Organização de despesas

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Organização de despesas

estratégia

cronograma

questionamentos

construção

CUB

custos fora do CUB custos diretos

BDI – custos indiretos

custos complementares

financiamento

RET SFH/SFI produção

comercialização

estimativa de custo

financeiro

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Estratégias – cronograma

Em 100% dos casos, o custo de construção é o vilão do estudo e chega a pesar entre 50% e 60% do VGV.

Nesse contexto, a gestão do cronograma da obra é uma das importantes estratégias que o incorporador tem para eliminar

incertezas. Desse modo, ele deve avaliar e

participar da sua elaboração, a fim de que

seja bem elaborado e atenda aos prazos de

entrega.

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Estratégias – questionamentos

Cada público-alvo, cada mercado, cada projeto influencia nessa montagem.

Dessa forma, o incorporador deve buscar

respostas para alguns questionamentos.

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Estratégias – questionamentos

Qual é o método construtivo mais adequado ao público-alvo do empreendimento?

Qual é o prazo total da construção mais adequado em função do terreno local, do método construtivo adotado, das especificações e dos acabamentos, dos

custos, do público-alvo, etc.?

Em quanto devemos dilatar o prazo da obra em função das despesas?

Que percentual da construção deve ser financiado em função do produto, do público-alvo e das garantias reais do incorporador para tomar o

financiamento?

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Estratégias – questionamentos

Que percentual da obra deverá estar concluído, e em que prazo, para que o contratante comece a receber as parcelas do financiamento da construção?

Quando devemos iniciar a construção em função do mercado concorrente?

O prazo da obra adotado reduz ou aumenta os custos? Em quanto?

Caso o empreendimento seja de grande porte, quantas e quais etapas são

mais adequadas para serem iniciadas?

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Construção – CUB

Os Sindicatos da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) têm a

faculdade de eleger ou apurar um CUB padrão representativo da sua região, desde que explicitem o critério utilizado para obtê-lo.

referência: R$/m

²

de área equivalente

Não considera nem inclui todos os serviços inerentes ao projeto, de

modo que é fundamental considerar um acréscimo quando do cálculo

do custo de construção.

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Construção – custos fora do CUB

O Sinduscon inclui nos seus relatórios:

“Na formação do CUB, não foram considerados os seguintes itens (...):

a) fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático;

b) elevador(es);

c) equipamentos e instalações;

d) “playground” (quando não classificado como área construída);

e) obras e serviços complementares, tais como urbanização, recreação

(piscinas e campos de esporte);

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Construção – custos fora do CUB

f) outros serviços;

g) impostos, taxas e emolumentos cartoriais;

h) projetos arquitetônicos, projetos estruturais, projetos de instalação e projetos especiais;

i) remuneração do construtor e

j) remuneração do incorporador.”

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Os valores do CUB não podem ser considerados como preços, mas somente como valores de

referência básicos.

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Construção – BDI e custos

BDI = benefícios + despesas indiretas Nos orçamentos, dois componentes determinam o preço final de um

serviço.

custos diretos + custos indiretos

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Construção – custos

 Custos diretos – ocorrem,

especificamente, por causa da execução do serviço objeto do orçamento em análise.

 Custos indiretos – não são

incorporados ao produto final, mas contribuem para a formação do

custo total.

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Construção – custos indiretos

Formam os custos indiretos:

Os critérios de cálculo do BDI variam de projeto para projeto, de construtora para construtora.

 AC – administração central;

 CF – custo financeiro;

 S – seguros;

 G – garantias;

 TM – tributos municipais;

 TF – tributos federais e

 MBC – margem bruta de contribuição.

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Construção – despesas complementares

As despesas complementares são

despesas que excedem o projeto de construção, mas são obrigações

assumidas.

Na prática, o habite-se da edificação será condicionado ao cumprimento dessas

diversas obrigações.

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Financiamento − RET

Se avaliado sob a ótica do retorno do investimento, o financiamento pode ser interessante para o incorporador.

Uma das vantagens é a fiscal (RET),

caso em que se deverá registrar a

afetação de patrimônio.

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Financiamento − estimativa

No nível do estudo estático, utilizaremos, preliminarmente, uma fórmula para estimativa do custo total de financiamento:

quanto do CC será financiado taxa média mensal prazo médio da obra

[(TEC + TAC) / 12) x (PO + PC) / 2] x CC x % financiamento +

(taxa de seguros x CC x % financiamento)

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