RIO DE JANEIRO
MARKET REPORT DE ESCRITÓRIOS
MAIS DE 200.000 m² ENTREGUES EM 2011
PROJETOS DE INFRAESTRUTURA DE TRANSPORTE
O cenário econômico do Rio de Janeiro para os próximos três anos é bastante favorável. De acordo com o BNDES são projetados R$ 614 bilhões de investimentos em diversos setores tais como óleo e gás, mineração, siderurgia e petroquímica. Em relação ao período de 2006 a 2009 os investimentos crescerão 59%. Além disso, a região absorve ¼ do investimento externo direto do país.
Deve-se considerar nesse período investimentos que serão realizados para a Copa em 2014 e as Olimpíadas em 2016.
Além dos investimentos nos setores produtivos, cerca de US$ 7,8 bilhões, serão investidos em projetos de transporte.
RELATÓRIO RIO DE JANEIRO – 2º SEMESTRE
2011 1° SEMESTRE 2° SEMESTRE2011 TAXA DE VACÂNCIA ABSORÇÃO NOVO ESTOQUE PREÇO DEODORO COPACABANA MARACANÃ BARRA Futura Estação de BRT da UFRJ BRT. A V. B RA SIL METRO L INHA 1 METR O LINH A 4 R A M AL D E J A P ERI M ET RO L IN H A 2 BR T T RA NS CA RIO CA BRT T RANS OLÍM PICA BRT TRANSOESTE RAM A L D E B ELFO RD RO XO RAMAL DE SANTA CRUZ RAMA L D E DEODO RO CONEXÃO Z ONA S UL-BARRA R A M A L D E S A R A C U R U N A PROJETOS EXISTENTE DESCRIÇÃO BRT VIA EXPRESSA METRÔ TREM CONEXÕES TREM-BRT METRÔ-TREM METRÔ-BRTAs principais obras de infraestrutura viária serão realizadas na região da Barra da Tijuca. O Sistema BRT (Bus Rapid Transit) consiste na Transcarioca, na Transoeste e na Transolímpica.
A Transcarioca será um corredor expresso exclusivo para ônibus articulados que ligará a Barra da Tijuca ao Aeroporto Internacional Tom Jobim, passando por bairros como Madureira e Penha, localizados na zona norte do Rio de Janeiro. O projeto terá 39km de extensão e será integrado com metrô, trens e ciclovias atendendo assim cerca de 400 mil passageiros por dia.
A Transoeste terá 32km de extensão e 30 estações de BRT sendo uma via expressa que vai da Barra da Tijuca a Santa Cruz, dois bairros da zona oeste do Rio.
A Transolímpica será um corredor de ônibus expresso que ligará duas importantes regiões dos Jogos Olímpicos e Paraolímpicos Rio 2016: Barra da Tijuca e Deodoro. Passando pelos bairros da Taquara, Curicica, Sulacap e Magalhães Bastos, o corredor desembocará na Avenida Brasil, uma das principais vias de acesso à cidade. O início das obras está previsto para janeiro de 2012, terá 26km de extensão e cerca de 100 mil passageiros serão atendidos por dia.
Além disso, a Linha 4 do Metrô, ligará a Barra da Tijuca à Ipanema, diminuindo o tempo visto que o trajeto de 14km será feito em 13 minutos e dessa forma, facilitará o acesso à região.
Esses projetos são importantes para o mercado imobiliário da cidade, visto que a região Central possui espaço limitado, possibilitando que outros locais com potencial de construção possam se desenvolver também para o perfil corporativo.
A revitalização da zona portuária da cidade será outro marco, pois além da questão habitacional e cultural, a possibilidade da criação de um novo centro de negócios atrairá muitas empresas para a região, a qual deve receber R$ 200 milhões em impostos adicionais.
Indicadores Econômicos Trimestre Atual Trimestre Anterior
PIB 2,87%* 3,2%
Ao observar os principais indicadores econômicos do mercado em 2011, verificou-se desaceleração menor da atividade econômica no Estado do Rio de Janeiro, acompanhando o ritmo nacional, que obteve desempenho mais fraco dado o ambiente de incerteza e de expectativas em relação à crise européia e a diminuição do ritmo de crescimento dos Estados Unidos.
