MARIANE CARDOSO DA SILVA
REFLEXOS DA DEFASAGEM DA PLANTA DE VALORES GENÉRICOS NA ARRECADAÇÃO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO NO
MUNICÍPIO DE TUBARÃO/SC
TUBARÃO 2019
MARIANE CARDOSO DA SILVA
REFLEXOS DA DEFASAGEM DA PLANTA DE VALORES GENÉRICOS NA ARRECADAÇÃO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO NO
MUNICÍPIO DE TUBARÃO/SC
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Curso de Engenharia Civil da Universidade do Sul de Santa Catarina como requisito parcial à obtenção do título de Engenheiro Civil.
Orientador Prof. Esp. Carlos Augusto Zilli
Tubarão 2019
MARIANE CARDOSO DA SILVA
REFLEXOS DA DEFASAGEM DA PLANTA DE VALORES GENÉRICOS NA ARRECADAÇÃO DO IMPOSTO PREDIAL E
TERRITORIAL URBANO NO MUNICÍPIO DE TUBARÃO/SC
Este Trabalho de Conclusão de Curso foi julgado adequado à obtenção do título de Engenheiro Civil e aprovado em sua forma final pelo Curso de Engenharia Civil da Universidade do Sul de Santa Catarina.
Tubarão, 29 de novembro de 2019.
______________________________________________________ Prof. Esp. Carlos Augusto Zilli
Universidade do Sul de Santa Catarina
______________________________________________________ Prof. Esp.Gercino Preve
Universidade do Sul de Santa Catarina
______________________________________________________ Eng. Murilo Damian Ribeiro
“À Maria Helena e Ana Luiza que iluminam meus pensamentos na busca por conhecimento, e são minha fonte de inspiração”.
AGRADECIMENTOS
Primeiramente а Deus pelo dom da vida e por ter permitido que tudo isso acontecesse, em minha vida, não somente nestes anos como universitária, mas em todos os momentos.
À minha família que é minha referência, principalmente aos meus pais Pedro da Silva e Inês Cardoso da Silva, que durante todo o período do curso deram-me apoio necessário e exemplo de vida, para a realização das minhas conquistas.
Agradeço também meu esposo Vanderlei que sempre esteve ao meu lado, paciente, compreensivo, me apoiando principalmente nos momentos difíceis onde precisei de força para não desistir.
Ao meu orientador, professor Carlos Augusto Zilli, pela grande contribuição, motivação e amizade.
Aos membros da banca examinadora, pelas valorosas contribuições finais.
Às pessoas queridas que fazem parte da minha vida que, com seu carinho, tornaram mais leve os meses de estudo e trabalho que agora chegam ao fim.
Por fim, agradeço a todos os meus amigos, e as pessoas que sempre estiveram ao meu lado me incentivando e torcendo pelo meu sucesso.
“A tarefa não é tanto ver aquilo que ninguém viu, mas pensar o que ninguém ainda pensou sobre aquilo que todo mundo vê” (ARTHUR SCHOPENHAUER).
RESUMO
O trabalho proposto tem como finalidade analisar a defasagem dos valores venais encontrados na Planta de Valores Genéricos (PVG) para dois bairros do município de Tubarão. O valor venal é utilizado como base para cálculo de tributos como o IPTU. O método utilizado foi a obtenção de uma equação de regressão linear múltipla que explicasse os comportamentos dos imóveis nos bairros Dehon e Centro, onde através de 31 dados contendo 5 variáveis explicativas foi gerado um modelo que obedeceu aos requisitos da norma NBR 14.653 de 2004 com um intervalo de confiança de 80%. O modelo de regressão foi validado por uma amostra de 12 dados coletados na prefeitura municipal, onde observa-se a flagrante desatualização dos valores venais contidos no BCI do município. No bairro Dehon a diferença chega a 475,10% com média de 418,18%, e no centro foi observado uma defasagem de 449,52% com média de 305,64%. Fica claro a necessidade de uma atualização da PVG, que apesar de sua importância para melhorar a receita do município, os prefeitos ficam receosos em faze-la e acabam praticando renúncia de receita para evitar desgaste com os munícipes.
ABSTRACT
The finality this work is to analyze the effects of lag in the purchasable valuation having found in Generic Valuation Plan (PVG), it’s used as a basis for tax purposes such as property tax (IPTU). The method used was achievement of a linear regression equation that will explain the real estate behavior in the Dehon and Centro neighborhoods, 31 data were collected and 5 variables a model was made according to NBR 14.653 2004 requirements with a reliable range of 80%. The regression model was validated by a sample of 12 data collected at the city hall, where there is a large outdated venal value contained in the BCI of the municipality, in Dehon neighborhood the difference reaches 475.10% and the average ranges between 418.18% and center a reduction of 449.52% was observed with average of 305.64%. Demonstrating the need for a PVG update, and despite its significance to increase the municipality's revenue, mayors are afraid to do so because of the wear and tear with the inhabitants of the municipality, for this reason, they earn less than they could.
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
Figura 1- Planta de valores genéricos de Tubarão ... 40
Figura 2- Localização de Tubarão, SC, Brasil... 43
Figura 3 - Localização dos Imóveis Objetos do Estudo ... 45
Figura 4 - Valor Estimado x Valor observado ... 51
Figura 5- Presença de Outliers... 52
Figura 6 – Verificação da Linearidade ... 54
Figura 7 - Histograma ... 55
Figura 8 - Resíduos X Valores Ajustados ... 56
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Valores do m² da Construção por Tipo ... 30
Tabela 2 Modelo Escolhido ... 48
Tabela 3 - Analise da Significância ... 49
Tabela 4 - Tabela 1 Grau de fundamentação de modelos de regressão linear ... 49
Tabela 5 - Análise de Variância ... 50
Tabela 6 - Tabela 1 Grau de fundamentação de modelos de regressão linear ... 50
Tabela 7 - Amostragens não utilizadas no modelo ... 52
Tabela 8 - Observação na Regressão ... 53
Tabela 9 - Distribuição dos Resíduos Normalizados ... 56
Tabela 10 - Dados Bairro Centro ... 58
LISTA DE EQUAÇÕES (1) ... 28 (2) ... 29 (3) ... 30 (4) ... 31 (5) ... 35 (6) ... 36 (7) ... 37 (8) ... 38 (9) ... 38
SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO... 15 1.1 TEMA DE ESTUDO ... 16 1.2 PROBLEMATIZAÇÃO ... 16 1.3 JUSTIFICATIVAS ... 16 1.4 OBJETIVO GERAL ... 17 1.5 OBJETIVOS ESPECÍFICOS: ... 17 1.6 ESTRUTURA DO TRABALHO ... 17 1.7 RELEVÂNCIA SOCIAL ... 19
2 IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO ... 20
2.1 DIAGNÓSTICO DO IPTU NO BRASIL ... 20
2.2 IPTU NO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL ... 21
2.2.1 Incidência ... 22
2.2.2 Base de Cálculo ... 22
2.2.3 Alíquotas ... 24
2.3 LEI DA RESPONSABILIDADE FISCAL ... 25
2.3.1 Renúncia de Receita Municipal ... 25
2.4 ESTATUTO DAS CIDADES ... 27
2.4.1 O IPTU no Estatuto da Cidade ... 27
2.5 IPTU NO MUNÍCIPIO DE TUBARÃO ... 28
3 PLANTA DE VALORES GENÉRICOS (PVG) ... 32
3.1 CONCEITO DE PLANTA DE VALORES GENÉRICOS ... 32
3.2 MÉTODO DE ELABORAÇÃO DE UMA PVG ... 33
3.2.1 Avaliações de Imóveis ... 34
3.2.2 Método Evolutivo ... 35
3.2.2.1 Vistoria ... 36
3.2.2.2 Cálculo da área equivalente de Construção ... 36
3.2.2.3 Estimação do Custo da Construção ... 37
3.2.2.4 Depreciação Física... 37
3.2.3 Avaliação em massa de imóveis... 38
3.3 PLANTA DE VALORES GENÉRICOS DE TUBARÃO ... 39
4 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS ... 42
4.1.1 Coleta de dados ... 42
4.1.2 Descrição do Processo de Estudo ... 43
5 RESULTADO E DISCUSSÕES ... 45
5.1 MODELAGEM DOS DADOS ... 45
5.1.1 Variável Dependente ... 46
5.1.1.1 Valor total ... 46
5.1.2 Variáveis Independentes: ... 46
5.1.2.1 Área do terreno ... 46
5.1.2.2 Distância ao polo Unisul ... 46
5.1.2.3 Distância ao centro (Catedral) ... 47
5.1.2.4 Área da edificação ... 47
5.1.2.5 Padrão de acabamento ... 47
5.2 MODELO DE REGRESSÃO ... 48
5.2.1.1 Análise do Modelo Selecionado ... 48
5.2.2 Verificação da Coerência do Modelo ... 49
5.2.3 Análise de Variância ... 50
5.2.4 Verificação da Aderência do Modelo ... 51
5.2.5 Presença de Outliers... 51
5.2.5.1 Pontos Influenciantes... 52
5.2.6 Verificação dos Pressupostos Básicos do Modelo de Regressão ... 53
5.2.6.1 Verificação da Linearidade ... 53
5.2.6.2 Verificação da Multicolinearidade ... 54
5.2.6.3 Normalidade ... 55
5.2.6.4 Homocedasticidade... 56
5.3 CONFRONTAÇÕES DOS RESULTADOS ... 57
6 CONCLUSÃO ... 60
REFERÊNCIAS ... 61
ANEXO A - ESTADO DE CONSERVAÇÃO (EC) ... 65
ANEXO B - TABELA DE ROSS-HEIDECKE – K ... 66
ANEXO C - VIDA REFERENCIAL (IR) E O VALOR RESIDUAL (R) ... 67
ANEXO D – TABELA DE DADOS PARA FORMAÇÃO DO MODELO ... 68
ANEXO E – BCI 01 Á 12 ... 69
1 INTRODUÇÃO
O imposto sobre propriedade predial e territorial urbana (IPTU) é um tributo previsto na constituição federal, pago por todas as pessoas físicas ou jurídicas que possuem propriedade imobiliária na zona urbana. Toda regência desse imposto é abrangida pelo código tributário nacional (CTN) representado pela Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966.
