ECLI:PT:TRL:2017:5934.16.8T8SNT.L1.8
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Relator Nº do Documento
Ilídio Martins rl
Apenso Data do Acordão
11/05/2017
Data de decisão sumária Votação
unanimidade
Tribunal de recurso Processo de recurso
Data Recurso
Referência de processo de recurso Nivel de acesso
Público
Meio Processual Decisão
Apelação improcedente
Indicações eventuais Área Temática
Referencias Internacionais Jurisprudência Nacional Legislação Comunitária Legislação Estrangeira Descritores
Sumário:
- No procedimento especial de despejo do local arrendado, criado pela revisão operada pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, ao NRAU, aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, a transição para o regime do NRAU, bem como a actualização das rendas nos contratos celebrados antes da vigência do RAU, depende da iniciativa do senhorio, que deve comunicar ao arrendatário a sua proposta quanto ao valor da renda, ao tipo e ou à duração do contrato.
- Optando o senhorio pela manutenção do contrato com actualização da renda, se o arrendatário, na resposta à comunicação inicial do senhorio, invocar o valor do rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar, tem aplicação o disposto no nº 1 do artigo 35º do NRAU, ou seja, o contrato só fica submetido ao NRAU no prazo de cinco anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta da arrendatária nos termos da alínea a) do nº 4 do artigo 31º.
(sumário elaborado pelo relator)
Decisão Integral:
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I - RELATÓRIO
S... apresentou junto do Balcão Nacional de Arrendamento procedimento especial de despejo contra M..., portadora do NIF ... e do número de identificação civil ..., com domicílio para notificação na ... para esta desocupar o imóvel situado na Rua … Azenhas do Mar e a pagar-lhe o
remanescente das rendas vencidas 01 de Julho de 2015 até 01 de Janeiro de 2016, no valor de € 1.130,57, dado que ficou por pagar, em cada mês, €161,51.
A ré deduziu oposição, alegando que, não obstante as comunicações entre as partes devam ser efectuadas para ..., a ré tem como única residência permanente a casa da requerente, nas
Azenhas do Mar, bem sabendo a requerente que a morada na ... sempre foi o domicílio profissional da requerida. Invocou a falta de fundamento do procedimento de despejo, alegando que recebeu a carta de 23.04.2015 a comunicar a pretensão da requerente de transitar o arrendamento para o regime do NRAU, tendo respondido à mesma por carta registada com aviso de recepção datada de 07.05.2015 que não aceitava a transmissão nem a renda proposta. Com essa carta a requerida juntou o comprovativo de ter solicitado no Serviço de Finanças a emissão da declaração
comprovativa do RABC. Ao constatar-se que a requerida auferia um rendimento inferior a cinco RMNA, a actualização da renda teria como limite o disposto no artigo 35º, do NRAU e tendo o andar o valor patrimonial de € 17.160,00, a renda máxima seria de € 95,40, menos de metade da que era paga nessa data. Em 30.11.2015 a requerida enviou carta à requerente explicando-lhe que não lhe tinha sido entregue a declaração solicitada ao Serviço de Finanças e em 12.01.2016 a requerida remeteu nova carta enviando a declaração do RABC corrigida. A requerente opôs-se à pretensão da requerida, referindo que a casa identificada nos autos não é a vossa residência permanente. Esta afirmação não é verdade, pois a requerida habita de forma habitual, contínua e permanente na casa arrendada à requerente, aí tendo os seus bens pessoais, incluindo vestuário, recordações de família e outros diversos, aí pernoita habitualmente, cozinha e recebe
correspondência e amigos, fazendo a sua vida normal. Contudo, por ser divorciada e não ter compromissos profissionais ausenta-se várias vezes para casa de familiares e amigos, por curtos períodos de tempo. A única casa que a requerida é proprietária encontra-se arrendada, sendo o
seu único rendimento. A requerida tem vindo a pagar a renda de €188,49, que considera devida. Concluiu, pedindo que o requerimento de despejo e o apenso de execução sejam julgados
improcedentes, com as consequências legais.
Foi proferida SENTENÇA que julgou improcedente o procedimento especial de despejo e, em consequência, absolveu a requerida dos pedidos formulados.
