IBAPE/SP
WORKSHOP
CÄMARA TÅCNICA DE AVALIAÇÉO
MÅTODO INVOLUTIVO
AVALIAÇÉO DE TERRENOS URBANOS
VARIÁVEIS DO ESTUDO
RECEITAS E DESPESAS UTILIZADAS NO FLUXO DE CAIXA
ANÁLISE DE SENSIBILIDADE
Eng.€ Civil Nelson Roberto Pereira Alonso
Depoimento de Phil Schiller no livro “Steve Jobs por Walter Isaacson” – Cia.
das Letras – p„g. 353: “ele detestava apresentações de slides.”
NOTA: Método Involutivo Vertical: item 9.5.2 da Norma para avaliação de
imóveis urbanos do IBAPE/SP.
As despesas e receitas são apuráveis de maneiras diferentes em cada um dos
métodos.
Nossa participação neste workshop irá se basear na NBR 14653-2:2011, em
especial nas especificações constantes no item
8.2.2 – M•todo Involutivo:
8.2.2.4 Previs‚o de receitas
As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir
dos resultados obtidos em 8.2.2.3, considerados a eventual valorização
imobiliária , preferencialmente inferida, a forma de comercialização identificada
na conduta do mercado e o tempo de absorção em face da evolução
conjuntural no mercado e evidências de seu desempenho.
8.2.2.5 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético
Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos,
inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação
do imóvel para as condições do projeto hipotético.
8.2.2.6 Previsão de despesas adicionais
Podem ser inclu…das, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:
•
a) de compra do imóvel;
•
b) de administração do empreendimento, inclusive vigilância;
•
c) com impostos e taxas;
•
d) com publicidade;
•
e) com a comercialização das unidades.
Ainda a NBR 14653-2:2011 apresenta a Tabela 8 – Grau de Fundamentação
no caso da utilização do método involutivo
. Desta Tabela 8, interessam, em
ITEM 2 – PREƒO DE VENDA DAS UNIDADES DO PROJETO HIPOT„TICO
A pesquisa de valores do preço de venda das unidades do projeto hipotético
deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo e tem como
objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a
situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.
Situações hipotéticas:
Terreno lote…vel: Lotes residenciais com 600,00m†.
2.1. - Grau I de Fundamentaˆ‚o – Estimativa
O perito avaliador, em base à sua experiência profissional, simplesmente
estima o valor unitário médio / m
2
(de lote ou de área total construída para o
padrão definido):
Terreno loteável: R$ 800,00/m² lote
Terreno incorporável: R$ 4.000,00/m² área construída
2.2. - Grau II de Fundamentaˆ‚o
É necessário atingir o Grau I de fundamentação no método comparativo, o qual
permite tratar os elementos comparativos por meios estatísticos ou por fatores.
2.2.1. - Pesquisa Relativa ao Preço de Venda das Unidades Autônomas
Neste grau II de fundamentação o perito avaliador pode se reportar aos preços
de lançamentos pesquisados, calculados e publicados por empresa ou
entidade especializada no mercado imobiliário.
No caso de incorporações, a EMBRAESP fornece os seguintes resultados
médios:
2.3. – Grau III de Fundamentaˆ‚o
‡ necess„rio atingir no m…nimo o Grau II de fundamentaˆ‰o no mŠtodo
comparativo, o qual permite tratar os elementos comparativos por meios
estat…sticos ou por fatores.
2.3.1. – Pesquisa Relativa ao Preˆo de Venda das Unidades Aut‹nomas
O valor b„sico de venda deve ser ent‰o definido atravŠs da comparaˆ‰o com
dados de mercado assemelhados em lanˆamentos ou em construˆ‰o,
devidamente homogeneizados na forma usual e de acordo com as instruˆŒes
normativas. ‡ fundamental que se obtenha um conjunto de dados que possa
ser considerado como amostra do mercado imobili„rio local.
Levantamento dos lanˆamentos nos •ltimos 12 meses mostrou os seguintes
resultados para apartamentos 2D com 1 ou 2 vagas na cidade de S‰o Paulo:
PESQUISA DE LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS RESIDENCIAIS - APARTAMENTOS 2 DORMITÓRIOS COM 1 VAGA 139 DATA DE REFERÊNCIA: MARÇO DE 2015 91
DATA DO ÍNDICE DORMI- GARA- POR M² DE ÁREA
LANÇAM. IGP-M ZONA DE VALOR ENDEREÇO TÓRIOS GENS ÚTIL TOTAL TOTAL ÚTIL TOTAL ATUALIZADO SANEADO
dez-14 558,213 ACLIMAÇÃO Pandiá Calógeras (Rua) 84 2 1 59,25 112,20 731.940,00 12.353,42 6.523,53 6.655,86 nov-14 554,757 ACLIMAÇÃO Paula Ney (Rua) 119 2 1 60,42 124,64 704.800,00 11.665,01 5.654,69 5.805,33 nov-14 554,757 ÁGUA BRANCA Ordem e Progresso (Av) 157 2 1 69,28 125,00 509.300,00 7.351,33 4.074,40 4.182,94 4.182,94 mai-14 555,679 ALTO DA LAPA Sebastião Bach (Rua) 175 2 1 65,43 120,61 620.500,00 9.483,42 5.144,68 5.272,97 5.272,97 mai-14 555,679 ALTO DA MOOCA Pantojo (Rua) 50 2 1 60,00 106,76 436.000,00 7.266,67 4.083,93 4.185,77 4.185,77 mar-15 569,536 BARRA FUNDA Americanos, dos (Rua) 220 2 1 57,40 108,03 510.833,00 8.899,53 4.728,62 4.728,62 4.728,62 dez-14 558,213 BARRA FUNDA Vicente Miguel Marino, Cônego (Rua) 59 2 1 49,57 85,52 387.000,00 7.807,14 4.525,26 4.617,05 4.617,05 dez-14 558,213 BARRA FUNDA Vicente Miguel Marino, Cônego (Rua) 59 2 1 57,00 96,62 445.000,00 7.807,02 4.605,67 4.699,09 4.699,09 nov-14 554,757 BARRA FUNDA Anhanguera (Rua) 725 2 1 48,53 85,69 369.500,00 7.613,85 4.312,06 4.426,94 4.426,94 ago-14 546,745 BELA VISTA Luís Antonio, Brig (Av) 499 2 1 62,14 119,47 588.300,00 9.467,33 4.924,25 5.129,52 5.129,52 out-14 549,373 BOSQUE DA SAÚDE Bernardo Nogueira, Dom (Rua) 340 2 1 48,00 86,00 393.800,00 8.204,17 4.579,07 4.747,13 4.747,13 dez-14 558,213 BRÁS Domingos Paiva (Rua) 206 2 1 62,56 130,41 424.400,00 6.783,89 3.254,35 3.320,36 3.320,36 nov-14 554,757 BRÁS Alegria (Rua) 161 2 1 57,40 100,26 424.700,00 7.398,95 4.235,99 4.348,84 4.348,84 nov-14 554,757 BROOKLIN Alvaro Rodrigues (Rua) 295 2 1 45,42 102,01 718.203,75 15.812,50 7.040,52 7.228,08 nov-14 554,757 BROOKLIN Margaridas, das (Rua) 281 2 1 55,70 107,06 598.000,00 10.736,09 5.585,65 5.734,45 ago-14 546,745 BROOKLIN Pensilvânia (Rua) 936 2 1 55,26 110,00 712.198,00 12.888,13 6.474,53 6.744,42 set-14 547,839 BUTANTÃ Heitor A Eiras Garcia, Engº (Av) 509 2 1 60,08 113,66 440.830,52 7.337,39 3.878,50 4.032,11 4.032,11 jun-14 551,554 BUTANTÃ Ferreira Leal, Coronel (Rua) 159 2 1 57,45 115,12 452.170,00 7.870,67 3.927,81 4.055,87 4.055,87 abr-14 556,420 BUTANTÃ Antonio Ramiro da Silva (Av) 2 1 52,00 88,00 236.000,00 4.538,46 2.681,82 2.745,04 set-14 547,839 CAIEIRAS São Luiz (Rua) 2 1 52,04 125,08 200.200,00 3.847,04 1.600,58 1.663,97 out-14 549,373 CAJAMAR Resedá (Av) 235 2 1 48,75 90,00 170.000,00 3.487,18 1.888,89 1.958,22 set-14 547,839 CAMBUCI Otto de Alencar (Rua) 315 2 1 41,73 68,65 266.500,00 6.386,29 3.882,01 4.035,76 4.035,76 jan-15 562,482 CANGAÍBA Bernardino Vergueiro (Rua) 140 2 1 50,00 85,00 260.000,00 5.200,00 3.058,82 3.097,18 3.097,18 set-14 547,839 CARAPICUÍBA Santa Dolores (Rua) 363 2 1 44,59 79,64 189.000,00 4.238,62 2.373,18 2.467,17 set-14 547,839 CARAPICUÍBA Santa Dolores (Rua) 363 2 1 48,12 84,22 199.500,00 4.145,89 2.368,80 2.462,62 dez-14 558,213 CASA VERDE Jaguaretê (Rua) 202 2 1 48,94 87,88 381.900,00 7.803,43 4.345,70 4.433,85 4.433,85 out-14 549,373 CASA VERDE João Rudge (Rua) 450 2 1 65,00 112,17 462.080,00 7.108,92 4.119,46 4.270,65 4.270,65 set-14 547,839 CASA VERDE Guilhermina (Rua) 70 2 1 53,00 90,00 354.162,00 6.682,30 3.935,13 4.090,98 4.090,98 dez-14 558,213 CHÁCARA SANTO ANTÔNIOPaz, da (Rua) 944 2 1 58,68 112,50 626.000,00 10.668,03 5.564,44 5.677,31 ago-14 546,745 CHÁCARA SANTO ANTÔNIOJoão Pais (Rua) 185 2 1 64,55 107,56 641.000,00 9.930,29 5.959,46 6.207,88 nov-14 554,757 CONSOLAÇÃO Augusta (Rua) 810 2 1 63,40 115,42 897.100,00 14.149,84 7.772,48 7.979,54 jan-15 562,482 ERMELINO MATARAZZO Manoel de Mattos Godinho (Rua) 96 2 1 57,00 100,00 321.000,00 5.631,58 3.210,00 3.250,26 3.250,26 abr-14 556,420 ERMELINO MATARAZZO Libero Ancona Lopes (Rua) 816 2 1 63,00 102,00 208.000,00 3.301,59 2.039,22 2.087,29 ago-14 546,745 FERRAZ DE VASCONCELOS Leopolda, Dona (Rua) 166 2 1 51,17 109,39 