MANDARINO Avaliações e Perícias de Engenharia e Grafotécnica EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ

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EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL DO FORO

REGIONAL VIII - TATUAPÉ

PROCESSO nº. 4000528-88.2013.8.26.0008

José Mandarino Neto, engenheiro, perito nomeado nos autos da AÇÃO

DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL requerido por SUMIKO

YOSHIDA em face de CARLOS TEIXEIRA DIAS E OUTROS, tendo

procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem

respeitosamente apresentar à consideração de V. Exa. o resultado de

seus trabalhos, consubstanciado no presente

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1. OBJETIVO

Na presente ação de execução de título extrajudicial requerido por Sumiko Yoshida em face de Carlos Teixeira Dias, Demerval Cardoso de Melo Filho, Valdívia Souza Santos Cardoso de Melo e Juraci Medeiros de Melo foi determinado pela Exma. Juíza a avaliação do imóvel abaixo qualificado por meio de perícia, conforme determinado à fl. 197 dos autos, tendo sido o signatário honrado com a nomeação para realizar este trabalho, ou seja:

O objeto da perícia:

“... 1. Fls. 189/192 e 193/196: Para avaliação do bem imóvel registrado junto ao 9º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, matrícula 88.810, nomeio o Engenheiro José Mandarino Neto...”.

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2 - VISTORIA

2.1 Geral

Este Perito efetuou estudos nos autos, realizou diligência no imóvel no dia 12/01/2017 e, desenvolveu estudos e verificações de modo a reunir os dados necessários para a elaboração do Laudo.

O imóvel está sendo habitado pela Ré Valdívia Souza Santos Cardoso de Melo e família.

2.2 Local

O imóvel avaliando está situado na Rua Covilha nº 29, Jardim Nova Carrão, Vila Carrão, 27º Subdistrito - Tatuapé, Município de São Paulo/SP.

No terreno do imóvel está edificada uma benfeitoria assobradada. O terreno do imóvel tem frente para a Rua Covilha.

A Rua Covilha tem intensidade de trafego leve.

O imóvel está localizado no polígono compreendido entre as Ruas Desembargador Amaral Vieira, Pedro Rabelo, Coronel Panfilo e a própria Covilha.

Quanto às coordenadas geodésicas do imóvel temos: latitude- 23°34´59”S longitude- 46°30´27”O

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2.3 Matrícula do Registro de Imóveis

O imóvel tem registro na Matrícula 88.363 do 9º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 23/27) e está caracterizado conforme explicitado a seguir, ou seja:

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O registro do imóvel em nome dos Réus consta na R. 3/88.810 desta Matrícula, ou seja:

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2.4 Dados Cadastrais na Prefeitura Municipal de São Paulo/SP

Segundo os Mapas Fiscais do Município, o imóvel está classificado para fins tributários no cadastro de contribuintes n°. 148.085.0041-7, ou seja:

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2.5 Região

A região é formada por uma ocupação mista residencial e de comércio local, predominantemente formada por imóveis residenciais horizontais e verticais. O padrão construtivo das edificações na região é assemelhado a padrões simples e econômico.

A região onde se situam os imóveis é dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, ou seja: - redes de água, esgoto sanitário, energia elétrica e telefonia;

- iluminação pública, coleta de lixo;

- guias, sarjetas, drenagem e pavimento asfaltico.

O imóvel encontra-se localizado próximo a Avenida Aricanduva. Esta avenida tem um comércio local de média densidade e intensidade de trafego pesado, sendo esta avenida importante via da região.

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Foto nº. 1- Vista da frente do imóvel

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Foto nº. 3- Vista da Rua Covilha „a direita dos imóveis

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3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

3.1 Terreno

Tem formato trapezoidal;

Sua topografia é em nível em relação ao nível da Rua Covilha. O solo apresenta consistência firme e seca.

