fator oferta.
A tabela a seguir apresenta os resultados da avaliação:
Imóvel avaliando:
Travessa Bosque da Represa, 63 (lote 64)
–
Itupu
–
São Paulo/SP
Data da avaliação: Março/2020
Metodologia utilizada: Método Comparativo de Dados do Mercado
Tratamento de dados: Tratamento por Fatores
Valor de Venda:
R$ 610.000,00
(ref. Março 2020)
8. RESPOSTAS AOS QUESITOS
8.1.
Quesitos do Autor
Até a presente data não foram apresentados quesitos.
8.2. Quesitos do Réu
9. ENCERRAMENTO
Consta o presente Laudo de 33 (trinta e três) folhas impressas de um só
lado, todas rubricadas, datada e assinada pelo Perito Judicial, incluindo os 3
(três) anexos.
Dando por encerrada a honrosa missão designada a este Perito
Nesses termos,
pede deferimento.
São Paulo, 20 de abril de 2020.
HENRIQUE BIGHELLINI M. G. MARTINS
ANEXO I
–
Documentação Fotográfica
Foto 01
–
Frente do imóvel
Foto 03
–
Área gramada
Foto 05
–
Divisa com o lote n°63
Foto 07
–
Fundos do terreno
Foto 8
–
Fundos do terreno com proteção de alambrado/ Divisa com a
10. ANEXO II
–
Pesquisa de Mercado
ELEMENTO DE AVALIAÇÃO
NÚMERO
01
LOCALIZAÇÃO
Endereço
Rua Fan, 230
Bairro
Guarapiranga
Cidade
São Paulo
UF SP
IMÓVEL
Edificação
Casa
Uso
Residencial
Área Terreno
1.376 m²
Área Construída
441 m²
TRANSAÇÃO
Natureza
Oferta
Contato:
Arbo Imóveis
Tel.:
4003-3012
Valor
1.500.000,00
ELEMENTO DE AVALIAÇÃO
NÚMERO
02
LOCALIZAÇÃO
Endereço
Rua Itupu, S/N (lote 0007)
Bairro
Chác. Vista Alegre Cidade
São Paulo
UF SP
IMÓVEL
Edificação
Terreno
Uso
Residencial
Área Terreno
2.913 m²
Área Construída
0 m²
TRANSAÇÃO
Natureza
Oferta
Contato:
Rentall Gestão de
Patrimônio
Tel.:
99914-4244
Valor
1.500.000,00
ELEMENTO DE AVALIAÇÃO
NÚMERO
03
LOCALIZAÇÃO
Endereço
Rua Predenciano Pereira, 168
Bairro
Chác. Vista Alegre Cidade
São Paulo
UF SP
IMÓVEL
Edificação
Casa
Uso
Residencial
Área Terreno
2.157 m²
Área Construída
304 m²
TRANSAÇÃO
Natureza
Oferta
Contato:
Paulista Imóveis
Tel.:
5090-7070
Valor
2.000.000,00
ELEMENTO DE AVALIAÇÃO
NÚMERO
04
LOCALIZAÇÃO
Endereço
Rua Maria Stela, 290
Bairro
Chác. Vista Alegre Cidade
São Paulo
UF SP
IMÓVEL
Edificação
Casa
Uso
Comercial
Área Terreno
4.000 m²
Área Construída
717 m²
TRANSAÇÃO
Natureza
Oferta
Contato:
J. Nogueira
Tel.:
5524-2002
Valor
1.500.000,00
ELEMENTO DE AVALIAÇÃO
NÚMERO
05
LOCALIZAÇÃO
Endereço
Rua Indore, 14
Bairro
Praia da Lagoa
Cidade
São Paulo
UF SP
IMÓVEL
Edificação
Casa
Uso
Residencial
Área Terreno
1.020 m²
Área Construída
350 m²
TRANSAÇÃO
Natureza
Oferta
Contato:
Bamberg brookers
Tel.:
3194-7540
Valor
1.600.000,00
11. ANEXO III
–
Memória de Cálculos
Data de referência:
Março de 2020
Método Utilizado
O valor do terreno foi determinado pelo Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado com o emprego do Tratamento por Fatores, em face da existência
de elementos comparativos semelhantes ao avaliando. Os fatores empregados neste
trabalho foram estabelecidos e regulamentados na Norma para Avaliação de Imóveis
Urbanos IBAPE/SP
– 2011.
