A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O. N o /1216 OBJETO: ENDEREÇO: RUA GUAIPÁ, 1389 SÃO PAULO - SP AGÊNCIA BANCÁRIA

(1)

A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

No 22.432.006/1216

SOLICITANTE: VOTORANTIM WEALTH MANAGEMENT & SERVICES

OBJETO:

ENDEREÇO:

RUA GUAIPÁ, 1389

SÃO PAULO - SP

TIPO:

AGÊNCIA BANCÁRIA

USO:

COMERCIAL

ÁREA DE TERRENO:

687,50 M²

ÁREA CONSTRUÍDA:

1.003,04 M²

FINALIDADE:

MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO

OBJETIVO:

_{DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DE COMPRA}

E VENDA

AVALIAÇÃO:

DATA BASE: DEZEMBRO/2016

VALOR DE COMPRA/VENDA:

R$ 5.694.467,00 (CENÁRIO BUY TO LEASE)

(conceito valor justo “fair value”)

(2)

2 ÍNDICE

I. INTRODUÇÃO ... 4

II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO ... 5

1. CARACTERIZAÇÃO

DA

REGIÃO ... 5

1.1. LOCALIZAÇÃO E ATIVIDADES EXISTENTES ... 5

1.2. INFRA-ESTRUTURA URBANA E EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS ... 6

2. CARACTERIZAÇÃO

DO

TERRENO ... 7

2.1. LOCALIZAÇÃO ... 7

2.2. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO ... 8

2.3. ASPECTOS FÍSICOS ... 9

2.4. RESTRIÇÕES FÍSICAS E LEGAIS AO APROVEITAMENTO ... 10

3. CARACTERIZAÇÃO

DAS

EDIFICAÇÕES

E

BENFEITORIAS ... 11

3.1 DESCRIÇÃO DO EDIFÍCIO ... 11

III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) ... 21

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) ... 21

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) ... 22

VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO ... 23

VII. CONCLUSÃO ... 25

(3)

3 FACHADA DO IMÓVEL

(4)

4

I. INTRODUÇÃO

A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções

Patrimoniais), com sede na Rua Nelson Camargo nº 393, 1º andar, na cidade de Osasco,

estado de São Paulo, CNPJ nº 48.882.971/0001-39, procedeu a avaliação do imóvel

anteriormente referenciado, classificado como Propriedade para Investimento do BB

RENDA CORPORATIVA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII,

administrado pela Votorantim Asset Management DTVM LTDA.

No volume incial do laudo identificado com o número 22.432.000/1216

estão descritas

todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações

comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial,

onde detalhamos a avaliação individual por imóvel, o resultado da análise, bem como as

etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão

apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus

apêndices.

Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas

premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e

já estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não

atendidas podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do

uso do relatório.

Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão

vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação,

devendo o decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no

modelo de projeção.

(5)

5 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

1. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

1.1. LOCALIZAÇÃO E ATIVIDADES EXISTENTES

Uso Predominante:

Comercial/serviços

Distribuição da Ocupação Predominante: Horizontal

Densidade de Ocupação:

Média/alta

Padrão Econômico:

Médio

Principais Pólos de Influência:

Estação de trem Imperatriz Leopoldina e

Av. Marginal Tietê.

(6)

6 1.2. INFRA-ESTRUTURA URBANA E EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS

Principais Vias de Acesso:

Rua Guaipá e Avenida Imperatiz Leopoldina

Intensidade de Tráfego:

Alta

Nível de Escoamento:

Regular

Acesso ao Imóvel:

Acesso direto

Tipos de Transportes Coletivos:

Ônibus, lotação e Trem

Melhoramentos Públicos:

Coleta de resíduos sólidos, água potável, energia

_{elétrica, telefone, redes de cabeamento para}

transmissão de dados, comunicação e televisão,

esgotamento sanitário, águas pluviais e gás

canalizado

(7)

7

2. CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO

2.1. LOCALIZAÇÃO

O imóvel avaliando localiza-se à Rua Guaipá, Bairro Vila Leopoldina, Cidade de São

Paulo, Estado de São Paulo.

