EXCELENTÍSSIMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA
QUARTA VARA CÍVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP
AUTOS DE : CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – OBRIGAÇÕES
REQUERENTE : ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL ALTO DA BOA VISTA
REQUERIDO : JOSÉ VALENTIM TORRES PROCESSO : N° 0008961-23.2017.8.26.0037
MARCIO ANTÔNIO CARMONA, Eng° CREA/SP, N° 0601210790, Perito Judicial, já qualificado nos Autos em epígrafe,
venho respeitosamente à presença de V. Excia., solicitar:
I- A juntada deste Laudo Pericial aos Autos;
II- Bem como informar que segue em anexo a este
trabalho, o Mandado de Levantamento Eletronico (MLE) para a liberação dos honorários periciais, já depositados, em fls. 148,149 dos Autos.
Nestes Termos, Pede Deferimento. ARARAQUARA, 16 de JUNHO de 2020
ENG. MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA
CREA/SP – N° 0601210790
LAUDO TÉCNICO PERICIAL
I- PRELIMINARES
Este profissional, em atendimento ao solicitado, venho até V. Excia., apresentar as conclusões sobre o presente trabalho.
Após vistoria realizada no imóvel em questão, pesquisas no mercado imobiliário e estudos necessários para que pudéssemos buscar os reais valores dos mesmos, este profissional passa, a seguir, a elaborar o LAUDO CONCLUSIVO.
II
-
LOCALIZAÇÃO, IDENTIFICAÇÃO
E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
LOCALIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO
Trata-se de um imóvel localizado no município de Araraquara, Matrícula N° 78.552 do 1° Cartório de Registro de Imóveis de Araraquara-SP, e conforme cópia da matrícula juntada aos Autos em fls. 137 e 138 com a seguinte descrição:
MATRÍCULA N° 78.552
– 1° CRI de Araraquara-SP
Rua Isidoro Bitio, 250 - Lote 287
– Quadra M.
Jardim Esplanada. Araraquara-SP.
“IMÓVEL” : Lote 287 da quadra M do loteamento denominado JARDIM ESPLANADA, em Araraquara, com a área de 160,00 m2, medindo 8,00 metros de frente para arua G; 8,00 mestros nos fundos, confrontando com o lote 273; 20,00 metros da frente aos fundos do lado direito, confrontando com o lote 286 e 20,00 metros da frente aos fundos do lado esquerdo, confrontando com o lote 288. CADASTRO: 27.057.022. PROPRIETÁRIA : IMOBILIÁRIA NOVA AMÉRICA S/C LTDA. INOVAL, com sede em Jaú-SP,
na rua Lourenço Prado, 374-6, andar, conjunto “A” – Edificio
Novo Mundo, inscrita no CGC/MF sob N° 46.192.779/0001-95, com contrato social registrado no CRCPJ de Jaú-SP, sob
N° 218, L.A – 1, fls. 195. REGISTROS ANTERIORES: Rs.
1 (de 08.08.1955) e 3 (de 17.12.1996) na matrícula 75.073. Araraquara, 17 de dezembro de 1996.
Protocolo N° 245012
Av.1 – 10 de fevereiro de 2011
ALTERAÇÃO DE NOME
Conforme autorização contida na escritura de 26.08.2008 que dará origem ao R.2 (dois), e de acordo com instrumento particular de Consolidação de Contrato Social datado de 01.12.2004, devidamente registrado no 1° ORCPJ de Jaú-SP em 05.01.2005 e certidão de 15.06.2005 expedida pelo mesmo Registro em 14.09.2005 (protocolo N° 187154), procedo esta para consignar que a proprietária Imobiliária Nova América S/C Ltda, teve sua denominação social alterada para IMOBILIÁRIA NOVA AMÉRICA S/S LTDA. Protocolo N° 245012
R.2 – em 10 de fevereio de 2011
VENDA
Por escritura de 26.08.2008, L° 552, páginas 393/394, do 1° Tabelião de Notas local, IMOBILIÁRIA NOVA AMÉRICA S/S LTDA, já identificada, vendeu o imóvel, pelo preço de R$ 1.600,00, para JOSE VALENTIM TORRES, brasileiro, soleiro, maior, contador, residente nesta cidade, na Av. Barroso, 233, Centro. N a escritura a vendedora declarou sob responsabilidade civil e criminal, que exerce atividade de comercialização de imóveis, e que o ora negociado faz parte integrante de seu ativo circulante, deixando,
consequentemente, de exibir as certidões relativas às contribuições sociais.
