LAUDO DE AVALIAÇÃO
2.765 - 04/2020
APARTAMENTO Nº 11 DO CONDOMÍNIO TEREZINA V –
MATRÍCULA 27.280
ÁREA TOTAL DE 40,02M²– CURITIBA/PR
20ª Vara Cível de Curitiba
AUTOS: 0001937-61.1999.8.16.0001
ÍNDICE
1 INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE _______________________________________ 2 2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES _______________________________________ 3 3 OBJETO ___________________________________________________________ 6 4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO _________________________________________ 7 5 FINALIDADE E OBJETIVO _____________________________________________ 14 6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO __________________ 16 7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO _________________________________________ 17 8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS _______________ 18 9 RESULTADO DA AVALIAÇÃO __________________________________________ 19 10 ENCERRAMENTO _________________________________________________ 20
ANEXOS:
➢ Pesquisa de Mercado
➢ Google Earth Pro x Cotações ➢ Memória de Cálculo
➢ Documentos do imóvel
1 INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE
ESPÉCIE: Laudo de Avaliação. SOLICITANTE: Hélcio Kronberg
OBJETO: Imóvel urbano – Apartamento Nº 11 – Matrícula 27,280 - Curitiba/PR FINALIDADE: Alienação judicial1 para venda em leilão.
METODOLOGIA: Comparativo direto de dados de mercado 2 DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Abril de 2020 VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO
(Setenta e dois mil reais)
1 Alienação judicial: Nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo
como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão.
2 Método comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de mercado por meio de tratamento
técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra
VALOR DA AVALIAÇÃO: R$ 72.000,00
2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
2.1 DEFINIÇÃO
Laudo de avaliação – Relatório com fundamentação técnica e científica, elaborado por profissionais de engenharia de avaliação3, em conformidade com a ABNT 14653 e anexos para avaliar o bem.
2.2 Considerações gerais
Para a realização do presente laudo foram utilizadas informações dos autos, auxílio da Ferramenta Google Earth Pro, e da Prefeitura Municipal de Curitiba.
Devido ao isolamento social determinado pela pandemia do Covid-19, a avaliador não teve acesso ao imóvel4.
Não só o Brasil, mas o mundo enfrenta uma enorme crise determinada pelo Covid-19, ou melhor, diversas crises ao mesmo tempo, a crise de saúde, crise econômica e crise do trabalho, todas ainda sem previsão de tempo e intensidade. Se mediadas assertivas não forem tomadas, já se aventa uma situação de depressão mundial fora dos padrões de tempo estabelecidos pela literatura.
3 Engenharia de avaliações: conjunto de conhecimento técnico- científico especializados, aplicados à avaliação
de custos, bens e serviços
4 Transcrição da ABNT NBR 14.653-1 (2019): 6.3 Vistoria do bem avaliado:
6.3.1 A vistoria é atividade essencial para o processo avaliatório;
6.3.1 Em casos excepcionais, quando essa atividade foi impossível ou inviável, admite-se a adoção de uma situação-paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitadas no laudo, observada as prescrições descritas no tem 6.9 desta parte 1 e das demais partes desta Norma.
Governos políticos, empresários, médicos, pesquisadores, representantes de classes emitem diversos cenários “com diferentes cores”, mas todos são unânimes na importância das medidas devem ser tomadas para evitar um quadro com os efeitos de uma depressão mundial.
O Brasil entra nesta crise vindo de uma economia fragilizada, com crescimento baixo, alta taxa de desemprego, com a maioria dos empregos criados na informalidade, sem benefícios e segurança econômica para os empregados, o que vem diminuir a rede de sustentação econômica.
Governos e empresas estudam e implementam medidas para minimizar os efeitos da crise atual o setor de leiloaria não é diferente, como não são diferentes as avaliações de alienações judiciais para a determinação dos valores dos bens a serem ofertados em leilão.
Tais medidas, tanto a nível governamental, a nível empresarial, como também nas avaliações judiciais, são ainda de métricas indeterminadas, pois não existem registros históricos, bem como ainda não foram validados parâmetros para previsão
futura, resultando, desta forma, segundo as normas da ABNT 14653-.:19 em uma situação-paradigma5.
Esta situação-paradigma em particular, traz um quadro de aversão ao risco e de baixa liquidez ao mercado, ou seja: (i) insegurança determinando retração de gastos e investimentos, (ii) falta de dinheiro circulante e (iiI) diminuição da velocidade da transformação de bens em dinheiro.
Esta situação paradigma, traz insegurança e novas prioridades de gastos, dentre as quais, adquirir bens em leilão não fazem parte, além de impactar diretamente os bens ofertados em leilão, pois:
Não apresentam garantia, ou seja, elevada percepção de risco,
Boa parte dos arrematantes em leilão são investidores, ou empresários que adquirem bens para suas empresas, desta forma, também considerados como investidores. Esta categoria de “compradores” é dependente de financiamento, ou seja, de dinheiro circulante e têm o resultado do investimento, distribuído ao longo do tempo, ou seja, dependentes da velocidade de transformação “dos bens” em dinheiro.
Desta forma, a crise gerada pelo Covid-19 não poderia deixar de ser considerada nas avaliações judiciais, conforme justificado acima e conforme os fatores de homogeneização 8.1.1.3 – Garantia e item 8.1.1.4 – Liquidez, deste trabalho.
