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COHAB-SP
CONJ. RESIDENCIAL
RES. PHOBUS A
RESIDENCIAL PHOBUS
Rua Forte do Rio Branco 190
Pq. Industrial São Lourenço
São Matheus - São Paulo – SP
Manual do Síndico – Conjunto Residencial Phobus A
Sumário
APRESENTAÇÃO ... 5
INTRODUÇÃO ... 6
CONDOMÍNIO: COMO FUNCIONA ... 7
CONDOMÍNIO: ÁREA COMUM... 8
REDES CONDOMINIAIS EXTERNAS ... 8
Rede de Água ... 8
Rede de Esgoto ... 8
Rede de Drenagem ... 9
Rede de Elétrica ... 9
Rede de Gás... 9
Rede de Água para Combate a Incêndio ... 10
Iluminação das Áreas Comuns... 10
Iluminação de Emergência ... 10
Redes Elétricas dos Equipamentos Comunitários e Reservatório Metálico Elevado 10 EQUIPAMENTOS ... 11 Quiosque ... 11 Salão de Festas ... 11 Pista de Skate ... 11 Quadra ... 11 Playground ... 11 RESPONSABILIDADES DA CONSTRUTORA ... 13 RESPONSABILIDADES DO SÍNDICO ... 14 PRIMEIRAS PROVIDÊNCIAS ... 15
LIGAÇÃO ÀS REDES DE ABASTECIMENTO ... 15
LIGAÇÃO DE ENERGIA ... 15
LIGAÇÃO DE TELEFONE ... 15
LIGAÇÃO DE GÁS ... 15
MUDANÇA E TRANSPORTE DE MÓVEIS ... 16
COLOCAÇÃO DE ACESSÓRIOS ... 16
MODIFICAÇÕES E REFORMAS ... 18
DESEMPENHO DA EDIFICAÇÃO – ABNT NBR 15.575 ... 19
SEGURANÇA CONTRA FOGO ... 19
SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO ... 19
ESTANQUEIDADE ... 19
DESEMPENHO TÉRMICO ... 20
DESEMPENHO ACÚSTICO ... 20
Isolação Acústica de Vedações Externas: ... 20
Isolação Acústica Entre Ambientes: ... 20
Ruídos de Impactos: ... 20
DESEMPENHO LUMÍNICO ... 20
Iluminação Natural: ... 20
Iluminação Artificial: ... 21
DURABILIDADE ... 21
Vida útil de projeto de acordo com a norma ABNT NBR 15575: ... 21
Prazos de vida útil de projeto: ... 22
MANUTENIBILIDADE ... 22
SAÚDE, HIGIENE E QUALIDADE DO AR ... 22
FUNCIONALIDADE E ACESSIBILIDADE ... 22
CONFORTO TÁTIL E ANTROPODINÂMICO ... 23
ADEQUAÇÃO AMBIENTAL ... 23
GARANTIAS ... 24
PERDA DE GARANTIAS ... 29
SOLICITAÇÃO DE ASSISTÊNCIA TÉCNICA ... 31
MANUTENÇÕES PREVENTIVAS ... 32
PERIODICIDADE DAS MANUTENÇÕES: ... 32
EXTINTORES DE INCÊNDIO: ... 38
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS: ... 39
Quadros de Energia – Disjuntores: ... 39
Iluminação de Emergência: ... 39 INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS: ... 39 RESERVATÓRIOS DE ÁGUA: ... 40 Instruções do Fabricante: ... 41 PARA-RAIOS: ... 43 COBERTURA: ... 44
Manual do Síndico – Conjunto Residencial Phobus A
ANTENA COLETIVA: ... 44
MUROS DE ARRIMO: ... 44
SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO ... 45
Hidrantes: ... 45 Alarme de Incêndio: ... 45 Detectores de Fumaça: ... 45 PORTAS CORTA-FOGO ... 45 SISTEMA DE PRESSURIZAÇÃO ... 46 ELEVADORES ... 47
OUTROS ELEMENTOS PARA MANUTENÇÃO: ... 49
Bombas de Recalque: ... 49
Caixas de Passagem e Gordura: ... 49
Paisagismo:... 49
INFORMAÇÕES DO PROJETO ... 50
FABRICANTES / FORNECEDORES: ... 50
SEGURANÇA DOS USUÁRIOS ... 52
BEM ESTAR DOS USUÁRIOS ... 53
PREVENÇÃO E COMBATE À INCÊNDIO ... 54
INSTRUÇÕES BÁSICAS: ... 54
APRESENTAÇÃO
Prezado Síndico,A Construtora Itajaí Ltda., com o intuito de auxiliar os moradores do Conjunto Residencial Phobus A na manutenção e utilização de seu apartamento, elaborou e distribuiu a todos os condôminos o Manual do Proprietário.
Da mesma forma, as áreas comuns do Condomínio também requerem cuidados específicos para seu uso e conservação. Foi elaborado, então, o Manual do Síndico, onde constam as principais ações que devem ser tomadas para a realização das manutenções preventivas e periódicas.
É recomendável que este Manual, exclusivo do Síndico, faça parte integrante da documentação do Condomínio, devendo ser repassado ao seu sucessor.
A elaboração deste Manual faz parte do Programa da Qualidade que a Construtora Itajaí Ltda. possui, buscando o aperfeiçoamento contínuo de seus processos e produtos, visando, acima de tudo, a satisfação de seus clientes.
Nesse Programa, a Construtora tem atuado desde a fase de projeto do empreendimento até a sua utilização, adotando princípios de racionalização de processos, critérios de avaliação de fornecedores e do nível de satisfação do usuário.
A leitura atenta e integral deste Manual é imprescindível ao Síndico. Finalmente, a Construtora coloca-se à disposição para eventuais esclarecimentos que se fizerem necessários, não apenas sobre os assuntos relacionados a este Manual como também sobre questões aqui não abordadas.
Manual do Síndico – Conjunto Residencial Phobus A
INTRODUÇÃO
Como ocorre com qualquer outro produto, a utilização e manutenção das áreas comuns, além da qualidade dos materiais e serviços empregados na construção, depende do uso adequado de seus equipamentos e componentes. Todos os dados mencionados a seguir fizeram parte da construção do Condomínio.
Os condôminos têm seus direitos, mas também tem deveres correspondentes, cujo descumprimento pode configurar negligência e acarretar a perda de suas prerrogativas de garantia, conforme tabela no tópico “Garantias”. Por esse motivo, leia todas as instruções deste Manual sobre a utilização das áreas comuns e de seus equipamentos. A omissão pode caracterizar má conservação ou uso inadequado, isentando a construtora e os demais fornecedores de qualquer responsabilidade.
A durabilidade de todos os equipamentos depende do uso correto, da conservação e da prática de manutenções preventivas periodicamente. Afim de evitar danos e prolongar a vida útil das edificações.
Ao receber as áreas comuns, a responsabilidade pela conservação e manutenção passa a ser do Síndico e de todos os ocupantes do Condomínio.
CONDOMÍNIO: COMO FUNCIONA
Condomínio é o exercício do direito de propriedade junto a outras pessoas. Todos, adquirentes ou moradores, são obrigados a cumprir a convenção de condomínio para que haja uma convivência harmoniosa. Há várias leis sobre condomínios, dentre as quais o Código Civil Brasileiro, quando trata do condomínio de prédios (Condomínio Edilício) e a Lei 4.591, de dezembro de 1964. Deve-se ainda, respeitar leis, decretos, posturas e regulamentos municipais e estaduais.
Na primeira assembleia de condomínio, os condôminos deverão convencionar e aprovar o regimento interno, que regerá a convivência diária.
Para uma convivência harmoniosa entre os moradores de um edifício, é imprescindível somar esforços em busca da compreensão e da colaboração efetivas.
