Release de Resultados – 1T13
Cyrela atinge Margem Bruta de 33,3% com geração de
caixa de R$ 180 milhões no trimestre
São Paulo, 13 de maio de 2013 - A Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e
Participações (“CBR” ou “Companhia” ou “Cyrela”) (BM&FBOVESPA: CYRE3), uma das maiores empresas do mercado imobiliário brasileiro na incorporação de empreendimentos residenciais, apresenta seus resultados referentes ao primeiro trimestre de 2013 (1T13 ). As informações financeiras e operacionais a seguir, exceto onde indicado o contrário, estão apresentadas em Reais (R$), seguem as normas contábeis internacionais (IFRS) e os princípios brasileiros de contabilidade e normas para preparação de relatório financeiro aplicáveis às entidades de incorporação imobiliárias brasileiras e regulamentações pertinentes. As comparações referem-se aos mesmos períodos de 2012 e, eventualmente, ao quarto trimestre de 2012. Contatos de RI: Tel.: (55 11) 4502-3153 ri@cyrela.com.br Visite o website de RI:
www.cyrela.com.br/ri CYRE3 - (13/05/2013) Nº. de Ações: 416.658.829 Valor de mercado: R$ 7.241,5 milhões US$ 3.593,8 milhões
Volume financeiro médio 30 últimos pregões:
R$ 55,2 milhões
LUCRO LÍQUIDO
R$ 179 milhões no 1T13, crescimento de 51,8% em relação ao 1T12 e de 11,6% em relação ao 4T12, sem efeitos do RET. Margem líquida de 14,2%, expansão de 6,1 p.p. vs 1T12.
Margem líquida de 14,3% considerando o efeito do CPC*.
MARGEM EBITDA
20,2% no 1T13 sem considerar os efeitos do CPC*, expansão de 6,4 p.p em relação ao 1T12.
Margem EBITDA de 22,3% no 1T13 considerando o efeito do CPC*.
VENDAS
R$ 1.359 milhões de vendas versus R$ 1.220 no 1T12.
GERAÇÃO DE CAIXA OPERACIONAL (Variação da dívida líquida)
R$ 180 milhões de geração de caixa no trimestre versus R$ 240 milhões no 4T12 e queima de caixa de R$ 6 milhões no 1T12.
Geração de caixa no trimestre de R$ 211 milhões considerando o efeito do CPC*.
MARGEM BRUTA
33,3% no 1T13, expansão de 3,8 p.p. em relação ao 1T12 e de 0,5 p.p. vs 4T12, sem considerar os efeitos do RET.
Margem Bruta após efeito do CPC* de 33,3% no 1T13.
Teleconferências sobre os Resultados do 1T13
Português (com tradução simultânea)
14 de maio de 2013 11h00 (horário de Brasília) 8h00 (US EDT) +55 (11) 4688-6361(Brasil) +1 855 281-6021 (Estados Unidos) +1 786 924-6977 (outros países)
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MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO
O ano de 2013 iniciou apresentando sinais positivos de recuperação na economia mundial. A retomada foi impulsionada pela economia norte-americana que, após o recente anuncio de continuidade nos estímulos monetários, tem observado gradual aumento no apetite por risco. Na Europa, a crise continua preocupante na Zona do Euro, onde ainda se nota ausência de crescimento econômico e alta taxa de desemprego, com atenção concentrada ao socorro financeiro do Chipre.
No âmbito doméstico as preocupações mais uma vez se voltaram para o controle da inflação. Pressionado, principalmente pelo valor dos alimentos, o IPCA acumulado de 12 meses atingiu 6,59%, ultrapassando o teto da meta de inflação do governo, de 6,5%. Com isso a taxa básica de juros que era de 7,25% a.a. ao final do 1T13 sofreu aumento de 0,25 pontos bases, em abril. A taxa de desemprego fechou o trimestre em 5,7%, menor taxa para o mês na serie histórica.
O setor imobiliário começou o ano com indícios de recuperação, com leve aumento de lançamentos, contudo ainda focado na redução do nível de estoques. Na cidade de Sao Paulo, importante mercado regional, o processo de aprovação começa a retomar a normalidade, beneficiando os lançamentos. O nível de preços continua mostrando desaceleração no crescimento, o que entendemos ser saudável para o futuro da indústria.
Os resultados que estamos apresentando este trimestre, são fruto de um trabalho iniciado em 2010 que visou adequar a empresa a uma nova realidade de mercado e prepará-la para os próximos anos. Esta nova realidade está pautada em um maior entendimento das limitações operacionais do setor assim como um amadurecimento claro do mercado como todo, principalmente dos clientes.
Hoje entendemos que precisamos exercer melhor controle sobre nossas operações, principalmente a engenharia, de forma a garantir nosso retorno. Entendemos também que o nosso cliente está cada vez mais exigente e disposto a esperar para adquirir o produto certo, nas condições financeiras que cabem no seu bolso.
Também entendemos que a perenização da nossa empresa passa por ter, em primeiro lugar, pessoas excelentes, guiadas por uma governança clara e suportadas por processos e sistemas robustos. Entendemos que a meritocracia é a forma adequada de atrair, reter e dar oportunidade para estas pessoas crescerem na instituição.
Sabemos que ainda não chegamos lá, mas com certeza caminhamos muito na direção que entendemos ser correta, como mostram os resultados que hora apresentamos:
A Companhia encerrou o primeiro trimestre com de 2013 com volume de lançamentos 7,3% superior
3 ao mesmo período do ano anterior. Contudo, a participação da CBR nos lançamentos caiu de 76,8% no 1T12
para 58,8% no 1T13, devido aos lançamentos do loteamento Haras Patente e empreendimento On The Park –
Salt Lake.
As vendas contratadas totais somaram R$ 1.358,6 milhões no 1T13, valor 11,3% superior ao registrado em 1T12. O segmento econômico atingiu R$ 510,5 milhões em vendas contratadas, 33,0% superior ao apresentado em 1T12. Durante o 1T13, foram entregues 5,2 mil unidades, versus 4,3 mil no 1T12.
Atingimos margem bruta de 33,3%, versus 29,5% no 1T12, e tivemos melhora da liquidez e redução do endividamento, com geração de caixa de R$ 180,4 milhões. Adicionalmente, os esforços de aumento de produtividade trouxeram controle para as despesas administrativas, que reduziram em 22,2% na comparação entre 1T13 e 1T12.
Mantemos o otimismo e a confiança em nossa estratégia e na dinâmica do setor imobiliário no País. A motivação do time suporta e reforça nossa capacidade de entregar resultados e encontrar soluções inovadoras e eficientes. Os esforços que estão sendo executados há diversos trimestres, com o objetivo de aumento da eficiência e controle, serão fundamentais no processo de retomada da rentabilidade e crescimento sustentável da Companhia.
Aproveitamos para agradecer nossos clientes e acionistas, pela confiança que depositam em nossa empresa, bem como aos nossos colaboradores e fornecedores pela dedicação e comprometimento com nossa geração de valor para a sociedade.
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PRINCIPAIS INDICADORES
(1) incluindo as unidades permutadas (2) líquido de rescisões
(3) O Lucro por Ação é calculado excluindo-se as ações em tesouraria
(4) geração de caixa desconsidera recursos destinados à recompra de ações e aquisição de participações societárias (5) sem efeito dos impostos
Sem efeito CPC Sem efeito CPC Sem efeito CPC Com efeito CPC Com efeito CPC 1T13 1T12 1T13 x 1T12 4T12 1T13 x 4T12 1T13 1T12 1T13 x 1T12 Lançamentos (1) Número de Lançamentos 9 10 -10,0% 28 -67,9% VGV Lançado - R$ milhões (100%) 955 890 7,3% 2.100 -54,5% VGV Lançado - R$ milhões (%CBR) 561 684 -17,9% 1.374 -59,2% Participação CBR 58,8% 76,8% -18,1 p.p. 65,4% -6,7 p.p. VGV Permutado - R$ milhões (100%) 177 125 41,5% 143 23,9% Preço Médio por m² (R$) (ex-loteamentos) 4.652 6.218 -25,2% 3.177 46,4% Área útil lançada (m²) 205.313 143.132 43,4% 661.001 -68,9% Unidades Lançadas 3.845 2.195 75,1% 12.981 -70,4% Vendas (2)
Vendas Totais Contratadas - R$ milhões (100%) 1.359 1.220 11,3% 1.716 -20,8% Vendas Totais Contratadas - R$ milhões (%CBR) 949 958 -1,0% 1.081 -12,2%
Participação CBR 69,9% 78,6% -8,7 p.p. 63,0% 6,9 p.p.