2.3 Limitações e premissas futuras
Nos leilões (liquidação forçada) os bens são arrematados no estado em que se apresentam. Não se configura então relação de consumo, nem pode haver alegação por parte do arrematante em relação ao leiloeiro ou comitente de vício redibitório (vício oculto que apararia o consumidor para ser restituído pelo comitente dos valores gastos por esse defeito). Tal fato tem implicação direta no valor desta avaliação, uma vez que, o bem é entregue no estado em que se encontra.
O avaliador não tem interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar conflito de interesses.
5 Situação-paradigma: Situação hipoteca ou virtual adotada como referencial para a avaliação de um bem
No melhor conhecimento e crédito dos avaliadores, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligência, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos.
O Laudo de Avaliação apresenta todas as condições limitativas impostas pelas metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões contidas no mesmo.
Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer natureza, judicial ou extrajudicial, inclusive ambiental atingindo os bens avaliados.
Para elaboração deste trabalho, o avaliador utiliza informações fornecidas pelo contratante, não auditadas, sendo assim, o avaliador assume como verdadeiros e coerentes os dados e informações obtidos para a realização deste trabalho, e não tem qualquer responsabilidade com a relação de sua veracidade
2.4 Normativas
Para o presente estudo utilizou-se as prescrições da norma ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) NBR 14.653 – Avaliação de Bens, e anexos.
3 OBJETO
3.1 Tipo do bem
Imóvel Urbano Residencial – Apartamento. 3.2 Descrição sumária do bem
Apartamento nº 11, situado no 2° pavimento do Bloco 1, localizado no endereço: Rua Terezina, nº 319 – Cajuru – Curitiba/PR, com área construída de 36,40m², área comum de 3,62m², totalizando área de 40,02m².
Número da Matrícula: Nº 27,280 – 4° Serviço de Registro de Imóveis Indicação Fiscal: 28.111.006
Inscrição Imobiliária: 21.1.0034.0324.00-6
Localização: Latitude: 25°26'47.55"S / Longitude: 49°12'24.15"O
4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Cajuru é um bairro da cidade brasileira de Curitiba, Paraná.
O bairro Cajuru possui a seguinte delimitação (ref. 2009) Ponto inicial na Ponte da Estrada de Ferro Curitiba – Paranaguá sobre o Rio Atuba. Segue pelo Rio Atuba, Marginal BR-277, Marginal BR-116, Estrada de Ferro Curitiba – Paranaguá, até o ponto inicial.
O bairro Cajuru possui diversas subdivisões. São conhecidas como Jardins ou Vilas. As subdivisões do bairro Cajuru são:
• Conjunto Residencial Mercúrio - região que engloba os Conjuntos Residenciais e condomínios localizados no entorno da Convento Solitude. É formado pelos conjuntos/condomínios: Mercúrio, Graciosa, Mirante da Serra, entre outros. O Conjunto Residencial Mercúrio, que dá nome à região, é conjunto residencial projetado e construído em meados da década de 1970 com financiamento do antigo sistema/banco Habitasul. É servido pelo Centro Municipal de Urgências Médicas do Cajuru e a Unidade de Saúde São Domingos, além de duas escolas públicas (Escola Municipal Irati e Colégio Estadual Professor Nilo Brandão) e duas particulares (Colégio e Faculdade Modelo e Colégio Nossa Senhora de Sion/Faculdade Sion), também possui um Farol do Saber (Farol do Saber Emiliano Perneta). É confundido como um bairro independente. É uma das melhores e mais desenvolvidas regiões do bairro. População de classe média e classe média alta. Existe projeto, de juntamente com a área do Terminal Centenário, torná-lo um bairro novo, possivelmente Jardim Mercúrio. Ver mapa IPPUC
• Vila Centenário - região do Terminal Centenário. Possui comércio abundante, sendo uma das melhores regiões do bairro. Possui um escola pública (Escola Estadual Senhorinha) e uma particular (Colégio Adventista do Centenário/Faculdade Adventista Centenário) além de uma pré-escola pública (Frei Tito/Projeto Escola). É servido por um Armazém da Família. Região confundida como bairro independente. População de classe média e classe média baixa.
• Vila Oficinas - região próxima ao Terminal Vila Oficinas. Recebeu este nome, porque ali se encontra as antigas oficinas de trens da RFFSA (atual América Latina Logística).
Cajuru Subprefeitura Cajuru Área 11,55 km² População 89.784 hab. Densidade 77,72 hab/km² Bairros Limítrofes
Capão da Imbuia, Jardim Botânico, Jardim das Américas e Uberaba.
Principais Vias
Avenida Presidente Afonso Camargo; Avenida Prefeito Maurício Fruet; Avenida Jornalista Aderbal Gaertner Stresser; Avenida Florianópolis; Rua Engenheiro Costa Barros; Rua Luiz França; Rua Niterói; Rua Filipinas; Rua Catulo da Paixão Cearense; Rua Sebastião Marcos Luiz; Rua 15 de Outubro;
Rua Amador Bueno Rodovia Curitiba-Paranaguá
Pontos de
referência
Oficina da América Latina Logística; Terminal Centenário; Paróquia Santíssima ; Trindade;Terminal Vila Oficinas
5 FINALIDADE E OBJETIVO
5.1 Finalidade Alienação judicial 5.2 Objetivo
Avaliação de valores específicos determinada pelas premissas especiais6: 5.2.1 Crise do Covid-19, ver item2;
5.2.2 Valor de liquidação forçada;
5.2.3 Bem sem garantia, oferta do bem no estado em que se encontra. Não se configura, então relação de consumo, nem pode haver alegação por parte do arrematante em relação ao leiloeiro ou comitente de vício redibitório (vício oculto que apararia o consumidor para ser restituído pelo comitente dos valores gastos por esse defeito).