Constituem despesas de condomínio a energia elétrica, água, gás consumidos nas áreas comuns, a remuneração de empregados e os encargos sociais, as despesas de conservação e manutenção de áreas e equipamentos comuns, e demais despesas previstas na convenção de condomínio e outras que venham a ser aprovadas em assembleias. É importante a participação dos condôminos nas assembleias, pois, de acordo com o artigo 24, parágrafo 1º da Lei N.° 4.591, sua omissão não os desobrigam a acatarem as decisões tomadas.
Manual do Síndico – Conjunto Residencial Phobus A
CONDOMÍNIO: ÁREA COMUM
O Condomínio é composto por unidades autônomas (os apartamentos), que são de uso privativo, e das áreas comuns, de uso coletivo.
São exemplos de áreas e bens comuns os corredores, escadarias, coberturas, áreas de circulação e de lazer, jardins, portaria, estacionamentos, elevadores, equipamentos de combate a incêndio, reservatórios, quiosque, pista de skate, playground, bombas d’água, prumadas de água, esgoto e gás, condutores de águas pluviais, tubulações de telefone, de antena e de energia elétrica, fachadas e demais equipamentos de uso geral.
REDES CONDOMINIAIS EXTERNAS
Rede de Água
Foi executada rede de água externa em todo o condomínio com tubulação de PVC, que abastece todos os apartamentos e cuja água é proveniente do reservatório instalado na cobertura de cada prédio. Foram instalados nos ramais entre prédios registros tipo gaveta com cabeçote (registros para fechamento por meio de chave específica) que possibilita o fechamento parcial do trecho em caso de vazamento ou manutenção da rede.
O hidrômetro de consumo de água está instalado em cada pavimento e a leitura é remota.
Nota:
É proibida a utilização de águas subterrâneas para qualquer finalidade, de acordo com a determinação da CETESB.
Rede de Esgoto
Foi executada rede de esgoto externa em todo o condomínio com tubulação de PVC, que coleta o esgoto de todos os prédios e lança nas caixas de passagem instaladas no térreo dos prédios e descarrega na rede coletora da concessionária local.
das redes e mudança de direção para facilitar o acesso para manutenção da rede em caso de limpeza (entupimentos).
A limpeza das redes em caso de entupimentos é de responsabilidade do Condomínio, exceto se no prazo de garantia da rede houver recalque ou acomodação da rede por problema de compactação durante sua execução.
Rede de Drenagem
Foi executada rede de canaletas e tubos de concreto para receber a água pluvial em dias de chuva.
A rede dispõe de caixas de passagem e poços de visita nos encontros das redes e mudança de direção para facilitar o acesso para manutenção da rede em caso de limpeza (entupimentos).
A limpeza das redes em caso de entupimentos é de responsabilidade do Condomínio, exceto se no prazo de garantia da rede houver recalque ou acomodação da rede por problema de compactação durante sua execução.
Foi executada também uma caixa de acumulação de água (caixa de retenção) que coleta toda a água de chuva das redes coletoras condominiais de drenagem, e a reutiliza através da rede condominial que abastece as torneiras espalhadas no Condomínio.
Rede de Elétrica
Foram executadas duas entradas de energia localizadas junto a portaria de entrada do Condomínio que leva através de cabos subterrâneos energia para cada prédio, derivando para os Centros de Medições de todos os prédios, que por sua vez faz a distribuição para cada apartamento. A rede elétrica também é composta por caixas de passagens, a fim de possibilitar manutenções na rede.
Rede de Gás
Foram executadas redes condominiais de gás no Condomínios que leva através de tubos subterrâneos gás para cada prédio, que por sua vez através de prumadas leva o gás para cada apartamento. Os medidores
Manual do Síndico – Conjunto Residencial Phobus A
de gás estão instalados em cada pavimento e o abastecimento é através de gás encanado de rua da concessionária COMGÁS.
Rede de Água para Combate a Incêndio
Foram executadas redes condominiais de água para combate a incêndio com tubulação que vai dos prédios até a caixa do registro de rua (RR) em cada condomínio e cuja caixa RR é utilizada pelo corpo de bombeiros para abastecer com os caminhões pipa os hidrantes dos pavimentos.
Iluminação das Áreas Comuns
A iluminação dos halls e escadarias é controlada pelo sistema de sensor de presença individual por luminária, onde a luz é acionada com a presença de pessoas na área de circulação e desligada automaticamente após a saída das mesmas do ambiente. Este sistema economiza energia elétrica, evitando que as lâmpadas fiquem acessas. A iluminação das áreas externas (postes e luminárias ao redor dos prédios e nos estacionamentos) é controlada pelo quadro elétrico de área comum geral instalado no pavimento térreo do prédio A de cada condomínio.
Iluminação de Emergência
Luzes de emergência foram instaladas nas escadarias e halls de circulação onde recomendado pelas normas. No caso de interrupção do fornecimento de energia elétrica na edificação, estão instaladas luminárias com lâmpadas fluorescentes que funcionam com um sistema de baterias, com autonomia de 1 hora. Verificar com frequência se o disjuntor específico de emergência localizado no quadro ADM instalado no pavimento térreo está armado, pois é necessário manter as luminárias energizadas.
Redes Elétricas dos Equipamentos Comunitários e Reservatório Metálico Elevado
O abastecimento de energia dos equipamentos comunitários e o reservatório metálico elevado é através tubulação subterrânea sendo
controlada no quadro elétrico de área comum geral instalado no pavimento térreo do bloco A do Condomínio.
EQUIPAMENTOS
Quiosque
O quiosque tem como finalidade pequenas reuniões, e é composto por churrasqueira e uma pia. As regras de utilização devem ser definidas em assembleia junto com os condôminos.
Salão de Festas
Estão localizados no pavimento térreo de todos blocos, e é composto por uma copa e banheiro PNE. As regras de utilização devem ser definidas em assembleia junto com os condôminos.
Pista de Skate
Foi executada uma pequena pista de skate (não profissional) na área de lazer. As regras de utilização devem ser definidas em assembleia junto com os condôminos.
Quadra
Foi executada com grama, e tem seu fechamento composto por alambrado instalado sobre mureta de alvenaria. Constituído também por traves de futebol, e iluminação. As regras de utilização devem ser definidas em assembleia junto com os condôminos.
Playground
Os brinquedos que compõe o playground são adequados para crianças de 3 a 12 anos, ou até 50kgs.
É composto por: - Gangorra de madeira; - Balanço de madeira; - Escorregador de madeira;
Manual do Síndico – Conjunto Residencial Phobus A
- Gira-gira metálico.
A área de piso do playground é constituída por areia com profundidade de 30cm para absorção de quedas até 3m, conforme NBR 16.071-2/2012.
Advertimos que a melhor prevenção contra acidentes em parquinhos é a supervisão dos pais, sempre monitorando as brincadeiras das crianças para o uso correto dos brinquedos.
As regras de utilização devem ser definidas em assembleia junto com os condôminos.
RESPONSABILIDADES DA CONSTRUTORA
O condomínio foi construído de acordo com as normas estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas, ABNT, observando as disposições do projeto aprovado pela Prefeitura do Município, e as determinações preceituadas pela Prefeitura, Concessionárias de Água, Energia, Gás e Telefonia, e demais entidades que pela lei devem ser acatadas.
A Construtora Itajaí Ltda. é responsável pela solidez e segurança das edificações.
Responsável Técnico:
Eng° Carlos José Novaes Ramires
Rua Primavera, 300 – Jardim Califórnia – Barretos – SP Telefone – (17) 3321 7666
Segundo as Normas Brasileiras, são de responsabilidade da construtora:
• Fornecer o Manual do Síndico do empreendimento e prestar as informações necessárias nos casos omissos ou duvidosos.
• Corrigir defeitos visíveis verificados na vistoria do empreendimento (vícios aparentes).
• Responder pelos vícios ocultos.
• Responder pelos defeitos da construção pelo prazo legal.
Vício aparente:
Caracteriza-se pela obviedade. Basta o usuário ter o bem à sua frente, não sendo necessário conhecimento técnico específico. Exemplo: vidro quebrado, ladrilhos trincados, etc.