As suas medidas são: Frente : 10,00m;

Frente aos fundos: do lado direito -32,00m; do lado esquerdo -30,00m; Fundos: 10,50m;

Área total: 316,40m²

3.2 Benfeitorias

Sobre o terreno descrito existe edificada uma construção assobradada, caracterizada por uma ocupação residencial.

A edificação foi construída sem atendimento a projeto arquitetônico planejado, não contemplando detalhes personalizados nas fachadas. A edificação apresenta características de autoconstrução.

A benfeitoria caracteriza-se pela utilização de materiais construtivos convencionais e acabamentos de qualidade inferior. O estado de conservação do imóvel é considerado como necessitando de reparos importantes.

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A idade aparente do imóvel se apresenta em torno de 16 (dezesseis) anos.

A adequação do imóvel aos padrões construtivos definidos no estudo “VALORES DE EDIFICACÕES DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/SP – VERSÃO 2002” pode ser classificada como assimilável a “Classe 1- Residencial; Tipologia Construtiva Grupo 1.2- Casa; Padrão Construtivo- 1.2.3 Econômico”.

Parte externa da edificação principal:

Na parte da frente contém uma garagem coberta, com capacidade para 2 (dois) carros médios, a qual está locada para terceiros;

Na parte lateral direita contém um corredor descoberto e na parte dos fundos uma lavanderia; Na parte dos fundos uma edificação assobrada independente da edificação principal, contendo no pavimento térreo um cômodo e um banheiro e, no pavimento superior um cômodo.

Parte interna da edificação principal:

Pavimento inferior: uma sala, uma cozinha e um banheiro;

Pavimento superior: uma suíte com terraço externo coberto conjugado, três dormitórios e um banheiro.

O acabamento do imóvel, basicamente, é composto por:

Janelas: vidros e esquadrias de alumínio, venezianas de alumínio; Portas: externa- vidro e esquadria de ferro

internas- madeira; Pisos: ladrilhos cerâmicos;

Paredes: externas- emboço, sem acabamento e, parte com chapisco de cimento; internas- pintura sobre emboço e, nos banheiros azulejo até o teto; Teto: laje pré-moldada, sem revestimento/acabamento.

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Foto nº 5 - Vista da garagem coberta

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Foto nº 7 - Vista parcial do corredor lateral

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Foto nº 9 - Vista da sala

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Foto nº 11 - Vista parcial da cozinha

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Foto nº 13 - Vista parcial da cozinha

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Foto nº 15 - Vista parcial do banheiro

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Foto nº 17 - Vista da escada de acesso ao pavimento superior

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Foto nº 19 - Vista de um dormitório

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Foto nº 21 - Vista da porta de acesso ao terraço na suíte

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Foto nº 23 - Vista parcial do banheiro da suíte

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Foto nº 25 - Vista do banheiro

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Foto nº 27 - Vista parcial do cômodo no pavimento inferior da edificação dos fundos

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Foto nº 29 - Vista parcial do cômodo no pavimento superior da edificação dos fundos

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Foto nº 31 - Vista da laje de cobertura da edificação principal

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4. AVALIAÇÃO

Os imóveis foram avaliados utilizando-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme recomendações da “NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP-2011”.

Face às características da região geoeconômica do imóvel, de acordo com a norma citada, os parâmetros de calculo considerados foram para a Zona de Uso 2ª Zona- Residencial Horizontal Média.

4.1 Calculo do valor do terreno

O valor foi estabelecido em função dos elementos de pesquisa obtidos no mercado (Vut), conforme apresentado no Anexo I.