TRANSCRIÇÕES DA NBR 14653-1:2019 0.3 Abordagem de valor
A abordagem de valor de uma avaliação depende de seu objetivo e finalidade. As principais abordagens de valor dizem respeito à identificação do valor de mercado e de valores com características específicas
As abordagens de valor podem ser: a) Abordagem pelo valor de mercado:
É identificada a quantia mais provável pela qual um bem seria transacionado no mercado.
Alguns tipos de valor podem traduzir ou se identificar com o valor de mercado:
- o valor econômico, quando forem adotadas condições e taxas de desconto médias praticadas no mercado;
- o valor patrimonial, quando, em situações específicas, a soma dos valores dos bens do patrimônio corresponder ao valor de mercado;
6 Premissa especial: premissa que considera a existência de condições diferentes das usuais, em relação ao
bem avaliado e as amostras utilizadas, na data da avaliação.
- o valor em risco, quando o bem for segurado pelo valor de mercado (caso usual do automóvel);
b) Abordagem por valores específicos:
Refere-se aos valores distintos do valor de mercado, entre eles:
- o valor especial, que reflete as características ou premissas relevantes apenas para um comprador especial7, desconsideradas na identificação do valor de mercado. O valor econômico, quando forem adotadas premissas vinculadas a um comprador especial (por exemplo: taxas de desconto, isenções fiscais, projeções de receitas e despesas), adquire o caráter de um valor especial:
- o valor patrimonial, pois a soma dos valores dos bens componentes do patrimônio usualmente não representa o seu valor de mercado;
- o valor de liquidação forçada, que difere do valor de mercado, em razão de condições especiais destinadas a comercializar o bem e, prazo inferior ao usual;
- o valor em risco, que identifica o montante para fins de cobertura securitária do bem, de acordo com critérios estabelecidos na apólice, quando diferentes do valor de mercado.
- o valor sinérgico, quando as sinergias estiverem disponíveis a um comprador determinado (por exemplo, caso de combinação de fluxos de caixa de empresas do mesmo segmento e união de terrenos com ganho de aproveitamento).
0.5 Considerações sobre o conceito de valor de mercado
Valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem em data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
Cada um dos elementos dessa definição tem sua própria natureza conceitual: a) “quantia mais provável...” se refere ao preço expresso ou convertido em
moeda corrente, que pode ser obtido pelo bem numa transação na qual as partes sejam independentes entre si e sem interesses especiais na transação.
7 Comprador especial: adquirente que possui vantagens ou interesses específicos em relação a um bem ou
direito, não relevantes para outros participantes do mercado. NBR 14.653-1: 2019 3.1.10
Esse valor exclui preços alterados por circunstâncias especiais, como financiamentos atípicos, arranjos especiais em permutas ou retrovendas; b) “... pela qual se negociaria...” se refere ao fato de que o valor do bem é uma
quantia estimada, e não preço preestabelecido por uma das partes ou pelo qual a transação é finalmente realizada;
c) “...voluntariamente...” se refere à presunção de que cada parte está motivada para efetuar a transação, sem estar forçada a completá-la;
d) “...e conscientemente um bem...” se refere a presunção de que as partes são conhecedoras das condições do bem o do mercado em que está inserido; e) “...numa data de referência...” indica que o valor de mercado estimado está
referido a uma data, e, portanto, pode variar ao longo do tempo. A eventual mudança das condições de mercado pode conduzir a um valor diferente, em outra data;
f) (... dentro das condições do mercado vigente” significa que o valor reflete as condições da estrutura, da conjuntura, da conduta e do desempenho do mercado na data de referência da avaliação. Entre essas condições estás o tempo de exposição do bem no mercado, quer pode ser suficiente, de acordo com as suas especificidades, para chamar a atenção de interessados e atingir o preço mais representativo das condições de mercado.
6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO
6.1 Matrícula
De acordo com a matrícula, o imóvel em estudo é referenciado da seguinte maneira:
“Apartamento n° 11 (onze), sito no 2° pavimento do Bloco 1, do Conjunto Moradias Teresina – Condomínio V, do tipo CT-AP-2/40. Com área construída de 36,40 m2, área comum de 3,62m2, área total de 40,02m2, com a fração ideal do solo de 0,0416 do lote de terreno n° 6 (seis), oriundo do desmembramento do lote “A”, da Planta Cajurú VII, sita nesta Capital medindo 37,00 metros em linha reta, para a rua José Giraldi, por 56,50 metros de frente aos fundos em linhas retas, confrontando pelo lado direito de quem da rua José Giraldi olha o imóvel, com o lote nº 2; pelo lado esquerdo confronta com a área destinada à Prefeitura Municipal de Curitiba, atingida total pela rua Terezina, pelo lado oposto ao da rua José Giraldi, mede 37,00 metros em linha reta e divide com os lotes nºs 7 e 2, com a área de 2.090,50 m2.”
6.2 Restrições do imóvel
O imóvel não apresenta nenhuma restrição.