Segundo o Código Tributário Nacional, a base de cálculo do imposto predial e territorial urbano é o valor venal dos bens imóveis, considerando o valor do terreno mais o valor da construção, sendo, então, o valor do bem se posto à venda.
A utilização de uma planta de valores genéricos (PVG) para fins de tributação imobiliária é uma eficiente ferramenta que os municípios podem dispor para formação da base de cálculo do imposto predial e territorial urbano. No entanto, vários municípios encontram barreiras na implantação ou até mesmo na atualização desta, uma vez que pode resultar num significativo aumento da tributação.
A principal metodologia utilizada para elaboração de uma planta de valores genéricos é a avaliação em massa pelo método comparativo direto de dados no mercado. Por este método o valor unitário de um imóvel, ou seja, o valor por metro quadrado, pode ser influenciado por uma série de variáveis como a localização geográfica do imóvel ou a proximidade com um grande empreendimento.
Neste sentido, é possível afirmar que a especulação imobiliária pode ter grande influência nos dados de mercado e afetar de forma significativa o valor unitário que será gerado por uma planta de valores genéricos.
Esse estudo, através de pesquisa exploratória e bibliográfica em livros, artigos e dissertações, busca apresentar conceitos e propõe reflexões relacionadas ao imposto predial e territorial urbano, ao cadastro técnico multifinalitário, à planta de valores genéricos e a documentos responsáveis no auxílio do planejamento, definição de diretrizes e decisões em benefício do município, buscando aumentar a arrecadação tributária do município de Tubarão e consequentemente atender as demais necessidades e problemas da população.
Por fim, é realizado um estudo comparativo utilizando os dados de imóveis em que se verificam as diferenças entre o valor venal e o valor de venda atual desses imóveis, demonstrando-se então quais os reflexos na arrecadação do imposto predial e territorial urbano para o município de Tubarão/SC.
1.1 TEMA DE ESTUDO
Escolheu-se o IPTU no município de Tubarão/SC como tema para esse trabalho de conclusão de curso, onde é realizado um estudo comparando o valor venal e o valor de venda de alguns imóveis, buscando investigar quais os reflexos de uma possível defasagem da PVG na arrecadação do imposto predial e territorial.
1.2 PROBLEMATIZAÇÃO
O estudo tem como problema questão: “quais os reflexos da defasagem da planta de valores genéricos na arrecadação do imposto predial e territorial urbano no município de Tubarão/SC, em estudo bibliográfico e documental realizado no ano de 2019?”.
1.3 JUSTIFICATIVAS
Conforme o Código Tributário Nacional, um tributo é toda prestação pecuniária compulsória cobrada mediante atividade administrativa plenamente vinculada. O tributo pode ser cobrado na forma de imposto, de taxa ou também na forma de contribuição de melhoria.
Atualmente, para financiar serviços públicos como saúde, educação, infraestrutura, segurança, entre outros, todos os cidadãos precisam pagar tributos, sejam eles na forma de imposto, taxa ou contribuições de melhoria, sobre bens e consumo.
O Estado brasileiro possui uma alta carga tributária correspondendo a 32,6% do seu Produto Interno Bruto – PIB. Entre os impostos mais importantes está o imposto sobre a propriedade territorial urbana – IPTU pois esse tem impacto diretamente sobre o patrimônio e gera receita local, entretanto, no Brasil, esse tributo representa apenas 0,5% do PIB.
O valor final a ser pago na forma de imposto predial e territorial urbano tem como base de cálculo o valor venal do imóvel, que é o valor da edificação somado ao valor do terreno, avaliado segundo suas características e metodologia científica específica. Normalmente este valor é significativamente inferior ao valor real de venda do imóvel.
Em Tubarão/SC o imposto sobre propriedade predial e territorial urbano – IPTU é cobrado com base na planta de valores genéricos, sendo que a última atualização foi em 2002, e após esse período houve diversas mudanças no setor imobiliário que não estão sendo atualizadas na atual cobrança desse imposto, refletindo em arrecadação deficitária.
Nesse sentido, a defasagem dos valores disponíveis em plantas de valores genéricos tem sido tema de acirrados debates em sessões de câmaras de vereadores em municípios da região, em função de esta ação trazer prejuízos elevados aos cofres públicos, já que servem de embasamento para o cálculo do IPTU – imposto predial territorial urbano e também do ITBI – imposto sobre a transmissão de bens imóveis.
O tema foi escolhido em função da grande diferença que existe entre o valor venal e o valor de venda de imóveis situados na cidade de Tubarão/SC. Esta diferença varia conforme localização, sendo maior em alguns imóveis de localização privilegiada.
1.4 OBJETIVO GERAL
Analisar os reflexos, em termos de arrecadação municipal, no imposto sobre propriedade predial e territorial urbana (IPTU), decorrentes da defasagem da planta de valores genéricos (PVG) no município de Tubarão/SC, visando apresentar para o município possibilidades de melhoria de arrecadação com esse tributo.
1.5 OBJETIVOS ESPECÍFICOS:
a) Identificar o que é o IPTU, a sua base de cálculo, o fato gerador e as alíquotas; b) Revisar conceitos de engenharia de avaliações, relacionando-os a NBR 14.653; c) Coletar dados junto a imobiliárias e setor de tributação do município de Tubarão; d) Confrontar os dados obtidos junto a imobiliárias e setor de tributação municipal; e) Estimar quanto o município de Tubarão poderia crescer em arrecadação de imposto predial e territorial urbano com a atualização de sua planta de valores; f) Propor alternativas para se efetivar a atualização da planta de valores genéricos.