169.009,00 3.302,89 1.545,01 1.609,41 jun-14 551,554 FERRAZ DE VASCONCELOS Ribeira de Iguape (Rua) 1 2 1 53,40 91,21 164.456,00 3.079,70 1.803,05 1.861,83 jun-14 551,554 FERRAZ DE VASCONCELOS Ribeira de Iguape (Rua) 1 2 1 57,68 97,75 178.305,00 3.091,28 1.824,09 1.883,56 fev-15 564,004 FREGUESIA DO Ó Elísio Teixeira Leite (Av) 1 243 2 1 53,00 92,00 333.000,00 6.283,02 3.619,57 3.655,07 3.655,07 dez-14 558,213 FREGUESIA DO Ó Jacaré Copaíba (Rua) 30 2 1 47,43 109,95 301.880,00 6.364,75 2.745,61 2.801,30 dez-14 558,213 FREGUESIA DO Ó Jacaré Copaíba (Rua) 30 2 1 52,56 119,53 332.480,00 6.325,72 2.781,56 2.837,98 mai-14 555,679 FREGUESIA DO Ó Balsa (Rua) 543 2 1 59,37 100,15 421.000,00 7.091,12 4.203,69 4.308,52 4.308,52 dez-14 558,213 GUAIANAZES Sugaya, Agrimensor (Rua) 391 2 1 46,36 128,22 204.600,00 4.413,29 1.595,69 1.628,06 ago-14 546,745 GUAIANAZES Sugaya, Agrimensor (Rua) 391 2 1 46,33 128,22 199.976,00 4.316,34 1.559,63 1.624,64 dez-14 558,213 HIGIENÓPOLIS Santa Isabel (Rua) 272 2 1 52,28 92,00 529.810,00 10.134,09 5.758,80 5.875,61 dez-14 558,213 HIGIENÓPOLIS Santa Isabel (Rua) 272 2 1 87,07 150,00 678.390,00 7.791,32 4.522,60 4.614,34 4.614,34 jul-14 548,202 HIGIENÓPOLIS Antonia de Queiroz (Rua) 205 2 1 60,00 105,00 525.000,00 8.750,00 5.000,00 5.194,58 5.194,58 dez-14 558,213 IPIRANGA Cisplatina (Rua) 785 2 1 60,00 110,00 422.630,00 7.043,83 3.842,09 3.920,02 3.920,02 dez-14 558,213 IPIRANGA Cisplatina (Rua) 785 2 1 68,00 128,00 492.750,00 7.246,32 3.849,61 3.927,70 3.927,70 jul-14 548,202 IPIRANGA Mil Oitocentos e Vinte Dois (Rua) 895 2 1 53,42 98,58 448.963,00 8.404,40 4.554,30 4.731,54 4.731,54 jun-14 551,554 IPIRANGA Salvador Simões (Rua) 717 2 1 66,70 108,00 548.900,00 8.229,39 5.082,41 5.248,11 5.248,11 mai-14 555,679 IPIRANGA Nami Jafet (Praça) 44 2 1 65,25 120,01 547.800,00 8.395,40 4.564,62 4.678,45 4.678,45 dez-14 558,213 ITAQUERA Carolina Fonseca (Rua) 235 2 1 47,27 90,00 258.047,00 5.459,00 2.867,19 2.925,35 2.925,35 dez-14 558,213 ITAQUERA Carolina Fonseca (Rua) 235 2 1 52,27 105,00 274.574,00 5.252,99 2.614,99 2.668,03 nov-14 554,757 ITAQUERA Carolina Fonseca (Rua) 453 2 1 55,08 95,01 334.637,00 6.075,47 3.522,12 3.615,95 3.615,95 abr-14 556,420 ITAQUERA Fontoura Xavier (Rua) 204 2 1 50,95 90,00 231.600,00 4.545,63 2.573,33 2.633,99 abr-14 556,420 JABAQUARA Café, do (Av) 804 2 1 67,16 136,87 564.000,00 8.397,86 4.120,70 4.217,83 4.217,83 nov-14 554,757 JAGUARÉ Altino, Presidente (Av) 1 749 2 1 75,45 135,57 559.000,00 7.408,88 4.123,33 4.233,18 4.233,18 out-14 549,373 JARDIM DA SAÚDE Fiação da Saúde (Rua) 371 2 1 56,25 96,00 620.000,00 11.022,22 6.458,33 6.695,36 ago-14 546,745 JARDIM DA SAÚDE Fagundes Filho (Av) 825 2 1 60,91 110,00 533.500,00 8.758,82 4.850,00 5.052,17 5.052,17 mar-15 569,536 JARDIM PERI Parada Pinto (Av) 2 1 46,00 70,00 239.067,00 5.197,11 3.415,24 3.415,24 3.415,24 jul-14 548,202 JARDINS Batataes (Rua) 83 2 1 55,67 96,001.057.900,00 19.003,05 11.019,79 11.448,64 mai-14 555,679 JURUBATUBA Amoipira (Rua) 101 2 1 61,17 115,00 436.000,00 7.127,68 3.791,30 3.885,84 3.885,84 dez-14 558,213 LAPA Domingos Rodrigues (Rua) 509 2 1 53,27 112,94 572.886,00 10.754,38 5.072,48 5.175,37 5.175,37 nov-14 554,757 LAPA Macaranã (Rua) 143 2 1 68,50 123,72 711.605,00 10.388,39 5.751,74 5.904,97 mai-14 555,679 LAPA Croata (Rua) 956 2 1 68,50 146,08 787.331,47 11.493,89 5.389,73 5.524,13 5.524,13 mar-15 569,536 LIMÃO Benedetto Bonfigli (Rua) 813 2 1 54,38 87,00 294.000,00 5.406,40 3.379,31 3.379,31 3.379,31 jun-14 551,554 LIMÃO Mandaqui (Av) 189 2 1 47,08 88,25 359.600,00 7.638,06 4.074,79 4.207,64 4.207,64 nov-14 554,757 MANDAQUI Guacá, do (Av) 116 2 1 56,76 109,35 430.202,82 7.579,33 3.934,18 4.038,99 4.038,99 nov-14 554,757 MOOCA Andrade Reis (Rua) 30 2 1 55,60 99,29 353.200,00 6.352,52 3.557,26 3.652,03 3.652,03 nov-14 554,757 MOOCA Wandenkolk (Rua) 711 2 1 63,65 107,15 408.060,00 6.411,00 3.808,31 3.909,77 3.909,77 jun-14 551,554 MOOCA Florianópolis (Rua) 575 2 1 69,24 113,51 523.170,00 7.555,89 4.609,02 4.759,29 4.759,29 abr-14 556,420 MOOCA Porto Alegre (Rua) 52 2 1 48,88 96,37 354.580,00 7.254,09 3.679,36 3.766,09 3.766,09 fev-15 564,004 MORUMBI Fabio Lopes dos Santos Luz (Rua) 2 1 57,13 92,97 451.303,00 7.899,58 4.854,29 4.901,90 4.901,90 dez-14 558,213 MORUMBI Diogo Martins (Rua) 577 2 1 49,94 106,57 231.260,00 4.630,76 2.170,03 2.214,05 dez-14 558,213 MORUMBI Domingos Lopes da Silva (Rua) 911 2 1 58,11 109,94 407.000,00 7.003,96 3.702,02 3.777,11 3.777,11 dez-14 558,213 MORUMBI Oscar Monteiro de Barros, Dr (Rua) 434 2 1 68,11 120,30 463.000,00 6.797,83 3.848,71 3.926,78 3.926,78 nov-14 554,757 MORUMBI Celso Ramos (Rua) 145 2 1 47,84 94,99 311.700,00 6.515,47 3.281,40 3.368,82 3.368,82 nov-14 554,757 MORUMBI Fabio Lopes dos Santos Luz (Rua) 2 1 57,13 92,97 448.967,00 7.858,69 4.829,16 4.957,81 4.957,81 jul-14 548,202 MORUMBI Catiara (Rua) 267 2 1 38,72 58,00 175.000,00 4.519,63 3.017,24 3.134,66 3.134,66 mai-14 555,679 MORUMBI Alexandre Benois (Rua) 63 2 1 61,42 98,65 370.800,00 6.037,12 3.758,74 3.852,47 3.852,47 mai-14 555,679 MORUMBI Francisco Pessoa (Rua) 575 2 1 56,10 100,00 393.030,00 7.005,88 3.930,30 4.028,31 4.028,31 mar-15 569,536 PARQUE EDU CHAVES Sotomano, Tenente (Rua) 2 1 43,45 80,00 276.000,00 6.352,13 3.450,00 3.450,00 3.450,00 mar-15 569,536 PARQUE EDU CHAVES Sotomano, Tenente (Rua) 2 1 49,43 85,00 305.000,00 6.170,34 3.588,24 3.588,24 3.588,24 jun-14 551,554 PARQUE EDU CHAVES Antonio Borges (Rua) 50 2 1 48,10 87,33 280.600,00 5.833,68 3.213,10 3.317,85 3.317,85 mai-14 555,679 PARQUE TOMAZ EDISON São Vicente, Marquês de (Av) 2 1 59,62 116,61 626.850,00 10.514,09 5.375,61 5.509,66 mai-14 555,679 PARQUE TOMAZ EDISON São Vicente, Marquês de (Av) 2 1 69,18 131,17 726.350,00 10.499,42 5.537,47 5.675,56 mai-14 555,679 PARQUE TOMAZ EDISON São Vicente, Marquês de (Av) 2 1 83,49 152,97 875.310,00 10.484,01 5.722,10 5.864,79 out-14 549,373 PERDIZES Aimberê (Rua) 1 405 2 1 57,53 123,16 812.860,00 14.129,32 6.600,03 6.842,26 abr-14 556,420 PERDIZES Alfredo de Castro, Dr (Rua) 2 1 64,21 125,59 736.430,00 11.469,09 5.863,76 6.001,98 set-14 547,839 PIRITUBA Raimundo P de Magalhães (Av) 2 801 2 1 52,75 100,00 323.150,00 6.126,07 3.231,50 3.359,48 3.359,48 set-14 547,839 SANTANA Alfredo Pujol (Rua) 432 2 1 70,97 110,59 493.884,00 6.959,05 4.465,90 4.642,77 4.642,77 set-14 547,839 SANTANA Paulo Silva Araújo (Av) 125 2 1 64,70 128,00 622.763,00 9.625,39 4.865,34 5.058,03 5.058,03 out-14 549,373 SÃO MATEUS Nebulosas (Rua) 750 2 1 37,21 76,51 179.900,00 4.834,72 2.351,33 2.437,63 out-14 549,373 SÃO MATEUS Nebulosas (Rua) 750 2 1 46,38 90,70 209.000,00 4.506,25 2.304,30 2.388,87 set-14 547,839 SÃO MATEUS Forte do Leme (Av) 680 2 1 47,72 74,63 242.687,00 5.085,65 3.251,87 3.380,66 3.380,66 set-14 547,839 SÃO MATEUS Forte do Leme (Av) 680 2 1 51,26 78,95 268.874,00 5.245,30 3.405,62 3.540,50 3.540,50 jun-14 551,554 SÃO MATEUS Forte do Leme (Av) 680 2 1 47,72 74,63 222.511,00 4.662,85 2.981,52 3.078,72 3.078,72 jun-14 551,554 SÃO MATEUS Forte do Leme (Av) 680 2 1 51,26 78,95 250.110,00 4.879,24 3.167,95 3.271,23 3.271,23 jan-15 562,482 SÃO MIGUEL PAULISTA Elitá (Rua) 50 2 1 49,32 85,30 230.000,00 4.663,42 2.696,37 2.730,18 dez-14 558,213 SÃO MIGUEL PAULISTA Afonso Lopes Baião (Av) 511 2 1 57,48 137,03 241.416,00 4.200,00 1.761,77 1.797,51 abr-14 556,420 SÃO MIGUEL PAULISTA Coca (Av) 106 2 1 49,00 80,00 197.900,00 4.038,78 2.473,75 2.532,06 abr-14 556,420 SÃO MIGUEL PAULISTA Coca (Av) 106 2 1 52,00 84,00 212.190,00 4.080,58 2.526,07 2.585,61 abr-14 556,420 SÃO MIGUEL PAULISTA Guiraró (Rua) 156 2 1 50,75 100,00 204.000,00 4.019,70 2.040,00 2.088,09 abr-14 556,420 SÃO MIGUEL PAULISTA Coca (Av) 106 2 1 49,00 80,00 197.900,00 4.038,78 2.473,75 2.532,06 abr-14 556,420 SÃO MIGUEL PAULISTA Coca (Av) 106 2 1 52,00 84,00 212.190,00 