7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO
87.1 Liquidez: ruim
7.2 Desempenho de mercado: ruim 7.3 Absorção pelo mercado: ruim
7.4 Público alvo para absorção do bem: Investidores, incorporadores, empresários
7.5 Facilitadores para negociação do bem: Localização.
7.6 Entraves para a comercialização: Ver subitens 5.2.1, 5.2.2 e 5.2.3. TRANSCRIÇÃO DA NBR 14653-1:2019
0.4 Mercado
Mercado é o ambiente no qual bens, frutos e direitos são ofertados e transacionados entre compradores e vendedores, mediante a um mecanismo de preços.
O mercado se caracteriza por sua estrutura, conjuntura, conduta e desempenho
A estrutura do mercado para um determinado tipo de bem, fruto e direito, normalmente relacionada aos ciclos econômicos de longo prazo, diz respeito ao gruas de concentração de compradores e vendedores. As estruturas básicas do mercado podem ser, resumidamente:
a) Concorrência perfeita: situação em que o número de vendedores e de compradores é suficientemente elevado para que um agente isolado não seja capaz de influenciar o comportamento dos preços;
b) Monopólio: é constituído por um único vendedor c) Monopsônio: é constituído por um único comprador
d) Oligopólio: é constituído por um número pequeno de vendedores e) Oligopsônio: é constituído por um número pequeno de compradores
8 Diagnóstico de mercado: O profissional, conforme o tipo de bem, condições de contratação, o método
empregado e a finalidade da avaliação pode tecer considerações sobre o mercado do bem avaliado, de forma a indicar tanto quanto possível, a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.
A conjuntura de mercado diz respeito normalmente a variações de curto prazo na oferta e demanda, e suas consequências sobre os preços, em função de circunstâncias econômicas, sociais e ambientais.
A conduta do mercado corresponde ao padrão de comportamento que os agentes adotam, para se ajustar à conjuntura do mercado, por meio de ações como políticas de preços, formas de pagamento, estratégias de venda, oferta de novos produtos, entre outras.
O desempenho do mercado refere-se aos resultados finais atingidos e é aferido por meio de análise do seu comportamento em determinado período de tempo.
8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação com a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (0), para determinação do valor do imóvel Grau (0) de Fundamentação, conforme Tabela 10 de enquadramento e definições constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.
8.1 Método Comparativo de Dados de Mercado9. 8.1.1 Fatores de Homogeneização
8.1.1.1 Localização: Variando de acordo com a localização determinada pela circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias, etc.
8.1.1.2 Área:
Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa = (Sp/Sa)^(1/4)
Para diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^ (1/8). 8.1.1.3 Garantia: Percepção de risco: 0,90 (1,0 – 0,10).
9 Método comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de mercado por meio de tratamento
técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
8.1.1.4 Liquidez: 0,80 (1,0 – 0,20)
8.1.1.4.1 Falta de dinheiro circulante: 0,10
8.1.1.4.2 Velocidade da transformação do bem em dinheiro: 0,10 8.1.1.5 Fator Oferta/Comercialização
FO =100% - FV – FA FO = 0,75 Onde: FV = Fator venda forçada= 22%
*17% Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.), 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada.
FA = Fator Aluguel** = 3 % 0,5 x Valor do Imóvel x 6
Valor do imóvel
**Considerando tempo médio de 6 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma renda mensal igual a 0,5 % do imóvel.
9 RESULTADO DA AVALIAÇÃO
9.1 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
R$ 95.679,87 (Noventa e cinco mil, seiscentos e setenta e nove reais e oitenta e sete centavos)
9.2 VALOR DE VENDA EM LEILÃO DO IMÓVEL FATOR OFERTA: 0, 75
R$ 71.759,90 (Setenta e um mil, setecentos e cinquenta e nove reais e noventa centavos)
9.3 VALOR ARREDONDADO DE VENDA EM LEILÃO DO IMÓVEL
R$ 72.000,00 (Setenta e dois mil reais).
10 ENCERRAMENTO
Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe de 20 (vinte) folhas escritas só de um lado.
Curitiba, 17 de abril de 2020
ECAP – Avaliações e Perícias
ANEXO
PESQUISA DE MERCADO
COTAÇÃO 1
IMÓVEL: TerrenoLOCALIZAÇÃO: Rua Terezina, 319, Cajuru, Cu ritiba/PR. VALOR: R$ 150.000,00 ÁREA: 40,02m² R$/m²: R$ 3.748,13 DESCRIÇÃO: Link: https://www.apolar.com.br/imovel/vendas-residencial-apartamento-curitiba-cajuru-925287/
