Processo Nº * *

(1)

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIRETO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO/SP.

Processo

Nº

4001441-31.2013.8.26.0506

Ref.: Apresentação Laudo Técnico Avaliatório.

GILMAR DE OLIVEIRA SOUZA, Engenheiro

Civil, CREA 060.098.426.5, perito compromissado nos autos do Processo

4001441-31.2013.8.26.0506 em trâmite perante a D. Juízo e r. Cartório do Quarto Oficio Cível

da Comarca de Ribeirão Preto/SP, promovido por CAIXA DE PREVIDENCIA

DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI contra ANTONIO CARLOS PIRES e OUTRO, vem, apresentar e solicitar a juntada aos autos do LAUDO TÉCNICO PERICIAL AVALIATÓRIO, colocando-se desde já ao

inteiro dispor para eventuais esclarecimentos e ou informações complementares.

Sem outro particular, aproveito a oportunidade para reiterar a Vossa Excelência os meus protestos de alta estima e apreço.

Honrado pela nomeação,

Ribeirão Preto, 21 de setembro de 2016.

Gilmar de Oliveira Souza

Engenheiro Civil - Perito Judicial Membro Titular Nº 1291 do IBAPE/SP

(2)

Processo

Nº

4001441-31.2013.8.26.0506

Fachada frontal do imóvel avaliando.

CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO

BANCO DO BRASIL - PREVI

Requerente

ANTONIO CARLOS PIRES e OUTRO

Requerido

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

Ação

LAUDO TÉCNICO PERICIAL

AVALIATÓRIO DE BEM IMÓVEL

(3)

RESUMO DA AVALIAÇÃO:

Processo: 4001441-31.2013.8.26.0506 4ª Vara Cível de Ribeirão Preto.

Requerente: Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil - Previ.

Requerido: Antônio Carlos Pires e Outro.

Objetivo: Determinação do justo valor de mercado de um imóvel residencial.

Metodologia: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

Tratamento dos Dados: Tratamento Cientifico – Inferência Estatística

Especificação: Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III

Valor da Avaliação: Rua Campos Sales, 1341 – Apto 202 – Edifício

Magaly – Centro. Mínimo = R$ 346.000,00 Médio = R$ 360.000,00

50% = R$ 180.000,00

Máximo = R$ 373.000,00 Liquidez: Média

Responsável Técnico: Eng.º Gilmar de Oliveira Souza

CREA/SP nº 0600.98.426-5 IBAPE/SP nº 1291

(4)

LAUDO TÉCNICO PERICIAL avaliatório de bem

imóvel que faz GILMAR DE OLIVEIRA SOUZA1, Engenheiro Civil, CREA 060.098426.5, perito compromissado nos autos da ação de “execução de título extrajudicial” - Processo 4001441-31.2013.8.26.0506 em trâmite perante o D. Juízo e r.

Cartório do Quarto Oficio Cível da Comarca de Ribeirão Preto/SP, tendo como Requerente CAIXA DE

PREVIDENCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO

BANCO DO BRASIL - PREVI. e como Requeridos ANTONIO CARLOS PIRES e RYALVA MULLER PIRES.

1

Perito habilitado: na 2ª, 4ª, 7ª, 8ª, 9ª e 10ª Vara Cível, 3ª Vara da Família e das Sucessões e 1ª Vara da Fazenda da Comarca de Ribeirão Preto, 2ª Vara da Fazenda Federal de Ribeirão Preto e, 1ª Vara Cível da Comarca de Monte Alto, 2ª Vara Cível da Comarca de Mococa, 2ª Vara Cível da Comarca de Orlândia, U. Vara Cível da Comarca de Nuporanga, U. Vara Cível da Comarca de Igarapava, U. Vara Cível da Comarca de Brodowski, U. Vara Cível da Comarca de Cajurú e U. Vara Cível da Comarca de Guariba.