Vício oculto:
Falha ou defeito que o usuário não percebe com simples exame exterior, somente se revelará mais tarde e será identificável mediante conhecimento técnico específico.
RESPONSABILIDADES DO SÍNDICO
Iniciam-se no momento da vistoria realizada para o recebimento das áreas comuns as responsabilidades relacionadas à manutenção das condições de estabilidade, segurança e salubridade de todo o condomínio.
Entre outras, o Síndico é responsável por:
• Cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regulamento Interno; • Advertir, verbalmente ou por escrito, o usuário e seus
familiares/empregados, infrator (es) de qualquer disposição da Convenção ou Regulamento Interno;
• Cobrar, inclusive judicialmente, se necessário for, as taxas de despesas de todos os arrendatários e moradores, multas estabelecidas na Convenção, na Lei e no Regulamento Interno; • Orientar e supervisionar a Administradora no sentido de
providenciar as cobranças, pagamentos de prestação de contas, compras, contr. de empregados, seguros, etc.;
• Coordenar os serviços de zeladoria, conservação, manutenção e limpeza das áreas comuns e equipamentos coletivos do condomínio; • Elaborar e implantar um cronograma de manutenção preventiva do condomínio, inclusive com um planejamento anual das atividades; • Realizar contratação de serviços terceirizados para a realização da
manutenção da edificação;
• Certificar-se de que os condôminos não realizem reformas que prejudiquem a solidez das edificações, solicitando um plano de reforma do que será executado acompanhado por um profissional habilitado;
• Manter o arquivo do Condomínio sempre completo e em condições de consulta, assim como repassá-lo obrigatoriamente ao seu substituto, com os seguintes elementos:
1. Cópia autenticada da Convenção de Condomínio; 2. Cópia autenticada da instituição de Condomínio; 3. Cópia autenticada do Alvará de Conclusão - Habite-se; 4. Cópias dos projetos entregues pela Construtora; 5. Manual do Proprietário;
6. Manual do Síndico;
7. Documentos dos Elevadores. Nota:
O Síndico é responsável pela obrigatória atualização do conteúdo deste Manual, quando da realização de modificações em relação ao originalmente construído e documentado. Deverá incluir a revisão e correção de todas as informações técnicas e projetos (plantas) da edificação.
PRIMEIRAS PROVIDÊNCIAS
LIGAÇÃO ÀS REDES DE ABASTECIMENTO
O empreendimento foi entregue devidamente ligado às redes da Concessionária local (SABESP), que é a responsável pelas manutenções dessas redes.
O fornecimento de água corrente e os serviços de esgotos estão prontos para uso, o proprietário deve somente solicitar a ligação à Concessionária. A agência mais próxima está localizada na Av. Sapopemba, 165 – São Mateus – São Paulo - SP – Telefone – 0800.011.9911
LIGAÇÃO DE ENERGIA
A ligação de luz da unidade deverá ser solicitada à Concessionária local (ENEL), que é a responsável pelas manutenções da rede.
Para transferir para o nome do proprietário ou em caso de qualquer problema, contate a Concessionária.
A agência mais próxima está localizada na Rua Padre Estevão Pernet, 314 – Vila Gomes – São Paulo – SP – Telefone – 0800.727.2120
LIGAÇÃO DE TELEFONE
Foi previsto um ponto para telefone localizado na portaria.
Foi executada rede telefônica externa ligando todos os prédios à Portaria do Residencial, inclusive os cabos de ligação de todos os apartamentos estão passados.
A concessionária irá passar após ocupação dos prédios os cabos da rede telefônica externa através da tubulação telefônica deixada da Portaria até o passeio frontal.
LIGAÇÃO DE GÁS
A ligação de gás do Condomínio foi solicitada à Concessionária local (COMGÁS), que é a responsável pelas manutenções da rede.
O fornecimento de gás encanado está pronto para uso, o proprietário deve somente solicitar a ligação à Concessionária. A agência mais próxima está localizada na Rua Augusto Calheiro, 1550 – Jardim Sonia Maria, Mauá - SP – Telefone – 0800.110.187, o atendimento mais ágil é através do site comgas.com.br.
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MUDANÇA E TRANSPORTE DE MÓVEIS
Por ocasião da mudança, é aconselhável que se faça um planejamento, respeitando-se o Regulamento Interno do Condomínio e prevendo a forma de transporte dos móveis e outros objetos, levando-se em consideração as dimensões das escadarias, elevadores, rampas e os vãos livres das portas.
A instalação de móveis e demais objetos também deverão respeitar os limites de carga das lajes dos apartamentos, tais como: 150 kg/m2 (salas, quartos e banheiros) e 200 kg/m2 (área de serviço), conforme projeto estrutural.
Todas as mudanças, modificações e reformas deverão ser comunicadas ao Condomínio.
Dimensões do elevador: Abertura Livre da Porta: 800mm Altura Livre da Porta: 2000mm Altura Interna da Cabina: 2200mm Frente interna da Cabina: 1810mm Lado interno da Cabina: 2010mm Capacidade: 8 passageiros (600kg)
COLOCAÇÃO DE ACESSÓRIOS
Para fixação de acessórios (armários, box, cortinas, quadros, etc.) que necessitem furação nas paredes ou pisos, tomar os seguintes cuidados: • Na fixação de objetos nas paredes, verifique se o local escolhido não é passagem de tubulações hidráulicas, elétricas, ou peças de concreto (mais difíceis de ser perfurados), conforme plantas neste Manual;
• Evitar perfuração próxima ao quadro de luz ou nos alinhamentos de interruptores e tomadas, para prevenir acidentes com fios elétricos; • Não perfurar o piso do banheiro, para não causar danos na
impermeabilização;
• Para melhor fixação, usar parafusos com buchas, por serem considerados ideais para paredes com alvenarias de blocos de concreto, evitando o uso de pregos, que danificam o acabamento; • Ao executar armários embutidos sob as pias de banheiros e
cozinhas, instruir os marceneiros para não bater ou retirar sifões e ligações flexíveis, evitando vazamentos;
e não exista a padronização das peças em todas as janelas existentes definida pelo Condomínio, deve-se instalar pelo lado interno da janela, de modo a não interferir na estética da fachada.
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MODIFICAÇÕES E REFORMAS
Toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança estrutural da edificação ou de seu entorno deverá ter o acompanhamento de um profissional responsável (engenheiro / arquiteto) seguido de atestado de responsabilidade técnica (ART / RRT), conforme rege a norma NBR 16280 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), exija esse documento ao proprietário da unidade.
Alterações das características originais do imóvel podem afetar o seu desempenho estrutural, térmico, acústico, etc. e devem ser feitas sob orientação de profissionais/empresas qualificadas.
As peças estruturais de concreto fazem parte de um conjunto que não podem ser alterados, pois comprometeria a estabilidade do mesmo. Outro cuidado a ser tomado quanto à estrutura, é o de se respeitar as cargas que foram projetadas para serem recebidas pelas lajes.
CABE AO PROPRIETÁRIO E/OU CONDÔMINO DA UNIDADE AUTÔNOMA
Antes do início da obra
Encaminhar para o síndico ou responsável legal pela edificação, o Plano de Reforma e as documentações necessárias, que comprovem o atendimento à legislação vigente, normalização e regulamentos para a realização de reformas.
Durante a obra de reforma
Cuidar para que a reforma seja executada dentro das referências de segurança e que atenda a todas as normas regulamentares.
Comunicar formalmente à Administração do condomínio a logística para a retirada do entulho, devidamente ensacado e/ou contratar caçambas.
Após a obra
Atualizar o Manual do Proprietário, nos pontos em que as reformas interferem conforme os termos da norma ABNT NBR 14037. No caso de inexistência deste manual da edificação reformada, as
intervenções que compõem a reforma devem ter o Manual do Proprietário elaborado conforme a norma ABNT NBR 14037.
