L A U D O T É C N I C O P E R I C I A L

L

A U D O

T

É C N I C O

P

E R I C I A L

N

ATUREZA

C

ONSTATATIVA

A

VALIATÓRIA

AUTOS: 0800073-31.2011.8.12.0005 – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL REQUERENTE: CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO

BRASIL - PREVI REQUERIDO: RUI FAUSTINO FARINHA

1ª VARA CÍVEL - AQUIDAUANA/MS

PROTOCOLO: 01.0005.4801.051018-JEMS

L

A U D O

T

É C N I C O

P

E R I C I A L D E

N

A T U R E Z A

C

O N S T A T A T I V A

–

A

V A L I A T Ó R I A

OBJETO:Encargo Pericial objetivando a realização de avaliação do imóvel sob a matrícula imobiliária n.º 952 no 1º CRI de Aquidauana – MS.

PERÍCIA DE NATUREZA CONSTATATIVA

-AVALIATÓRIA

CA M P O GR A N D E – M S S E T E M B R O – 2 0 1 9

SUMÁRIO

1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ... 5

2. OBJETIVO DA PERÍCIA ... 5

3. ASPECTOS CONCEITUAIS E DEFINIÇÕES ... 5

3.1 Elementos Probatórios ... 6 3.2 Prova Pericial ... 7 3.3 Prova Documental ... 7 3.4 Normas Técnicas ... 8 3.5 Preço ... 9 3.6 Valor ... 10 3.6.1VALOR VENAL ... 10 3.6.2VALOR DE MERCADO ... 10 3.7 Avaliação Imobiliária ... 11 3.8 Avaliação Normal ... 11 3.9 Método Comparativo ... 11

4. LEITURA TÉCNICA DOS AUTOS ... 12

5. PROCEDIMENTOS ADOTADOS ... 14

6. RELATÓRIO TÉCNICO ... 14

6.1 Localização e Identificação do Imóvel ... 14

6.2- Análise Documental ... 15

6.3 Relatório da Vistoria Técnica ... 17

7. VALOR DO IMÓVEL ... 20

8. RELATÓRIO CONCLUSIVO ... 24

8.1 Conclusão: ... 24

9. ENCERRAMENTO ... 26

EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA JUSTIÇA ESTADUAL DE MATO GROSSO DO SUL, COMARCA DE AQUIDAUANA.

AUTOS: 0800073-31.2011.8.12.0005 - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL EXEQUENTE: CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO

BRASIL - PREVI

EXECUTADO: RUI FAUSTINO FARINHA

REAL BRASIL CONSULTORIA LTDA., Empresa especializada em PERÍCIAS,

AVALIAÇÕES e AUDITORIAS, com endereço comercial à Rua General Odorico Quadro, nº 37 – Jardim dos Estados – CEP 79.020-260 – Campo Grande (MS), Tel.: (67) 3025-6878 Cel.: (67) 98401-6567, registrada junto ao Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura, Agronomia de Mato Grosso do Sul – CREA/MS, sob o nº 8961, e junto ao Conselho Regional de Economia – CORECON/MS - 20ª Região, sob o nº 051, honrada com a nomeação para realizar perícia técnica, vem por intermédio de seu representante legal, FERNANDO VAZ GUIMARÃES, brasileiro, casado, Economista,

habilitado a desenvolver Auditorias, Perícias, Avaliações e Arbitramentos devidamente registrado junto ao CORECON/MS 20ª Região sob o nº. 1.024/MS, procurador legal da REAL BRASIL CONSULTORIA - LTDA, e na qualidade de Responsáveis Técnicos e Peritos, ROGÉRIO CABRAL DE MENEZES, brasileiro, casado,

Engenheiro Civil registrado junto ao CREA/MT, sob o nº 619/D - 14ª Região, Visto MS nº 1.305, para o encargo de realizar LAUDO TÉCNICO PERICIAL, sob a forma do

1.

C

ONSIDERAÇÕES

I

NICIAIS

No dia 07 do mês de dezembro do ano de 2018, tomamos ciência do honroso encargo Pericial ao qual fomos nomeados, pelo EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUÍZ (A) DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA JUSTIÇA ESTADUAL DE MATO GROSSO DO SUL, COMARCA DE AQUIDAUANA.