Preço Médio por m² (R$) (ex-loteamentos) 3.801 5.137 -26,0% 3.949 -3,7% Unidades Vendidas 6.152 3.516 75,0% 10.901 -43,6% Vendas de Lançamentos (2)
Vendas Contratadas de Lançamentos do ano - R$ milhões (100%) 537 333 61,2% 1.661 -67,6% Vendas Contratadas de Lançamentos do ano - R$ milhões (%CBR) 471 241 95,9% 992 -52,5%
Participação CBR 87,7% 72,2% 15,5 p.p. 59,7% 28,0 p.p.
Preço Médio por m² (R$) (ex-loteamentos) 3.643 6.449 -43,5% 1.531 137,9% Unidades Vendidas 3.017 815 270,0% 11.671 -74,2% Banco de Terrenos
VGV potencial com permuta - R$ milhões (100%) 54.878 49.785 10,2% 57.055 -3,8% VGV potencial sem permuta - R$ milhões (100%) 47.557 43.411 9,5% 48.428 -1,8% Estoque de Terreno (mil m²) 12.456 12.908 -3,5% 12.559 -0,8%
% Permuta sobre valor do terreno 81,8% 77,8% 4,0 p.p. 83,7% -1,9 p.p.
% CBR 84,8% 87,1% -2,3 p.p. 87,3% -2,5 p.p.
Indicadores Financeiros
Receita Líquida (R$ milhões) 1.258 1.443 -12,9% 1.484 -15,3% 1.250 1.464 -14,6% Lucro Bruto (R$ milhões) 419 426 -1,6% 519 -19,4% 416 457 -9,0% Lucro Bruto Ajustado (R$ milhões) 453 472 -4,0% 561 -19,4% 449 498 -9,8% EBITDA (R$ milhões) 254 200 27,4% 292 -13,0% 278 245 13,5% Lucro Líquido (R$ milhões) 179 118 51,8% 249 -28,1% 179 118 51,8%
Margem Bruta 33,3% 29,5% 3,8 p.p. 35,0% -1,7 p.p. 33,3% 31,2% 2,0 p.p.
Margem EBITDA 20,2% 13,8% 6,4 p.p. 20,3% -0,1 p.p. 22,3% 16,8% 5,5 p.p.
Margem Líquida 14,2% 8,2% 6,1 p.p. 16,8% -2,5 p.p. 14,3% 8,1% 6,3 p.p.
Lucro por Ação (R$) (³) 0,43 0,29 51,3% 0,60 -52,5% 0,43 0,29 51,3%
Backlog ⁵ 31/03/2013 31/03/2012 Var. 31/12/2012 Var. 31/03/2013 31/03/2012 Var.
Receitas Líquida a Apropriar (R$ milhões) 5.486 6.144 -10,7% 5.835 -6,0% 5.480 6.484 -15,5% Resultado Bruto a Apropriar (R$ milhões) 2.113 2.103 0,5% 2.173 -2,7% 2.134 2.407 -11,3%
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LANÇAMENTOS
Nota: informações detalhadas referentes a lançamentos estão ao final do relatório, em tabelas anexas
No 1T13 os lançamentos somaram Valor Geral de Vendas (VGV) total de R$ 955,2 milhões, volume 7,3% maior que o do mesmo período do ano anterior. Os lançamentos do segmento econômico e MCMV somaram VGV total de R$ 203,0 milhões, volume 20,8% superior ao realizado no 1T12 e que representou 21,3% do total de lançamentos da Companhia no trimestre. Todos os lançamentos do segmento econômico se referem a contratos assinados dentro do Faixa 1 do Programa “Minha Casa Minha Vida”. Esses contratos foram assinados através da Cury, joint venture na qual a Cyrela possui 50% de participação.
A participação da Cyrela (%CBR) nos lançamentos do 1T13 foi
de 58,8%, correspondendo a R$ 561,2 milhões. Especificamente nos segmentos econômico e MCMV, o %CBR nos lançamentos do trimestre atingiu 50,0%, ou R$ 101,5 milhões.
A menor participação da Companhia (58,8%) no lançamento de projetos em relação aos níveis históricos deve-se principalmente ao lançamento do loteamento “Haras Patente” e do empreendimento “On The Park” que possuem %CBR de 28,0% e 43,0%, respectivamente, e juntos representam 30,5% do volume lançado no trimestre. Os lançamentos programados para o ano de 2013 indicam uma participação CBR acima do índice alcançado neste trimestre.
No trimestre, os produtos MCMV 1 representaram 21,3% dos lançamentos enquanto os produtos MAP foram responsáveis por 78,7%.
Destacam-se os lançamentos dos empreendimentos “Storia Ibirapuera” (MAP – SP) com 41% das
unidades vendidas tendo o seu lançamento ocorrido em março e o “DHC” (MAP – RJ), com vendas de 83% das unidades.
Lançamentos por região – 2013
40,4%
32,9%
Rio de Janeiro São Paulo - Interior
São Paulo 26,7%
Lançamentos por produto – 2013
21,3% 78,7% MAP MCMV 1 VGV Lançado (em R$ milhões – 100%) 76,8% %CBR 58,8% +7,3% Econômico + MCMV 1T13 955 203 1T12 890 168 96,8% %CBR 50,0% TOTAL Eco + MCMV
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VENDAS
Nota: informações detalhadas referentes a vendas contratadas estão ao final do relatório, em tabelas anexas.
As vendas contratadas no trimestre alcançaram R$ 1.358,6 milhões incluindo parceiros, um aumento de 11,3% sobre o volume do 1T12. A participação Cyrela nas vendas do trimestre foi de R$ 949,0 milhões (69,9%).
As vendas dos segmentos Econômico e MCMV somaram R$ 510,5 milhões no 1T13, montante 33,0% superior ao primeiro trimestre de 2012 e representando 37,6% das vendas totais da Companhia no período. A participação CBR nas vendas dos projetos desses segmentos no trimestre foi de 63,3% no 1T13. Dentro do segmento MCMV estão incluídos os contratos do Faixa 1, no valor de R$ 203,0 milhões assinado através da Cury, na qual a CBR detém uma participação de 50% .
Das vendas totais no trimestre, R$ 821,1 milhões foram vendas de estoque, representando 60,4% do total vendido. Deste montante, R$ 146,1 milhões referem-se a vendas do estoque pronto, representando 17,8% da oferta destes produtos no inicio do trimestre.
As vendas de lançamentos do trimestre totalizaram R$ 537,5 milhões, ou 39,6% do total do volume vendido no trimestre. Sem considerar os lançamentos do faixa 1 do MCMV, o percentual de vendas de lançamentos no trimestre teria sido de 28,9%, versus 27,3% apresentado no 1T12.
As vendas no trimestre foram distribuídas da seguinte forma: produtos do segmento MAP representaram 62,4% das vendas totais do período, o segmento econômico representou 15,1%, seguido do MCMV 1 (Faixa 1 do programa, executado através da Cury) com 14,1% e MCMV 2 e 3 (Faixas 2 e 3) com 7,5% das vendas totais do trimestre.
A distribuição no ano por geografia e segmento pode ser vista abaixo:
Nordeste 5,5% Sul 9,4% Centro Oeste 1,1% Norte 6,1% Espírito Santo 1,0% Minas Gerais 0,6% Rio de Janeiro 20,4%
São Paulo - Interior 22,0%
São Paulo 33,9%
Vendas por região – 2013
Vendas por produto – 2013
7,5% MCMV 1 14,9% MCMV 2 e 3 Econômico 15,1% MAP 62,4% Vendas Contratadas (em R$ milhões – 100%) 78,6% %CBR 69,9% +11,3% Econômico + MCMV 1T13 1.359 510 1T12 1.220 384 78,8% %CBR 63,3% TOTAL Eco + MCMV Trimestral
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VELOCIDADE DE VENDAS (VSO)
Em 12 meses, o VSO (Vendas Sobre Oferta) totalizou 50,9% (ante 49,6% no 4T12 e 52,3% no 1T12). Excluindo-se os contratos Faixa 1, o VSO anual totalizou 50,1%. O VSO trimestral no 1T13 foi de 17,9%, versus 16,5% no 1T12 e 20,7% no 4T12.