A Construtora Itajaí Ltda. não se responsabiliza por Reformas e Modificações no projeto original, o que acarretará a perda de garantia da área modificada. Sendo assim, nunca confie os serviços de reforma a pessoas tecnicamente não habilitadas.
DESEMPENHO DA EDIFICAÇÃO – ABNT NBR 15.575
A lista a seguir apresenta requisitos do usuário que foram utilizados como referência para o estabelecimento de critérios.SEGURANÇA ESTRUTURAL
O empreendimento atende aos requisitos mínimos exigidos pela norma ABNT NBR 15575 e reúne características que atendam às exigências de segurança e apresenta às sobrecargas limitantes no uso das edificações neste manual.
SEGURANÇA CONTRA FOGO
O empreendimento atende aos requisitos mínimos exigidos pela norma ABNT NBR 15575 e reúne características que atendam às exigências de segurança contra o fogo, considerando os objetivos principais.
Os objetivos principais de garantir a resistência ao fogo dos elementos estruturais são:
• Possibilitar a saída dos ocupantes da edificação em condições de segurança;
• Garantir condições razoáveis para o emprego de socorro público, onde se permita o acesso operacional de viaturas, equipamentos e seus recursos humanos, com tempo hábil para exercer as atividades de salvamento (pessoas retidas) e combate a incêndio (extinção); • Evitar ou minimizar danos à própria edificação, às outras adjacentes,
à infraestrutura pública e ao meio ambiente.
SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO
O empreendimento atende aos requisitos mínimos exigidos pela norma ABNT NBR 15575 e reúne características que atendam às exigências de segurança no uso e na operação, de forma a evitar a ocorrência de ferimentos ou danos aos usuários, em condições normais de uso.
ESTANQUEIDADE
O empreendimento atende aos requisitos mínimos exigidos pela norma ABNT NBR 15575 e reúne características que atendam às exigências de estanqueidade, de forma a assegurar estanqueidade às fontes de umidades externas ao sistema.
DESEMPENHO TÉRMICO
O empreendimento atende aos requisitos mínimos exigidos pela norma ABNT NBR 15575 e reúne características que atendam às exigências de desempenho térmico, considerando-se a zona bioclimática da região. Os requisitos de desempenho no inverno e no verão, apresentam condições térmicas no interior do edifício melhores ou iguais aos ambientes externos.
DESEMPENHO ACÚSTICO
O empreendimento atende aos requisitos mínimos no que se refere ao isolamento acústico adequado das vedações externas, aos ruídos aéreos provenientes do exterior da edificação e ao isolamento acústico adequado entre áreas comuns e privativas, que são exigidos pela norma ABNT NBR 15575.
Isolação Acústica de Vedações Externas:
O empreendimento propicia condições mínimas de desempenho acústico da edificação, com relação a fontes normalizadas de ruídos externos aéreos.
Isolação Acústica Entre Ambientes:
O empreendimento propicia condições de isolação acústica entre as áreas comuns e ambientes de unidades habitacionais e entre unidades habitacionais distintas, já que os pisos e vedações foram projetados de forma a atender os requisitos mínimos da norma de desempenho.
Ruídos de Impactos:
O empreendimento propicia condições mínimas de desempenho acústico no interior da edificação, com relação a fontes padronizadas de ruídos de impacto.
DESEMPENHO LUMÍNICO
Iluminação Natural:
Durante o dia as dependências da edificação recebem iluminação natural conveniente, oriunda diretamente do exterior ou indiretamente, através de recintos adjacentes, atendendo desta forma a NBR ABNT 15575.
O empreendimento atende aos requisitos mínimos exigidos pela norma no que se refere as iluminâncias requeridas para várias tarefas e atividades.
Iluminação Artificial:
Recomenda-se que seja instalado pelos usuários lâmpadas de acordo com o quadro no item “Cargas Previstas” deste manual, para que o apartamento atenda aos requisitos mínimos de iluminação artificial interna em ocupações de recintos e circulação nos ambientes com conforto e segurança, de acordo com ensaios executados previstos pela a NBR ABNT 15575.
DURABILIDADE
É a capacidade do edifício ou de seus sistemas de desempenhar suas funções, ao longo do tempo e sob condições de uso e manutenção especificadas, até um estado-limite de utilização.
A durabilidade de um produto se extingue quando ele deixa de cumprir as funções que lhe forem atribuídas, quer seja pela degradação que o conduz a um estado insatisfatório de desempenho, quer seja por obsolescência funcional.
A durabilidade do edifício e de seus sistemas é uma exigência econômica do usuário, pois está diretamente associada ao custo global do bem imóvel.
O período de tempo compreendido entre o início de operação ou uso de um produto e o momento em que o seu desempenho deixa de atender às exigências do usuário pré-estabelecidas é denominado vida útil.
Vida útil de projeto de acordo com a norma ABNT NBR 15575:
Declaramos para os devidos fins que os projetos desenvolvidos para o empreendimento em tela seguiram na integra as prescrições da NBR 15.575/2013 e seus anexos.
A vida útil é uma medida temporal da durabilidade de um edifício ou de suas partes que é definida previamente em projeto.
Para atingir a VUP (Vida Útil de Projeto), os usuários devem realizar os programas de manutenção, além de seguir as instruções do Manual do Proprietário, dos fabricantes de equipamentos e recomendações técnicas das inspeções prediais.
Prazos de vida útil de projeto:
Sistemas Tipologia VUP (anos)
Estrutura Principal Fundação/ Laje / Vigas / Pilares/ Alvenaria
≥ 50 anos
Vedação Externa Alvenaria ≥ 40 anos
Vedação Interna Alvenaria ≥ 20 anos
Pisos Internos / Externos
Cerâmica /Calçada ≥ 13 anos
Cobertura Estrutura Metálica ≥ 20 anos
Hidros sanitário Hidráulicas ≥ 20 anos
MANUTENIBILIDADE
Em conformidade com a norma NBR 15575, o empreendimento atende o requisito de manter a capacidade do edifício e de seus sistemas e permite ou favorece as inspeções prediais, como por exemplo, a instalação de suportes para fixação de andaimes, balancins ou outro meio que possibilite a realização da manutenção, bem como as intervenções de manutenção previstas neste manual e na norma NBR 5674, que deve ser seguida a fim de preservar as características originais e evitar a perda do desempenho decorrente da degradação de seus sistemas, elementos ou componentes.
SAÚDE, HIGIENE E QUALIDADE DO AR
O empreendimento possui condições de proporcionar salubridade no interior da edificação, considerando umidade e temperatura interna da unidade, em conjunto a todos os tipos de sistemas utilizados na construção conforme requisitos da norma NBR 15575.
FUNCIONALIDADE E ACESSIBILIDADE
Conforme norma NBR 15575, o empreendimento apresenta espaços e altura mínima de pé direito dos ambientes compatíveis com as necessidades humanas. Além disso, é adequado a pessoas com deficiência e/ou mobilidade reduzida.
CONFORTO TÁTIL E ANTROPODINÂMICO
O empreendimento atende aos requisitos mínimos exigidos pela norma ABNT NBR 15575 no que se refere ao conforto tátil e antropodinâmico dos usuários do edifício, com base nos princípios da ergonomia, como estatura média das pessoas, força física passível de ser aplicada por adultos e crianças nos componentes e equipamentos da construção.
ADEQUAÇÃO AMBIENTAL
O empreendimento e sua infraestrutura foram projetados, construídos e mantidos de forma a minimizar alterações no ambiente, portanto seguindo a norma NBR 15575, foi construído mediante exploração e consumo racional dos recursos naturais, com requisitos relativos ao consumo de água e à deposição de esgotos sanitários atendidos.
GARANTIAS
Findam na vistoria da entrega das chaves dos apartamentos: • Vidros quebrados;
• Danos visíveis em janelas e portas; • Pisos e azulejos trincados;
• Danos visíveis na pintura de paredes e elementos metálico e madeira;
• Danos visíveis em louças e metais (pia, lavatório, bacia sanitária, torneiras).