Trata-se de “Execução de Título Extrajudicial” sob nº. 0800073-31.2011.8.12.0005, em que são Partes: CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI – REQUERENTE e RUI FAUSTINO FARINHA – REQUERIDO.

2.

O

BJETIVO DA

P

ERÍCIA

O presente encargo Pericial tem por objetivo REALIZAR PERÍCIA TÉCNICA CONSTATATIVA AVALIATÓRIA sobre o imóvel objeto da Lide, localizado na Rua Visconde de Taunay, nº 361, Bairro Guanandy, na cidade de Aquidauana – MS, pertencente a matrícula imobiliária n.º 952 do 1º CRI do Município.

3.

A

SPECTOS

C

ONCEITUAIS E

D

EFINIÇÕES

Os Laudos Periciais devem ser constituídos de características técnicas de cunho científico, com abordagem e linguagem didática e de fácil compreensão, pois não se pode olvidar que a leitura destes será realizada, em muitos casos, por profissionais de áreas de formação distintas que, por não possuírem familiaridade e intimidade com o tema, necessitam ter a correta e clara compreensão de seu conteúdo, para que emitam uma opinião acertada sobre as impressões neles contidas.

Nesse sentido, para o desenvolvimento do presente trabalho, foram admitidos conceitos e definições técnicas que se fazem necessários para a perfeita compreensão da metodologia, parâmetros e critérios adotados:

3.1

E

LEMENTOS

P

ROBATÓRIOS

Em síntese a palavra prova é originária do latim probátio, podendo ser traduzida como experimentação, verificação, exame, confirmação, reconhecimento, confronto dentre outros vários significados. Juridicamente, prova representa os atos e os meios usados pelas partes e reconhecidos pelo Juízo como sendo a verdade dos fatos alegados.

O procedimento probatório, segundo observação de Guasp (1998), é o conjunto de todas as atividades levadas a efeito, no processo, para a prática das provas. Assim a prova, em regra, é função das Partes e sua proposição reside na indicação dos fatos que devem ser provados e dos meios utilizáveis para tanto, de modo que não cabe ao acusador o ônus de provar a inexistência de causa excludente de responsabilidade invocada pelo réu.

O ônus da prova pode ser aduzido por qualquer uma das partes, seja para provar o fato constitutivo da ação, como preconiza o art. 373, inciso I do N. C. P. C, ou provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo (art. 333, inciso II do N. C. P. C), momento em que incumbe a aplicação da regra do ônus da prova.

Saliente-se que tem aplicação, no direito processual pátrio, mesmo que de forma relativa, o princípio da verdade real, não encontrando o Juiz limitações na forma ou na iniciativa das partes, para a aplicação do jus puniendi.

Desta feita, vários são os meios de prova acolhidos pelo nosso direito processual como estabelece Art. 369 do N.C.P.C, “As partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir eficazmente na convicção do juiz.” e ainda o Art. 375 do mesmo Código nos ensina que “O juiz aplicará as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece e, ainda, as regras de experiência técnica, ressalvado, quanto a estas, o exame pericial”.

3.2

P

ROVA

P

ERICIAL

A palavra Perícia vem do latim peritia e significa habilidade, saber. Na linguagem jurídica significa a pesquisa, o exame e a verificação acerca da verdade ou da realidade de certos fatos, tendo como espécies: os exames, as vistorias e as avaliações. Entretanto, genericamente, utiliza-se para ambas a expressão Exames Periciais. Deste modo, conforme o disposto no caput do Art. 420 do Estatuto Processual é considerado como meio de prova (VIEIRA, 2006).

Como dito anteriormente, a Prova Pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação, e isso se dá no campo processualístico, sendo de fundamental importância as provas em espécie, das quais destacamos a prova pericial e a inspeção judicial. Porém, vezes há em que um processo necessita de informações adstritas ao campo jurídico, exigindo a produção de laudo médico, econômico-financeiro, químico, contábil, genético, de engenharia, entre outros.

