Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da 11ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro da Comarca da São Paulo/SP.
URGENTE
Designação de Datas de Leilões Judiciais (arts. 881 a 883 do CPC/2015)
Processo nº1011456-65.2016.8.26.0002.
Casa Reis Leilões Online, sistema gestor de leilões eletrônicos judiciais habilitado pela Secretaria de Tecnologia da Informação do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, hospedado na rede mundial de computadores no endereço www.casareisleiloesonline.com.br, com endereço na cidade de São Paulo/SP na Rua da Glória, nº 18, cj. 53, Liberdade, CEP: 01510-000, fone: 11 - 3101.2345,
e-mail: contato@casareisleiloes.com.br, por seu bastante representante ao final assinado, nos autos da(o) Execução de Título Extrajudicial que perante esse MM Juízo Banco Bradesco S/A promove(m) em face de José Romão da Silva Neto,, tendo sido honrosamente nomeado para atuar como auxiliar desse MM Juízo na condução dos atos de alienação judicial, nos moldes dos artigos 881 a 883 do CPC, em atenção ao r. despacho de fls. , vem à presença de V. Exª. sugerir a designação de Leilões Judiciais Eletrônicospara o período a seguir.
Antes, porém, vale apontar o quanto segue, a fim de que V. Exª determine o que de Direito:
1. A primeira tentativa de alienação em Juízo do imóvel penhorado encerrada em 22 de maio p.p., como sabido, restou infrutífera.
Naquela ocasião, nos termos da r. decisão de fls. 217/219, em segundo leilão o bem constrito foi oferecido para lances "não inferiores a 60% da última avaliação atualizada".
Realizados dois leilões, ambos resultaram negativos, sem interessados (pags.
362/365).
2. Os artigos 885 e 891, parágrafo único, do atual CPC estabelecem:
"Art. 885. O juiz da execução estabelecerá o preço mínimo, as condições de pagamento e as garantias que poderão ser prestadas pelo arrematante."
"Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.
Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação."
Por sua vez, o art. 262 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo prevê:
"Art. 262. Independentemente da modalidade do leilão e salvo decisão judicial em contrário, serão admitidos lanços inferiores a 50% do valor da avaliação, ressalvada determinação judicial diversa e, quando houver incapaz, lanços inferiores a 80%, observado, neste caso, o disposto no art. 896 do CPC."
Não restam dúvidas de que compete ao Juízo da execução fixar o preço mínimo para a alienação do imóvel, sempre em busca da melhor satisfação do crédito e menor onerosidade ao devedor, diante dos princípios da utilidade da execução e da menor onerosidade.
3. Por sua vez, a caracterização de preço vil depende das circunstâncias do caso concreto.
Sobre a definição de preço vil, pede vênia vale lembrar que Araken de Assis assinala que “em virtude de sua condição de conceito jurídico indeterminado, inexiste critério econômico apriorístico do que seja, afinal, 'preço vil'” (Manual da
Execução, Revista dos Tribunais, 2012, p. 873).
4. No caso em voga, é de se levar em consideração que há menos de dois meses foram realizados dois leilões e ambos resultaram negativos, sem interessados.
Ou seja, em abril e maio de 2017 não houve qualquer participante disposto a ofertar o equivalente a 60% do valor da avaliação atualizada do imóvel ofertado.
Com a devida vênia e o fito único de facilitar a participação de maior número de interessados na aquisição judicial do bem ofertado, não parece demais dizer que é possível que haja um aumento do número de interessados pelo imóvel se por ocasião da realização desta nova tentativa de venda o bem constrito seja oferecido em hasta pública para lances a partir de 50% do valor de avaliação atualizada.
5. Certo é que deve-se atentar para não se admitir a arrematação do imóvel por preço vil.
Todavia, por outro lado, também é certo é que a grave crise econômica que aflige o País se configura como enorme complicador para a concretização de qualquer negócio.
O mercado imobiliário enfrenta enorme retração, com o acúmulo de unidades residenciais e comerciais em oferta, tanto de imóveis novos como usados.
A incerteza quanto aos reais valores de mercado dos imóveis resulta, por
consequência, em estagnação.
O agravamento da situação econômica e o cenário de incertezas tornam ainda mais difícil a comercialização de imóveis.
E não é diferente com a arrematação judicial.
Os anos de 2014, 2015 e 2016 trouxeram forte redução nos números de alienações judiciais efetivadas. O mesmo ocorre em 2017.
Primeiro porque o mercado imobiliário, como vimos, encontra-se praticamente estagnado.
E segundo porque a maioria dos imóveis ofertados em leilões judiciais nestes últimos quatro anos foram levados a alienação considerando avaliações produzidas em período recente anterior, com o mercado imobiliário ainda em alta.
Esta combinação tem sido catastrófica.
6. A par disto, a doutrina e a jurisprudência firmaram entendimento no sentido de que não é vil a arrematação do bem em valor superior a 50% de sua avaliação:
“Seja como for, firmou-se na jurisprudência entendimento que considera vil a alienação por menos de 50% do valor da avaliação atualizado. Trata-se, porém, de conceito a ser definido no caso concreto, buscando-se a devida proporção entre os dois princípios em conflito: o da economia (art. 620) e o da efetividade da tutela judiciária” (Arruda Alvim, Araken de Assis e Eduardo Arruda Alvim, Comentários ao Código de Processo Civil, GZ, 2012, p. 1124).