Findam desde que se verifique: • Alteração do projeto original;
• Inobservância de qualquer uma das recomendações desse manual; • Execução de serviços de manutenção por pessoal não habilitado. A Construtora não é responsável por:
• Consequências eventuais da não ocupação do imóvel, tais como mofo;
• Danos causados pelo uso inadequado dos elementos ou por alterações feitas no projeto original, mesmo que ainda vigente o prazo de garantia legal;
• Danos causados pelo desgaste natural dos materiais em função do uso;
• Acidentes oriundos de caso fortuito ou força maior.
A tabela de garantias a seguir foi extraída da ABNT NBR 15.575 e contém os principais sistemas das áreas comuns (Salão de Festas, Quiosque, Portaria).
Prazos válidos a partir da data do “HABITE – SE” do Condomínio.
Sistemas/ Elementos/ Componentes/
Instalações
Prazos de Garantia Contratual recomendados pela ABNT NBR 15.575 para Edificações Habitacionais 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos Fundações, Estrutura Principal, Estruturas Periféricas, Contenções e Arrimos ● Segurança e estabilidade global ●Estanqueidade de fundações e contenções
Sistemas/ Elementos/ Componentes/
Instalações
Prazos de Garantia Contratual recomendados pela ABNT NBR 15.575 para Edificações Habitacionais 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos Paredes de Vedação, Estruturas Auxiliares, Estruturas de Cobertura, Estrutura das Escadarias Internas ou Externas, Guarda- corpos, Muros de Divisa e Telhados. ● Segurança ●Integridade Equipamentos Industrializados (motobombas, filtros, interfone, automação de portões, etc), Sistemas de dados e voz, telefonia, vídeo e televisão. ● Instalação ● Equipamentos (fabricantes) Instalações Elétricas (tomadas, interruptores, disjuntores, fios, cabos, eletrodutos, caixas e quadros. ● Equipamentos (fabricantes) ● Instalação Antena Coletiva ● Equipamentos (fabricantes) • Instalação Instalações Hidráulicas e Gás (prumadas de água, esgoto e gás – dentro do shafts) ● Integridade ● Estanqueidade Instalações Hidráulicas e Gás (coletores, ramais, louças, caixas de descarga, bancadas, metais sanitários, sifões, ligações flexíveis, válvulas, registros, ralos e tanques) ● Equipamentos (fabricantes) ● Instalação Impermeabilização ● Estanqueidade Esquadrias de Madeira ● Empenamento ● Descolamento ● Fixação Esquadrias de Aço (Ferro) ● Fixação ● Oxidação
Sistemas/ Elementos/ Componentes/
Instalações
Prazos de Garantia Contratual recomendados pela ABNT NBR 15.575 para Edificações Habitacionais 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Esquadrias de Alumínio e PVC ● Partes Móveis (inclusive recolhedores de palhetas, motores e conjuntos elétricos de acionamento) (fabricante) ● Borrachas, escovas, articulações, fechos e roldanas ●Perfis de Alumínio e fixadores Fechaduras e Ferragens ● Funcionamento ●Acabamento Revestimento de Paredes, Pisos e Tetos Internos e Externos em Argamassa / Gesso Liso / Componentes em Gesso Acartonado ● Fissuras ● Estanqueidade de fachadas e pisos molháveis ● Má aderência do revestimento e dos componentes do sistema Revestimento de Paredes, Pisos e Tetos em azulejo / cerâmica / pastilhas ● Revestimentos soltos, gretados, desgaste excessivo ● Estanqueidade de fachadas e pisos molháveis
Piso cimentado, piso acabado em concreto, contrapiso ● Nivelamento/ caimento (6meses) ● Destacamento fissuras, desgaste excessivo ● Estanqueidade de pisos molháveis Forro de Gesso ● Fissuras por
acomodação dos elementos estruturais e de vedação Forro de PVC ● Acomodação dos elementos ● Fixação e de vedação Pinturas Interna / Externa ● Empolamento, descascamento, esfarelamento, alteração de cor ou deterioração de acabamento. Selantes, Componentes de Juntas e Rejuntamento ● Aderência
Sistemas/ Elementos/ Componentes/
Instalações
Prazos de Garantia Contratual recomendados pela ABNT NBR 15.575 para Edificações Habitacionais 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Vidros ● Fixação
Garantias especificas da Área Comum:
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No Ato Da
Entrega 1 ano 3 anos 5 anos
Coberturas ● Telhas ● Estrutura Metálica (Fabricante) Vidros ● Quebrados / Trincados ● Fixação Bombas / Filtros (Circuladores de Água) ● Equipamentos (Fabricante) ● Instalação Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas ● Equipamentos (Fabricante) ● Instalação Sistema de Combate a Incêndio ● Equipamentos (Fabricante) ● Instalação Iluminação de Emergência ● Equipamentos (Fabricante) ● Instalação Paisagismo/ Grama ● Vegetação
Playground ● Equipamentos (Fabricante) Redes Condominiais (Água, Gás, Esgoto, Drenagem) • Entupimentos (observados após o início de utilização) • Registros de água (vedação, defeitos) ● Tubulação (vedação, deformação) Rede Condominial de elétrica • Funcionamento Entupimentos (após o início da utilização) • Equipamentos (Fabricante) Reservatório Metálico Elevado • Estrutura • Pintura • Impermeabilização (Fabricante) Sistema de Pressurização • Equipamentos (Fabricante)
*Desde que seguido todo o plano de manutenção do Fabricante. Nota:
Para sistemas e equipamentos, cuja a responsabilidade é do fabricante, o prazo de garantias é contado a partir da data de emissão da nota fiscal.
Sistemas/ Elementos/ Instalações
No Ato Da
Entrega 1 ano 3 anos 5 anos
Pavimentação ● Nivelamento/ Caimento s/ recalques (observados após as primeiras chuvas) ● Destacamento, fissuras, desgaste excessivo Elevadores ● Equipamentos* (Fabricante) Peças Estruturais: Caixas de passagem, contenções e arrimos, etc. ● Estrutura Alambrado ● Estrutura
PERDA DE GARANTIAS
Situações que acarretam perda das garantias:1. Caso haja reforma ou alteração que comprometa o desempenho de algum sistema, ou que altere o resultado previsto em projeto para o apartamento;
2. Caso não sejam executadas as manutenções preventivas conforme indicado neste manual;
3. Caso haja mau uso ou não forem tomados os cuidados de uso; 4. Falta de comprovações da realização das manutenções preventivas
periodicamente, conforme previsto na norma ABNT NBR 5674; 5. Caso os proprietários não permitam o acesso do profissional
destacado pela construtora às dependências de sua unidade, quando for o caso de proceder à vistoria técnica ou os serviços de assistência técnica;
6. Caso sejam identificadas irregularidades em eventual vistoria técnica e as providências sugeridas não forem tomadas por parte do proprietário ou do condomínio;
7. Se, durante o prazo de vigência da garantia não for observado o que dispõem o Manual do Usuário e a ABNT NBR 5674, no que diz respeito à manutenção correta para edificações em uso ou não;
8. Se, nos termos do artigo 393 do Código Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida;
9. Danos decorrentes de limpeza inadequada (produtos químicos, solventes, abrasivos do tipo saponáceo, palha de aço, esponja dupla face) em acabamentos dos componentes nos metais sanitários; 10. Danos decorrentes de objetos estranhos no interior dos equipamentos
ou nas tubulações que prejudiquem ou impossibilitem o seu funcionamento;
11. Danos decorrentes de quedas acidentais, mau uso, manuseio inadequado, instalações de equipamentos inadequados ao sistema;
12. Danos decorrentes por impacto ou perfurações em tubulações (aparentes, embutidas ou revestidas);
13. Manobras indevidas, com relação a registros, válvulas e bombas; 14. Reparos em equipamentos por pessoas não autorizadas pelo
Serviço de Assistência Técnica;
15. Se constatada aplicação ou uso de peças não originais ou inadequadas, ou adaptação de peças adicionais sem autorização prévia do fabricante;
16. Se evidenciado a substituição de disjuntores por outros de capacidade diferente, especialmente de maior amperagem; 17. Se evidenciado o uso de eletrodomésticos que não atendam à
normalização vigente (antigos), chuveiros ou outros equipamentos elétricos sem blindagem, os quais ocasionem o desarme dos disjuntores;
18. Se evidenciado sobrecarga nos circuitos, por causa da ligação de vários equipamentos no mesmo circuito;
19. Se evidenciada a não utilização de proteção individual para equipamentos sensíveis;
20. Impacto em desacordo com a ABNT NBR 15575, que ocasione danos no revestimento;
21. Se mantiver ambiente sem ventilação, conforme cuidados de uso, o que poderá ocasionar, entre outros problemas, o surgimento de fungo ou bolor;