A Perícia Judicial, portanto, tem gênese quando, diante de fatos complexos onde o Juiz não possui conhecimentos técnicos e científicos suficientes ao esclarecimento do fato, necessita de outras ferramentas para a compreensão do mesmo. Assim realiza-se perícia através de exames, vistorias e avaliações, sejam estas judiciais, extrajudiciais ou informais, por intermédio de um especialista no ramo do saber técnico ou científico em questão. Desta forma, é de cabal importância a produção probatória por meio pericial para a solução das mais diversas lides que tramitam nos foros estaduais e federais.

A prova útil é aquela que visa esclarecer o fato, encerrando os pontos (técnicos e/ou científicos) obscuros ou controvertidos, de forma que as partes, e principalmente o magistrado possua ampla visão de toda a situação sub judice, para então conseguir prolatar uma decisão consciente e justa (VIEIRA, 2006).

3.3

P

ROVA

D

OCUMENTAL

Segundo Carnelutti (2004), documento é como “uma coisa capaz de representar um fato”. A expressão “prova documental” abrange os instrumentos e os

documentos, que se diferenciam, principalmente, em razão de serem constituídos com a finalidade de servir de prova; estes, ao contrário, poderão ser utilizados como prova, mas não são confeccionados com essa finalidade. Os documentos podem ser públicos ou privados:

Documento público: é o documento formado perante e por autoridade pública no exercício de suas atribuições legais e que tenha aptidão para lhe conferir fé pública, isto é, presunção de veracidade e autenticidade. Para fins probatórios o legislador equipara ao documento público original a cópia autenticada, a certidão e traslados fornecidos pelo escrivão ou por oficial público. O documento público terá o mesmo valor probatório que o documento particular se, subscrito: a) pelas partes; b) for elaborado por oficial público incompetente; ou c) sem a observância das formalidades legais.

Documento Privado: é aquele quando de sua formação, não contribuiu qualquer agente público exercendo função pública. A declaração contida em documento particular, desde que assinado pelo declarante, dispensa qualquer outro meio probatório, a fim de provar a sua existência, pois milita a presunção de veracidade em favor do autor do documento.

Nesse sentido, os livros comerciais, ainda que não atendam aos requisitos legais, podem fazer prova contra o comerciante. Mas, para servirem de prova em favor dele, é necessário que as determinações legais sejam atendidas. Ainda com relação aos livros e documentos comerciais, os artigos 420 e 421 do N.C.P.C., admitem que o Juiz, a requerimento da parte, determine a sua exibição integral ou, de ofício, a exibição parcial. Marinoni e Arenhart (2013) sustentam que o ônus da prova “deve incidir sobre quem apresenta a prova em juízo e que será, no mais das vezes, o interessado em sua validade e eficácia”.

3.4

N

ORMAS

T

ÉCNICAS

Norma Técnica ou Norma Padrão é um documento que estabelece regras, diretrizes, ou características acerca de um material, produto, processo ou serviço,

sendo tal documento, normalmente produzido por um órgão oficial que estabelece as normativas para a certificação de dos materiais, produtos, processos ou ainda, para a realização de serviços.

Desta forma, cada instituição pode ter norma técnica própria para a elaboração e execução de procedimentos ou ainda se utilizar de normas já existentes, como é o caso das Normas da ABNT a qual possui normativas distintas para diversos fins. As normas possuem classificações, conforme exposto a seguir:

➢ Normas de Base – Tratam em âmbito geral;

➢ Normas de Terminologia – Referem-se a termos e

geralmente são acompanhadas de definições sobre tais;

➢ Normas de Ensaio – As quais tratam dos métodos de

ensaios, os quais por vezes são acompanhados de disposições complementares, como amostragem e métodos estatísticos;

➢ Normas de Produto – Referentes a requisitos de um

produto;

➢ Normas de Processos – Referentes a requisitos de um

processo produtivo;

➢ Normas de Serviços – referentes a requisitos da prestação

de um serviço.

3.5

P

REÇO

Pode-se definir como preço, a equivalência numérica de uma coisa para efeito de troca ou de evidência, sendo que na economia designa o preço, em termos monetários ou como padrão de troca, de um produto ou serviço.