Segundo a FIRJAN (Federação das Indústrias do Estado do Rio de Janeiro), o Estado é o que recebe a maior quantidade de investimentos públicos e privados do país.
Destacam-se os investimentos decorrentes não somente das atividades esportivas, como também da evolução do projeto pré-sal dado que o Rio de janeiro detém 82% da produção nacional de petróleo.
De acordo com o CAGED (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados) no último semestre foram gerados 5,5% mais empregos que no primeiro semestre, e segundo o IBGE, o rendimento médio mensal do trabalhado aumentou 8,5% em relação ao semestre passado.
Além disso, o Índice de Atividade Econômica Regional do Rio de Janeiro (divulgado pelo Banco Central) apresentou crescimento de 2,3% no último semestre em relação ao mesmo período do ano passado, indicando que o desempenho econômico cresceu em escala menor (período de 2009 a 2010 houve crescimento de 5,5%).
PANORAMA DE MERCADO
O segundo semestre de 2011 foi marcado pela influência do novo estoque, que foi um dos principais indutores da elevação dos preços pedidos de locação.
Conforme mencionado em relatórios anteriores, a inexistência de terrenos na região do Centro impulsiona o mercado da recuperação de empreendimentos antigos (Retrofit).
1ºS 200620062ºS 20071ºS 20072ºS 20081ºS 20082ºS 20091ºS 20092ºS 20101ºS 20102ºS 20111ºS 20112ºS 2.0 1.9 0.7 1.7 0.3 15.4 1.9 0.5 5.2 2.8 4.6 11.16 TAXA DE VACÂNCIA (%) 2006 - 2011
Das regiões monitoradas pela Colliers, a região Leblon/Ipanema encerrou o ano com a maior taxa de vacância entre as outras, com 30,19% devido à devolução de área no edifício Offices Shopping Leblon (2.035 m²) e a entrega do empreendimento R3X Leblon Corporate. Esse aumento é justificado pelo estoque da região ser de apenas 26.857 m². A Barra da Tijuca encerrou o ano com a segunda maior taxa de vacância, com 22,76%, (2,7% superior ao semestre passado) devido às disponibilidades no complexo O² (composto por oito edifícios) e no edifício Península Corporate.
A taxa de vacância do Centro também aumentou em razão da não ocupação de empreendimentos entregues. As exceções foram os edifícios Virtus (vendido para um grupo de investidores através de intermediação da Colliers International) localizado na Avenida Presidente Vargas e do edifício Rio Office Tower com cerca de 60% de sua área disponível para locação.
obras, o preço de locação pedido é de R$ 130,00/m².
O crescimento desse tipo de produto é uma constante do mercado em função da limitação geográfica da cidade e da escassez de terreno. Além disso, os custos de reforma saem em média 40% inferiores aos de construção de um novo edifício.
Além dos Retrofits, no 2º semestre foram entregues: o Buenos Aires Corporate (9.100 m²), o Rio Office Tower (19.054 m²), o São Bento Corporate (13.420 m²), e o Virtus Corporate Office (13.819 m²) todos na região do Centro. Na região da Barra da Tijuca foram entregues os empreendimentos Barra Business Center –(15.528 m²), o Barra Prime – Prime Tower (7.728 m²), Península Office (5.744 m²) e o Vision Offices (9.898 m²).
Na região Leblon/Ipanema foi entregue o empreendimento R3X Corporate Leblon (6.600 m²).
Além do Porto Maravilha, que ao que tudo indica será um novo polo de negócios da cidade do Rio de Janeiro, há outro vetor de crescimento na Barra da Tijuca, mais precisamente nas imediações de Jacarepaguá, Península e Recreio dos Bandeirantes. Nos arredores das avenidas Ayrton Senna e Abelardo Bueno concentra-se a maior parte do novo estoque da região. Esse local receberá estrutura para os jogos Olímpicos de 2016 e já são anunciados Shopping Centers.