22. Danos causados por furos ou aberturas de vãos intencionais para instalação em geral.
Nota:
1. Demais fatores que possam acarretar a perda de garantia estão descritos nas orientações de uso e manutenção do imóvel para os sistemas específicos;
2. SITUAÇÕES NÃO COBERTAS PELA GARANTIA: peças que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
SOLICITAÇÃO DE ASSISTÊNCIA TÉCNICA
As solicitações de reparos deverão ser encaminhadas através do e-mail qualidade@grupoitajai.com.br, com as seguintes informações:
• Nome do Responsável; • Nome do Condomínio;
• Telefone de Contato (com DDD);
• Descrição detalhada do problema apresentado (se possível enviar fotos).
Procedimento:
1- Cada morador deve enviar o seu próprio e-mail, a fim de agilizar a comunicação em caso que dúvidas.
2- As solicitações da Área Comum devem ser realizadas exclusivamente pelo síndico ou por pessoal autorizado por ele, condôminos não podem realizar essa solicitação.
3- Ao receber a solicitação dos usuários a ocorrência será inserida na agenda para vistoria da unidade/ área comum. Neste momento é importante a presença de pessoa responsável (maior de idade), que possa mostrar os eventuais problemas e esclarecer dúvidas.
4- Uma vez vistoriado o problema pela equipe responsável da construtora, se constatado vícios ocultos e dentro do prazo de garantias, a construtora informará no ato o prazo para a execução dos reparos, e não haverá custos. Se verificado que o problema tenha sido causado em razão da inobservância deste Manual, a construtora não realizará os serviços, e informará ao responsável presente a perda da garantia, restando o reparo á custo e cargo do condomínio. 5- Os serviços serão executados em horário comercial. A ordem de
execução será de acordo com a sequência de encaminhamento das solicitações, exceto em caso de extrema urgência desde que atestada pela construtora.
6- Terminados os trabalhos, o representante da construtora solicitará o recebimento formal dos serviços prestados, através de uma assinatura no formulário padrão da empresa, onde serão avaliados os reparos efetuados. A assinatura também será solicitada em casos em que não forem executados os serviços, por perda da garantia ou ainda por estar fora do prazo, esse procedimento vale para confirmar que o problema foi verificado e que o responsável foi orientado pela equipe
MANUTENÇÕES PREVENTIVAS
PERIODICIDADE DAS MANUTENÇÕES:
• O Condomínio foi planejado e construído para atender aos seus usuários por muitos anos. Isso exige realizar a manutenção de seus vários componentes, considerando que estes possuem características diferenciadas e exigem diferentes tipos, prazos e formas de manutenção. Esta manutenção, no entanto, não deve ser realizada de modo improvisado e casual. Ela deve ser entendida como um serviço técnico e feita por empresas capacitadas ou especializadas ou, ainda, equipe de manutenção local, conforme complexidade.
• Para que a manutenção obtenha os resultados esperados de conservação e crie condições para que seja atingida a vida útil esperada, é necessária a implantação de um sistema de gestão de manutenção, que contemple o planejamento de atividades e recursos, bem como a execução de cada um deles de acordo com as especificidades de cada sistema. A falta de manutenção caracteriza a má utilização, gerando perda de garantia.
Os materiais empregados na construção são adquiridos de fornecedores tradicionais do mercado, e todos qualificados em seus respectivos programas setoriais. A mão de obra utilizada seguiu todas as normas estipuladas em contratos, de forma a se preservar a qualidade de execução.
Para que o Condomínio permaneça em boas condições de uso por um período prolongado de tempo, seguem recomendações de periodicidade das manutenções:
Periodicidade Sistema Atividade Responsável
A cada 1 mês
Ralos e sifões Limpeza dos ralos e do corpo inferior dos sifões
Responsável pelo Condomínio
Playground
Verificar a integridade dos brinquedos e se as peças de encaixe e/ou parafusadas, correntes e dispositivos de fixação estão em bom estado, como parafusos de fixação bem apertados e em funcionamento. Responsável pelo Condomínio Sistema de combate a incêndio
Acionar a bomba de incêndio por meio do dreno da tubulação ou da botoeira ao lado do hidrante. Devem ser observadas as orientações da
Responsável pelo Condomínio
Periodicidade Sistema Atividade Responsável
companhia de seguro do edifício ou do projeto especifico de instalações. Jardins
Executar manutenção dos jardins e jardineiras do condomínio. Responsável pelo Condomínio Sistema de Pressurização
Quando o sistema operar com dois ventiladores, alternar a operação dos ventiladores por chave comutadora, para que não haja desgaste ou emperramento de motores parados por muito tempo.
Responsável pelo Condomínio Realizar a manutenção dos
ventiladores e do gerador (quando houver) que suportam os sistemas de pressurização da escada, a fim de garantir seu perfeito funcionamento. Empresa Especializada A cada 3 meses Caixas de Passagem e Gordura
Limpeza geral de todas as caixas.
Responsável pelo Condomínio Porta Corta Fogo
Aplicar lubrificante nas dobradiças e maçanetas para garantir seu perfeito funcionamento. Verificar abertura e o fechamento a 45º. Se for necessário fazer a regulagem, chame uma empresa especializada. Esquadrias
Metálicas
Limpeza geral de todas as esquadrias, grades, guarda-corpos, corrimãos, alambrados, etc.
A cada 6 meses
Instalações Elétricas
Testar o disjuntor tipo DR apertando o botão localizado no próprio aparelho. Ao apertar esse botão, a energia será interrompida. Caso isso não ocorra, troque o DR. Responsável pelo Condomínio Elevadores Vistoria completa no sistema instalado e realização de manutenções Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada) Instalações Hidráulicas – Água Potável Limpar os aeradores (bicos removíveis) das torneiras. Responsável pelo Condomínio Instalações Hidráulicas –
Verificar mecanismo interno da caixa acoplada
Periodicidade Sistema Atividade Responsável
Água Não
Potável Limpar e verificar a regulagem dos mecanismos de descarga.
Reservatório Metálico Elevado
Controle de qualidade da água (manter o arquivo das análises durante o prazo de garantia do reservatório). Playground Lixar e envernizar todos os
brinquedos. Telhas Verificar se houve
deslocamento das peças
A cada 1 ano Instalações Hidráulicas – Água Potável Verificar estanqueidade de torneiras. Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada) Verificar e, se necessário, substituir os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores e registros de pressão para garantir a vedação e evitar vazamentos.
Instalações Hidráulicas – Água Não Potável Verificar estanqueidade da válvula de descarga. Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada) Verificar tubulações de água
potável para detectar obstruções, perda de estanqueidade e suas fixações, recuperar sua integridade onde necessário.
Instalações Elétricas
Rever o estado de isolamento das emendas de fios e, no caso de problemas, providenciar correções. Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada) Verificar e, se necessário, reapertar as conexões do quadro de distribuição. Verificar o estado dos contatos elétricos. Caso possua desgaste, substituir as peças (tomadas, Interruptores, pontos de luz, entre outros).