* Excluindo o Faixa 1, o VSO LTM do 4T12 foi de 47,1% e 50,1% no 1T13
Analisando uma parte maior do ciclo comercial, percebe-se que a safra lançada no primeiro trimestre do ano anterior alcançou, ao final do 1T13, 86% de vendas, enquanto a safra lançada no 2T12 já alcançou 76%. As safras do 3T12 e 4T12 têm bom desempenho de vendas, acima do requerido em nossas viabilidades.
Velocidade de vendas – 100% com permuta Cyrela VSO (12 meses) 4T12 * 49,6% 3T12 53,0% 2T12 51,6% 1T12 52,3% 1T13 * 50,9%
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ESTOQUES
Nota: informações detalhadas referentes a terrenos estão ao final do relatório, em tabelas anexas.
Ao final do 1T13, o estoque (todas as unidades disponíveis para venda, inclusive as lançadas no
período) a valor de mercado somava R$ 6.339,9milhões (100%) e R$ 4.800,4 milhões (% Cyrela), sem efeito
CPC.
Em comparação com o final de 2012, o estoque total da companhia reduziu 4,3%, já incorporados os aumentos de preço devido à valorização do mercado.
Do total de estoques, os imóveis concluídos representam R$ 843,4 milhões (13,3%). Analisando esse estoque pronto por safra de entrega, verifica-se que R$ 492,7 milhões (58,4%) referem-se a estoque entregue no ano de 2012. Ressaltamos que em 2012, a companhia entregou 89 empreendimentos, sendo 68 deles (76%) das safras de 2007, 2008 e 2009. Estas safras tiveram a maior incidência de atrasos de obra, o que aumenta os distratos e, consequentemente, o nível de estoque pronto.
No trimestre, a Companhia vendeu R$ 146,1 milhões ou 17,8% do seu estoque pronto e agregou mais R$ 35,3 milhões em VGV de unidades concluídas ao seu estoque pronto.
Estoque por Safra de Entrega
Estoque a Valor de Mercado (R$ MM)
Variação do Estoque Pronto (R$ milhões)
Breakdown Estoque Pronto 1T13
10 principais projetos respondem por 51,8% do estoque pronto total
Estoque 1T13 843 1 Entrega (Est. Pronto) 35 Venda Estoque Pronto 4T12 138 Estoque Pronto 4T12 953 Variação de preço Venda Estoque Entregue 1T13 8 7% 16% 14% 11% São Paulo
São Paulo - Interior
Rio de Janeiro 2% Minas Gerais Espírito Santo 6% Norte 33% Nordeste 10% Sul 0% Centro Oeste
Estoque a Valor de Mercado R$ MM %
Concluído 843 13,3% A Entregar 2013 891 14,1% A Entregar 2014 2.106 33,2% A Entregar 2015 1.882 29,7% A Entregar após 2015 619 9,8% Total 6.340 100% 5.033 5.113 4.850 5.129 4.800 % CBR 100% 4T12 6.626 1.497 3T12 6.194 1.344 2T12 6.246 1.133 1T12 6.405 1.373 1T13 1.540 6.340
9 Do estoque pronto total da Companhia, os 10 maiores projetos respondem por 51,8%. As regiões Nordeste e Espírito Santo apresentam 40% de participação no estoque pronto total da Companhia.
Como já alertado anteriormente, não se espera uma velocidade de vendas elevada para o estoque pronto em 2013, principalmente devido à sua concentração em empreendimentos entregues em 2012 pertencentes às safras problemáticas.
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TERRENOS
Nota: informações detalhadas referentes a terrenos estão ao final do relatório, em tabelas anexas.
Ao final de março de 2013, o estoque de terrenos somava 12,5 milhões de metros quadrados de área útil comercializável, com potencial de vendas total de R$ 54,9 bilhões, sem efeito CPC. A participação da Cyrela no estoque de terrenos é de 84,8%, ou o equivalente a R$ 46,6 bilhões.
O banco de terrenos nos segmentos econômico e MCMV totaliza R$ 15,3 bilhões em VGV potencial, que representa 27,9% do VGV potencial da Cyrela e com participação CBR de R$ 12,5 bilhões. São R$ 3,8 milhões de metros quadrados de área útil comercializável, com estimativa de 58.038 unidades a serem construídas.
Ao final do 1T13, a Companhia contava com 6,6 milhões de metros quadrados de terrenos em estoque para loteamentos, com potencial de vendas de R$ 1,3 bilhão distribuídos em 22 projetos. A participação da Cyrela nos terrenos é de 82,3%.
Durante o 1T13, foram adquiridos 6 terrenos, a maior parte concentrada em São Paulo em linha com a estratégia da empresa de reforçar seu landbank nos mercados chave. Esses terrenos possuem VGV potencial de R$ 580,1 milhões e potencial construtivo de 1.065 unidades.
*O VGV em landbank é baseado na última viabilidade de avaliação do terreno corrigida a INCC até a data de hoje.
Distribuição por Produto (VGV em R$ bi) Forma de Aquisição (em %) Banco de Terrenos em 31/03/2013*
Distribuição por Região (VGV em R$ bi) Distribuição por Ano de Lançamento
(VGV em R$ bi) MCMV 2 e 3 1,2 Econômico 14,2 MAP 39,5 Nordeste 6,3 Sul 6,9 Centro Oeste 0,9 Norte 2,0 Espírito Santo 0,0 Minas Gerais 0,2 Rio de Janeiro 21,9
São Paulo - Interior
5,7 São Paulo 11,0 36 Meses 6,2 24 Meses 9,2 12 Meses 7,0 Após 36 Meses 32,5 82% Permuta Caixa 18%
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OBRAS
Nota: informações detalhadas referentes a unidades entregues estão ao final do relatório, em tabelas anexas.
A Cyrela entregou 17 projetos no trimestre, com 5,2 mil unidades que representaram R$ 1.032,5 milhão de VGV na data dos respectivos lançamentos.
Considerando apenas os segmentos econômicos, no trimestre foram entregues 2,5 mil unidades em 9 projetos, com VGV de lançamento de R$ 414,8 milhão.
Ao final de março de 2013, havia 182 obras da CBR em andamento, distribuídas conforme o gráfico abaixo nas visões de segmentos, execução e também a distribuição geográfica dessas obras.
Seguindo o direcionamento estratégico para uma operação mais orgânica, a companhia vem desde 2012 reduzindo a participação de terceiros no controle da execução de suas obras. No fechamento deste trimestre, 87% das obras estavam sendo geridas por equipes próprias ou JVs. Isso reforça o compromisso da Cyrela com a gestão de custos e qualidade dos produtos ofertados.
Assim como no último trimestre de 2012, dos lançamentos de empreendimentos realizados neste trimestre, nenhuma obra será executada por terceiros.
Obras em andamento 75 107 Eco + MCMV MAP Segmentos 182 159 Próprias e JV’s Terceiros Execução 182 23 17 16 SP Sul RJ Norte NE CO ES Região 182 78 28 27 10 6 12% 87% 23 Execução 1T13 182 159 166 37 Próprias e JV’s Terceiros Execução 1T12 203 154 21 Execução 3T12 175 148 41 Execução 2T12 189 13% 87% 18% 82% 22% 78% 12% 88% 158 23 Execução 4T12 181 13% 87%
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Mudança de normativos contábeis que impactaram significativamente as informações trimestrais,
referentes à consolidação, acordos de participação, coligadas e divulgações.
Em maio de 2011, algumas normas sobre consolidação, acordos de participação, coligadas e divulgações, foram emitidas ou revisadas pelo IASB (“International Accounting Standards Board”), e posteriormente o CPC emitiu as seguintes normas equivalentes:
CPC 36 (R3) (IFRS 10) - Demonstrações Consolidadas, CPC 19 (R2) (IFRS 11) Negócios em conjunto,
CPC 45 (IFRS 12) - Divulgação de Participações em Outras Entidades, CPC 35 (R2) (IAS 27) - Demonstrações Separadas e
CPC 18 (R2) (IAS 28) - Investimento em Coligada, em Controlada e em Empreendimento Controlado em Conjunto.
Um quadro resumido e as principais exigências dessas normas estão descritas a seguir:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
De acordo com o CPC 36 (R3) (IFRS 10), existe somente uma base de consolidação, o controle. Consequentemente, o CPC 36 (R3) (IFRS 10) inclui uma nova definição de controle que contém três elementos:
poder sobre uma investida;
exposição, ou direitos, a retornos variáveis da sua participação na investida; e
capacidade de utilizar seu poder sobre a investida para afetar o valor dos retornos ao investidor.
De acordo com o CPC 19 (R2) (IFRS 11), os acordos de participação são classificados como operações conjuntas ou “joint ventures”, conforme os direitos e as obrigações das partes.