COTAÇÃO 2
IMÓVEL: TerrenoLOCALIZAÇÃO: Rua Terezina 122, Cajuru, Curitiba/PR. VALOR: R$ 215.000,00 ÁREA: 67,18m² R$/m²: R$ 3.200,36 DESCRIÇÃO: Link: https://www.apolar.com.br/imovel/vendas-residencial-apartamento-curitiba-cajuru-924388/
COTAÇÃO 3
IMÓVEL: TerrenoLOCALIZAÇÃO: Rua Miguel Caluf, 1349, Cajuru, Curitiba/PR. VALOR: R$ 139.000,00 ÁREA: 39,38m² R$/m²: R$ 3.529.71 DESCRIÇÃO: Link: https://www.apolar.com.br/imovel/vendas-residencial-apartamento-curitiba-cajuru-926606/
COTAÇÃO 4
IMÓVEL: TerrenoLOCALIZAÇÃO: Rua Engenheiro Costa Barros, Cajuru, Curitiba/PR. VALOR: R$ 158.000,00
ÁREA: 49,70m² R$/m²: R$ 3.179,07
DESCRIÇÃO: Apartamento reformado, no 3° piso, em frente ao Banco do Brasil, panificadoras, Escola Olivio Belich, mercados, academias, a poucas quadras da BR-277 com fácil acesso para o Centro de Curitiba e outros bairros. Nas
proximidades do bairro são 4 Universidades: UFPR, PUC, Unibrasil e Unicuritiba. LINK: https://www.apolar.com.br/imovel/vendas-residencial-apartamento-curitiba-cajuru-924227/
COTAÇÃO 5
IMÓVEL: TerrenoLOCALIZAÇÃO: Rua Argélia, Cajuru, Curitiba/PR. VALOR: R$ 225.000,00 ÁREA: 91,19m² R$/m²: R$ 2.467,38 DESCRIÇÃO: LINK: https://www.apolar.com.br/imovel/vendas-residencial-apartamento-curitiba-cajuru-144057/
ANEXO
GOOGLE EARTH PRO
ECAP – Avaliações e Perícias
Google Earth – Imóvel em estudo x cotações
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO
1,00 150.000,00 40,02 3.748,13 1,00 1,00 0,90 0,80 1,00 2.698,65 2,00 215.000,00 67,18 3.200,36 1,00 1,07 0,90 0,80 1,00 2.465,56 3,00 139.000,00 39,38 3.529,71 0,95 1,00 0,90 0,80 1,00 2.414,32 4,00 158.000,00 49,70 3.179,07 0,95 1,06 0,90 0,80 1,00 2.304,96 5,00 225.000,00 91,19 2.467,38 1,05 1,11 0,90 0,80 1,00 2.070,52 Médias 177.400,00 57,49 3.224,93 2.390,80
Garantia Liquidez Oferta Valor homogenizado
40,02 m²
Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Garantia Liquidez Oferta
1,00 150.000,00 40,02 3.748,13 1,00 1,00 0,90 0,80 0,75 2.023,99 2,00 215.000,00 67,18 3.200,36 1,00 1,07 0,90 0,80 0,75 1.849,17 3,00 139.000,00 39,38 3.529,71 0,95 1,00 0,90 0,80 0,75 1.810,74 4,00 158.000,00 49,70 3.179,07 0,95 1,06 0,90 0,80 0,75 1.728,72 5,00 225.000,00 91,19 2.467,38 1,05 1,11 0,90 0,80 0,75 1.552,89 Médias 177.400,00 57,49 3.224,93 1.793,10
Garantia Liquidez Oferta Valor homogenizado
Área do terreno em m² 40,02 Valor m² homogeneizado R$ 2.390,80
Valor de Mercado do Terreno R$ 95.679,87
MEMÓRIA DE CÁLCULO VALOR DE LEILÃO DO IMÓVEL
TOTAL R$ - R$
-Valor de Mercado do Imóvel R$ 95.679,87
Benfeitorias Valor
Terreno com área de Fatores de Homogemeização Valor do m² Homogeneizado
Área do terreno em m² 40,02 Valor m² homogeneizado R$ 1.793,10
Valor de Leilão do Terreno R$ 71.759,90
ANEXO
CROQUI DO IMÓVEL
ECAP – Avaliações e Perícias
ANEXO
DOCUMENTAÇÃO
28.111.006
21.1.0034.0324.00-6 - 128664/2020
Bairro: Quadrícula: Bairro Referência:
Rua da Cidadania: Cajuru CAJURU
K-19
Informações da SMU - Secretaria Municipal do Urbanismo
Testadas do Lote
Posição do Lote: Esquina
Sistema Viário:
1- Denominação: R. JOSE GIRALDI NORMAL
Dados de Projeto de Rua (UUS-5.1): OBEDECER O ALINHAMENTO CONFORME O PROJETO APROVADO DA RUA 621
Tipo: Nº Predial: Testada (m):
Cód. do Logradouro:S922G Principal 37,00
Sistema Viário:
2- Denominação: R. TEREZINA NORMAL
Dados de Projeto de Rua (UUS-5.1): O LOTE NÃO É ATINGIDO PELO PROJETO DA RUA 319
Tipo: Nº Predial: Testada (m):
Cód. do Logradouro:S933 Secundária 56,50
Cone da Aeronáutica: 1.033,80m em relação a Referência de Nível (RN) Oficial
Parâmetros da Lei de Zoneamento Zoneamento:
Sistema Viário:
SEHIS.SETOR ESPECIAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL NORMAL/NORMAL
* Em caso de dúvidas ou divergências nas informações impressas, vale a Legislação Vigente.
Classificação dos Usos
Usos Permitidos Habitacionais HABITAÇÕES UNIFAMILIARES. HABITAÇÃO INSTITUCIONAL.(OBS.2). Usos Permitidos Comerciais
COMÉRCIO E SERVIÇO VICINAL DE BAIRRO E SETORIAL COM ÁREA MÁXIMA CONSTRUÍDA DE 100,00M2. COMUNITÁRIO 1.(OBS.2).
Usos Tolerados
... Usos Permissíveis
...
** Os parâmetros de construção para os Usos Permissíveis, serão definidos pelo Conselho Municipal de Urbanismo. Usos Proibidos
...
Parâmetros da Construção
Coeficiente de Aproveitamento
1,0 - PARA HABITAÇÕES UNIFAMILIARES E COMÉRCIO E SERVIÇO VICINAL, DE BAIRRO E SETORIAL, 0,6 - PARA HABITAÇÃO INSTITUCIONAL E COMUNITÁRIO 1.