4.080,58 2.526,07 2.585,61 abr-14 556,420 SÃO MIGUEL PAULISTA Guiraró (Rua) 156 2 1 50,75 100,00 204.000,00 4.019,70 2.040,00 2.088,09 dez-14 558,213 SUZANO Fernandes, dos (Estrada) 2 140 2 1 56,49 90,96 212.855,64 3.768,02 2.340,10 2.387,57 mar-15 569,536 TATUAPÉ Pedro Bellegarde (Rua) 76 2 1 50,00 72,00 402.900,00 8.058,00 5.595,83 5.595,83 dez-14 558,213 TATUAPÉ Vale Formoso (Rua) 299 2 1 50,27 102,15 395.400,00 7.865,53 3.870,78 3.949,30 3.949,30 nov-14 554,757 TATUAPÉ Celso Garcia (Av) 3 335 2 1 67,00 124,70 563.800,00 8.414,93 4.521,25 4.641,70 4.641,70 nov-14 554,757 TATUAPÉ Pretória (Rua) 437 2 1 55,58 109,78 471.117,00 8.476,38 4.291,46 4.405,79 4.405,79 set-14 547,839 TATUAPÉ José Tavares Siqueira (Rua) 80 2 1 67,50 117,66 551.962,00 8.177,21 4.691,16 4.876,95 4.876,95 set-14 547,839 TATUAPÉ Margarida de Lima (Rua) 77 2 1 64,67 119,60 499.600,00 7.725,37 4.177,26 4.342,70 4.342,70 set-14 547,839 TATUAPÉ Melo Peixoto (Rua) 405 2 1 63,68 107,39 449.800,00 7.063,44 4.188,47 4.354,35 4.354,35 jun-14 551,554 TATUAPÉ Catumbi (Rua) 286 2 1 48,39 75,29 324.000,00 6.695,60 4.303,36 4.443,66 4.443,66 abr-14 556,420 TATUAPÉ Cantagalo (Rua) 1 943 2 1 65,44 119,65 568.700,00 8.690,40 4.753,03 4.865,07 4.865,07 abr-14 556,420 TATUAPÉ Cantagalo (Rua) 1 943 2 1 65,44 119,65 568.700,00 8.690,40 4.753,03 4.865,07 4.865,07 jun-14 551,554 TUCURUVI Mazzei (Av) 530 2 1 49,43 100,32 369.400,00 7.473,19 3.682,22 3.802,27 3.802,27 mai-14 555,679 VILA DAS MERCÊS Abagiba (Rua) 682 2 1 63,48 113,30 483.100,00 7.610,27 4.263,90 4.370,23 4.370,23 ago-14 546,745 VILA FORMOSA Guilherme C Frender, Engº (Rua) 830 2 1 49,88 72,00 270.000,00 5.412,99 3.750,00 3.906,32 3.906,32 jan-15 562,482 VILA GUILHERME Cristóvão Lins (Rua) 115 2 1 59,50 92,00 350.000,00 5.882,35 3.804,35 3.852,06 3.852,06 dez-14 558,213 VILA GUILHERME Vicenza (Rua) 154 2 1 58,51 100,00 432.000,00 7.383,35 4.320,00 4.407,63 4.407,63 set-14 547,839 VILA GUILHERME Henrique Braglia (Rua) 2 1 48,14 83,00 353.000,00 7.332,78 4.253,01 4.421,45 4.421,45 jun-14 551,554 VILA GUILHERME Henrique Felipe da Costa (Rua) 689 2 1 49,23 92,23 372.100,00 7.558,40 4.034,48 4.166,01 4.166,01 mai-14 555,679 VILA GUMERCINDO Américo de Carvalho Ramos, Engº (Rua) 44 2 1 54,76 82,00 499.840,00 9.127,83 6.095,61 6.247,62 mai-14 555,679 VILA LEOPOLDINA Nanuque (Rua) 652 2 1 53,84 111,71 536.930,00 9.972,70 4.806,46 4.926,32 4.926,32 nov-14 554,757 VILA MARIA Gastão Madeira (Rua) 590 2 1 68,95 130,02 505.990,00 7.338,51 3.891,63 3.995,30 3.995,30 abr-14 556,420 VILA MARIA Curuçá (Rua) 787 2 1 45,52 82,67 352.300,00 7.739,46 4.261,52 4.361,97 4.361,97 abr-14 556,420 VILA MARIA Curuçá (Rua) 787 2 1 45,52 82,67 352.300,00 7.739,46 4.261,52 4.361,97 4.361,97 mai-14 555,679 VILA MARIANA Cesar Guimarães (Rua) 91 2 1 66,00 100,00 480.000,00 7.272,73 4.800,00 4.919,70 4.919,70 out-14 549,373 VILA MASCOTE Jorge Duprat Figueiredo (Rua) 839 2 1 59,57 115,71 463.600,00 7.782,44 4.006,57 4.153,62 4.153,62 out-14 549,373 VILA MASCOTE Jorge Duprat Figueiredo (Rua) 839 2 1 62,56 120,26 495.200,00 7.915,60 4.117,74 4.268,87 4.268,87 fev-15 564,004 VILA MATILDE Edgar Garcia Vieira, Dr (Rua) 57 2 1 56,00 95,00 442.000,00 7.892,86 4.652,63 4.698,27 4.698,27 fev-15 564,004 VILA MATILDE Escolástica M da Fonseca, Dona (Rua) 312 2 1 58,25 100,00 436.000,00 7.484,98 4.360,00 4.402,76 4.402,76 fev-15 564,004 VILA MATILDE Escolástica M da Fonseca, Dona (Rua) 312 2 1 64,69 110,00 480.000,00 7.420,00 4.363,64 4.406,44 4.406,44 nov-14 554,757 VILA MATILDE Joaquim Marra (Rua) 1 100 2 1 47,39 98,05 330.100,00 6.965,60 3.366,65 3.456,34 3.456,34 nov-14 554,757 VILA MATILDE Joaquim Marra (Rua) 1 100 2 1 51,40 105,26 358.000,00 6.964,98 3.401,10 3.491,71 3.491,71 out-14 549,373 VILA NOVA CACHOEIRINHAFranklin do Amaral (Rua) 586 2 1 49,00 95,00 248.000,00 5.061,22 2.610,53 2.706,34 set-14 547,839 VILA OLÍMPIA Quatá (Rua) 373 2 1 66,23 140,661.114.232,85 16.823,69 7.921,46 8.235,19 nov-14 554,757 VILA PRUDENTE Fabiano Alves (Rua) 105 2 1 58,14 106,68 499.230,00 8.586,69 4.679,70 4.804,37 4.804,37 set-14 547,839 VILA PRUDENTE Ibitirama (Rua) 2 300 2 1 54,51 96,54 348.800,00 6.398,83 3.613,01 3.756,10 3.756,10 103,08 431.687,75 MÉDIA 4.151,49 4.187,74
DESVIO 1.443,87 595,34 C. VARIAÇÃO 0,35 0,14 SANEAMENTO 5.396,94 5.444,06 2.906,05 2.931,42
Os elementos coletados podem ser então tratados estatisticamente ou por
fatores.
A seguir, devem ser obtidas informações a respeito de valores de venda para
empreendimentos similares e localizados na região geoeconômica na qual se
insere o terreno avaliando, fornecendo uma faixa de valores compreendida
entre limites máximo e mínimo, podendo ser adotado o valor unitário médio ou
qualquer outro inserido neste mesmo intervalo, expresso em R$ por metro
quadrado de área construída. Supondo o bairro do Morumbi:
PESQUISA DE LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS RESIDENCIAIS - APARTAMENTOS 2 DORMITÓRIOS COM 2 VAGAS 59
DATA DE REFERÊNCIA: MARÇO DE 2015 42
DATA DO ÍNDICE DORMI- GARA- POR M² DE ÁREA
LANÇAM. IGP-M ZONA DE VALOR ENDEREÇO TÓRIOS GENS ÚTIL TOTAL TOTAL ÚTIL TOTAL ATUALIZADOSANEADO
set-14 547,839 ACLIMAÇÃO Nilo (Rua) 170 2 2 74,22 159,39 858.810,00 11.571,14 5.388,10 5.601,49 5.601,49
mai-14 555,679 ACLIMAÇÃO Tamandaré (Rua) 655 2 2 70,00 130,00 600.600,00 8.580,00 4.620,00 4.735,21 4.735,21
mai-14 555,679 ACLIMAÇÃO Tamandaré (Rua) 655 2 2 94,00 180,00 750.000,00 7.978,72 4.166,67 4.270,57 4.270,57
mai-14 555,679 ALTO DA LAPA Sebastião Bach (Rua) 175 2 2 65,43 145,45 697.000,00 10.652,61 4.792,02 4.911,52 4.911,52
mai-14 555,679 ALTO DA MOOCA Pantojo (Rua) 50 2 2 60,00 131,80 527.000,00 8.783,33 3.998,48 4.098,19 4.098,19
mar-15 569,536 BARRA FUNDA Americanos, dos (Rua) 220 2 2 57,40 131,10 578.764,00 10.083,00 4.414,68 4.414,68 4.414,68
ago-14 546,745 BELA VISTA Luís Antonio, Brig (Av) 499 2 2 62,14 130,97 637.700,00 10.262,31 4.869,05 5.072,02 5.072,02
mai-14 555,679 BROOKLIN Michigan (Rua) 470 2 2 83,61 151,62 1.019.400,00 12.192,32 6.723,39 6.891,05 jun-14 551,554 BUTANTÃ Ferreira Leal, Coronel (Rua) 159 2 2 57,45 141,82 532.510,00 9.269,10 3.754,83 3.877,25 3.877,25
mar-15 569,536 CHÁCARA SANTO ANTÔNIO Américo Brasiliense (Rua) 2 224 2 2 70,26 154,57 825.583,00 11.750,40 5.341,16 5.341,16 5.341,16
jul-14 548,202 HIGIENÓPOLIS Antonia de Queiroz (Rua) 205 2 2 63,00 130,00 603.425,00 9.578,17 4.641,73 4.822,37 4.822,37
jun-14 551,554 IPIRANGA Salvador Simões (Rua) 717 2 2 62,30 115,00 569.000,00 9.133,23 4.947,83 5.109,14 5.109,14
out-14 549,373 ITAIM Mario Ferraz, Dr (Rua) 415 2 2 98,76 190,00 2.562.100,00 25.942,69 13.484,74 13.979,65 nov-14 554,757 JAGUARÉ Altino, Presidente (Av) 1 749 2 2 75,45 163,80 617.000,00 8.177,60 3.766,79 3.867,14 3.867,14
out-14 549,373 JARDIM DA SAÚDE Fiação da Saúde (Rua) 371 2 2 56,25 110,00 795.000,00 14.133,33 7.227,27 7.492,52 ago-14 546,745 JARDIM DA SAÚDE Fagundes Filho (Av) 825 2 2 60,91 125,00 574.700,00 9.435,23 4.597,60 4.789,25 4.789,25
nov-14 554,757 LAPA Macaranã (Rua) 143 2 2 68,50 146,41 799.847,00 11.676,60 5.463,06 5.608,60 5.608,60
nov-14 554,757 LAPA Maracanã (Rua) 121 2 2 89,78 224,50 917.000,00 10.213,86 4.084,63 4.193,45 4.193,45
mai-14 555,679 LIMÃO Monte Celeste (Av) 503 2 2 56,00 121,25 369.600,00 6.600,00 3.048,25 3.124,26 dez-14 558,213 MOEMA Gaivota (Rua) 1 081 2 2 76,82 155,89 1.269.800,00 16.529,55 8.145,49 8.310,72 nov-14 554,757 MOEMA Maracatins, dos (Alameda) 287 2 2 84,05 216,46 1.391.000,00 16.549,67 6.426,13 6.597,33 6.597,33
nov-14 554,757 MOOCA Wandenkolk (Rua) 711 2 2 63,65 131,34 449.840,00 7.067,40 3.425,00 3.516,24 abr-14 556,420 MOOCA Porto Alegre (Rua) 52 2 2 48,88 111,74 402.850,00 8.241,61 3.605,24 3.690,22 3.690,22