Protocolo N° 361997
Av.3 – em 18 de novembro de 2019
PENHORA
O imóvel foi penhorado nos autos de Execução Civil N° 0008961-23.2017.8.26.0037 que a Associação de Moradores do Residencial alto da Boa vista, CNPJ 19.176.653/0001-54, promove contra José Valentim Torres, já qualificado, conforme certidão on-line expedida em 12.11.2019 pelo Diretor do 4° Ofício Cível de Araraquara. O valor da dívida pe de R$ 18.932,68. Como consta como depositário José Valentim Torres.
III- VISTORIA
Para a realização da vistoria, solicitei junto a Prefeitura Municipal de Araraquara, uma planta da localização do lote na quadra. Em contato com o Sr. José Valentim proprietário do imóvel me desloquei ao local, foi informado ao mesmo o motivo da vistoria, esclareceu que a edificação encontra-se subdividida em 03 (Três) pequenas residências, N°s 250, 250-A, 250-B, e atualmente alugadas, no momento da vistoria os inquilinos não se encontravam no local. Solicitei ao proprietário que fizesse uma descrição das residências, e as divisões internas, o tipo de acabamento utilizado na construção, e o seu estado de conservação, e como pude observar no local, e pelas fotos da frente do imóvel, trata-se de construções populares e bem simples, com um estado de conservação regular.
As características dos acabamentos serão relatados na sequência deste trabalho.
O imóvel como descrito no inicio deste item, esta identificado tendo por base as informações da Matrícula de N° 78.552 do 1° Cartório de Registro de Imóveis de Araraquara-SP, e Certidão de Valor Venal do imóvel para o exercício de 2020, levantada junto a Prefeitura Municipal. A mesma se localiza
na Rua Isidoro Bitio Neto do loteamento “Jardim Esplanada”, nesta cidade de
Araraquara-SP. O mesmo encontra-se localizado em área definida como residencial de padrão popular, possuindo todas as infraestruturas residências.
-Arruamento (pavimento asfáltico): Sim; -Guias : Sim;
-Calçada: Sim; -Água e esgoto: Sim; -Iluminação Pública; Sim; -Energia Domiciliar: Sim.
IV- AVALIAÇÃO
MATRÍCULA N° 78.552
– 1° CRI de Araraquara-SP
Rua Isidoro Bitio Neto, N° 250
Lote 287, Quadra M
– Jardim Esplanada
Araraquara-SP
AVALIAÇÃO DO TERRENO
Os valores foram devidamente pesquisados, foram saneados,
através dos fatores de transposição (FT) e fator de fonte (FF). Temos também a informar, que os dados provenientes das Imobiliárias e Corretores são valores baseados no valor do metro quadrado, padrão da região 160,00 metros quadrados. O terreno possui as suas divisas definidas por muro de alvenaria, e as construções dos confrontantes
PESQUISA PARA O VALOR DO METRO QUADRADO
- IMOBILIARIA SÃO PAULO R$ 300,00 / metro quadrado Rua Voluntários da Pátria, n° 1.615
ARARAQUARA - SP
- IMOBILIARIA HDZ
Av. Espanha, N° 531 – Centro R$ 300,00 / metro quadrado
ARARAQUARA – SP
-IMOBILIÁRIA BORSARI IMÓVEIS R$ 300,00 / metro quadrado Rua Maria Janasi Biagioni, n° 556
ARARAQUARA/SP Efetuando-se a média aritmética resulta:
R$ 900,00/m2 : 3 = R$ 300,00 / m2
Eliminando-se as discrepâncias, resulta: < 30% = R$ 210,00 / m2 > 30% = R$ 390,00 / m2
Como não existem discrepâncias os valores permanecerão os mesmos.
