ERROS NA UTILIZAÇÃO E MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS
Errors in Use and Maintenance of Buildings
Inês Flores Colen
Eng.ª Civil /Mestre em Construção Doutoranda IST inflores@mail.net4b.pt Jorge de Brito Professor Associado DECivil, IST jb@civil.ist.utl.pt
Resumo
A qualidade da utilização e manutenção dos edifí-cios é crucial para garantir a contínua satisfação dos seus utentes, minimizar os custos globais e prolongar a sua vida útil. A presente comunicação tem como objectivo identificar, através de exem-plos concretos, alguns dos erros mais comuns e que são praticados pelos utentes durante a fase de utilização e manutenção.
A sistematização desses erros e a entrega de manu-ais, que forneçam instruções para o correcto uso e manutenção das habitações, possibilitam a minimi-zação dos problemas que ocorrem durante a vida útil das edificações.
Palavras-chave: utilização, manutenção, erros,
utentes, edifícios.
Abstract
The quality of buildings’ use and maintenance is crucial for users’ requirements satisfaction, global cost minimization and service life extension. This paper identifies the most common errors attributed to users during the use and maintenance of buildings. The minimization of defects and problems is possible by systemizing these errors and providing user and maintenance manuals, during the buildings service life.
Keywords: use, maintenance, errors, users,
buildings.
1 Introdução
Os edifícios e seus elementos deverão satisfazer níveis de desempenho aceitáveis para o uso previs-to, garantindo as necessidades dos utentes durante a fase de utilização e manutenção. São seis as exi-gências essenciais que os edifícios devem satis-fazer durante um prazo economicamente razoável (resistência mecânica e estabilidade; segurança contra risco de incêndio; higiene, saúde e ambien-te; segurança na utilização; protecção contra o ruí-do; economia de energia e retenção do calor) e em condições normais de manutenção [1].
Fig. 1 - Causas de anomalias em edifícios (adaptado de [3])
Estatísticas internacionais indicam que 8 a10% das anomalias existentes em edifícios têm como ori-gem a deficiente utilização ou manutenção [2]. Es-ta percenEs-tagem, embora menos significativa que as referentes aos erros de projecto ou execução (Fig. 1 [3]), não deve ser desprezada. Se se contabilizar
a totalidade dos custos envolvidos durante a vida útil (50 anos) de um edifício (desde a sua concep-ção até à sua demoliconcep-ção), os custos de utilizaconcep-ção e manutenção representam 75 a 80% do total dos custos, sendo os restantes 20 a 25% corresponden-tes às despesas de projecto e execução [4].
Os erros de utilização e manutenção resultam da falta de informação, ausência de registos e prática contínua de deficientes intervenções, e agravam os problemas existentes no edifício, originando o apa-recimento de outros.
Actualmente, a fase de utilização caracteriza-se por inúmeras situações de conflito entre os utentes fi-nais e os construtores que discutem a responsabili-dade pelas anomalias encontradas (mesmo que muitas delas resultem de erros de projecto - Fig. 1). É corrente o utente (proprietário ou não) reclamar indevidamente anomalias cuja origem é o mau uso; neste caso, não há responsabilidade do empreiteiro (Artigos 1038 e 1225 do Código Civil) [5]. Por ou-tro lado, o utente (consumidor) tem o direito à in-formação que permita a qualidade dos bens e ser-viços fornecidos [6]. Neste contexto, é fundamen-tal que, na entrega da edificação ao utente, lhe sejam fornecidas as informações necessárias sobre a forma como deverá usar correctamente a cons-trução e os seus equipamentos e como assegurar a correcta execução das acções de manutenção e conservação [7].
Assim, a sistematização dos erros praticados pelos utentes representa um primeiro passo para melho-rar a qualidade na fase de utilização e manutenção dos edifícios.