1.6 ESTRUTURA DO TRABALHO
Para alcançar os objetivos descritos acima, faz-se necessário uma visão geral de todos os constituintes do referido imposto. Portanto com base nos estudos de autores que trabalham o tema em questão, reunindo conhecimentos extraídos de livros e artigos em geral, foram propostas as seguintes etapas para contemplar a metodologia sugerida pelo presente trabalho:
g) primeira etapa – faz-se uma revisão bibliográfica abordando o conceito formal de imposto predial e territorial urbano e as principais leis que fundamentam sua cobrança, aborda também os conceitos da planta de valores genéricos, mostrando métodos de cálculos e avaliação de imóveis para elaboração da PVG; h) segunda etapa – realiza-se uma descrição pormenorizada dos procedimentos metodológicos que serão aplicados para se atingir o objetivo geral e os objetivos específicos do trabalho, fazendo uma breve descrição do município de Tubarão; i) terceira etapa – analisa-se a pesquisa, apresentando os principais resultados obtidos, demonstrando que uma PVG atualizada pode aumentar em muito a arrecadação com o imposto sobre propriedade predial e territorial urbana. Para realização da revisão bibliográfica utilizou-se a pesquisa em livros, revistas e artigos em geral. Preocupou-se em fazer uma revisão de assuntos relacionados ao imposto predial e territorial urbano e sobre a planta de valores genéricos destacando alguns dos principais métodos de elaboração da PVG.
Nesse sentido, buscando abordar todos os temas supracitados, decidiu-se por organizar o trabalho em capítulos, de modo que ficasse da seguinte forma:
a) capítulo 1 –apresenta uma breve introdução sobre o trabalho, sua proposta, contextualiza e justifica o tema abordado evidenciando sua importância, define os objetivos gerais e específicos que são buscados nesse trabalho;
b) capitulo 2 – apresenta os aspectos gerais do IPTU, sua incidência, base de cálculo, as alíquotas, bem como a lei da responsabilidade fiscal, abrangendo renúncia de receitas, estatuto das cidades e ainda os aspectos do imposto predial e territorial urbano no município de Tubarão;
c) capítulo 3 – mostra os atributos gerais de uma planta de valores genéricos (PVG), os métodos de sua elaboração, abrangendo a avaliação de imóveis em massa, sessão espacial, ressaltando ainda um breve comentário sobre a planta de valores genéricos de Tubarão;
d) capítulo 4 – fundamentada a metodologia adotada para elaboração deste Trabalho de Conclusão de Curso e são apresentadas reflexões e análises sobre o porquê de se optar pela metodologia, bem como a descrição das etapas que serão seguidas para se chegar ao objetivo proposto nesse estudo;
e) capítulo 5 – apresenta de forma detalhada a comparação fictícia da arrecadação do IPTU no município de Tubarão, tendo a atualização da planta de valores genéricos, fazendo a análise e mostrando os possíveis resultados obtidos.
f) capítulo 6 – realiza o fechamento deste trabalho apresentando as considerações finais sobre o tema proposto e finalizando com a apresentação das referências bibliográficas e os anexos pertinentes ao tema.
1.7 RELEVÂNCIA SOCIAL
Pode-se dizer que uma pesquisa é relevante socialmente quando ela contribui, de alguma maneira, para melhoria da sociedade, para que se compreenda melhor o mundo em que vivemos ou mesmo para o desenvolvimento do homem como um todo. Ainda que o tema de estudo seja bastante técnico, ele deve trazer contribuições para a sociedade.
Espera-se, portanto, que todo projeto de pesquisa traga uma contribuição acadêmica e científica para a academia e uma contribuição social para a sociedade.
A contribuição deste trabalho para academia é acrescentar conhecimento científico aos conhecimentos já acumulados, ao passo que, ainda são incipientes as pesquisas em nossa universidade relacionadas à planta de valores genéricos - PVG e ao imposto sobre propriedade predial e territorial urbana – IPTU.
Como relevância social, essa pesquisa visa sensibilizar a administração pública de Tubarão da importância de uma atualização da planta de valores genéricos, com objetivo de melhor arrecadação do IPTU, que por ser um tributo direto, quanto maior sua receita, maiores serão os investimentos em saúde, educação, infraestrutura e outras áreas de interesse público, assim contribuindo para o conforto e bem estar da população tubaronense.
2 IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO
Neste capítulo, serão expostos os conceitos inerentes ao imposto de competências dos municípios sobre as propriedades prediais e territoriais urbanas, conhecido como IPTU, bem como os diagnósticos acerca de suas práticas.
2.1 DIAGNÓSTICO DO IPTU NO BRASIL
Segundo Afonso, Araújo e Nóbrega (2013), o valor médio anual de arrecadação de IPTU no Brasil aproxima-se de US$ 50 por habitante. No entanto, esse valor médio nem sempre é praticado pelos municípios, onde esse valor pode chegar a US$ 5 por habitante na maioria das cidades brasileiras. Isso se deve muitas vezes pelo regime tributário adotado pelo município, onde seu código tributário não trata a planta genérica de valores de forma apropriada.
Esse tratamento exige que a mesma seja atualizada à medida que ocorram mudanças na legislação. Com uma atualização constante, o município tem a capacidade de garantir que os valores devidos ao imposto sejam arrecadados para as suas diversas necessidades.
O sistema tributário vigente no Brasil é definido pela Constituição Federal de 1988. Segundo Giffoni e Villela (1987), dentro desse novo contexto vivido pelo país e, consequentemente pelos municípios, realizaram um estudo sobre o impacto que o IPTU causa nas receitas totais dos municípios. Como resultado, eles identificaram que o IPTU causa um impacto muito baixo nas receitas municipais.
Como principal causa, foram identificados problemas na estrutura administrativa responsável pela arrecadação de impostos. A partir do momento que uma prefeitura investe em equipe de arrecadação técnica inovadora, torna-se possível a otimização da arrecadação de impostos municipais, principalmente do IPTU, o mais importante dentre todos os impostos municipais. Por outro lado, há uma pressão popular constante que incentiva a postergação de qualquer atualização de valores de IPTU.
No ano de 2001, Villela (2001) realizou um novo estudo abordando as mesmas premissas de pesquisas, onde o resultado encontrado por ele se assemelhou aos resultados encontrados anteriormente. Segundo o autor, o IPTU não consegue se destacar como o imposto que mais arrecada no município, mesmo que o município tenha uma base fiscal fixa que consiga garantir uma arrecadação estável. O mesmo estudo, verificou que o Imposto Sobre Serviços (ISS) consegue se destacar como imposto que mais gera renda nos municípios.
Villela (2001), observou, nos resultados obtidos, que o IPTU tem uma representatividade reduzida na arrecadação dos municípios, onde essa participação se aproxima de 10% para as capitais dos estados brasileiros e de 6% para os demais municípios.
Quando se trata de IPTU, diversos autores discorrem sobre ser de função tipicamente arrecadatória, ou de caráter meramente fiscal. Mas podemos observar que o IPTU, pode também assumir a função extrafiscal reguladora.
O imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana de acordo com Machado (2004, p. 369):
Tem função tipicamente fiscal e seu objetivo primordial é a obtenção de recursos financeiros para o município. Um imposto dificilmente deixa de ter também função extrafiscal, e existem formulações relativas ao imposto ainda em estudo, pretendendo atribuir a esta função extrafiscal, para o fim de desestimular vultosas ‘imobilizações de recursos em terreno para fins meramente especulativos, dificultando o crescimento normal da cidade. (Machado, 2004. p. 369)
Assuntos relacionados a política urbana, legisladores atribuíram um capítulo junto a constituição Federal, no qual se encontram diretrizes para a progressividade no tempo, como caráter regulador, como mencionado no artigo 182, § 4 a política de desenvolvimento urbano quando executada pelo poder público municipal, tem o objetivo de ordenar o crescimento e desenvolvimento de funções sociais e garantir o bem-estar da população.