Assim, significa dizer que o Preço é a representação quantitativa da disposição de transferência patrimonial entre agentes econômicos que transacionam para a satisfação de uma necessidade, pode ser expresso em termos monetários ou através de outro padrão de troca, seja por bens ou serviços equivalentes, sendo assim, o Preço tem natureza financeira, já o Valor tem natureza econômica.

3.6

V

ALOR

Para o caso em comento, a melhor definição de valor, se apega ao conceito definido por Aristóteles, 550 anos a.C., qual seja, o Valor de Uso do bem, que é o desempenho que o mesmo apresenta com as funções a ele atribuídas. Assim, valor é a expressão ou mensuração de um bem, direito, crédito ou dotação em grandeza, geralmente monetária.

3.6.1

_V

ALOR

V

ENAL

O Valor venal é a estimativa de valoração de um bem para fins fiscais e tributários, de modo que possui pouca aderência ao valor de mercado, sendo utilizado única e exclusivamente como base de cálculo de tributos como IPTU, ITBI (arts. 33 e 38 do CTN), e outros semelhantes. O cálculo do Valor Venal, bem como a definição da base de cálculo do mesmo é matéria submetida ao princípio da reserva legal (Art. 97, IV do CTN), precedida de prévia definição em caráter de norma geral, por lei complementar (Art. 146, III, a da CF).

De tudo, o valor venal deveria ser aquele preço que seria alcançado em uma operação de compra e venda à vista, em condições normais do mercado imobiliário, admitindo-se a diferença de até 10% para mais ou para menos (Cf. nosso Direito financeiro-tributário, 17ª edição, Atlas, 2008, p. 423), no entanto tal razão não encontra alinhamento ou referência se comparado com os valores praticados no mercado.

3.6.2

_V

ALOR DE

M

ERCADO

É definido como a expressão monetária teórica e mais provável de um bem a uma data de referência, numa situação em que as Partes, conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação, no mercado vigente naquela data.

O Valor de mercado revela-se mais aderente à realidade de precificação de um determinado bem, pois reflete a atuação das diversas variáveis de mercado e sua

interferência direta e indireta no valor final do bem, tais como, demanda, oferta, disponibilidade do bem e recurso, capacidade econômica dos agentes, utilidade do bem, características e peculiaridades do mesmo. Assim, o valor de mercado reflete a realidade inserida no mercado.

3.7

A

VALIAÇÃO

I

MOBILIÁRIA

Avaliação de propriedade imobiliária que visa estimar o seu valor podendo ter, entre outros fins, a partilha dos bens de uma herança, a compra ou venda de imóveis, o financiamento hipotecário na compra ou construção de um imóvel, o estudo econômico e financeiro de um projeto de investimento, o cálculo de indenização por expropriação, a determinação do valor para efeitos fiscais, entre outros usos.

3.8

A

VALIAÇÃO

N

ORMAL

Define o trabalho avaliatório desenvolvido por meio de metodologia adequada e que atende a todos os requisitos dos itens abaixo, quanto à quantidade das amostras, quais sejam: 1– Idoneidade das fontes de informação; 2– Atualidade das informações; 3– Semelhança entre os elementos amostrais e o bem avaliando; 4– Ao número de elementos maior ou igual a seis.

3.9

M

ÉTODO

C

OMPARATIVO

Aquele em que o valor de um bem ou de suas partes constituintes é obtido por comparação direta com outros similares, por amostragem estatística de dados contemporâneos de mercado. Eventuais pequenas diferenças de características devem ser compensadas através de critérios técnicos da engenharia de avaliações, entre os quais:

a) Admissão de que todos os imóveis que produzem a mesma renda têm mesmo valor ou guardam entre si uma relação linear ou linearizável;

b) A valorização ou desvalorização do bem avaliado pode ser compensada através de coeficientes devidamente pesquisados em outras ofertas ou transações semelhantes do mercado vigente à época.

4.

_L

EITURA

T

ÉCNICA DOS

A

UTOS

Para o perfeito cumprimento do encargo Pericial, o presente trabalho pautou-se pela análise das informações contidas nos Autos, sobretudo no que concerne às alegações de ambas as Partes, bem como a determinação judicial que ocasionou trabalho pericial do imóvel em discussão.