Não se conformando com a sentença, dela recorreu a autora, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES:
1ª - A Rua ... é o local onde a recorrida reside, é o domicilio convencionado no arrendamento conforme o acordo reduzido a escrito de 02/12/2010, é a morada indicada pela recorrida na correspondência trocada com a recorrente, é a morada convencionada com a EDP para o fornecimento das Azenhas do Mar, é a residência da recorrida nos contratos de arrendamento referente à sua fracção sita ..., é a “Residência habitual” da recorrida conforme consta do Assento de Casamento nº ..., foi o local onde a recorrida foi citada para a presente acção - Vide Pontos 8º e 10º da matéria de facto provada
2ª - Atendendo à impugnação do julgamento da matéria de facto quanto ao Ponto 9º, deve ser considerado o teor do depoimento de parte da recorrida prestado na audiência de dia 24/11/2016, com inicio a 9:59 e término 10:39, o depoimento das testemunhas ouvidas também nessa audiência T..., com inicio a 11:56 e término 12:08 e M..., com inicio a 12:09 e término 12:25, conjugado com a documentação respeitante aos rendimentos auferidos da categoria F, concluindo-se que não
exerceu actividade e não auferiu qualquer rendimento profissional pelo menos há um ano e meio de categoria B.
3ª- Considerando o artº 83º do Código Civil quanto à definição de domicílio e residência
profissional, então o facto impugnado com o ponto 9º deve ser alterado e substituído por outro que dê como provado que: “9. A recorrida pelo menos desde o ano de 2015 não exerce actividade profissional na ....”
4ª - Relativamente à impugnação dos factos constantes dos Pontos 18º a 21º, considerando o depoimento das testemunhas I..., ouvida na audiência de dia 24/11/2016, com inicio a 11:04 e término 11:23, e A..., ouvido nessa audiência, com inicio a 11:24 e termino 11:44, em conjugação com a documentação junta aos autos relativa aos inexistentes e/ou reduzidos consumos mensais de água e electricidade do locado de Azenhas do Mar, é de concluir que essa residência é de veraneio e de fim-de-semana, não sendo a residência habitual e permanente da recorrida, sendo a residência das Azenhas alternada até momento do arrendamento da fracção de Lisboa (por razões económicas) com essa residência de que é proprietária sita ... e desde a data do casamento da recorrida passando a residindo com a sua mulher e após o divórcio com a mesma companheira na residência sita na ... dando-se como provado que: “A requerida tem residência no locado
preferencialmente nos períodos de fim-de-semana e de férias”.
5ª- Pelo que, para que operasse a circunstância de beneficio prevista na alª a) do nº 4 do artº 31º do NRAU, era condição que a recorrida tivesse no locado residência permanente, conforme prevê o nº 5 desse dispositivo, o que não sucede.
6ª - Sendo a residência das Azenhas do Mar de fim-de-semana e de veraneio, não é residência permanente para os efeitos do disposto no nº 5 do artº 31º do NRAU e não opera a circunstância prevista na alª a) do nº 4 desse dispositivo.
7ª - À data do processo de aumento de renda e transição do contrato de arrendamento para o NRAU, a recorrida não tinha a residência fiscal nas Azenhas do Mar, local do locado, porque tinha residência fiscal em Lisboa, residência da ..., tendo requerido a certidão para efeitos de RABC junto
do “serviço de finanças competente”, a certidão emitida não reportava ao locado.
8ª - A recorrida não cumpriu, por culpa sua, o prazo de 30 dias previsto no nº 1 do artº 31º do NRAU, pois tendo sido comunicada a transição para o NRAU e o aumento de NRAU pela
recorrente em Abril de 2015, aquela só respondeu dia 30/11/2015, juntando certidão referente a morada que não a do locado, já que a lei exige à arrendatária a entrega de certidão emitida pelo “serviço de finanças competente”.
9ª - E a entrega pela arrendatária à senhoria da certidão emitida nos termos do nº 2 do art. 32º do NRAU, emitida dia 10/11/2015 foi enviada à recorrente dia 30/11/2015, não sendo junta no prazo legal de 15 dias, por motivos respeitantes à recorrida.