2 Erros de utilização e manutenção
A identificação dos erros de utilização e manu-tenção é dificultada pela diversidade dos casos de estudo. As consequências destes erros poderão ser mais ou menos gravosas consoante o tipo de edifi-cação (por exemplo, a coloedifi-cação de cargas excessi-vas é mais gravosa nos edifícios mais antigos com estrutura resistente de alvenaria de pedra e pavi-mentos de madeira). Por outro lado, o perfil dos utentes poderá maximizar este tipo de erros (por exemplo, alguns erros não são cometidos por utentes com determinado grau de instrução e que tenham já participado ou exercido funções na gestão do seu condomínio).
Tendo por base as considerações anteriores, a iden-tificação dos erros seguintes não está relacionada com nenhum tipo específico de edificação ou
uten-te. Pretende-se assim abranger todos os casos, com a particularidade de serem muito frequentes na ge-neralidade das habitações. Esta recolha resulta de inspecções a vários edifícios, contactos com admi-nistrações de condomínio e empresas de inspecção, nos últimos 4 anos. Verificou-se que os erros en-contrados correspondem a três tipos principais: erros tipo 1 (ET1) - uso indevido (por
negli-gência e / ou falta de informação);
erros tipo 2 (ET2) - deficientes intervenções pós-ocupação (inadequadas limpezas, repara-ções, substituirepara-ções, etc.);
erros tipo 3 (ET3) - ausência de acções de manutenção.
Para uma melhor identificação e futura sistematiza-ção destes erros, optou-se por dividir o edifício em seis elementos principais, de acordo com a Fig. 2.
Legenda: 1. Coberturas 2. Fachadas 3. Elementos estruturais 4. Instalações Técnicas 5. Zonas Comuns Interiores 6. Outros elementos 1 2 6 3 5 4
Fig. 2 - Elementos principais do edifício considerados para a identificação dos erros 2.1. Coberturas
A cobertura é um dos elementos do edifício que se encontra em permanente contacto com os agentes de degradação do meio ambiente envolvente. Nes-tas condições, os erros de utilização e manutenção originam, na sua maioria, infiltrações para o interi-or do edifício.
Identificaram-se como erros mais comuns: a) Deficientes intervenções pós-ocupação (ET2): deficientes reparações através de técnicas e
materiais inadequados; dois erros muito co-muns consistem na colocação de excesso de argamassa em telhas (Fig. 3, à esquerda) e / ou a aplicação a posteriori de tela de alumínio na cobertura (Fig. 4, à esquerda);
deficiente fixação de equipamentos e outros elementos em coberturas inclinadas (ex. ante-nas em chaminés) ou em terraço; a fixação destes equipamentos deve ser adequada, sem afectar o sistema de impermeabilização da cobertura, recorrendo a apoios anti-vibráticos e a maciços adequados (Fig. 3, à direita).
Fig. 3 - Excesso de argamassa e uso de tela de alumínio (à esquerda) e equipamento na cobertura
correctamente colocados (à direita)
Fig. 4 - Aplicação de tela de alumínio em paredes com infiltrações (à esquerda) e falta de limpeza das
caleiras (à direita)
b) Ausência de manutenção (ET3):
ausência de acções de limpeza (caleiras, bocas dos tubos de queda, etc.) antes da época das chuvas, permitindo a acumulação de folhas, animais mortos, fungos, vegetação parasita e outros detritos (Fig. 4, à direita);
ausência de aplicação de revestimentos de protecção ou substituição de elementos degra-dados (ex. pintura de protecção dos elementos metálicos ou substituição do mástique em clarabóias).
2.2. Fachadas
A fachada, tal como a cobertura, está sujeita ao efeito nefasto das acções climatéricas e da poluição atmosférica. São comuns os seguintes erros: a) Uso indevido (ET1):
fechamento de marquises - esta situação, para além dos requisitos legais a que está sujeita (aprovação dos condóminos e das entidades oficiais de modo a evitar a ofensa à estética da envolvente), conduz a condensações no lado interior do murete (Fig. 5, à esquerda) e nos tectos; as condensações serão maiores ou me-nores consoante o tipo de utilização do espaço (ex. lavagem e secagem de roupa - Fig. 5, à direita);
colocação de objectos que podem cair se não forem devidamente fixos à fachada (ex. vasos, estendais móveis, entre outros);
fixação de estendais sem cuidados, nas zonas de ligação à fachada, e sem protecção adequa-da contra a corrosão; o contacto constante adequa-da roupa lavada no paramento e o tipo de produ-tos de lavagem podem originar o aparecimen-to de manchas.