De acordo com os autos, relata a Exequente em sua exordial (fls. 01/06) que em 13 de agosto de 1991 o Executado solicitou um empréstimo com a PREVI, o qual fora concedido com a consignação na “Escritura Pública de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Hipoteca”, sob o imóvel registrado na matrícula nº 952 do 1º CRI de Aquidauana – MS. Aduz a Exequente, que ficou pactuado entre as partes que o pagamento seria realizado em 240 (duzentas e quarenta) prestações mensais e consecutivas, com a primeira parcela a vencer em 01 de setembro de 1991, onde a mesma expõe que o Executado encontra-se inadimplente desde outubro de 1995.

Continuando sua inicial, a Exequente afirma que tentou de forma amigável cobrar a dívida através de notificação extrajudicial, na qual fora encaminhada ao devedor, porém não obteve êxito, onde alega que a presente ação e a única forma encontrada para cobrança da dívida, argumentando que para a garantia do crédito o Executado ofereceu a hipoteca do imóvel objeto do contrato, logo a Exequente solicita que seja expedido Mandado de Citação, Penhora e Avaliação do imóvel em questão.

Em decisão, à fl. 94 o Juízo expediu a ordem de citação do Executado, para que o mesmo efetuasse o pagamento da dívida, onde não havendo o referido adimplemento, que precedesse a penhora de tantos bens quanto bastem para satisfazer a presente execução, bem como a avaliação dos bens.

Em certidão acostada à fl. 102 dos Autos, o Oficial de Justiça explana que se dirigiu da data do dia 09 de agosto de 2011 ao imóvel objeto de penhora, onde não obteve êxito em sua citação, já que o Executado não mais residia no local.

Após tentativas infrutíferas de citação pessoal do Executado, houve a citação por edital, onde à fl. 297, a parte Exequente solicitou a penhora e avaliação do imóvel, no qual fora proferido pelo Juízo à fl. 34, onde às fls. 326/327, fora juntado pelo Oficial de Justiça o Auto de Penhora e Avaliação.

Às fls. 331/332, a parte Exequente apresenta sua impugnação quanto a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça, onde junta um laudo confeccionado por empresa de engenharia civil, no qual fora apurado valor superior ao apontado pelo Oficial.

Diante da discordância por parte da Exequente para com a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça, em decisão, buscando a solução adequada do litígio, o Juízo determinou a avaliação do bem penhorado, no qual prescreveu a realização de perícia técnica, conforme relatado à fl. 364.

FL. 364

“Tendo em vista a discordância com o valor avaliado pelo meirinho e a grande diferença apresentada pelo exequente (fls. 331/332), determina-se avaliação do bem penhorado.

Nomeio para a realização desta perícia a empresa Real Brasil Consultoria, com endereço à rua Gen. Odorico Quadros, n. 37, Centro, Campo Grande/MS, CEP - 79020-270, Fone (67) 3026-6567, (...)”

Dessa forma, conforme pode ser observado na citação parcial da decisão do juízo acima, a perícia tem o viés de proceder a avaliação do bem imóvel penhorado em discussão. Nesta oportunidade fomos nomeados para o encargo, sendo que a seguir, são apresentados os critérios e procedimentos técnicos adotados para a realização do presente trabalho pericial.

5.

P

ROCEDIMENTOS

A

DOTADOS

Visando à consecução dos objetivos delineados no trabalho pericial, foram realizados os seguintes procedimentos técnicos:

1- Vistoria Técnica, in loco, com o viés de constatações, medições e

documentação fotográfica do imóvel em questão;

2- Pesquisa e coleta de amostras para fins de avaliação do valor unitário do

imóvel;

3- Determinação do valor de mercado do imóvel pela Norma Técnica ABNT

NBR 14653-2:2011, especificamente através do Método Comparativo de Dados de Mercado para a atribuição do valor do imóvel.

Tais procedimentos serão demonstrados detalhadamente nos tópicos a seguir, sendo demonstrados os documentos, mapas do local, e os registros fotográficos.

6.

R

ELATÓRIO

T

ÉCNICO

Realizada a análise dos Autos e definidas as áreas de atuação e abrangência da perícia, foram realizadas as seguintes análises técnicas, para fins do atendimento ao determinado pelo M.M Juízo, conforme segue.