A escassez de terrenos e os retrofits, aliados à alta dos preços verificados na Zona Sul e no Centro, tem contribuído para os surgimento de empreendimentos do tipo “médio corporativo” (lajes médias de 400 m²) e também corporativos.
Na Zona Sul há carência de espaços. Contudo, empreendimentos corporativos estão sendo desenvolvidos na região do Flamengo. Um destes é o retrofit do edifício Manchete e o outro, e único novo edifício construído, será o Complexo Praia do Flamengo 132 assinado pelo arquiteto Oscar Niemeyer e comercializado com exclusividade pela Colliers International. Na região pesquisada que engloba Laranjeiras e Botafogo há também o retrofit do empreendimento Laranjeiras Corporate 44.
VACÂNCIA
A taxa de vacância do mercado carioca encerrou o ano com 11,16%, alta de 6,6% em relação ao semestre passado e 8,4% comparado ao mesmo período do ano anterior.
VACÂNCIA POR REGIÃO (m²)
0 20.000 40.000
Barra da Tijuca Centro Leblon/Ipanema Botafogo
60.000 51.203 46.435 8.107 539 TAXA DE VACÂNCIA 2011 (%)
DISTRIBUIÇÃO DAS ÁREAS DISPONÍVEIS POR REGIÃO EM RELAÇÃO AO MERCADO TOTAL (%) Bar ra da Tijuca Botaf ogo Centr o Copacabana Flamengo Leblon/ Ipanema Vacância 1ºS 2011 Vacância 2ºS 2011 30 0 5 10 15 20 25 20,122,8 0,6 0,4 8,3 0,4 30,2 44% 48% 8% Total Disponível - 106.284 m²
INVENTÁRIO EXISTENTE (m²) X TAXA DE VACÂNCIA (%)
Taxa de Vacância A+ e A Inventário A+ e A 900.00 800.00 700.00 600.00 500.00 400.00 300.00 -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 200.00 100.00 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0 1.000.000 360.402 417.626 647.097 748.752 952.276 (m²)
Crescimento médio anualizado (a.a): 21,5%
605.076 1,9% 1,8% 15,4% 0,5% 3% 11,16%
ABSORÇÃO DO 2º SEMESTRE POR REGIÃO (m²)
Bar ra da Tijuca Botaf ogo Centr o Copacabana Flamengo Leblon/ Ipanema 0 10.000 -10.000 25.182 29.485 0 30 -1.507 261 20.000 30.000 40.000 50.000
ABSORÇÃO
A absorção anual líquida alcançou 115.404 m², 20,6% superior ao ano anterior.
Houve diminuição da absorção de 13,7% comparado ao semestre anterior, contudo houve aumento de 197,9% em relação ao mesmo período do ano passado.
Deste total, 55% correspondem a absorções no Centro e 47% na Barra da Tijuca.
A absorção negativa na região de Leblon/Ipanema ocorreu em função da devolução de áreas no edifício Offices Shopping Leblon e da entrega do R3X Corporate Leblon.
Da absorção anual de 2011, 90% referem-se a áreas oriundas do novo estoque e 10% a demais movimentações do mercado.
DISTRIBUIÇÃO DA ABSORÇÃO (m²)
ABSORÇÃO DO NOVO ESTOQUE 2010 X 2011 11.012
2011
104.393 Total Absorvido: 115.404 m²
Absorvido do Estoque Remanescente Absorvido do Novo Estoque
Total Entregue: 101.655m² Total Entregue: 203.524 m²
(m²)
Absorvido Não Absorvido
250.000 200.000 150.000 2010 87.089 104.393 99.131 86% 49% 14% 51% 14.566 2011 100.000 50.000 0 Ref. 2013
Edifício Comercial para Venda Área Locável: 1.473 m² 7 andares
Ref. 3062
Complexo Praia do Flamengo 132 Área Locável: 5.000 m²
12 andares
IMÓVEIS COLLIERS EM COMERCIALIZAÇÃO NO
RIO DE JANEIRO
PREÇOS
Os preços pedidos de locação alcançaram em média R$ 158,0/m²/mês no 2º semestre: 23,4% superior ao semestre passado e 28,5% superior ao valor do mesmo período do ano anterior.