10ª - Sendo violados os prazos para comunicação pelo arrendatário previstos o nº 1 do artº 31º e/ou no nº 2 do artº 32º do NRAU não pode prevalecer-se da circunstancia invocada respeitante na alª a) do nº 4 do artº 31º do NRAU.
11ª - Não tendo a recorrida efectuado o pagamento integral da renda comunicada pela recorrente no âmbito da transição do contrato de arrendamento para o NRAU, constitui-se em mora sendo causa de resolução do contrato de arrendamento nos termos do disposto no nº 3 do artº 1083º do CC.
12ª -A sentença ora em crise, embora douta, não considerou de forma adequada e lógica a prova documental e testemunhal apresentada, tendo ainda violado os preceitos legais referente à
transição dos contratos de arrendamento para habitação para o NRAU, designadamente as normas previstas nos artºs 31º nº 1, nº 4 a) e nº 5 e artº 32º, encontrando-se, ainda e por consequência violado o preceito respeitante à resolução dos contratos de arrendamento por não pagamento de renda, previsto no artº 1083º nº 3 do Código Civil.
13ª - Pelo que, reapreciando-se a matéria de facto impugnada, atendendo de modo especial à prova documental junta aos autos, sempre objectiva em contraponto com a subjectividade e fiabilidade da prova testemunhal, deve a douta sentença ser revogada e, a final, ser declarado resolvido o contrato de arrendamento dos autos.
A parte contrária contra-alegou, pugnando pela confirmação da decisão recorrida. Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II -FUNDAMENTAÇÃO A) Fundamentação de facto Matéria de facto provada:
1º - Por documento escrito datado de 01 de agosto de 1971, outorgado na qualidade de senhorio pelo Sr. J..., falecido avô da exequente e na qualidade de inquilina por Dª F..., falecida mãe da executada, foi celebrado contrato de arrendamento para habitação de um apartamento do prédio urbano em propriedade vertical, sito na ..., também denominado de “Vivenda ...” em Azenhas do Mar, freguesia de Colares e concelho de Sintra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o nº ... e inscrito na respectiva matriz predial urbana da freguesia de Colares, sob o artigo ..., destinado a habitação, pelo prazo de 1 ano, com início dia 01/08/1971, automaticamente renovável por iguais períodos, pela renda mensal inicial de € 4,98 (1.000$00), vencendo-se no primeiro dia útil do mês anterior aquele a que disser respeito.
2º - O contrato de arrendamento destina-se à habitação, ficando contudo a arrendatária autorizada a emprestá-lo a pessoas suas amigas, quando aí não possa estar, autorização esta que não envolve o direito para sublocar.
transmitir-se à ora executada e o direito de propriedade sobre o prédio urbano em propriedade vertical foi adjudicado à exequente no processo de partilhas por óbito do pai desta, que esteve pendente sob o nº Proc. 3828/05.1TJLSB da Secção Cível – J2 – Comarca de Lisboa – Lisboa -Instância Local. 4º - Devido aos sucessivos aumentos, a renda mensal do locado vencida dia 01 de Abril de 2015 era de €188,49.
5º - Em 2 de Dezembro de 2010, a executada, na qualidade de arrendatária do locado acima
indicado e no âmbito da acção de despejo em que foi ré, processo nº 270/04.54TCSNT, que correu termos na Comarca da Grande Lisboa-Noroeste, Juízo de Instância Cível – 1ª Secção – Juiz 3, indicou por escrito que todas as comunicações devem ser remetidas para a morada da inquilina: Rua ....
6º - Por carta registada com aviso de recepção - Reg. RD218952753PT – datada de 23/04/2015 e recebida pela executada dia 27/04/2015 a exequente comunicou nos termos do disposto no 30º da Lei 6/2006 de 27/02, com a redacção que lhe foi dada pelas Lei 31/2012 de 14/08 e Lei 79/2014, de 19/12, a intenção de transitar o contrato de arrendamento acima indicado para o NRAU (novo
regime jurídico do arrendamento urbano) e proceder à actualização da renda mensal, nas seguintes condições e indicação: a) Valor mensal da renda pretendida: 350,00 euros (trezentos e cinquenta euros).
b) Tipo de contrato: contrato de arrendamento com fim habitacional com prazo certo. c) Duração do contrato: 2 (dois) anos renovável por períodos de 1 (um) ano.
