Release de Resultados – 4T12 | 2012
Cyrela atinge Margem Bruta de 32,8% (pré ajustes do
RET) com geração de caixa de R$ 240 milhões no
trimestre
São Paulo, 21 de março de 2013 - A Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e
Participações (“CBR” ou “Companhia” ou “Cyrela”) (BM&FBOVESPA: CYRE3), uma das maiores empresas do mercado imobiliário brasileiro na incorporação de empreendimentos residenciais, apresenta seus resultados referentes ao quarto trimestre e doze meses de 2012 (4T12 e 2012). As informações financeiras e operacionais a seguir, exceto onde indicado o contrário, estão apresentadas em Reais (R$), seguem as normas contábeis internacionais (IFRS) e os princípios brasileiros de contabilidade e normas para preparação de relatório financeiro aplicáveis às entidades de incorporação imobiliárias brasileiras e regulamentações pertinentes. As comparações referem-se aos mesmos períodos de 2011 e, eventualmente, ao terceiro trimestre de 2012. Contatos de RI: Tel.: (55 11) 4502-3153 [email protected] Visite o website de RI:
www.cyrela.com.br/ri CYRE3 - (20/03/2013) Nº. de Ações: 412.106.381 Valor de mercado: R$ 6.774,9 milhões US$ 3.409,9 milhões
Volume financeiro médio 30 últimos pregões:
R$ 51,3 milhões
LUCRO LÍQUIDO
R$ 160 milhões no 4T12 excluindo os efeitos do RET, crescimento de 6,7% em relação ao 3T12. No ano, o lucro foi de R$ 571 milhões excluindo os efeitos do RET, 14,7% superior ao lucro líquido apresentado em 2011.
Lucro Líquido de R$ 660 milhões em 2012 considerando o efeito do RET MARGEM EBITDA
21,5% no 4T12 sem considerar os efeitos do RET, expansão de 4,4 p.p em relação ao 3T12 e expansão de 8,0 p.p. versus 4T11.
Margem Ebitda de 24,1% no 4T12 considerando o efeito do RET
VENDAS
R$ 1.716 milhões de vendas versus R$ 1.755 no 3T12.
A Cyrela atingiu 100% do ponto mínimo do guidance revisado para o ano. GERAÇÃO DE CAIXA OPERACIONAL (Variação da dívida líquida)
R$ 240 milhões de geração de caixa no trimestre versus R$ 147 milhões no 3T12. R$ 424 milhões de geração no acumulado do ano, versus consumo de R$ 13 milhões em 2011.
MARGEM BRUTA
32,8% no 4T12 sem considerar o efeito do RET, expansão de 1,9 p.p. em relação ao 3T12 e de 3,8 p.p. vs 4T11.
Margem Bruta após efeito do RET de 35,0% no 4T12
Teleconferências sobre os Resultados do 4T12
Português (com tradução simultânea)
22 de março de 2013 11h00 (horário de Brasília) 8h00 (US EDT) +55 (11) 4688-6361(Brasil) +1 855 281-6021 (Estados Unidos) +1 786 924-6977 (outros países)
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MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO
No ano de 2012, o ambiente econômico internacional foi marcado pela redução da volatilidade dos mercados. Na Europa, as ações tomadas pelo Banco Central Europeu reduziram o risco de ruptura na zona do euro. Nos EUA, a reeleição do presidente Barack Obama e a momentânea solução para o “abismo fiscal” abriram espaço para uma melhora na economia americana nos próximos meses. E a China continua desacelerando, suavemente. Para 2013, esperamos que o cenário internacional continue com riscos controlados, sem impacto relevante no mercado nacional.
No âmbito doméstico, a economia cresceu menos do que o esperado e a inflação voltou a acelerar. O PIB encerrou o ano com uma evolução de 0,9% principalmente pelo declínio da produção industrial e do investimento. Para estimular a economia, o Governo Federal adotou diversas medidas anticíclicas com o objetivo de manter o patamar de investimento em capital fixo, consumo e oferta de crédito. Entre elas, destacaram-se as renúncias fiscais e os contínuos cortes na taxa básica de juros, Selic, que encerrou o ano em 7,25% a.a. ante 11,0% ao final de 2011. Não obstante a desaceleração da atividade econômica, a economia doméstica ainda convive com o risco inflacionário. O IPCA, em 2012, acumulou alta de 5,8%, acima do centro da meta e trazendo preocupações para o futuro.
No entanto, os principais fundamentos para nossa indústria continuam muito positivos. O nível de desemprego encerrou o ano em 4,6%, patamar recorde, o rendimento médio real continuou crescendo e o nível de confiança do consumidor estabilizou-se acima da média histórica. Além disto, a concessão de crédito imobiliário continuou forte. Com a taxa de juros e os índices de inadimplência historicamente baixos, este produto tem sido prioridade na atuação dos principais bancos comerciais, dando o suporte que o setor precisa para continuar crescendo.
No âmbito operacional, a indústria apresentou uma forte redução de lançamentos, por dois motivos principais: Primeiro, a maioria das empresas abertas passam por um “freio de arrumação”, com o objetivo de ajustar suas operações após o forte crescimento do período 2009-2011. Segundo, a pontual morosidade no processo de aprovação de lançamentos na cidade de São Paulo tornou-se um grande desafio operacional durante este ano, e também contribuiu para a redução de lançamentos.
Para a Cyrela, 2012 foi o ano de avançarmos ainda mais na solidificação da reestruturação iniciada em 2010. Consolidamos os backoffices MAP e Living, centralizamos atividades que estavam nas diversas unidades de negócios, revisamos processos, enfim, buscamos aumentar a eficiência operacional da companhia para sermos cada vez mais competitivos e sustentáveis.
Como resultado destes esforços, iniciamos 2013 com um balanço forte, suportado pelo 8º trimestre consecutivo de aumento na margem bruta (32,8%), despesas administrativas sob controle e estrutura de capital em patamares confortáveis (44,8% de divida liquida/PL). Além disto, finalizamos o ano com uma expressiva de geração de caixa operacional de R$ 424 milhões, reforçando a liquidez da companhia.
Alem dos esforços na reestruturação operacional, o ano de 2012 foi marcado pelo Projeto Perenização: Um conjunto de ações que buscam perpetuar a essência da Cyrela e fortalecer a companhia para os próximos anos. Investimos no desenvolvimento de nossos líderes, divulgamos o Jeito de Ser Cyrela, reforçarmos a Governança Corporativa através de comitês, entre outras.