Descontado o efeito inflacionário, o aumento real foi 18,3%. O aumento dos preços pedidos em 2011 dificultou a locação de áreas em diversos empreendimentos, fato este que deve continuar durante 2012 em razão da grande quantidade de empreendimentos previstos e das expectativas geradas pelos eventos esportivos.
Ao observar apenas o novo estoque, foram entregues 203.524 m² em 2011, montante 100% superior ao entregue em 2010 (101.655 m²). E a absorção em 2011 foi 19,9% superior à de 2010.
EVOLUÇÃO DO PREÇO MÉDIO DE LOCAÇÃO - R$/m²/MÊS
PREÇOS PEDIDOS DE LOCAÇÃO (R$/M²/MÊS)
PREÇO PEDIDO MÉDIO (R$/M²/MÊS)
INVENTÁRIO PREVISTO POR ANO DE ENTREGA (m²) Preço médio pedido de locação (R$/m²/mês)
1º Sem
2011 2º Sem 2011 Variação em relação ao ano anterior - %
Barra da Tijuca 105,5 105,5 17,1 Botafogo 150,0 155,0 11,1 Centro 132,5 143,5 14,6 Copacabana 110,0 160,0 45,5 Flamengo 57,00 130,0 62,5 Leblon/Ipanema 211,5 252,5 19,5 1ºS 2007 2ºS 2006 20072ºS 20081ºS 20082ºS 20091ºS 20092ºS 20101ºS 20102ºS 20111ºS 20112ºS 65.0 66.5 72.5 58.0 96.5 92.0 104.5 119.5 123.0 128.0 158.0 Barra
da Tijuca Botafogo Centro Copacabana Flamengo IpanemaLeblon/
180,00 115,00 150,00 170,00 260,00 200,00 140,00 120,00 165,00 130,00 150,00 85,00 Bar ra da Tijuca Botaf ogo Centr o Copacabana Flamengo Leblon/ Ipanema 0 100 150 200 250 50 105,50 155,00 143,50 160,00 130,00 252,50 158,00 2014 120.000 97.817 165.588 259.466 2013 2012 Sem definição
O preço máximo pedido de locação foi de R$260,00/m² na região Leblon/Ipanema no edifício Offices Shopping Leblon.
A Barra da Tijuca permanece com o menor preço pedido de locação por razões como: vacância alta, distância do centro da cidade e perfil predominante de salas comerciais.
CUSTO DE OCUPAÇÃO PONDERADO
As despesas operacionais, que incluem os custos de condomínio e IPTU atingiram no 2º semestre de 2011 a média R$ 21,5/m²/mês para os em-preendimentos de classe A+ e A.
Ao longo do ano o custo de ocupação (despesas operacionais somados ao preço de locação) atingiu R$ 178,0/m²/mês.
NOVO ESTOQUE
Até 2014, 522.871 m² serão entregues, dos quais 63% serão empre-endimentos padrão classe A+ o que demonstra não só a evolução do padrão construtivo da cidade como também o entendimento da atual necessidade do mercado que procura espaços de melhor qualidade. O ano de 2012 deverá ser de cautela para aprovação de novos projetos dado o cenário atual com vacância alta, que não deverá decrescer significativamente nos próximos anos.
BALANÇO 2011
DISTRIBUIÇÃO TOTAL POR REGIÃO DO INVENTÁRIO EM CONSTRUÇÃOE PROJETO ATÉ 2014 (%)
VACÂNCIA (%) X ABSORÇÃO (m²) X INVENTÁRIO (m²)
TENDÊNCIAS PARA OS PRÓXIMOS TRÊS ANOS
• Vacância – Pequeno decréscimo, mas deve se manterentre 8% e 10%.
• Absorção - A velocidade de absorção será mais lenta pela
estabilidade do nível de demanda e em função dos altos preços de locação.
• Preços –Tendência à estabilidade com suave aumento nos
próximos anos.
• Novo Estoque - O total estimado até 2014 é de 522.871 m².
Atualmente os projetos sem definição de data de entrega somam 120.000 de m².