dez-14 558,213 MORUMBI Domingos Lopes da Silva (Rua) 911 2 2 58,11 132,62 464.000,00 7.984,86 3.498,72 3.569,69 dez-14 558,213 MORUMBI Oscar Monteiro de Barros, Dr (Rua) 434 2 2 68,11 144,20 537.000,00 7.884,30 3.723,99 3.799,53 3.799,53
set-14 547,839 MORUMBI Jandiatuba (Rua) 620 2 2 76,00 159,93 589.683,00 7.758,99 3.687,13 3.833,16 3.833,16
jun-14 551,554 MORUMBI Luiz Migliano, Dr (Rua) 190 2 2 65,50 130,00 444.112,00 6.780,34 3.416,25 3.527,63 mai-14 555,679 MORUMBI Francisco José da Silva (Rua) 238 2 2 71,07 146,63 453.280,00 6.377,94 3.091,32 3.168,41 mai-14 555,679 MORUMBI Luiz Migliano, Dr (Rua) 190 2 2 65,50 130,00 440.986,00 6.732,61 3.392,20 3.476,79 dez-14 558,213 PERDIZES Venâncio Aires (Rua) 157 2 2 56,00 105,00 620.000,00 11.071,43 5.904,76 6.024,53 6.024,53
nov-14 554,757 PERDIZES Aimberê (Rua) 618 2 2 74,72 175,11 994.200,00 13.305,67 5.677,57 5.828,82 5.828,82
out-14 549,373 PERDIZES Aimberê (Rua) 1 405 2 2 57,53 154,71 848.300,00 14.745,35 5.483,16 5.684,40 5.684,40
dez-14 558,213 PINHEIROS Carvalho, Padre (Rua) 348 2 2 70,18 150,00 1.314.359,39 18.728,40 8.762,40 8.940,14 nov-14 554,757 PINHEIROS Eugênio de Medeiros (Rua) 278 2 2 60,00 115,00 786.640,00 13.110,67 6.840,35 7.022,58 abr-14 556,420 PINHEIROS Virgílio de Carvalho Pinto, Dr (Rua) 645 2 2 90,00 164,60 1.152.000,00 12.800,00 6.998,78 7.163,76 abr-14 556,420 PINHEIROS Virgílio de Carvalho Pinto, Dr (Rua) 645 2 2 90,00 164,60 1.152.000,00 12.800,00 6.998,78 7.163,76 dez-14 558,213 POMPÉIA Faustolo (Rua) 645 2 2 71,52 140,00 750.000,00 10.486,58 5.357,14 5.465,81 5.465,81
nov-14 554,757 POMPÉIA Miranda de Azevedo, Dr (Rua) 1 285 2 2 65,03 166,92 778.000,00 11.963,71 4.660,92 4.785,09 4.785,09
set-14 547,839 SANTANA Paulo Silva Araújo (Av) 125 2 2 60,65 150,00 662.452,00 10.922,54 4.416,35 4.591,26 4.591,26
set-14 547,839 SANTANA Paulo Silva Araújo (Av) 125 2 2 64,70 145,00 714.000,00 11.035,55 4.924,14 5.119,16 5.119,16
abr-14 556,420 SAÚDE Boninas, das (Al) 61 2 2 68,21 154,92 733.871,00 10.758,99 4.737,10 4.848,76 4.848,76
abr-14 556,420 SAÚDE Boninas, das (Al) 61 2 2 68,21 154,92 733.871,00 10.758,99 4.737,10 4.848,76 4.848,76
jun-14 551,554 SUMARÉ Alves Guimarães (Rua) 1 120 2 2 64,88 159,06 1.018.400,00 15.696,67 6.402,62 6.611,36 6.611,36
nov-14 554,757 TATUAPÉ Pretória (Rua) 437 2 2 55,58 139,47 540.280,00 9.720,76 3.873,81 3.977,01 3.977,01
nov-14 554,757 TATUAPÉ Pretória (Rua) 437 2 2 65,51 140,14 568.953,00 8.684,98 4.059,89 4.168,05 4.168,05
set-14 547,839 TATUAPÉ Melo Peixoto (Rua) 405 2 2 63,68 136,67 508.100,00 7.978,96 3.717,71 3.864,95 3.864,95
set-14 547,839 TATUAPÉ Melo Peixoto (Rua) 405 2 2 78,08 159,20 577.800,00 7.400,10 3.629,40 3.773,14 3.773,14
mai-14 555,679 VILA DAS MERCÊS Abagiba (Rua) 682 2 2 63,48 144,29 533.700,00 8.407,37 3.698,80 3.791,04 3.791,04
jan-15 562,482 VILA GUILHERME Cristóvão Lins (Rua) 115 2 2 59,50 106,00 410.000,00 6.890,76 3.867,92 3.916,43 3.916,43
mai-14 555,679 VILA GUMERCINDO Américo de Carvalho Ramos, Engº (Rua) 44 2 2 54,76 96,00 545.679,00 9.964,92 5.684,16 5.825,91 5.825,91
dez-14 558,213 VILA LEOPOLDINA Hassib Mofarrej (Rua) 647 2 2 86,69 206,06 867.000,00 10.001,15 4.207,51 4.292,86 4.292,86
mai-14 555,679 VILA LEOPOLDINA Nanuque (Rua) 652 2 2 53,84 138,14 623.740,00 11.585,07 4.515,27 4.627,87 4.627,87
mai-14 555,679 VILA LEOPOLDINA Nanuque (Rua) 652 2 2 65,55 156,31 755.720,00 11.528,91 4.834,75 4.955,31 4.955,31
dez-14 558,213 VILA MADALENA Girassol (Rua) 52 2 2 105,25 249,06 1.704.360,00 16.193,44 6.843,17 6.981,98 nov-14 554,757 VILA MARIANA Brígida, Dona (Rua) 265 2 2 70,05 155,96 856.900,00 12.232,69 5.494,36 5.640,73 5.640,73
out-14 549,373 VILA MASCOTE Jorge Duprat Figueiredo (Rua) 839 2 2 62,56 131,39 549.200,00 8.778,77 4.179,92 4.333,33 4.333,33
out-14 549,373 VILA MASCOTE Jorge Duprat Figueiredo (Rua) 839 2 2 118,21 210,72 661.000,00 5.591,74 3.136,86 3.251,99 set-14 547,839 VILA OLÍMPIA Quatá (Rua) 373 2 2 66,00 166,45 834.001,87 12.636,39 5.010,52 5.208,96 5.208,96
set-14 547,839 VILA OLÍMPIA Quatá (Rua) 373 2 2 94,48 210,69 1.224.979,65 12.965,49 5.814,13 6.044,40 6.044,40
150,64 724.694,01 MÉDIA 5.160,02 4.810,70
DESVIO 1.762,58 804,78 C. VARIAÇÃO 0,34 0,17 SANEAMENTO 6.708,03 6.253,91 3.612,02 3.367,49
Os elementos coletados, sendo poucos, podem ser então tratados por fatores.
Agora, retornando à Tabela 8 da NBR 14653-2:2011:
DADOS COMPLEMENTARES\TABELA 8.docx
ITEM 3. – ESTIMATIVAS DOS CUSTOS DE PRODUƒ‰O
3.1. – Grau I de Fundamentaˆ‚o
Neste caso deve atingir o Grau I de fundamentação no método da
quantificação do custo de benfeitorias, o qual por sua vez exige:
1.
Estimativa do custo direto: Pela utilização de custo unitário básico para
projeto diferente do projeto padrão, com os devidos ajustes.
2.
BDI: Arbitrado.
3.
Depreciaˆ‚o fŠsica: Arbitrada.
3.2
– Grau II de Fundamentaˆ‚o
Neste caso deve atingir o Grau II de fundamentação no método da
quantificação do custo de benfeitorias, o qual por sua vez exige:
PESQUISA DE LANƒAMENTOS IMOBILI‹RIOS RESIDENCIAIS - APARTAMENTOS 2 DORMITŒRIOS COM 1 OU 2 VAGAS
DATA DE REFERÊNCIA: MARÇO DE 2015
DATA DO •NDICE DORMI- GARA- POR M† DE ‹REA
LANƒAM. IGP-M ZONA DE VALOR ENDEREƒO TŒRIOS GENS ŽTIL TOTAL TOTAL ŽTIL TOTAL ATUALIZADOSANEADO
fev-15 564,004 MORUMBI Fabio Lopes dos Santos Luz (Rua) 2 1 57,13 92,97 451.303,00 7.899,58 4.854,29 4.901,90 4.901,90
dez-14 558,213 MORUMBI Diogo Martins (Rua) 577 2 1 49,94 106,57 231.260,00 4.630,76 2.170,03 2.214,05 dez-14 558,213 MORUMBI Domingos Lopes da Silva (Rua) 911 2 1 58,11 109,94 407.000,00 7.003,96 3.702,02 3.777,11 3.777,11
dez-14 558,213 MORUMBI Oscar Monteiro de Barros, Dr (Rua) 434 2 1 68,11 120,30 463.000,00 6.797,83 3.848,71 3.926,78 3.926,78
nov-14 554,757 MORUMBI Celso Ramos (Rua) 145 2 1 47,84 94,99 311.700,00 6.515,47 3.281,40 3.368,82 3.368,82
nov-14 554,757 MORUMBI Fabio Lopes dos Santos Luz (Rua) 2 1 57,13 92,97 448.967,00 7.858,69 4.829,16 4.957,81 4.957,81
jul-14 548,202 MORUMBI Catiara (Rua) 267 2 1 38,72 58,00 175.000,00 4.519,63 3.017,24 3.134,66 3.134,66
mai-14 555,679 MORUMBI Alexandre Benois (Rua) 63 2 1 61,42 98,65 370.800,00 6.037,12 3.758,74 3.852,47 3.852,47
mai-14 555,679 MORUMBI Francisco Pessoa (Rua) 575 2 1 56,10 100,00 393.030,00 7.005,88 3.930,30 4.028,31 4.028,31
9 97,15 387.984,65 MÉDIA 3.795,77 3.993,48 DESVIO 849,25 649,76 C. VARIAÇÃO 0,22 0,16 SANEAMENTO 4.934,50 5.191,53 2.657,04 2.795,44
DATA DO •NDICE DORMI- GARA- POR M† DE ‹REA
LANƒAM. IGP-M ZONA DE VALOR ENDEREƒO TŒRIOS GENS ŽTIL TOTAL TOTAL ŽTIL TOTAL ATUALIZADOSANEADO
dez-14 558,213 MORUMBI Domingos Lopes da Silva (Rua) 911 2 2 58,11 132,62 464.000,00 7.984,86 3.498,72 3.569,69 3.569,69
dez-14 558,213 MORUMBI Oscar Monteiro de Barros, Dr (Rua) 434 2 2 68,11 144,20 537.000,00 7.884,30 3.723,99 3.799,53 3.799,53
set-14 547,839 MORUMBI Jandiatuba (Rua) 620 2 2 76,00 159,93 589.683,00 7.758,99 3.687,13 3.833,16 3.833,16
jun-14 551,554 MORUMBI Luiz Migliano, Dr (Rua) 190 2 2 65,50 130,00 444.112,00 6.780,34 3.416,25 3.527,63 3.527,63
mai-14 555,679 MORUMBI Francisco José da Silva (Rua) 238 2 2 71,07 146,63 453.280,00 6.377,94 3.091,32 3.168,41 3.168,41
mai-14 555,679 MORUMBI Luiz Migliano, Dr (Rua) 190 2 2 65,50 130,00 440.986,00 6.732,61 3.392,20 3.476,79 3.476,79
6 140,56 500.761,65 MÉDIA 3.562,53 3.562,53 DESVIO 242,22 242,22 C. VARIAÇÃO 0,07 0,07 SANEAMENTO 4.631,29 4.631,29 2.493,77 2.493,77
1.
Estimativa do custo direto: Pela utilização de custo unitário básico para
projeto semelhante ao projeto padrão.
2.
BDI: Justificado.
3.
Depreciaˆ‚o fŠsica: Calculada por métodos técnicos consagrados,
considerando-se idade, vida útil e estado de conservação. (Ross
Heidecke)
3.3. – Grau III de Fundamentaˆ‚o
Neste caso deve atingir o Grau III de fundamentação no método da
quantificação do custo de benfeitorias, o qual por sua vez exige:
1.
Estimativa do custo direto: Pela elaboração de orçamento, no mínimo
sintético.
2.
BDI: Calculado.