Taxa de Ocupação
50% PARA HABITAÇÕES UNIFAMILIARES E COMÉRCIO E SERVIÇO VICINAL, DE BAIRRO E SETORIAL. 30% PARA HABITAÇÃO INSTITUCIONAL E COMUNITÁRIO 1.
Taxa de Permeabilidade
25% PARA HABITAÇÃO INSTITUCIONAL E COMUNITÁRIO 1.
28.111.006 21.1.0034.0324.00-6 - 128664/2020 Densidade máxima ******************************************* Altura Máxima 02 PAVIMENTOS.
ATENDIDO LIMITE DA ANATEL E AERONAUTICA. Recuo Frontal
3,00 M PARA HABITAÇÕES UNIFAMILIARES E COMÉRCIO E SERVIÇO VICINAL, DE BAIRRO E SETORIAL. 5,00 M PARA HABITAÇÃO INSTITUCIONAL E COMUNITÁRIO 1.
Afastamento das Divisas
2,50 M PARA HABITAÇÃO INSTITUCIONAL E COMUNITÁRIO 1. Estacionamento
OBEDECER O CONTIDO NO DECRETO 1021/2013 E REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU. Recreação
OBEDECER O CONTIDO NO REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU.
Observações Para Construção
1 - Poderá ser concedido alvará de funcionamento para Indústrias Tipo 1 em edificações existentes ou anexas a moradia, com porte máximo de 100,00 m².
2 - Para construção de Habitação Institucional e Comunitário 1, o lote mínimo deverá ser de 12mx360m2.
Informações Complementares Código Observações
345 Alerta inserido em razÆo da ausˆncia de informa‡äes relacionadas …s instala‡äes hidrossanit rias do im¢vel.
Para regulariza‡Æo procurar a Secretaria Municipal de Meio Ambiente - Departamento de Recursos H¡dricos e Saneamento munido de documentos que comprovem a correta destina‡Æo dos efluentes gerados na edifica‡Æo.
Para maiores informa‡äes acessar o site da prefeitura municipal de Curitiba:
http://www.curitiba.pr.gov.br - Acesso r pido: Secretaria e àrgÆos - Meio Ambiente - conte£do esgoto.
Bloqueios ***** Alvarás de Construção Sublote: 0 072637A 108438 Número Antigo: Situação:
Número Novo: Finalidade:Construção
Área Vistoriada (m²):5.335,86 Área Liberada (m²):960,48 Área Total (m²):960,48 Obra Concluída
28.111.006
21.1.0034.0324.00-6 - 128664/2020
Informações de Plantas de Loteamentos (UCT 6)
Sublote Situação de Foro Nº Documento Foro
0000 Não foreiro 0001 Não foreiro 0002 Não foreiro 0003 Não foreiro 0004 Não foreiro 0005 Não foreiro 0006 Não foreiro 0007 Não foreiro 0008 Não foreiro 0009 Não foreiro 0010 Não foreiro 0011 Não foreiro 0012 Não foreiro 0013 Não foreiro 0014 Não foreiro 0015 Não foreiro 0016 Não foreiro 0017 Não foreiro 0018 Não foreiro 0019 Não foreiro 0020 Não foreiro 0021 Não foreiro 0022 Não foreiro 0023 Não foreiro
Dados Sobre Planta de Loteamento
Planta/Croqui Nº Quadra Nº Lote Protocolo
Situação: Lote dentro do perímetro de Planta/Croquis aprovada Nome da Planta: Cia Territorial Cajurú
01-126965/2002
49 6
A.00022-VIIA
Informações do IPPUC - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba *****
Informações da SMOP - Secretaria Municipal de Obras Públicas
Faixa não Edificável de Drenagem
Situação Faixa Sujeito à Inundação
Características: A P.M.C. se isenta da falta de informações.
Lote não Atingido NÃO
Informações da SMMA - Secretaria Municipal do Meio Ambiente
** Existindo árvores no imóvel é obrigatória a consulta à MAPM.**
28.111.006
21.1.0034.0324.00-6 - 128664/2020
Informações da SMF - Secretaria Municipal de Finanças
Área Total Construída: Área do Terreno:
Espécie:
960,00 m²
Dados dos Sublotes
Sublote Utilização Ano Construção Área Construída
Residencial 0000 1982 40,00 m² Residencial 0001 1982 40,00 m² Residencial 0002 1982 40,00 m² Residencial 0003 1982 40,00 m² Residencial 0004 1982 40,00 m² Residencial 0005 1982 40,00 m² Residencial 0006 1982 40,00 m² Residencial 0007 1982 40,00 m² Residencial 0008 1982 40,00 m² Residencial 0009 1982 40,00 m² Residencial 0010 1982 40,00 m² Residencial 0011 1982 40,00 m² Residencial 0012 1982 40,00 m² Residencial 0013 1982 40,00 m² Residencial 0014 1982 40,00 m² Residencial 0015 1982 40,00 m² Residencial 0016 1982 40,00 m² Residencial 0017 1982 40,00 m² Residencial 0018 1982 40,00 m² Residencial 0019 1982 40,00 m² Residencial 0020 1982 40,00 m² Residencial 0021 1982 40,00 m² Residencial 0022 1982 40,00 m² Residencial 0023 1982 40,00 m² Qtde. de Sublotes: 24 2.090,00 m² Condomínio Vertical
Cód. Logradouro Planta Pavimentação Esgoto Iluminação Pública Coleta de Lixo
Infraestrutura Básica
B ANTI-PO NAO EXISTE
S922G Sim Sim
A ANTI-PO NAO EXISTE
S933 Sim Sim
Bacia(s) Hidrográfica(s)
BACIA ATUBA Principal
Observações Gerais
1 - Considerando a necessidade de adequar e organizar os espaços destinados a circulação de pedestres, a construção ou reconstrução de passeios deverá obedecer os padrões definidos pelo Decreto 1.066/2006
2 - A altura da edificação deverá obedecer as restrições do Ministério da Aeronaútica, referentes ao plano da zona de proteção dos aeródromos e as restrições da Agência Nacional de Telecomunicações - Anatel, referentes ao plano de canais de microondas de telecomunicações do Paraná.
