EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIRETO DA 10ª VARA CÍVEL DO FORUM CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO CAPITAL

EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A)

DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIRETO DA 10ª VARA CÍVEL

DO FORUM CENTRAL

DA COMARCA DE SÃO PAULO CAPITAL

Processo: 0085558-38.2017.8.26.0100

Classe Assunto: Condomínio

Requerente: Riccardo Serra

Requerido: Denise Camargo Serra

Guilherme Augusto de Souza Nigro, arquiteto, CAU nº A30597-9, portador do CPF

275.502.728-24 e do RG 23.783.601-4, nomeado por V. Exa. como Perito do Juízo na ação

supra referida, vem, mui respeitosamente apresentar as conclusões do trabalho pericial, cujo

laudo segue anexo, composto de vinte e cinco páginas.

L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

1 - Objetivo:

Apurar o valor de mercado do imóvel, que consiste no apartamento de número 61

localizado no 6º andar do Edifício Dr. Nelson Baeta Neves, bloco II, situado na Rua

Teixeira da Silva, nº 328, no 2º Subdistrito

– Liberdade, assim descrito na matrícula

imobiliária nº 77.854

, juntada aos autos: “área útil de 85,99m², área comum de 16,71 m²,

perfazendo a área total construída de 102,70m² e uma fração ideal de 3,274% no terreno e

nas coisas comuns do condomínio; e uma vaga indeterminada na garagem coletiva”.

2 - Informações preliminares:

A vistoria ao imóvel foi pré-agendada e acompanhada pela requerida, Sra. Denise Camargo

Serra, tendo sido realizada às 15h do dia 27 de março de 2018.

A metodologia adotada para a apuração do valor do imóvel foi o Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado, em função de existirem na região amostras semelhantes ao

imóvel objeto da avaliação.

3- Vistoria:

A vistoria buscou apurar o estado de conservação e as características do imóvel, além de

terem sido realizadas outras diligências necessárias para se alcançar o valor de mercado das

amostras dos imóveis da região.

4

– Características do imóvel e localização:

Como dito, o imóvel está localizado no 6º andar do Edifício Dr. Nelson Baeta Neves, bloco

II, situado na Rua Teixeira da Silva, nº 328, e consiste no apartamento de número 61,

descrito na matrícula imobiliária nº 77.854, como tendo área privativa de 85,99m² e uma

vaga indeterminada de garagem. O apartamento é composto de uma sala de estar e de

jantar, três quartos, um banheiro, uma cozinha, uma área de serviço, um dormitório e um

banheiro de serviço. Todos os ambientes estão em bom estado de conservação. O

apartamento possui piso laminado de madeira na sala e nos quartos, revestimento cerâmico

nos demais ambientes, bem como nas paredes da cozinha, da área de serviço e dos

banheiros. O imóvel está localizado em região que possui escolas, comércio, transporte,

entre outros serviços.

Características do Imóvel:

Área Útil

Número de vagas

Estado do imóvel

zoneamento

85,99

m²

01

original

ZEU

– IF 2.266,00

Sala de Estar Corredor Quartos Dormit 01

Fotos: Banheiro Cozinha Vaga de Garagem

5

– Avaliação:

A avaliação do imóvel contou com 20 amostras de imóveis em oferta para venda na região,

conforme documentos anexos (fls. 04/08), de modo a fornecer parâmetros comparativos,

além das seguintes variáveis:

Área útil

– Número de vagas - Estado de conservação do imóvel - Andar

Para os cálculos, os valores foram corrigidos com uma redução de 10%, o que, por se tratar

de oferta, é utilizada na negociação em mercado imobiliário. Ressalto que todos os imóveis

das amostras utilizadas apresentam o mesmo padrão de construção do imóvel objeto da

avaliação.