Theotônio Negrão e José Roberto F. Gôuvea, na obra 'Código de Processo Civil, 2009, 41ª edição, editora Saraiva', nota 2 do art. 692, p. 910, nos lembram que“em regra, tem-se colocado como parâmetro para a configuração do preço vil o percentual de 50% do valor atribuído ao bem: 'Esta Corte, em regra, tem considerado preço vil o inferior a 50% do valor da avaliação do bem' (STJ-4ª T., REsp 839.856, Min. Jorge Scartezzini, j. 21.9.06, DJU 16.10.06)”.
6.1. Em casos excepcionais como o presente, onde já houve duas tentativas frustradas de alienação judicial, o E. TJSP tem admitido que o bem seja oferecido pelo percentual mínimo trazido pelos artigos 891 do CPC e 262 das NSCGJSP:
"Agravo de instrumento. Ação de cobrança de despesas condominiais, ora em fase de execução. Alienação judicial eletrônica. Decisão de primeiro grau que determina lanço mínimo de 60% do valor atualizado, em consonância com acórdão deste Relator, de 2014, que reduziu o lance mínimo de 80% para 60%. Percentual que merece ser revisto para 50%, limite para não ser considerado como vil.
Condomínio exequente que já conseguiu em Assembleia Geral que seja aceito um mínimo de R$ 100.000,00 para o Condomínio, acrescidos de R$ 25.000,00 de honorários advocatícios, em vez dos R$ 427.823,89, último valor da dívida atualizada. Agravo provido."
(E. TJSP. 2017909-31.2017.8.26.0000. Agravo de Instrumento / Despesas
Condominiais. Relator(a): Ruy Coppola; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 20/04/2017; Data de registro:
20/04/2017)
"Agravo de instrumento. Alienação judicial de coisa comum. Hasta pública.
Ausência de licitantes em duas praças realizadas. Piso para segunda praça fixado em 60% do valor da avaliação. Redução para 40% para atrair novos interessados.
Impossibilidade. Preço vil vedado. Precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça no sentido de que preço vil é aquele inferior a 50% do valor da avaliação do bem.
Adequação necessária para comparecimento de novos licitantes. Recurso parcialmente provido. "
(E. TJSP. 2191715-78.2015.8.26.0000. Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais. Relator(a): Hamid Bdine; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 28/01/2016; Daa de registro 04/02/2016)
E assim já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
“O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que se caracteriza preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação.
In casu, como informam os próprios agravantes, o bem imóvel foi arrematado em valor equivalente a 60% do valor da última avaliação, afastando-se, assim, a configuração da arrematação por preço vil”.
(E. STJ. AgRg no REsp 1308619, rel. Min. Humberto Martins, j. 15.5.2012).
“O STJ entende que está caracterizado o preço vil quando o valor da arrematação for inferior a 50% da avaliação do bem. Hipótese em que os bens foram arrematados por quantum correspondente a 60% do montante avaliado. Agravo Regimental não provido”.
(E. STJ. RCDESP no AREsp 100820, rel. Min. Herman Benjamin, j. 20.3.2012).
7. Feitas estas ponderações, em busca da efetivação da alienação judicial do bem recentemente apregoado de maneira infrutífera, o sistema gestor pede vênia para sugerir que nesta nova tentativa de alienação judicialo imóvel seja ofertado para arrematação em segundo leilão para lances a partir de 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação atualizada.
O edital de leilões anexo é elaborado considerando esse percentual, sendo certo, todavia, que caso haja determinação desse MM Juízo em sentido contrário será devidamente rerratificado pelo peticionário.
8. Adiante as datas ora sugeridas:
1º. (Primeiro) Leilão: início dia 13 (treze) de Setembro de 2017, 12:00:00 horas e término dia 15 (quinze) de Setembro de
2017, 12:00:00horas.
2º (Segundo) Leilão: início dia 15 (quinze) de Setembro de 2017, 12:01:00 horas e término dia 13 (treze) de Outubro de 2017, 12:00:00horas
9. Compete recordar, ademais, que conforme o r. despacho de fls. 217/219:
"Deverá constar do edital, também, que: - os bens serão vendidos no estado de conservação em que se encontram, sem garantia, constituindo ônus do interessado verificar suas condições, antes das datas designadas para as alienações judiciais eletrônicas. - o arrematante arcará com os débitos pendentes que recaiam sobre o bem, exceto os decorrentes de débitos fiscais e tributários conforme o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, e exceto os débitos de condomínio (que possuem natureza propter rem), os quais ficam sub-rogados no preço da arrematação, na forma do art. 908, §1º, do CPC."
Cumpre informar, por fim, que a r. decisão de fls. 322 determinou que"Tratando-se de penhora de metade ideal de bem indivisível, deverá ser levada a leilão a totalidade do bem, sendo que o equivalente à quota-parte do coproprietário alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem, nos termos do art. 843, do CPC."
Do(s) Bem(ns) Apregoado(s) – (caputdo art. 886 do CPC/2015).
Serão levados a tentativa de alienação os bens descritos no rol de lotes anexos. No caso de imóveis há análises pormenorizadas das respectivas matrículas, além de informações quanto à posse, a eventuais débitos de caráter propter rem e à avaliação dos bens.
Relembra que, nos termos do parágrafo único do art. 260 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo edos §§ 1º e 2º do artigo 887 do CPC/2015, o Edital de Leilões Judiciais será publicado na rede mundial de computadores no sítio www.casareisleiloes.com.br até o dia 08/09/2017.
Reitera a honra pela nomeação e os votos de elevada estima e consideração.
P. Deferimento.
São Paulo, 12 de Junho de 2017.
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