Fig. 5 - Condensações no murete (à esquerda) e no tecto (à direita) após fechamento da marquise
Fig. 6 - Colocação de ar condicionado sem cuidado no atravessamento na fachada (à esquerda) e
deficiente reparação de fissuras (à direita)
b) Deficientes intervenções pós-ocupação (ET2): fixação de equipamentos e outros elementos
(ar condicionado - Fig. 6, à esquerda) e / ou atravessamentos de tubagem (ex. gás natural)
sem garantir a estanquidade da fachada; nos aparelhos de ar condicionado, é preciso ter em atenção o local de descarga dos condensados; deficientes reparações através de técnicas e
materiais inadequados (ex.: tratamento de fis-suras - Fig. 6, à direita).
c) Ausência de manutenção (ET3):
ausência de acções de limpeza dos tubos de escoamentos e goteiras das varandas;
ausência de limpeza dos estores (lado exte-rior), na sua maioria de difícil acesso;
ausência de manutenção e / ou de inspecções periódicas ao revestimento exterior, podendo conduzir a situações de risco de queda (ex. corrosão de elementos de fixação de pedras).
2.3 Elementos estruturais
Os erros de utilização e manutenção que afectam a estrutura são menos frequentes do que os anterio-res. São comuns os seguintes erros:
a) Uso indevido (ET1):
alterações de compartimentação interior com a modificação da estrutura existente (situação corrente em edifícios mais antigos);
alteração do uso inicialmente previsto, com aumento da carga (ex.: passagem de fogo de habitação para escritório ou de sótão, em des-vão ventilado, para escritório / arquivo de li-vros).
b) Deficientes intervenções pós-ocupação (ET2): colocação de equipamento para antenas de
telecomunicações em sótãos, sem avaliação cuidada da resistência da estrutura existente. c) Ausência de manutenção (ET3):
ausência da aplicação de revestimentos de protecção, em especial em elementos de betão à vista.
2.4 Instalações técnicas
Nesta análise, identificaram-se erros na utilização e manutenção de redes de abastecimento de água, drenagem de águas residuais, eléctrica, gás, teleco-municações, ventilação, AVAC e evacuação de lixos. São correntes os seguintes erros:
a) Uso indevido (ET1):
obstrução do acesso às válvulas de seccio-namento (ex.: colocação de móveis que difi-cultam o acesso às tampas das caixas “pex”); colocação de materiais não degradáveis na
rede de drenagem de águas residuais
domes-ticas (Fig. 7, à esquerda);
sobrecargas em alguns circuitos, com a liga-ção de vários equipamentos a uma única to-mada;
obstrução de grelhas de ventilação existentes nos vãos e fachadas;
manipulações e alterações à rede inicial de te-lefones;
colocação de objectos sobre as grelhas de saí-da e de entrasaí-da de ar dos aparelhos de ar con-dicionado;
utilização indevida das condutas de evacuação de lixos (ex.: colocação de lixo indevidamente embalado, com dimensões elevadas ou com elevada perigosidade);
colocação de aparelhos eléctricos ou tomadas desprotegidas em zonas húmidas (ex.: insta-lações sanitárias) ou no exterior (ex.: varan-das); a Fig. 7 (à direita) ilustra o cuidado que o utente teve na colocação posterior de uma tomada devidamente protegida;
Fig. 7 - Entupimentos nas caixas de esgoto doméstico (à esquerda) e tomada devidamente
protegida em instalação sanitária (à direita)
utilização das louças sanitárias (bacias de re-trete, lavatórios e bidés) como pontos de apoi-o para acessapoi-o a lapoi-ocais situadapoi-os a capoi-otas eleva-das (ex.: limpeza dos topos dos armários); colocação de garrafas de gás em locais pouco
ventilados (ex. nas arrecadações) ou sujeitos a altas temperaturas (ex.: nas varandas). b) Deficientes intervenções pós-ocupação (ET2): fixação de objectos (quadros, móveis, etc.) em
zonas onde existem redes embutidas nas paredes (ex.: canalização de aquecimento cen-tral ou de abastecimento de água);
reparações de equipamentos sem recorrer a pessoal especializado e certificado.
c) Ausência de manutenção (ET3):
falta de limpeza periódica das caixas de esgo-to doméstico;
verificações recomendadas pelos fabricantes dos equipamentos (ex.: bombas de esgoto).