Observação:

Devido às características dos imóveis e da região, para efeito de calculo consideram-se os terrenos dos imóveis em lide como sendo único, tendo suas respectivas dimensões somadas. Face às características da região geoeconômica do imóvel, de acordo com as normas citadas, os parâmetros de calculo considerados foram os seguintes:

Profundidades limites: Pmi = 20,00 m Pma = 40,00 m Frente de referência: Fr = 10,00 m Fórmula de calculo: Vt = At * Vut * Cf * Cp

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onde:

Vt - valor terreno At - área do terreno Vut - valor unitário básico Cf- coeficiente de frente Cp- coeficiente de profundidade Calculo do valor: At = 316,40m² Vut= R$ 1.078,20/m² 0,20 0,20 Cf= ( f ) = ( 10 ) = 1,0000 10 10 = Cp= 1,0000 Pe= At = 316,40 = 31,64 f 10,00 Vt = 316,40 * 1.078,20 * 1,0000 * 1,0000 Vt = R$ 341.142,48

4.2 Calculo do valor das benfeitorias

O valor da benfeitoria foi calculado pelo critério estabelecido pelo método dos preços de venda do estudo “VALORES DE EDIFICACÕES DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/SP – VERSÃO 2002/2006”.

De acordo com o método, para o cálculo correspondente ao valor da benfeitoria foram aplicados os fatores de influência, quais sejam aqueles relativos à idade e ao padrão construtivo da mesma, ou seja:

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a) Idade das benfeitorias

A depreciação deve levar em conta os aspectos físicos e funcionais As diferenças de idade devem ser ponderadas pela relação entre os respectivos fatores de obsoletismo indicados através do critério de Ross-Heidecke, pela idade da edificação, real ou estimada, mas não a aparente;

b) Padrão construtivo das benfeitorias

As diferenças de padrão construtivo devem ser ponderadas pela relação entre os respectivos valores de benfeitoria que melhor se aproximem dos seus respectivos padrões.

Os parâmetros adotados, tendo em consideração o referido estudo, foram os seguintes: - Classe 1- Residencial; Tipologia Construtiva, Grupo 1.2- Casa; Padrão Construtivo- 1.2.3 Econômica;

- Idade aparente: 16 anos;

- Custo unitário do tipo H8-N (SINDUSCON): R$ 1.295,25/m2 (Dezembro/2016); - Estado da edificação: necessitando de reparos importantes (g).

Fórmulas de calculo Vub = h * H8-N Vb = Ab * Vub * Foc onde:

Ab - área das benfeitorias Vub - custo básico unitário

Foc - fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação h - coeficiente relativo ao padrão construtivo

Depreciação pelo obsoletismo e ao estado de conservação: Foc = R + K(1-R) sendo: R= 0,2; K= 0,430 Foc= 0,2 + 0,430 (1-0,2) Foc= 0,544

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Calculo do valor

Ab = 353,00m² (área construída do imóvel) h = 0,786

H8-N = R$ 1.295,25/m2 (base Dezembro/2016) Foc= 0,685

Calculo do custo básico unitário (Vub)

Vub = 0,786 * 1.295,25= 1.018,07 Calculo do valor das benfeitorias (Vb) Vb = 353,00 * 1.018,07 * 0,544

Vb = 195.502,02

4.3 Valor do imóvel (Terreno mais Benfeitorias)

Fórmula de calculo: Vi = Vt + Vb onde:

Vi = valor do imóvel Vt = valor do terreno Vb = valor das benfeitorias Calculo do valor:

Vi = 341.142,48 + 195.502,02 Vi = R$ 536.644,50

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Considerando-se os elementos de pesquisa e o estado geral do imóvel avaliando, em número arredondado, conclui-se:

VALOR DO IMÓVEL R$ 540.000,00

(Quinhentos e quarenta mil reais) Mês base: Dezembro/2016

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5. ENCERRAMENTO

O presente laudo compõe-se de 31 (trinta e uma) folhas impressas de um só lado, todas numeradas e rubricadas, sendo esta última folha datada e assinada.