2.2 IPTU NO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL
De acordo com o Código Tributário Nacional (CTN), que se refere à lei 5.172 de 1966, os artigos 32, 33 e 34 estabelecem os pressupostos legais inerentes ao IPTU. Por outro lado, temos que sua cobrança é garantida pela Constituição Federal de 1988, de acordo com o texto do art. 30 que compete aos Municípios:
I – legislar sobre assuntos de interesse local; [...] III – instituir e arrecadar os tributos de sua competência, bem como aplicar suas rendas, sem prejuízo da obrigatoriedade de prestar contas e publica balancetes nos prazos fixados em lei; [...] VIII – promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (BRASIL,1988)
Como pode ser visto, a competência legislativa é a conduta de qualquer governo na cidade, e qualquer ato administrativo deve ser guiado pela legalidade. E a capacidade estabelecida, incluindo a IPTU, é atribuída pelos municípios.
2.2.1 Incidência
Segundo o Artigo nº 32 da Lei Federal nº 5.172 de 25 de outubro de 1966, temos os seguintes requisitos de incidência do IPTU:
Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município. § 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público: I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; II - abastecimento de água; III - sistema de esgotos sanitários; IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior (BRASIL, 1966).
A ordem constitucional para a tributação dos impostos sobre propriedade, que foi concedida à autoridade local (Artigo 156-I, CF / 88), especificou um padrão de modo que seu impacto seja tanto quanto possível, pretendido ou esperado para atingir o maior número de contribuintes / devedores.
O município pode exigir a sua progressão devido ao valor da propriedade e taxas diferentes devido à utilização e localização da propriedade (parágrafos 1 e 2 do parágrafo 1 do Artigo 156-I, CF / 88 após a CE nº 29/00).
Com base principalmente na ordem constitucional e em outros parâmetros estabelecidos pela Lei nº 5.172 / 66-CTN, que foi aprovada como lei complementar pela Constituição, pelas leis ordinárias de cada município e por arquivos administrativos , que estão todos alinhados com o conceito de propriedade e posse do Código Civil, é possível construir, em geral, a regra de incidência do imposto sobre a terra e propriedades urbanas, tendo como titulares os municípios brasileiros, a Distrito Federal e, conforme o caso, os territórios, se não divididos em municípios (Artigo 147 do documento CF / 88), que é uma extensão da União e da legislação do município competente.
2.2.2 Base de Cálculo
De acordo com o Artigo nº 33 da Lei Federal nº 5.172 de 25 de outubro de 1966, temos que a base de cálculo do IPTU pode assim ser descrita:
Art. 33. A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel. Parágrafo único. Na determinação da base de cálculo, não se considera o valor dos bens móveis mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade (BRASIL, 1966).
A função do IPTU é primordialmente fiscal, ou seja, a obtenção de recursos financeiros para os Municípios, embora não exista norma definindo o critério temporal da ocorrência do fato gerador, as legislações municipais, em regra delimitam o primeiro dia de cada exercício, que geralmente é o primeiro dia do ano.
A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel sobre o qual o imposto incide. Este valor deve ser entendido como o seu valor de venda em dinheiro à vista, ou como de liquidação forçada, isto é, o valor venal, é ditado pela necessidade de venda do imóvel em dinheiro à vista, em curto espaço de tempo. Para tanto, o Município deve, através de lei, impor critérios objetivos, genéricos e impessoais para o estabelecimento do valor venal (planta genérica de valores).
A alíquota utilizada é estabelecida pelo legislador municipal, sem qualquer limitação legal, devendo ser observado o princípio constitucional da razoabilidade a fim de não que não seja caracterizado nenhum efeito confiscatório.
O Código Tributário Nacional (CTN)- Lei Complementar nº 5.172/1966, instituidora das normas gerais tributarias Constituição Federal e suas emendas, respaldada pelo artigo 146 da define o fato gerador, a base de cálculo e os contribuintes do IPTU, em seu artigo 34: “Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.
A mensuração deste valor dar-se-á pela aplicação de alíquotas fixadas pelo governo municipal local, contidas na Planta de Valores Genéricos do Município. Quanto ao conceito de contribuinte, enquadra-se nessa condição, portanto, o proprietário, o titular do domínio útil e o possuidor a qualquer título do imóvel situado na zona urbana do município, entendido como bem imóvel "o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente", nos termos do art. 79 do Código Civil. Conceito de valor venal
Segundo Harada (2008), em seu livro Direito Financeiro-Tributário, temos que o valor venal pode ser definido como sendo aquele preço que seria alcançado em uma operação de compra e venda à vista, em condições normais do mercado imobiliário, admitindo-se a diferença de até 10% para mais ou para menos.
Conforme observado, o valor de mercado é um valor fixo baseado na probabilidade, ou seja, em teoria, ou seja, o valor que provavelmente estará envolvido em uma hipotética compra e venda.
Portanto, o valor de mercado sempre inclui uma avaliação, que pode ser feita individualmente por propriedade ou por massa, levando em consideração recomendações, tabelas, listas e gráficos de valor.
2.2.3 Alíquotas
De acordo com o Artigo nº 7, em seu parágrafo 1º, da Lei Federal nº 10.257 de 10 de julho de 2001, as premissas para estipulação da alíquota de cobrança do IPTU são:
Art. 7º Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5º desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5º do art. 5º desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos. § 1º O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5º desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento (BRASIL, 2001).
Para Coelho (2003) o IPTU possui alíquota de natureza percentual e graduada incidente sobre o valor venal do imóvel, estabelecendo com isso uma relação jurídica de justiça fiscal. O valor venal pode ser entendido como o valor estabelecido pelo administrador de um município seguindo diferentes critérios, onde esses nem sempre seguem o valor de mercado.
Segundo dispõe o art. 182, § 4º, inciso II da Constituição da República, o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU pode ter alíquotas progressivas no tempo, com o objetivo de compelir o proprietário de imóvel não-edificado, não-utilizado ou subutilizado, localizado em área demarcada pelo Plano Diretor, a dar-lhe a devida destinação, sob pena de incorrer na desapropriação sanção do imóvel.
Por se tratar de parcela patrimonial de natureza econômica estática, ou seja, cujo valor sofre poucas alterações no decorrer do tempo, e, quando tal alteração ocorre o próprio quantum da valorização ou desvalorização imobiliária estará revelando indícios suficientes da verdadeira capacidade contributiva do sujeito passivo, haja vista que o valor venal por si só gradua natural e proporcionalmente o valor da obrigação fiscal devida pelo contribuinte.
2.3 LEI DA RESPONSABILIDADE FISCAL
A Lei Complementar n° 101, denominada Lei de Responsabilidade Fiscal, foi sancionada no dia 4 de maio de 2000 pelo presidente Fernando Henrique Cardoso, com objetivo principal regulamentar a Constituição Federal, sendo um mecanismo de transparência e estabelecendo normas gerais para o equilíbrio das finanças públicas.
A Lei de Responsabilidade Fiscal se apoia em quatro eixos: o planejamento, a transparência, o controle e a responsabilização. O planejamento é aprimorado pela criação de novas informações, metas, limites e condições para a renúncia de receita e para a geração de despesas, inclusive com pessoal e de seguridade, para a assunção de dívidas, para a realização de operações de crédito, e para a concessão de garantias. A transparência é concretizada com a divulgação ampla, inclusive pela Internet, de quatro relatórios de acompanhamento da gestão fiscal, que permitem identificar receitas e despesas: Anexo de Metas Fiscais, Anexo de Riscos Fiscais, Relatório Resumido da Execução Orçamentária e Relatório de Gestão Fiscal. O controle é aprimorado pela maior transparência e pela qualidade das informações, exigindo uma ação fiscalizadora mais efetiva e contínua dos Tribunais de Contas. A responsabilização deverá ocorrer sempre que houver o descumprimento das regras, com a suspensão das transferências voluntárias, das garantias e da permissão para a contratação de operações de crédito. Os responsáveis sofrerão as sanções previstas na legislação que trata dos crimes de responsabilidade fiscal. (KHAIR, 2000 p.15).