(8)

8 2.2. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO

Denominação:

Rua Guaipá

Tipo:

Secundária

Quantidade de Faixas: Uma

Mãos de Direção:

Dupla

Pavimentação:

Asfalto

Traçado:

Retilíneo

Perfil:

Plano

Calçadas:

Cimentada

Iluminação Pública:

Vapor de mercúrio

Nível Comercial:

Médio

(9)

9 2.3. ASPECTOS FÍSICOS

De acordo com os elementos fornecidos, o terreno possui as seguintes características:

=================================================

ÁREA TOTAL:

**687,50 m²* (conforme matrícula N° 97.421)**

=================================================

*Fração de 50% do terreno constante na matrícula

Formato:

Bom

Topografia:

Terreno plano, ao nível do logradouro de situação

(10)

10 2.4. RESTRIÇÕES FÍSICAS E LEGAIS AO APROVEITAMENTO

De acordo com o levantamento efetuado, constatamos que o potencial de utilização do

terreno avaliando está limitado pela Lei Nº 16.402, de 22 de março de 2016, da

Prefeitura Municipal de São Paulo. Cujas restrições de uso e ocupação do solo são as

seguintes:

Altura da edificagao menor ou igual a 10 Altura da edificagao superior a 10 metros ZEM _0,50 _1,00 _{2 (d)} _0,85 _0,70 ₂₈ NA NA 3 (j) ₂₀ Transformação

Recuos M inimos (metros) _{Cota parte} maxima de terreno por unidade (metros2) C.A. minimo C.A. basico C.A. maximo (m) T.O. para lotes ate 500 metros2

T.O. para lotes igual ou superior a 500

metros2

Frente (i)

Fundos e Laterais Tipo de Zona ZONA (a)

Coeficiente de

Aproveitamento Taxa de Ocupagao M axima

Gabarito de altura maxima (metros)

(11)

11

3. CARACTERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS

3.1 DESCRIÇÃO DO EDIFÍCIO

CARACTERÍSTICAS GERAIS

Situação:

Construído

Área Construída:

1.003,04 m²

Nº de Pavimentos:

₂

Padrão Construtivo:

_Superior

Posicionamento no Terreno: Isolado e recuado do alinhamento da via pública

Estrutura:

_{Concreto armado}

Fechamento Lateral:

_Alvenaria

Tipo de Cobertura:

_Laje

Apoio da Cobertura:

_Concreto

Revestimento Externo:

_{Massa com pintura à base de látex}

Estado de Conservação:

_Novo

Idade aparente:

_{02 anos}

COMPLEMENTOS

N

o

_{Elevadores Sociais:}

₁

Capacidade Total:

8 Pessoas

Marca:

Otis

Segurança:

Central de PABX, circuito fechado de TV, portas vigiadas

e sistema de alarme (infra-vermelho)

Segurança contra Incêndio: Extintores, luz e alarme de emergência

(12)

12 CONSTITUIÇÃO DOS PAVIMENTOS

Subsolos:

Garagem e Casa de maquinas

Térreo:

Atendimento, gerência, caixas eletrônicos, sanitário

feminino, sanitário masculino e sanitário deficiente,

Superior:

Escritórios, sala de reuniões, copa, sala técnica, sala de ar

condicionado, sanitário feminino e sanitário masculino.

ACABAMENTOS INTERNOS OBSERVADOS

Piso:

Granito, cerâmico e carpete.

Parede:

Massa com base à pintura latex e cerâmico

Forro:

Gesso e laje

(13)

13 VISTA LATERAL INDICANDO QUE O SUBSOLO ESTÁ INACESSÍVEL

(14)

14 TÉRREO

TÉRREO - VISTA FRONTAL

(15)

15 CAIXAS

(16)

16 SANITÁRIO

(17)

17 1ºANDAR

GERÊNCIA

(18)

18 SALA DE APOIO

(19)

19 COPA

(20)

20 ÁREAS EXTERNAS

RAMPA DE ACESSO ÀS VAGAS DE ESTACIONAMENTO

(21)

21 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO

(COMPARATIVO)

O valor de mercado de locação foi obtido com base no unitário definido para o imóvel

avaliando, considerando-se as devidas correções específicas para adequá-lo às

características do avaliando, conforme apresentado no memorial de cálculo e pesquisa

em anexo.

VALOR

ÁREA

EQUIVALENTE

UNITÁRIO

(M²)

(R$/M²)

MERCADO:

481,40

79,98

TOTAL

(R$)

38.500,00

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA

RENDA)

Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no

volume inicial e seus anexos, obtivemos o seguinte valor

de mercado de compra e

venda do imóvel avaliando no conceito de valor justo (“fair value”):

Valor do Empreendimento:

R$ 5.694.467,00

Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer

decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das

premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são

vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis

que carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação.

