CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO CIVIL E
PROCESSO CIVIL.
Aula Ministrada pelo Prof. Durval Salge Junior
(Aula 19/03/2018)
Cláusula penal.
Moratória (parcial) Cláusula penal
Compensatória (total)
Cláusula penal obrigação acessória inserida nos negócios jurídicos que
Reforçar nos contratantes a ideia de adimplir (pagar) de forma a evitar a punição;
Possibilitar uma alternativa as perdas e danos
Moratória esta cláusula diz respeito ao inadimplemento parcial dos
contratos normalmente, está ligada às parcelas, em porcentuais que variam de 2% a 30%.
Compensatória cláusula incomum em que os contratantes normalmente
estabelecem como alternativa as perdas e danos o valor do contrato. Utilizada para descumprimento total do contrato.
Art. 410. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor.
Em grandes contratos é importante colocar as duas cláusulas (moratória e compensatória), principalmente quando contratar com a administração pública.
Arras.
As arras não são propriamente uma cláusula ou até mesmo um pré-contrato. A ideia das arras é de invocar uma forte intenção de contratar. Esta intenção pode ser definitiva ou permissiva da não contratação definitiva. A parte quando adianta arras deve estar muito bem orientada sobre o que pretende em relação ao negócio, se confirma-lo ou penitencia a ser cumprida, dele desistir tempestivamente. São duas espécies de arras as confirmatórias e as penitenciais.
Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as
arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
Confirmatória princípio de pagamento em que as partes não podem se
arrepender, e se houver desfazimento do negócio jurídico o sinal ficará como indenização mínima além das perdas e danos.
Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.
Penitencial serve para assegurar o negócio, cabendo arrependimento.
Quem se arrepende precisa devolver o valor em dobro. Nas arras penitenciais não pode exigir mais que o sinal no arrependimento, não cabe perdas e danos.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
Modelo de Arras Confirmatórias: Por este documento recebe de Fulano a Construtora Enfim o valor de R$ XXX,XX a título de arras confirmatórias, isto é, arras e princípio de pagamento, relacionados ao apartamento YZ, do
Condomínio Belvedere no Guarujá, quem adianta a arras não tem interesse em contratar qualquer tipo de penitência, neste momento,
Guarujá 19 de março de 2018 _________________________________
Construtora Enfim.
Vícios Redibitórios.
Os vícios redibitórios não se confundem com os vícios cíveis observados nos artigos 138 e seguintes do código civil.
Conceito: oportunidade civil que permite ao adquirente de coisas recebidas em
contrato com pré-avaliação que apresentar defeito oculto, tal defeito deve tornar a coisa imprestável ao seu uso ou lhe diminua o valor.
Pode o adquirente adotar uma das duas condutas: Devolver a coisa ação redibitória.
Ficar com a coisa, requerendo o respectivo abatimento no preço ação
quanti minoris.
A ação para sanar o vício redibitório é um direito subjetivo, pode a parte prejudicada ingressar ou não com a ação, conforme preceitua o artigo 441 do CC:
Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor. (Grifo nosso).
Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.
A ação redibitória tem prazo decadencial de 30 dias para bens móveis e um ano para bens imóveis, contados entrega da coisa, ou do conhecimento do vício respeitado o prazo máximo de 180 dias para ter ciência na coisa móvel e um ano para imóvel, como segue:
Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
§ 1º Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis. (Grifo nosso).
§ 2º Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria.
A ação de vício redibitório é típica de perícia, logo deve tomar cuidado para não ingressar no JEC, pois neste não cabe perícia.
Importante observar se a relação estipulada no contrato é de consumo, se for o caso, é aplicável o CDC, que também tem a mesma ação.
Evicção.
Evicção é a perda do objeto do contrato, por decisão judicial para um terceiro estranho e não presente no contrato convencionado. O terceiro se denomina evictor, quem perde a coisa se denomina evicto (comprador), e quem vendeu / negociou simplesmente o contratante garantidor. Quem sofre a evicção pode entrar com ação contra o alienante para tentar obter o ressarcimento (direito de regresso).
A evicção pode ser majorada ou reduzida, devendo o contratualista ter atenção redobrada na elaboração e exame desta cláusula.
Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.
Prescrição intercorrente é aquela que ocorre após a citação do réu e há
paralisação do processo por inércia do exequente. O advogado deve sempre evitar este tipo de prescrição, pois ela se dá por falta de movimentação processual por parte do advogado, quando isso acontece o juiz pede o arquivamento do processo e começa a contar o prazo para a prescrição intercorrente.
Art. 924. Extingue-se a execução quando: (...)
V - ocorrer a prescrição intercorrente.
Dica de como evitar prescrição intercorrente: Debalde de todos os esforços não foram localizados bens para penhora, neste caso, pede-se o arquivamento de modo a evitar a prescrição intercorrente do artigo 924 do CPC.
