Para a validação do modelo utilizou-se 12 dados, dos quais 9 são do bairro centro e 3 do bairro Dehon no município de Tubarão.
Foram disponibilizados pela prefeitura do munícipio os BCI’s (Boletim de Cadastro Imobiliário), contendo endereço completo, área construída e área total além do valor venal do imóvel conforme exemplo da imagem abaixo e anexo C.
Figura 9 - Exemplo de um BCI
Fonte: Adaptado pelo autor 2019, Documento cedido pela prefeitura de Tubarão
As informações contidas no BCI de cada uma das unidades residenciais foram substituídas no modelo de regressão linear múltipla abaixo, e os resultados refletem o valor de mercado dos respectivos imóveis na data atual.
Ln [VALOR] = 9,0946 + 0,5330 x Ln [ÁREA TERRENO] - 0,17959 x Ln [DISTÂNCIA UNISUL] - 0,09150 x [DISTÂNCIA CATEDRAL] + 3,4597x10^-3 x [ÁREA EDIFICAÇÃO] + 0,10704 x [PADRÃO ACABAMENTO]
A tabela a seguir mostra os resultados obtidos através da aplicação do modelo de regressão na amostra, onde o Valor Venal (R$) é aquele encontrado no BCI de cada uma das unidades, o Valor de Mercado (R$) é o encontrado após a aplicação da amostra no modelo acima, o Valor VenalAtual, (R$) refere-se ao valor venal atual dos respectivos imóveis, obtido pelo produto do Valor de Mercado pelo fator 0,9, conforme sugerido por Dantas (2005). A Diferença (%) refere-se à diferença percentual entre o valor venal praticado e o atual.
Tabela 10 - Dados Bairro Centro
Dado Valor Venal (R$) Valor de Mercado (R$) Valor VenalAtual (R$) Diferença (%)
01 134.351,01 365.727,32 329.154,59 245,00 02 42.096,68 210.257,02 189.231,32 449,52 03 88.687,52 358.001,42 322.201,28 363,30 04 109.169,53 387.638,84 348.874,95 319,57 05 166.271,30 473.451,18 426.106,06 256,27 06 102.965,97 318.052,86 286.247,57 278,00 07 89.493,78 258.587,98 232.729,18 260,05 08 242.235,96 689.559,06 620.603,15 256,20 09 153.249,47 549.773,23 494.795,90 322,87 Média 305,64 Fonte: Do autor 2019
Tabela 11 - Dados Bairro Dehon
Dado Valor Venal (R$) Valor de Mercado (R$) Valor VenalAtual (R$) Diferença (%)
10 98.556,70 392.735,90 353.462,31 358,64
11 72.943,73 341.044,40 306.939,96 420,79
12 64.634,22 341.195,22 307.075,70 475,10
Média 418,18
Fonte: Do autor 2019
O valor venal é calculado com base nos parâmetros da Lei Complementar Nº 1 de 27 de dezembro de 2002, dado diretamente pela prefeitura Municipal e possui fins tributários, visto que este serve para o cálculo do IPTU municipal.
Usando o modelo de equação encontrada no item 5.2.1.2, é calculado o valor de mercado atualizado do imóvel, ou seja, o valor que esse imóvel estaria sendo oferecido hoje em
uma negociação. A NBR 14.653 de 2004 define “valor de Mercado como sendo a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência dentro das condições do mercado vigente”.
Na quarta coluna pode-se encontrar o valor venal atual, que se refere ao valor real de uma negociação de compra e venda. Dantas (2005) informa que a diferença entre o valor de oferta (valor de mercado) e o valor de venda (valor venal) está na ordem de 10% a 12%. Nesse estudo para obtenção do valor venal optou-se por fazer uma redução de 10% no valor de mercado do respectivo imóvel, afim de se obter assim o valor venal.
Na última coluna verifica-se a diferença entre valor venal do imóvel encontrado no BCI e o valor venal atualizado após passar pela equação de regressão linear. Na tabela 10 do bairro centro a mínima variação observada foi de 245%, e a máxima de 449,52%, mostrando uma média de 305,64 % de defasagem no valor venal utilizado pela prefeitura para cobrança de impostos como o IPTU, já no bairro Dehon a variação é ainda maior como mostra a tabela 11, onde a variação média é de 418,18%.
A Prefeitura Municipal adota o valor venal para fins tributários, já que dentro deste órgão municipal não há nenhum profissional habilitado para fazer as necessárias avaliações dos imóveis da cidade, logo a Prefeitura Municipal acaba cobrando os impostos como o IPTU sobre o valor venal desatualizado e não sobre o valor real do imóvel, assim deixando dispor de recursos e de condições para atender aos anseios da comunidade.
6 CONCLUSÃO
Esse trabalho teve como foco analisar os reflexos, em termos de arrecadação municipal com o Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), decorrentes da defasagem da Planta de Valores Genéricos (PVG) no município de Tubarão/SC, visando apresentar para o município possibilidades de melhoria de arrecadação com esse tributo.
A metodologia aplicada foi a coletas de dados através de sites e documentos cedidos pela prefeitura, a geração de um modelo de regressão linear que explicasse a variação dos imóveis na região, os cálculos dos valores envolvendo as variáveis estudadas no modelo, a comparação direta entre os valores analisados, com base dos parâmetros utilizados.
O objetivo desse estudo foi atendido com a obtenção da equação de regressão linear múltipla para a avaliação dos imóveis nos bairros Dehon e Centro na cidade de Tubarão, SC para efeito de verificação da defasagem do valor venal que é base para cálculo de vários impostos inclusive o IPTU. Com os 33 dados de imóveis pesquisados e 5 variáveis formadoras de valores aplicado ao método comparativo de dados de mercado, obteve-se o modelo de regressão linear múltipla para avaliação de imóveis do tipo casa na cidade de Tubarão. O modelo ajustado passou em todos os testes, apresentando um coeficiente de determinação de 0,92 e um coeficiente de correlação de 0,95 mostrando uma correlação fortíssima entre as variáveis dependente e independentes.
O modelo de regressão obtido foi validado por 12 dados coletados na Prefeitura Municipal, onde observa-se a flagrante desatualização dos valores venais contidos no BCI do município, no bairro Dehon a diferença chega a 475,10% com média de 418,18%, e no centro foi observado uma defasagem de 449,52% com média de 305,64%.
Conforme observado a grande defasagem no valor venal, o qual é o usado como base de cálculo para o IPTU, fica claro a necessidade de uma atualização da PVG, que apesar de sua importância para melhorar a receita do município, os prefeitos ficam receosos em faze- la e acabam praticando a renúncia de receita para evitar desgaste com os munícipes.
Por fim recomenda-se uma atualização da PVG de Tubarão, com uso de metodologias cientificas consagradas para se obter valores cada vez mais próximos da realidade e que então o IPTU cumpra sua função de fomentar, parcialmente, a sustentabilidade do município, além deste ajuste contribuir para o cumprimento da justiça fiscal.
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ANEXO A - ESTADO DE CONSERVAÇÃO (EC)
ANEXO B - TABELA DE ROSS-HEIDECKE – K
ANEXO C - VIDA REFERENCIAL (IR) E O VALOR RESIDUAL (R)
ANEXO E – BCI 01 Á 12