6.1

L

OCALIZAÇÃO E

I

DENTIFICAÇÃO DO

I

MÓVEL

O imóvel objeto deste trabalho pericial apresenta-se com fachada voltada para a Rua Visconde de Taunay, nº 361, Bairro Guanandy, no município de Aquidauana – MS, conforme indicado na Figura 1 a seguir.

Figura 1-Localização do objeto vistoriado

A região é caracterizada predominantemente por ocupação residencial, dotada de infraestrutura urbana (rede de energia, água e coleta de lixo) e está localizada em região de fácil acesso, estando próxima a importantes vias, como a Rua Sete de Setembro e Rua Duque de Caxias, possuindo trânsito direto para outras regiões da cidade.

6.2-

_A

NÁLISE

D

OCUMENTAL

O imóvel em estudo possui 378,00 m² (trezentos e setenta e oito metros quadrados) de área total, no qual o lote representado pela matrícula nº 952, apresenta-se com 10,50 m (dez metros e cinquenta centímetros) de testada, voltados para Rua Visconde de Taunay, além de 36,00 m (trinta e seis metros) de profundidade, conforme trecho inicial da matrícula (Figura 2) acostadas às fls. 334/343 dos Autos.

Figura 2 - Matrícula nº 952 extraída das fls. 334/343 dos Autos

Com base nas informações expostas na respectiva matrícula, de acordo com a av.1/952 de 21 de março de 1977, fora constatado que no terreno em apreço, houve a edificação de um prédio residencial coberto de telhas, construído com 08 (oito) peças incluindo sanitário, com área total de 144,51 m² (cento e quarenta e quatro metros quadrados e cinquenta e um centímetros quadrados).

Desta forma, após as devidas análises documentais, parte-se para as análises in loco, visando constatar as características atuais do objeto em estudo.

6.3

_R

ELATÓRIO DA

V

ISTORIA

T

ÉCNICA

Com vistas a atender as diretrizes da NBR 14653:1 que preconiza a visita técnica in loco para fins de avaliação de imóveis, realizamos a Vistoria Técnica no imóvel na data do dia 03 de julho de 2019, onde na ocasião não esteve presente nenhuma das partes, tampouco seus representantes, situação em que comprometeu nossa entrada, pois o imóvel encontrava-se fechado naquela data; porém, fora realizado levantamentos fotográficos e aerofotogramétricos, além de observações visuais do imóvel, onde as constatações serão expostas a seguir.

Figura 3 – Imagens do imóvel avaliando

Atualmente o imóvel ainda se apresenta com utilização residencial, no qual levando em consideração a data de averbação na matrícula, a mesma possui idade de

42 anos, onde aparentemente a edificação encontra-se em boas condições de uso. Fora efetuado o levantamento aerofotogramétrico do imóvel avaliando conforme imagens que seguem.

Figura 4 – Imagens do imóvel avaliando

Como observa-se nas imagens expostas na figura acima, o imóvel passou por uma breve ampliação em sua face voltada para os fundos do terreno.

Diante das dificuldades de acesso a parte interna do imóvel, com o auxílio das imagens aéreas capitadas no ato da vistoria, fora realizado um processo de georreferenciamento, no qual se utilizou como ferramenta o QGIS, um Sistema de Informação Geográfica, em que se consegue extrair informações precisas de dimensões de massas capturadas pelas imagens.

A imagem retratada na figura a seguir, expõe a atual proporção de área construída do imóvel em estudo.

Figura 4 – Imagens georreferenciada

Através de estudos realizados e expostos na imagem acima, constata-se que o imóvel avaliando possui atualmente aproximadamente 150,00 m² (cento e cinquenta metros quadrados) de área construída, onde toma-se como base essa proporção para a valoração do mesmo.

Após reconhecimento e estudos da área, visando dar seguimento ao presente trabalho, e considerando todo o exposto acima, atribui-se as constatações para os fins de avaliação do imóvel objeto do presente encargo.

7.