No que tange à Sensibilidade, retornando uma vez mais à Tabela 8:
DADOS COMPLEMENTARES\TABELA 8.docx
ITEM 9 – AN‹LISES DE SENSIBILIDADE DO MODELO
Sensibilidade: qualidade do que é sensível; faculdade de receber informações
sobre as mudanças no meio externo e de a elas reagir através de sensações.
9.1. – Grau I de Fundamentaˆ‚o
Sem simulação.
9.2. – Grau II de Fundamentaˆ‚o
Exige simulações com identificação das variáveis mais significativas.
DADOS COMPLEMENTARES\CASAL.docx
9.3. – Grau III de Fundamentaˆ‚o
Exige simulações com discussão do comportamento do modelo.
DADOS COMPLEMENTARES\IMPÉRIO DOS SENTIDOS.docx
Falando sério, as modelagens devem considerar que as estimativas realmente
acontecerão no futuro da forma prevista, num ambiente de certeza.
Acontece que ninguém tem pleno domínio dos eventos futuros, devendo nos
precaver admitindo que variações nas principais estimativas necessariamente
provocarão alterações nos resultados do modelo.
Existem procedimentos que demonstram quanto o resultado se altera em
função da variação de determinada estimativa, chamados, de uma maneira
geral, de análise de sensibilidade.
É sabido que a variação de cada estimativa adotada no modelo pode não ter o
mesmo impacto sobre o resultado, sendo mais sensível a algumas estimativas
que outras.
O primeiro passo é a determinação de quais as estimativas que afetam o
modelo e isso pode ser facilmente feito alterando uma a uma as variáveis
consideradas:
valor de mercado da unidade;
desconto por economia de escala;
custo unitário de construção;
porcentagem de itens extras;
duração dos prazos de projetos, de registro imobiliário e do
empreendimento;
taxa de juros;
correção monetária;
taxas de vacância e de atratividade.
Variando 1% (um por cento) em cada estimativa verificamos para qual delas o
resultado do modelo é mais sensível em relação a uma situação dita
paradigma.
Como consequência, devemos dar mais atenção às estimativas que causam
maiores variações sobre o valor do terreno e seu respectivo unitário.
Vamos adotar a seguinte planilha de referência para ilustrar a análise de
sensibilidade, considerando o cenário provável de um determinado
empreendimento:
1 Planilha 9.1 - ANÄLISE DE SENSIBILIDADE - PLANILHA DE REFERÅNCIA
2 RESOLUÇÉO DO MODELO
INVOLVERT
N.A .M.V.3 Terreno em SÑo Paulo - SP
4
ITEM DESCRIÇÉO VALORES
6 ÁREA DO TERRENO DESTINADA AO EMPREENDIMENTO HIPOTÉTICO (At) 1.600,00 mÄ
7 ZONEAMENTO SA ZM-3a / 02
8 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BÅSICO 1,0
9 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÅXIMO PERMITIDO P/ nRes 2,5
10 TAXA DE OCUPAÇÉO MÅXIMA PERMITIDA P/ nRes 50,00%
11 ÅREA CONSTRUIDA MÅXIMA TOTAL PERMITIDA; COMPUTÅVEL 4.000,00 mÄ
12 ÅREA DE OCUPAÇÉO MÅXIMA PERMITIDA NO TERRENO 800,00 mÄ
13 ÅREA IMPERMEÅVEL DO TERRENO (At - 15%) 1.360,00 mÄ
14 ÅREA COMPUTÅVEL ADOTADA NO PAVIMENTO TIPO CONFORME ESTUDO DE VIABILIDADE 400,00 mÄ
15 ÅREA DESTINADA Ñ CIRCULAÇÉO VERTICAL POR PAVIMENTO (POÇOS DE ELEVADORES, HALLS E ESCADARIAS) 40,00 mÄ
16 NÖMERO DE BLOCOS (TORRES DE APARTAMENTOS) 1
17 NÖMERO DE PAVIMENTOS (TÜRREO + SUPERIORES; APARTAMENTOS) 11
18 NÖMERO DE UNIDADES POR PAVIMENTO (APARTAMENTOS) 2
19 NÖMERO TOTAL DE UNIDADES (APARTAMENTOS) 20
20 ÅREA CONSTRUáDA COMPUTÅVEL ADOTADA DAS UNIDADES CONFORME ESTUDO DE VIABILIDADE 4.000,00 mÄ
21 ÅREA CONSTRUáDA NÉO COMPUTÅVEL (TÜRREOS, BARRILETES, CASAS DE MÅQUINAS, CAIXAS D'ÅGUA) 520,00 mÄ
22 ÅREAS EXTERNAS DESTINADAS A VAGAS EXTRAS DE ESTACIONAMENTO PARA VISITANTES E JARDINS 1.200,00 mÄ
23 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO ADOTADO (< ou = que o màximo permitido) 2,500
24 TAXA DE OCUPAÇÉO ADOTADA (< ou = â màxima permitida) 25,00%
25 NÖMERO DE VAGAS POR UNIDADE 4
26 ÅREA ADOTADA PARA CADA VAGA 30,00 mÄ
27 ÅREA TOTAL DAS GARAGENS NOS SUBSOLOS (< àrea terreno - 15% impermeabilizaäão - recuo frontal = 1.400,00mÄ) 2.400,00 mÄ
28 NÖMERO DE SUBSOLOS 2
29 ÅREA PRIVATIVA MÜDIA POR UNIDADE (Exclusive as vagas) 180,00 mÄ
30 ÅREA CONSTRUáDA POR UNIDADE (Exclusive as vagas) 206,00 mÄ
31 ÅREA TOTAL CONSTRUáDA ADOTADA (COMPUTÅVEL + NÉO COMPUTÅVEL) 6.920,00 mÄ
32 ÅREA CONSTRUáDA TOTAL POR UNIDADE (Inclusive as vagas) 346,00 mÄ
33 RELAÇÉO ÅREA PRIVATIVA/ÅREA CONSTRUáDA (Inclusive vagas) 52,02%
34 PESO DE VENDA DO PAVIMENTO TIPO (ESCRITåRIOS E CONSULTåRIOS) 1,00
35 PESO DO CUSTO DA CONSTRUÇÉO DAS GARAGENS (Vagas demarcadas no subsolo) 1,00
36 PESO DO PREÇO DE VENDA DAS VAGAS 1,00
37 VANTAGEM DA COISA FEITA 1,30
38 VALOR DE MERCADO DA UNIDADE (Fonte: PESQUISA; Preäo mçdio total ; Apartamento 4 dormitérios) R$ 800.000,00
39 VALOR UNITÅRIO PAVIMENTO TIPO (R$/àrea privativa) R$ 4.444,44/mÄ
40 VALOR UNITÅRIO PAVIMENTO TIPO (R$/àrea construèda) R$ 2.312,14/mÄ
41 DESCONTO MÜDIO NOS CUSTOS POR ECONOMIA DE ESCALA (15%) 0,85
42 CUSTO UNITÅRIO BÅSICO (PINI - HABITACIONALAL - PRÜDIO COM ELEVADOR - FINO - R$/mÄ/Fevereiro 2008) R$ 987,36 43 CUSTO UNITÅRIO BÅSICO (PINI - HABITACIONALAL - PRÜDIO COM ELEVADOR - FINO - R$/mÄ/Fevereiro 2008 c/desconto) R$ 839,26/mÄ
44 VARIAÇÉO ANUAL DE CUSTO DE EDIFICAÇêES (CFE. PINI São Paulo; Maio/08; % a. a.; decimal) 0,0758
45 VARIAÇÉO MENSAL CFE. áNDICE PINI São Paulo (% a.m.) 0,00610
46 NÖMERO DE MESES PARA ATUALIZAÇÉO (Data do estudo = Abril 2008) 2
47 ITENS EXTRAS (Projetos, Cépias, Oräamentos, Emolumentos, Movimento de terra, Paisagismo) 35,00%
48 DURAÇÉO DA FASE DE PROJETOS E APROVAÇÉO (np; meses) 6
49 DURAÇÉO DA FASE DE REGISTRO IMOBILIÅRIO (nri; meses) 3
50 DURAÇÉO DAS FASES DE PROJETOS, APROVAÇÉO E REGISTRO IMOBILIÅRIO (np + ri; meses) 9
51 DURAÇÉO DA FASE DE CONSTRUÇÉO E VENDAS (nv ; meses) 18
52 DURAÇÉO DO EMPREENDIMENTO (ne; meses) 27
53 VALOR DA OUTORGA ONEROSA R$ 498.794,40
54 TAXA DE JUROS (ij, % a .a .) 12,00%
55 CORRECAO MONETARIA IPC-FIPE São Paulo / Fevereiro 2008 (c; % a.a.) 4,08%
56 TAXA DE RENDIMENTO (r, % a.m.) 1,2503%
57 FATOR VALOR ATUAL SÜRIE UNIFORME Dado R achar P (FVA,r, np + ri) 8,4622
58 FATOR VALOR ATUAL SÜRIE UNIFORME Dado R achar P (FVA, r, nv) 16,0291
59 FATOR VALOR ATUAL SÜRIE UNIFORME Dado R achar P (FVA, r, ne) 22,7953
60 FATOR VALOR ATUAL SÉRIE UINIFORME Dado R achar P (FVA,r, nri) 2,9265
61 FATOR VALOR ATUAL SÜRIE SIMPLES Dado S achar P (FVA', r, np +ri) 0,8942
62 FATOR VALOR ATUAL SÉRIE SINPLES Dado S achar P (FVA',r, np) 0,9282
63 FATOR VALOR ATUAL SÜRIE SIMPLES Dado S achar P (FVA', r, ne) 0,7150
64 TAXA DE VACANCIA CONSIDERADA (Tv) 10,00%
65 GRADIENTE DE CUSTOS FINANCEIROS DO TERRENO (Gt) 0,0662%
66 GRADIENTE DE CUSTOS FINANCEIROS DA OUTORGA ONEROSA (Go) 0,0662%
67 GRADIENTE DE CUSTOS FINANCEIROS DA CONSTRUÇÉO (Gc) 0,0481%
68 GRADIENTE DE GANHOS FINANCEIROS DO EMPREENDIMENTO (Ge) 0,0735%
69 FATOR VALOR ATUAL GRADIENTE CUSTOS FINANCEIROS TERRENO (FVPCFT) 20,12%
70 FATOR VALOR ATUAL GRADIENETE CUSTOS FINANCEIROS DA OUTORGA ONEROSA (FVPCFO) 12,94%
71 FATOR VALOR ATUAL GRADIENTE CUSTOS FINANCEIROS CONSTRUÇÉO (FVPCFC) 13,43%
72 FATOR VALOR ATUAL GRADIENTE GANHOS FINANCEIROS EMPREENDIMENTO (FGPGFE) 8,61%
73 TAXA MáNIMA DE ATRATIVIDADE (L) 10,00%
74 ÅREA TOTAL VENDAVEL PONDERADA DO EMPREENDIMENTO (Excluèdas vagas) 4.520,00 mÄ
75 ÅREA DAS GARAGENS (Vagas; demarcadas nos subsolos e externas) 2.760,00 mÄ
76 ÅREA CONSTRUáDA PONDERADA TOTAL VENDÅVEL 7.280,00 mÄ
77 VALOR TOTAL DAS VENDAS DO EMPREENDIMENTO R$15.149.132,95
78 DESPESAS DE COMERCIALIZAÇÉO E PUBLICIDADE (6%) R$ 908.947,98
79 DESPESAS LEGAIS, IMPOSTOS E EVENTUAIS (8%) R$ 1.211.930,64
80 DESPESAS INDIRETAS (4%) R$ 605.965,32
81 DESPESAS TOTAIS R$ 2.726.843,93
82 RECEITA LáQUIDA DO EMPREENDIMENTO R$ 12.422.289,02
83 VALOR PRESENTE DAS UNIDADES VACANTES R$ 1.487.165,10
84 RECEITA LáQUIDA FINAL DO EMPREENDIMENTO (Rle) R$ 13.909.454,12
85 CUSTO UNITÅRIO DE REPRODUÇÉO (R$/mÄ) R$ 1.146,87/mÄ
86 CUSTO DIRETO DE CONSTRUÇÉO DO EMPREENDIMENTO (CDC) R$ 8.280.411,03
87 HONORÅRIOS DA CONSTRUTORA R$ 828.041,10
88 IMPREVISTOS E EVENTUAIS (4%) R$ 331.216,44
89 GERENCIAMENTO DA OBRA (3%) R$ 248.412,33
90 CUSTO DO EMPREENDIMENTO (CE) R$ 9.688.080,91
91 CUSTO UNITÅRIO MÜDIO FINAL DE REPRODUÇÉO (R$/mÄ) R$ 1.513,76/mÄ
92 FATOR FINANCEIRO (Denominador da formula 7) 1,3213
93 VALOR DE MERCADO DO TERRENO DESTINADO AO EMPREENDIMENTO (VT) (Resolucao da formula 7) R$ 1.815.972,49
Estimativas das Variáveis
Em base à planilha 9.1, vamos alterar citadas variáveis individualmente da
seguinte maneira:
Tabela 9.1
Variável
- 2%
- 1%
Paradigma
+ 1%
+ 2%
Valor de mercado da unidade (R$) 784.000, 792.000,
800.000,
808.000, 816.000,
Desconto por economia de escala
(%)
13
14
15
16
17
Custo unitário de construção (R$)
967,61
977,49
987,36
997,23
1.007,11
Itens extras (%)
33
34
35
36
37
Prazo de projetos e aprovação
(meses)
4
5
6
7
8
Prazo
de
registro
imobiliário
(meses)
1
2
3
4
5
Prazo de construção e vendas
(meses)
16
17
18
19
20
Taxa de juros (%)
10
11
12
13
14
Correção monetária (%)
2,08
3,08
4,08
5,08
6,08
Taxa de vacância (%)
8
9
10
11
12
Taxa de atratividade (%)
8
9
10
11
12
Honorários da construtora (%)
8
9
10
11
12
Iniciamos a análise de sensibilidade com a variável (estimativa) valor de
mercado da unidade, obtido através de pesquisa própria de preço de
lançamento. Em base à planilha de referência e copiando quatro vezes a
coluna C, alteramos somente os valores das células C38, D38, F38 e G38
(mantendo a célula E38 como paradigma).