7º - Em 4.11.2015 a requerente notificou a requerida por notificação judicial avulsa com o nº
23729/15.4T8SNT comunicando-lhe a resolução do contrato nos termos do disposto no artº 10º do NRAU.
8º - A requerida solicitou em 2010 que todas as comunicações entre as partes deveriam ser efectuadas para a morada na ...
9º - Actualmente a morada ... corresponde, pelo menos, ao domicílio profissional da requerida. 10º - Até pelo menos 18.11.2014 a requerida residiu alternadamente entre a Rua ... e a casa sita na Rua ..., nas Azenhas do Mar.
11º - Desde pelo menos 24.09.2012 que a única casa de que a requerida é proprietária sita na Avenida Elias Garcia, 174, em Lisboa está arrendada.
12º - A requerida recebeu a carta da requerente em 23.04.2015 a comunicar a pretensão da requerente de transitar o arrendamento para o regime do NRAU, tendo respondido à mesma carta registada com aviso de recepção datada do dia 7 de Maio seguinte na qual respondeu que não aceitava tal transmissão, nem a renda proposta.
13º - Com essa carta do dia 7 de Maio de 2015, a requerida juntou comprovativo de ter solicitado no serviço de finanças a emissão de declaração comprovativa do RABC.
14º - Em 30.11.2015, a requerida enviou nova carta registada à requerente, explicando não lhe ter sido entregue a declaração solicitada ao Serviço de Finanças em 5 de Maio anterior, pelo que pedira outra, que juntava com a mesma carta, mas com a indicação do imóvel da requerida sita na ....
15º - Em 12.01.2016, a requerida remeteu nova carta à requerente enviando a declaração do RABC corrigida, agora indicando agora o imóvel sito ..., nas Azenhas do Mar.
16º - Tanto na declaração referida em 14º, como na referida em 15º, a autoridade tributária declarou que a requerida auferia um rendimento inferior a cinco RMNA, no valor de € 11.160,00. 17º - A requerente respondeu a essa carta em 26 de Janeiro de 2016 opondo-se à pretensão da requerida, referindo que a casa identificada nos autos “… não é a vossa residência permanente”.
18º - A requerida tem na Rua ... nas Azenhas do Mar os seus bens e objectos pessoais, incluindo os de vestuário, recordações de família e outros diversos.
19º - É nessa casa que a requerida cozinha, recebe correspondência e amigos. 20º - A requerida é divorciada e não tem compromissos profissionais.
21º - A requerida ausenta-se várias vezes para casa de familiares e amigos, por curtos períodos de tempo.
22º - A requerida respondeu em 2.2.2016 à carta da requerente de 26.01.2016 mantendo a sua posição anterior.
23º - A requerida beneficia de apoio judiciário. B) Fundamentação de direito
Importa ter em consideração que, de acordo com o disposto no artigo 635º nº 4 do CPC é pelas conclusões da alegação da recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando este tribunal adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso.
Assim, as questões que importa decidir são as seguintes: - Impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto; - A questão de direito.
IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO PROFERIDA SOBRE A MATÉRIA DE FACTO
A apelante impugna a decisão sobre matéria de facto relativamente aos factos provados sob os nºs 9º e 18º a 21º.
FACTO PROVADO Nª 9º
O facto provado sob o nº 9º tem a seguinte redacção: “ Actualmente a morada na ... corresponde, pelo menos, ao domicílio profissional da requerida”.
Propõe a autora, ora apelante, que o nº 9º seja alterado e substituído por outro que dê como provado que “ A recorrida pelo menos desde o ano de 2015 não exerce actividade profissional na ...”.
Cumpre decidir.