Dentre as regras previstas nessa lei, em linhas gerais, pode-se perceber que um dos principais objetivos é estabelecer limites para o gasto público, pois, não pode o administrador gastar mais do que arrecada, sem que fique impune por isso.
Está previsto na Lei de responsabilidade fiscal:
Art. 1º Esta Lei Complementar estabelece normas de finanças públicas voltadas para a responsabilidade na gestão fiscal, com amparo no Capítulo II do Título VI da Constituição. §1º A responsabilidade na gestão fiscal pressupõe a ação planejada e transparente, em que se previnem riscos e corrigem desvios capazes de afetar o equilíbrio das contas públicas, mediante o cumprimento de metas de resultados entre receitas e despesas e a obediência a limites e condições no que tange a renúncia de receita, geração de despesas com pessoal, da seguridade social e outras, dívidas consolidada e mobiliária, operações de crédito, inclusive por antecipação de receita, concessão de garantia e inscrição em Restos a Pagar. (BRASIL, 2000 p. 1).
Essa lei tem caráter geral, ou seja, é uma lei que orienta a elaboração do orçamento público, estabelecendo a elaboração da Lei Orçamentária Anual.
2.3.1 Renúncia de Receita Municipal
Em 4 de maio de 2000, entrou em vigor a Lei Complementar nº 101, conhecida como Lei de Responsabilidade Fiscal (LRF), onde a mesma vem promovendo mudanças
institucionais e culturais na forma como se administra os recursos públicos, dinheiro da sociedade.
Lei de Responsabilidade Fiscal certamente proporcionará importante contribuição ao incremento da receita própria municipal e ao melhor aproveitamento dos recursos em benefício da população, ao estabelecer novas regras para a disciplina fiscal e ao garantir maior nível de transparência nas ações. A lei obriga o governante a instituir e arrecadar todos os tributos de competência do Município, dificulta a renúncia de receita e estabelece parâmetros e limites para as despesas. (KHAIR,2000, p.15).
Conforme o Art. 14 da lei, a Renúncia de Receita municipal compreende:
Anistia, remissão, subsídio, crédito presumido, concessão de isenção em caráter não geral, alteração de alíquota ou modificação de base de cálculo que implique redução discriminada de tributos ou contribuições, e outros benefícios que correspondam a tratamento diferenciado. (BRASIL, 2000).
Para ter uma noção de gestão tributária Gerigk et al. (2011) afirma que se deve ter uma ação planejada e transparente; saldo das contas públicas; realização de objetivos; e cumprir os limites de gastos, incluindo os custos com pessoal e o montante do endividamento.
Tanto no discurso sancionatório da lei quanto em várias outras apresentações sobre o assunto, a necessidade de disciplina fiscal para a economia brasileira sempre foi enfatizada. Isso se deve a dois motivos fundamentais: 1) controlar os gastos em relação a um orçamento limitado e 2) mostrar aos investidores o comprometimento da economia brasileira em equilibrar o orçamento. Como vimos, estas posições são consideradas na literatura através de uma análise neoclássica, representada no Brasil por autores como Giambiagi e Franco. (KOBAYASHI, 2005 p.56)
Nesse sentido, Pinto (2006) descreve que "a lei de responsabilidade fiscal busca, assim, dar mais seriedade e transparência na aplicação dos recursos públicos e garantir maior eficiência na gestão dos recursos públicos". "administração", sendo "um meio pelo qual a política fiscal do país é implementada".
Para cálculo do IPTU utiliza-se como base o valor venal do imóvel, ou seja, seu valor de mercado, sendo que esse é encontrado na Planta de Valores Genéricos.
Atualizar o cadastro da Planta de Valores Genéricos tem como principal objetivo aumentar as receitas do munícipio, significando o aumento do imposto para a população, e muitos prefeitos ficam receosos diante de tal conduta.
Desta forma, ao não atualizarem a PVG como preconiza a lei, os municípios, ainda que estejam agindo de forma amistosa afim de não entrar em desgaste com os munícipes, estão praticando um ato de renúncia de receita municipal.
2.4 ESTATUTO DAS CIDADES
A Constituição Federal reserva à política urbana o Capítulo II do Título VII ‘‘Da Ordem Econômica e Financeira’’, formado apenas pelos artigos 182, que trata da política urbana e 183, que dispõe sobre a usucapião especial urbana, respectivamente.
A política de desenvolvimento urbano, nos termos do caput do artigo 182, tem como objetivos a promoção do pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e a garantia do bem-estar de seus habitantes, cabendo ao Poder Público municipal a sua execução, respeitando as diretrizes fixadas em lei.
A referida lei só passou a integrar no ordenamento jurídico no dia 10 de julho de 2001, quando foi publicada a Lei nº 10.257, o Estatuto da Cidade, que, nos termos de sua própria ementa, ‘‘regulamenta os artigos. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências.’’
Em sua diretriz geral estabelece no art. 1° parágrafo único:
[...] Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental. (BRASIL, 2001)
Sendo assim, podemos definir o Estatuto da Cidade como ‘‘a lei federal de desenvolvimento urbano exigida constitucionalmente, que regulamenta os instrumentos de política urbana que devem ser aplicados pela União, Estados e especialmente pelos Municípios.’’
2.4.1 O IPTU no Estatuto da Cidade
O Estatuto da Cidade veio para reforçar o papel do Poder Público municipal como o principal executor da política de desenvolvimento urbano nacional. Tal lei vem com o papel precípuo de desenvolver as funções sociais da cidade e da propriedade, ou seja, buscando a construção de cidades sustentáveis, o direito à terra, à moradia, ao saneamento ambiental, ao transporte, aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, e especialmente pela gestão democrática pela participação popular (Lei 10.257/01.)
Em seu capítulo II, dos instrumentos da política urbana, no artigo 4, do estatuto das cidades, está previsto que, dentre outros instrumentos, será utilizado o imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU, como instituto tributário e financeiro.
No estatuto da cidade o IPTU ainda é mencionado na seção III do capítulo II, dos instrumentos da política urbana, citando o IPTU progressivo no tempo:
Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o do art. 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.§ 1o O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.§ 2o Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o.§ 3o É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este artigo. (BRASIL,2001 p.5)
O procedimento para instituição e cobrança do IPTU progressivo no tempo foi regulado pelo Estatuto da Cidade, em seu art. 5º e seguintes, o que não dispensa os Municípios que desejarem instituí-lo de editar a correspondente legislação específica em âmbito local.
2.5 IPTU NO MUNÍCIPIO DE TUBARÃO
Preliminarmente, convém trazer alguns dados sobre o município objeto deste estudo, Tubarão criado em 27 de maio de 1870, popularmente conhecido como “Cidade Azul”, é um município da região sul de Santa Catarina, segundo dados estatísticos do IBGE 2018. Possui uma área de aproximadamente de 301,755 km², e população estimada em 104.937 habitantes.
A administração pública do município em questão, vem sofrendo um sério problema na questão de imposto local. Principalmente na arrecadação do IPTU, devido sua desatualização na planta de valores genéricos, que serve para base de cálculo do imposto.
A PVG tem um papel fundamental quando se trata da arrecadação de tributos municipais no contexto do Cadastro Técnico Urbano, pois detalha os valores das avaliações do m² territorial e da benfeitoria. Estes valores unitários são a base para a incidência das alíquotas previstas no Código Tributário do Município conforme a Zona Fiscal. (PERUCCHI; ZANCAN 2013 p.3)
De acordo com o Código Tributário Municipal de Tubarão (CTM) o valor venal do bem imóvel será obtido pela Equação 1:
Onde:
Vv = valor venal do bem imóvel Vvt = valor venal do terreno Vve = valor venal da edificação
Para efeito de determinação do valor venal do bem imóvel, deve-se considerar:
1 - Valor Venal do Terreno, aquele obtido através da multiplicação da área do terreno pelo valor genérico de metro quadrado de terreno, aplicados os fatores de correção, de acordo com a Equação 2:
𝑉𝑣𝑡 = 𝑉𝑔𝑚²𝑡 𝑥 𝐴𝑡 𝑥 𝑃 𝑥 𝑇 𝑥 𝑆 𝑥 𝑀𝑃 (2)
Onde:
Vgm²t = valor genérico do metro quadrado do terreno At = área do terreno
P = fator corretivo de pedologia T = fator corretivo de topografia
S = fator corretivo da situação do terreno MP = muro e/ou passeio
Para o fator corretivo de pedologia o CTM de Tubarão mostra que se deve adotar 0,70 para terreno inundável; 1,00 para firme; 0,50 para alagado; 0,80 rochoso e 0,60 para combinações dos demais.