6 – Amostra de imóveis a venda na região:

Amostra 01

– Rua Teixeira da Silva, 328 – 10º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

120 m²

- Número de Vagas

01

- Estado do imóvel

original

- Zoneamento

ZEU

– IF 2.266,00

-Valor anunciado:

R$ 1.050.000,00

Fonte de informação:

Leardi imóveis – cod 435837

Tel: 3909-9000

Amostra 02

– Alameda Santos, 285 – 14º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

200m²

- Número de Vagas

02

- Estado do imóvel

original

- Zoneamento

ZEU

– IF 2.639,00

-Valor anunciado:

R$ 1.650.000,00

Fonte de informação:

Magali, corretora

Tel: 9 8326-1242

Amostra 03

– Alameda Santos, 333 – 10º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

100 m²

- Número de Vagas

01

- Estado do imóvel

original

- Zoneamento

ZEU

– IF 2.639,00

-Valor anunciado:

R$ 850.000,00

Fonte de informação:

Rafael - proprietário

Tel: 9 6614-3806

Amostra 04

– Alameda Santos, 364 – 6º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

130 m²

- Número de Vagas

00

- Estado do imóvel

original

- Zoneamento

ZEU – IF 2.703,00

-Valor anunciado:

R$ 1.000.000,00

Fonte de informação:

Arthur - proprietario

Tel: 9 7167-1818

Amostra 05 – Rua Teixeira da Silva, 251 – 1º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

140 m²

- Número de Vagas

01

- Estado do imóvel

original

- Zoneamento

ZEU – IF 2.766,00

-Valor anunciado:

R$ 1.150.000,00

Fonte de informação:

Casco Imóveis

Tel: 9 8543-5623

Amostra 6 – Rua Teixeira da Silva, 246 – 9º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

148 m²

- Número de Vagas

01

- Estado do imóvel

reformado

- Zoneamento

ZEU – IF 2.492,00

-Valor anunciado:

R$ 1.500.000,00

Fonte de informação:

Antônio - Coelho da Fonseca

Tel: 3882-4000

Amostra 7

– Rua Teixeira da Silva, 240 – 12º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

110 m²

- Número de Vagas

01

- Estado do imóvel

original

- Zoneamento

ZEU – IF 2.492,00

-Valor anunciado:

R$ 950.000,00

Fonte de informação:

Hubert Imóveis

Tel: 3146-3999

Amostra 8

– Rua Leôncio de Carvalho, 254 – 13º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

173 m²

- Número de Vagas

01

- Estado do imóvel

original

- Zoneamento

ZEU – IF 2.307,00

-Valor anunciado:

R$ 1.450.000,00

Fonte de informação:

Corretor Marcelo Malta

Tel: 3333-4664

Amostra 09 – Rua Oscar Porto, 344 – 3º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

80 m²

- Número de Vagas

02

- Estado do imóvel

novo

- Zoneamento

ZEU – IF 2.406,00

-Valor anunciado:

R$ 1.200.000,00

Fonte de informação:

Lopes VNC Imóveis

Tel: 9 4302-7664

Amostra 10 – Rua Oscar Porto, 328 – 1º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

300 m²

- Número de Vagas

03

- Estado do imóvel

reformado

- Zoneamento

ZEU – IF 2.406,00

-Valor anunciado:

R$ 2.750.000,00

Fonte de informação:

João - proprietário

Tel: 9 8588-7886

Amostra 11 – Rua Oscar Porto, 308 – 2º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

190 m²

- Número de Vagas

02

- Estado do imóvel

original

- Zoneamento

ZEU – IF 2.406,00

-Valor anunciado:

R$ 1.800.000,00

Fonte de informação:

Nelson

– proprietário

Tel: 9 9605-7900

Amostra 12 – Rua Leôncio de Carvalho, 283 – 3º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

230 m²

- Número de Vagas

01

- Estado do imóvel

original

- Zoneamento

ZEU – IF 2.406,00

-Valor anunciado:

R$ 2.180.000,00

Fonte de informação:

Patricia Leal

Amostra 13 – Rua Teixeira da Silva, 426 – 2º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

127m²

- Número de Vagas

01

- Estado do imóvel

original

- Zoneamento

ZEU – IF 2.266,00

-Valor anunciado:

R$ 1.350.000,00

Fonte de informação:

Gregorio

– Mirante Imóveis

Tel: 3871-8400 - 947796903

Amostra 14 – Rua Teixeira da Silva, 426 – 10º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