E comprometido com o futuro e a sociedade, em 2012 o Instituto Cyrela investiu mais de R$ 2,5 milhões em projetos sociais por todo o Brasil, beneficiando mais de 1.200 pessoas e mobilizando 580 colaboradores voluntários. Nesse ano também, o Instituto recebeu a qualificação como OSCIP – Organização da Sociedade Civil
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de Interesse Público, título que é conferido pelo Ministério da Justiça para organizações sociais que se caracterizam pela extrema transparência na condução da sua gestão administrativa e financeira.
Nas palavras do nosso fundador, “queremos que a Cyrela sobreviva por mais 1000 anos ! ”. Olhamos o futuro como muito promissor. E estamos prontos para capturar as oportunidades que vierem.
Aproveitamos para agradecer nossos clientes e acionistas, pela confiança que depositam em nossa empresa, bem como aos nossos colaboradores e fornecedores pela dedicação e comprometimento com nossa geração de valor para a sociedade.
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PRINCIPAIS INDICADORES
(1) incluindo as unidades permutadas (2) líquido de rescisões
(3) geração de caixa desconsidera recursos destinados à recompra de ações e aquisição de participações societárias (4) O Lucro por Ação é calculado excluindo-se as ações em tesouraria
4T12 4T11 4T12 x 4T11 3T12 4T12 x 3T12 2012 2011 2012 x 2011 Lançamentos (1) Número de Lançamentos 28 41 -31,7% 21 33,3% 73 98 -25,5% VGV Lançado - R$ milhões (100%) 2.100 3.342 -37,2% 1.518 38,4% 5.597 7.905 -29,2% VGV Lançado - R$ milhões (%CBR) 1.374 2.615 -47,4% 914 50,4% 3.883 6.281 -38,2% Participação CBR 65,4% 78,2% -12,8 p.p. 60,2% 5,2 p.p. 69,4% 79,5% -10,1 p.p. VGV Permutado - R$ milhões (100%) 143 282 -49,3% 142 0,8% 530 880 -39,8%
Área útil lançada (m²) 661.001 679.012 -2,7% 320.995 105,9% 1.278.942 1.628.239 -21,5%
Unidades Lançadas 12.981 10.956 18,5% 5.046 157,3% 23.370 26.123 -10,5%
Vendas (2)
Vendas Totais Contratadas - R$ milhões (100%) 1.716 2.382 -27,9% 1.755 -2,2% 6.006 6.497 -7,6% Vendas Totais Contratadas - R$ milhões (%CBR) 1.081 1.992 -45,7% 1.283 -15,8% 4.384 5.268 -16,8%
Participação CBR 63,0% 83,6% -20,7 p.p. 73,1% -10,1 p.p. 73,0% 81,1% -8,1 p.p.
Unidades Vendidas 10.901 8.075 35,0% 5.470 99,3% 24.079 21.176 13,7%
Vendas de Lançamentos (2)
Vendas Contratadas de Lançamentos do ano - R$ milhões (100%) 1.661 1.852 -10,4% 937 77,2% 3.184 4.008 -20,6% Vendas Contratadas de Lançamentos do ano - R$ milhões (%CBR) 992 1.537 -35,4% 613 61,9% 2.205 3.205 -31,2%
Participação CBR 59,7% 83,0% -23,2 p.p. 65,4% -5,6 p.p. 69,3% 80,0% -10,7 p.p.
Unidades Vendidas 11.671 6.984 67,1% 2.565 355,0% 15.948 14.483 10,1%
Banco de Terrenos
VGV potencial com permuta - R$ milhões (100%) 57.055 48.931 16,6% 55.664 2,5% 57.055 48.931 16,6% VGV potencial sem permuta - R$ milhões (100%) 48.428 42.671 13,5% 47.525 1,9% 48.428 42.671 13,5% Estoque de Terreno (mil m²) 12.559 12.917 -2,8% 13.430 -6,5% 12.559 12.917 -2,8%
% Permuta sobre valor do terreno 83,7% 77,9% 5,9 p.p. 83,4% 0,3 p.p. 81,3% 77,9% 344,1%
% CBR 87,3% 86,1% 1,3 p.p. 86,0% 1,3 p.p. 87,3% 86,1% 1,3 p.p.
Indicadores Financeiros Com EfeitoRET Sem EfeitoRET Com EfeitoRET Sem EfeitoRET
Receita Líquida (R$ milhões) 1.484 1.436 1.984 -27,6% 1.432 0,3% 5.838 5.790 6.127 -5,5% Lucro Bruto (R$ milhões) 519 471 576 -18,2% 442 6,6% 1.835 1.786 1.733 3,1% Lucro Bruto Ajustado (R$ milhões) 561 513 626 -18,1% 479 7,1% 1.996 1.948 1.925 1,2% EBITDA (R$ milhões) 358 309 268 15,2% 245 26,4% 1.046 997 871 14,5% Lucro Líquido (R$ milhões) 249 160 181 -11,6% 150 6,7% 660 571 498 14,7%
Margem Bruta 35,0% 32,8% 29,1% 3,8 p.p. 30,9% 2,0 p.p. 31,4% 30,9% 28,3% 2,6 p.p.
Margem Bruta Ajustada 37,8% 35,7% 31,6% 4,2 p.p. 33,5% 2,3 p.p. 34,2% 33,6% 31,4% 2,2 p.p.
Margem EBITDA 24,1% 21,5% 13,5% 8,0 p.p. 17,1% 4,4 p.p. 17,9% 17,2% 14,2% 3,0 p.p.
Margem Líquida 16,8% 11,2% 9,1% 2,0 p.p. 10,5% 0,7 p.p. 11,3% 9,9% 8,1% 1,7 p.p.