Efetuando-se as alterações para esta variável, são obtidos os seguintes
resultados:
1
2 RESOLUÇÉO DO MODELO INVOLVERT N.A./M.V.
3 Terreno em SÑo Paulo - SP
4
ITEM DESCRIÇÉO VALORES VALORES VALORES VALORES VALORES
6 ÁREA DO TERRENO DESTINADA AO EMPREENDIMENTO HIPOTÉTICO (At) 1.600,00 mÄ 1.600,00 mÄ 1.600,00 mÄ 1.600,00 mÄ 1.600,00 mÄ 7 ZONEAMENTO SA ZM-3a / 02 SA ZM-3a / 02 SA ZM-3a / 02 SA ZM-3a / 02 SA ZM-3a / 02
8 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BÅSICO 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0
9 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÅXIMO PERMITIDO P/ nRes 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 10 TAXA DE OCUPAÇÉO MÅXIMA PERMITIDA P/ nRes 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 11 ÅREA CONSTRUIDA MÅXIMA TOTAL PERMITIDA; COMPUTÅVEL 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 12 ÅREA DE OCUPAÇÉO MÅXIMA PERMITIDA NO TERRENO 800,00 mÄ 800,00 mÄ 800,00 mÄ 800,00 mÄ 800,00 mÄ 13 ÅREA IMPERMEÅVEL DO TERRENO (At - 15%) 1.360,00 mÄ 1.360,00 mÄ 1.360,00 mÄ 1.360,00 mÄ 1.360,00 mÄ 14 ÅREA COMPUTÅVEL ADOTADA NO PAVIMENTO TIPO CONFORME ESTUDO DE VIABILIDADE 400,00 mÄ 400,00 mÄ 400,00 mÄ 400,00 mÄ 400,00 mÄ 15 ÅREA DESTINADA Ñ CIRCULAÇÉO VERTICAL POR PAVIMENTO (POÇOS DE ELEVADORES, HALLS E ESCADARIAS) 40,00 mÄ 40,00 mÄ 40,00 mÄ 40,00 mÄ 40,00 mÄ
16 NÖMERO DE BLOCOS (TORRES DE APARTAMENTOS) 1 1 1 1 1
17 NÖMERO DE PAVIMENTOS (TÜRREO + SUPERIORES; APARTAMENTOS) 11 11 11 11 11
18 NÖMERO DE UNIDADES POR PAVIMENTO (APARTAMENTOS) 2 2 2 2 2
19 NÖMERO TOTAL DE UNIDADES (APARTAMENTOS) 20 20 20 20 20
20 ÅREA CONSTRUáDA COMPUTÅVEL ADOTADA DAS UNIDADES CONFORME ESTUDO DE VIABILIDADE 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 21 ÅREA CONSTRUáDA NÉO COMPUTÅVEL (TÜRREOS, BARRILETES, CASAS DE MÅQUINAS, CAIXAS D'ÅGUA) 520,00 mÄ 520,00 mÄ 520,00 mÄ 520,00 mÄ 520,00 mÄ 22 ÅREAS EXTERNAS DESTINADAS A VAGAS EXTRAS DE ESTACIONAMENTO PARA VISITANTES E JARDINS 1.200,00 mÄ 1.200,00 mÄ 1.200,00 mÄ 1.200,00 mÄ 1.200,00 mÄ 23 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO ADOTADO (< ou = que o màximo permitido) 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 24 TAXA DE OCUPAÇÉO ADOTADA (< ou = â màxima permitida) 25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00%
25 NÖMERO DE VAGAS POR UNIDADE 4 4 4 4 4
26 ÅREA ADOTADA PARA CADA VAGA 30,00 mÄ 30,00 mÄ 30,00 mÄ 30,00 mÄ 30,00 mÄ 27 ÅREA TOTAL DAS GARAGENS NOS SUBSOLOS (< àrea terreno - 15% impermeabilizaäão - recuo frontal = 1.400,00mÄ)2.400,00 mÄ 2.400,00 mÄ 2.400,00 mÄ 2.400,00 mÄ 2.400,00 mÄ
28 NÖMERO DE SUBSOLOS 2 2 2 2 2
29 ÅREA PRIVATIVA MÜDIA POR UNIDADE (Exclusive as vagas) 180,00 mÄ 180,00 mÄ 180,00 mÄ 180,00 mÄ 180,00 mÄ 30 ÅREA CONSTRUáDA POR UNIDADE (Exclusive as vagas) 206,00 mÄ 206,00 mÄ 206,00 mÄ 206,00 mÄ 206,00 mÄ 31 ÅREA TOTAL CONSTRUáDA ADOTADA (COMPUTÅVEL + NÉO COMPUTÅVEL) 6.920,00 mÄ 6.920,00 mÄ 6.920,00 mÄ 6.920,00 mÄ 6.920,00 mÄ 32 ÅREA CONSTRUáDA TOTAL POR UNIDADE (Inclusive as vagas) 346,00 mÄ 346,00 mÄ 346,00 mÄ 346,00 mÄ 346,00 mÄ 33 RELAÇÉO ÅREA PRIVATIVA/ÅREA CONSTRUáDA (Inclusive vagas) 52,02% 52,02% 52,02% 52,02% 52,02% 34 PESO DE VENDA DO PAVIMENTO TIPO (ESCRITåRIOS E CONSULTåRIOS) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 35 PESO DO CUSTO DA CONSTRUÇÉO DAS GARAGENS (Vagas demarcadas no subsolo) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
36 PESO DO PREÇO DE VENDA DAS VAGAS 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
37 VANTAGEM DA COISA FEITA 1,30 1,30 1,30 1,30 1,30
38 VALOR DE MERCADO DA UNIDADE (Fonte: PESQUISA; PreÜo mádio total; Ap. 4 dormit.) R$ 784.000,00 R$ 792.000,00 R$ 800.000,00 R$ 808.000,00 R$ 816.000,00
39 VALOR UNITÅRIO PAVIMENTO TIPO (R$/àrea privativa) R$ 4.355,56/mÄ R$ 4.400,00/mÄ R$ 4.444,44/mÄ R$ 4.488,89/mÄ R$ 4.533,33/mÄ 40 VALOR UNITÅRIO PAVIMENTO TIPO (R$/àrea construèda) R$ 2.265,90/mÄ R$ 2.289,02/mÄ R$ 2.312,14/mÄ R$ 2.335,26/mÄ R$ 2.358,38/mÄ 41 DESCONTO MÜDIO NOS CUSTOS POR ECONOMIA DE ESCALA (15%) 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 42 CUSTO UNITÅRIO BÅSICO (PINI - HABITACIONALAL - PRÜDIO COM ELEVADOR - FINO - R$/mÄ/Fevereiro 2008) R$ 987,36 R$ 987,36 R$ 987,36 R$ 987,36 R$ 987,36 43 CUSTO UNITÅRIO BÅSICO (PINI - HABITACIONALAL - PRÜDIO COM ELEVADOR - FINO - R$/mÄ/Fevereiro 2008 c/desconto)R$ 839,26/mÄ R$ 839,26/mÄ R$ 839,26/mÄ R$ 839,26/mÄ R$ 839,26/mÄ 44 VARIAÇÉO ANUAL DE CUSTO DE EDIFICAÇêES (CFE. PINI São Paulo; Maio/08; % a. a.; decimal) 0,0758 0,0758 0,0758 0,0758 0,0758 45 VARIAÇÉO MENSAL CFE. áNDICE PINI São Paulo (% a.m.) 0,00610 0,00610 0,00610 0,00610 0,00610 46 NÖMERO DE MESES PARA ATUALIZAÇÉO (Data do estudo = Abril 2008) 2 2 2 2 2 47 ITENS EXTRAS (Projetos, Cépias, Oräamentos, Emolumentos, Movimento de terra, Paisagismo) 35,00% 35,00% 35,00% 35,00% 35,00%
48 DURAÇÉO DA FASE DE PROJETOS E APROVAÇÉO (np; meses) 6 6 6 6 6
49 DURAÇÉO DA FASE DE REGISTRO IMOBILIÅRIO (nri; meses) 3 3 3 3 3 50 DURAÇÉO DAS FASES DE PROJETOS, APROVAÇÉO E REGISTRO IMOBILIÅRIO (np + ri; meses) 9 9 9 9 9 51 DURAÇÉO DA FASE DE CONSTRUÇÉO E VENDAS (nv ; meses) 18 18 18 18 18
52 DURAÇÉO DO EMPREENDIMENTO (ne; meses) 27 27 27 27 27
53 VALOR DA OUTORGA ONEROSA R$ 498.794,40 R$ 498.794,40 R$ 498.794,40 R$ 498.794,40 R$ 498.794,40 54 TAXA DE JUROS (ij, % a .a .) 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 55 CORRECAO MONETARIA IPC-FIPE São Paulo / Fevereiro 2008 (c; % a.a.) 4,08% 4,08% 4,08% 4,08% 4,08% 56 TAXA DE RENDIMENTO (r, % a.m.) 1,2503% 1,2503% 1,2503% 1,2503% 1,2503% 57 FATOR VALOR ATUAL SÜRIE UNIFORME Dado R achar P (FVA,r, np + ri) 8,4622 8,4622 8,4622 8,4622 8,4622 58 FATOR VALOR ATUAL SÜRIE UNIFORME Dado R achar P (FVA, r, nv) 16,0291 16,0291 16,0291 16,0291 16,0291 59 FATOR VALOR ATUAL SÜRIE UNIFORME Dado R achar P (FVA, r, ne) 22,7953 22,7953 22,7953 22,7953 22,7953 60 FATOR VALOR ATUAL SÉRIE UINIFORME Dado R achar P (FVA,r, nri) 2,9265 2,9265 2,9265 2,9265 2,9265 61 FATOR VALOR ATUAL SÜRIE SIMPLES Dado S achar P (FVA', r, np +ri) 0,8942 0,8942 0,8942 0,8942 0,8942 62 FATOR VALOR ATUAL SÉRIE SINPLES Dado S achar P (FVA',r, np) 0,9282 0,9282 0,9282 0,9282 0,9282 63 FATOR VALOR ATUAL SÜRIE SIMPLES Dado S achar P (FVA', r, ne) 0,7150 0,7150 0,7150 0,7150 0,7150 64 TAXA DE VACANCIA CONSIDERADA (Tv) 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 65 GRADIENTE DE CUSTOS FINANCEIROS DO TERRENO (Gt) 0,0662% 0,0662% 0,0662% 0,0662% 0,0662% 66 GRADIENTE DE CUSTOS FINANCEIROS DA OUTORGA ONEROSA (Go) 0,0662% 0,0662% 0,0662% 0,0662% 0,0662% 67 GRADIENTE DE CUSTOS FINANCEIROS DA CONSTRUÇÉO (Gc) 0,0481% 0,0481% 0,0481% 0,0481% 0,0481% 68 GRADIENTE DE GANHOS FINANCEIROS DO EMPREENDIMENTO (Ge) 0,0735% 