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As operações conjuntas são definidas como operações onde ha uma clara divisão dos direitos e
deveres de cada sócio e, portanto, os passivos e ativos são separados. Nestes casos, a consolidação e feita de forma proporcional.
As joint ventures tem uma caraterística de gestão compartilhada e portanto devem ser
contabilizadas pelo método de equivalência patrimonial.
O CPC 45 (IFRS 12) aborda as exigências de divulgação quando da aplicação dos IFRSs 10 e 11 (CPCs 36 e 19).
Essas normas, juntamente com as respectivas modificações relacionadas às regras de transição, passaram a ter sua aplicação requerida para os exercícios iniciados a partir de 1º de janeiro de 2013.
Consequentemente, os principais impactos foram os seguintes:
1) Entidades que eram consolidadas proporcionalmente e atualmente são consolidadas integralmente:
Em alguns casos em que o controle ficou comprovado, através dos critérios do CPC 36 (R3) (IFRS 10), entidades que antes eram consolidadas proporcionalmente, passaram a ser consolidada integralmente, tanto para o trimestre findo em 31 de março de 2013, quanto para os períodos comparativos apresentados.
A companhia foi considerada controladora nas seguintes situações:
A Companhia é a responsável pela gestão das atividades relevantes (Por exemplo: construção).
Habilidade de destituir o outro acionista, sem causa, por um valor próximo ao que seria pago porterceiros;
O pessoal-chave da investida é formado pelo pessoal-chave do investidor
Existência de direitos de voto potenciais, que podem dar ao investidor a capacidade atual de dirigir
as atividades relevantes.
Adicionalmente, não foram efetuados e não serão registrados efeitos de combinação de negócios, pois tais Entidades foram constituídas pela própria Companhia e seus parceiros.
2)
Entidades controladas em conjunto, que eram consolidadas proporcionalmente e atualmente sãoavaliadas pelo método de equivalência patrimonial nas demonstrações consolidadas:
Algumas entidades eram consolidadas proporcionalmente nas demonstrações financeiras consolidadas, ou seja, os ativos e passivos, e as contas do resultado, eram consolidados na proporção da participação detida pela Companhia nessas entidades, linha a linha.
Entidades que não atenderam os critérios de controle conforme descrito acima, foram classificadas como “joint ventures”. Portanto, tais entidades, são atualmente avaliadas pelo método de equivalência nas demonstrações consolidadas, tanto para o trimestre findo em 31 de março de 2013, quanto para os períodos comparativos apresentados.
14
3) Negócios controlados em conjunto, que eram e continuam a ser consolidados proporcionalmente:
Nas análises efetuadas, nenhuma entidade foi classificada como “operação em conjunto”, e portanto, não ocorreu a situação descrita anteriormente, ou seja, entidades que eram e continuam a ser consolidadas proporcionalmente.
Para leitura em todo o documento considerar as seguintes informações: “Sem efeitos do CPC”, entende-se sem efeito da aplicação do IFRS 10 e 11 e “Com efeitos do CPC”, entende-se com efeito da aplicação do IFRS 10 e 11.
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Desempenho Econômico – Financeiro
Receita
A receita bruta relativa à incorporação residencial, que representou 96,3% da receita total do trimestre, somou R$ 1.239 milhões, montante inferior aos R$ 1.451 milhões registrados no 4T12. Ao considerar o impacto do CPC, essa receita foi de R$ 1.212 milhões.
Tipicamente no primeiro trimestre, o nível de receitamento é mais baixo do que no quarto trimestre anterior. Mesmo assim, se compararmos com a receita bruta do 1T12, houve um decréscimo de R$ 236 milhões (de R$ 1.478 milhões para R$ 1.242 milhões). Essa diferença pode ser explicada por: (i) menor número de canteiros ativos (203 no 1T12 versus 181 no 1T13) dado o alto volume de entregas em 2012 e o menor nível de lançamentos do ano passado, (ii) reconhecimento das receitas dos empreendimentos do faixa 1 do MCMV, cujo o volume lançado nos últimos trimestres foi de aproximadamente R$ 800 milhões, ocorrer apenas a partir do início das obras e (iii) Menor participação Cyrela nas vendas do trimestre (70% no 1T13 versus 79% no 1T12).
Nos últimos 12 meses, a Cyrela iniciou o reconhecimento de 72 empreendimentos lançados nesse período que proporcionaram apropriação de receita de R$ 82 milhões no trimestre.
Na receita de incorporação do trimestre, a participação dos produtos Econômicos + MCMV atingiu 28,2%, comparada a 28,9% no 1T12. Com os efeitos do CPC, o percentual de participação no 1T13 desta receita é de 39,2% vs 44,3% no 1T12.
A receita referente a loteamentos no 1T13 foi superior em comparação ao 4T12, representando 1,0% da receita do trimestre, desconsiderando os impactos do CPC.
A receita de prestação de serviços, que se refere às atividades da Seller (corretagem sobre vendas) e Cyrela Construtora (taxa de administração de obras), totalizou R$ 34,0 milhões no 1T13, montante 3,6% inferior ao 4T12, sem efeito CPC.
Com efeito CPC
1T13 1T13 1T12 4T12
R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM
Incorp Imob Residencial 1.212 1.239 96,3% 1.478 98,5% -16,2% 1.451 97,6% -14,6% Loteamentos 13 13 1,0% 2 0,1% 655,9% 1 0,1% 1248,9% Prestação de Serviços 58 34 2,6% 21 1,4% 62,2% 35 2,4% -3,6%
Total 1.282 1.286 100,0% 1.501 100,0% -14,3% 1.487 100,0% -13,5%
Por Atividade % Part. % Part. 1T13 x 1T12 % Part. 1T13 x 4T12
-13,5% 1T13 4T12 1.487 1.451 1.239 1.286
Receita Bruta por atividade
(R$ milhões)
Incorp Imob Residencial Prestação de Serviços Loteamentos
Trimestral
1.282
16 Analisando a receita por atividade já com o impacto do CPC, a receita de incorporação representou 94,5% da receita bruta total e foi 19,2% menor que no mesmo período do ano passado, enquanto a receita de loteamentos representou 1,0%, chegando a R$ 13,2 milhões e foi superior à receita do 1T12. Já a receita de prestação de serviços representou 4,5% da receita bruta total vs 1,4% no primeiro trimestre do ano passado.
COMPARATIVO 1T13 vs 1T12 PÓS EFEITO DO CPC
1T13 1T12
R$ MM R$ MM
Incorp Imob Residencial 1.212 94,5% 1.499 98,5% -19,2%
Loteamentos 13 1,0% 2 0,1% 657,0%
Prestação de Serviços 58 4,5% 21 1,4% 173,0%
Total 1.282 100,0% 1.522 100,0% -15,7%
17
Custo dos Bens e/ou Serviços Prestados
Desconsiderando o efeito CPC, o custo de incorporação imobiliária residencial, que representou 96,6% do custo total do trimestre, atingiu R$ 810,2 milhões e foi 13,7% inferior ao registrado no 4T12.
Após o efeito do CPC o custo de incorporação imobiliária residencial foi de R$ 787 milhões no trimestre, sendo 20,5% inferior ao custo do 1T12, já na mesma base de comparação.
COMPARATIVO 1T13 vs 1T12 PÓS EFEITO DO CPC
1T13 1T12
R$ MM R$ MM
Incorp. Imob. Residencial 787 94,3% 990 98,3% -20,5% Loteamentos 6 0,7% 1 0,1% 920,3% Prestação de Serviços 41 4,9% 16 1,6% 156,4% Total 834 100,0% 1.006 100,0% -17,1% % Part. 1T13 x 1T12 % Part. Por Atividade em R$ milhões 810 -13,1% 1T13 839 4T12 965 939
Incorp Imob Residencial Prestação de Serviços Loteamentos
Custo por atividade
(R$ milhões)Trimestral
784CPC
Com efeito CPC 1T13 1T13 1T12 4T12 R$ MM R$ MM R$ MM R$ MMIncorp. Imob. Residencial 787 810 1.002 -19,1% 939 -13,7%
Loteamentos 6 6 1 919,6% 0 1218,4%
Prestação de Serviços 41 23 15 50,3% 25 -10,6%
Total 834 839 1.018 -17,6% 965 -13,1% Por Atividade
18
Margem Bruta
A margem bruta total da Companhia no 1T13 foi de 33,3% sendo 3,8 p.p. superior à margem verificada no 1T12 e superior também à margem bruta do 4T12, excluindo os efeitos do RET, que foi de 32,8%. Assim, atingimos o nono trimestre consecutivo de crescimento da margem.