Lucro por Ação (R$) (³) 0,60 0,39 0,44 -11,9% 0,37 6,4% 1,60 1,39 1,20 15,9% Geração / Queima de Caixa (4) 240 240 123 94,6% 147 63% 424 424 (13) -3421,1%
Backlog 31/12/2012 31/12/2012 30/09/2012 Var %
Receitas Líquida a Apropriar (R$ milhões) 5.835 5.778 5.820 -0,7%
Resultado Bruto a Apropriar (R$ milhões) 2.173 2.116 2.050 3,2%
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LANÇAMENTOS
Nota: informações detalhadas referentes a lançamentos estão ao final do relatório, em tabelas anexas
No 4T12 os lançamentos somaram Valor Geral de Vendas (VGV) total de R$ 2.100,2 milhões, volume 38,4% maior que o do trimestre anterior. Os lançamentos do segmento econômico e MCMV somaram VGV total de R$ 1.333,6 milhões, volume 117,1% superior ao realizado no 3T12 e que representou 63,5% do total de lançamentos da Companhia no trimestre. Nesses valores reportados estão incluídos contratos assinados dentro do Faixa 1 do Programa “Minha Casa Minha Vida” no valor de R$ 563 milhões. Esses contratos foram assinados através da Cury, joint venture na qual a Cyrela possui 50% de participação e refletem a estratégia da Cyrela de focar a atuação desta faixa do MCMV através da Cury.
No ano, o VGV de lançamentos foi de R$ 5.597,2 milhões, 29,2% menor que em 2011. Deste total, os produtos econômicos e MCMV respondem por R$ 2.659,4 milhões, representando 47,5% dos lançamentos da Companhia.
A participação da Cyrela (%CBR) nos lançamentos do 4T12 foi de 65,4%, correspondendo a R$ 1.374,2 milhões e, no ano, a participação foi de 69,4%. Especificamente nos segmentos econômico e MCMV, o %CBR nos lançamentos do trimestre atingiu 61,3%, ou R$ 817,3 milhões. No ano, o %CBR nesses segmentos foi 68,4%, o que representa R$ 1.820,3 milhão.
O aumento pontual no tempo de aprovação de grandes projetos na cidade de São Paulo em 2012 afetou alguns indicadores de lançamentos do ano. Esses projetos tipicamente possuem um VGV bastante relevante, fazem parte do segmento de alta renda (MAP) e possuem um elevado percentual de participação da Cyrela. Na medida em que o processo de aprovação de projetos em São Paulo se regularize, esperamos um aumento do percentual de participação dos projetos MAP no portfólio da Companhia assim como elevação do %CBR total. Lançamentos 2012 x 2011 (Segmento MAP) 35% 29% 65% 71% Cidade de SP Outros 2012 2011 VGV Lançado (em R$ milhões – 100%) 60,2% %CBR %CBR 65,4% 79,5% 69,4% +38,4% Econômico + MCMV 4T12 2.100 1.334 3T12 1.518 614 -29,2% Econômico + MCMV 2012 5.597 2.659 2011 7.905 2.688 65,8% %CBR 61,3% Eco + MCMV TOTAL 74,9% %CBR 68,4% Eco + MCMV TOTAL
Trimestral
Anual
36% 64% 60% 40% 52% 48% 66% 34%6 No ano, os lançamentos se concentraram no Rio de Janeiro com 32,8% do volume, à frente da cidade de São Paulo, tradicionalmente a nossa praça de maior relevância, que ficou com 26,1% de participação. Grande SP e Interior representaram 19,8%, Sul 10,9%, Norte 6,2%, Centro Oeste com 4,2%.
No trimestre, os produtos Econômicos (Econômico + MCMV 2 e 3) representaram 36,7% dos lançamentos, os produtos MAP foram 36,5% do portfólio lançado enquanto que os produtos MCMV 1, realizados através da Cury, representaram 26,8%.
Destacam-se os lançamentos dos empreendimentos Duo Concept (MAP – RS) e o Agora Jaçanã
(Econômico – SP). O primeiro com mais de 70% de vendas no trimestre e o empreendimento Econômico
praticamente 100% vendido.
ANO 2012
Lançamentos por região – 2012
6,2% 19,8% 32,8% Sul 10,9% Centro Oeste 4,2% Norte Rio de Janeiro Estado de SP (Ex-Cidade SP)
Cidade de São Paulo
26,1%
Lançamentos por produto – 2012
MCMV 1 10,1% MCMV 2 e 3 24,1% Econômico 13,3% MAP 52,5%7
VENDAS
Nota: informações detalhadas referentes a vendas contratadas estão ao final do relatório, em tabelas anexas.
As vendas contratadas no trimestre alcançaram R$ 1.716,4 milhões incluindo parceiros e R$ 1.080,7 milhões (63,0%) referentes à participação Cyrela, apresentando redução de 2,2% sobre o volume do 3T12. No ano as vendas atingiram o volume de R$ 6.006,2 milhões, o que representa 100% do ponto mínimo do guidance de vendas revisado para 2012.
As vendas dos segmentos Econômico e MCMV somaram R$ 948,5 milhões no 4T12, montante 55,6% superior ao terceiro trimestre do ano e representando 55,3% das vendas totais da Companhia no período. No ano, as vendas desses segmentos totalizaram R$ 2.431,5 milhões, 24,6% superior a 2011. A participação CBR nas vendas dos projetos desses segmentos no trimestre foi de 61,6% no 4T12. Dentro do segmento MCMV estão incluídos os contratos do Faixa 1, no valor de R$ 563,0 milhões assinado através da Cury, na qual a CBR detém uma participação de 50% .
Das vendas totais no trimestre, R$ 615,3 milhões foram vendas de estoque, representando 35,8% do total vendido. Deste montante, R$ 135,6 milhões foram venda de estoque pronto o que representa 14,2% do estoque pronto no início do trimestre e que reforça nossa confiança na atratividade dos nossos produtos. As vendas de lançamentos do trimestre totalizaram R$ 1.101,1 milhões, ou 64,2% do total vendido no trimestre, bastante superior ao apresentado no 3T12 (22,5%). Se excluírmos os empreendimentos do Faixa 1, esse percentual atinge 46,7%.
As vendas no trimestre foram distribuídas da seguinte forma: produtos do segmento MAP representaram 44,8% das vendas totais do período, o MCMV 1 (Faixa 1 do programa, executado através da Cury) representou 32,8%, seguido do Econômico com 17,6% e MCMV 2 e 3 (Faixas 2 e 3) com 4,8% das vendas totais do trimestre.
No trimestre, as vendas em São Paulo (capital e interior) aparecem com destaque, representando 45,5% do total das vendas. O Rio de Janeiro manteve um forte volume de vendas, contribuindo com uma participação de 30,7%. A região Sul também apresentou boa performance de vendas, com participação de 13,7% nas vendas do trimestre.
