PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

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PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

Professores:

Adriano de Paula e Silva

Cristiane Machado Parisi Jonov

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PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

PERÍCIAS AVALIATÓRIAS

Engenharia de avaliações no Brasil

Cronologia de alguns fatos importantes

! 1918 – 1919

Primeiros trabalhos de engenharia de avaliações são publicados em revistas técnicas de engenharia

! 1941

Luiz Carlos Berrini publica em são Paulo o primeiro livro sobre o assunto no Brasil – Avaliação de Terrenos

! 1953

Criado o Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro ! 1957

Surge a primeira norma brasileira de engenharia de avaliações que recebeu a nomenclatura de P-NB-74 R da ABNT

! 1980

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PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

PERÍCIAS AVALIATÓRIAS

1.Introdução

- Não é uma ciência exata

- Arte de estimar valores, onde o conhecimento profissional de engenharia e o bom senso são condições essenciais

- O profissional não fixa valores, apenas interpreta o mercado

2.Engenharia de Avaliações O que significa

É uma especialidade da engenharia cujo objetivo principal é determinar tecnicamente o valor de um bem

Para que serve

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PERÍCIAS AVALIATÓRIAS

A quem interessa

Para os diversos agentes de mercado e outras entidades tais como imobiliárias, bancos, seguradoras, Poder Judiciário, Prefeituras, etc

Por quem pode ser praticada

Por engenheiros, arquitetos e agrônomos de acordo com sua habilitação profissional (leis do sistema CONFEA/CREAS), que detenham os

conhecimentos necessários para a realização do trabalho avaliatório a ser executado

Como deve ser realizada

Através de aplicação de metodologia apropriada, com base em normas técnicas da ABNT, sendo a mais importante a NBR 14.653 – Norma Brasileira para Avaliação de Bens

Quanto tempo de dedicação

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PERÍCIAS AVALIATÓRIAS

Tipo de operações realizadas

Operações de garantias

Transações de compra, venda e locação Avaliações judiciais

Elaboração de plantas genéricas de valores Decisões sobre investimentos

Balanços patrimoniais e avaliação de empresas

Operações de seguros, fusões e separações de empresas Desapropriações amigáveis ou judiciais

Honorários

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PERÍCIAS AVALIATÓRIAS

3.Conceito de valor Antiga NBR 5676

(extinta em 30.06.2004)

Corrente univalente – valor de mercado

Nova NBR 14.653

(em vigor a partir de 30.06.2004)

Corrente plurivalente – admite outras modalidades de valor

Valor de mercado

Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigentes

Valor em risco

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PERÍCIAS AVALIATÓRIAS

Valor patrimonial

Valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica

Valor residual

Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil

4.Classificação dos bens Bens Tangíveis

(quando podem ser tocados) - Imóveis em geral;

- Máquinas e equipamentos;

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Bens Intangíveis

(quando não podem ser tocados) - Frutos e direitos;

- Marcas e patentes; - Empresas, softwares;

- Empreendimentos – shopping centers, cinemas, etc.

Exemplo: Fundo de Comércio

Fundo de comércio de uma empresa é, basicamente, o valor de seu ponto comercial, da clientela e do volume de seu faturamento

É também aquele valor, acima do valor do patrimônio líquido, que a empresa exibe, pela sua capacidade de gerar lucros

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PERÍCIAS AVALIATÓRIAS

O cálculo do fundo de comércio pode ser feito através da fórmula de

PELLEGRINO:

f

_c

= L / (1+i)

n

onde,

F_c– fundo de comércio da empresa avaliando

L – lucro líquido total no ciclo de três anos, imediatamente anteriores I – taxa trimestral de juros (1,5% a.t.)

n _{– número de trimestres no ciclo de 03 anos (12)}

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PERÍCIAS AVALIATÓRIAS

6.Normatização Técnica

A referência é a NBR 14.653 – Norma Brasileira de Avaliação de Bens: - Parte 1: Procedimentos gerais;

- Parte 2: Imóveis urbanos; - Parte 3: Imóveis rurais; - Parte 4: Empreendimentos;

- Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral; - Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

- Parte 7: Patrimônios históricos.

