SOBRE O AUTOR
Glaucio Wurster é Consultor de Investimentos Imobiliários.
Sua Paixão é direcionar seus clientes para investimentos seguros e rentáveis porque ele acredita que com seu conhecimento transforma e melhora a vida de todos. Os sistemas urbanos de muitas cidades são direcionados e planejados de acordo com seus estudos. Grandes e pequenos investidores apostam no seu trabalho, pois já são mais de 5 mil unidades imobiliárias, são mais de 10 anos de conquistas e realização de sonhos. É também o idealizador da GNI onde a principal atividade é captar áreas para desenvolver loteamentos e condomínios.
“Impacto diretamente o crescimento pessoal de cada cliente, levo desenvolvimento para as cidades, por isso sou responsável e desenvolvo cada consultoria pensando em pessoas que acreditam e investem naquilo que eu acredito. Faço isso com muito carinho, compromisso e satisfação com todos os envolvidos” (Glaucio Wurster)
SUMÁRIO
Aprenda a Avaliar seu Imóvel pg. 4
Mão na Massa pg. 6
Dica de Ouro pg. 10
Considerações Finais pg. 11
APRENDA A AVALIAR SEU IMÓVEL DA FORMA CORRETA
Olá, meu nome é Glaucio e sou Consultor de Investimentos Imobiliários e te pergunto, você quer de fato aprender a avaliar seu imóvel?
Então desfrute e aproveite deste E-Book que foi criado com carinho e compromisso para que você realmente possa aprender.
Aproveite e assista o vídeo A VENDA que vai te ensinar os pontos fortes na divulgação e conclusão da venda do seu imóvel.
ENTÃO VAMOS LÁ.
Todos os dias me deparo com esta problemática:
Imóveis com preços distorcidos da realidade.
E porque isso acontece?
O mercado imobiliário, assim como outras áreas, está cheio de aventureiros e especuladores e gente com muita, mas muita falta de informação e você deve tomar cuidado para não entrar nesse jogo pois além de não vender seu imóvel ainda pode ajudar outros a venderem, se caso seu imóvel esteja com o preço errado.
Em um resumo bem simples, seria fácil entender como funciona uma avaliação. Vamos ao exemplo:
1 - Uma casa de 300 m2, acabamento de alto padrão, construída em um bairro nobre, vale????
2 - Agora vamos pegar a mesma casa e “arrancar” ela desse bairro nobre "instalá-la" em uma favela, quanto vale???
Viram, o princípio básico é este, mas vou te mostrar a técnica exata da avaliação, por enquanto quero que abra sua mente para entender como tudo funciona no geral, assim ficará fácil aplicar a técnica aqui ensinada.
Foi fácil entender o exemplo acima certo?
Não é apenas o tipo de material, se é alto padrão e o tamanho da casa, mas também o que define o preço é a localização.
O mesmo imóvel em local diferente tem valor totalmente diferente.
Então agora já temos 2 informações para a avaliação:
1º - tipo de material e tamanho da casa, ou seja, valor do m2 de construção.
2º - localização.
Agora o terceiro e MAIS IMPORTANTE fator de uma avaliação é o MERCADO. Ele que REGE, ele que determina o valor do imóvel.
Digamos que você gastou R$ 500.000,00 para fazer sua casa, isso não significa que ela vai valer R$ 500.000,00.
Poderá valer mais, se fatores como localização e mercado forem favoráveis, ou pode valer menos. O que define o preço do imóvel não é apenas o padrão construtivo.
Então para avaliar você deve cruzar todas as informações que seria mais ou menos assim:
Valor do imóvel = R$/m2 X localização (cima, baixo) X mercado (cima, baixo)
Para ficar bem claro vamos ao exemplo acima.
Você gastou R$ 500.000,00 para construir, digamos que a localização é excelente, nobre, isso aumentaria em pelo menos 30% e que o
mercado está em alta e tem pouca oferta, sem dúvida isso daria uns 20% agregado.
Ou seja, poderíamos dizer que esta casa está valendo R$ 500.000,00 + 50% que daria R$ 750.000,00 agora veja a mesma casa só que com outros fatores.
A mesma casa em uma favela, mas com o mercado ainda em alta, podemos afirmar que nem os R$ 500.000,00 você pegaria de volta pois investiu no lugar errado, pois quem em potencial desejo de compra para este tipo de imóvel gostaria de morar na favela? Será que conseguiria vender por R$ 250.000,00?