3 - Todo o esgotamento sanitário (banheiro, lavanderias e cozinhas) deverá obrigatoriamente ser conectado a rede coletora de esgoto existente na via pública. No caso de cozinhas deverá ser prevista a caixa de gordura antes da referida rede.
4 - Na ausência de rede coletora será tolerada a utilização de sistema de tratamento composto por fossas, filtros e sumidouros (ver Termo de Referência no site da PMC www.curitiba.pr.gov.br ) prevendo-se futura ligação com a rede coletora de esgoto.
5 - As águas pluviais devem ser direcionadas obrigatoriamente a galeria de água pluvial existente na via pública.
28.111.006
21.1.0034.0324.00-6 - 128664/2020
6 - Para qualquer tipo de construção, reforma ou ampliação, consultar a Sanepar quanto a ligação domiciliar de esgoto.
Data Responsável pela Emissão
internet
[PMC] - PREFEITURA MUNICIPAL DE CURITIBA 17/04/2020
ATENÇÃO
» Formulário informativo para elaboração de projeto. Não dá direito a construir. » Início da obra somente após a expedição do Alvará de Construção.
» Em caso de dúvidas ou divergência nas informações impressas valem as informações atualizadas do Lote, bem como a Legislação vigente.
*** Prazo de validade da consulta - 180 dias ***
FI<:H'"
GERAL )
CERTIDÃO
República Federativa do Brasil
4° Serviço de Registro de Imóveis
Comarca de Curitiba - Paraná
Oficial Registrador - Mareio de Vasconcelos Martins
Rua Marechal Deodoro, 869, 1º Andar, Conjuntos 101 e 102, Centro, Edifício Center Tower CEP 80060-010 Fone 413387 - 1898
IDEHTI:FICAÇJO DO IK:5VBL:-APar'tamento nSll.3.(onze) •• 1."to no 2" PaT1._n 'to do Bl.ooo ~ •. do COnjUD:to Ree1.dencJ,al. MO%'a-d.1.as Tere.J.Da- COndoJaÍnJ.o T•. 40 't1.po C~ .•.P-2/"'O-. com a área COD8'tra.í da de 36.40112. área oo.am de 3 ••62-.2. área "total. de 40.02a2 ••coDl a hA.
ÇaO ideal. do B010 de 0.0416 do l.ote de terreno .V6(801.a). or1.undo do
dea-e_bramento do l.ote ".Ao". da P1an1;a C&JurlÍ nI. ai:ta D$s1õa CaPJ,:ta1. .,dUldo 37.00-1;ros ea linha re1õa. PaZ'lla rua José GJ.ral.d1..por 56.50 me1;:ros da :t'ren"ta aos :tundas em l.i.nhae retaS •• eonh'on:tando pel.o J.ado
direito de que. da rua José G1.ral.d1. ol.ha o J.mó.el..com o l.ote
n22;pe-1.0 lado esquerdo coD:f"ronta coa. á"rea dest;inada à Pre.f'eit:ura :MD.nJ.ci-Pal.. de CUri1;J.ba. a'tiDgJ..da to-te:1 pela rua Terez1.%la. pel.o lado opos"to ao da rua Joeé G1.ra1.di• .,de 37.00.t"troa elll 1J.nhIl re1;a e diTide 00. oa 10tes nlls 1 e 2. eoza a área de 2.090.50za2.PROPRIETÁRXI,,:COl'lPAIIBU
DB HABITA CÃO POPUlj6R DR CURITIBA, -90H4B-C~ •• Sooiedade de Bconoala
-lU.ate. ftlnJ.cipa1. com aede nes1õa cidade. Da Rua capitão Souza P'rance • .ll.Q1.3. deT1.da_u1t:e inseri" no CGC/MP. sob nD76.495.696/0001.-36.RJjiGl:S_
~ 'B~OR: MDt:rlcu1a nIl18.640.do RG.2 dest:e Or!cLo.O referido é
verdade e dou .f'é.(AAI{)CUritibo.2B de 'll.1.0 de l.984.0P'ICL\~
OmBRVACÃOS,As D1ed.1.daa e con.tron1;ações do t:erreno • .f'oram rornec.1.daB /
peJ,as part:ea coZd'or-e o ProTi~:a.to 260 •• ri;;. 2l. ~ 12 4e / 16/1.2/75. da Corregedoria. Gera1 da Juat:1.ça dea1;e B91;ado.