Para os fatores de correção da topografia o CTM de Tubarão sugere o uso de: 1,00 para terreno plano; 0,95 para aclive; 0,90 para declive; 0.80 para topografia irregular e 0,50 para erosão.
Em relação ao fator de correção da situação do terreno adota-se 1,00 para terreno de meio de quadra; 1,10 para terrenos de esquina ou com mais de uma frente; 0,50 para encravado; 1,20 para condomínio horizontal e 0,50 para Gleba (terreno próprio para cultivo).
Com relação ao valor genérico do metro quadrado do terreno, são os valores do m² encontrados na planta genérica de valores do município, contidos também em anexo específico, por face logradouro, no CTM de Tubarão.
E por fim, a área total corresponde à área total do terreno que se está fazendo o cálculo do imposto territorial urbano.
2 - Valor Venal da Edificação, aquele obtido através da multiplicação da área construída, pelo valor do metro quadrado por tipo de edificação, aplicado fator de correção como mostra a Equação 3:
𝑽𝑽𝒆 = 𝑽𝒎²𝒆 𝒙 𝑪𝑨𝑻
𝟏𝟎𝟎 𝒙 𝑭𝒄 𝒙 𝑨𝒄
(3)
Onde:
Vm²e = Valor do Metro Quadrado por Tipo de Edificação 𝐶𝐴𝑇
100 = Percentual indicativo da Categoria da Construção FC = Fatores Corretivos
AC = Área Construída
Para os cálculos acima, utiliza-se como valor do m² por tipo de edificação, o valor constante contidos no código tributário municipal de tubarão. Conforme Tabela 1.
Tabela 1 - Valores do m² da Construção por Tipo
Tipo UFM m²
Casa 4,2962
Sala/ Loja 4,6266
Apartamento Padrão Fino 9,2532
Apartamento Padrão Médio 6,6095
Apartamento Padrão Popular 4,9571
Edícula 2,8090
Galpão / Garagem 2,4785
Telheiro 2,1150
Indústria 4,2962
Especial 4,9571
Bancos e Instituições Financeiras 11,5663 Fonte: BRASIL, 2002
Para o fator corretivo de estado de conservação da edificação utiliza-se, 1,00 para o estado de nova ou ótima; 0,90 para bom; 0,60 para regular e 0,50 para estado de conservação mau ou ruim, conforme CTM de Tubarão.
O percentual indicativo da categoria da construção, que é um percentual acumulado pode ser consultado no anexo VII da tabela de valores de construção do CTM, onde é feito a soma dos pontos em relação as características da edificação.
E por fim, a área construída corresponde à área total construída da edificação em que se está calculando o imposto predial urbano. Contudo, quando houver mais de uma unidade construída, deve-se seguir o que preconiza o CTM:
3 - Quando em um mesmo terreno houver mais de uma unidade autônoma, será calculada a fração ideal do terreno pela equação 4:
𝐅𝐫𝐚çã𝐨 𝐈𝐝𝐞𝐚𝐥 = Á𝒓𝒆𝒂 𝒅𝒐 𝒕𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 𝒙 Á𝒓𝒆𝒂 𝒅𝒂 𝒖𝒏𝒊𝒅𝒂𝒅𝒆 Á𝒓𝒆𝒂 𝒕𝒐𝒕𝒂𝒍 𝒅𝒂 𝑬𝒅𝒊𝒇𝒊𝒄𝒂çã𝒐
3 PLANTA DE VALORES GENÉRICOS (PVG)
A planta de valores genéricos consiste em um documento, onde são inseridos genericamente valores médios para um terreno, em determinada região. Neste capítulo apresentaremos os conceitos e os métodos para elaboração de uma planta de valores genéricos apoiado em conceitos de engenharia de avaliações.
3.1 CONCEITO DE PLANTA DE VALORES GENÉRICOS
No Brasil, após a criação da LRF, e o Estatuto da Cidade, que regulamentam e fiscalizam o desenvolvimento urbano, os municípios tem se preocupado cada vez mais fazer o levantamento de dados de toda sua área urbana, o que envolve o mapeamento geográfico e a avaliação dos imóveis, com a intenção de formar uma base justa para a cobrança de impostos.
Para a base de cálculo da tributação imobiliária, normalmente são utilizados dados da Planta de Valores Genéricos (PVG), que consiste em um documento cartográfico que representa a distribuição espacial dos valores médios dos imóveis em cada região da cidade, normalmente apresentados por face de quadra.
A planta de valores genéricos permite fixar previamente os valores básicos unitários dos terrenos e das edificações, expressos por metro quadrado de área, padronizando e uniformizando os critérios de apuração do valor venal dos imóveis, que é base para a cobrança de alguns impostos e transações imobiliárias.
Além do aspecto tributário, deve-se ressaltar que a PVG também é um instrumento para o planejamento municipal, na medida em que reflete os índices de valorização imobiliária e propicia, portanto, a ação regularizadora do governo municipal quanto ao uso e ocupação do solo urbano.
Uma PVG deve sempre buscar o cumprimento de alguns princípios para que seus objetivos sejam alcançados da melhor forma possível. Dentre esses princípios, pode-se destacar, primeiramente, o princípio da uniformidade que busca uma igualdade entre os valores realizados pela avaliação e os valores de mercado. Outro princípio buscado é o da atualidade, que se refere à data dos dados analisados. Para respeito deste, todos os dados têm que estar relacionados à mesma época. O último princípio é o da realidade, o qual aponta que o valor a ser buscado na avaliação é o valor de mercado, isto é, a quantia mais provável pela qual se negociaria com conhecimento e prudência, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigentes. (DALAQUA, 2007 p.25)
Na elaboração de uma planta de valores genéricos, métodos inadequados ou ultrapassados tem sido um dos principais problemas encontrados, pois não contemplam as variáveis necessárias para caracterizar um imóvel, utilizando assim, valores não correspondentes a situação do mercado imobiliário atual.
Outro fator que tem preocupado, é a frequência com que a planta de valores genéricos de um município é atualizada, sendo que pela Lei Complementar nº 101, de 04 de maio de 2000, em seu artigo 11 estabelece:
[...] II – a revisão das bases de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em periodicidade não superior a quatro anos e a atualização monetária anual dos valores que as compõem. (BRASIL, 2000)
Na grande maioria das vezes é feito apenas uma correção monetária para vários anos subsequentes, ocasionando a distorção de valores. Podemos pegar de exemplo o objetivo desse trabalho, em que vamos analisar os reflexos em arrecadação do IPTU, decorrentes da carência de atualização da planta de valores genéricos do município de tubarão, sendo que essa teve sua última atualização em 2002, ou seja, há 17 anos.
3.2 MÉTODO DE ELABORAÇÃO DE UMA PVG
Para Dalaqua (2007) uma planta de valores bem elaborada consegue dar suporte ao órgão municipal em diversas atividades, dentre as quais a mais visada pela maioria das prefeituras, que é a arrecadação via tributos imobiliários, entre eles o imposto predial e territorial urbano - IPTU.
Dentre as etapas para uma elaboração ou atualização de uma PVG, está o recadastramento sistemático dos imóveis. Sendo que este deve ser elaborado através de uma estrutura de dados, constantemente atualizada junto ao mercado imobiliário, para que possa ser utilizado como fonte na avaliação de imóveis.