(22)

22

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)

Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor:

Área Unit. Id. Est. Vida Dep. Custo Custo

(m2) R$ ap. Rem. Reprodução Reedição

Terreno 687,50 4.100,00 1,00 2.818.750 2.818.750 01. Edificação 1.003,04 2.970,00 2 a 58 0,98 2.979.029 2.919.448

Subtotal Edificações 1.003,04 2.979.029 2.919.448

Edificações e Benfeitorias 58 0,98 2.979.029 2.919.448

Custos 5.797.779 5.738.198

Valor de Mercado F. Comercialização 0,99 5.694.467

Denominação

Edificações

A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de

comercialização negativo de 1% para atingir os Valores do Empreendimento obtidos

pelo Método da Renda.

(23)

23 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO

Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação:

1)

O imóvel avaliando é uma propriedade especializada?

a)

O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais?

Sim

b)

O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande

quantidade de usuários de mercado? Sim

c)

O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Não

d)

O imóvel enquadra-se como: Propriedade com baixo grau de especialização

(alguns acabamentos, instalações e especificações foram excutados sob

medida para as necessidades do atual locatário)

2)

A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente:

a)

O imóvel situa-se em local consolidado horizontal;

b)

As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? Sim;

c)

O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? Sim;

d)

A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a

legislação? Sim;

e)

Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das

edificações de acordo com a legislação? Sim;

f)

Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? Sim;

g)

É possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações

atuais? Não;

h)

O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? Sim;

i)

O uso atual está compatível com o entorno do local? Sim;

j)

Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? Não;

k)

Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a

ocupação de imóveis no entorno? Sim;

3)

O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando:

a)

Frente e entrada do Imóvel: Boa

b)

Formato do terreno: Bom

c)

Posicionamento das edificações no terreno: Bom

d)

Distribuição das dependências: Boa

e)

Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Boa

f)

Circulação interna (horizontal e vertical): Boa

g)

Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Boa

h)

Estado de conservação geral: Novo

i)

O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em

aproximadamente 49%, indicando que o imóvel está em uma fase de

transição em termos de investimento em terreno e edificações.

(24)

24 j)

A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado

dividido pelo custo de reedição) está em 0,67% (R$ 38.500,00 /R$

5.738.198,00), abaixo do parâmetro ideal de atratividade para este perfil de

investimento (0,80% a 1,0% ao mês) sinalizando que o imóvel está abaixo

do nível de equilíbrio econômico.

O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em

edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do

terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre

o terreno.

4)

Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando

quanto ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de

preços, temos o seguinte cenário:

a) Nível de oferta: Alto

b) Nível de demanda: Médio/baixo

c) Absorção pelo mercado: Lenta

d) Desempenho do mercado atual: Recessivo

e) Momento de mercado: Nível de preços em baixa

(25)

25 VII. CONCLUSÃO

Diante dos critérios expostos, concluímos o seguinte valor de mercado de compra e

venda do imóvel avaliando para a data base de dezembro/2016 no conceito de valor

justo (“fair value”):

VALOR DO EMPREENDIMENTO:

R$ 5.694.467,00

Consideramos que o valor justo para o imóvel avaliando é o indicado acima para a

finalidade do presente trabalho (registros contábeis), contudo é importante esclarecer

que, em função da conjuntura do mercado atual e das expectativas de comportamento

futuro, bem como as condições especiais do instrumento financeiro (FII) que detém a

propriedade, outros referênciais de valor podem ser arbitrados, conforme valores

apresentados no volume inicial para cada imóvel e fluxos de caixa projetados

apresentados em anexo.

É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções

estruturadas pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em

dados fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por

nossa equipe técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem

significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados,

incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras

premissas das quais dependem os resultados projetados.

Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo

qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam

resultados e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos

está sujeita a um número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador,

incluindo-se principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de

vacância, política de impostos e outras variáveis relevantes.

Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou

desinvestimento.

PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO

DA

CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS

SILVIO J. VELLUDO

(26)

26 VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de no

22.432.006/1216, que se compõe de 26 (vinte e seis) folhas computadorizadas de um só

lado, sendo a última folha datada.