2.5 Zonas comuns interiores
Nas zonas comuns interiores incluem-se os acessos (escadas e elevadores), arrecadações e garagens. São comuns os seguintes erros:
a) Uso indevido (ET1):
lavagem de carros em garagens não prepara-das para esta utilização; na Fig.8 (à esquerda), a garagem possui um escoamento insuficiente para as águas de lavagem dos carros, o que originou a acumulação de água e consequente degradação do revestimento das paredes; armazenamento de produtos inflamáveis ou
combustíveis em arrecadações;
utilização de elevadores com excesso de carga (ex.: nº de pessoas maior do que previsto). b) Deficientes intervenções pós-ocupação (ET2): utilização de produtos de limpeza abrasivos
nos halls, portas dos armários e portas dos elevadores; na Fig. 8 (à direita), a corrosão das portas dos elevadores deve-se à acção dos produtos de limpeza do pavimento de pedra; c) Ausência de manutenção (ET3):
ausência de limpeza do interior dos conta-dores de água, luz e gás.
Fig. 8 - Degradação das paredes devido à lavagem dos carros em garagens (à esquerda) e corrosão na
parte inferior das portas dos elevadores (à direita) 2.6 Outros elementos
São identificados mais alguns erros comuns e de âmbito geral:
a) Uso indevido (ET1):
derrame de água de rega de plantas interiores em pavimentos de madeira (Fig. 9, à esquer-da);
b) Deficientes intervenções pós-ocupação (ET2): aplicação de tintas inadequadas em
instala-ções sanitárias, tendo em vista a solução das condensações existentes (Fig. 9, à direita) ou noutros compartimentos interiores (ex.: utili-zação de tintas membrana);
c) Ausência de manutenção (ET3):
ausência de limpeza dos extractores das cozi-nhas com a acumulação excessiva de gorduras (condições propícias a incêndios).
Fig. 9 - Rega excessiva em plantas interiores (à esquerda) e pintura de tecto da instalação sanitária
com tinta inadequada (à direita)
3 Condições de insegurança
Muitos dos erros anteriores ocorrem em situações de insegurança. A ausência de adequados dispositi-vos de acesso (ex.: telhas passadeira ou escadas metálicas de acesso às coberturas) e de recomen-dações mínimas de segurança durante as interven-ções (ex.: uso abusivo de soda cáustica nas limpe-zas) permite o improviso e a “criatividade” do utente na resolução dos problemas.
Estas situações são mais preocupantes em determi-nadas ocorrências que exigem procedimentos espe-cíficos, que a não serem seguidos poderão colocar em risco a vida dos utentes (ex.: reparações na tu-bagem eléctrica ou substituição de lâmpadas sem desligar o circuito eléctrico ou quadro geral).
4 Considerações
finais
Conclui-se que os erros mais frequentes associados à utilização e manutenção de edifícios correntes re-sultam, na sua maioria, do uso indevido, de defici-entes intervenções ou da ausência de manutenção. Para minimizar este tipo de erros, é necessário que os utentes tenham acesso à informação que facilita o uso e a manutenção das suas habitações. Neste sentido, a entrega de manuais de operação, uso e
manutenção tornou-se prática corrente em vários países. Por exemplo, no caso do Brasil as exigên-cias legais (a norma NBR 14.037 e o Código de Defesa do Consumidor) e a implementação de sis-temas de gestão da qualidade contribuíram para que os manuais dos utentes fizessem parte das ga-rantias oferecidas pelos construtores aos utentes finais das edificações [8]. A norma NBR 14.037 [9] define o conteúdo mínimo desses manuais: des-crição da edificação como construída, procedimen-tos para uso, operação, inspecções técnicas, manu-tenção e informação sobre responsabilidades e ga-rantias. Por outro lado, salienta-se a importância do modo como esta informação é transmitida ao uten-te. Existem guias de instruções para a habitação que apostam no grafismo e na utilização de foto-grafias para leitura fácil e melhor compreensão dos utentes [10].
No caso de Portugal, ainda são poucas as situações em que existem manuais para os utentes das habi-tações. No entanto, registaram-se nos últimos anos iniciativas que perspectivam alguma mudança da actual situação:
publicação de dois guias práticos de habitação (em 2001 e 2004) promovida pela Secretaria de Estado da Habitação, no sentido da sensi-bilização dos utentes para a escolha, utili-zação e manutenção dos edifícios;
alguns estudos nacionais de investigação rela-cionados com a fase de utilização e a manu-tenção do processo construtivo;
obrigatoriedade da ficha técnica da habitação (em vigor a partir de Agosto de 2004) [11] - documento descritivo com as características técnicas e funcionais da habitação, incluindo instruções sobre o uso e manutenção;
obrigatoriedade da compilação técnica (desde a fase de projecto), tendo em vista a minimi-zação dos riscos de segurança nas interven-ções durante a fase de utilização e manuten-ção [12];
futura alteração do RGEU, introduzindo preo-cupações associadas à durabilidade, às inspec-ções e à manutenção das edificainspec-ções.
Por último, refere-se a extrema importância de existirem mecanismos que permitam a actualização e avaliação constante dos registos produzidos na fase de utilização (histórico dos edifícios), e a pro-gramação das acções periódicas de inspecção e manutenção [13]).
Agradecimentos
A primeira autora agradece à Fundação para a Ciência e Tecnologia pela bolsa de investigação de apoio aos estudos de doutoramento.
Referências
[1] Directiva 89/106/CEE - Directiva Produtos da Construção (http://europa.eu.int/comm/enterprise/ construction/internal/cpd/cpd.htm). Data de acesso: 2004.05.18.
[2] CIB W86. Building Pathology, a state-of-the-art report. Holanda, CIB, 1993.
[
3] Paiva, V. Enquadramento Legal da actividade de Conservação e Reabilitação de Edifícios. Curso sobre Conservação e Reabilitação de Edifícios Recentes. Lisboa, LNEC, 2002.[4] Perret, J. Guide de La Maintenance des Bâtiments. Paris, Moniteur Référence Technique, 1995.
[
5] Decreto-Lei nº 47344 de 25 de Novembro - Código Civil. Portugal. 1966.[
6] Lei nº 24/96 de 31 de Julho - Lei de Defesa do Consumidor. Portugal. 1996.[
7] Teixeira Trigo J. e Cavaleiro e Silva A. - Qualidade da utilização e manutenção dos edifícios - Documento introdutório nº 3, Relatório 80/11/8761. Lisboa. LNEC, 1986.[8] Santos, A. e Schmitt, C. M. - Manual do usuário: Avaliação de seu conteúdo segundo a NBR 14.037/98 e a perspectiva dos usuários. III SIBRAGEC - III Simpósio Brasileiro de Gestão e Economia da Construção. Brasil. 2003.
[9] NBR 14037 - Manual de operação, uso e ma-nutenção das edificações - conteúdo e recomenda-ções para elaboração e apresentação. Brasil, ABNT - Associação Brasileira de Normas 1998 [10] Vários - Manual visual del usuario de la vivienda. Espanha, Instituto de la Construcción de Castilla y León (http:// http://www.iccl.es/). Data de acesso: 2004.05.18.
[11] Decreto-Lei nº 68/2004, de 25 de Março e Portaria nº 817/2004 de 16 de Julho - Ficha técnica da habitação. Portugal. 2004.
[12] Decreto-Lei nº 273/2003, de 29 de Outubro. Portugal. 2004.
[13] Flores Colen, I - Planos de manutenção pró-activa em edifícios recentes. 3º ENCORE - Encon-tro sobre Conservação e Reabilitação de Edifícios, Lisboa, LNEC, 2003