Acrescenta-se a este Laudo o seguinte anexo: Anexo I - Elementos de pesquisa de mercado

São Paulo, 31 de janeiro de 2017

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Anexo I

ELEMENTOS DE PESQUISA

DE MERCADO

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PESQUISA – IDENTIFICAÇÃO DOS ELEMENTOS

ELEMENTO Nº 01

Tipo: Casa térrea

Endereço: RuaDesembargador Amaral Vieira nº 14

Bairro: Vila Nova Carrão, 27º Subdistrito - Tatuapé, Município de São Paulo/SP Melhoramentos públicos: mesmos do imóvel avaliando

DADOS ECONOMICOS Valor : 260.000,00 DADOS DO TERRENO

Área : 250,00 m² Situação : Meio da quadra Testada : 10,00 m Formato : Regular

DADOS DA CONSTRUÇÃO Idade : 50 anos Área Total : 50,00 m² FONTE DE INFORMAÇÃO

Imobiliária - Adven Imóveis Placa no local Contato - Sr. Graziano Fone: 2721 9292

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Homogeneização fator de oferta = 0,90 Valor a vista = 260.000,00 x 0,90 = 234.000,00 1- Valor da benfeitoria 50,00 * 0,786 * 0,437 * 1.295,25 = 22.244,75 Foc= 0,2 + 0,296 (1-0,2)= 0,437 2- Valor do terreno 0,20 0,20 Coeficiente de frente = (10 ) = (10 ) = 1,0000 10 10

Coeficiente de profundidade = 1,0000 Pe= At = 250,00 = 25,00 f 10,00 Somatória de fatores = (1,0000 + 1,0000) - 1= 1,0000 Vu1 = (234.000,00 – 22.244,75/250,00) x 1,0000 Vu1 = R$ 847,02/m²

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ELEMENTO Nº 02

Tipo: Casa assobradada

Endereço: Rua Coronel Panfilo nº 44

Imobiliária - Pavão Imóveis Placa no local Contato - Sr. David Fone: 2574 3822

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Homogeneização fator de oferta = 0,90 Valor à vista = 380.000,00 x 0,90 = 342.000,00 1- Valor da benfeitoria 220,00 * 0,786 * 0,777 * 1.295,25 = 174.028,29 Foc= 0,2 + 0,721 (1-0,2)= 0,777 2- Valor do terreno 0,20 0,20 Coeficiente de frente = ( f ) = ( 5 ) = 0,8706 10 10

Coeficiente de profundidade = 1,0000 Pe= At = 150,00 = 30,00 f 5,00 Somatória de fatores = (0,8706+ 1,0000) - 1= 0,8706 Vu2 = (342.000,00 – 174.028,29/150,00) x 0,8706 Vu2 = R$ 974,91/m²

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ELEMENTO Nº 03

Endereço: Rua Coronel Panfilo nº 50

Imobiliária – J. Silva Imóveis Placa no local Contato - Sr. Silva Fone: 2402 2512

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Coeficiente de profundidade = 1,0000 Pe= At = 125,00 = 25,00 f 5,00 Somatória de fatores = (0,8706+ 1,0000) - 1= 0,8706 Vu3 = (225.000,00 - 79.103,77/125,00) x 0,8706 Vu3 = R$ 1.016,14/m²

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ELEMENTO Nº 04

Endereço: Rua Costa de Lavos nº 232

Imobiliária - Nunes Imóveis Placa no local Contato - Sr. Hugo Fone: 2211 4383

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Coeficiente de profundidade = 1,0000 Pe= At = 120,00 = 20,00 f 6,00 Somatória de fatores = (0,9029+ 1,0000) - 1= 0,9029 Vu4 = (306.000,00 – 156.975,67/120,00) x 0,9029 Vu4 = R$ 1.121,28/m²

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ELEMENTO Nº 5

Tipo: Casa térrea

Endereço: Rua Maria Laura Figueiredo nº 197

Imobiliária - Aluve Imóveis Placa no local Contato - Sr. Xavier Fone: 2036 3637

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Coeficiente de profundidade = 1,0000 Pe= At = 200,00 = 25,00 f 8,00 Somatória de fatores = (0,9564+ 1,0000) - 1= 0,9564 Vu5 = (297.000,00 – 48.928,28/200,00) x 0,9564 Vu5 = R$ 1.186,28/m²