Vendas Contratadas (em R$ milhões – 100%) 73,1% %CBR 63,0% -2,2% Econômico + MCMV 4T12 1.716 949 3T12 1.755 610 78,1% %CBR 61,6% Eco + MCMV TOTAL -7,6% Econômico + MCMV 2012 6.006 2.432 2011 6.497 1.951 %CBR 81,1% 73,0% TOTAL 73,8% %CBR 72,9% Eco + MCMV
Trimestral
Anual
8 A distribuição no ano por geografia e segmento pode ser vista abaixo:
ANO 2012
Ao final deste trimestre, a Seller – força de vendas interna da Cyrela - contava com 1.162 corretores.
Acreditamos que esta seja um diferencial estratégico importante, pelo foco na venda exclusiva de nossos produtos. A Seller e a Selling foram integradas e desde o final de 2012 passam a ser uma equipe única, sob o nome de Seller. A decisão de unificar as marcas passa pela estratégia atual da Companhia de centralização de processos e busca de sinergias entre as equipes.
Nordeste 6,4% Sul 9,1% Centro Oeste 2,9% Norte 7,4% Espírito Santo 1,4% Minas Gerais 1,0% Rio de Janeiro 30,1% Estado de SP (Ex-Cidade SP) 19,7% Cidade de São Paulo
22,0%
Vendas por região – 2012
Vendas por produto – 2012
9,8% 9,4% MCMV 1 MCMV 2 e 3 Econômico 21,9% MAP 58,9%
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VELOCIDADE DE VENDAS (VSO)
Em 12 meses, o VSO (Vendas Sobre Oferta) totalizou 49,6% (ante 50,8% no 4T11 e 53,0% no 3T12). Excluindo-se os contratos Faixa 1, o VSO anual totalizou 47,1%. O VSO trimestral no 4T12 foi de 20,7%, versus 26,2% no 4T11 e 22,6% no 3T12.
Ao analisar o VSO de acordo com diferentes fases dos projetos, verifica-se que o VSO:
Do segmento MCMV Faixa 1 foi 100%;
Dos lançamentos em 2012 (ex-Faixa 1) foi de 56,6%; Dos projetos em construção foi de 44,0%;
Do estoque de empreendimentos entregues em 2012 foi de 33,1%; Do estoque pronto até dez/2011 foi de 51,7%.
O VSO de lançamentos aumentou de 50,7% em 2011 para 56,6% em 2012 (ex-Faixa 1), apesar do mercado mais maduro e seletivo. A fase de lançamentos é o período em que os empreendimentos apresentam a maior velocidade de vendas.
Portanto, o VSO 12 meses abaixo dos níveis anteriores pode ser explicado por 2 motivos principais.
(i) Dado o menor volume de lançamentos em 2012, a
participação de lançamentos na oferta do ano (denominador) foi substancialmente menor do que em 2011. Como o VSO de lançamentos é tipicamente maior do que o VSO de estoque, o VSO total foi impactado negativamente.
(ii) Forte concentração de entrega de projetos no ano de
2012. O VSO de estoque de empreendimentos entregues no ano fechou 2012 em 33%, refletindo: (a) a concentração de entregas de projetos das safras de 2007, 2008 e 2009 em que houve atrasos de obras e, consequentemente, maior nível de distratos e (b) a
concentração de entregas de empreendimentos no segundo semestre do ano. Análise VSO 2012x 2011 2012 6.515 (54%) 5.034 (42%) 563 (4%) 2011 4.890 (38%) 7.905 (62%) Estoque 4T Ano Anterior Lançamentos Ano 50,8% 49,6% VSO Faixa 1 Análise VSO 2012 2011 766 794 4.955 5.034 563
Estoque pronto em dez/11 Estoque entregue em 2012 Estoque de Projetos em construção
Lançamentos Ano VSO Faixa 1 49,6% 100% 56,6% 44% 33% 51,7% 3T12 53,0% 2T12 51,6% 1T12 52,3% 4T11 50,8% 4T12 49,6% Ex-Faixa 1 47,1% VSO (12 meses)
10 Para 2013, espera-se um VSO em torno de 50%, refletindo um maior volume de lançamentos e a entrega de empreendimentos menos impactados por atrasos de obras.
Com relação à velocidade de vendas por período, os projetos lançados no trimestre foram 52% vendidos. Excluindo-se os contratos do MCMV Faixa 1, esse percentual é de 35,0%.
Analisando uma parte maior do ciclo comercial, percebe-se que a safra lançada no primeiro trimestre do ano alcançou, ao final do 4T12, 80% de vendas, enquanto a safra lançada no 2T12 já alcançou 70% de vendas em três trimestres e a safra lançada no 3T12 chegou a 49% de vendas.
Velocidade de vendas – 100% com permuta Cyrela 52% 26% 28% 37% 40% 23% 33% 19% 12% 8% 20% 7% 4% 6% 2% 4T12 3T12 2T12 1T12 4T11
Em 3 meses Em 6 meses Em 9 meses Em 12 meses Em 15 meses
66%
80% 70%
49%
11
ESTOQUES
Nota: informações detalhadas referentes a terrenos estão ao final do relatório, em tabelas anexas.
Ao final do 4T12, o estoque (todas as unidades disponíveis para venda, inclusive as lançadas no
período) a valor de mercado somava R$ 6.626,4milhões (100%) e R$ 5.129,2 milhões (% Cyrela)
Em comparação com o final de 2011, o estoque total da companhia aumentou em 1,7%, já incorporados os aumentos de preço devido à valorização do mercado.
Do total de estoques, os imóveis concluídos representam R$ 953 milhoes (14,4%). Analisando esse estoque pronto por safra de entrega, verifica-se que R$ 583 milhões (61%) referem-verifica-se a estoque entregue no ano de 2012. Ressaltamos que em 2012, a companhia entregou 89 empreendimentos, sendo 68 deles (76%) das safras de 2007, 2008 e 2009. Estas safras tiveram a maior incidência de atrasos de obra, o que aumenta os distratos e, consequentemente, o nível de estoque pronto.
Ao analisarmos a movimentação do estoque pronto durante 2012, verificamos que a Companhia iniciou o ano com R$ 766 milhões. Ao final do ano, esses estoques representavam R$ 370 milhões, incluindo a valorização, o que demonstra um bom desempenho de vendas desses produtos.
Estoque a Valor de Mercado R$ MM %
Concluído 953 14,4% A Entregar 2013 944 14,2% A Entregar 2014 2.288 34,5% A Entregar 2015 1.933 29,2% A Entregar após 2015 510 7,7% Total 6.626 100%
Estoque por Safra de Entrega
Estoque a Valor de Mercado (R$ MM)
5.243 5.033 5.113 4.850 5.129 % CBR 100% 3T12 6.194 1.344 2T12 6.246 1.133 1T12 6.405 1.373 4T11 6.515 1.272 4T12 6.626 1.497 Entregue até 2011 Entregue em 2012 Estoque em Dez/12 953 370 583 Estoque em Dez/11 766 Estoque Pronto (em R$ milhões – 100%)
12 No trimestre, a Companhia vendeu R$ 135,6 milhões ou 14,2% do seu estoque pronto no início do período. No 4T12, foram agregados R$ 122 milhões de estoque pronto ao estoque total da Companhia.
Do estoque pronto total da Companhia, os 10 maiores projetos respondem por 46,9%. As regiões Nordeste e Espírito Santo apresentam 42% de participação no estoque pronto total da Companhia, tendo sido bastante impactadas pelo projeto Le Parc Salvador, que representa cerca de 20% do estoque pronto total.
O estoque pronto é um produto que tipicamente possui uma velocidade de vendas mais lenta. O principal motivo é a necessidade de liquidez imediata por parte do cliente de cerca de 20% do valor do imóvel. Além disso, o estoque pronto atual da Companhia possui uma concentração em praças de baixa demanda. Dito isso, não se espera uma velocidade de vendas elevada para o estoque pronto em 2013. No entanto a Companhia está tomando diversas ações de marketing focadas, incentivo às forças de venda e adequação de preço caso a caso para a venda desse estoque, ações essas que já começam a surtir efeito
Variação do Estoque Pronto (R$ milhões) 18% 13% 8% 12% São Paulo
São Paulo - Interior
Rio de Janeiro 3% Minas Gerais Espírito Santo 4% Norte 34% Nordeste 9% Sul 0% Centro Oeste
Breakdown Estoque Pronto 4T12
10 principais projetos respondem por 46,9% do estoque pronto total
136 953 Estoque 4T12 Variação de preço 12 Entrega (Est. Pronto) 122 Venda Estoque Pronto 4T12 Estoque Pronto 3T12 954
13
TERRENOS
Nota: informações detalhadas referentes a terrenos estão ao final do relatório, em tabelas anexas.
Ao final de dezembro de 2012, o estoque de terrenos somava 12,6 milhões de metros quadrados de área útil comercializável, com potencial de vendas total de R$ 57,1 bilhões, considerando as joint-ventures e parcerias. A participação da Cyrela no estoque de terrenos é de 87,3%, ou o equivalente a R$ 49,8 bilhões.
O banco de terrenos nos segmentos econômico e MCMV totaliza R$ 13,2 bilhões em VGV potencial, que representa 23,1% do VGV potencial da Cyrela e com participação CBR de R$ 11,0 bilhões. São R$ 4,3 milhões de metros quadrados de área útil comercializável, com estimativa de 64.835 unidades a serem construídas.
Ao final do 4T12, a Companhia contava com 6,6 milhões de metros quadrados de terrenos em estoque para loteamentos, com potencial de vendas de R$ 1,3 bilhão distribuídos em 22 projetos. A participação da Cyrela nos terrenos é de 82,3%.
Durante o 4T12, foram adquiridos 9 terrenos, a maior parte concentrada nas regiões de São Paulo, Rio de Janeiroe Sul do Brasil, em linha com a estratégia da empresa de reforçar seu landbank nos mercados chave. Esses terrenos possuem VGV potencial de R$ 2.226,5 milhões e potencial construtivo de 5.418 unidades.
*O VGV em landbank é baseado na última viabilidade de avaliação do terreno corrigida a INCC até a data de hoje.
Distribuição por Produto (VGV em R$ bi) Forma de Aquisição (em %)
Banco de Terrenos em 31/12/2012*
Distribuição por Região (VGV em R$ bi) Distribuição por Ano de Lançamento
(VGV em R$ bi) Nordeste 5,5 Sul 5,9 Centro Oeste 0,7 Norte 1,7 Espírito Santo 0,0 Minas Gerais 0,2 Rio de Janeiro 29,9
São Paulo - Interior 5,0 São Paulo 8,1 84% Permuta Caixa 16% MCMV 1 MCMV 2 e 3 0,4 Econômico 12,8 MAP 43,9 0,03 36 Meses 6,3 24 Meses 9,4 12 Meses 8,0 Após 36 Meses 33,3
14
OBRAS
Nota: informações detalhadas referentes a unidades entregues estão ao final do relatório, em tabelas anexas.
A Cyrela entregou 20 empreendimentos no trimestre, com 4,8 mil unidades que representaram R$ 1.806,7 milhão de VGV na data dos respectivos lançamentos. No ano foram entregues 24,1 mil unidades, incluindo loteamentos.
Considerando apenas os segmentos econômico e MCMV, no ano foram entregues 15,2 mil unidades em 54 empreendimentos, com VGV de lançamento de R$ 1.958,7 milhão.
Ao final de dezembro de 2012, havia 181 obras da CBR em andamento, distribuídas conforme o gráfico abaixo nas visões de segmentos, execução e também a distribuição geográfica dessas obras.
(1) Errata: No 3T12 havia 4 empreendimentos com obras em andamento que foram considerados na Região Nordeste mas que pertencem à região Norte. Seguindo o direcionamento estratégico para uma operação mais orgânica, a companhia vem, ao longo de 2012, reduzindo a participação de terceiros no controle da execução de suas obras. No fechamento deste trimestre, 88% das obras estavam sendo geridas por equipes próprias ou JVs. Isso reforça o compromisso da Cyrela com a gestão de custos e qualidade dos produtos ofertados.
Dos lançamentos de empreendimentos realizados neste trimestre, nenhuma obra será executada por terceiros. Na visão anual, apenas 7% dos lançamentos de empreendimentos serão executados por terceiros.
166 39 Próprias e JV’s Terceiros Execução 4T11 205 166 37 Execução 1T12 203 154 21 Execução 3T12 175 148 41 Execução 2T12 189 19% 81% 18% 82% 22% 78% 12% 88% 158 23 Execução 4T12 181 13% 87% 75 106 Eco + MCMV MAP Segmentos 181 158 Próprias e JV’s Terceiros Execução 181 23 16 SP Sul RJ Norte NE CO ES Região 181 79 28 26 16 10 6 12% 88% Obras em andamento (1)
15
Desempenho Econômico – Financeiro
Receita A receita bruta relativa à incorporação residencial, que representou 97,6%
da receita total do trimestre, somou R$ 1.451,0 milhões, montante 0,8% inferior aos R$ 1.462,0 milhões registrados no 3T12.
Apesar do volume de vendas acima do apresentado no 1T12 e 2T12, o nível de receitamento do 4T12 foi impactado principalmente devido ao fato dos empreendimentos do segmento faixa 1 do MCMV, por não possuírem custo de terreno, somente começarem a gerar receita a partir do início da obra, conforme sua evolução física (POC). Como a participação desses projetos foi relevante no 4T12, a receita não manteve a mesma relação com as vendas líquidas dos trimestres anteriores.
No acumulado anual, a receita bruta de incorporação foi de R$ 5.902,4 milhões o que representa um decréscimo de 5,4% relativo ao ano de 2011, impactada pelo menor volume de vendas e lançamentos de 2012.
Nos últimos 12 meses, a Cyrela iniciou o reconhecimento de 61 empreendimentos lançados nesse período que proporcionaram apropriação de
receita de R$ 181 milhões no trimestre.
Na receita de incorporação do trimestre, a participação dos produtos Econômicos + MCMV atingiu 32,5%, comparada a 30,4% no 3T12. No
acumulado do ano a participação foi de 31,4%, comparada a 28,4% de 2011.
A receita referente a loteamentos no 4T12 foi inferior em comparação ao 3T12, representando 0,1% da receita do trimestre.
A receita de prestação de serviços, que se refere às atividades da Seller (corretagem sobre vendas) e Cyrela Construtora (taxa de administração de obras), totalizou R$ 35,3 milhões no 4T12, montante 38,8% superior ao 3T12. O acumulado do ano dessa receita foi de R$ 101,3 milhões, 7,2% a menos que em 2011.
4T12 4T11 3T12 2012 2011
R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM
Incorp Imob Residencial 1.451 97,6% 2.033 98,2% -28,6% 1.462 97,7% -0,8% 5.902 98,1% 6.240 97,9% -5,4% Loteamentos 1 0,1% 9 0,4% -88,9% 9 0,6% -88,8% 14 0,2% 26 0,4% -45,5% Prestação de Serviços 35 2,4% 28 1,3% 26,8% 25 1,7% 38,8% 101 1,7% 109 1,7% -7,2% Total 1.487 100,0% 2.069 100,0% -28,1% 1.496 100,0% -0,6% 6.018 100,0% 6.376 100,0% -5,6%
Por Atividade % Part. % Part. 4T12 x 4T11 % Part. 4T12 x 3T12 % Part. % Part. 2012 x 2011
-0,6%
4T12
1.4871.451
3T12
1.4961.462
Receita Bruta por atividade
(R$ milhões) -5,6%
2012
6.0185.902
2011
6.3766.240
Incorp Imob Residencial Prestação de Serviços Loteamentos
Trimestral
16 Receita bruta por segmento
Custo dos Bens e/ou Serviços Prestados
O custo de incorporação imobiliária residencial, que representou 97,3% do custo total do trimestre, atingiu R$ 939,2 milhões, foi 2,6% inferior ao registrado no 3T12. No ano, este custo representou 98,0% do custo total, alcançando R$ 3.923,0 milhões, 8,9% inferior a 2011.
Custo bruto por segmento
4T12 4T11 3T12 2012 2011
R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM
Produtos MAP (Médio, Médio-Alto e Alto) 980 67,5% 1.465 72,1% -33,1% 1.017 69,5% -3,7% 3.052 68,6% 3.013 71,6% 1,3% Produtos Econômicos (Econômico + MCMV) 471 32,5% 568 27,9% -17,1% 444 30,4% 6,0% 1.399 31,4% 1.194 28,4% 17,2% Total 1.451 100,0% 2.033 100,0% -28,6% 1.462 100,0% -0,8% 4.451 100,0% 4.207 100,0% 5,8%
% Part.
Receita por Segmento % Part. 4T12 x 4T11 % Part. 4T12 x 3T12 % Part. % Part. 2012 x 2011
4T12 4T11 3T12 2012 2011
R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM
Incorp. Imob. Residencial 939 1.393 -32,6% 968 -2,9% 3.923 4.307 -8,9% Loteamentos 0 8 -94,3% 4 -89,3% 7 23 -69,0% Prestação de Serviços 25 6 347,5% 18 38,3% 73 63 16,3% Total 965 1.407 -31,4% 990 -2,6% 4.003 4.393 -8,9% 2012 x 2011 4T12 x 3T12 4T12 x 4T11 Por Atividade em R$ milhões
939
-2,6%4T12
965
3T12
990
968
-8,9%2012
4.003
3.923
2011
4.393
4.307
Incorp Imob Residencial Prestação de Serviços Loteamentos
Custo por atividade
(R$ milhões)
Trimestral
Anual
4T12 4T11 3T12 2012 2011
R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM
Produtos MAP (Médio, Médio-Alto e Alto) 638 67,9% 997 71,6% -36,0% 663 68,4% -3,7% 2.683 68,4% 3.091 71,8% -13,2% Produtos Econômicos (Econômico + MCMV) 301 32,1% 396 28,4% -24,0% 305 31,5% -1,2% 1.240 31,6% 1.216 28,2% 1,9% Total 939 100,0% 1.393 100,0% -32,6% 969 100,0% -3,0% 3.923 100,0% 4.307 100,0% -8,9% Custo por Segmento % Part. % Part. 4T12 x 4T11 % Part. 4T12 x 3T12 % Part. % Part. 2012 x 2011
17
A Medida Provisória 601/12, de 28 de dezembro de 2012
Em 28 de dezembro de 2012 o Governo publicou a medida provisória 601/12 em que altera a tributação das incorporações submetidas ao Regime Especial de Tributação (RET) de 6% para 4%, distribuídos da seguinte forma:
I - 1,71% como Cofins
II - 0,37% como Contribuição para o PIS/Pasep; III - 1,26% como IRPJ; e
IV - 0,66% como CSLL
A Cyrela tem por prática afetar o patrimonio e submeter suas incorporações ao RET sempre que possível, o que garante uma maior segurança jurídica dos seus clientes. Em 31 de dezembro de 2012, mais de 75% dos recebíveis da empresa estavam alocados em incorporações submetidas ao RET.
Com isso, essa nova alíquota traz 2 impactos ao DRE da Companhia: (i) As novas receitas de incorporações submetidas ao RET passam a ser tributadas em 4% ao invés de 6% e (ii) Como o tributo é pago em regime de caixa e as receitas são reconhecidas através do POC, o balanço possui impostos diferidos reconhecidos no DRE porém ainda não pagos. Esse imposto diferido foi revertido de 6% para 4% gerando um efeito positivo no DRE da Companhia em um evento único neste trimestre.
O impacto total dessas mudanças no DRE da Companhia foi de R$ 88,7 milhões líquido de participação de minoritários.
18 Margem Bruta
A margem bruta total da Companhia no 4T12 foi de 32,8% sem considerar o efeito do RET, sendo 2,0 p.p. superior à margem verificada no 3T12. No ano, a margem antes do efeito do RET foi de 30,9%, sendo 2,6 p.p. superior à margem do ano de 2011 e dentro do guidance divulgado (Margem Bruta no ano de 30% a 34%). Os resultados alcançados representam o oitavo trimestre consecutivo de melhora da margem bruta da Companhia. Considerando o efeito do RET esta margem foi de 35,0% no trimestre e 31,4% no ano.
A margem bruta ajustada do trimestre sem considerar o efeito do RET foi de 35,7%, sendo 2,3 p.p. superior à margem do 3T12 e 33,6% no ano sendo 2,2 p.p. superior à margem bruta ajustada do ano de 2011. A margem bruta ajustada com o efeito de RET foi de 37,8% no trimestre e 34,2% no ano.
Margem bruta
Margem bruta por atividade
Com Efeito RET Sem Efeito RET Com Efeito RET Sem Efeito RET 4T12 4T12 4T11 3T12 2012 2012 2011 R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM Receita Líquida 1.484 1.436 1.984 -27,6% 1.432 0,3% 5.838 5.790 6.127 -5,5% Lucro Bruto 519 471 576 -18,2% 442 6,6% 1.835 1.786 1.733 3,1% Margem Bruta 35,0% 32,8% 29,1% 3,8 p.p. 30,9% 2,0 p.p. 31,4% 30,9% 28,3% 2,6 p.p.
Juros Capitalizados no Custo 42 42 50 -16,0% 37 12,9% 161 161 192 -16,0%
Margem Bruta Ajustada 37,8% 35,7% 31,6% 4,2 p.p. 33,5% 2,3 p.p. 34,2% 33,6% 31,4% 2,2 p.p.
Margem Bruta Ajustada 4T12 x 4T11 4T12 x 3T12 2012 x 2011
Com Efeito RET Sem Efeito RET Com Efeito RET Sem Efeito RET 4T12 4T12 4T11 3T12 2012 2012 2011 R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM
Incorporação Imobiliária Residencial 35,1% 32,9% 28,4% 4,5 p.p. 30,9% 2,0 p.p. 31,4% 30,9% 28,1% 2,7 p.p. Loteamentos 52,5% 50,9% 3,2% 47,6 p.p. 48,2% 2,7 p.p. 48,8% 48,3% 9,1% 39,2 p.p. Prestação de Serviços 31,4% 29,2% 79,8% -50,6 p.p. 20,6% 8,6 p.p. 29,1% 28,6% 42,9% -14,3 p.p.
Total 35,0% 32,8% 29,1% 3,8 p.p. 30,9% 2,0 p.p. 31,4% 30,9% 28,3% 2,6 p.p.
Por Atividade 4T12 x 4T11 4T12 x 3T12 2012 x 2011
Evolução da Margem Bruta
Sem Efeito RET Com Efeito RET LB: R$ 471,2 milhões LB: R$ 519,4 milhões Margem Bruta: 32,8% Margem Bruta: 35,0%
2012 31,4% 2011 28,3% 4T12 35,0% 3T12 30,9% 2T12 30,3% 1T12 29,5% 4T11 29,1% 3,7 p.p. 32,8% 30,9%
19 Vendas a Reconhecer
Ao final do quarto trimestre de 2012, a receita líquida de vendas a apropriar somava R$ 5.970,0 milhões. A margem bruta das receitas a apropriar sem considerar os efeitos do RET foi de 36,6% ao final do 4T12, ficando 1,4 p.p. acima do valor apresentado no trimestre anterior. O aumento da margem é explicado pela entrega, em 2012, de projetos problemáticos das safras de 2007 a 2009, sendo estes substituídos pela entrada de novos projetos com margens melhores.
* A forma de cálculo da Margem Bruta de Backlog foi modificada de acordo com normativas da CVM.Foi excluída da receita a apropriar o efeito do AVP (Ajuste a Valor Presente). Nessa Margem Bruta de Backlog também não estão incluídos os juros alocados ao custo.
Com Efeito RET
Sem Efeito RET
Vendas a Reconhecer (R$ mil) 4T12 4T12 3T12 Var%
Receitas de Vendas a Apropriar 5.970 5.970 6.012 -0,7%
Impostos a apropriar (135) (192) (193) -0,7%
Receita Líquida a Apropriar 5.835 5.778 5.820 -0,7%
Custo Orçado das Unidades Vendidas a Apropriar (3.663) (3.663) (3.770) -2,8%
Lucro Bruto a Apropriar 2.173 2.116 2.050 3,2%
Despesas Comerciais a Apropriar (33) (33) (34) -5,1%
Lucro a Apropriar 2.140 2.083 2.015 3,4%
Margem Bruta a Apropriar 37,2% 36,6% 35,2% 1,4 p.p.
Evolução da Margem Bruta de Backlog*
Sem Efeito RET Com Efeito RET
Margem Apropriar: 36,6% Margem Apropriar: 37,2%
28 30 32 34 36 38 4T12 37,2% 3T12 35,2% 2T12 35,3% 1T12 35,5% 4T11 35,1% 1,5 p.p. 36,6%
20 Despesas Comerciais
As despesas comerciais totalizaram R$ 132,9 milhões no 4T12, o que representa 9,3% da receita líquida reconhecida no trimestre. Em relação às vendas contratadas, a participação de tais despesas foi de 7,7% no trimestre, aumento de 0,2 p.p. em relação a 7,5% no 3T12. Em termos absolutos, as despesas comerciais do
4T12 estão um pouco acima do verificado no trimestre passado – R$ 113,7 milhões - e em linha com o
apresentado no 4T11 quando foram de R$ 133,9 milhões.