Parte 1 a 4: Em vigor

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PERÍCIAS AVALIATÓRIAS

7.Aspectos Legais

- A realização dos laudos de avaliação é atribuição dos profissionais registrados nos CREAS

- Os corretores de imóveis opinam em transações mobiliárias

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PERÍCIAS AVALIATÓRIAS

8.Amparo Legal Lei 5194/1966

Regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo, prevê como atribuições desses profissionais a realização de

avaliações, vistorias, perícias e pareceres

Resolução 218/1973 do CONFEA

Especifica como atividades de engenheiros, arquitetos e agrônomos a

realização de vistorias, perícias, avaliações, arbitramento, laudo e parecer técnico

Artigo 145 do Código de Processo Civil (CPC)

Estabelece que os peritos serão escolhidos entre os profissionais de nível

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PERÍCIAS AVALIATÓRIAS

9.Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)

- A ART é a maneira pela qual são registrados os contratos, escritos e verbais, bem como os desempenhos de cargos e funções técnicas

- Criada pela Lei 6496/1977 e regulamentada pela Lei 307 do CONFEA

- Preenchimento de um formulário padrão fornecido pelo CREA, onde o profissional declara os dados principais do serviço a ser executado e do contrato firmado entre o profissional e o cliente

- A obra ou serviço passa a fazer parte do Registro de Acervo Técnico (RAT), estando o CREA apto a expedir, quando requerida, a Certidão de Acervo Técnico (CAT)

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PERÍCIAS AVALIATÓRIAS

10. Método comparativo do custo de reedição de benfeitorias

- Apropria o valor da benfeitoria através da reprodução dos custos de seus componentes

- A composição dos custos é feita com base em orçamento detalhado ou sumário, em função do rigor do trabalho avaliatório

- Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou obsoletismo das benfeitorias

Avaliando Hipotético

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PERÍCIAS AVALIATÓRIAS

11. Níveis de Rigor (antiga NBR 5676)

Avaliação expedita

- Prepondera a subjetividade, não sendo utilizado qualquer instrumento matemático de suporte à convicção de valor expressa pelo avaliador

- É tolerada em circunstâncias onde se necessita de procedimento rápido que possibilite a apreciação do valor de um bem

- Nestes casos, geralmente, as condições não permitem a elaboração de um trabalho de nível mais alto, admitindo-se a apresentação sucinta da opinião de valor (deve-se comprovar os elementos que tenham levado à sua

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PERÍCIAS AVALIATÓRIAS

Avaliação normal

- O tratamento dispensado aos elementos formadores de valor é estatístico –

estatística descritiva, procedendo-se à homogeneização quando os elementos

não forem perfeitamente comparáveis

- A qualidade da amostra deve ser assegurada quanto aos seguintes pontos: idoneidade e atualidade das fontes de informação;

semelhança com o imóvel objeto da avaliação;

número de elementos utilizados maior ou igual a cinco

Avaliação rigorosa

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PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS AVALIATÓRIAS

AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES 1.Introdução

- Entende-se como benfeitoria qualquer melhoramento, incorporado

permanentemente ao solo pelo homem, que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano. Como exemplo, tem-se edificações em geral e obras de infra-estrutura

- Para uma avaliação bem feita, deve-se conhecer o tipo de edificação ou obra existente, suas características arquitetônicas e de acabamento, bem como sua destinação (comercial, residencial, etc)

- A avaliação de benfeitorias é feita através da estimativa do custo de

reedição (reprodução seguida de depreciação) dos componentes da

edificação ou obra

2.Método da Quantificação do custo

- Introduzido pela NBR 14.653 e utilizado para identificar o custo de

reedição das benfeitorias. Pode ser apropriado pelo Custo Unitário Básico

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AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES 3.Custo Unitário Básico (CUB)

- A estimativa do custo de reprodução das benfeitorias pode ser feita através de custos unitários básicos de construção, publicados mensalmente por revistas especializadas como A CONSTRUÇÃO ou no site do SINDUSCON

(www.sinduscon-mg.org.br)

4.Avaliação de benfeitorias através do CUB

- Para avaliação de benfeitorias através do CUB pode ser seguido o seguinte procedimento:

(a) Vistoria

- Tem como objetivo examinar as especificações dos materiais aplicados,

estimativa do padrão construtivo, verificação do estado de conservação e idade aparente do imóvel

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AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES

(b) Padrão construtivo

- A NBR 14.653 define padrão construtivo como a qualidade das benfeitorias

em função das especificações dos projetos, materiais, execução e mão de obra efetivamente utilizados na construção

- Em função das características construtivas constatadas na vistoria, comparam-se as especificações da benfeitoria avalianda com as especificações padrão da NBR 12.721

- No relacionamento da benfeitoria avalianda com os projetos padrão, deve-se procurar aquele projeto que mais deve-se asdeve-semelha a ela, definindo-deve-se o

padrão construtivo

(c) Estimativa do custo unitário básico

- De acordo com o tipo de imóvel e seu padrão construtivo, estima-se o custo unitário básico da edificação

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Adriano de Paula e Silva

Cristiane Machado Parisi 20

CARACTERIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO DE ACORDO COM OS MATERIAIS UTILIZADOS

P A D R Ã O

LOCAL ALTO NORMAL BAIXO PROLETÁRIO

Portas Maciça Almofadada Compensado encerado Compensado pintado Metálico

Janelas Madeira – Alumínio Madeira - Alumínio Esquadrias de aço Esquadria de aço

Banheiros Granito Mármore Cerâmica espelhada Esmalte sintético

Acessórios Banheiro

Metais de luxo Cuba Inox luxo

Metais cromados Bacias simples

Metais niquelados Bacias louça branca

Torneiras PVC Bacias louça branca

Cozinha Bancada granito Cuba inox luxo

Bancada mármore

Cuba inox simples _{Cuba inox simples}Bancada ardósia Bancada cimneto

Revestimento parede Salas e quartos

Sistema tradicional Massa paulista Gesso Ausência

Revestimento Cozinha e banhos

Cerâmica Fórmica

Cerâmica comum Azulejo branco Esmalte sintético

Revestimento Externo

Fachada _{Cerâmica de luxo}Granito pastilha-tinta acrílicaCerâmica comum- Tinta PVA (sem emassamento) Ausência

Pintura Tinta Acrílica Tinta PVA (com

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(d) Cálculo da área construída

- A área construída, também conhecida como área equivalente, deve ser calculada de acordo com a NBR 12.721 de acordo com a seguinte fórmula

S = A

_p

+ A

_q

. p

onde,

S – área equivalente de construção A_p – área construída padrão (privativa) A_q – área construída de padrão diferente

p – percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão diferente e o custo estimado para a área padrão sendo que:

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(d) Fração ideal

- Numa incorporação em condomínio, a razão entre a área equivalente de construção da unidade e a área equivalente total, fornece a fração ideal correspondente à unidade. Essa fração ideal, multiplicada pela área do terreno fornece a quota da parte de terreno pertencente à unidade

(e) Área privativa e Área útil

- É comum confundir-se área privativa com área útil. Entretanto, no cálculo da área privativa estão incluídas as paredes internas e externas (exceto 50% das divisórias com outras unidades). Na área útil, não estão

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(g) Estimativa do custo unitário final

- Os custos publicados geralmente abrangem as despesas mais comuns da edificação, não estando incluídas despesas com projetos, elevadores,

fundações especiais, instalações especiais (centrais de gás, antena coletiva, etc) e outros

- Esses custos complementares são abrangidos através do seguinte modelo:

CF = CDI . BDI

onde,

CF – custo unitário de construção por m2 _{de área equivalente}

CDI – custo direto

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Os valores de CDI e BDI são calculados através de:

CDI = {CUB + [OE + OI + (OF

_e

– OF

_d

)] / S}

BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)

onde,

CUB – custo unitário básico OE – orçamento de elevadores

OI – orçamento de instalações especiais

OF_e – orçamento das fundações efetivamente utilizadas

OF_d – orçamento de fundações diretas geralmente tomado como 0,03 . S . CUB

S – área equivalente global de construção

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AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES 5.Influência do Fator de comercialização

- Após o cálculo do custo de reedição das benfeitorias, deve-se considerar a

vantagem da coisa feita ou fator de comercialização

- A vantagem da coisa feita é o acréscimo de valor que tem um

determinado imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto para ser utilizado, em relação à outro semelhante, mas ainda por construir

6.Aplicação do Método evolutivo

- A formulação do método evolutivo de acordo com a NBR 14.653 é:

V

_I

= (V

_T

+ C

_B

) . f

_c

onde,

V_I – valor total do imóvel V_T – valor do terreno

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AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES 7.Cálculo do Fator de comercialização

- Existem diversas maneiras de se estimar o fator de comercialização, entre elas a metodologia financeira. Nesse caso, o fator de comercialização (fc) é estimado através de cálculos de matemática financeira, baseados nos

rendimentos que seriam acumulados durante o período de construção pelos capitais terreno e benfeitorias

f

_c

= 1 + {(t

_r

. C

_a

) / [1 – (t

_r

. C

_a

)]}

com,

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f

_c

= 1 + {(t

_r

. C

_a

) / [1 – (t

_r

. C

_a

)]}

com,

C

_a

= [(1 + i)

n

_{– 1] / [i . (1 + i)}

n

_]

onde,

c_a – coeficiente de atualização de uma série de pagamentos t_r – taxa de renda líquida mensal para o imóvel

i – taxa de juros mensal de mercado

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8.Método do Custo de reprodução simplificado

- Alguns avaliadores usam metodologias simplificadas não previstas nas

normas brasileiras. Nelas o avaliador utiliza o CUB, dando-lhe um acréscimo arbitrário por estimativa dos custos não incidentes (alguns avaliadores dão um acréscimo de 40 a 50% ao CUB, dependendo da situação)

9.Método do Custo de reprodução pelo orçamento detalhado

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EXERC

EXERCÍÍCIOS DE APLICACIOS DE APLICAÇÇÃOÃO

Exercício 1

Calcular o custo unitário final de área equivalente de construção (CF), o custo direto (CDI) e os benefícios e custos indiretos (BDI) para um prédio residencial de 10 pavimentos , apartamentos de 03 quartos, padrão normal, com 6.500 m2 de área equivalente. Adotar o custo unitário básico publicado pelo SINDUSCON – MG para o mês de fevereiro de 2006. São fornecidos ainda os seguintes custos:

Elevadores: R$ 250.000,00 Fundações: R$ 270.000,00

Instalações Especiais: R$ 90.000,00 Juros: 18% aa

Prazo de empate de capital: 12 meses Taxa de administração: 12%

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RESOLU

RESOLUÇÇÃOÃO

Para um prédio de 10 pavimentos, 03 quartos, padrão NORMAL, o CUB

segundo o SINDUSCON-MG para o mês de fevereiro de 2006 é de R$ 707,06 OF_d= 0,03 . S . CUB = 0,03 . 6.500 . 707,06 = 137.876,70

OF_d= R$ 137.876,70

CDI = {CUB + [OE + OI + (OF_e – OF_d)] / S}

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AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES Exercício 2

Avaliar um apartamento com 100 m2 de área equivalente, sabendo-se que:

O valor do terreno (VT) onde se situa o apartamento é de R$ 10.000,00 A fração ideal de terreno pertencente à unidade (fi) é de 0,125

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RESOLU

RESOLUÇÇÃOÃO

V_I = (V_T + C_B) . f_c

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DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS 1.Conceitos

- A depreciação de uma benfeitoria pode ser entendida como a perda de sua

aptidão em atender o fim a que foi destinada. Pode-se também considerar a

depreciação como a perda de valor sofrida por uma benfeitoria

- A depreciação pode ser, principalmente, de ordem física ou funcional

- A depreciação física ocorre em função de causas intrínsecas ao imóvel, como o desgaste físico de suas partes constituintes. Tal desgaste pode ser provocado pelo uso constante durante os anos ou por causas acidentais

- A depreciação funcional pode ser provocada, no caso de imóveis, por:

Inadequação: uma casa em que se é obrigado a atravessar um dormitório

para se chegar a outro;

Superação: desenvolvimento de novas técnicas e materiais – cerâmica no

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DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS

Anulação: inadaptabilidade para outros fins – armazém que por restrição do

zoneamento não pode mais funcionar e não é possível sua adaptação para outro fim

2.Importância da depreciação

- O valor das benfeitorias calculado pelo método do custo de reprodução refere-se à condição do imóvel novo

- A maioria das avaliações é feita para imóveis usados

- É necessário aplicar um fator de depreciação que reflita a perda de valor sofrida pelo bem ao longo dos anos

3.Cálculo da depreciação

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Tabela exemplo da literatura - Vida útil e valores residuais típicos