A margem bruta ajustada do trimestre foi de 36,0%, sendo 3,3 p.p. superior à margem do 1T12 e 0,3 p.p. superior à margem bruta ajustada do 4T12, sem os efeitos do RET.
¹ margem bruta excluindo os impactos do RET
A margem bruta do trimestre considerando os efeitos do CPC foi de 33,3%, 2,1 p.p. superior à margem do 1T12, na mesma base de comparação.
Com efeito CPC 1T13 1T13 1T12 4T12 ¹ R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM Receita Líquida 1.250 1.258 1.443 -12,9% 1.436 -12,4% Lucro Bruto 416 419 426 -1,6% 471 -11,1% Margem Bruta 33,3% 33,3% 29,5% 3,8 p.p. 32,8% 0,5 p.p.
Juros Capitalizados no Custo 33 34 46 -26,1% 42 -19,0%
Margem Bruta Ajustada 35,9% 36,0% 32,7% 3,3 p.p. 35,7% 0,3 p.p.
1T13 x 1T12 1T13 x 4T12
Margem Bruta Ajustada
COMPARATIVO 1T13 vs 1T12 PÓS EFEITO DO CPC 1T13 1T12 R$ MM R$ MM Receita Líquida 1.250 1.464 -14,6% Lucro Bruto 416 457 -9,0% Margem Bruta 33,3% 31,2% 2,0 p.p.
Juros Capitalizados no Custo 33 41 -19,0%
Margem Bruta Ajustada 35,9% 34,0% 1,9 p.p.
19
¹ margem bruta do 4T12 excluindo o impacto do RET
Margem bruta por atividade
¹ margem por atividade do 4T12 excluindo o impacto do RET
30,3% 29,5% 1T13 33,3% 4T12 35,0% 3T12 30,9% 2T12 1T12 32,8%¹ 1T12 CPC 31,2% 1T13 CPC 33,3% Com efeito CPC 1T13 1T13 1T12 4T12 ¹ R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM
Incorporação Imobiliária Residencial 33,2% 33,0% 29,5% 3,6 p.p. 32,9% 0,1 p.p.
Loteamentos 52,4% 52,6% 64,3% -11,7 p.p. 50,9% 1,7 p.p. Prestação de Serviços 30,3% 35,1% 28,9% 6,2 p.p. 29,2% 5,9 p.p. Total 33,3% 33,3% 29,5% 3,8 p.p. 32,8% 0,5 p.p. Por Atividade 1T13 x 1T12 1T13 x 4T12 COMPARATIVO 1T13 vs 1T12 PÓS EFEITO DO CPC 1T13 1T12 R$ MM R$ MM
Incorporação Imobiliária Residencial 33,2% 31,3% 1,9 p.p.
Loteamentos 52,4% 64,3% -11,9 p.p.
Prestação de Serviços 30,3% 24,9% 5,4 p.p.
Total 33,3% 31,2% 2,0 p.p.
1T13 x 1T12
Por Atividade
Evolução da Margem Bruta
Sem Efeito CPC LB: R$ 418,5 milhões Margem Bruta: 33,3% Com Efeito CPC LB: R$ 416,1 milhões Margem Bruta: 33,3%
20
Vendas a Reconhecer
Ao final do primeiro trimestre de 2013, a receita líquida de vendas a apropriar somava R$ 5.486 milhões, sem efeito CPC. A margem bruta dessa receita a apropriar foi de 38,5% ao final do 1T13, ficando 1,9 p.p. acima do valor apresentado no trimestre anterior (36,6%), excluindo os efeitos do RET. Esse aumento de margem continua a refletir a substituição dos projetos problemáticos das safras 2007 a 2009 pela entrada de novos projetos com margens maiores.
¹margem bruta de backlog do 4T12 excluindo o impacto do RET
¹margem bruta de backlog do 4T12 excluindo o impacto do RET
Após efeito do CPC, a margem bruta dessa receita a apropriar no 1T13 foi de 38,9%, 1,4 p.p. superior à obtida no 1T12. 1T13 38,5% 4T12 37,2% 3T12 35,2% 2T12 35,3% 1T12 35,5% 36,6%¹ 1T13 CPC 38,9% 1T12 CPC 37,5% Com efeito CPC
Vendas a Reconhecer (R$ mil) 1T13 1T13 4T12 ¹ 1T13 x 4T12 ¹ 1T12 1T13 x 1T12
Receitas de Vendas a Apropriar 5.615 5.623 5.970 -5,8% 6.482 -13,3% Impostos a apropriar (136) (136) (192) -29,0% (220) -38,1%
Receita Líquida a Apropriar 5.480 5.486 5.778 -5,0% 6.262 -12,4%
Custo Orçado das Unidades Vendidas a Apropriar (3.346) (3.373) (3.663) -7,9% (4.041) -16,5%
Lucro Bruto a Apropriar 2.134 2.113 2.116 -0,1% 2.221 -4,9%
Despesas Comerciais a Apropriar (35) (35) (33) 5,2% (31) 12,0%
Lucro a Apropriar 2.099 2.078 2.083 -0,2% 2.190 -5,1%
Margem Bruta a Apropriar 38,9% 38,5% 36,6% 1,9 p.p. 35,5% 3,1 p.p.
Evolução da Margem Bruta de Backlog*
Sem Efeito CPC
Margem Apropriar: 38,5% Com Efeito CPC
21
COMPARATIVO 1T13 vs 1T12 PÓS EFEITO DO CPC
Vendas a Reconhecer (R$ mil) 1T13 1T12 Var%
Receitas de Vendas a Apropriar 5.615 5.860 -4,2%
Impostos a apropriar (136) (130) 4,2%
Receita Líquida a Apropriar 5.480 5.729 -4,4%
Custo Orçado das Unidades Vendidas a Apropriar (3.346) (3.579) -6,5%
Lucro Bruto a Apropriar 2.134 2.150 -0,7%
Despesas Comerciais a Apropriar (35) (32) 8,4%
Lucro a Apropriar 2.099 2.118 -0,9%
22
Despesas Comerciais
As despesas comerciais totalizaram R$ 92,8 milhões no 1T13 (sem efeito CPC), uma redução de R$ 40,2 milhões em relação ao 4T12 e de R$ 22,2 milhões em relação ao 1T12. As despesas comerciais representam 7,4% da receita líquida (ambos ex-CPC) reconhecida no trimestre. Em relação às vendas contratadas, a participação de tais despesas foi de 6,8% no trimestre, redução de 0,9 p.p. em relação a 7,7% no 4T12.
O motivo para a redução de R$ 40,2 milhões em relação ao 4T12 foram os gastos com mídia e serviços de terceiros, devido principalmente à antecipação de gastos comerciais com os lançamentos do 1T13 ocorrida no 4T12.
As despesas comerciais, com o efeito da nova consolidação contábil, totalizaram R$ 96,6 milhões, uma redução de R$ 19,4 milhões em relação ao 1T12 e representaram 7,7% da receita líquida (pós-CPC) reconhecida no trimestre. Em relação às vendas, tais despesas tiveram participação de 7,1%.
Com efeito CPC
1T13
1T13
1T12
4T12
R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM Estande de Vendas 23 22 21 4,8% 24 -8,3% Mídia 18 15 27 -43,3% 37 -58,6% Serviços de Terceiros 28 28 33 -14,5% 39 -27,7% Outros 28 27 34 -19,7% 33 -17,3% Total 97 93 115 -19,3% 133 -30,2% Despesas Comerciais 1T13 x 1T12 1T13 x 4T12 COMPARATIVO 1T13 vs 1T12 PÓS EFEITO DO CPC1T13
1T12
R$ MM R$ MM Estande de Vendas 23 21 8,6% Mídia 18 27 -34,9% Serviços de Terceiros 28 33 -16,2% Outros 28 35 -18,3% Total 97 116 -16,7% Despesas Comerciais 1T13 x 1T1223
Despesas Gerais e Administrativas
As despesas gerais e administrativas do trimestre atingiram R$ 98,0 milhões (sem efeito CPC), um aumento de R$ 3 milhões em relação ao 4T12 após ajuste da provisão de stock options e uma redução de R$ 28 milhões em relação ao 1T12. Esse valor representa 7,8% da receita líquida reconhecida no trimestre sendo 2,0 p.p. superior à participação de 5,8% apresentada no quarto trimestre do ano passado. Em relação às vendas, representaram 7,2% versus 4,8% do 4T12.
As despesas gerais e administrativas do trimestre após consolidação do CPC atingiram R$ 109,0 milhões, uma diminuição de R$ 19,2 milhões em relação ao 1T12.
Com efeito CPC
1T13 1T13 1T12 4T12
R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM
Salários e Encargos Sociais 50 43 45 -4,4% 45 -4,4%
Stock Options 5 5 8 -37,5% 6 -16,7%
Honorários da Administração 2 2 2 0,0% 3 -33,3%
Serviços de Terceiros 14 12 20 -40,0% 13 -7,7%
Aluguel, viagens e representações 14 13 12 8,3% 11 18,2%
Outros 13 13 12 8,3% 7 85,7%
Participação dos Empregados 11 10 26 -61,5% 10 0,0%
Subtotal 109 98 126 -22,2% 95 3,2%
Ajuste Stock Options 0 0 0 0,0% -12 -100,0%
Total 109 98 126 -22,2% 83 18,1%
Despesas Gerais e Administrativas 1T13 x 1T12 1T13 x 4T12
COMPARATIVO 1T13 vs 1T12 PÓS EFEITO DO CPC
1T13
1T12
R$ MM R$ MM
Salários e Encargos Sociais 50 68 -26,5%
Stock Options 5 8 -37,5%
Honorários da Administração 2 2 0,0%
Serviços de Terceiros 14 22 -34,9%
Aluguel, viagens e representações 14 14 -2,8%
Outros 13 9 38,3%
Participação dos Empregados 11 5 124,5%
Total 109 128 -15,0%
24
EBITDA
A margem EBITDA do trimestre atingiu 20,2%, sendo 0,1 p.p. inferior a apresentada no quarto trimestre do anterior (excluindo os efeitos do RET) e 6,4 p.p. superior à apresentada no 1T12.
Mesmo com uma Receita 12,4% menor no 1T13 versus 4T12, mantivemos o mesmo patamar de margem EBITDA do trimestre anterior, devido a: (i) uma margem bruta crescente e (ii) menor gasto com despesas comerciais,
¹ margem EBITDA do 4T12 excluindo o impacto do RET
² No valor de depreciação e amortização estão incluídas as amortizações de stand alocadas em despesas comerciais no DRE.
* ERRATA: No 4T12, foi realizada uma reclassificação na DFC, na linha de depreciação, corrigindo o valor de R$ 43 milhões para R$ 26 MM, o que altera a margem EBITDA daquele trimestre de 21,5% para 20,3%. Cabe salientar que tal reclassificação não afeta o resultado publicado do trimestre.
A margem EBITDA, com os impactos do CPC, atingiu 22,3%, 5,5 p.p. acima da apresentada no 1T12.
* margem EBITDA do 4T12 excluindo o impacto do RET
Com efeito CPC
1T13 1T13 1T12 4T12 ¹
R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM
Lucro Líquido do Exercício das Operações Continuadas 227 197 137 44,5% 226 -12,7% (-) Resultado Financeiro (11) (3) (8) -61,8% (2) 60,0% (+) Depreciação e Amortização ² 27 28 21 34,4% 26 8,0% (+) Tributos sobre o Lucro 35 32 51 -36,2% 43 -23,6%
EBITDA 278 254 200 27,4% 292 -13,0% Margem EBITDA (%) 22,3% 20,2% 13,8% 6,4 p.p. 20,3% -0,1 p.p. EBITDA (CVM) 1T13 x 1T12 1T13 x 4T12 COMPARATIVO 1T13 vs 1T12 PÓS EFEITO DO CPC
1T13
1T12
R$ MM R$ MMLucro Líquido do Exercício das Operações Continuadas 227 181 25,6%
(-) Resultado Financeiro (11) (9) 26,0%
(+) Depreciação e Amortização 27 24 13,8%
(+) Tributos sobre o Lucro 35 50 -28,8%
EBITDA 278 245 13,5% Margem EBITDA (%) 22,3% 16,8% 5,5 p.p. EBITDA (CVM) 1T13 x 1T12 1T13 20,2% 4T12 20,3% * 1T12 13,8% 17,2% 1T13 CPC 22,3% 1T12 CPC 16,8%
Evolução da Margem EBITDA
Sem Efeito CPC EBITDA: R$ 254,3 milhões Margem EBITDA: 20,2% Com Efeito CPC EBITDA: R$ 278,5 milhões Margem EBITDA: 22,3%
25
Resultado Financeiro
O resultado financeiro do trimestre foi positivo em R$ 3,2 milhões, comparado a R$ 2,4 milhões no 4T12. As despesas com juros SFH diminuíram R$ 15 milhões quando comparadas com o 4T12, devido a (i) diminuição de R$ 280 milhões no saldo da dívida final do 1T13 versus 4T12, (ii) diminuição do saldo médio da dívida durante o trimestre e (iii) diminuição do custo médio da dívida, dado o êxito da Companhia em substituir dívidas antigas e mais caras de SFH por dívidas com custo mais atrativo.
Com os efeitos do CPC o resultado foi positivo em 11,2 milhões, comparado a R$ 8,9 milhões no 1T12. A queda da receita financeira se deve à queda do CDI no período e ao menor saldo de caixa no 1T13 versus 1T12. Já a queda da despesa financeira ocorre devido à queda do CDI no período e ao menor endividamento bruto no 1T13 versus 1T12. Com efeito CPC R$ mil 1T13 1T13 4T12 1T12 Despesas Financeiras Juros SFH (48) (51) (66) (67)
Juros Empréstimos Nacionais e Estrangeiros (56) (55) (56) (52)
Juros Capitalizados 71 74 83 63
Sub Total (32) (32) (38) (56)
Variações Monetárias sobre Financiamentos (2) (3) (3) (2) Despesas bancárias (3) (3) (3) (3) Outras Despesas Financeiras (6) (7) (8) (8)
Total de Despesas Financeiras (44) (45) (52) (68)
Receitas Financeiras
Rendimento de Aplicações 22 21 21 43 Receitas Financeiras sobre Contas a Receber 23 17 24 21 Variações monetárias 7 7 7 11 Outras Receitas Financeiras 3 3 2 2
Total de Receitas Financeiras 55 49 55 77 Resultado Financeiro 11 3 2 8
COMPARATIVO 1T13 vs 1T12 PÓS EFEITO DO CPC
R$ mil 1T13 1T12
Despesas Financeiras
Juros SFH (48) (63)
Juros Empréstimos Nacionais e Estrangeiros (56) (54)
Juros Capitalizados 71 61
Sub Total (32) (55)
Variações Monetárias sobre Financiamentos (2) (3)
Despesas bancárias (3) (5)
Outras Despesas Financeiras (6) (9)
Total de Despesas Financeiras (44) (71)
Receitas Financeiras
Rendimento de Aplicações 22 40
Receitas Financeiras sobre Contas a Receber 23 27
Variações monetárias 7 10
Outras Receitas Financeiras 3 2
Total de Receitas Financeiras 55 80 Resultado Financeiro 11 9
26
Lucro Líquido e Margem Líquida
Como resultado do desempenho apresentado, o lucro líquido cresceu se comparado ao quarto trimestre do ano anterior. O lucro líquido do trimestre foi de R$ 179,0 milhões, o que representa um crescimento de 25,4% sobre os R$ 142 milhões registrados no 4T12.
A margem líquida apresentou evolução pelo 5º. Trimestre consecutivo e atingiu 14,2% antes dos efeitos do CPC.
O lucro por ação no 1T13 foi de R$ 0,4344 ante R$ 0,3657 no 4T12.
¹ margem líquida do 4T12 excluindo o impacto do RET
179 179 160 118 4T12 1T13 CPC 1T13 1T12 +11,6% 11,2% Margem Líquida Lucro Líquido (R$ milhões) Trimestral 14,2% 14,3% 8,2% Sem Efeito CPC Margem Líq.: 14,2% Com Efeito CPC Margem Líq.: 14,3%
Evolução da Margem Líquida
4T12 16,8% 8,2% 10,5% 1T13 1T12 14,2% 9,7% 3T12 2T12 11,2%¹ 9,9% 7,9% 1T13 CPC 14,3% 1T12 CPC
27
Destaques das Demonstrações Financeiras
Contas a Receber
Considerando a totalidade dos contratos de venda assinados, a linha de Contas a Receber totalizou R$ 11,5 bilhões em 31 de março de 2013 (R$ 11,1 bilhões pós-efeito do CPC), 4,2% menor do que o montante registrado em 31 de dezembro de 2012. Em nosso Balanço Patrimonial, este valor representa R$ 6,1 bilhões (R$ 5,7 bilhões pós-efeito do CPC), sendo apropriado segundo o andamento de obra de cada projeto.