(5)

SUMÁRIO:

1. Preliminares

2. Conceitos

3. Vistoria

4. Identificação dos Imóveis Avaliandos.

4.1 Localização e Ocupação Circunvizinha 4.2 Característica do Imóvel Avaliando

5. Diagnostico de Mercado

6. Metodologia Empregada

7. Pesquisa de Valores e Tratamento de Dados

7.1 Período da Pesquisa 7.2 Tratamento de Dados

8. Grau de Fundamentação e Precisão

9. Conclusão

10. Declarações

ANEXO I Amostras Pesquisadas

ANEXO III Relatório Estatístico – Regressão Linear

(6)

1. PRELIMINARES:

1.1. O OBJETIVO deste trabalho é a realização de exame técnico pericial para determinar o justo valor de mercado de um imóvel residencial;

1.2 O OBJETO da avaliação é o imóvel descrito no “Termo de Arresto e Deposito” (fls. 196) localizado na Rua Campos Sales nº 1341 – Apto 202 do Edifício Magaly no Bairro Centro, na cidade de Ribeirão Preto/SP.;

1.3 O presente laudo atende respeitável despacho de fls. 323/324 dos autos processuais e está baseado em vistoria local, exame dos autos, medições, pesquisas no mercado imobiliário e órgãos públicos para a realização da perícia;

1.4 Este perito, conforme agendamento e publicação no Diário de Justiça Eletrônico, esteve no local do imóvel avaliando, para inicio do trabalho pericial, as 08h30min do dia 20/07/2016 e, posteriormente as 08h30mim do dia 16/09/2016 e, posteriormente em mais quatro diligencias em horários diferenciados, restando prejudicado o trabalho pericial pelo não comparecimento das partes, em especial a parte Requerida para abertura do imóvel e a vistoria técnica do mesmo, 09 de setembro, realizando a vistoria técnica para a elaboração do Laudo Avaliatório;

1.4.1 INCIDENTE: Assim, com fulcro item “7.3.5.2 – Impossibilidade de Vistoria” da NBR 14653-2 e fundamentado nas informações prestadas por dois moradores Edifício Magali, foi realizado o trabalho de vistoria por similaridade com os demais apartamentos que compõem o Condomínio Edifício Magaly.

1.5 Este Laudo Técnico Avaliatório segue os preceitos emanados das Normas Brasileiras para Avaliação de Bens, da ABNT, especificamente da “NBR-14.653-1 – Procedimentos Gerais” e da “NBR-14.653-2 – Avaliação de Imóveis Urbanos” e da Norma Para Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE - 2011;

1.6 Na elaboração deste Laudo Pericial, também foram obedecidos os critérios e recomendações apresentados nos trabalhos técnicos publicados pelo IBAPE –

(7)

Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia, do qual o signatário é membro titular.

2. CONCEITOS:

Para fins da norma NBR 14.653-2 (ABNT, 2011), avaliação de imóveis é “a determinação técnica do valor de um imóvel ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros, ou de empreendimento, para uma data e um lugar determinado”.

Valor: A ideia predominante de valor se encontra ligada intimamente à utilidade, ou

seja, só tem valor àquilo que é útil, havendo necessidade da ocorrência de três condições a existência de relação entre as qualidades dessa coisa, necessidade ou desejo, conhecimento da relação e a possibilidade de ser utilizada. Além da quantidade de bens disponíveis.

Terreno: Do ponto de vista da Engenharia de Avaliações, terreno é um espaço de

terra capaz de produzir renda pelo seu aproveitamento apropriado, sendo na maioria dos casos, para terrenos urbanos, dado por uma construção para fins habitacionais, comerciais ou industriais, predominando os primeiros.

Lotes: Porção de terreno, com frente para as vias públicas ou particulares, em

condição de ser aproveitada, de imediato para fins urbanos.

3. VISTORIA:

Conforme a NBR 14.653, “vistoria é o exame circunstanciado e a consequente descrição minuciosa de um imóvel, objetivando sua avaliação”. Tem o objetivo de permitir ao Engenheiro de Avaliação conhecer da melhor maneira possível os imóveis avaliandos e a região de onde está recebendo influências externas, sendo que a partir daí tem-se condições para a posterior pesquisa de dados. Devem ser ressaltados tão somente aspectos para a formação do valor, como:

Topografia, forma, consistência do solo, superfície, localização, área total, profundidade, frente efetiva, infraestrutura urbana, equipamentos comunitários disponíveis, utilização atual, legal e econômica;

(8)

4. IDENTIFICAÇÃO DS IMÓVEL AVALIANDO:

4.1. Localização e ocupação circunvizinha:

O Edifício Magaly está localizado no Bairro Centro, próximo a Avenida Independência, em divisa com o Bairro Vila Seixas, com alta taxa de ocupação, caracterizada como mista em residencial, comercial e serviços, padrão socioeconômico diversificado.