Vejamos o depoimento de parte da ré M... Essencialmente e em resumo, disse o seguinte:
Reside nas Azenhas do Mar, tem uma casa em Lisboa, mas está arrendada. A minha morada profissional é na .... É profissional independente, faz traduções relacionadas com arte e catálogos e é mais utilitário realizar reuniões com clientes em Lisboa. Já tenho o recenseamento eleitoral em Azenhas do Mar e não na ... Normalmente passa as noites em Azenhas do Mar, onde recebe amigos e família. Todos os seus objectos pessoais, todas as suas coisas, toda a sua roupa, todos os seus quadros, os seus livros, o seu computador, os seus bens pessoais estão na sua casa das Azenhas do Mar. Vai para aquela casa desde que tinha a idade de oito anos. O seu falecido pai é polaco e tem família espalhada pela Europa e por outros países fora da Europa e viaja muito. Em 2015 não tive qualquer rendimento, tive zero. A ... era a morada preferível. Tem cartas que lhe foram enviadas para as Azenhas e que chegaram dois anos depois de serem enviadas, por causa da constante alteração da numeração, que foi o que sucedeu com a casa das Azenhas do Mar. Nesta casa tenho um estendal de roupa pequenino e que se estende na banheira. A minha roupa é lavada numa empresa em Terrugem. Este ano fiz várias deslocações a França e Inglaterra, a mais
prolongada foi um mês a casa de pessoas de família.
Testemunha T..., empresária de moda, casada 56 anos, amiga da ré e colega de curso desde 1979, com contacto regular.
Em resumo, disse:
Quando ela era menina e moça morava com a mãe em Lisboa, na ..., mas agora a residência dela é nas Azenhas do Mar. O único sustento que ela tem é do arrendamento da casa da ... A R... teve um problema de saúde, deixou de trabalhar e a única solução que encontrou foi “alugar” a casa da ... e morar em Azenhas do Mar e é com esse dinheiro que ela vive. A casa da ... é a morada
profissional da R.... Faz traduções e tem lá um cantinho para trabalhar lá. Nas Azenhas do Mar, a casa é mínima, mas ela tem lá as coisas dela. De vez em quando ela vai ao estrangeiro onde estão os irmãos e vai ver a madrinha que é pessoa idosa. Vai por alguns períodos. Este ano esteve um período em Biarritz. Às vezes ligo-lhe para o telefone fixo de Azenhas. Ela trabalhava numa empresa e teve de sair por problemas graves de saúde, mas não posso dizer a data.
Testemunha M..., divorciada, 69 anos, pintora, com domicílio ..., ex-cônjuge da ré, de quem se divorciou.
Em síntese, disse:
Autorizou a R... a colocar a sua morada profissional na minha casa, cedi o meu espaço para a R... lá trabalhar. Nessa altura ela morava nas Azenhas. Ela arrendou a casa da ..., porque ela ficou sem fonte de rendimento nenhuma. Ela faz a sua vida lá, o que não a impede de ir a Londres, a França ou à Áustria, que é onde vive a sua família. Ela vive nas Azenhas e, de vez em quando, fica na minha casa. Lá é o sítio onde gosta de viver, onde tem a ligação à mãe, tem um enorme afecto por aquela casa, que foi onde cresceu. Ela tem lá tudo, as suas coisas de família, os livros, tudo, roupa, é lá que ela vive. No período em que foram casadas (20.10.2012 a 18.11.2014) vivíamos cá e lá, cá e lá, dois dias num sítio, três dias no outro, era constante. Mesmo após o divórcio continuámos a ser amigos e eu continuei a ir às Azenhas e ela a ir visitar-me em Lisboa.
FACTOS PROVADOS Nºs 18º, 19º, 20º e 21º. Tais factos têm a seguinte redacção:
18º - A requerida tem na ... nas Azenhas do Mar os seus bens e objectos pessoais, incluindo os de vestuário, recordações de família e outros diversos.
19º - É nessa casa que a requerida cozinha, recebe correspondência e amigos. 20º - A requerida é divorciada e não tem compromissos profissionais.
21º - A requerida ausenta-se várias vezes para casa de familiares e amigos, por curtos períodos de tempo.
Propõe a autora, ora apelante, que tal matéria seja substituída por outra que dê como provado que: “A requerida tem residência no locado preferencialmente nos períodos de fim-de-semana e de férias”.
Cumpre decidir, ouvindo os depoimentos indicados pela apelante.
Testemunha I..., divorciada, 45 anos, assistente social, com domicílio .... Conhece a autora por serem amigas de infância e conhece a ré por serem vizinhas.