No geral devemos ter o imóvel certo para a região certa, de nada adianta construir uma mansão na favela assim como um barraco no bairro nobre que se alguém chegar a comprar seria no máximo para colocar tudo abaixo e construir algo novo devido à boa localização.
E mais ainda, nesses 2 exemplos coloquei o imóvel bacana, no lugar bacana com o mercado bacana, no segundo exemplo o imóvel bacana, em um lugar ruim, mas com o mercado bacana, e pode acontecer que é o caso que estamos vivendo agora do mercado estar em crise, que mesmo o imóvel bacana, no lugar bacana, mas com o mercado em baixa com certeza vai afetar diretamente o preço do imóvel.
MÃO NA MASSA
Então vamos colocar a mão na massa e aprender definitivamente a avaliar o imóvel.
Primeiro passo, o mais importante e talvez o mais difícil, mas o necessário é: COLETA DE DADOS:
A avaliação não é um achômetro de valores, não é o que você acha, ou o que seu vizinho acha que vale, a avaliação são dados reais de
mercado que determinam o preço segundo as variáveis que comentamos acima.
Por isso a importância da coleta de dados, pois é ela que vai mostrar a rela situação do mercado.
E a regra de ouro para isso é: coletar dados de imóveis semelhantes ao seu e que foram comercializados, veja bem, dados de imóveis comercializados.
Não serve para sua base de dados imóveis que estão sendo ofertados, pois essas ofertas não demonstram o valor real do imóvel, pois como disse, vários e vários imóveis estão com preços irreais, mas os que foram comercializados não, esses sim estão dentro da realidade, pois na prática se o terreno Y foi vendido por R$ 80.000,00 é porque ele vale R$ 80.000,00 e aquele vizinho seu que tem um placa de venda pedindo R$ 120.000,00 vai ficar com ele, pois o mercado está mostrando que naquele momento vale R$ 80.000,00.
Muito bem, você coletou os dados, aliás, faça a coleta de muitos dados, quanto maior a amostragem de dados maior o acerto na sua avaliação e o acerto da realidade do preço do seu imóvel.
O segundo passo é colocar esses dados todos em uma tabela, para encontrar o valor do metro quadrado, para isso basta você dividir o valor do imóvel encontrado em sua coleta de dados pelo tamanho do imóvel, assim você terá o valor do imóvel por metro quadrado, por exemplo:
AMOSTRA IMÓVEL TAMANHO VALOR VALOR/M2
1 Terreno 360 m2 R$
80.000,00 R$ 222,22
2 Terreno 360 m2 R$
90.000,00 R$ 250,00
3 Terreno 360 m2 R$
75.000,00 R$ 208,33
4 Terreno 300 m2 R$
65.000,00
R$ 216,66
5 Terreno 420 m2 R$
95.000,00
R$ 226,19
Depois de organizar você vai utilizar uma técnica que é para tratamento dos dados para que ele possa mostrar a verdade dos fatos, para deixar seus dados homogêneos para ter a maior proximidade com a realidade.
Próximo passo é:
Some todos os valores dos metros quadrados encontrados e faça uma média, no nosso caso ficaria assim:
Soma das 5 amostras = R$ 1.123,40
Dividido pelo número de amostras = R$ 1.123,40 / 5 = 224,68 Média encontrada do m2 = R$ 224,68/m2
Veja esse é o número chave pois agora temos uma média de valor de metro quadrado que no nosso exemplo é de R$ 224,68 por metro quadrado, mas a norma técnica diz ainda para você pegar esse valor encontrado e fazer 2 cálculos ainda, o primeiro é somar este valor encontrado com 20% e o segundo é diminuir esse valor encontrado de 20%, ficando assim:
Média ponderada: R$ 224,68 (valor encontrado no primeiro cálculo) + 20% = 224,68 + 44,93 = 269,61
Média ponderada: R$ 224,68 (valor encontrado no primeiro cálculo) – 20% = 224,68 – 44,93 = 179,75
Agora você tem uma média ponderada, ou seja, uma média tratada para demonstrar o real valor do metro quadrado.
O que deve ser feito agora é retirar do seu quadro de amostras todas as amostragens que foram menores ou maiores das médias ponderadas, ou seja, R$ 179,75 e R$ 269,61 e fazer uma nova média.
Qualquer valor que tenha ficado acima dessa média ponderada ou abaixo deve ser retirado do quadro de amostragem pois indica que não é um valor médio aceitável para a região.
Como no nosso exemplo não houve nenhum valor abaixo ou acima dessas médias ponderadas não precisamos retirar do nosso quadro nenhuma amostra.