A região é dotada de toda infraestrutura básica: guias, sarjetas, pavimentação asfáltica, rede distribuidora de água potável, rede coletora de esgoto, rede energia elétrica e iluminação pública, rede de telefonia e serviços urbanos de transporte coletivo.

4.2 Caracterização do Imóvel Avaliando:

O imóvel avaliando está registrado com a Matricula nº 3.135 com 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, caracterizado como apartamento nº 202, situado no 3º pavimento ou 1º andar do Edifício Magaly, nesta cidade, à Rua Campos Sales 1.341, e a unidade de uso nº 5 na garagem localizada no subsolo, com área total de 157,73 m² e área útil de 109,00 m², área comum de 48,73 m², área na garagem de 34,54 m², cabendo-lhe ainda uma fração ideal de 5,82888% no terreno e nas coisas de uso comum.

O Edifício Magaly é constituído de três blocos unificados, sendo: bloco frontal, bloco intermediário e bloco de fundos. O Apartamento avaliando está localizado no bloco intermediário, com área de visão prejudicada.

Apresenta-se em BOM estado de conservação, necessitando de reparos a importantes em conformidade com sua idade real 40 ano (1976). De “acordo com suas características construtivas deve ser classificado no padrão “apartamento residencial médio” – termo médio”, contendo dois dormitórios, uma suíte, banheiro social em comunicação com o banheiro da suíte, sala, cozinha, área de serviços, despensa e banheiro de empregada.

(9)

5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO:

A região apresenta boa atratividade para o mercado imobiliário local. É uma área consolidada e bem estruturada, com um perfil médio a médio alto de construções. De modo geral, o mercado encontra-se aquecido, devido principalmente a abertura de crédito imobiliário voltado a esse tipo de imóvel favorecendo, assim, a comercialização de tipologias como a avalianda. O alto número de ofertas disponíveis na região de certa forma limita a rapidez de absorção de imóveis pelo mercado e, conclui-se, que o imóvel avaliando possui liquidez média (entre três e seis meses)

6. METODOLOGIA EMPREGADA:

Para o presente trabalho, elegeu-se o Método Comparativo Direito de Dados de

Mercado consoante previsto na ABNT NBR 14.653-1:2001 – Avaliação de Bens –

Procedimentos Gerais e na ABNT NBR 14.653-2-2004 – Avaliação de Imóveis Urbanos.

A avaliação terá por base as recomendações e parâmetros de cálculo preconizados pelas seguintes normas, atualmente em vigor: Norma Brasileira para Avaliações de Bens – NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2 – Avaliação de Imóveis Urbanos, Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP –2011. Os cálculos serão desenvolvidos para a data de julho de 2015.

Na avaliação de imóveis devem ser considerados a sua finalidade, a sua característica construtiva, a sua dimensão, o seu estado de conservação, o obsoletismo físico e funcional e a sua idade.

Para atender ao solicitado, este perito fará a avaliação das edificações em seus estados atuais, no valor de mercado, independentemente do histórico. A avaliação do imóvel será pelo “método comparativo de mercado”. Isto é, inicialmente, devem ser determinados os custos unitários por metro quadrado dos vários tipos e padrões de imóveis pesquisados, dividindo-se o custo total de cada imóvel com estrutura e acabamentos similares pela sua área total construída. Tais preços unitários, básicos, são obtidos ou por pesquisa do próprio avaliador no mercado imobiliário.

(10)

Para tanto, foram realizadas pesquisas nas regiões, objetivando o levantamento de elementos comparativos, ou seja, de imóveis similares à venda na mesma região geoeconômica nas quais se localiza o imóvel objeto da avaliação visando a determinação dos valores de mercado.

7. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS:

7.1 Período da Pesquisa:

A pesquisa dos valores foi efetuada no período de setembro de 2016.

7.2 Tratamento de Dados:

Para o presente caso, foi utilizado o “Tratamento Cientifico”, conforme item 8.2.1.1 da ABNT – NBR 14.653-2: 2011 – Avaliação de Imóveis Urbanos, com aplicação da Inferência Estatística (Regressão Múltipla) através do programa SISDEA.

Foram coletados elementos na região circunvizinha do imóvel avaliando, dos quais 37 foram utilizados no modelo de inferência para determinação do valor de mercado do imóvel.

Os dados coletados e o detalhamento do tratamento dos dados seguem no Anexo I.