Desse total, 17,3% refere-se a unidades entregues, e
82,7% a unidades em construção ou em processo de entrega. O prazo médio de realização do Contas a Receber é de cerca de 1,7 ano (20 meses). Vale ressaltar que a
experiência da Companhia não demonstra perdas
significativas na realização deste ativo. Em geral, os recebíveis de unidades em construção são utilizados como garantia dos financiamentos da produção obtidos para construção dos respectivos empreendimentos.
(1) Conceito econômico considera recebimento integral e imediato na data do
Habite-se
Conceito Caixa: Considera a expectativa da Companhia de recebimento efetivo do Caixa.
Com efeito CPC
1T13 1T13 4T12
R$ MM R$ MM R$ MM
Unidades em construção 9.349 9.458 9.840 -3,9% Unidades em processo de entrega - 65 119 -44,9% Unidades construídas 1.786 1.990 2.062 -3,5% Total dos Recebíveis 11.135 11.513 12.020 -4,2% Compromisso com custos orçados
de unidades vendidas (3.346) (3.373) (3.663) -7,9% Compromisso com custos orçados
de unidades em estoque (1.487) (1.481) (1.779) -16,8% Contas a Receber Líquido 6.303 6.659 6.579 1,2%
Contas a receber Var %
7,0 300,6 1.012,1 2.053,6 36 Meses 12 Meses 24 Meses
Cronograma do Custo a Incorrer (ref, unidades vendidas– R$ milhões)
Após 36 Meses 2.036,9 CPC 1.003,8 298,1 6,9 3,1 132,0 444,3 901,6 Cronograma do Custo a Incorrer (ref, unidades em estoque– R$ milhões)
36 Meses 24 Meses 12 Meses Após 36 Meses CPC 905,1 446,1 132,5 3,1 COMPARATIVO 1T13 vs 1T12 PÓS EFEITO DO CPC 1T13 1T12 R$ MM R$ MM Unidades em construção 9.349 10.821 -13,6% Unidades em processo de entrega - - 0,0% Unidades construídas 1.786 1.618 10,4% Total dos Recebíveis 11.135 12.438 -10,5% Compromisso com custos orçados
de unidades vendidas (3.346) (3.889) -14,0% Compromisso com custos orçados
de unidades em estoque (1.487) (1.740) -14,6% Contas a Receber Líquido 6.303 6.809 -7,4%
Contas a receber Var %
6.352,1 CPC 2.681,2 1.237,1 864,9 5,082.0 12 Meses 1,000.8 1,213.7 1,303.5 36 Meses 1,541.3 3,586.3 2,523.1 24 Meses 6,775.8 Após 36 Meses Conceito econômico Base caixa
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Estoque de Imóveis
O principal item em Estoques são os terrenos destinados à incorporação futura que, em 31 de março de 2013, representavam 50,7% do total.
No balanço patrimonial, já com efeitos da consolidação contábil, os terrenos respondem por R$ 1.940,0 milhões da rubrica “Imóveis a Comercializar”. A rubrica “Adiantamento de Clientes” representa compromissos originados pelas permutas físicas nas compras de terrenos (contrapartidas das permutas), avaliadas ao preço de venda futuro. Esta linha contém R$ 655,2 milhões referentes aos terrenos para futura incorporação e R$ 574,5 milhões referentes aos imóveis já incorporados, totalizando R$ 1.299,7 milhões relativo ao preço justo das unidades permutadas. Tais compromissos serão amortizados com o mesmo procedimento do reconhecimento das receitas de venda, não existindo desembolsos efetivos de caixa. A rubrica “Contas a Pagar por Aquisição de Imóveis” de curto e longo prazo totaliza R$ 364,4 milhões, sendo R$ 168,8 milhões relativos a imóveis já incorporados.
Com efeito CPC 1T13 1T13 4T12 R$ MM R$ MM R$ MM Imóveis em Construção 1.323 1.401 1.462 -4,2% Imóveis Concluídos 375 436 469 -7,2% Terrenos 1.940 2.117 1.942 9,0% Adiantamento a Fornecedores 191 181 196 -8,1% Total 3.829 4.134 4.070 1,6%
Imóveis a Comercializar Var %
COMPARATIVO 1T13 vs 1T12 PÓS EFEITO DO CPC 1T13 1T12 R$ MM R$ MM Imóveis em Construção 1.323 1.443 -8,3% Imóveis Concluídos 375 223 67,8% Terrenos 1.940 1.635 18,7% Adiantamento a Fornecedores 191 106 79,9% Total 3.829 3.407 12,4%
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Endividamento
Em 31 de março de 2013, a dívida bruta com juros a pagar somava R$ 3.954,0 milhões (R$ 3.811 milhões pós efeito do CPC) , 6,6% menor que os R$ 4.232,0 milhões registrados em 31 de dezembro de 2012, devido principalmente a quitações de dívidas de SFH com recursos de quitações e repasses.
O saldo de financiamentos em moeda nacional, que se refere integralmente ao montante destinado à construção pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), representava 42,0% do total da dívida (sem juros a pagar) e registrou redução de 14,5% no trimestre.
Cronograma da Dívida (R$ Milhões) 24 > 48 Meses 887 863 48 Meses 540 462 78 36 Meses 361 252 109 24 Meses 1.313 433 880 12 Meses 853 300 553 Outras Dívidas SFH Cronograma da Dívida - CPC (R$ Milhões) 21 > 48 Meses 883 862 48 Meses 528 462 67 36 Meses 342 251 91 24 Meses 1.305 477 829 12 Meses 753 303 450 Outras Dívidas SFH 0,0% 1T13 2.264 2.009 254 4T12 2.264 2.009 254
Dívida Bruta ex-SFH (R$ milhões) Longo Prazo Curto Prazo 2.309
CPC
Com efeito CPCModalidade (em R$ mil) 1T13 1T13 4T12 1T13 x 4T12 1T12 1T13 x 1T12
Financiamentos - moeda nacional 1.454 1.641 1.921 -14,5% 2.798 -41,3% Empréstimos - moeda nacional 2.248 2.203 2.203 0,0% 1.729 27,5% Empréstimos - moeda estrangeira 60 60 60 0,5% 55 10,8%
Subtotal 3.763 3.905 4.184 -6,7% 4.581 -14,7%
Juros a pagar - moeda nacional 47 47 48 -0,2% 61 -21,5% Juros a pagar - moeda estrangeira 1 1 0 682,9% 1 106,2%
Subtotal 48 49 48 2,1% 61 -20,2%
Total 3.811 3.954 4.232 -6,6% 4.642 -14,8%
COMPARATIVO 1T13 vs 1T12 PÓS EFEITO DO CPC
Modalidade (em R$ mil) 1T13 1T12 Var %
Financiamentos - moeda nacional 1.454 2.722 -46,6% Empréstimos - moeda nacional 2.248 1.684 33,5% Empréstimos - moeda estrangeira 60 55 10,4%
Empréstimos - Swap 0,0%
Subtotal 3.763 4.460 -15,6%
Juros a pagar - moeda nacional 47 61 -22,5% Juros a pagar - moeda estrangeira 1 1 70,4%
Subtotal 48 61 -21,4%
30 Desta forma, o saldo de empréstimo em moeda nacional, antes do efeito do CPC, representando 58% do total da dívida (sem considerar juros a pagar), refere-se a:
(i) 1ª Emissão de Debêntures - realizada em abril de 2007, com remuneração a 100% do CDI
acrescido de spread de 0,48% a.a. com vencimento em 2012, 2013 e 2014, na proporção de 33,33% do montante total em cada ano. Saldo do principal de R$ 333,3 milhões em 31/03/2013;
(ii) 2ª Emissão de Debêntures - realizada em janeiro de 2008, em duas séries remuneradas a
100% do CDI acrescidas de 0,65% a.a. com vencimento em 10 anos e remuneração mantida em repactuação realizada em janeiro de 2011 (1ª Série e 2ª Série), conforme programado. Saldo do principal de R$ 42,6 milhões em 31/03/2013;
(iii) 3ª Emissão de Debêntures - realizada em setembro de 2009, em série única, remunerada a
100% do CDI acrescida de 0,81% a.a. com vencimento em cinco anos a contar da data de sua emissão. Saldo do principal de R$ 175,0 milhões em 31/03/2013;
(iv) 5ª Emissão de Debêntures - realizada em julho de 2011, em duas séries remuneradas a 100%
do CDI acrescidas de 1,35% a.a. e 1,55% a.a., com vencimento em quatro anos e cinco anos respectivamente a contar da data de sua emissão. Saldo do principal é de R$ 400,0 milhões em 31/03/2013;
(v) 6ª Emissão de Debêntures - realizada em setembro de 2012, remunerada a 100% do CDI
acrescida de 1,20% a.a., com vencimento em quatro anos e cinco anos respectivamente a contar da data de sua emissão. Saldo do principal é de R$ 400,0 milhões em 31/03/2013;
(vi) Linhas de crédito de longo prazo – obtidas com instituições financeiras locais, com saldo de
principal de R$ 282,5 milhões em 31/03/2013. A remuneração média dessas linhas de crédito é de CDI acrescido de 0,81% a.a. e 111,5% do CDI e o pagamento será feito em parcelas anuais no prazo de quatro anos;
(vii) Certificado de Recebíveis Imobiliários – realizado em nome da Brazil Realty Securitizadora
(empresa controlada pela Cyrela) realizada em junho de 2011, em série única, remunerada a
107% do CDI, com vencimento em doze anos a contar da data de sua emissão, e repactuação a partir do 3º ano. Saldo do principal de R$ 270,0 milhões em 31/03/2013;
(viii) Certificado de Recebíveis Imobiliários – realizado em nome da Brazil Realty Securitizadora
(empresa controlada pela Cyrela) realizada em maio de 2012, em série única, remunerada a
108% do CDI, com vencimento em 2016 e 2017, na proporção de 50% do montante total em cada ano. Saldo do principal de R$ 300,0 milhões em 31/03/2013.