Inquirida disse:
Da minha casa à casa da senhora, são talvez uns 50 metros: Ela mora na rua de baixo. Foi ali que nasci. Conheço as pessoas que moram nas Azenhas do Mar. Eu não posso garantir que a Dona R... não viva lá. Não vejo a Dona R... diariamente e sempre a vejo mais no período de
fim-de-semana. Ela costuma lá ter pessoas amigas, não será sempre mas vejo que a casa também tem períodos em que está fechada. Eu julgo que esteja desocupada, eu vejo períodos longos a casa fechada. Eu estou 3 semanas um mês seguidos sem ver ninguém naquela casa, principalmente no Inverno vejo a casa desabitada. As pessoas dizem que ela vive em Lisboa. Desde o tempo da mãe da Dona R..., toda a gente sabe que não era uma habitação permanente, é uma casa de férias. A minha casa é dentro de um pátio fechado e não se vê a casa da Dona R....
Testemunha A..., casado, 73 anos, mecânico diesel marítimo, reformado, com domicílio .... Conhece a autora, porque toma conta de umas casas da senhora. Conheço também a Dona R... como vizinha já há muitos anos e até conheci a mãe da senhora. Resido lá há 12-13 anos e ia lá todos os fins-de-semana. A minha mulher é natural dali e íamos ver os meus sogros.
Em síntese, referiu:
Considero aquela casa como veraneio, a senhora não está lá diariamente, é quando vem ali. Às vezes vejo-a, às vezes não a vejo, mas não vive ali diariamente. Eu tomo ali conta de várias casas, diariamente desço as escadinhas e vejo que não está lá ninguém. Eu faço isso quase todos os dias. Às vezes a senhora está ali dois três dias, às vezes está 8 a 10 dias sem estar lá, é conforme. Um mês inteiro sem estar lá, isso não posso garantir. Diariamente, não está lá, nem se vê ali a roupa estendida nem se vê nada. Eu vejo quando o carro dela está ali estacionado. Não é diariamente que a senhora está lá, a senhora pode ir lá um dia, ou dois ou estra lá três dias ou quatro, é conforme e o carro está lá. A morada dela é em Lisboa, mas não sabe onde. Às vezes vai para férias para o estrangeiro e está aos quinze dias ou mais sem estar ali. Fui eu que montei a porta e o portão de entrada da casa da Dona R... e foi ela que me pagou. A maioria dos dias ela não está lá.
Análise crítica da prova
Uma vez que os factos provados sob os nºs 9º, 18º, 19º, 20º e 21º versam sobre matérias muito semelhantes, iremos proceder, em conjunto, à análise crítica da prova proposta pela apelante. Da prova produzida pelas testemunhas ouvidas e sugeridas pela apelante, assim como da audição do depoimento de parte da ré, tudo ponderado chegamos à mesma conclusão da sentença da primeira instância, ou seja, “ Produzida a prova, cremos que a requerida manterá, ainda hoje, residência permanente alternada entre a Rua ... e a casa das Azenhas do Mar, muito embora se admita que tenha os seus bens pessoais e familiares nas Azenhas do Mar. Assim, não obstante a requerida ser vista maioritariamente aos fins-de-semana na casa das Azenhas, tal não significa face ao estilo de vida da requerida (divorciada, sem compromissos profissionais, viajada, com frequentes ausências de casa para ficar com amigos e familiares) que aquela não tenha os seus bens pessoais e o seu centro de vida (também) na casa das Azenhas do Mar, dado que também aí dorme e recebe amigos e familiares; também porque a própria admite pernoitar em outros locais que não o locado. A falta ou a pouca correspondência no locado também não é conclusivo que ali não tenha o seu centro de vida organizado, dado que actualmente é usual o recurso ao correio electrónico, o mesmo se dizendo da ausência de roupa estendida na rua (por confronto com o uso da lavandaria) e as portadas fechadas, basta que a requerida se ausente de manhã e regresse à noite para que as portadas da casa estejam a maior parte do tempo fechadas, com excepção dos fins-de-semana”.
Assim, mantemos a resposta aos factos provados sob os nºs 9º, 18º, 19º, 20º e 21º. A QUESTÃO DE DIREITO.
arrendamento em virtude da ré ter procedido ao pagamento parcial das rendas por o contrato ter transitado para o NRAU ou, pelo contrário, se a declaração de oposição da ré e a junção da declaração com o comprovativo da declaração RABC foram eficazes para impedir a eficácia da comunicação da requerente.