Foi admitido que pudessem ter influencia nos preços unitários do imóvel (valor/m² - Variável Dependente) as seguintes características (ou variáveis independentes):

• Área privativa: variável quantitativa – área total construída (privativa) do

imóvel expressa em m², destinada a investigar, dentro da amplitude de áreas existentes no mercado, sua relação com a variação dos preços;

• Padrão construtivo: variável Proxy atribuída com base nas relações do CUB.

Considerando a variação existente no padrão construtivo dos imóveis;

Numero de dormitórios variável quantitativa – expressa em números,

destinada a investigar, o nível de relação quanto ao numero de dormitórios e a sua relação com a variação dos preços;

(11)

• Numero de suítes variável quantitativa – expressa em números, destinada a

investigar, o nível de relação quanto ao numero de suítes e a sua relação com a variação dos preços;

• Numero de banheiros variável quantitativa – expressa em números,

destinada a investigar, o nível de relação quanto ao numero de suítes e a sua relação com a variação dos preços;

Para o imóvel avaliando, de acordo com as suas características construtivas, classificado no padrão “residencial apartamento normal – termo médio”, em BOM

estado de conservação em conformidade com sua idade aparente de 15 anos, com a

necessidade de reparos simples, com área privativa de 109,00 m², os estudos estatísticos geraram o seguinte modelo de regressão, para determinar o valor do imóvel (vide cálculos ANEXO Nº II):

Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

Valor unitário = +6522,792308 -1445,488375 * ln (Área privativa) +2,734432806 * Padrão construtivo 1051,153511 / Dormitórios +818,2899127 * Suítes

-136,1689833 * Banheiros

A interpretação deste modelo matemático leva às seguintes circunstâncias lógicas para cada uma das variáveis estudadas:

 Quanto maior a Área Total, menor o valor unitário;

 O valor unitário aumenta, com o padrão construtivo do imóvel;  Quanto maior o numero de dormitórios, maior o valor unitário;  Quanto maior o numero de suítes, maior o valor unitário;  Quanto maior o numero de banheiros, maior o valor unitário;

(12)

Valor unitário = +6522,792308 -1445,488375 * ln (109,00 m²) +2,734432806 * R$ 1.292,27 -1051,153511 / 02 +818,2899127 * 01 -136,1689833 * 02

Valor Unitário Médio = R$ 3.295,50/m²

O intervalo de confiança de 80%, conforme exigido pelas normas da ABNT NBR 14.653-2, está compreendido entre os seguintes limites:

Mínimo: R$ 3.173,40/m² Máximo: R$ 3.417,61/ m²

O valor médio do imóvel dado pelo produto da área construída pelo valor unitário fica:

Valor do médio = R$ 3.295,50/m² x 109,00 m² = R$ 359.209,95

Valor do imóvel (médio) = R$ 359.209,95 Referência: Setembro/2016

8. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO:

Atendendo o critério de ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÃOES, constante no item 9 da norma da ABNT NBR-14653-2), o presente trabalho se enquadra na classificação de “GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II” consoante pontuação e exigência das tabelas 1 e 2 (Anexo II). E, quanto a precisão está enquadrado no “GRAU DE PRECISÃO III” em função da Amplitude do intervalo de confiança de 80%, ser inferior a 30% (Tabela 3 da ABNT NBR-14653-2).

9. CONCLUSÃO:

Para os imóveis avaliandos, após as pesquisas necessárias e os cálculos apropriados fundamentados na NBR-14.653-2 e a metodologia demonstrada no corpo deste Laudo Técnico Avaliatório, concluímos que:

(13)

O imóvel objeto da Matricula nº 3135 do 2º CRI local, localizado na Rua Campos Sales nº 1341 – Edifício Magaly – Apto 202 - Bairro Centro, na cidade de Ribeirão Preto/SP., com a unidade de uso nº 5 na garagem do subsolo, com área privativa de 109,00 m², pelo valor de R$ 359.209,95 que, para efeito de comercialização à vista, em conformidade com a Alínea “a” do item 7.7.1 da NBR 14.653-1, podemos arredondar para

R$ 360.000,00

(trezentos e sessenta mil reais), com referencia a

setembro de 2016.

Considerando o “Termo de Penhora e Depósito” de fls. 197 com a PENHORA da cota parte de 50% de propriedade de Ryalva Muller Pires, o valor correspondente é de

R$ 180.000,00

(cento e oitenta mil reais) com referencia a setembro/2016.