R.1 -27.280- OO~4A B JERDtsPrenotação _60.371_ 50s ter-os da
Escri-tura PÚbl.1.ca la-.rada nas nótas do 8s:! 'l!a-bellonato desta Comarea .às .f'1a.22.do l.i"I'To 232/N. e_ da1õa de 28 de / zaarço de 1.984. a OOMPABRI6 DB B&B:ITAO,(OPOPt1LI,R DB
CUB.ITIIM,-COHAB-e~. _já qua1i.f'1.cada. rendeu o imóvel. ob;iet:o d081:1 _1;r!W1.a.a JlC)4Ç]ll
DE CASTRol.I.!U. braail.ei.ro.caeado COIIIRosa ptgria da 5i1..•• Paria. do
co.ércio. portador da O.I.nQ678.659-Pr •• 1.Dscrito DO CPF/MP.sOb o D2
0'>71"1259-20. resident:& e doDL1cUiado ne81:a Oapi ta1. ::na. Rua Marg1...Da1 nlil376,.PuJ.a i-:portân.cia de 81.227.379.35(U ••. nrl1.hão.duzent:os e v1.nt:e
e sete mi1. ~zen~~s e 8etent:a e noY8 cruzeiros _ ~:inta e cinco
-cent:aTos)eea condiçoes.-I~T.Ds:!03359/B4.-Di8tr.n.793 a 15 de Meio de
l..984.Cus'tas &2.631..00.-0 re.f'eri~O é verdade e dou ré.(AAN)Cu.ritiba. 28 de M:.:I10de 1.9B4.01!ICllL ~~
R.2 -27.280- ADJUDICACÃO:P:73.41A- No~ ter~oe da C8rt~ de AdjUdi:a-çao a~padida pelo Juízo de D~raito da A ./
••. I 986
Vara de Fa~ília. de~ta Comarca. aos 03 di8~ do Mas de Julho de •
Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OE Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJXSM 6YAEV KXPPV WY2T3
CONTlNUAÇ"O , , • ••
us direitos; o imovel obieto de~t8 matr~cul" e~timadD pela 1mporta
a
eia de CrSlO.OOO.OOO(dez milhõe~ de cruzairo8), foi adjudicado em
reDor de MARCELO DA SILVA DE CASTRO FARIA, brasileiro, menor impúbere
nascido aos 14 de ~eio de 1.9B1, filho de Moacir de Castro Faria e
Roea Maria da Silva Faria, re~idente e domiciliado nesta Cidade.ITBI
ng691/86~Recolhido 4% sobre CrSZ4.000.000.- CONDICÃO:fica reservado
o usufruto vital!cio do im~vel desta matrIcula, em favor de Moacir
--
.
de Castro Faria e ROSB Maria da Silva Faria, ele ja qualiricado,sep~
redas judicialmente, ela brasileira,do lar, inscrita no CPF/MF.eob nQ
181.717.459-20, reeidentie e domiciliada nesta Capltal.Dlstr.nQ
1471/-86.- Custas - 2,O(VRC) Cert.CzS322,43, + CPC.cz$16,97, +
F.Penit.---CzS67,88, Total CzS407,28.- O rererido é verdade B dou
ré.(AAN)Cuti-tiba, 19 de Ago~to de 1.9B6.0FICIAL ~
R-03/27.280 - PENHORA: Protocolado sob n° 327.811, em 15/08/2019.
Procede-se ao presente registro, nos termos do Termo de penhora, expedido em 18/06/2019, por Ordem da MM. Juiza de Direito da 20a Vara Civel de Curitiba/PR, Dr .• Franciele Cit, extraido dos autos da Ação de Cumprimento de Sentença nO 0001937-61.1999.8.16.0001, na qual figuram como Exequente CONDOMÍNIO TEREZINBA V, e como Executado MARCELO DA SILVA DE CASTRO FARIA, para fazer constar que o imóvel da presente matricula fica PENHORADO para garantia da divida no valor de R$155.80C,37 {cento e cinquenta e cinco mil, oitocentos reais e trinta e se~e centavos}. Recolhido o FUNREJUS, conforme guia nO 14000000004967003- no valor de R$311,60. Emolumentos: R$249,66 - 1294 (VRC). C tiba-PR, 19 de agosto de
2019. Registradora Substituta (Nathá1ia
Navarro).***.
C)';RTmAo
CI-:ltTlFICO que esta fotocópia creprodução fiel c integral da matricula nO 27280 doLl\TO2 deste Serviço Registral e tem \'al"r de eertidilo (:\r1.19 ~ 1° da Lei 6.015'73) .. Dou fé. Protocolo n"69.969. Emolumentos: R~ 0,00. FUllrejus: R$ 0,00. Selo: R$ 4.67 ISS: R$ 0,00 FADEP: R$ 0.00. TOTAL R$4.67.
Curít' -PR.:!li0812019.
-- - - ~lliIítia , a 11.1"1'11
Rl'gislndora S bslitut.
unarpen - lei 13.228 de 1810712001 - Selo Digrtal N" kVN3a.J9A8d.59txF. ontrole:fGCLy.CXaGR _ Autenticidade do elo em hllp:Jlfunarpen.combf
Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OE Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJXSM 6YAEV KXPPV WY2T3
ANEXO
RECIBO
Localizado no Município de
Curitiba
Empresa Curitibana de Avaliações e Perícia Referente ao Laudo de Avaliação do Apartamento - Matrícula 27.280
Recebemos de Helcio Kronberg Leiloeiro Público Oficial CNPJ 22.072.130/001-72
A quantia de R$ 2.000,00 (Dois mil reais)
dos Autos 0001937-61.1999.8.16.0001 da 20ª Vara Cível de Curitiba
Curitiba
sexta-feira, 17 de abril de 2020
CNPJ 28.073.379/0001-89
