RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA
POR INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DO
COMPRADOR
COMPRADOR
QUESTÕES ATUAIS E OUTRAS NEM TÃO ATUAIS...
Rubens Leonardo Marin
SECOVI / SP
11/05/2015
O problema:
Em caso de inadimplência de parcelas do preço pelo adquirente de unidade imobiliária, pode o incorporador unilateralmente extinguir o contrato?
Plano de vôo...
a. Resolução e figura afins;
b. Evolução legislativa;
c. Consensos na aplicação do DL-745/69;
d. Dúvidas na aplicação do DL-745/69;
Resolução e figuras afins...
Relembrando as formas anormais de extinção do
contrato:
Resolução: extinção pelo descumprimento de cláusula contratual. Resolução: extinção pelo descumprimento de cláusula contratual.
Ilícito contratual. Gera obrigação indenizatória.
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Resolução e figuras afins...
Relembrando
as formas anormais de extinção do
contrato:
Resilição: extinção pela iniciativa voluntária. Resilição: extinção pela iniciativa voluntária.
Bilateral – CC art. 472. Distrato;
Unilateral – CC art. 473. Denuncia do contrato; CC art. 682,I Revogação de mandato; CC art. 688 Renúncia do mandato.
Resolução e figuras afins...
Relembrando
as formas anormais de extinção do
contrato:
Rescisão: extinção em vários sentidos. Imprecisão terminológica. Rescisão: extinção em vários sentidos. Imprecisão terminológica.
Comum no CC/1916.
Na CLT sinônimo de extinção contratual Ainda presente no CC/2002:
art. 455, 607, 609, 810, 1642, etc.
Melhor uso do termo: Extinção em caso de nulidade, lesão ou estado de perigo.
Resolução e figuras afins...
Tratamos aqui de resolução que é decorrente
inadimplemento.
Rescisão no sentido amplo é vocábulo impreciso a ser
evitado.
evitado.
Resilição unilateral depende de ordem legal.
Distrato é uma resilição (por vontade) bilateral.
Por óbvio, não existe “distrato unilateral”!
Evolução legislativa.
Código Civil/1916. Do Pacto Comissório.
Art. 1.163. Ajustado que se desfaça a venda, não se pagando o preço até certo dia, poderá o vendedor, não pago desfazer o contracto até certo dia, poderá o vendedor, não pago desfazer o contracto ou pedir o preço.
Parágrafo único. Se, em dez dias de vencido o prazo, o vendedor, em tal caso, não reclamar o preço, ficará de pleno direito desfeita a venda.
Orlando Gomes: Pacto comissório expresso... a faculdade de resolução cabe ao contratante prejudicado com o inadimplemento.
Evolução legislativa.
Lei 4591/1964. Lei de condomínio e incorporações imobiliárias.
Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.
Evolução legislativa.
L. 4.864/1965. Cria Medidas de estímulo à Indústria de Construção Civil
Art. 1º Sem prejuízo das disposições da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo [...]
a construção de habitações com pagamento a prazo [...]
VI - A rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente sòmente poderá ocorrer após o atraso de, no mínimo, 3 (três) meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de 3 (três) prestações mensais, assegurado ao devedor o direito de purgar a mora dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data do vencimento da obrigação não cumprida ou da primeira prestação não paga.
Evolução legislativa.
Decreto-Lei n. 745/69 - anterior
Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que dêles conste cláusula 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que dêles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência.
Evolução legislativa.
CC/2002 Da Cláusula Resolutória
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
tácita depende de interpelação judicial.
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Evolução legislativa.
Decreto-Lei n. 745/69 – Lei 13.097/2015, art 62.
Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.
Evolução legislativa.
Decreto-Lei n. 745/69 – Comparado
Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que (dêles conste cláusula resolutiva expressa) não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, (a constituição em mora) o inadimplemento Imóveis competente, (a constituição em mora) o inadimplemento absoluto do promissário comprador (depende de prévia) só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora,
no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.
Evolução legislativa.
Decreto-Lei n. 745/69 – comparado
1969 - a constituição em mora
2015 - o inadimplemento absoluto do promissário comprador
Evolução legislativa.
Decreto-Lei n. 745/69 – comparado
Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário
expressa, a resolução por inadimplemento do promissário
comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.
CC/2002 Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
Consensos na aplicação do DL 745/69.
Pré requisitos.
Apenas para imóveis não loteados.
Clareza da cláusula resolutória expressa é relevante para o sucesso do procedimento de resolução.
Duvidas na aplicação do DL 745/69.
Como e quem interpelar por via judicial ou Reg. Tit. e Doc?
A notificação garante a ciência (citação) e a defesa (contraditório) do procedimento de resolução.
do procedimento de resolução.
Garantem a lisura do procedimento:
Qualidade da informação das comunicações. Pessoalidade na notificação.
Duvidas na aplicação do DL 745/69.
Como cancelar contratos registrados?
Art. 250. O cancelamento poderá ser total ou parcial e referir-se a qualquer dos atos do registro, sendo promovido pelos qualquer dos atos do registro, sendo promovido pelos interessados, mediante
sentença definitiva ou
documento hábil, ou, ainda, a
requerimento unânime das partes que convierem no ato
Duvidas na aplicação do DL 745/69.
Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato.
Relembremos...
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a
tácita depende de interpelação judicial.
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Duvidas na aplicação do DL 745/69.
Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato.
É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos.
STJ, AgRg no REsp n. 1.337.902-BA, rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, j. 7.3.13,
Duvidas na aplicação do DL 745/69.
Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato.
A cláusula de resolução expressa, por inadimplemento, não afasta a necessidade da manifestação judicial para verificação dos necessidade da manifestação judicial para verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
STJ, REsp n. 204.246-MG, rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, j. 10.12.02,
Duvidas na aplicação do DL 745/69.
Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato.
“Presentes os pressupostos para resolução das obrigações, a extinção poderá ocorrer fora do Juizo:
extinção poderá ocorrer fora do Juizo:
1. Por efeito da notificação do credor ao devedor, no contrato com cláusula resolutória expressamente convencionada
2. nos casos permitidos na lei.
Art .32 L 6.766/79, art. 63 4.591/64, art. 1º DL 745/69”
Ruy Rosado de Aguiar Jr. Extinção dos contratos por incumprimento do devedor. Rio de Janeiro, Ed. Aide. 2003
Duvidas na aplicação do DL 745/69.
Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato. “O credor por vir a juízo por três razões:
obter uma declaração de resolução em face da negativa
do devedor em admitir o fato
alcançar sentença condenatória de indenização pelos alcançar sentença condenatória de indenização pelos
danos decorrentes do incumprimento
efetivar seu direito de restituição.
O devedor pode propor providência para afastar a pretensão extrajudicial de resolução ou algum de seus efeitos.”
Ruy Rosado de Aguiar Jr. Extinção dos contratos por incumprimento do devedor. Rio de Janeiro, Ed. Aide. 2003
Duvidas na aplicação do DL 745/69.
Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato. Desnecessidade de sentença ?
Sentença declaratória ?
Sentença constitutiva negativa? Sentença constitutiva negativa?
Intervenção judicial para proteção dos negócios?
Divergência de sistemas doutrinários (francês x alemão). Satisfação do crédito x proteção do débito.
Duvidas na aplicação do DL 745/69.
Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato.
Toda e qualquer concessão de direito permite que se faça mau uso do direito.
do direito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Duvidas na aplicação do DL 745/69.
Necessidade de declaração judicial para resolução do contrato.
Boa-fé x abuso de direito? Limites histórico-temporais. Quantum indenizatório. Retenção.
Quantum indenizatório. Retenção. Forma de pagamento da devolução.
Utilização em casos de adimplemento substancial. Falhas no procedimento resolutório.
Ciência e Defesa.
Resolução Extrajudicial.
Resolução Extrajudicial.
OBRIGADO!!
OBRIGADO!!
Para dúvidas, debates, conversas (e currículos...)