130 m²

- Número de Vagas

01

- Estado do imóvel

Reformado

- Zoneamento

ZEU – IF 2.266,00

-Valor anunciado:

R$ 1.300.000,00

Fonte de informação:

Corretor - Eduardo

Tel: 9 9302-7314

Amostra 15 – Rua Teixeira da Silva, 392 – 1º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

140 m²

- Número de Vagas

01

- Estado do imóvel

original

- Zoneamento

ZEU – IF 2.266,00

-Valor anunciado:

R$ 1.200.000,00

Fonte de informação:

Corretor Clodoaldo - Faria Imóveis

Tel: 98343-29220

Amostra 16 – Rua Teixeira da Silva, 392 – 4º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

146 m²

- Número de Vagas

01

- Estado do imóvel

reformado

- Zoneamento

ZEU – IF 2.266,00

-Valor anunciado:

R$ 1.600.000,00

Fonte de informação:

Imobiliaria Reax Quali

Tel: 2500-0144

Amostra 17 – Rua Teixeira da Silva, 393 – 3º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

106 m²

- Número de Vagas

01

- Estado do imóvel

original

- Zoneamento

ZEU – IF 2.266,00

-Valor anunciado:

R$ 880.000,00

Fonte de informação:

Corretora Ivy

– Ivy Consultoria – cod 1701

Tel: 99262-5300

Amostra 18

– Rua Teixeira da Silva, 333 – 5º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

98 m²

- Número de Vagas

01

- Estado do imóvel

Necessita reparos

- Zoneamento

ZEU

– IF 2.266,00

-Valor anunciado:

R$ 750.000,00

Fonte de informação:

Corretor Adelino

Tel: 97408-0018

Amostra 19

– Rua Maria Figueiredo, 350 – 8º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

132 m²

- Número de Vagas

01

- Estado do imóvel

reformado

- Zoneamento

ZEU

– IF 2.279,00

-Valor anunciado:

R$ 1.400.000,00

Fonte de informação:

Sergio

Tel: 9 8315-0405

Amostra 20

– Rua Maria Figueiredo, 350 – 9º andar

Data do levantamento: março de 2018

- Área útil

132 m²

- Número de Vagas

1

- Estado do imóvel

original

- Zoneamento

ZEU

– IF 2.279,00

-Valor anunciado:

R$ 1.100.000,00

Fonte de informação:

Sergio

7 – Cálculos Matemáticos:

Amostra

Nº Am.

Valor

Área Útil Vagas Estado do imóvel

Andar

1

945.000,00 120,00 1 Original do 5º ao 10º andar

2

1.485.000,00 200,00 2 Original do 11º até o 17º andar

3

765.000,00 100,00 1 Original do 5º ao 10º andar

4

900.000,00 130,00 0 Original do 5º ao 10º andar

5

1.035.000,00 140,00 1 Original até o 4º andar

6

1.350.000,00 148,00 1 Reformado do 5º ao 10º andar

7

855.000,00 110,00 1 Original do 11º até o 17º andar

8

1.305.000,00 173,00 1 Original do 11º até o 17º andar

9

1.080.000,00 80,00 2 Novo até o 4º andar

10

2.475.000,00 300,00 3 Reformado até o 4º andar

11

1.620.000,00 190,00 2 Original até o 4º andar

12

1.962.000,00 230,00 1 Original até o 4º andar

13

1.215.000,00 127,00 1 Original até o 4º andar

14

1.170.000,00 130,00 1 Reformado do 5º ao 10º andar

15

1.080.000,00 140,00 1 Original até o 4º andar

16

1.440.000,00 146,00 1 Reformado até o 4º andar

17

792.000,00 106,00 1 Original até o 4º andar

18

675.000,00 98,00 1 Reparos do 5º ao 10º andar

19

1.260.000,00 132,00 1 Reformado do 5º ao 10º andar

20

990.000,00 132,00 1 Original do 5º ao 10º andar

Descrição das Variáveis

Variável Dependente :

• Valor

Variáveis Independentes :

• Área Útil

• Vagas

• Estado do imóvel

Classificação :

Novo = 1; Reformado = 2; Original = 3; Reparos = 4;

• Andar

Classificação :

até o 4º andar = 1; do 5º ao 10º andar = 2; do 11º até o 17º andar = 3;

Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra

: 20

Nº de variáveis independentes

: 4

Nº de graus de liberdade

: 15

Desvio padrão da regressão

: 87246,5748

Variável

Média Desvio Padrão Coef. Variação

Valor

1219950,00 4,3269x105 _35,47%

Área Útil

146,60 51,3167 35,00%

Vagas

1,20 0,6155 51,30%

1/Andar

0,7000 0,2840 40,58%

Número mínimo de amostragens para 4 variáveis independentes : 20.

Distribuição das Variáveis

Estatísticas das Variáveis Não Transformadas

Nome da

Variável

médio

Valor

Padrão

Desvio

Mínimo

Valor

Máximo

Valor

Amplitude

total

Coeficiente

de variação

Valor

1219950,00 4,3269x105 _{675000,00 2475000,00 1800000,00 35,4682}

Área Útil

146,60 51,3167 80,00 300,00 220,00 35,0046

Vagas

1 0,6155 0 3 3 51,2989

Estado do imóvel

2,7000 0,6569 1,0000 4,0000 3,0000 24,3313

Andar

1,7000 0,7326 1,0000 3,0000 2,0000 43,0997

Dispersão dos elementos Dispersão em Torno da Média

Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável Valor.

Nº Am. Valor observado Valor estimado

Diferença

Variação %

1

945.000,00 934.828,36 -10.171,64 -1,0764 %

2

1.485.000,00 1.515.045,51 30.045,51 2,0233 %

3

765.000,00 784.868,29 19.868,29 2,5972 %

4

900.000,00 1.002.636,08 102.636,08 11,4040 %

5

1.035.000,00 1.165.174,86 130.174,86 12,5773 %

6

1.350.000,00 1.318.391,48 -31.608,52 -2,3414 %

7

855.000,00 833.052,85 -21.947,15 -2,5669 %

8

1.305.000,00 1.305.427,09 427,09 0,0327 %

9

1.080.000,00 1.069.704,98 -10.295,02 -0,9532 %

10

2.475.000,00 2.552.819,11 77.819,11 3,1442 %

11

1.620.000,00 1.547.247,37 -72.752,63 -4,4909 %

12

1.962.000,00 1.839.995,20 -122.004,80 -6,2184 %

13

1.215.000,00 1.067.700,81 -147.299,19 -12,1234 %

14

1.170.000,00 1.183.427,41 13.427,41 1,1476 %

15

1.080.000,00 1.165.174,86 85.174,86 7,8866 %

16

1.440.000,00 1.383.781,89 -56.218,11 -3,9040 %

17

792.000,00 910.242,73 118.242,73 14,9296 %

18

675.000,00 596.253,27 -78.746,73 -11,6662 %

19

1.260.000,00 1.198.423,42 -61.576,58 -4,8870 %

20

990.000,00 1.024.804,41 34.804,41 3,5156 %

Valores Estimados x Valores Observados

Modelo da Regressão

[Valor] = 468366 + 7498,0 x [Área Útil] + 7172,3 x [Vagas] - 173619 x [Estado do imóvel] +

160773 /[Andar]

Modelo para a Variável Dependente

[Valor] = 468366 + 7498,0 x [Área Útil] + 7172,3 x [Vagas] - 173619 x [Estado do imóvel] +

160773 /[Andar]

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis

Coeficiente

D. Padrão

Mínimo

Máximo

Área Útil

b1 = 7498,0037 495,0041 6834,3983 8161,6091

Vagas

b2 = 7172,3213 44604,6639 -52624,9458 66969,5885

Estado do imóvel

b3 = -1,7361x105 _{33772,0200 -2,1889x10}5 _-1,2834x105

Andar

b4 = 1,6077x105 _{75004,9126 60220,8288 2,6132x10}5

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) ...

: 0,9838

Valor t calculado ... : 21,27

Valor t tabelado (t crítico) ...

: 2,131 (para o nível de significância de 5,00 %)

Coeficiente de determinação (r²) ...