Valor Total = R$ 360.000,00

(trezentos e sessenta mil reais) **********************************

50% = R$ 180.000,00

(cento e oitenta mil reais)

10. DECLARAÇÕES:

Declaração do perito, tendo em vista o código de ética profissional (Resolução nº 1002 – 26/11/2002 - CONFEA).

Este perito declara que o presente laudo obedece criteriosamente aos seguintes princípios:

a) O imóvel objeto deste laudo foi inspecionado pessoalmente pelo perito;

(14)

c) A execução deste laudo foi feita atendendo as técnicas mais exigentes, tendo em vista as dificuldades e exigências apresentadas;

d) Não existe por parte do signatário, qualquer interesse, inclinação ou ligação impeditiva entre pessoas ou coisas apresentadas neste laudo, achando-se livre para desempenhar tal função e;

e) Tomou-se como fundamental para execução os preceitos e princípios emendados do código de ética profissional;

f) Este Laudo Pericial é composto com 14 laudas, numeradas de 01 a 14, com impressão frontal, todas rubricadas e com assinatura na última e ilustrado com três Anexos, sendo o Anexo I (pág. 15/17) com as pesquisas imobiliárias, Anexo II (pág. 18/22) com o Relatório Estatístico da Regressão Linear e o Anexo III (páginas 24/26) contendo 04 fotos ilustrativas dos imóveis avaliandos.

Ribeirão Preto, 19 de setembro de 2016.

Gilmar de Oliveira Souza Engenheiro Civil - Perito Judicial

(15)

A N E X O I

(16)

Util Total

1 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 210,00 880.000,00 2 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 188,00 780.000,00 3 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 105,00 460.000,00 4 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 118,00 430.000,00 5 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 133,00 415.000,00 6 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 90,00 360.000,00 7 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 115,00 330.000,00 8 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 72,00 310.000,00 9 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 100,00 300.000,00 10 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 79,00 280.000,00 11 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 75,00 250.000,00 12 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 48,00 250.000,00 13 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 68,00 200.000,00 14 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 201,00 880.000,00 15 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 72,05 340.000,00 16 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 62,00 240.000,00 17 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 106,00 300.000,00 18 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 41,00 180.000,00 19 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 86,00 210.000,00 20 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 104,00 550.000,00

Santa Maria Imobiliaria - Cod 43795 - Tel (16) 3505 6000

Localização Evento (Vd/Of)

Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 18808- Tel (16) 3965 4242

Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 15232 - Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod

16852- Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod

12491 - Tel (16) 3965 4242

Amostras Tipologia Área (m²)

Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 12781 - Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria -

Cod20128 - Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod

9646- Tel (16) 3965 4242

Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 19527 - Tel (16) 3965 4242

Valor Total (R$) Fontes de Informações

Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 18525 - Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod

13150 - Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod

19985- Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod

18792 - Tel (16) 3965 4242

Santa Maria Imobiliaria - Cod 41159 - Tel (16) 3505 6000 Santa Maria Imobiliaria - Cod 23682 - Tel

(16) 3505 6000

Ref.: Set 2015

Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 18667 - Tel (16) 3965 4242

PE S Q U I S A I M O B I L I Á R I A

(16) 3505 6000

Santa Maria Imobiliaria - Cod36736 - Tel (16) 3505 6000

(17)

Util Total

21 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 111,00 430.000,00 22 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 111,00 430.000,00 23 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 49,00 170.000,00 24 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 50,00 180.000,00 25 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 195,00 780.000,00 26 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 72,05 265.000,00 27 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 129,00 700.000,00 28 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 69,82 240.000,00 29 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 96,00 450.000,00 30 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 97,92 320.000,00 31 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 130,00 420.000,00 32 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 213,00 500.000,00 33 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 95,00 300.000,00 34 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 45,00 180.000,00 35 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 46,00 190.000,00 36 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 46,94 205.000,00 37 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 45,00 150.000,00

Localização Evento (Vd/Of)

Amostras Tipologia Área (m²)

Valor Total (R$) Fontes de Informações

Ref.: Set 2015

PE S Q U I S A I M O B I L I Á R I A

Santa Maria Imobiliaria - Cod 39317- Tel (16) 3505 6000

(16) 3505 6000 Santa Maria Imobiliaria - Cod 46225 - Tel

(16) 3505 6000

(18)

A N E X O I I

(19)