R$ 300,00 /m2
Área do terreno = 160,00 metros quadrados
VALOR DO TERRENO
R$ 300,00 / m2 x 160,00 = R$ 48.000,00
$ 48.000,00
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
DESCRIÇÃO
RESIDÊNCIAS
Trata-se de uma edificação térrea, subdividida em 03 (Três) pequenas residências, N°s 250, 250-A, 250-B, refere-se a uma construção de padrão popular, conforme a tabela de preços fornecida pela Editora Pini, na revista Construção, uma edificação com idade aparente de 20 (vinte) anos, o imóvel atualmente esta alugado, encontra-se em um estado razoável de conservação, necessitando de algumas reformas aparentes, ocorridas pelos intempéries, como pintura. A parte elétrica e hidráulica do que se pode observar encontra-se em bom estado, quanto as suas divisas a maior parte é definida pelas construções dos confrontantes, e o restante muro de alvenaria, a sua frente é protegida por portões e grades de ferro, e uma pequena área na frente que pode ser utilizada como uma garagem para veículos. A edificação aparece identificada na Certidão de Valor Venal como um imóvel único, e desta forma será avaliado como tal. A edificação possui o mesmo acabamento, é forrada em PVC, cobertura em telhas cerâmicas, estrutura em madeira, piso cerâmico, acabamentos das paredes reboco, e tinta látex.
As residências, possuem: 1 (Um) quarto, 1 (Uma) sala, 1(uma) cozinha e 1(Um) banheiro.
Área Total Construída = 142,96 metros quadrados.
CÁLCULO DA ÁREA CONSTRUÍDA
Para o cálculo da construção, usaremos o preço unitário Pini Construções, (Material + Mão de Obra) para Construção Nova fornecido pela Revista “Construção”, onde utilizaremos o índice Padrão Popular, para construções novas, sendo o mais atualizado de Abril / 2020.
Residencial Padrão Popular = R$ 1.443,51 Área Construída = 142,96 m2 142,96 m2 x R$ 1.443,51 / m2 = R$ 206.364,18 TOTAL = R$ 206.364,18
PREÇO DE UMA CONSTRUÇÃO NOVA R$ 206.364,18
O valor da construção acima de R$ 206.364,18 é referente aos Custos
de uma Edificação “Nova”. Considerando-se a IDADE APARENTE do imóvel
de 20 (vinte) anos. A idade que o imóvel “aparenta” possuir em relação ao seu
estado de conservação atual. Como a mesma encontra-se em um estado razoável de conservação, necessitando reparos apenas pelo tempo de uso, teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que:
n
Kd = (1 - R) , onde
R = Razão de depreciação (0,020) ,
n = Idade Aparente (20) Anos Portanto,
20
Kd = (1 - 0,020) = 0,66760 Partindo-se da fórmula:
VE = Vu x Kd , em que:
VE = Valor da Edificação;Vu = Valor do imóvel novo = R$ 206.364,18 Kd = Fator de depreciação = 0,66760
VE = R$ 206.364,18 x 0,66760
Valor final da Edificação R$ 137.768,72
(CENTO E TRINTA E SETE MIL, SETECENTOS E SESSENTA E OITO REAIS E
SETENTA E DOIS CENTAVOS)
VALOR FINAL DO TERRENO E CONSTRUÇÃO
(Matrícula N° 78.552)
TERRENO + EDIFICAÇÃO
R$ 48.000,00 + R$ 137.768,72
R$ 185.768,72
(CENTO E OITENTA E CINCO MIL, SETECENTOS E SESSENTA E OITO REAIS E SETENTA E DOIS CENTAVOS)
V- VALOR TOTAL DO IMÓVEL
R$ 185.768,72
(CENTO E OITENTA E CINCO MIL, SETECENTOS E SESSENTA E OITO REAIS E SETENTA E DOIS CENTAVOS)
VI - ENCERRAMENTO
O presente laudo é composto de 10 (Dez) laudas digitadas, sendo esta última assinada ao final, no item ANEXOS, encontram-se fotos da frente do imóvel. Não havendo mais nada a informar. Seu signatário permanece à disposição da JUSTIÇA, para quaisquer outros esclarecimentos ou informações.
ARARAQUARA, 16 de JUNHO de 2020
ENG° MARCIO ANTÔNIO CARMONA
CREA/SP – N° 0601210790
PERITO JUDICIAL
ANEXOS
Fotos do ImóvelFoto Nº 01: Mostrando a frente do imóvel.