: 0,9679

Coeficiente r² ajustado ...

: 0,9593

Tabela de Somatórios

1

Valor

Área Útil

Vagas

Estado do imóvel

Valor

2,4399x107 _3,3322x1013 _3,9713x109 _3,2634x107 _6,4017x107

Área Útil

2932,0000 3,9713x109 _4,7986x105 _{3872,0000 7878,0000}

Vagas

24,0000 3,2634x107 _{3872,0000 36,0000 62,0000}

Estado do imóvel

54,0000 6,4017x107 _{7878,0000 62,0000 154,0000}

Andar

14,0000 1,7941x107 _{2115,0000 17,8333 37,0000}

Andar

Valor

1,7941x107

Área Útil

2115,0000

Vagas

17,8333

Estado do imóvel

37,0000

Andar

11,3333

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado

Regressão

3,4430x1012 _{4 8,6077x10}11 _113,1

Residual

1,1417x1011 _{15 7,6119x10}9

Total

3,5572x10

12

₁₉

_1,8722x10

11

F Calculado

: 113,1

F Tabelado

: 4,058 (para o nível de significância de 2,000 %)

Significância do modelo igual a 5,2x10

-9

_%

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Fatores Grau II (IBAPE/SP 2012).

Correlações Parciais

Valor Área Útil

Vagas Estado do imóvel

Andar

Valor

1,0000 0,9349 0,6630 -0,3444 0,3692

Área Útil

0,9349 1,0000 0,5891 -0,0599 0,2260

Vagas

0,6630 0,5891 1,0000 -0,3644 0,3110

Estado do imóvel

-0,3444 -0,0599 -0,3644 1,0000 -0,2256

Andar

0,3692 0,2260 0,3110 -0,2256 1,0000

Teste t das Correlações Parciais

Valores calculados para as estatísticas t :

Valor

Área Útil

Vagas

Estado do imóvel

Andar

Valor

 10,20 3,430 -1,421 1,538

Área Útil

10,20  2,824 -0,2326 0,899

Vagas

3,430 2,824  -1,516 1,267

Estado do imóvel

-1,421 -0,2326 -1,516  -0,897

Andar

1,538 0,899 1,267 -0,897 

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3406

Variável

Coeficiente t Calculado Significância Aceito

Área Útil

b1 19,22 5,6x10-10_%

_Sim

Vagas

b2 0,2206 83%

Não

Estado do imóvel

b3 -5,698 4,2x10-3_%

_Sim

Andar

b4 2,282 3,8%

Sim

Significância dos Regressores (unicaudal)

(Teste unicaudal - significância 20,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,8662

Variável

Coeficiente t Calculado Significância

Área Útil

b1 15,15 8,5x10-9_%

Vagas

b2 0,1608 44%

Estado do imóvel

b3 -5,141 6,0x10-3_%

Tabela de Resíduos

Resíduos da variável dependente [Valor].

Nº Am.