- O valor residual de um bem é o valor de sucata ou de demolição, que resta desse bem ao fim de sua vida útil

- Um edifício que cessa de prestar serviço, pode ser adquirido por um demolidor que queira revender seus materiais reaproveitáveis, como portas, janelas,

telhas, aparelhos sanitários, etc

- O valor de demolição é obtido pela diferença da soma do preço de venda desses materiais com o custo de demolição e limpeza do terreno

TIPO VIDA ÚTIL (ANOS) VALOR RESIDUAL

CASA ₆₀ _0,20

APARTAMENTO ₅₀ _0,10

SALA ₅₀ _0,10

LOJA ₆₀ _0,20

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DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS 4.Métodos de cálculo

- Os principais métodos para o cálculo da depreciação são:

(a) Método da linha reta

- Nesse método, a depreciação é função da idade do bem, com variação uniforme ao longo de sua vida útil

- O fator depreciação é calculado por:

d = 1 – [(1-r) (x/n)]

onde,

d – fator de depreciação x – idade aparente (anos) n – vida útil (anos)

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(38)

Exemplo de aplicação

Um certo edifício, tendo uma vida útil provável de 50 anos, está atualmente com 20 anos de uso após sua construção. O valor calculado pelo método do custo de reprodução é de R$ 900,00/m2. _{Supondo que no final dos 50 anos}

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(b) Método da parábola de KUENTZLE

- Apresenta menores depreciações na fase inicial e maiores na fase final, o que é compatível com o desgaste progressivo dos componentes de um edifício

d = 1 – [(1-r) (x/n)

2

_]

Exemplo de aplicação:

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DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS (c) Método de ROSS

- É um método intermediário entre o método da linha reta e o método da parábola (KUENTZLE)

d = 1 – {(1-r) . (1/2) . [(x/n) + (x/n)

2

_]}

Exemplo de aplicação:

(41)

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(d) Método de HEIDECKE

- O critério de HEIDECKE calcula a depreciação considerando exclusivamente a conservação do imóvel

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Tabela de HEIDECKE

- O critério de HEIDECKE é incompleto, pois avalia a depreciação do imóvel sem levar em conta sua obsolescência funcional

- Entretanto, a parte esquerda da tabela (estado de conservação) é utilizada no critério misto de ROSS-HEIDECKE

ESTADO DEPRECIAÇÃO

a) Novo _0,00

b) Entre novo e regular _0,32

c) Regular _2,52

d) Entre regular e reparos simples _8,09

e) Reparos simples _18,10

f) Entre reparos simples e importantes _33,20 g) Reparos importantes _58,60 h) Entre reparos importantes e sem valor _75,20

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(e) Método de ROSS-HEIDECKE

- É um método misto, que combina o estado de conservação do imóvel com a idade em percentual da vida útil provável. O critério de ROSS-HEIDECKE é o mais utilizado na engenharia de avaliações

d = {100 – [k . (1-r)]} / 100

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(46)

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EXERC

EXERCÍÍCIOS SOBRE DEPRECIACIOS SOBRE DEPRECIAÇÇÃOÃO Exercício 1

Sabendo-se que o valor de uma benfeitoria calculada como nova pelo

método do custo de reprodução é de R$ 100.000,00, calcular seu valor após depreciação, pelo método de ROSS-HEIDECKE, considerando:

Idade aparente: 20 anos Vida útil estimada: 40 anos

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(1) Silva, A. P.; Jonov, C. M. P. – Apostilas do Curso de Especialização em Construção Civil da EEUFMG, Belo Horizonte, 2009

(2) Norma Brasileira para Avaliação de Bens (NBR 14.653/2004)

(3) Maia Neto, Francisco - Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais, Editora Del Rey, Belo Horizonte, 2003

(4) IBAPE – MG - Instituto Mineiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Fundamentos das Avaliações Patrimoniais em Engenharia - Autores diversos (5) Dantas, Rubens Alves – Engenharia de Avaliações – Uma introdução à metodologia científica, Editora Pini, São Paulo, 2003

(6) Moreira, Alberto Lélio - Princípio de Engenharia de Avaliações, Editora Pini, São Paulo, 1994

(7) Abunahman, Sérgio Antônio – Engenharia Legal e de Avaliações, Editora Pini, São Paulo, 1999