Impermeabilização
Verificar a integridade dos sistemas de
impermeabilização e reconstituir a proteção mecânica, sinais de infiltração ou falhas da Impermeabilização exposta. Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada)
Periodicidade Sistema Atividade Responsável
Verificar e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, peças sanitárias, grelhas de ventilação e de outros elementos.
Esquadrias de Madeira
Verificar falhas de vedação, fixação das esquadrias, guarda-corpos e reconstituir sua integridade, onde for necessário. Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada) Efetuar limpeza geral das
esquadrias, dobradiças. Reapertar parafusos aparentes e regular freio e lubrificação. Revestimento Cerâmico Interno Verificar e, se necessário, efetuar as manutenções de modo a manter a estanqueidade do sistema. Responsável pelo Condomínio Esquadrias de Alumínio Verificar a presença de fissuras, falhas na vedação e fixação nos caixilhos e reconstituir sua integridade onde for necessário.
Responsável pelo Condomínio Reapertar parafusos
aparentes dos fechos, das fechaduras ou puxadores e das roldanas.
Verificar nas janelas maxim-ar a necessidade de regular o freio. Para isso, abrir a janelas até um ponto intermediário (± 30°), no qual ela deve permanecer parada e oferecer certa resistência a movimento espontâneo. Se necessária, a regulagem deverá ser feita somente por pessoa especializada, para não colocar em risco a segurança do usuário e de terceiros. Revestimento de paredes e tetos em argamassa ou gesso e forro de gesso (interno e externo)
Repintar os forros dos banheiros e áreas úmidas
Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada)
Periodicidade Sistema Atividade Responsável
Rejuntes
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, peças sanitárias, grelhas de ventilação e de outros elementos, onde houver.
Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada)
Playground Verificar sua fixação no piso, os equipamentos devem estar firmes e estáveis. Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada) Reservatório Metálico Elevado
Limpeza periódica, de acordo com as instruções deste Manual. Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada) Vedações Flexíveis Inspecionar e, se necessário, completar o rejuntamento convencional (em azulejos, cerâmicas, pedras), principalmente na área do box do chuveiro. Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada) A cada 2 anos Instalações Elétricas
Reapertas todas as conexões (tomadas, interruptores, pontos de luz, e outros)
Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada) Esquadrias de Madeira No caso de esquadrias pintadas, revisar a pintura, afim de evitar envelhecimento e perda do brilho do sistema.
Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada) Esquadrias de Aço (Ferro) No caso de esquadrias pintadas, revisar a pintura, afim de evitar
envelhecimento, ferrugem e perda do brilho do sistema.
Responsável pelo Apartamento (Empresa Capacitada) Reservatório Metálico Elevado Manutenção de pintura interna e externa. Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada) Revestimento de paredes e tetos em argamassa ou gesso e forro de gesso (interno e externo)
Revisar a pintura das áreas secas e, se necessário, repintá-las, evitando assim o envelhecimento, a perda do brilho, o descascamento e eventuais fissuras. Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada)
Periodicidade Sistema Atividade Responsável Pinturas, Texturas, Vernizes (internas/ externas)
Revisar a pintura das áreas secas e úmidas e, se necessário, repintá-las, evitando assim o envelhecimento, a perda do brilho, o descascamento e eventuais fissuras. Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada) Vedações Flexíveis Inspecionar e, se necessário, completar o rejuntamento com mastique. Isto é importante para evitar o surgimento de manchas e infiltrações. Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada) A cada 3 anos Esquadrias Metálica e Madeira
Nos casos de esquadrias pintadas, repintar. É importante o uso correto de tinta especificada neste manual. Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada) Revestimento de paredes e tetos em argamassa ou gesso e forro de gesso (interno e externo)
Repintar paredes e tetos de todo o apartamento. Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada) Pinturas, Texturas, Vernizes (internas e externas)
Repintar paredes e tetos de todo o apartamento. Responsável pelo Condomínio (Empresa Capacitada)
Ao executar as manutenções preventivas no Condomínio, é importante que se mantenha os comprovantes dos serviços realizados, a fim de atestar que todas a recomendações foram cumpridas. As comprovações podem ser verificadas através de notas ficais de materiais ou serviços, fotografias (desde que datadas), laudos / atestados de prestadores de serviços, etc.
EXTINTORES DE INCÊNDIO:
Verificar constantemente se:
• Acessos aos extintores não estão obstruídos; • Lacres não estão rompidos;
• Manômetros indicam pressurização (faixas verdes ou amarelas); • Aparelhos não apresentam vazamentos;
• Os bicos e válvulas da tampa estão entupidos; • Prazo de validade.
A recarga do extintor deve ser feita: • Imediatamente após ter sido utilizado;
• Caso esteja despressurizado (manômetro na faixa vermelha); • Após ser submetido ao teste hidrostático;
• Caso o material esteja empedrado;
• Mesmo não tendo sido usado, conforme orientação do fabricante e/ou do Corpo de Bombeiros;
• Validade vencida.
Tipo Periodicidade da Recarga
Espuma 1 Ano
Pó Químico Seco 1 Ano Água Pressurizada 1 Ano Gás Carbono – CO2 1 Ano
Atenção:
Programar a recarga de forma a não deixar os locais desprotegidos. A época da recarga deve ser aproveitada para treinar equipes de emergência.
O Corpo de Bombeiros exige uma inspeção anual de todos os extintores com relação à carga interna.
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS:
Quadros de Energia – Disjuntores:
No Centro de Medição de cada prédio encontram-se as chaves e disjuntores de proteção dos quadros elétricos dos apartamentos, sendo que os relógios medidores de energia individuais dos apartamentos encontram – se nos halls de circulação em cada pavimento e cuja leitura pela concessionária é remota.
No centro de medição no pavimento térreo também encontra – se o quadro da Administração - para controlar a energia elétrica das áreas comuns. Estes quadros são constituídos de vários circuitos, protegidos por disjuntores que se desligam automaticamente no caso de sobrecarga ou curto-circuito.
Cada disjuntor atende a pontos específicos indicados no próprio quadro. Neste quadro há também uma chave geral que protege todos os circuitos de uma só vez.
Sempre que houver necessidade de manutenção nas instalações elétricas, desligar o disjuntor correspondente ao circuito, obedecendo aos cuidados descritos abaixo.
Veja o desenho deste quadro de luz com a função de cada disjuntor no final deste Manual.
Iluminação de Emergência:
Ações necessárias para a manutenção do equipamento localizado nas escadas.
• Manter o equipamento sempre ligado e limpo;
• Verificar os fusíveis e as lâmpadas das luminárias e substituí-los com mesma corrente e potência, quando necessário;
• Fazer teste de funcionamento do sistema, periodicamente, por cerca de 10 minutos, verificando também as lâmpadas.
INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS:
O abastecimento de água é controlado através de registros, em todas as prumadas (cano de abastecimento da caixa d'água elevada instalada na cobertura de todos os prédios), que alimentam todas as unidades. Em caso de entupimento das prumadas, cada qual possui em seu pé,
localizado no térreo, caixa de inspeção com tampa para auxílio do desentupimento.
Em caso de emergência, ou quando houver necessidade de realizar algum reparo nas prumadas da caixa de água, o síndico deverá fechar imediatamente o registro de água para a caixa d'água elevada localizado no cavalete geral de entrada de água.
É importante que o representante da Administradora conheça o funcionamento do abastecimento de água de todo o edifício.
Nota:
Evite despejo de objetos sólidos nas bacias sanitárias ou ralos, para não danificar as tubulações de esgoto e evitar entupimentos nas caixas de passagem instaladas na parte externa dos prédios.
RESERVATÓRIOS DE ÁGUA:
Ao passar pelo medidor de consumo dos apartamentos (hidrômetros), a água chega nos apartamentos por gravidade proveniente do reservatório instalado na cobertura do prédio
O reservatório deve ser inspecionado regularmente e verificado quanto a:
• Limpeza;
• Presença de objetos estranhos;
• Incrustações nas paredes ou no fundo; • Condições da impermeabilização.