Relatório Estatístico - Regressão Linear

Modelo:

Proc 4001441-31.2013.8.26.0506 - 4ª Vara Civel

Data de referência:

terça-feira, 20 de setembro de 2016

Informações Complementares:

Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 7

Variáveis utilizadas no modelo: 6

Total de dados: 37

Dados utilizados no modelo: 29

Estatísticas:

Estatísticas do modelo Valor

Coeficiente de correlação: 0,9344141 / 0,9344141

Coeficiente de determinação: 0,8731297

Fisher - Snedecor: 31,66

Significância do modelo (%): 0,01

Normalidade dos resíduos:

Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 68% Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 93% Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%

Outliers do modelo de regressão:

Quantidade de outliers: 0

(20)

Análise da variância:

Fonte de variação Soma dos Quadrados Graus de Liberdade Quadrado Médio F Explicada 6351863,639 5 1270372,728 31,657 Não Explicada 922959,239 23 40128,663 Total 7274822,878 28

Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

Valor unitário = +6522,792308 -1445,488375 * ln (Area privativa) +2,734432806 * Padrão construtivo -1051,153511 / Dormitórios +818,2899127 * Suítes -136,1689833 * Banheiros

Testes de Hipóteses:

Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Area privativa ln(x) -6,84 0,01 Padrão construtivo x 5,80 0,01 Dormitórios 1/x -4,25 0,03 Suítes x 5,76 0,01 Banheiros x -2,56 1,76 Valor unitário y 4,75 0,01 Correlações Parciais:

Correlações parciais para Area privativa Isoladas Influência

Padrão construtivo 0,33 0,50

Dormitórios -0,50 0,87

Suítes 0,80 0,92

Banheiros 0,76 0,40

Valor unitário -0,15 0,82

Correlações parciais para Padrão construtivo Isoladas Influência

Dormitórios -0,01 0,37

Suítes 0,57 0,37

Banheiros 0,39 0,29

(21)

Correlações parciais para Dormitórios Isoladas Influência

Suítes -0,04 0,86

Banheiros -0,28 0,50

Valor unitário 0,21 0,66

Correlações parciais para Suítes Isoladas Influência

Banheiros 0,79 0,64

Valor unitário 0,28 0,77

Correlações parciais para Banheiros Isoladas Influência

(22)

TABELA DE FUNDAMENTAÇÃO - NBR 14653-2 Itens Descrição Grau _Pontuação Obtida Total 13 Itens Descrição Grau _Pontuação Obtida III II I 1 Caracterização do imóvel avaliando

Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo Adoção de situação paradigma 1 2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes 4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes 3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes 2

3 Identificação dos dados

de mercado

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características observadas pelo autor do

laudo

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem

Apresentação de informações relativas aos

dados e variáveis efetivamente utilizados no

modelo

1

4 Extrapolação Não Admitida

Admitida para apenas uma variável, desde que:

a) as medidas das características do imóvel

avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior,

b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a

referida variável

Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel

avaliando não sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior b) o valor estimado não ultrapasse 20 % do valor

calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e

em módulo

3

5

Nível de significância (somatório do valor das

duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

10% 20% 30% 3

6

Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor 1% 2% 5% 3 Graus III II I Pontos Máximos 16 10 6 Itens Obrigatórios 2, 4, 5 e 6 no grau III e os demais no mínimo no grau

II

2, 4, 5 e 6 no mínimo no grau II e os demais no

mínimo no grau I

Todos, no mínimo no grau I

(23)

Gráfico de Aderência - Regressão Linear

(24)

A N E X O I I I

(25)

Foto 01: Vista geral das fachadas da lateral esquerda e frontal.

(26)

Foto 03: Vista parcial das fachadas frontal e lateral direita.

Processo Nº * *

Processo

*4001441-31.2013.8.26.0506*

Processo

*4001441-31.2013.8.26.0506*

CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO

BANCO DO BRASIL - PREVI

ANTONIO CARLOS PIRES e OUTRO

LAUDO TÉCNICO PERICIAL

50% = R$ 180.000,00

Valor Unitário Médio = R$ 3.295,50/m²

R$ 360.000,00

R$ 180.000,00

A N E X O I

A N E X O I I

Relatório Estatístico - Regressão Linear

Gráfico de Aderência - Regressão Linear

A N E X O I I I

4001441-31.2013.8.26.0506

4001441-31.2013.8.26.0506