V

ALOR DO

I

MÓVEL

Dando início ao processo de tratamento e homogeneização dos dados, com o objetivo de atribuir valor ao imóvel, procedeu-se a coleta e pesquisa de mercado junto a profissionais atuantes no ramo de comercialização de imóveis – corretores, bem como proprietários, imobiliárias, incorporadoras, entre outras informações obtidas em anúncios e classificados de oferta de imóveis na região. As amostras utilizadas estão indicadas no Anexo I, do presente Laudo de Avaliação.

Cumpre ressaltar que, a pesquisa contemplou apenas imóveis localizados no município e região do imóvel avaliado, estando estes em oferta para venda e a disposição para transação imediata. Neste contexto, levantaram-se junto ao mercado, informações e dados amostrais de 19 (dezenove) Unidades Imobiliárias – Residências, do presente Laudo de Avaliação. Assim sendo, procederam-se os cálculos das amostras confrontando-as as mesmas áreas e características das outras unidades à venda.

No Método Comparativo de Dados de Mercado para a identificação do valor do imóvel utilizou-se um modelo de regressão linear cujos cálculos foram efetuados por Inferência Estatística. As variáveis utilizadas para os cálculos no modelo de regressão linear foram:

a) VARIÁVEL ÁREA DO TERRENO: variável quantitativa independente que representa a área de terreno de cada amostra utilizada, indicada em m² (metros quadrados).

b) _{VARIÁVEL ÁREA CONSTRUÍDA: variável quantitativa independente} que representa a área construída da edificação em cada amostra utilizada, indicada em m² (metros quadrados).

c) VARIÁVEL VALOR UNITÁRIO: Variável quantitativa dependente que representa o valor de mercado por metro quadrado das amostras utilizadas, indicado em R$/m² (reais por metro quadrado).

d) VARIÁVEL ESQUINA: Variável dicotômica isolada que indica se o dado da amostra é caracterizado por terreno de esquina ou de meio de

quadra, representada pelos seguintes valores: esquina = 1; meio de quadra = 2.

e) VARIÁVEL PAVIMENTAÇÃO ASFÁLTICA: Variável dicotômica isolada que indica a existência ou não de pavimentação asfáltica na via em que está localizada cada amostra utilizada, representada pelos seguintes valores: sim = 1; não = 2.

A utilização destas variáveis mostrou-se suficiente para explicar a variabilidade dos preços encontrados para os imóveis disponíveis no mercado e fazer o comparativo com as características do imóvel avaliando, a partir do qual foi possível calcular o valor da residência que será apresentado ao final deste trabalho. A Tabela 1, abaixo, apresenta de forma resumida os valores das variáveis encontradas em cada amostra utilizada, cujos dados estão detalhados no Anexo I deste trabalho.

Tabela 1 - Resumo das amostras utilizadas

Tachado: amostras tratadas, porém examinadas e renunciada pelo sistema.

A norma NBR 14.653-2 – Imóveis Urbanos define 3 (três) graus de fundamentação para utilização do modelo de Método Comparativo de Dados de

Mercado (MCDM), conforme especificado na Tabela 2, a seguir, atribuindo pontos para cada exigência alcançada:

Tabela 2 - Graus de fundamentação na utilização do módulo de MCDM.

Assim, o enquadramento dos laudos, segundo o seu grau de fundamentação, no caso de utilização do modelo de Método Comparativo de Dados de Mercado, deve ser o especificado na Tabela 3, a seguir:

III II I

1 Caracterização do imóvel

avaliado

Completa quanto a todas as variáveis analisadas

Completa quanto as variáveis

utilizadas no modelo Adoção de situação paradigma III

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 6 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes 4 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes 3 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes I

3 Identificação dos dados de

mercado

Apresentação de informações relativas a todos os dados e

variáveis analisados na modelagem, com foto e características observadas no

local pelo autor do laudo

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis

analisados na modelagem

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis

analisados no modelo

III

4 Extrapolação Não admitida

Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando

não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores a metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado

não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável, em

módulo.

Adimitida desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem

inferiores à metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado não ultrapasse 20% do valor calculado limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e em módulo.

II

5

Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste

bicaudal)

10% 20% 30% III

6

Nível de seignificância de máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste

F de Snedecor

1% 2% 5% III

Tabela 3 -Enquadramento do Laudo - Grau de fundamentação para utilização de modelo de MCDM.