Anualmente, ou ao detectar qualquer problema, deve-se recorrer a uma empresa especializada para a realização da limpeza ou eventual manutenção do revestimento impermeável reservatório.
O acesso ao reservatório é feito por meio da escada metálica acessando um alçapão deixado na área da escada na laje de cobertura do 12º andar e, somente pessoas habilitadas poderão acessar o reservatório e fazer as manutenções necessárias.
Na área externa de cada condomínio está instalada uma caixa d’água metálica que recebe a água proveniente da rua (SABESP) e que abastece as caixas d’água instaladas na cobertura dos 4 prédios.
Instruções do Fabricante:
1. Objetivo:Para efeito de aumentar a vida útil dos reservatórios, bem como garantir a qualidade da água armazenada em seu interior, a
Carmaço Reservatórios recomenda que sejam feitas limpezas periódicas interna e externamente a estes.
2. Aplicação: Apenas para reservatórios destinados ao armazenamento de água.
3.
Descrição das Atividades:Para que a limpeza seja executada de forma correta, sem causar danos ao reservatório, que possa fazer com que este perca a garantia, recomendamos que sejam seguidas todas as etapas a seguir:
3.1 Limpeza Interna:
Nota:
A periodicidade da realização da limpeza interna do reservatório varia de acordo com a qualidade da água armazenada. Indícios da necessidade de limpeza podem ser observados na possível alteração da coloração e/ou do gosto da água. O ideal é tentar coincidir a limpeza interna com alguma parada programada no abastecimento.
3.1.1 - Fechar a válvula do sistema de enchimento do reservatório (entrada);
3.1.2-Esvaziar o reservatório: pode ser feito através dos drenos ou pela própria tubulação de saída;
3.1.3 - Fechar a válvula do sistema de distribuição (saída): para reservatórios destinados ao abastecimento de água, é recomendado que se verifique anecessidade da instalação de um by pass na linha para não comprometer o serviço;
3.1.4 - Com o reservatório vazio, devem-se abrir as bocas de visitas do teto e costado (se houver) para possibilitar o acesso ao interior do mesmo;
Antes de se abrir a boca de visita do costado do reservatório, verifique se o mesmo realmente se encontra completamente vazio.
3.1.5 - Providenciar e instalar iluminação interna ao reservatório: o tipo de iluminação utilizada dependerá da real necessidade e das normas de segurança vigentes no local onde estiver instalado.
3.1.6 - No caso de reservatórios que não apresentam boca de visita no costado, o acesso ao mesmo, bem como a entrada de todo equipamento que será utilizado em seu interior, será feita pela entrada do teto. Desça o equipamento de iluminação e o material de limpeza com cuidado para evitar que os mesmos caiam no fundo do reservatório provocando avarias no revestimento (pintura), que não são cobertas pela garantia.
3.1.7 - Para a limpeza, aconselha-se o uso de panos, vassouras e escovas de cerdas macias e água limpa corrente e abundante.
Jamais faça uso de detergentes, sabão ou qualquer outro produto químico que possa vir a danificar o revestimento ou mesmo o material das chapas. Também se deve evitar o uso de qualquer produto abrasivo, como buchas, escovas de aço e etc.
3.1.8 - Durante a limpeza remova todo o particulado sólido que ficou sedimentado no fundo, sobre as soldas do costado e sobre qualquer outra estrutura que estiver dentro do reservatório, como tubulações suportes, boias de nível e etc.
3.1.9 - Depois concluída a etapa 3.1.8 a contendo, remova toda a sujeira e a água que se acumulou dentro do reservatório; retire também todos os produtos de limpeza e equipamentos que foi utilizado para a iluminação interna.
Certifique-se de que nenhum objeto ficou dentro do reservatório antes de fechá-lo.
3.1.10 - Feche todas as bocas de visitas do reservatório: teto e costado (se houver). Verifique também o estado de conservação da junta de vedação (se houver) e a necessidade de substituição.
Para o fechamento da boca de visita do costado, os parafusos não deverão ser apertados de forma sequencial, pois assim a vedação necessária ficará comprometida: quando for apertar os parafusos, o aperto deverá ser realizado na forma cruzada, seguindo a sequência exemplificada de forma simplificada, na figura abaixo.
3.1.11 - Feche os drenos e todas as válvulas que foram usadas para o esvaziamento do reservatório, abra a válvula de entrada e encha completamente o reservatório.
3.1.12 - Com o reservatório cheio, feche a válvula de entrada e adicione 1 L (um litro) de Cloro para cada 1.000L (mil litros) de água armazenada.
3.1.13 Depois de transcorridas 2 (duas) horas, o reservatório deverá ser novamente esvaziado, como descrito nos itens 01, 02 e 03, e estará pronto para receber a água e voltar a operar.
Essa água não é indicada para consumo, mais pode ser utilizada para outras finalidades, como limpeza predial, limpeza interna da tubulação de distribuição e etc.
3.2 Limpeza Externa:
Para a limpeza externa do reservatório deve- se as mesmas precauções descritas na etapa 3.1.7. Não há necessidade de se esvaziar o reservatório para efetuar a limpeza.
Em função da altura do reservatório, verifique a necessidade da presença de um técnico de segurança antes de se iniciarem estas atividades.
PARA-RAIOS:
Na cobertura de cada edificação encontra-se instalado um sistema de para-raios, tipo gaiola de faraday utilizando malha de fita de alumínio que corre fixo sobre o telhado e escada, e malha de cobre nu de 50mm2 subterrânea a 50 cm de profundidade.
As descidas (4) são feitas em barra de ferro de construção incorporada à estrutura do prédio.
Todos os componentes devem ser inspecionados periodicamente pelo síndico do condomínio, visualmente para verificar o seu estado, com as conexões e fixações firmes e livres de corrosão.
Também é recomendável tal inspeção nos casos de modificação, reparo ou quando for atingido por uma descarga atmosférica (raio), através da contratação de uma empresa especializada para verificação do sistema.
Esta inspeção deve ser acompanhada de um relatório técnico emitido pela empresa contratada.
Nota:
Não é função do SPDA a proteção de equipamentos eletroeletrônicos: para tal, os interessados deverão adquirir supressores de surtos individuais (protetores de linha) em casas especializadas.
COBERTURA:
É proibido o acesso à cobertura pelo morador, somente profissional habilitado e autorizado pelo síndico poderá realizar serviços e/ou manutenções necessárias, lembrando que o profissional tem que estar em acordo com as normas de segurança.
Qualquer alteração no sistema de cobertura, bem como da instalação de utilidades não previstas, não é de responsabilidade da Construtora, podendo acarretar a perda da garantia.
As telhas de fibrocimento têm garantia no ato da entrega e as quebras de telhas por empresas contratadas pelo condomínio é de responsabilidade do condomínio a troca.
O alçapão de acesso à cobertura deverá ser mantido fechado com cadeado.
ANTENA COLETIVA:
Na cobertura de cada prédio encontra–se um sistema de antena coletiva de canais abertos, disponibilizando 1 ponto por apartamento. A instalação de novas antenas por parte dos moradores não é proibida, no entanto, caso haja danos nas telhas como furação ou até mesmo quebras, os reparos serão por conta do condomínio, além de perda da garantia de estanqueidade do telhado por parte da construtora. A utilização da haste da antena coletiva instalada pela construtora para colocação de outras antenas pelo condomínio poderá causar problema na recepção do sinal das televisões e a correção do sinal será por conta do condomínio.
Nota:
É proibido utilizar a haste da antena instalada pela Construtora para a colocação de novas antenas.
MUROS DE ARRIMO:
Os muros de arrimo têm um sistema de drenagem chamados buzinotes, executados atrás do muro onde contém o solo para garantir o escoamento da água acumulada quando chove, e com o passar do tempo os drenos tendem a entupir, é necessária a limpeza periódica dos buzinotes aparentes no muro.
Através da observação visual do escoamento de água pelos buzinotes quando chove, é possível verificar a necessidade da limpeza.
