EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE PIRACICABA – SP
PROC. 1017215-21.2016.8.26.0451
DEJAIR SANTO CRISTO BORTOLETTO,
Engenheiro Civil, perito avaliador nomeado no processo de Ação Execução
de Sentença, em que é requerente MARIA SILVA SOUZA e requerida IDALINA CARLOTA DOS ANJOS, tendo elaborado o laudo pericial que
lhe competia, vem mui respeitosamente a presença de vossa excelência, requerer:
JUNTADA DO LAUDO PERICIAL
Ofício a Defensoria Pública para deposito
dos honorários profissionais já reservados.
LAUDO
LAUDO DE AVALIAÇÃO
I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
No transcorrer deste trabalho, serão utilizados os critérios evidenciados nas “Normas para Avaliações e Perícias de
Engenharia” - Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos – 14.653-2”
adotado pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, com nível de precisão normal.
II – INTRODUÇÃO
Das Definições
Valor de Mercado - É o valor pelo qual se realizaria
uma transação de venda e compra espontaneamente entre as partes desejosas, mas não obrigadas, ambas perfeitamente conhecedoras dos bens em avaliação e do mercado, como bem explica o Engenheiro Humberto Carlos Martins Fadiga, em sua tese apresentada no Primeiro Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações, assim resumido na parte referente a noção de valor e preço.
Evidentemente, não pode haver uma definição precisa de que seja valor, eis que é ele resultado de muitos fatores na maior parte das vezes de origem psicológica. “Fundamentalmente, porém, é ele dado por venda
feita entre um vendedor desejoso e um comprador desejoso, ambos inteiramente a par das possibilidades econômica da coisa negociada”.
Entre as inúmeras espécies de valor: valor estimativo
- valor para alguém - valor histórico - valor de mercado, etc. interessam em
avaliação o VALOR DE MERCADO.
Avaliação: É a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre um imóvel.
Lote: É uma porção de terreno, com frente para vias públicas ou particulares, em condições de ser aproveitado de imediato, para fins urbanos.
Método Comparativo: É aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas, é obtido através de comparação similar.
Método dos preços de custos de reprodução das benfeitorias: Por este método, como a própria denominação indica, o avaliador
trabalha exclusivamente com os custos de reprodução das benfeitorias. É o processo mais usualmente adotado na avaliação de imóveis, não só pela sua tradicionalidade, como também em virtude de ser mais genérico, permitindo a avaliação de imóveis de qualquer tipo e localização, inclusive aqueles de rara comercialização. No caso presente, será lançando mão de valor unitário, - tabelado por metro quadrado, através os custos de edificações, levando em considerações os vários fatores que possam influenciar no custo final.
pelo homem, de modo que não se possa retirá-lo sem destruição, fratura, dano ou modificação
Vistoria: É para fins desta Norma - exame circunstanciado e descrição de um imóvel, objetivando sua avaliação.
É o exame onde se classifica o objeto da avaliação em relação ao universo a que pertence à propriedade e para isso, é passo fundamental a vistoria do imóvel.
O objetivo da vistoria é o real conhecimento, por parte do avaliador, de todos os aspectos positivos e negativos do imóvel em estudo.
III – OBJETIVO DO LAUDO
Tem como objetivo o presente laudo de avaliação, vistoriar, analisar, dar buscas, estudar, pesquisar, no sentido de apurar o real
valor de mercado do imóvel avaliando.
IV – IMÓVEL AVALIANDO
Matricula n. 76.069 do 2º Registro de Imóveis de Piracicaba, localizado com frente para a Avenida Orlândia, em Piracicaba, de
parte do lote nº 33, quadra “H” do loteamento denominado “Taquaral”, medindo 5,03 metros de frente, de um lado 26,00 metros do outro lado 26,50 metros e nos fundos 5,00 metros, com área de 131,00 m2, localizado à 65,34 metros do início da curvatura da Rua Jacarezinha.
OBSERVAÇÃO: Sobre o terreno possui duas casas, uma no pavimento térreo e outra no subsolo.