De acordo com Averbeck (2003), para a realização de um projeto de elaboração de planta de valores genéricos - PVG, de ser seguido as etapas a seguir:
Atividades preliminares (contratação, formação de comissão, corpo técnico para acompanhamento, cronograma); Organização e planejamento (levantamento das informações cartográficas, BIC (Boletim de Informações Cadastrais) e zoneamento do município); Delimitação de zonas homogêneas (bairros, infra-estrutura e equipamentos urbanos, lei de uso e ocupação do solo, padrão das edificações, tamanho dos lotes); Delimitação de zonas de avaliação (uso e ocupação do solo, dimensão dos lotes, vocação de uso, atratividade comercial, situação paradigma); Coleta de dados (bancos de dados, jornais, imobiliárias, placas, cartórios, bancos); Cálculo dos valores
médios; Análises, testes e validação; Elaboração das tabelas de valores para as benfeitorias; Transferência dos valores médios para a planta; Alteração da legislação aos novos valores e alíquotas; e Aprovação da lei (que inclui a PVG e as tabelas de valores) (AVERBECK,2003 p.40).
Silva et al. (2002) entende que o desenvolvimento de uma planta de valores deve ser fundamentado em metodologias que garantam o emprego de técnicas adequadas de avaliação, previstas pela Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos (NBR 14.653).
3.2.1 Avaliações de Imóveis
Para avaliação de um imóvel é necessário determinar seu valor de mercado, que pode ser entendido como o preço que este imóvel atingiria em uma transação normal, de acordo com suas características e com condições de mercado.
A função principal de uma avaliação é assegurar o valor de algum tipo de imóvel sob um determinado conjunto de condições. Os valores das propriedades variam consideravelmente de um local para outro, necessitando o avaliador ter experiência quanto aos valores da área na qual o imóvel está sendo avaliado(AVERBECK, 2003 p. 40).
Para cálculo de valores de compra e venda de um bem imóvel a NBR 14653-1 (2001) estabelece os seguintes métodos: método comparativo direto de dados de mercado, método da capitalização da renda, método involutivo e método evolutivo. Para Bitencourt e Zancan (2011), com grifo meu:
Há vários métodos para identificar o valor final de um imóvel, porém o mais usado é o método comparativo direto de dados de mercado. Este método é empregado quando o objetivo da avaliação é encontrar o valor venal de um imóvel e que tenha dados mercadológicos que permitam a comparação de outros imóveis para chegar ao valor final do imóvel em questão. O método comparativo de dados de mercado é o mais empregado na prática cotidiana. Consiste em fazer uma comparação direta dos preços pagos no mercado para as propriedades similares, é preciso também que no entorno exista transações com certa frequência.
Pode haver situações em que o método comparativo direto de dados de mercado, não consiga condições necessárias para uma avaliação efetiva, principalmente quando não há quantidades de dados suficientes para comparação. Nesse caso, deve-se recorrer a um dos outros três métodos.
Para elaboração de uma PVG o processo de avaliação de imóveis de acordo com Averbeck (2003), exige a compreensão das características básicas da população de imóveis da cidade, de modo que o modelo adotado permita a avaliação de todos os imóveis, salvo exceções, pois ao final deve-se obter o valor individual de cada imóvel.
A metodologia a ser adotada para a avaliação de imóveis deve basear-se em pesquisa de mercado, considerando os preços comercializados e/ou ofertados, em conjunto com fatores (características e atributos) que influenciam no valor. Deve-se, ainda, analisar o Plano Diretor da cidade e o cadastro imobiliário atual.
3.2.2 Método Evolutivo
Dentre as possibilidades de métodos para avaliação de imóveis, a NBR 14.653-2 (2010) define o método evolutivo como sendo a conjugação de métodos de avaliação, onde é somado o valor do terreno, mais a reedição da benfeitoria aplicado um coeficiente de depreciação, e o final multiplicado a um fator de comercialização como mostra e equação 5:
𝑽𝑰 = (𝑽𝑻 + 𝑪𝑩)𝒙 𝑭𝑪 (5)
Onde:
VI= o valor do imóvel; VT= o valor do terreno;
CB= o custo de reedição da benfeitoria; FC= o fator de comercialização
Para a aplicação do método evolutivo, o renomado engenheiro de avaliações Dantas (2012) recomenda seguir rigorosamente algumas etapas, a saber:
a) Estimação do Valor de Mercado do Terreno: o valor do terreno deve ser estimado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo; b) Estimação do Custo de Reedição das Benfeitorias: o custo de reedição das benfeitorias existentes no terreno deve ser apropriado com base no método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo, e em métodos técnicos de depreciação; c) Estimação do Fator de Comercialização: o fator de comercialização deve ser estimado pelo método comparativo de dados de mercado, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, dependendo do local analisado, da tipologia do imóvel e da conjuntura do mercado na época da avaliação.
Segundo Abunahman (2000), em síntese o fator de comercialização será um fator indicativo se o mercado é ‘comprador’ (FC > 1) ou ‘vendedor’ (FC < 1)”. Ou seja, a determinação do FC permite, além de calcular o valor do imóvel, obter uma boa noção do comportamento do mercado imobiliário.
Para calcular o custo da reedição da benfeitoria seguindo o método de quantificação de custo, a NBR 14.653-2 (2010) indica as seguintes etapas: vistoria, cálculo da área equivalente de construção e estimação do custo de construção.
3.2.2.1 Vistoria
A vistoria deve ser realizada de forma detalhada, para verificação do estado de conservação, padrão construtivo, e a idade aparente da benfeitoria. Dantas (2012) ressalta que é importante dispor de documentos a respeito do imóvel, tais como plantas e escrituras, de modo a permitir a confrontação dos dados ali contidos com o que se encontra na realidade.
3.2.2.2 Cálculo da área equivalente de Construção
Define-se como área equivalente uma área fictícia, que contém os mesmos custos da área real determinada. Dantas (2012) recomenda para o cálculo da área equivalente usar a equação 6 prevista na NBR 12721-2005:
𝑺 = 𝑨𝒑 + ∑ 𝑨𝒒𝒊 𝒙 𝑷𝒊 (6)
Onde:
S= a área equivalente de construção; Ap= a área construída padrão;
Aqi= a área construída de padrão diferente;
Pi= o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão diferente e a área padrão, de acordo com os limites estabelecidos NBR 12721/2005.
3.2.2.3 Estimação do Custo da Construção
De acordo com a ABNT NBR 14653-2 de 2010 para cálculo do custo da construção em metro quadrado, pode ser usar a equação 7:
𝑪 = [𝑪𝑼𝑩 +𝑶𝑬 + 𝑶𝑰 + (𝑶𝑭𝒆 − 𝑶𝑭𝒅)
𝑺 ](𝟏 + 𝑨)(𝟏 + 𝑭)(𝟏 + 𝑳)
(7)
Onde:
C= custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de construção; CUB= custo unitário básico;
OE = orçamento de elevadores;
OI = orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização, projetos etc.; OFe = orçamento de fundações especiais;
OFd = orçamento de fundações diretas;
S = área equivalente de construção, de acordo com a ABNT NBR 12721- 2005; A = taxa de administração da obra;
F= percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção; L = percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.
A multiplicação de C pela área equivalente de construção resulta no custo de reprodução das benfeitorias (Crep).
3.2.2.4 Depreciação Física
A depreciação física pode ser definida segundo a NBR 14.653-2 (2010), como sendo a perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação.
A depreciação física ocorre em função de causas intrínsecas ao imóvel, como a idade e desgaste físico sofrido ao longo de sua existência. (DANTAS, 2012).
Para o cálculo da depreciação a NBR 14.653-2 (2010), orienta ser feito de forma analítica, através de orçamento necessário para que o imóvel volte na condição de novo, ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade e o estado de conservação.