0,0735% 0,0735% 0,0735% 0,0735% 69 FATOR VALOR ATUAL GRADIENTE CUSTOS FINANCEIROS TERRENO (FVPCFT) 20,12% 20,12% 20,12% 20,12% 20,12% 70 FATOR VALOR ATUAL GRADIENETE CUSTOS FINANCEIROS DA OUTORGA ONEROSA (FVPCFO) 12,94% 12,94% 12,94% 12,94% 12,94% 71 FATOR VALOR ATUAL GRADIENTE CUSTOS FINANCEIROS CONSTRUÇÉO (FVPCFC) 13,43% 13,43% 13,43% 13,43% 13,43% 72 FATOR VALOR ATUAL GRADIENTE GANHOS FINANCEIROS EMPREENDIMENTO (FGPGFE) 8,61% 8,61% 8,61% 8,61% 8,61% 73 TAXA MáNIMA DE ATRATIVIDADE (L) 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 74 ÅREA TOTAL VENDAVEL PONDERADA DO EMPREENDIMENTO (Excluèdas vagas) 4.520,00 mÄ 4.520,00 mÄ 4.520,00 mÄ 4.520,00 mÄ 4.520,00 mÄ 75 ÅREA DAS GARAGENS (Vagas; demarcadas nos subsolos e externas) 2.760,00 mÄ 2.760,00 mÄ 2.760,00 mÄ 2.760,00 mÄ 2.760,00 mÄ 76 ÅREA CONSTRUáDA PONDERADA TOTAL VENDÅVEL 7.280,00 mÄ 7.280,00 mÄ 7.280,00 mÄ 7.280,00 mÄ 7.280,00 mÄ 77 VALOR TOTAL DAS VENDAS DO EMPREENDIMENTO R$14.846.150,29 R$14.997.641,62 R$15.149.132,95 R$15.300.624,28 R$15.452.115,61 78 DESPESAS DE COMERCIALIZAÇÉO E PUBLICIDADE (6%) R$ 890.769,02 R$ 899.858,50 R$ 908.947,98 R$ 918.037,46 R$ 927.126,94 79 DESPESAS LEGAIS, IMPOSTOS E EVENTUAIS (8%) R$ 1.187.692,02 R$ 1.199.811,33 R$ 1.211.930,64 R$ 1.224.049,94 R$ 1.236.169,25 80 DESPESAS INDIRETAS (4%) R$ 593.846,01 R$ 599.905,66 R$ 605.965,32 R$ 612.024,97 R$ 618.084,62 81 DESPESAS TOTAIS R$ 2.672.307,05 R$ 2.699.575,49 R$ 2.726.843,93 R$ 2.754.112,37 R$ 2.781.380,81 82 RECEITA LáQUIDA DO EMPREENDIMENTO R$ 12.173.843,24 R$ 12.298.066,13 R$ 12.422.289,02 R$ 12.546.511,91 R$ 12.670.734,80 83 VALOR PRESENTE DAS UNIDADES VACANTES R$ 1.457.421,80 R$ 1.472.293,45 R$ 1.487.165,10 R$ 1.502.036,75 R$ 1.516.908,41 84 RECEITA LáQUIDA FINAL DO EMPREENDIMENTO (Rle) R$ 13.631.265,04 R$ 13.770.359,58 R$ 13.909.454,12 R$ 14.048.548,66 R$ 14.187.643,20 85 CUSTO UNITÅRIO DE REPRODUÇÉO (R$/mÄ) R$ 1.146,87/mÄ R$ 1.146,87/mÄ R$ 1.146,87/mÄ R$ 1.146,87/mÄ R$ 1.146,87/mÄ 86 CUSTO DIRETO DE CONSTRUÇÉO DO EMPREENDIMENTO (CDC) R$ 8.280.411,03 R$ 8.280.411,03 R$ 8.280.411,03 R$ 8.280.411,03 R$ 8.280.411,03 87 HONORÅRIOS DA CONSTRUTORA (10%) R$ 828.041,10 R$ 828.041,10 R$ 828.041,10 R$ 828.041,10 R$ 828.041,10 88 IMPREVISTOS E EVENTUAIS (4%) R$ 331.216,44 R$ 331.216,44 R$ 331.216,44 R$ 331.216,44 R$ 331.216,44 89 GERENCIAMENTO DA OBRA (3%) R$ 248.412,33 R$ 248.412,33 R$ 248.412,33 R$ 248.412,33 R$ 248.412,33 90 CUSTO DO EMPREENDIMENTO (CE) R$ 9.688.080,91 R$ 9.688.080,91 R$ 9.688.080,91 R$ 9.688.080,91 R$ 9.688.080,91 91 CUSTO UNITÅRIO MÜDIO FINAL DE REPRODUÇÉO (R$/mÄ) R$ 1.513,76/mÄ R$ 1.513,76/mÄ R$ 1.513,76/mÄ R$ 1.513,76/mÄ R$ 1.513,76/mÄ 92 FATOR FINANCEIRO (Denominador da formula 7) 1,3213 1,3213 1,3213 1,3213 1,3213 93 VALOR DE MERCADO DO TERRENO DESTINADO AO EMPREENDIMENTO (VT) (Resolucao da formula 7) R$ 1.587.310,20 R$ 1.701.641,35 R$ 1.815.972,49 R$ 1.930.303,64 R$ 2.044.634,79 94 VALOR UNITÄRIO DO TERRENO (vu) R$ 992,07/mÖ R$ 1.063,53/mÖ R$ 1.134,98/mÖ R$ 1.206,44/mÖ R$ 1.277,90/mÖ
VARIACÃO -12,59% -6,30% 0,00% 6,30% 12,59%
Verifica-se que para variacões de + ou - 1% e + ou - 2% sobre o valor de mercado da unidade (preco de lançamento) ocorrem variacões de 6,30% a 12,59% respectivamente no valor unitário do terreno.
Verifica-se que para variações de mais ou menos 1% e mais ou menos 2%
sobre o valor de mercado (preço de lançamento) ocorrem variações de 6,30%
a 12,59% respectivamente no valor unitário do terreno.
Efetuando-se as alterações para as demais variáveis, são obtidos os seguintes
resultados:
Verifica-se que para variações de mais ou menos 1% e mais ou menos 2%
sobre a economia de escala ocorrem variações de 5,93% a 11,85%
respectivamente no valor unitário do terreno.
1
2 RESOLUÇÉO DO MODELO INVOLVERT N.A./M.V.
3 Terreno em SÑo Paulo - SP
4
ITEM DESCRIÇÉO VALORES VALORES VALORES VALORES VALORES
6 ÁREA DO TERRENO DESTINADA AO EMPREENDIMENTO HIPOTÉTICO (At) 1.600,00 mÄ 1.600,00 mÄ 1.600,00 mÄ 1.600,00 mÄ 1.600,00 mÄ 7 ZONEAMENTO SA ZM-3a / 02 SA ZM-3a / 02 SA ZM-3a / 02 SA ZM-3a / 02 SA ZM-3a / 02 8 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BÅSICO 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 9 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÅXIMO PERMITIDO P/ nRes 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 10 TAXA DE OCUPAÇÉO MÅXIMA PERMITIDA P/ nRes 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 11 ÅREA CONSTRUIDA MÅXIMA TOTAL PERMITIDA; COMPUTÅVEL 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 12 ÅREA DE OCUPAÇÉO MÅXIMA PERMITIDA NO TERRENO 800,00 mÄ 800,00 mÄ 800,00 mÄ 800,00 mÄ 800,00 mÄ 13 ÅREA IMPERMEÅVEL DO TERRENO (At - 15%) 1.360,00 mÄ 1.360,00 mÄ 1.360,00 mÄ 1.360,00 mÄ 1.360,00 mÄ 14 ÅREA COMPUTÅVEL ADOTADA NO PAVIMENTO TIPO CONFORME ESTUDO DE VIABILIDADE 400,00 mÄ 400,00 mÄ 400,00 mÄ 400,00 mÄ 400,00 mÄ 15 ÅREA DESTINADA Ñ CIRCULAÇÉO VERTICAL POR PAVIMENTO (POÇOS DE ELEVADORES, HALLS E ESCADARIAS) 40,00 mÄ 40,00 mÄ 40,00 mÄ 40,00 mÄ 40,00 mÄ 16 NÖMERO DE BLOCOS (TORRES DE APARTAMENTOS) 1 1 1 1 1 17 NÖMERO DE PAVIMENTOS (TÜRREO + SUPERIORES; APARTAMENTOS) 11 11 11 11 11 18 NÖMERO DE UNIDADES POR PAVIMENTO (APARTAMENTOS) 2 2 2 2 2 19 NÖMERO TOTAL DE UNIDADES (APARTAMENTOS) 20 20 20 20 20 20 ÅREA CONSTRUáDA COMPUTÅVEL ADOTADA DAS UNIDADES CONFORME ESTUDO DE VIABILIDADE 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 4.000,00 mÄ 21 ÅREA CONSTRUáDA NÉO COMPUTÅVEL (TÜRREOS, BARRILETES, CASAS DE MÅQUINAS, CAIXAS D'ÅGUA) 520,00 mÄ 520,00 mÄ 520,00 mÄ 520,00 mÄ 520,00 mÄ 22 ÅREAS EXTERNAS DESTINADAS A VAGAS EXTRAS DE ESTACIONAMENTO PARA VISITANTES E JARDINS 1.200,00 mÄ 1.200,00 mÄ 1.200,00 mÄ 1.200,00 mÄ 1.200,00 mÄ 23 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO ADOTADO (< ou = que o màximo permitido) 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 24 TAXA DE OCUPAÇÉO ADOTADA (< ou = â màxima permitida) 25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00%
25 NÖMERO DE VAGAS POR UNIDADE 4 4 4 4 4
26 ÅREA ADOTADA PARA CADA VAGA 30,00 mÄ 30,00 mÄ 30,00 mÄ 30,00 mÄ 30,00 mÄ 27 ÅREA TOTAL DAS GARAGENS NOS SUBSOLOS (< àrea terreno - 15% impermeabilizaäão - recuo frontal = 1.400,00mÄ) 2.400,00 mÄ 2.400,00 mÄ 2.400,00 mÄ 2.400,00 mÄ 2.400,00 mÄ
28 NÖMERO DE SUBSOLOS 2 2 2 2 2