Em anexo:

- fluxo de caixa mensal projetado – cenário buy to lease

- fluxo de caixa anual projetado – cenário buy to lease

- fluxo de caixa mensal projetado – cenário mercado aberto

- fluxo de caixa anual projetado – cenário mercado aberto

- fluxo de caixa mensal projetado – cenário FII

- fluxo de caixa anual projetado – cenário FII

- pesquisas de valores de locação

(27)

FLUXO DE CAIXA MENSAL PROJETADO

CENÁRIO BUY TO LEASE

(28)

22432_RendaCorp_170102_macro_pdf_e_taxa_media FluxoCaixaMensal

Pessoa Jurídica Convencional

Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas

PIS COFINS - Despesas Operacionais

Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Despesas recorrentes FII Despesas iniciais de estruturação e distribuição

= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)

- Depreciação

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)

-/+ Receitas/Despesas financeiras

= Lucro antes de Impostos

- Impostos (IR/CSSL)

= Lucro líquido

+ Depreciação e Amortização

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações

- Necessidade de acréscimo de Capital de Giro

- Investimento em novos ativos

- Reinvestimentos para reposição de ativos

= Fluxos de Caixa Operações + Investimentos

= Fluxos de Caixa Acumulado

+ Integralização dos Acionistas

- Reservas e provisões

-= Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas

- Pagamento de Dividendos a Acionistas

= Fluxos de Caixa Líquidos do período

= Aplicações + Disponibilidades Inicial

= Aplicações + Disponibilidades

Acionistas

- Integralização dos Acionistas

+ Distribuição de Dividendos

- Impostos

+ Valor Residual

= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas

61

62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016

jan/16 fev/16 mar/16 abr/16 mai/16 jun/16 jul/16 ago/16 set/16 out/16 nov/16 dez/16

61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5.928 - - - - - - - - - - - - - - - (5.928) - - - - - - (5.928) - - - - - - - - - - 5.928 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5.928 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - (5.928) Página 1 de 11

(29)

- Depreciação

Acionistas

- Impostos

+ Valor Residual

73

74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017

73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 62 1.003 38,38 38,17 37,95 38,50 38,28 38,06 0,0% 0,0% 0,0% - - -62 62 61 - - - - -2 0 0 0 2 2 2 1 - - - - -1 1 1 - - - - -59 0 0 0 59 (0) 0 59 7 7 7 52 0 0 0 52 - - - - -0 0 0 52 (5.876) (5.824) - - -52 103 154 52 0 (0) 0 0 (0) 0 (0) 0 -52 - - - - -52 Página 2 de 11 62 61 61 61 60 60 60 59 59 59 63 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 37,73 37,52 37,31 37,39 37,18 36,97 36,76 36,55 36,34 37,85 37,63 37,42 37,51 37,29 37,08 36,87 36,66 36,45 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - 61 61 60 60 60 59 59 59 63 - - 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - 58 58 58 57 57 57 56 56 56 55 59 0 0 0 0 0 0 0 0 0 58 58 58 57 57 57 56 56 56 55 59 (0) (0) 0 (0) 0 0 (0) (0) (0) 58 58 58 57 57 57 56 56 56 55 59 7 7 7 7 6 6 6 6 7 52 51 51 51 50 50 50 50 49 49 52 0 0 0 0 0 0 0 0 0 52 51 51 51 50 50 50 50 49 49 52 - - 0 0 0 0 0 0 0 0 0 51 51 51 51 50 50 50 49 49 49 52 (5.773) (5.722) (5.672) (5.622) (5.572) (5.522) (5.472) (5.423) (5.374) (5.322) - - - - - - - - - - - 205 256 306 356 406 455 504 553 605 51 51 51 51 50 50 50 49 49 49 52 0 (0) 0 (0) (0) 0 0 0 0 0 0 (0) 0 (0) (0) 0 0 0 0 (0) 0 (0) (0) 0 0 0 0 - - - - - - - - - - 51 51 51 51 50 50 50 49 49 49 52 - - 51 51 51 51 50 50 50 49 49 49 52

(30)

- Depreciação

Acionistas

- Impostos

+ Valor Residual

85

86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018

85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 62 62 62 62 61 61 61 61 60 60 60 63 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 39,00 38,85 38,69 38,54 38,39 38,23 38,39 38,23 38,08 37,93 37,78 37,63 39,12 38,96 38,81 38,66 38,50 38,35 38,50 38,35 38,20 38,05 37,90 37,75 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - -62 62 62 62 61 61 61 61 60 60 60 63 - - - - - - -2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - -1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - -59 59 58 58 58 58 57 57 57 57 56 59 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 59 59 58 58 58 58 57 57 57 57 56 59 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 59 59 58 58 58 58 57 57 57 57 56 59 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 52 52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 52 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 52 52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 52 - - - - - - -0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 50 52 (5.271) (5.219) (5.168) (5.116) (5.066) (5.015) (4.964) (4.914) (4.864) (4.814) (4.764) (4.712) - - - - - - - - - - - - - -657 709 760 811 862 913 963 1.014 1.064 1.114 1.164 1.215 52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 50 52 (0) 0 0 (0) 0 (0) 0 0 (0) 0 (0) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - - - - - - -52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 50 52 - - - - - - -52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 50 52 Página 3 de 11