Observado

Estimado

Resíduo

Normalizado

Studentizado

Quadrático

1

9,4500x105 _9,3482x105 _{10171,6352 0,1165 0,1222 1,0346x10}8

2

1,4850x106 _1,5150x106 _{-30045,5109 -0,3443 -0,4246 9,0273x10}8

3

7,6500x105 _7,8486x105 _{-19868,2901 -0,2277 -0,2437 3,9474x10}8

4

9,0000x105 _1,0026x106 _-1,0263x105 _{-1,1763 -1,4270 1,0534x10}10

5

1,0350x106 _1,1651x106 _-1,3017x105 _{-1,4920 -1,6168 1,6945x10}10

6

1,3500x106 _1,3183x106 _{31608,5206 0,3622 0,4036 9,9909x10}8

7

8,5500x105 _8,3305x105 _{21947,1464 0,2515 0,2747 4,8167x10}8

8

1,3050x106 _1,3054x106 _{-427,0887 -4,8951x10}-3 _-5,4223x10-3 _1,8240x105

9

1,0800x106 _1,0697x106 _{10295,0215 0,1179 0,2045 1,0598x10}8

10

2,4750x106 _2,5528x106 _{-77819,1111 -0,8919 -1,4764 6,0558x10}9

11

1,6200x106 _1,5472x106 _{72752,6309 0,8338 0,9493 5,2929x10}9

12

1,9620x106 _1,8399x106 _1,2200x105 _{1,3983 1,7827 1,4885x10}10

13

1,2150x106 _1,0677x106 _1,4729x105 _{1,6883 1,8393 2,1697x10}10

14

1,1700x106 _1,1834x106 _{-13427,4121 -0,1539 -0,1695 1,8029x10}8

15

1,0800x106 _1,1651x106 _{-85174,8610 -0,9762 -1,0579 7,2547x10}9

16

1,4400x106 _1,3837x106 _{56218,1065 0,6443 0,7244 3,1604x10}9

17

7,9200x105 _9,1024x105 _-1,1824x105 _{-1,3552 -1,5104 1,3981x10}10

18

6,7500x105 _5,9625x105 _{78746,7273 0,9025 1,1362 6,2010x10}9

19

1,2600x106 _1,1984x106 _{61576,5803 0,7057 0,7779 3,7916x10}9

20

9,9000x105 _1,0248x106 _{-34804,4095 -0,3989 -0,4163 1,2113x10}9

Resíduos x Valor Estimado Gráfico de Resíduos Quadráticos

Tabela de Resíduos Deletados

Resíduos deletados da variável dependente [Valor].

Nº Am.

Deletado

Variância

Normalizado

Studentizado

1

11193,2437 8,1475x109 _{0,1126 0,1182}

2

-45683,9232 8,0576x109 _{-0,3347 -0,4127}

3

-22761,9049 8,1233x109 _{-0,2204 -0,2359}

4

-1,5104x105 _7,0483x109 _{-1,2225 -1,4830}

5

-1,5287x105 _6,7342x109 _{-1,5862 -1,7190}

6

39231,3186 8,0671x109 _{0,3519 0,3920}

7

26175,8420 8,1146x109 _{0,2436 0,2660}

8

-524,0349 8,1556x109 _-4,7292x10-3 _-5,2385x10-3

9

30948,8645 8,1329x109 _{0,1141 0,1979}

10

-2,1323x105 _6,9703x109 _{-0,9320 -1,5429}

11

94288,2808 7,6656x109 _{0,8309 0,9459}

12

1,9828x105 _6,4276x109 _{1,5217 1,9400}

13

1,7482x105 _6,3162x109 _{1,8534 2,0191}

14

-16295,1542 8,1400x109 _{-0,1488 -0,1639}

15

-1,0002x105 _7,5471x109 _{-0,9804 -1,0624}

16

71069,9424 7,8702x109 _{0,6336 0,7125}

17

-1,4687x105 _6,9151x109 _{-1,4219 -1,5847}

18

1,2479x105 _7,4537x109 _{0,9121 1,1482}

19

74818,9784 7,8265x109 _{0,6960 0,7672}

20

-37918,1711 8,0614x109 _{-0,3876 -0,4046}

Resíduo x Resíduo Deletado Resíduos Deletados Normalizados

Resíduos Deletados Studentizados

Estatística dos Resíduos

Número de elementos ... : 20

Graus de liberdade ... : 19

Valor médio ... : -7,3896x10

-14

Variância ... : 5,7089x10

9

Desvio padrão ... : 75557,7501

Desvio médio ... : 61262,0359

Variância (não tendenciosa) ...

: 7,6119x10

9

Desvio padrão (não tend.) ...

: 87246,5748

Valor mínimo ... : -1,3017x10

5

Valor máximo ... : 1,4729x10

5

Amplitude ... : 2,7747x10

5

Número de classes ... : 5

Intervalo de classes ... : 55494,8097

Momentos Centrais

Momento central de 1ª ordem : -7,3896x10

-14

Momento central de 2ª ordem : 5,7089x10

9

Momento central de 3ª ordem : 1,1593x10

13

Momento central de 4ª ordem : 5,7968x10

11

Coeficiente Amostral Normal t de Student

Assimetria

0,0268 0 0

Curtose

-2,9999 0 Indefinido

Intervalos de Classes

Classe

Mínimo

Máximo

Freq. Freq.(%)

Média

1

-1,3017x105 _{-74680,0513 5 25,00 -1,0280x10}5

2

-74680,0513 -19185,2416 3 15,00 -28239,4035

3

-19185,2416 36309,5680 6 30,00 10027,9704

5

91804,3778 1,4729x105 _{2 10,00 1,3465x10}5

Histograma Ogiva de Frequências

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

Efeitos de cada Observação na Regressão

F tabelado : 7,567 (para o nível de significância de 0,10 %)

Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito

1

3,0045x10-4 _0,0912

_Sim

2

0,0187 0,3423

Sim

3

1,7305x10-3 _0,1271

_Sim

4

0,1920 0,3204

Sim

5

0,0911 0,1484

Sim

6

7,8574x10-3 _0,1943

_Sim

7

2,9083x10-3 _0,1615

_Sim

8

1,3348x10-6 _0,1849

_Sim

9

0,0167 0,6673

Sim

10

0,7587 0,6350

Sim

11

0,0533 0,2284

Sim

12

0,3974 0,3847

Sim

13

0,1264 0,1574

Sim

14

1,2278x10-3 _0,1759

_Sim

15

0,0390 0,1484

Sim

16

0,0277 0,2089

Sim

17

0,1105 0,1949

Sim

18

0,1509 0,3689

Sim

19

0,0260 0,1769

Sim

20

3,1021x10-3 _0,0821

_Sim

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Intervalo

Distribuição de

_Gauss

% de Resíduos no

_Intervalo

-1; +1

68,3 % 75,00 %

-1,64; +1,64

89,9 % 95,00 %

-1,96; +1,96

95,0 % 100,00 %

Teste de Kolmogorov-Smirnov

Amostr.

Resíduo

F(z)

G(z)

Dif. esquerda

Dif. Direita

5

-1,3017x105 _{0,0678 0,0500 0,0678 0,0178}

17

-1,1824x105 _{0,0877 0,1000 0,0376 0,0123}

4

-1,0263x105 _{0,1197 0,1500 0,0197 0,0302}

15

-85174,8610 0,1645 0,2000 0,0144 0,0355

10

-77819,1111 0,1862 0,2500 0,0137 0,0637

20

-34804,4095 0,345 0,3000 0,0949 0,0449

2

-30045,5109 0,365 0,3500 0,0652 0,0152

3

-19868,2901 0,410 0,4000 0,0599 9,9297x10-3

14

-13427,4121 0,439 0,4500 0,0388 0,0111

8

-427,0887 0,498 0,5000 0,0480 1,9529x10-3

1

10171,6352 0,546 0,5500 0,0464 3,5944x10-3

9

10295,0215 0,547 0,6000 3,0341x10-3 _0,0530

7

21947,1464 0,599 0,6500 6,9330x10-4 _0,0506

6

31608,5206 0,641 0,7000 8,5678x10-3 _0,0585

16

56218,1065 0,740 0,7500 0,0403 9,6713x10-3

19

61576,5803 0,760 0,8000 9,8364x10-3 _0,0401

11

72752,6309 0,798 0,8500 2,1760x10-3 _0,0521

18

78746,7273 0,817 0,9000 0,0333 0,0833

12

1,2200x105 _{0,919 0,9500 0,0190 0,0309}

13

1,4729x105 _{0,954 1,0000 4,3240x10}-3 _0,0456

Maior diferença obtida : 0,0949

Valor crítico : 0,2940 (para o nível de significância de 5 %)

Teste de Sequências/Sinais

Número de elementos positivos ..

: 10

Número de elementos negativos .

: 10

Número de sequências ...

: 12

Média da distribuição de sinais ....

: 10

Desvio padrão ...

: 2,236

Teste de Sequências

(desvios em torno da média) :

Limite inferior ....

: 0,6892

Limite superior .

: 0,2297

Intervalo para a normalidade : [-1,6452 , 1,6452] (para o nível de significância de 5%)

Teste de Sinais

(desvios em torno da média)

Valor z (calculado) ...

: 0,0000

Valor z (crítico) ...

: 1,6452 (para o nível de significância de 5%)

Reta de Normalidade

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW)

: 1,7474

(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL)

: DL = 0,90

Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,10

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)

DU = 1,83 4-DU = 2,17

Gráfico de Auto-Correlação

Resíduos x Variáveis Independentes

Verificação de multicolinearidade :

Estimativa x Amostra

Nome da

Variável

Valor

Mínimo

Valor

Máximo

Imóvel

Avaliando

Área Útil

80,00 300,00 85,99

Vagas

0 3 1

Estado do imóvel

Novo Reparos Original

Andar

até o 4º andar do 11º até o 17º andar do 5º ao 10º andar

Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes:

• Área Útil ... = 85,99 • Vagas ...

= 1

• Estado do imóvel ... = Original • Andar ...

= do 5º ao 10º andar

Estima-se Valor = R$ 679.821,26

O modelo utilizado foi :

[Valor] = 468366 + 7498,0 x [Área Útil] + 7172,3 x [Vagas] - 173619 x [Estado do imóvel] + 160773 /[Andar]

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo : R$ 631.940,58

Máximo : R$ 727.701,94

Intervalos de Confiança

( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )

Intervalo de confiança de 80,0 % :

Nome da

variável

Inferior

Limite

Superior

Limite

Amplitude

Total

Amplitude/média

( % )

Área Útil

639.600,14 720.042,38 80.442,25 11,83

Vagas

667.861,80 691.780,71 23.918,91 3,52

Estado do imóvel

666.238,77 693.403,75 27.164,98 4,00

Andar

659.710,85 699.931,66 40.220,81 5,92

E(Valor)

553.437,07 806.205,45 252.768,38 37,18

Valor Estimado

631.940,58 727.701,94 95.761,36 14,09

Variação da Função Estimativa

Variação da variável dependente (Valor) em função das variáveis independentes, tomada no ponto

de estimativa.

Variável

dy/dx (*)

dy % (**)

Área Útil

7498,0037 0,9484%

Vagas

7172,3213 0,0106%

Estado do imóvel

-1,7361x105 _-0,7662%

Andar

-40193,2107 -0,1182%

Gráficos da Regressão (2D)

Calculados no ponto médio da amostra, para :

• Área Útil = 146,6000

• Vagas = 1,2000

• Estado do imóvel = 2,7000

• Andar = 1,4285

Curvas de Nível

Calculados no ponto médio da amostra, para :

• Área Útil = 146,6000

• Vagas = 1,2000

• Estado do imóvel = 2,7000

• Andar = 1,4285

Gráficos da Regressão (3D)

Calculados no ponto médio da amostra, para :

• Área Útil = 146,6000

• Vagas = 1,2000

• Estado do imóvel = 2,7000

• Andar = 1,4285

Limites dos eixos dos gráficos :

• Valor : [ 6,7500x10

5

_{; 2,4750x10}

6

_]

• Área Útil : [ 80,0000 ; 300,0000 ]

• Vagas : [ 0,0000 ; 3,0000 ]

• Estado do imóvel : [ 1,0000 ; 4,0000 ]

• Andar : [ 1,0000 ; 3,0000 ]

8 – Valor do Imóvel:

Os cálculos matemáticos, seguindo os critérios acima, foram elaborados com base na

amostragem levantada em imóveis na região, razão pela qual fazemos remissão ao anexo

(conforme fls. 09/24).

9

– Conclusão:

O valor mercadológico do imóvel é de aproximadamente R$ 679.821,26 (seiscentos e

setenta e nove mil, oitocentos e vinte e um reais e vinte e seis centavos) para abril do

corrente ano.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O presente Laudo Técnico se compõe de 25 (vinte e cinco) páginas, incluindo os anexos

com cálculos.

Coloco-me à disposição de Vossa Excelência para quaisquer esclarecimentos que se

fizerem necessários à correta conclusão do presente laudo, requerendo, nesta oportunidade,

o levantamento do valor da verba honorária depositada nos autos.

Termos em que, P. deferimento

São Paulo, 12 de abril de 2.018.