Cumpre decidir.
A Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, procedeu à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro.
No seu artigo 1º (Objecto), preceitua o seguinte:
“A presente lei aprova medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, nomeadamente:
a) Alterando o regime substantivo da locação, designadamente conferindo maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento;
b) Alterando o regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo;
c) Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento.
Aquela Lei teve origem na Proposta de Lei do Governo nº 38/XII, em cuja “exposição de motivos”, se refere, nomeadamente:
“ (…) A reforma do regime do arrendamento urbano que agora se propõe procura encontrar soluções simples, assentes em quatro dimensões essenciais;
(i) alteração ao regime substantivo, vertido no Código Civil;
(ii) revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime, (iii) agilização do procedimento de despejo e,
(iv) melhoria do enquadramento fiscal. (…)
No que respeita ao regime processual, reconhece-se a necessidade e a premência de reforçar os mecanismos que garantam aos senhorios meios para reagir perante o incumprimento do contrato (…) Esta medida, concretizada mediante a agilização do procedimento de despejo, é fundamental para recuperar a confiança dos proprietários (…)”.
“A Lei nº 31/2012 veio alterar significativamente o regime transitório, dando maior acolhimento aos interesses do senhorio em matéria de aumentos de rendas desactualizadas e de extinção dos contratos mais antigos, sem, todavia, desproteger de imediato os arrendatários mais idosos ou economicamente mais débeis”.
A Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, veio introduzir profundas alterações em matéria de correcção extraordinária das rendas nos contratos mais antigos, celebrados antes da vigência do RAU, por iniciativa do senhorio, mostrando-se esta matéria regulada, quanto aos arrendamentos para habitação, nos artigos 30º a 37º do NRAU.
De acordo com o artigo 30º, a transição para o NRAU e a actualização da renda dependem da iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos do artigo 38º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da caderneta predial urbana.
senhorio, pode:
a) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 33º;
c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio;
d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 34º. E o nº 4 preceitua que, quando o arrendatário tenha no locado a sua residência permanente, ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença, pode ainda o arrendatário invocar na sua resposta que:
i) O rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35º e 36º; ii) Tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.
O artigo 32º, respeitante à Comprovação da alegação, preceitua o seguinte:
“1 - O arrendatário que invoque a circunstância prevista na alínea a) do nº 4 do artigo anterior faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo emitido pelo serviço de finanças
competente, do qual conste o valor do RABC do seu agregado familiar.
2 - O arrendatário que não disponha, à data da sua resposta, do documento referido no número anterior faz acompanhar a resposta do comprovativo de ter o mesmo sido já requerido, devendo juntá-lo no prazo de 15 dias após a sua obtenção.
3 - O RABC refere-se ao ano civil anterior ao da comunicação.
4 - O arrendatário que invoque as circunstâncias previstas na alínea b) do n.º 4 do artigo anterior faz acompanhar a sua resposta, conforme os casos, de documento comprovativo de ter completado 65 anos ou de documento comprovativo da deficiência alegada, sob pena de não poder prevalecer-se das referidas circunstâncias”.
Na falta de resposta do arrendatário dentro do prazo legal, a lei presume que ele aceita a renda pretendida pelo senhorio, bem como a alteração do regime de duração do contrato, ficando, assim, o contrato submetido ao NRAU e, no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.
Por seu turno, o nº 1 do artigo 35º (Arrendatário com RABC inferior a cinco RMNA) preceitua o seguinte:
“1 - Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos da alínea a) do nº 4 do artigo 31º”.
Ora, no caso dos autos, importa analisar, de acordo com o direito aplicável, o núcleo essencial dos factos provados.
Assim, ficou provado que:
- Por carta registada com aviso de recepção - Reg. RD218952753PT – datada de 23/04/2015 e recebida pela executada dia 27/04/2015 a exequente comunicou nos termos do disposto no 30º da Lei 6/2006 de 27/02, com a redacção que lhe foi dada pelas Lei 31/2012 de 14/08 e Lei 79/2014, de 19/12, a intenção de transitar o contrato de arrendamento acima indicado para o NRAU (novo
regime jurídico do arrendamento urbano) e proceder à actualização da renda mensal, nas seguintes condições e indicação: a) Valor mensal da renda pretendida: 350,00 euros (trezentos e cinquenta
euros).
b) Tipo de contrato: contrato de arrendamento com fim habitacional com prazo certo. c) Duração do contrato: 2 (dois) anos renovável por períodos de 1 (um) ano – (6º).