O saldo de dívida de empréstimo em moeda estrangeira, sujeito implicitamente à variação da juros de 4,31% ao ano possui vencimento bullet em junho de 2015.
31 Após efeito do CPC, a dívida total sem incluir os juros a pagar, foi reduzida para R$ 3.763,2 milhões ante
R$ 4.460 milhões no 1T12.
A alavancagem da Companhia, medida através da Dívida Líquida / Patrimônio Líquido, foi reduzida de 44,8% no 4T12 para 39,7%, um decréscimo de 5,2 p.p., o que ratifica a solidez financeira da empresa.
Após efeito do CPC, a alavancagem da Companhia, medida através da Dívida Líquida / Patrimônio Líquido, foi reduzida de 47,5% no 1T12 para 34,3% no 1T13, uma redução de 13,2 p.p.,
Com efeito CPC Em R$ mil 1T13 1T13 4T12 1T13 x 4T12 1T12 1T13 x 1T12 Dívida LP 3.059 3.101 3.299 -6,0% 3.384 -8,4% Dívida CP 704 805 886 -9,2% 1.197 -32,8% Total da Dívida 3.763 3.905 4.184 -6,7% 4.581 -14,8%
Caixa, Equivalentes e Títulos de Val. Mob. 1.612 1.639 1.733 -5,4% 1.813 -9,6%
Aplicações LP 29 29 34 -14,4% 44 -33,9% Total de Disponibilidades 1.641 1.668 1.767 -5,6% 1.857 -10,2% Dívida Líquida 2.123 2.237 2.417 -7,5% 2.724 -17,9% COMPARATIVO 1T13 vs 1T12 PÓS EFEITO DO CPC Em R$ mil 1T13 1T12 Var % Dívida LP 3.059 3.379 -9,5% Dívida CP 704 1.081 -34,9% Total da Dívida 3.763 4.460 -15,6%
Caixa, Equivalentes e Títulos de Val. Mob. 1.612 1.817 -11,3%
Aplicações LP 29 18 61,1% Total de Disponibilidades 1.641 1.835 -10,6% Dívida Líquida 2.123 2.625 -19,1% Com efeito CPC Em R$ mil 1T13 1T13 4T12 1T13 x 4T12 1T12 1T13 x 1T12 Dívida Líquida 2.123 2.237 2.417 -7,5% 2.724 -17,9% Patrimônio Líquido 6.197 5.640 5.393 4,6% 5.024 12,3%
EBITDA (12 meses) 1.190 1.120 1.046 7,1% 0 #DIV/0!
SFH 1.454 1.641 1.921 -14,5% 2.798 -41,3%
Dívida Líquida / Patrimônio Líquido 34,3% 39,7% 44,8% -5,2 p.p. 54,2% -14,6 p.p.
Dívida Líquida / EBITDA 12 meses 1,79 2,00 2,31 -13,6% #DIV/0! #DIV/0!
Dívida Líquida (ex SFH) / Patrimônio Líquido 10,8% 10,6% 9,2% 1,4 p.p. -1,5% 12,0 p.p.
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COMPARATIVO 1T13 vs 1T12 PÓS EFEITO DO CPC Em R$ mil 1T13 1T12 % Var Dívida Líquida 2.123 2.625 -19,1% Patrimônio Líquido 6.197 5.530 12,1% EBITDA (12 meses) 1.190 1.237 -3,8% SFH 1.454 2.722 -46,6%
Dívida Líquida / Patrimônio Líquido 34,3% 47,5% -13,2 p.p.
Dívida Líquida / EBITDA 12 meses 1,8 2,1 -15,9%
Dívida Líquida (ex SFH) / Patrimônio Líquido 10,8% -1,7% 12,5 p.p.
Dívida Líquida (ex SFH) / EBITDA 12 meses 0,56 -0,08 -819,5%
Endividamento antes do efeito do CPC
Sem SFH -6,7% Dívida Bruta 1T13 0,6 2,3 2,2 Dívida Liquída Dívida Bruta 1T12 3,9 1,6 Caixa e Disponibilidades 1,7 Prazo 3,9 0,8 3,1 4,5 2,8 4,2 1,9 1,6 2,3 Dívida Bruta 4T12 1,8 SFH Corp. Curto Prazo Longo Prazo SFH SFH Corp. Corp. 54,2% Div Liq / PL 44,8% 39,7% Indicadores Dívida Total CPC Dívida Total Dívida sem SFH Dívida Líquida/ EBITDA 12M 1,79x 2,00x 0,53x Dívida Líquida/ Patrimônio Líq. 34,3% 39,7% 10,6% Custo Médio Sem SFH: 111,4% CDI
SFH: TR + 9,67% a.a. Duration 2,1 anos 2,1 anos Curto Prazo 19% 21% 13% Longo Prazo 81% 79% 87%
A Dívida Líquida / PL caiu de 44,8% para 39,7%
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Geração de Caixa
A Companhia apresentou no 1T13 geração de caixa operacional no montante de R$ 180,4 milhões, sem efeito CPC. Esse montante compara-se a queima de caixa de R$ 6,2 milhões no 1T12 e à geração de caixa de R$ 239,8 milhões apresentada no 4T12. No 1T13 a Companhia continuou recebendo forte volume de quitações e repasses decorrentes do alto volume de entregas ocorrido no segundo semestre do ano de 2012. O volume de quitações no 1T13 superou o do 1T12 em cerca de R$ 200 milhões, principalmente, devido à entrega dos empreendimentos Nova América em SP e Salvador Shopping Business na Bahia.
Geração de Caixa
(ex-dividendos, programa de recompra e aquisição de participação societária)(R$ milhões) 141 211 1T13 1T13 CPC 211 180 4T12 180 240 99 1T13 180 180 -6 1T12 Não recorrente Com efeito CPC 1T13 1T13 4T12 Var % 1T12 Var % R$ MM R$ MM R$ MM 1T13 x 4T12 R$ MM 1T13 x 1T12
Dívida Total (Dívida Bruta s/ Juros a Pagar) 3.763 3.905 4.184 -6,7% 4.581 -14,8%
Caixa Total 1.641 1.668 1.767 -5,6% 1.857 -10,2%
Dívida Líquida 2.123 2.237 2.417 -7,5% 2.724 -17,9%
∆ Dívida Líquida Contábil 211 180 236 -23,4% (6) n.a (+) Programa Recompra - - - 0,0% - 0,0% (+) Aquisição de Participação Societária - - 4 -100,0% - 0,0% (+) Dividendos - - - 0,0% - 0,0%
Geração/Consumo de Caixa Operacional 211 180 240 -24,8% (6) n.a
(-) Securitização - - - 0,0% - 0,0%
Geração/Consumo de Caixa Operacional
ex-Securitização 211 180 240 -24,8% (6) n.a