As avaliações de imóveis urbanos são especificadas quanto a precisão da estimativa do valor, quando há a utilização exclusiva do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme Tabela 4, a seguir:

Tabela 4 - Grau de precisão nos casos de utilização de modelo de regressão linear

Após o tratamento dos dados no modelo de regressão linear, foi apurado para o imóvel um valor unitário médio de R$ 1.199,42 (um mil e cento e noventa e nove reais e quarenta e dois centavos) por m² (metro quadrado). Considerando-se a área construída do imóvel de 150,00 m² obteve-se o valor de R$ 179.912,58 (cento e setenta e nove mil e novecentos e doze reais e cinquenta e oito centavos).

GRAUS III II I

Pontos Mínimos 16 10 6 Itens obrigatórios no

grau correspondente

2, 4, 5 e 6 no grau III e nos demais no

mínimo grau II 1, 2, 3, e 4 no grau II e demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central

≤ 30% ≥ 40% > 50%

GRAU III

DESCRIÇÃO GRAU

8.

R

ELATÓRIO

C

ONCLUSIVO

O imóvel objeto deste trabalho técnico apresenta-se com fachada voltada para a Rua Visconde de Taunay, nº 361, Bairro Guanandy, no município de Aquidauana – MS, com área total de terreno na proporção de 378,00 m² (trezentos e setenta e oito metros quadrados), sendo averbado em matrícula a quantidade de

144,51 m² (cento e quarenta e quatro metros quadrados e cinquenta e um centímetros quadrados) de área construída, onde conforme visita realizada in loco, pôde-se constatar que o mesmo passou por uma breve ampliação em sua face voltada para os fundos do terreno, possuindo atualmente aproximadamente 150,00 m² (cento e cinquenta metros quadrados) de área construída.

Realizou-se a avaliação do imóvel, pelo Método Comparativo de Dados de Mercado (MCDM), onde fora coletada amostras similares ao imóvel avaliando, de forma a ser extraídas as correlações guardadas entre si, para a realização de uma relação linear, aplicando a amostragem estatística de dados contemporâneos de mercado. Assim empregou-se variáveis com o objetivo de aumentar a correlação entre as amostras coletadas, chegando então a um coeficiente relativo comum, no qual podemos determinar a valoração do imóvel em estudo.

Deste modo, realizados todos os procedimentos descritos no escopo deste trabalho pericial, apresenta-se as conclusões que os trabalhos alcançaram.

8.1

_C

ONCLUSÃO

:

I.

Conforme exposto no decorrer do presente laudo, fora

constatado que o imóvel se localiza em região de fácil acesso, com ocupação predominante de residências, na qual encontra-se dotada das principais infraestruturas urbana (pavimentação, rede de energia, água e coleta de lixo).

II.

Constata-se que o imóvel passou por uma breve ampliação em sua face voltada para os fundos do terreno, possuindo atualmente aproximadamente 150,00 m² (cento e cinquenta metros quadrados) de área construída.

III.

Após realizados todos os procedimentos técnicos descritos no escopo deste trabalho pericial, têm-se o resultado para o valor de mercado do bem imóvel, resultando no importe de R$ 179.912,58 (cento e setenta e nove mil e novecentos e doze reais e cinquenta e oito centavos).

9.

E

NCERRAMENTO

Esperando ter cumprido os objetivos estabelecidos no escopo deste trabalho e fornecido subsídios para a compreensão da metodologia e critérios utilizados no desenvolvimento do presente LAUDO TÉCNICO PERICIAL CONSTATATIVO AVALIATÓRIO, colocamo-nos ao vosso inteiro dispor para suprir eventuais dúvidas e quaisquer outros esclarecimentos que se fizerem necessários quanto à finalidade deste encargo.

Nada mais havendo a relatar, encerramos o presente em uma única via lavrada no anverso de 26 (vinte e seis) folhas de papel timbrado, sendo 03 (três) folhas de rosto, e as demais numeradas de 04 (quatro) a 26 (vinte e seis), acrescido de 03 (três) anexos, devidamente registrado em livro de protocolo interno, sob o nº 01.0005.4801.051018-JEMS.

Respeitosamente,