Total de Novo Estoque 1º Semestre 2º Semestre
Total 70.233 m² 133.291 m²
Vacância (em %) 4,6 11,16
Absorção Líquida (m²) 61.955 53.450
Menor preço pedido médio
(R$/m²/mês) Flamengo (57,0) Barra da Tijuca (105,5)
Maior preço pedido médio
(R$/m²/mês) Leblon/Ipanema (211,5) Leblon/Ipanema (252,5)
Região EdifíciosNº de Estoque(m²) Vacância AtualTaxa de Vacância Taxa de Anterior Soma de Área para Locação (m²) Absorção (m²) Preço de Locação Médio (R$/m²) Preço de Locação Médio (USD/m²)
Barra da Tijuca 25 224.993 22,8% 20,1% 51.203 25.182 R$ 105,5 USD 56,4
Botafogo 8 124.827 0,4% 0,6% 539 261 R$ 155,0 USD 82,9
Centro 24 558.367 8,3% 0,0% 46.435 28.485 R$ 143,5 USD 76,7
Copacabana 1 10.200 0,0% 0,0% 0 0 R$ 160,0 USD 85,6
Flamengo 1 7.033 0,0% 0,4% 0 30 R$ 130,0 USD 69,5
Leblon/Ipanema 5 26.857 30,2% 0,0% 8.107 -1.507 R$ 252,5 USD 135,0
Total Geral 64 952.276 11,16% 4,6% 106.284 53.450 R$ 158,0 USD 84,5
43%
30% 22%
4%
0,5%
Flamengo Porto Maravilha Centro Barra da Tijuca Botafogo
0,7%
Leblon/Ipanema
Taxa de Câmbio Utilizada: R$/US$: 1,87
TABELA ESTATÍSTICA 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 1.000 800 600 400 2011 2012* 2013* 2014* 200 0 1.200 1.400 1.600 em mil (m²) Taxa de Vacância A+ e A Inventário A+ e A Absorção Líquida A+ e A
1.484 118 1.377 115 1.212 275 952 115 11,16% 7,49% 10,26% 8,75%
CONTATOS NO BRASIL São Paulo R. Olimpíadas, 205 - 1° andar 04551-000 São Paulo SP TEL +55 11 3323 0000 Rio de Janeiro
Av. Almirante Barroso, 63 - sl. 1.217 20031-003 Rio de Janeiro RJ TEL +55 21 2524 4242 Recife
Av.Gov. Agamenom Magalhães, 4.575 - sl. 1.503 50070-160 Recife PE
TEL +55 81 3037 2222
Mais Informações:
PESQUISA E INTELIGÊNCIA DE MERCADO COLLIERS INTERNATIONAL BRASIL research@colliers.com.br ESCRITÓRIOS office.rj@colliers.com.br
Colliers International
Mais de 500
escritórios em
61 países nos
6 continentes
Estados Unidos: 125 Canadá: 38 América Latina: 18• US$ 1,5 bilhões em receita anual
• Mais de 90 milhões de m2 sob gerenciamento
• Mais de 12.500 profissionais
. Absorção: Quantidade de m² ocupados no período anterior
. Categoria dos Empreendimentos: Os imóveis são classificados em A+, A, B e C . Estoque / Inventário: Quantidade em m² de área útil construída
. Taxa de Vacância: Relação entre a área disponível e a área total
. Pé Direito Livre: Altura do piso acabado até a primeira interferência da estrutura . Build to Suit: Construção sob medida
MERCADO IMOBILIÁRIO VOCABULÁRIO • Investimentos Imobiliários • Representação de Proprietários, Ocupantes e Compradores (Locação, Compra e Venda) • Consultoria e Desmobilização de Ativos e/ou Portfólios Imobiliários • Operações Build to Suit e Sale & Leaseback • Administração de Contratos de Locação e Gerenciamento de Propriedades • Avaliação de Imóveis para Compra, Venda, Garantia e Locação
COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL
SERVIÇOS PARA OS SEGMENTOS INDUSTRIAL, ESCRITÓRIOS, VAREJO, TERRENOS, ÁREAS RURAIS, HOTÉIS, HOSPITAIS E INSTITUIÇÕES DE ENSINO, ENTRE OUTROS.