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ELEMENTO Nº 6

Tipo: Terreno

Endereço: Rua Major Brigadeiro Mario Castelo Branco nº 203

DADOS DA CONSTRUÇÃO -

FONTE DE INFORMAÇÃO

Imobiliária – Nova York Imóveis Placa no local Contato - Sr. Carvalho Fone: 2721 1490

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Homogeneização fator de oferta = 0,90 Valor à vista = 280.000,00 x 0,90 = 252.000,00 1- Valor do terreno 0,20 0,20 Coeficiente de frente = ( f ) = ( 8 ) = 0,9564 10 10

Coeficiente de profundidade = 1,0000 Pe= At = 200,00 = 25,00 f 8,00 Somatória de fatores = (0,9564 + 1,0000) - 1= 0,9564 Vu6 = (252.000,00/200,00) x 0,9564 Vu6 = R$ 1.205,06/m²

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ELEMENTO Nº 7

Endereço: Rua Major Brigadeiro Mario Castelo Branco nº 137

Imobiliária - Proprietário Placa no local Contato - Sr. Natal Fone: 99973 3255

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Homogeneização fator de oferta = 0,90 Valor à vista = 350.000,00 x 0,90 = 315.000,00 1- Valor da benfeitoria 100,00 * 0,786 * 0,937 * 1.295,25 = 95.392,83 Foc= 0,2 + 0,921 (1-0,2)= 0,937 2- Valor do terreno 0,20 0,20 Coeficiente de frente = (10 ) = (10 ) = 1,0000 10 10

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ELEMENTO Nº 8

Endereço: Rua Lourenço de Miranda nº 50

Imobiliária – J&L Imóveis Placa no local Contato - Sr. Jorge Fone: 2724 9616

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ELEMENTOS DE PESQUISA - CÁLCULO DA MÉDIA Elemento Valores (R$/m²) nº 01 847,02 nº 02 974,91 n.º 03 1.016,14 nº 04 1.121,28 nº 05 1.186,28 n.º 06 1.205,06 n.º 07 1.098,03 n.º 08 1.176,85 Média 1.078,20 Verificação dos limites:

Inferior - 1.078,20 * 0,70 = 754,74

Superior - 1.078,20 * 1,30 = 1.401,66 Conclusão

As médias saneadas são iguais às médias obtidas, ou seja:

Vua = R$ 1.078,20/m²

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CONSIDERAÇÕES:

O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral considerado como homogeneizante, conforme determina a “NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP-2011” foram os seguintes:

- Fator de oferta;

- Fatores de forma (testada, profundidade, área e múltiplas frentes); - Fator depreciação;

- Fator padrão construtivo. Fator de oferta

A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) foi descontada do valor total pela aplicação do fator consagrado 0,90 (desconto de 10% sobre o preço original pedido). Fatores de forma

As fórmulas dos fatores, previstas em Norma, estão relacionadas com o tratamento da pesquisa de mercado, ou seja, na condição de transportar os valores estimados para a situação paradigma.

Fator depreciação

A depreciação deve levar em conta os aspectos físicos e funcionais As diferenças de idade devem ser ponderadas pela relação entre os respectivos fatores de obsoletismo indicados através do critério de Ross-Heidecke, pela idade da edificação, real ou estimada.

Fator padrão construtivo;

Fator padrão construtivo residencial horizontal médio (2ª Zona), onde se aplicam os fatores de homogeneização (ajuste), utilizados dentro dos limites previstos na norma.

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Face às características da região geoeconômica do imóvel, de acordo com a norma citada, os parâmetros de calculo considerados foram para a Zona de Uso, ou seja, no caso em lide correspondente a 2ª Zona- Residencial Horizontal Média, conforme estabelecido na Tabela 2, a seguir: