Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro 14ª Câmara Cível

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(RT) Apelação – proc. nº 0005851-55.2010.8.19.0037 – Jul/2012

Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

14ª Câmara Cível

APELAÇÃO Nº 0005851-55.2010.8.19.0037

APELANTE: CAROLINA DA COSTA NOGUEIRA E OUTRO APELADO: ALZIMAR TEIXEIRA DO NASCIMENTO

RELATOR: DESEMBARGADOR JUAREZ FERNANDES FOLHES

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAR ATRIBUÍDO AO PROMITENTE VENDEDOR, CONSECTÁRIO DA BOA FÉ CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ARRAS. SENTENÇA QUE NÃO MERECE REFORMA.

1) Autora que pretendendo adquirir um imóvel firmou um

contrato de promessa de compra e venda com os réus em que visava a garantir a compra do imóvel, nas seguintes condições. R$ 155.000,00 que seria pago da seguinte forma R$ 5.000,00 (sinal e antecipação de pagamento); R$ 130.000,00 (dação em pagamento de um imóvel do autor) e R$ 20.000,00 no ato da assinatura do contrato.

2) Autora alega em sua inicial que após a assinatura do

contrato, ficou sabendo, por vizinhos, que havia algum problema com o imóvel e descobriu que havia um processo em trâmite no qual se discute o uso de garagem da casa e a demolição de obra que confronta com a janela do sobrado;

3) Sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para

o fim de reconhecer o DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO CELEBRADO e para condenar os réus a pagarem à autora o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, com o que condenou a parte ré ao pagamento das verbas sucumbenciais (custas do processo e honorários advocatícios, estes últimos fixados em R$ 1.200,00).

4) Réus que apelam da sentença afirmando: (a) que a

recorrida ficou ciente da controvérsia envolvendo a garagem; (b) que no anúncio fica claro que o imóvel não estava sendo vendido com garagem; (c) que não há nenhuma ação contra os recorrentes e que o imóvel não possui nenhum ônus; (d) que a recorrida não compareceu para assinar a escritura. Por essas razões

Assinado por JUAREZ FERNANDES FOLHES:000009714

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requer que seja reformada a sentença atacada, para condenar a recorrida pelos danos havidos, quais sejam: a perda da locação no valor de R$ 700,00 (setecentos reais) por mês, despesas para a lavratura de escritura no montante de R$ 300,00 (trezentos reais), bem como a perda do sinal conforme estabelece os arts. 417 a 420 do CC, com as devidas correções e juros desde a data do fato, além da condenação da Recorrida em honorários advocatícios.

5) As partes firmaram contrato de promessa de compra e

venda em que a autora se comprometia a comprar um imóvel dos réus no valor de R$ 155.000,00 (cento e cinquenta e cinco mil reais), sendo R$ 5.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento, que foi recebido pelos réus e que o restante seria pago da seguinte forma a autora entregaria um imóvel que pertence a ela no valor de R$ 130.00,00 e o restante, R$ 20.000,00 seria pago em dinheiro, no momento da assinatura da escritura definitiva.

6) A autora antes da assinatura da escritura definitiva

descobriu que há ações que versam sobre o imóvel em questão, em especial sobre a garagem do imóvel que era utilizada pelo vizinho do andar de cima da casa.

7) Ação que visava à demolição de parte da casa e a

utilização da garagem que foi ajuizada, erroneamente, em face da mãe dos réus, não constando, portanto, nas certidões retiradas pela autora quando verificava a procedência dos documentos do imóvel, pois a mãe dos réus não é uma das donas da casa em questão.

8) Má-fé dos réus, promitentes vendedores do imóvel, que

não informaram à autora que o imóvel em questão era objeto de ação judicial, ação esta que veio a obstaculizar a venda do referido imóvel.

9) Promitentes vendedores que ao se comprometerem a

vender determinado imóvel, afirmaram não pesar sobre a casa quaisquer ônus ou dívidas, descumprindo frontalmente o dever de informação, consectário lógico da boa-fé contratual.

10) A posterior constatação de existência de dívidas e

embaraços em relação ao imóvel objeto da negociação por óbvio causa à promitente-compradora insegurança e temor suficientes a embasar o desfazimento do negócio por culpa do promitente-vendedor. Inteligência do artigo 418 do Código Civil. Entendimento deste E. Tribunal acerca do tema.

11) Recurso a que se nega seguimento na forma do caput,

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DECISÃO MONOCRÁTICA

Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C

DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA ajuizada por ALZIMAR TEIXEIRA DO NASCIMENTO

em face de CAROLINA DA COSTA NOGUEIRA e EDUARDO DA COSTA NOGUEIRA em cuja inicial narra a autora: (1) que, pretendendo adquirir um imóvel, procurou uma imobiliária e efetuou visita a uma casa que lhe interessou, localizada na Rua Bela Vista, 13 – térreo, Perissê, Nova Friburgo, de propriedade dos réus, (2) que na garagem do local havia um automóvel pertencente à proprietária do 2º andar; (3) que foi lhe assegurado pela corretora, mãe dos requeridos, que, tão logo efetivada a venda do imóvel térreo a vaga seria desocupada; (4) que o preço do imóvel era de R$ 155.000,00 que seria pago da seguinte forma R$ 5.000,00 (sinal); R$ 130.000,00 (dação em pagamento de um imóvel do autor) e R$ 20.000,00 no ato da assinatura do contrato;

(5) que o compromisso de compra e venda foi firmado no dia 19/04/2010, através de

instrumento particular que foi realizado com o pagamento de sinal. (6) Após a assinatura do contrato, a autora soube por vizinhos que havia algum problema com o imóvel e descobriu que havia um processo em trâmite no qual se discute o uso de garagem da casa do térreo e a demolição de obra que confronta com a janela do sobrado; (7) afirma que nada lhe foi informado e que no contrato não consta restrição quanto ao uso da garagem (8) que um veículo atrapalha a saída do outro; (9) que a corretora lhe garantiu que seria causa ganha; (10) que devidos aos problemas citados concordou com a corretora em não efetivar a compra e optou por utilizar o sinal dado naquele momento para a compra de outro imóvel, no entanto não se interessou por nenhum imóvel; (11) que notificou os requeridos e recebeu uma contra notificação onde consta que ela havia desistido do negócio, por essa razão não teria o sinal devolvido.

Por essas razões pleiteia a declaração da rescisão contratual e a condenação dos réus à devolução do sinal e o seu equivalente devidamente corrigido.

Contestação, a fls. 90/93, na qual os réus afirmam (a) que os fatos não se deram na forma noticiada nos autos; (b) que a autora sabia que a proprietária do 2º andar continuaria usando a garagem, sem contudo impedir o uso da mesma pela autora; (c) que há espaço suficiente para 5 veículos estacionarem no local; (d) que o contrato de compra e venda deveria ser firmado em 30 dias após a assinatura do compromisso de compra e venda (e) que a ré não compareceu no dia da assinatura da escritura devendo arcar com o ônus da sua desídia (perda do sinal).

Adoto, na forma regimental, o relatório de sentença de fls. 121/127, que julgou procedentes os pedidos iniciais para o fim de reconhecer o DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO CELEBRADO e para condenar os réus a pagarem à autora o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais Condenou a parte ré ao pagamento das verbas sucumbenciais (custas do processo e honorários advocatícios, estes últimos fixados em R$ 1.200,00).

Apelam os réus, a fls. 130/132, sustentam em resumo que: (1) que a recorrida ficou ciente da controvérsia envolvendo a garagem; (2) que no anúncio fica claro que o imóvel não estava sendo vendido com garagem; (3) que não há nenhuma ação contra os recorrentes e que o imóvel não possui nenhum ônus; (4) que a recorrida não

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compareceu para assinar a escritura. Por essas razões requer que seja reformada a sentença atacada, para condenar a recorrida pelos danos havidos, quais sejam: a perda da locação no valor de R$ 700,00 (setecentos reais) por mês, despesas para a lavratura de escritura no montante de R$ 300,00 (trezentos reais), bem como a perda do sinal conforme estabelece os arts. 417 a 420 do C, com as devidas correções e juros desde a data do fato, além da condenação da Recorrida em honorários advocatícios.

Contrarrazões a fls. 135/139, que prestigiam o julgado.

É o relatório. Passo a decidir.

Autora e réus firmaram contrato de promessa de compra e venda, conforme afirmado pelos próprios réus, em sua notificação extrajudicial de fls. 29/30, em que a autora objetivava comprar um imóvel, localizado na Rua Bela Vista, 13 – térreo, Perissê, nesta cidade dos réus no valor de R$ 155.000,00 (cento e cinquenta e cinco mil reais), sendo R$ 5.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento, que foi recebido pelos réus, como alegam em sua contestação de fls. 90/93 e que o restante seria pago da seguinte forma a autora entregaria um imóvel que pertence a ela no valor de R$ 130.00,00 e o restante, R$ 20.000,00 seria pago em dinheiro, no momento da assinatura da escritura definitiva.

Ocorre que pouco antes da celebração da escritura definitiva, a autora ficou sabendo, através de terceiros, que a garagem do imóvel dos réus tinha pendências judiciais tendo em vista que terceiros teriam ajuizado ação visando à utilização do uso da garagem (processo nº 2002.037.001959-7), consoante fl. 31/37.

Frise-se que um dos pedidos do processo nº 2002.037.001959-7 é o de:

“julgar procedente o pedido, com a execução da desocupação da área do imóvel ocupada pela Ré referente à garagem constante da planta do imóvel bem como da escritura, determinando-se o desfazimento da construção erguida com esbulho possessório e a reintegração da área às autora e caso, seja impossível o desfazimento da obra nos termos do art. 921, III, CPC, subsidiariamente, seja a ré condenada a indenizar os prejuízos materiais sofridos pelas Autoras no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) eis que a residência das Autoras sofre enorme depreciação em virtude da inexistência de espaço destinado à garagem, nos termos do art. 921, I, do CPC.”