Os valores das edificações do elementos da amostra e do imóvel avaliando
foram determinados pelo Método da Quantificação de Custo, mediante o estudo
Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP.
Determinação do valor das benfeitorias existentes nos imóveis da pesquisa:
Onde:
Elemento V a lo r U n itá ri o B ás ic o ( R $ /m ²) T ip o ( P a d rã o ) C o e f. P a d rã o C o n s tr u ti v o Á re a d a C o n s tr uç ão ( m ²) V id a R e fe re n c ia l (A n o s ) V a lo r R e s id u a l (% ) Id a d e R e a l d a E d if ic aç ão (A n o s ) % d e V id a K a E s ta d o d e C o n s e rv aç ão (R e fe rê n c ia ) D e p re c ia çã o p e lo E s ta d o d e C o n s e rv aç ão ( % ) K F a to r O b s o le ti s m o e C o n s e rv aç ão V a lo r d a B e n fe it o ri a ( R $ )R8N Padrão Pc Ac Ir R Ie %v Ka Estado Ec K Foc Vb
Avaliando 1.432,92 Terreno - - - - - - - - - - - - 1 1.432,92 1.2.7- Casa (Fino) 2,436 441,00 60,00 20% 49,00 81,7% 0,258 e 18,10% 0,211 0,3692 568.280,88 2 1.432,92 Terreno - - - - - - - - - - - - 3 1.432,92 1.2.7- Casa (Fino) 2,436 304,00 60,00 20% 44,00 73,3% 0,364 e 18,10% 0,298 0,4388 465.611,39 4 1.432,92 1.2.7- Casa (Fino) 2,000 717,00 60,00 20% 49,00 81,7% 0,258 e 18,10% 0,211 0,3692 758.571,15 5 1.432,92 1.2.7- Casa (Fino) 2,436 350,00 60,00 20% 43,00 71,7% 0,385 c 2,52% 0,375 0,5001 611.012,73
Homogeneização dos Valores:
Onde:
Índice Fiscal LocalizaçãoFator Valor Unitário Variação do (R$/m²) Valor Unitário Ajustado (R$/m²) Profundidade Equivalente Coef. de Profundidade Variação do Valor Unitário (R$/m²) Valor Unitário Ajustado (R$/m²) # V0 Ff At Vo If Fl ∆V1 Vu1 Pe Cp ∆V2 Vu2 Paradigma 338,00 30m a 60m 1 931.719,12 0,9 1.376,00 609,41 423,00 0,7991 -122,46 486,95 29,91 1,0015 0,89 610,29 2 1.500.000,00 0,9 2.913,00 463,44 338,00 1,0000 0,00 463,44 41,64 1,0000 0,00 463,44 3 1.534.388,61 0,9 2.157,00 640,22 365,00 0,9260 -47,36 592,86 43,14 1,0000 0,00 640,22 4 741.428,85 0,9 4.000,00 166,82 360,00 0,9389 -10,19 156,63 74,96 1,0215 3,58 170,40 5 988.987,27 0,9 1.020,00 872,64 395,00 0,8557 -125,92 746,71 38,20 1,0000 0,00 872,64 Média 550,50 489,32 551,40 DP 259,85 216,99 258,57 CV 47,20% 44,34% 46,89% Valor Ofertado ou Negociado (deduzidas benfeitorias) Elemento Valor unitário deduzido fator oferta (R$/m²) 1 2 Fator Oferta ou Fonte Área do Terreno (m²) Coeficiente de Profundidade - Cp Fator Transposição (Localização) - Fl
Onde:
Frente Projetada Coeficiente de Frente Variação do Valor Unitário (R$/m²) Valor Unitário Ajustado (R$/m²) Índice de Topografia Fator de Topografia Variação do Valor Unitário (R$/m²) Valor Unitário Ajustado (R$/m²) Fp Cf ∆V3 Vu3 It Ft ∆V4 Vu4 Vu S C 15,00 1,00 46,00 0,9013 -60,18 549,23 1,00 1,0000 0,00 609,41 427,66 0,7018 69,96 0,9013 -45,76 417,68 1,05 1,0500 23,17 486,61 440,85 0,9513 50,00 0,9013 -63,22 577,00 1,00 1,0000 0,00 640,22 529,64 0,8273 53,36 0,9013 -16,47 150,35 1,00 1,0000 0,00 166,82 143,74 0,8616 26,70 0,9171 -72,30 800,33 1,00 1,0000 0,00 872,64 674,41 0,7728 498,92 555,14 443,26 238,53 258,11 194,20 47,81% 46,49% 43,81% Fator Totpografia - Ft 3 4 Vu Final homoge-neizado (R$/m²) Fator final resultante Coeficiente de Testada (Frente) - CfOriginal