29 ÅREA PRIVATIVA MÜDIA POR UNIDADE (Exclusive as vagas) 180,00 mÄ 180,00 mÄ 180,00 mÄ 180,00 mÄ 180,00 mÄ 30 ÅREA CONSTRUáDA POR UNIDADE (Exclusive as vagas) 206,00 mÄ 206,00 mÄ 206,00 mÄ 206,00 mÄ 206,00 mÄ 31 ÅREA TOTAL CONSTRUáDA ADOTADA (COMPUTÅVEL + NÉO COMPUTÅVEL) 6.920,00 mÄ 6.920,00 mÄ 6.920,00 mÄ 6.920,00 mÄ 6.920,00 mÄ 32 ÅREA CONSTRUáDA TOTAL POR UNIDADE (Inclusive as vagas) 346,00 mÄ 346,00 mÄ 346,00 mÄ 346,00 mÄ 346,00 mÄ 33 RELAÇÉO ÅREA PRIVATIVA/ÅREA CONSTRUáDA (Inclusive vagas) 52,02% 52,02% 52,02% 52,02% 52,02% 34 PESO DE VENDA DO PAVIMENTO TIPO (ESCRITåRIOS E CONSULTåRIOS) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 35 PESO DO CUSTO DA CONSTRUÇÉO DAS GARAGENS (Vagas demarcadas no subsolo) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 36 PESO DO PREÇO DE VENDA DAS VAGAS 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 37 VANTAGEM DA COISA FEITA 1,30 1,30 1,30 1,30 1,30 38 VALOR DE MERCADO DA UNIDADE (Fonte: PESQUISA; Preäo mçdio total LANÇAMENTO 1ë trim. ano 2008; Apartamento 4 dormitérios) R$ 800.000,00 R$ 800.000,00 R$ 800.000,00 R$ 800.000,00 R$ 800.000,00 39 VALOR UNITÅRIO PAVIMENTO TIPO (R$/àrea privativa) R$ 4.444,44/mÄ R$ 4.444,44/mÄ R$ 4.444,44/mÄ R$ 4.444,44/mÄ R$ 4.444,44/mÄ 40 VALOR UNITÅRIO PAVIMENTO TIPO (R$/àrea construèda) R$ 2.312,14/mÄ R$ 2.312,14/mÄ R$ 2.312,14/mÄ R$ 2.312,14/mÄ R$ 2.312,14/mÄ
41 DESCONTO MàDIO NOS CUSTOS POR ECONOMIA DE ESCALA (15%) 0,87 0,86 0,85 0,84 0,83
42 CUSTO UNITÅRIO BÅSICO (PINI - HABITACIONALAL - PRÜDIO COM ELEVADOR - FINO - R$/mÄ/Fevereiro 2008) R$ 987,36 R$ 987,36 R$ 987,36 R$ 987,36 R$ 987,36 43 CUSTO UNITÅRIO BÅSICO (PINI - HABITACIONALAL - PRÜDIO COM ELEVADOR - FINO - R$/mÄ/Fevereiro 2008 c/desconto) R$ 859,00/mÄ R$ 849,13/mÄ R$ 839,26/mÄ R$ 829,38/mÄ R$ 819,51/mÄ 44 VARIAÇÉO ANUAL DE CUSTO DE EDIFICAÇêES (CFE. PINI São Paulo; Maio/08; % a. a.; decimal) 0,0758 0,0758 0,0758 0,0758 0,0758 45 VARIAÇÉO MENSAL CFE. áNDICE PINI São Paulo (% a.m.) 0,00610 0,00610 0,00610 0,00610 0,00610 46 NÖMERO DE MESES PARA ATUALIZAÇÉO (Data do estudo = Abril 2008) 2 2 2 2 2 47 ITENS EXTRAS (Projetos, Cépias, Oräamentos, Emolumentos, Movimento de terra, Paisagismo) 35,00% 35,00% 35,00% 35,00% 35,00% 48 DURAÇÉO DA FASE DE PROJETOS E APROVAÇÉO (np; meses) 6 6 6 6 6 49 DURAÇÉO DA FASE DE REGISTRO IMOBILIÅRIO (nri; meses) 3 3 3 3 3 50 DURAÇÉO DAS FASES DE PROJETOS, APROVAÇÉO E REGISTRO IMOBILIÅRIO (np + ri; meses) 9 9 9 9 9 51 DURAÇÉO DA FASE DE CONSTRUÇÉO E VENDAS (nv ; meses) 18 18 18 18 18 52 DURAÇÉO DO EMPREENDIMENTO (ne; meses) 27 27 27 27 27 53 VALOR DA OUTORGA ONEROSA R$ 498.794,40 R$ 498.794,40 R$ 498.794,40 R$ 498.794,40 R$ 498.794,40 54 TAXA DE JUROS (ij, % a .a .) 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 55 CORRECAO MONETARIA IPC-FIPE São Paulo / Fevereiro 2008 (c; % a.a.) 4,08% 4,08% 4,08% 4,08% 4,08% 56 TAXA DE RENDIMENTO (r, % a.m.) 1,2503% 1,2503% 1,2503% 1,2503% 1,2503% 57 FATOR VALOR ATUAL SÜRIE UNIFORME Dado R achar P (FVA,r, np + ri) 8,4622 8,4622 8,4622 8,4622 8,4622 58 FATOR VALOR ATUAL SÜRIE UNIFORME Dado R achar P (FVA, r, nv) 16,0291 16,0291 16,0291 16,0291 16,0291 59 FATOR VALOR ATUAL SÜRIE UNIFORME Dado R achar P (FVA, r, ne) 22,7953 22,7953 22,7953 22,7953 22,7953 60 FATOR VALOR ATUAL SÉRIE UINIFORME Dado R achar P (FVA,r, nri) 2,9265 2,9265 2,9265 2,9265 2,9265 61 FATOR VALOR ATUAL SÜRIE SIMPLES Dado S achar P (FVA', r, np +ri) 0,8942 0,8942 0,8942 0,8942 0,8942 62 FATOR VALOR ATUAL SÉRIE SINPLES Dado S achar P (FVA',r, np) 0,9282 0,9282 0,9282 0,9282 0,9282 63 FATOR VALOR ATUAL SÜRIE SIMPLES Dado S achar P (FVA', r, ne) 0,7150 0,7150 0,7150 0,7150 0,7150 64 TAXA DE VACANCIA CONSIDERADA (Tv) 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 65 GRADIENTE DE CUSTOS FINANCEIROS DO TERRENO (Gt) 0,0662% 0,0662% 0,0662% 0,0662% 0,0662% 66 GRADIENTE DE CUSTOS FINANCEIROS DA OUTORGA ONEROSA (Go) 0,0662% 0,0662% 0,0662% 0,0662% 0,0662% 67 GRADIENTE DE CUSTOS FINANCEIROS DA CONSTRUÇÉO (Gc) 0,0481% 0,0481% 0,0481% 0,0481% 0,0481% 68 GRADIENTE DE GANHOS FINANCEIROS DO EMPREENDIMENTO (Ge) 0,0735% 0,0735% 0,0735% 0,0735% 0,0735% 69 FATOR VALOR ATUAL GRADIENTE CUSTOS FINANCEIROS TERRENO (FVPCFT) 20,12% 20,12% 20,12% 20,12% 20,12% 70 FATOR VALOR ATUAL GRADIENETE CUSTOS FINANCEIROS DA OUTORGA ONEROSA (FVPCFO) 12,94% 12,94% 12,94% 12,94% 12,94% 71 FATOR VALOR ATUAL GRADIENTE CUSTOS FINANCEIROS CONSTRUÇÉO (FVPCFC) 13,43% 13,43% 13,43% 13,43% 13,43% 72 FATOR VALOR ATUAL GRADIENTE GANHOS FINANCEIROS EMPREENDIMENTO (FGPGFE) 8,61% 8,61% 8,61% 8,61% 8,61% 73 TAXA MáNIMA DE ATRATIVIDADE (L) 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 74 ÅREA TOTAL VENDAVEL PONDERADA DO EMPREENDIMENTO (Excluèdas vagas) 4.520,00 mÄ 4.520,00 mÄ 4.520,00 mÄ 4.520,00 mÄ 4.520,00 mÄ 75 ÅREA DAS GARAGENS (Vagas; demarcadas nos subsolos e externas) 2.760,00 mÄ 2.760,00 mÄ 2.760,00 mÄ 2.760,00 mÄ 2.760,00 mÄ 76 ÅREA CONSTRUáDA PONDERADA TOTAL VENDÅVEL 7.280,00 mÄ 7.280,00 mÄ 7.280,00 mÄ 7.280,00 mÄ 7.280,00 mÄ 77 VALOR TOTAL DAS VENDAS DO EMPREENDIMENTO R$15.149.132,95 R$15.149.132,95 R$15.149.132,95 R$15.149.132,95 R$15.149.132,95 78 DESPESAS DE COMERCIALIZAÇÉO E PUBLICIDADE (6%) R$ 908.947,98 R$ 908.947,98 R$ 908.947,98 R$ 908.947,98 R$ 908.947,98 79 DESPESAS LEGAIS, IMPOSTOS E EVENTUAIS (8%) R$ 1.211.930,64 R$ 1.211.930,64 R$ 1.211.930,64 R$ 1.211.930,64 R$ 1.211.930,64 80 DESPESAS INDIRETAS (4%) R$ 605.965,32 R$ 605.965,32 R$ 605.965,32 R$ 605.965,32 R$ 605.965,32 81 DESPESAS TOTAIS R$ 2.726.843,93 R$ 2.726.843,93 R$ 2.726.843,93 R$ 2.726.843,93 R$ 2.726.843,93 82 RECEITA LáQUIDA DO EMPREENDIMENTO R$ 12.422.289,02 R$ 12.422.289,02 R$ 12.422.289,02 R$ 12.422.289,02 R$ 12.422.289,02 83 VALOR PRESENTE DAS UNIDADES VACANTES R$ 1.487.165,10 R$ 1.487.165,10 R$ 1.487.165,10 R$ 1.487.165,10 R$ 1.487.165,10 84 RECEITA LáQUIDA FINAL DO EMPREENDIMENTO (Rle) R$ 13.909.454,12 R$ 13.909.454,12 R$ 13.909.454,12 R$ 13.909.454,12 R$ 13.909.454,12 85 CUSTO UNITÅRIO DE REPRODUÇÉO (R$/mÄ) R$ 1.173,86/mÄ R$ 1.160,36/mÄ R$ 1.146,87/mÄ R$ 1.133,38/mÄ R$ 1.119,89/mÄ 86 CUSTO DIRETO DE CONSTRUÇÉO DO EMPREENDIMENTO (CDC) R$ 8.475.244,23 R$ 8.377.827,63 R$ 8.280.411,03 R$ 8.182.994,43 R$ 8.085.577,83 87 HONORÅRIOS DA CONSTRUTORA (10%) R$ 847.524,42 R$ 837.782,76 R$ 828.041,10 R$ 818.299,44 R$ 808.557,78 88 IMPREVISTOS E EVENTUAIS (4%) R$ 339.009,77 R$ 335.113,11 R$ 331.216,44 R$ 327.319,78 R$ 323.423,11 89 GERENCIAMENTO DA OBRA (3%) R$ 254.257,33 R$ 251.334,83 R$ 248.412,33 R$ 245.489,83 R$ 242.567,33 90 CUSTO DO EMPREENDIMENTO (CE) R$ 9.916.035,75 R$ 9.802.058,33 R$ 9.688.080,91 R$ 9.574.103,49 R$ 9.460.126,06 91 CUSTO UNITÅRIO MÜDIO FINAL DE REPRODUÇÉO (R$/mÄ) R$ 1.549,38/mÄ R$ 1.531,57/mÄ R$ 1.513,76/mÄ R$ 1.495,95/mÄ R$ 1.478,14/mÄ 92 FATOR FINANCEIRO (Denominador da formula 7) 1,3213 1,3213 1,3213 1,3213 1,3213 93 VALOR DE MERCADO DO TERRENO DESTINADO AO EMPREENDIMENTO (VT) (Resolucao da formula 7) R$ 1.600.721,19 R$ 1.708.346,84 R$ 1.815.972,49 R$ 1.923.598,15 R$ 2.031.223,80 94 VALOR UNITÄRIO DO TERRENO (vu) R$ 1.000,45/mÖ R$ 1.067,72/mÖ R$ 1.134,98/mÖ R$ 1.202,25/mÖ R$ 1.269,51/mÖ