- A requerida recebeu a carta da requerente em 23.04.2015 a comunicar a pretensão da requerente de transitar o arrendamento para o regime do NRAU, tendo respondido à mesma carta registada com aviso de recepção datada do dia 7 de Maio seguinte na qual respondeu que não aceitava tal transmissão, nem a renda proposta – (12º).
- Com essa carta do dia 7 de Maio de 2015, a requerida juntou comprovativo de ter solicitado no serviço de finanças a emissão de declaração comprovativa do RABC – (13º).
- Em 30.11.2015, a requerida enviou nova carta registada à requerente, explicando não lhe ter sido entregue a declaração solicitada ao Serviço de Finanças em 5 de Maio anterior, pelo que pedira outra, que juntava com a mesma carta, mas com a indicação do imóvel da requerida sita ... – (14º). - Em 12.01.2016, a requerida remeteu nova carta à requerente enviando a declaração do RABC corrigida, agora indicando agora o imóvel sito ... nas Azenhas do Mar – (15º).
- Tanto na declaração referida em 14º, como na referida em 15º, a autoridade tributária declarou que a requerida auferia um rendimento inferior a cinco RMNA, no valor de € 11.160,00 – (16º). - A requerente respondeu a essa carta em 26 de Janeiro de 2016 opondo-se à pretensão da requerida, referindo que a casa identificada nos autos “… não é a vossa residência permanente” – (17º).
Ficou, assim, provado que a ré não juntou documento comprovativo emitido pelo serviço de finanças competente, do qual consta o valor do RABC do seu agregado familiar – artigo 32º nº 1. E não o juntou, porque não dispunha, à data da sua resposta, do referido documento. Todavia, fez acompanhar a resposta do comprovativo de ter o mesmo sido já requerido – artº 32º nº 2.
Os factos provados apontam, pois, para a situação prevista no disposto no nº 1 do artigo 35º e 31º nº 4 alª a) e nº 5, ou seja: (i) a ré tem no locado a sua residência permanente; (ii) tem um
rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA); (iii) na falta de acordo das partes, o contrato só fica submetido ao NRAU no prazo de cinco anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta da arrendatária nos termos da alínea a) do nº 4 do artigo 31º.
Resta concluir, tal como se fez na douta sentença, que, não tendo sido apurado que o prazo previsto no artigo 32º 2 NRAU tenha sido ultrapassado, por culpa imputável à requerida não é possível reconhecer qualquer eficácia às subsequentes comunicações da requerente, quer de aumento da renda quer da resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, uma vez que estas assentavam no pressuposto de se ter verificado uma comunicação extemporânea do RBAC, a qual não se encontra comprovada. Não se revelando eficaz a comunicação da requerente, pelo que os pagamentos efectuados pela requerida eram e são suficientes para o pagamento da renda em vigor”.
CONCLUSÃO
A) No procedimento especial de despejo do local arrendado, criado pela revisão operada pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, ao NRAU, aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, a transição para o regime do NRAU, bem como a actualização das rendas nos contratos celebrados antes da vigência do RAU, depende da iniciativa do senhorio, que deve comunicar ao arrendatário a sua proposta quanto ao valor da renda, ao tipo e ou à duração do contrato.
B) Optando o senhorio pela manutenção do contrato com actualização da renda, se o arrendatário, na resposta à comunicação inicial do senhorio, invocar o valor do rendimento anual bruto corrigido
(RABC) do seu agregado familiar, tem aplicação o disposto no nº 1 do artigo 35º do NRAU, ou seja, o contrato só fica submetido ao NRAU no prazo de cinco anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta da arrendatária nos termos da alínea a) do nº 4 do artigo 31º.
Nesta conformidade, improcedem as conclusões das alegações da apelante. III - DECISÃO
Atento o exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a douta sentença recorrida. Custas pela apelante.
Lisboa, 11/05/2017 Ilídio Sacarrão Martins Teresa Prazeres Pais Isoleta de Almeida Costa