Saneamento 1
Saneamento 2
Saneamento 3
Saneamento 4
Colunas1
Colunas2
Colunas3
Colunas4
Colunas5 Colunas6
1
427,66
427,66
427,66
427,66
427,66
2
440,85
417,68
417,68
417,68
417,68
3
529,64
529,64
529,64
529,64
529,64
4
143,74
5
674,41
M
édia
443,26
458,32
458,32
458,32
458,32
Média + 30%
576,23
595,82
595,82
595,82
595,82
M
édia - 30%
310,28
320,83
320,83
320,83
320,83
Desvio padrão
194,20
61,96
61,96
61,96
61,96
Elementos
5
3
3
3
3
Elemento
Valores Unitários (R$/m²)
Valor dos Terrenos:
Índice Fiscal Fator de Localização Variação do Coeficiente Profundiade Equivalente Coeficiente de Profund. Variação do Coeficiente # At Vu If Fl ∆Fl Pe Cp ∆Cp Paradigma 338,00 30m a 60m Avaliando 1.951,00 458,32 338,00 1,0000 0,0000 134,55 1,2256 0,2256 Pesquisados 1 1.376,00 458,32 0,7991 -0,2009 1,0015 0,0015 2 2.913,00 458,32 1,0000 0,0000 1,0000 0,0000 3 2.157,00 458,32 0,9260 -0,0740 1,0000 0,0000 4 4.000,00 458,32 0,9389 -0,0611 1,0215 0,0215 5 1.020,00 458,32 0,8557 -0,1443 1,0000 0,0000 Elemento
Valor unitário Homogeizado
(R$/m²)
1 2
Área do Terreno (m²)
Frente Projetada Coeficiente de Frente Variação do Coeficiente Índice de Topogr. Fator de Topografia Variação do Coeficiente Fp Cf ∆Cf It Ft ∆Ft S C Vua Vt 15,00 1,00 14,50 1,0051 0,0051 1,11 1,1100 0,1100 0,7459 341,85 666.949,98 0,9013 -0,0987 1,0000 0,0000 1,4250 653,10 898.670,16 0,9013 -0,0987 1,0500 0,0500 1,0512 481,81 1.403.506,45 0,9013 -0,0987 1,0000 0,0000 1,2088 554,01 1.194.999,03 0,9013 -0,0987 1,0000 0,0000 1,1606 531,93 2.127.716,07 0,9171 -0,0829 1,0000 0,0000 1,2939 593,03 604.894,87 Valor do Terreno (R$) Fator Final Resultante Fator de Topografia 4 3 Valor Unitário Avaliado (R$/m²) Coeficiente de Testada - Cf
Determinação do F
AM:
Índice Fiscal Fator Localização Prof. Equivalente Coeficiente de Profund. Frene Projetada Coeficiente de Frente Índice de Topogr. Fator de Topografia # At Vu If Fl Pe Cp Fp Cf It Ft S C Vua Vt Paradigma 458,32 338,00 30m - 60m 15,00 1,00 Pesquisados 1 1.376,00 458,32 423,00 0,7991 29,91 1,0015 46,00 0,9013 1,00 1,0000 1,4250 653,10 898.670,16 2 2.913,00 458,32 338,00 1,0000 41,64 1,0000 69,96 0,9013 1,00 1,0000 1,1096 508,54 1.481.370,85 3 2.157,00 458,32 365,00 0,9260 43,14 1,0000 50,00 0,9013 1,00 1,0000 1,2088 554,01 1.194.999,03 4 4.000,00 458,32 360,00 0,9389 74,96 1,0215 53,36 0,9013 1,00 1,0000 1,1606 531,93 2.127.716,07 5 1.020,00 458,32 395,00 0,8557 38,20 1,0000 26,70 0,9171 1,00 1,0000 1,2939 593,03 604.894,87
Avalia
ção dos Terrenos - Pesquisa para determinação do Fam
Elemento Á re a d o T e rr e n o ( m ²) V a lo r u n itá ri o H o m o g e iz a d o (R $ /m ²) 1 2 3 4 F a to r F in a l R e su lt a n te V a lo r U n itá ri o A v a lia d o (R $ /m ²) V a lo r d o T e rr e n o ( R $ )