Releva notar que a ação em que se discute o uso da garagem do imóvel foi interposta em face de DENÍSIA COSTA NOGUEIRA, consoante fl. 31, que é mãe dos réus, ora apelados e proprietários do imóvel, por essa razão a autora quando verificou as certidões exigidas por lei dos proprietários do imóvel que desejava adquirir, fls. 95/106, nada encontrou que atrapalhasse a feitura da escritura definitiva, pois não há nenhuma ação proposta em face dos réus.

A má-fé está patente no presente caso, haja vista os réus continuarem a afirmar que não existe nenhum óbice referente ao imóvel, como segue transcrito abaixo:

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“... não consta nada que onere o bem objeto da ação. Assim, cai por terra a assertiva de que o imóvel possui demanda judicial contra o mesmo (...).

O litígio que menciona a recorrida não tem a ver com os recorrentes e sim com sua genitora”. (fl.131)

Assim, quando os promitentes vendedores ao se comprometerem a vender determinado imóvel, afirmaram não pesar sobre ele quaisquer ônus ou dívidas, descumpriram frontalmente o dever de informação, consectário lógico da boa-fé contratual.

Tal conduta odiosa inviabilizou a concretização da negociação entabulada.

Nesta linha de raciocínio, a posterior constatação de existência de dívidas e embaraços em relação ao imóvel objeto da negociação, por óbvio, causou à promitente-compradora insegurança e temor suficientes a embasar o desfazimento do negócio por culpa dos promitentes-vendedores.

A regra a ser aplicada é aquela prevista no artigo 418 do Código Civil, segundo a qual:

“Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.”

Dessa forma, deve ser devolvido à autora o valor total das arras pagas, qual seja, R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mais o equivalente, acrescido de atualização monetária, juros moratórios e honorários advocatícios, como ordenado pelo juízo de primeiro grau.

A jurisprudência desta Corte de Justiça alicerça o presente posicionamento:

Apelação cível. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel que tem sua conclusão frustrada. Devolução das arras mais o equivalente. (...) Reforma parcial da sentença. 0011511-05.2010.8.19.0207 – APELAÇÃO DES. FERDINALDO DO NASCIMENTO - Julgamento: 08/05/2012 - DECIMA NONA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES E CONTRATOS - AÇÃO ANULATÓRIA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C INDENIZATÓRIA (...) NÃO CONSUMAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO PRETENSO VENDEDOR (...) INSEGURANÇA CAPAZ DE FRUSTRAR A CONCLUSÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO - PARTE RÉ QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DA

CONTRAPROVA (...) ART. 418 CC - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - DEVOLUÇÃO EM DOBRO SENTENÇA QUE SE MANTÉM.(...) 5. Configura-se a culpa da parte ré pela inexecução do contrato, sendo devida a devolução em dobro das arras, além dos acréscimos devidos.6. De acordo

com o art. 418 do Código Civil, se o contrato em que se adiantaram as arras não for objeto de cumprimento, poderá a parte inocente, se foi quem as pagou, além do desfazimento do contrato, exigir a sua devolução, além do

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equivalente (ou seja, em dobro), acrescendo-se os consectários da atualização monetária, juros e honorários de advogado. (...)

NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO. Apelação nº

0029244-33.2009.8.19.0202. Relator. DES. MARCELO LIMA BUHATEM - Julgamento: 14/03/2012 - TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Agravo Inominado em Apelação Cível. Direito Civil. Contratos. Hermenêutica contratual. Razoabilidade. Princípios da Boa-fé Objetiva e Transparência.// Promessa de compra e venda de imóvel. (...) Omissão voluntária dos promitentes vendedores com relação a inúmeras demandas contra si ajuizadas que, mesmo não impedindo objetivamente a conclusão do negócio, constituem-se em fundamento razoável a incutir temor no outro contratante quanto à concretização do contrato. Atuar ilícito que consubstancia violação aos deveres jurídicos da Boa-Fé Objetiva e Transparência. Inteligência dos Arts.112,113 e 422,NCC.// Se o promitente comprador de imóvel, após a oferta de arras, se depara com inúmeras certidões positivas de Ações de Execução Fiscal e outras demandas contra os promitentes vendedores, é natural que tal circunstância incuta-lhe temor quanto à solidez do negócio e queira desfazê-lo, não sendo razoável exigir-se que perquira os valores envolvidos nas demandas para efeito de constatar a solvabilidade ou não dos promitentes vendedores. (...)Manutenção do Decisum. Improvimento do Agravo Inominado.” Apelação nº 0057834-46.2006.8.19.0001 (2008.001.02153) – Relator. DES. ORLANDO SECCO - Julgamento: 04/03/2008 - OITAVA CÂMARA CÍVEL

Por essas razões, nego seguimento ao recurso, com base no caput, do art. 557 do CPC.

Rio de Janeiro, 24 de setembro de 2012.

DESEMBARGADOR JUAREZ FERNANDES FOLHES RELATOR