(31)

- Depreciação

Acionistas

- Impostos

+ Valor Residual

97

98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019

97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 62 62 62 62 61 61 61 61 60 60 60 63 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 39,63 39,49 39,34 39,20 39,05 38,91 39,08 38,94 38,79 38,65 38,51 38,37 39,75 39,61 39,46 39,32 39,17 39,03 39,20 39,06 38,91 38,77 38,63 38,49 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - -62 62 62 62 61 61 61 61 60 60 60 63 - - - - - - -2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - -1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - -59 59 58 58 58 58 57 57 57 57 57 59 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 59 59 58 58 58 58 57 57 57 57 57 59 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 59 59 58 58 58 58 57 57 57 57 57 59 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 52 52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 52 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 52 52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 52 - - - - - - -0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 50 52 (4.660) (4.609) (4.557) (4.506) (4.455) (4.405) (4.354) (4.303) (4.253) (4.203) (4.153) (4.101) - - - - - - - - - - - - - -1.267 1.319 1.370 1.421 1.472 1.523 1.574 1.624 1.674 1.724 1.774 1.826 52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 50 52 (0) (0) (0) (0) 0 0 0 0 (0) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - - - - - - -52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 50 52 - - - - - - -52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 50 52 Página 4 de 11

(32)

- Depreciação

Acionistas

- Impostos

+ Valor Residual

109

110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020

109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 62 62 62 62 61 61 61 61 60 60 60 63 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 40,27 40,12 39,98 39,83 39,69 39,54 39,72 39,57 39,43 39,29 39,15 39,00 40,39 40,24 40,10 39,95 39,81 39,66 39,84 39,69 39,55 39,41 39,26 39,12 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - -62 62 62 62 61 61 61 61 60 60 60 63 - - - - - - -2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - -1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - -59 59 58 58 58 58 57 57 57 57 57 59 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 59 59 58 58 58 58 57 57 57 57 57 59 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 59 59 58 58 58 58 57 57 57 57 57 59 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 52 52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 52 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 52 52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 52 - - - - - - -0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 52 51 51 51 51 51 51 50 50 50 50 52 (4.050) (3.998) (3.947) (3.896) (3.845) (3.794) (3.744) (3.693) (3.643) (3.593) (3.543) (3.491) - - - - - - - - - - - - - -1.878 1.929 1.981 2.032 2.083 2.133 2.184 2.234 2.285 2.335 2.384 2.436 52 51 51 51 51 51 51 50 50 50 50 52 0 0 (0) 0 0 (0) (0) (0) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - - - - - - -52 51 51 51 51 51 51 50 50 50 50 52 - - - - - - -52 51 51 51 51 51 51 50 50 50 50 52 Página 5 de 11

(33)

- Depreciação

Acionistas

- Impostos

+ Valor Residual

121

122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021

121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 62 62 62 62 61 61 61 61 60 60 60 63 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 1.003 40,92 40,77 40,62 40,47 40,32 40,18 40,35 40,21 40,06 39,91 39,77 39,62 41,04 40,89 40,74 40,60 40,45 40,30 40,48 40,33 40,18 40,04 39,89 39,74 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - -62 62 62 62 61 61 61 61 60 60 60 63 - - - - - - -2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - -1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - - - - - - -59 59 58 58 58 58 57 57 57 57 57 59 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 59 59 58 58 58 58 57 57 57 57 57 59 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 59 59 58 58 58 58 57 57 57 57 57 59 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 52 52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 52 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 52 52 52 51 51 51 51 51 50 50 50 52 - - - - - - -0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 52 51 51 51 51 51 50 50 50 50 50 52 (3.440) (3.388) (3.337) (3.286) (3.235) (3.184) (3.134) (3.084) (3.033) (2.984) (2.934) (2.882) - - - - - - - - - - - - - -2.488 2.539 2.591 2.642 2.692 2.743 2.794 2.844 2.894 2.944 2.994 3.046 52 51 51 51 51 51 50 50 50 50 50 52 0 (0) 0 0 0 0 0 (0) 0 0 (0) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - - - - - - -52 51 51 51 51 51 50 50 50 50 50 52 - - - - - - -52 51 51 51 51 51 50 50 50 50 50 52 Página 6 de 11