Mas se tivéssemos que retirar 2 amostras, por exemplo, bastaria somar as 3 médias restantes do novo quadro de amostras e assim dividir por 3 amostras e encontraríamos o valor real do metro quadrado.
No nosso exemplo então podemos dizer que o valor do metro quadrado da região é de R$ 224,68 por metro quadrado.
Sendo assim fica fácil você determinar o valor do seu imóvel.
Digamos que o terreno que você quer vender mede 400 m2, então basta você calcular da seguinte forma:
Valor do imóvel =
Área do imóvel x Valor do metro quadrado médio encontrado.
Valor do imóvel = 400 x 224,68 = R$ 89.872,00
Parabéns, agora você tem o preço real do seu imóvel.
DICA DE OURO
Uma dica de ouro para colocar seu imóvel à venda é nunca colocar o preço muito acima do real. Porque? Porque você pode queimar o imóvel já de largada.
Muita gente pensa, que deve colocar o preço acima pois geralmente o comprador pede um choro ou quer colocar algo na negociação como permuta, como carro, moto.
Sim, você deve sim dar um “choro”, faz parte na nossa cultura e o seu comprador ficará satisfeito pelo bom negócio.
Minha sugestão é colocar o imóvel no máximo 10% do que realmente ele vale.
Veja você lembra que nesses exemplos eu comentei que você tinha vizinhos pedindo R$ 120.000,00 no mesmo terreno e que a avaliação demonstrou que o terreno vale R$ 90.000,00?
Viu como você ter a clareza do preço te dá segurança para negociar, se vale R$ 90.000,00 concorda que esses imóveis ao lado te ajudarão a vender o seu? Pois na mesma região você tem um terreno por R$
120.000,00 e um por R$ 90.000,00 qual você acha que será vendido primeiro?
Sei que a parte mais difícil de uma avaliação é a coleta de dados reais de mercado, mas não desista, é importante você ter essa informação em mãos para saber a realidade do mercado.
Com a avaliação realizada você acaba com a insegurança se está perdendo ou não dinheiro. Pois você poderia ficar com o sentimento de que, puxa, meu vizinho quer R$ 120.000,00 vou pedir também e os 2 ficariam sem vender. Com a avaliação em mãos você sabe que não está perdendo R$ 30.000,00 da diferença do terreno e sim deixando de ganhar R$ 90.000,00.
Estamos vivendo em um período de crise, então agora mais do que nunca é o momento de você saber avaliar bem seu imóvel, o ideal é contratar um avaliador porque essa informação do valor do seu imóvel vai definir o futuro do seu dinheiro e do seu patrimônio e aqui vai mais uma dica extra caso você queira contratar um avaliador:
1- Verifique se ele cobra para fazer as avaliações. Porque? Porque geralmente quem cobra e cobra o preço justo é porque vai fazer uma avaliação segundo as normas da ABNT. Tem muitos corretores que para fazer uma “moral” com você não irão te cobrar, mas acredito que isso não é uma avaliação e sim uma opinião de mercado que até sua mãe pode te dar, aliás, de opinião e achômetro o mundo está cheio.
2- Verifique se ele está cadastrado no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI) pois isto significa que ele tem uma certificação competente para realizar uma boa avaliação.
Segue o link para você consultar:
http://cofeci.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wr apper&Itemid=303
3- Peça a avaliação por escrito e assinada pelo avaliador, assim serve até de argumento de negociação para a venda do seu imóvel.
Cuide do que é seu!!!
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O exemplo da avaliação acima foi feito baseado em terrenos, mas funciona com apartamentos ou casas?
Sim, o princípio é o mesmo.
Coletar dados de apartamentos semelhantes por exemplo e fazer o passo a passo de tudo que foi ensinado.
Com certeza que com essas informações que te passei você poderá esclarecer o valor do seu imóvel.
A intenção é te ajudar porque talvez você não tenha noção alguma que o valor do seu imóvel está totalmente distorcido e por isso não consegue o sucesso da venda.
Lembre-se: o valor do imóvel não é o que você acha que vale e sim seu valor de mercado.
Vejo todos os dias que um dos principais se não o principal problema para a venda do imóvel não acontecer é o preço do imóvel e agora você tem em mãos o conhecimento para realizar esta tarefa de forma clara e objetiva.
A partir de hoje você não achará mais que seu imóvel está caro ou barato, agora você terá a certeza de quanto ele vale.
Espero ter auxiliado e até a próxima!!!
Aproveite e Aprenda mais!
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