A forma de cálculo mais utilizada na prática, e a utilizada nesse trabalho é por meio de coeficiente de depreciação aplicado ao método de Ross-Heidecke, calculada pela equação 8:
𝑫 = (𝟏 – 𝑲) ∗ 𝑪𝑫 (8)
D = o valor da depreciação;
K = o coeficiente de depreciação, conforme o Anexo B
CD = o custo depreciável = diferença entre o custo novo e o custo residual. Anexo C
Para alcançar o valor do custo de reedição da benfeitoria aplicamos a equação 9:
𝑪𝑩 = 𝑪𝒓𝒆𝒑 – 𝑫 (9)
Onde:
CB = custo de reedição da benfeitoria; Crep = custo de reprodução;
D = é a parcela relativa à depreciação.
3.2.3 Avaliação em massa de imóveis
A principal função de uma avaliação é para garantir o valor de um tipo de propriedade em um determinado conjunto de condições. Os valores de propriedade variam consideravelmente de lugar para lugar (GONZÁLEZ, 2002).
O valor de uma propriedade depende diretamente das características do ambiente, tais como: tipos de imóveis, ruas, utilitários, facilidades existentes. Além da área imediata, a propriedade abrange toda a cidade. No entanto, mesmo o declínio econômico de uma cidade não afeta todas as partes da mesma forma(CAN, 1998).
Motta et al. (2001) enfatiza que a avaliação do imóvel em massa deve estar ligada ao estudo do código tributário municipal (CTM) em relação a impostos sobre a propriedade (IPTU e ITBI). Desta forma, o resultado final da avaliação será de acordo com os requisitos legais.
A avaliação de massa de bens imóveis é geralmente obtida através dos seguintes métodos de avaliação: método evolutivo e método comparativo de dados de mercado. O primeiro exige estimativas do valor da terra e o custo atual de reprodução de
edifícios. O segundo método estima o valor de mercado com base no preço de empresas imobiliárias vendidas durante um período anterior à data da imposição de impostos (SILVA, 2006 p.21).
Zancan (1996) adverte que a desvantagem da metodologia geralmente utilizada na avaliação em massa, que calcula separadamente o valor dos terrenos e construções, é que não há nenhuma construção separada das terras que elas foram construídas.
De acordo com a NBR 14653-2 (2010), o rigor exigido para avaliação está diretamente relacionado às informações que podem ser extraídas do mercado. O processamento de dados baseia-se no processo de raciocínio estatístico para alcançar a crença de valor. O valor de avaliação final deve ser incluído em um intervalo de confiança fechado com um valor máximo de 80%. As suposições vazias devem ser testadas a um nível máximo significativo de 5%.
O nível de rigor da avaliação deve ser formulado de acordo com os requisitos das normas de engenharia de avaliações.
3.3 PLANTA DE VALORES GENÉRICOS DE TUBARÃO
A planta de valores genéricos de acordo com Averbeck (2003) consiste em um documento gráfico que representa a distribuição espacial dos valores médios dos imóveis em cada região da cidade, normalmente apresentados por face de quadra.
Os valores médios podem ser representados em forma de um mapa da cidade, ou em forma de listagem contendo os valores genéricos de metro quadrado de terreno relacionados a bairros, ruas ou faces de logradouros.
De acordo com a lei complementar nº 1, de 27 de dezembro de 2002 do código tributário municipal a PVG de tubarão é apresentada em forma de listagem de acordo com a figura 1:
Figura 1- Planta de valores genéricos de Tubarão
Fonte: Do Autor, adaptado de Brasil,2002
A fim de corrigir distorções no valor imobiliário dos imóveis - que servem de base para o cálculo do imposto predial e territorial sobre imóveis urbanos (IPTU), e a consequente injustiça no momento do lançamento do imposto, a prefeitura de Tubarão, integrante do Programa Municipal de Saúde e o Procurador de Santa Catarina, realizou um estudo comparativo entre o valor declarado pelo proprietário durante a aquisição do imóvel - ITBI e o valor real da propriedade registro imobiliário do município.
A saúde fiscal busca conscientizar o público sobre a importância da boa coleta e fiscalização dos impostos municipais, e visa aumentar a arrecadação de impostos e combater a evasão fiscal. A atualização mais recente do Planta de Valores Genéricos (PVG), que é a base para o IPTU, foi concluída em 2002. Sendo que após esse tempo, a população de imóveis teve um aumento bruto de valor, resultando em mais de 46 mil unidades, e não havendo atualização do cadastro esse aumento não reflete em impostos.
Segundo Raphael Bianchini (2018), secretário de finanças do município de Tubarão, no estudo, 330 casas foram usadas como amostra. Segundo ele, após a análise, houve uma diferença de até 450% entre os valores de venal e aquele declarado pelo comprador, ou seja, era necessário reajustar os valores genéricos.
Dessas 330 propriedades, 70 foram selecionadas para futuras pesquisas de mercado. Uma margem de segurança de reajuste da PVG de 50% foi detectada.
É possível um ajustamento de 150% mas, sensível à situação financeira da população e considerando que o caso de Florianópolis perante o Tribunal de Justiça está limitado a 50%, a proposta propõe um ajustamento linear de 50% para todos e com este
reajuste, o valor de mercado permanece abaixo do valor de mercado (BIANCHINI, 2018 p.2).
Acredita-se por hipótese que a planta de valores genéricos de Tubarão esteja desatualizada, ou seja, o valor do m² dos terrenos avaliados nessa pesquisa, quando comparados com os praticados atualmente na PVG, provocam uma evasão de receita do tributo IPTU. De acordo com Michael (2004 pág.17):
O cadastro de imóveis desatualiza-se diariamente, causado por obras públicas, atividades privadas, compras e vendas de imóveis, implantação de novos loteamentos, desmembramento de lotes, novas edificações, mudanças no sistema viário, e outras alterações. Entende-se que manter atualizado o cadastro faz parte das atividades básicas da administração municipal, sobretudo para não permitir tratamento desigual para cidadãos em mesma situação, na questão tributária.
A atualização dos valores dos imóveis deveria ser pauta na justiça fiscal aos munícipes. Porém, os governantes por muitas vezes preferem o esquecimento da atualização da avaliação em massa dos imóveis, devido ao desgaste político que essa pode gerar. Com isso existe uma grande possibilidade da PGV de Tubarão estar flagrantemente desatualizada.
4 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS
4.1 ESTRATÉGIAS DE PESQUISA UTILIZADAS
Para responder à questão central de pesquisa relativa à análise dos reflexos, em termos de arrecadação com o imposto sobre propriedade predial e territorial urbana (IPTU), decorrentes da defasagem da planta de valores genéricos (PVG) no município de Tubarão, utilizou-se a abordagem qualitativa com método de procedimento caracterizado por pesquisa documental e bibliográfica e nível exploratório.
A estratégia metodológica desta pesquisa foi caracterizada como exploratória de abordagem qualitativa de delineamento fundado na análise documental e bibliográfica.
Para Araújo e Oliveira (1997, p. 11) a pesquisa qualitativa é considerada um estudo que:
[...] se desenvolve numa situação natural, é rico em dados descritivos, obtidos no contato direto do pesquisador com a situação estudada, enfatiza mais o processo do que o produto, se preocupa em retratar a perspectiva dos participantes, tem um plano aberto e flexível e focaliza a realidade de forma complexa e contextualizada.
A meta maior é a identificação dos motivos que determinaram a ocorrência de um fenômeno ou contribuíram para tanto. Os estudos qualitativos buscam, sobretudo, apresentar uma nova dimensão, de resgate do social na investigação científica. Enquanto são dotadas de flexibilidade para revisão e reestruturação do processo em andamento. O procedimento utilizado foi a análise documental e bibliográfica, subjetivos e que ensejam a posição do pesquisador na análise dos dados e discussão dos resultados. O nível, exploratório, é determinado para que haja o aprofundamento no tema pelo pesquisador e quando não existem hipóteses parciais e variáveis.
4.1.1 Coleta de dados
Os instrumentos utilizados foram documentos da Prefeitura Municipal de Tubarão e material bibliográfico específico resgatados em bases de dados oferecidas pela universidade ou as de utilização aberta, disponíveis na internet.