V –VISTORIA E CONSIDERAÇÕES
Cadastrado na Prefeitura – Identificação do Imóvel
Área do Terreno = 131,00 m2
Imagem 1 – foto aérea – Indica o local do imóvel avaliando.
Imagem 4 – Localização do terreno dentro do Loteamento Taquaral (São Francisco)
DOCUMENTAÇÃO FOTOGRAFICA
FOTO n.01 – Fachada do imóvel avaliando.
FOTO n. 04 e 05 – Vista garagem e cozinha da casa do pavimento térreo.
Foto 08 e 09 – banheiro e dormitório casa do pav. Inferior.
Foto 12 – Vista lavandeira casa pav. Inferior
VI – AVALIAÇÃO
Das Benfeitorias (construção)
A avaliação das benfeitorias (edificações) serão realizadas pelo Método de custos de reprodução:
Método dos preços de custos de reprodução ou reedição das benfeitorias: Por este método, como a própria denominação
benfeitorias, não só pela sua tradicionalidade, como também em virtude de ser mais genérico, permitindo a avaliação de imóveis de qualquer tipo e localização, inclusive aqueles de rara comercialização.
No caso presente, será realizado pelo valor unitário,
tabelados por metro quadrado, através os custos de edificações.
Avaliação das Residencias – Vr
Característica da construção:
NOTA: Conforme mencionado anterior no terreno
possui duas casas, sendo uma no pavimento térreo e outra no pavimento sobsolo:
CASA NO PAVIMENTO TÊRREO:
Acomodação: garagem coberta para dois veículos, sala de visitas, cozinha, banheiro social, dois dormitórios, lavanderia.
Área total construída = 98,45 m2- incluindo a garagem coberta
Nº de Pavimentos: 01
Estado de conservação: razoável Idade aparente = 20 anos.
CASA NO PAVIMENTO SUBSOLO:
Acomodação: sala de visitas, cozinha, banheiro social, dormitório, lavanderia.
Área total construída = 49,00 m2 Nº de Pavimentos: 01
Estado de conservação: razoável Idade aparente = 20 anos.
FIGURA 01
-Custo de edificação para residência padrão médio R-8 (Sinduscon) = R$ 1.225,12/m2.
Padrão Construtivo: Residencial tipo Padrão
Simples (Classificação adotada conforme de estudo de valores de edificações de imóveis urbanos – Ibape-sp – versão 2002 - página n. 127 do Livro Engenharia de Avaliação – 1ª edição).
Padrão Simples: Edificações térreas ou assobradas, podendo ser geminadas, inclusive de ambos os lados, satisfazendo a projeto arquitetônico simples, geralmente compostas de sala, um ou mais dormitórios, cozinha, podendo dispor de dependências externas para serviços e cobertura simples para um veículo. Estrutura simples de concreto e alvenaria de tijolos de barros ou de blocos de concreto, revestidas interna e externamente. Cobertura de laje pré-moldada
madeira, com forro. Áreas externas sem tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica comum, Fachadas normalmente pintadas com látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalentes, na principal.
Caracteriza-se pela utilização de matérias construtivos e acabamentos econômicos e simples, tais como:
Pisos: cerâmica comum, taco, forração de
carpete.
Paredes: pintura sobre emboço ou reboco,
eventualmente azulejo até o teto nas áreas molhadas.
Forros: pintura sobre emboço ou reboco
aplicados na própria laje: ou sobre madeira comum.
Instalações hidráulicas: embutidas e restritas aos componentes essenciais, dotadas de peças sanitárias comuns e metais de modelo simples.
Instalações elétricas: embutidas, com pontos
de iluminação básicos, reduzido números de tomadas e utilizando componentes comuns.
Esquadrias: madeira, ferro e/ou de alumínio
FIGURA 02 – Valores de edificações – IBAPE-SE
Entrado no tabela acima - Custo unitário para o caso:
Classificação:
Padrão: Residencial / Grupo:Casa/Padrão/Simples/ Intervalo médio – coef. = 1,056
CASA - Padrão Simples = R$ 1.293,80/m2 – novembro/2017
Valor da Construção – Vr
Os valores das benfeitorias (duas casas) é dado pela seguinte formula:
Vr = área de construção x custo de reprodução x depreciação.
Calculo da depreciação:
O método aplicado para determinação da depreciação da construção será o método da linha reta, que é dado pela fórmula:
Pelo método da linha reta, o coeficiente será: Kd = {1 – [(Ip – 5 ) / 5 ] x 7%}
Kd = 1 -[(20 – 5) /5] x 0,07 - onde: ip = anos (aparente)
Kd = 1 - (20 – 5) / 5) x 0.07) Kd = 0,79
Valor das Benfeitorias (construção)
Nota: No cálculo do valor da construção será
deduzido a importância de 10% em razão de faltar alguns acabamento nas edificações como é observado pelas fotos.
Vb = Custo/m2 x Ac x Kd x (-10%); onde: Vb – valor total das benfeitorias (construções)
Ac – área da construção Kd – Coeficiente de depreciação Vb = 1.293,80 x 147,45 x 0,79 x 0.90 Vb= R$ 135.638,00
Avaliação do Terreno
Pesquisa de ValoresPara determinação do valor do terreno pelo método comparativo direto de mercado, foi realizado pesquisa de lote à venda na imediações, no caso no loteamento São Francisco – loteamento aberto,
colhido junto ao site VivaReal – www.vivareal.com.br (14/12/2017).
PESQUISA DE VALORES:
Elemento nº 01 -
HOMOGENEIZAÇÃO: Fator de oferta = 0,90
Elemento nº 2 – HOMOGENEIZAÇÃO: Fator de oferta = 0,90 V2 = (95.000,00/127) x 0,90 = 673,00/m2 Elemento nº 3 HOMOGENEIZAÇÃO: Fator de oferta = 0,90 V3 = (145.000,00/266) x 0,90 = 490,00/m2
Elemento nº 04 – HOMOGENEIZAÇÃO: Fator de oferta = 0,90 V4 = (130.000,00/248) x 0,90 = 472,00/m2 Elemento nº 05 – HOMOGENEIZAÇÃO: Fator de oferta = 0,90 V5 = (98.000,00/132) x 0,90 = 668,00/m2
Elemento nº 06 – HOMOGENEIZAÇÃO: Fator de oferta = 0,90 V6 = (95.000,00/127) x 0,90 = 673,00/m2 Elemento nº 07 – HOMOGENEIZAÇÃO: Fator de oferta = 0,90 V7 = (200.000,00/290) x 0,90 = 620,00/m2
Elemento nº 08 –
Imobiliária Jardim - fone (19) 3402-1230 - Oferta lote de 125,00 m2, loteamento Pq. Taquaral, com frente para a Rua Cambará, à duas quadras do avaliando.
HOMOGENEIZAÇÃO: Fator de oferta = 0,90
Fator de transposição = 1,15
V8 = (80.000,00/125,00) x 0,90 x 1,15 = 662,00/m2
RESUMO DA PESQUISA DE VALORES:
Elemento Valor / m2 01) ... 686,00 02)... 673,00 03)... 490,00 04)... 472,00 05)... 668,00 06)... 673,00
08)... 662,00
TOTAL...4.944,00 Média aritmético dos elementos:
Ma = 4.944,00/07 = 618,00
Como não existem elementos discrepantes no intervalo de +30% e -30%, a média saneada será a própria média aritmética, portando o valor unitário básico para a região será:
q = R$ 618,00 m2
Vt = qm x área
Vt = 618,00 /m2 x 131,00 m2
Vt = R$ 80.958,00
VALOR TOTAL DO IMÓVEL
O valor total do imóvel em questão será a
somatório do valor do terreno e benfeitorias (construções)
VT = VB + Vt
VT =
135.638,00 + 80.958,00VT = R$ 219.596,00
VII – ENCERRAMENTO:
Dá-se por encerrado o presente laudo de avaliação, contendo 23 folhas digitadas e imprimidas, 12 fotos inseridas no laudo, todas as peças inseridas no laudo e rubricadas sendo esta última data e assinada.
Piracicaba, 15 de novembro de 2017
DEJAIR SANTO CRISTO BORTOLETTO Perito Judicial