O principal motivo para o aumento de R$ 19,2 milhões em relação ao 3T12 foram os gastos com mídia e serviços de terceiros devido a maior volume de lançamentos no 4T12 e à preparação para lançamentos do início de 2013.
No acumulado do ano, essas despesas corresponderam a 8,2% da receita reconhecida no período, uma redução de 0,1 p.p em relação ao ano anterior, quando atingiram 8,3%.
O principal motivo da variação da linha Outros em relação a 2011, foi a mudança da estratégia de vendas no ano: menos foco em stand e mídia e prioridade em investimentos na força de vendas. Esse fato está relacionado ao menor volume de lançamentos do ano e trouxe como consequência um perfil de vendas concentrado nos estoques. (47% das vendas do ano se referem a venda de estoque).
Em valores absolutos, as despesas comerciais reduziram de R$ 511,4 milhões em 2011 para R$ 473,3 em 2012, uma redução de 7,4%. 4T12 4T11 3T12 2012 2011 R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM Estande de Vendas 24 40 -40,0% 21 13,7% 86 180 -52,2% Mídia 37 50 -26,0% 29 27,9% 121 164 -26,2% Serviços de Terceiros 39 27 42,7% 30 29,4% 134 97 38,1% Outros 33 18 83,3% 34 -4,2% 133 70 90,0% Total 133 134 -1,0% 114 16,5% 473 511 -7,4% Despesas Comerciais 4T12 x 4T11 4T12 x 3T12 2012 x 2011
21 Despesas Gerais e Administrativas
As despesas gerais e administrativas do trimestre foram de R$ 83 milhões. Nesse trimestre houve uma correção na provisão de Stock Options referente ao Plano 2007 no montante de R$ 12 milhões. Mesmo excluindo esse efeito, as despesas gerais e administrativas apresentaram redução de 6,6%, de R$ 102 milhões no 3T12 para R$ 95 milhões no 4T12 principalmente devido à redução de Salários e Encargos Sociais no valor de R$ 3,7 milhões, continuando a refletir a consolidação de estruturas de backoffice e eliminação de duplicidades entre matriz e regionais.
As despesas gerais e administrativas representaram 5,8% da receita líquida reconhecida, redução de 1,3 p.p. frente ao trimestre anterior. Em relação às vendas contratadas, a participação de tais despesas foi de 4,8% no trimestre, redução de 1,0 p.p. em relação ao 3T12.
Em relação ao ano anterior, as despesas gerais e administrativas passaram de R$ 404,0 milhões em 2011 para R$ 419,3 milhões em 2012.
Excluindo os itens não recorrentes, e após o dissídio, o G&A de 2012 foi de R$ 391,8 milhões comparado com os R$ 404 milhões do ano anterior, uma redução de 3,0%.
Os principais itens não recorrentes são:
(1) Custos não-recorrentes das demissões para reestruturação ocorridas até o 3T12 no valor de R$ 3,5 milhões;
(2) R$ 6 milhões por impacto da consolidação da aquisição de participação na Cyrela NE, ocorrida no 3T11.
(3) Pagamento de Participação de empregados de R$ 18 milhões relativos ao exercício de 2011 que foram reconhecidos no 1T12.
Além disso, o dissídio nos salários e encargos no ano teve impacto de R$ 12 milhões
4T12 4T11 3T12 2012 2011
R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM
Salários e Encargos Sociais 45 44 2,3% 48 -6,7% 189 152 24,3% Stock Options 6 12 -50,0% 6 -5,3% 28 23 21,7% Honorários da Administração 3 2 50,0% 3 19,3% 9 8 12,5% Serviços de Terceiros 13 19 -31,6% 12 11,9% 62 81 -23,5% Aluguel, viagens e representações 11 16 -31,3% 10 9,7% 46 61 -24,6%
Outros 7 14 -50,0% 15 -52,8% 45 57 -21,1%
Participação dos Empregados 10 7 42,9% 8 22,8% 52 22 136,4%
Subtotal 95 113 -15,9% 102 -6,6% 431 404 6,7%
Ajuste Stock Options (12) 0 -100,0% 0 -100,0% (12) 0 -100,0%
Total 83 113 -26,5% 102 -18,4% 419 404 3,7%
22 No ano, essas despesas representaram 7,16% da receita líquida reconhecida, aumento de 0,6 p.p. frente ao ano anterior. Em relação às vendas contratadas, a participação de tais despesas foi de 7,17% em 2012, aumento de 1,0 p.p. em relação a 2011 impactada principalmente pelo menor volume de vendas e menor nível de receita do ano de 2012 em comparação com 2011.
Nossa expectativa para 2013 é de manutenção do valor nominal das despesas gerais e administrativas da Companhia, absorvendo os impactos de dissídio e inflação.
EBITDA
De acordo com Instrução CVM 527 de 4 de outubro de 2012 a companhia adequou-se à forma de cálculo do Ebitda conforme abaixo:
* No valor de depreciação e amortização estão incluídas as amortizações de stand alocadas em despesas comerciais no DRE.
A margem EBITDA do trimestre excluindo os efeitos do RET atingiu 21,5%, sendo 4,4 p.p. superior ao trimestre anterior e 8,0 p.p. acima do 4T11. No ano, atingiu-se a margem de 17,2% excluindo os efeitos do RET, sendo 3,0 p.p. acima da margem de 2011. A margem EBITDA foi de 24,1% no trimestre e 17,9% no ano considerando os efeitos do RET.
Apesar da diminuição do nível de receita do ano de 2012 quando comparado com o ano de 2011, a Cyrela apresentou em 2012: (i) uma margem bruta maior e (ii) menor gasto com despesas comerciais, gerais e administrativas em termos absolutos, o que fez com que a margem EBITDA evoluísse proporcionalmente mais quando comparada com o ano de 2011.
Com Efeito RET Sem Efeito RET Com Efeito RET Sem Efeito RET 4T12 4T12 4T11 3T12 2012 2012 2011 R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM
Lucro Líquido do Exercício das Operações Continuadas 320 226 219 3,5% 165 37,4% 779 685 592 15,7% (-) Resultado Financeiro (2) (2) (33) -92,6% 0 -974,0% (18) (18) (50) -63,4% (+) Depreciação e Amortização 43 43 19 128,9% 29 45,1% 124 124 140 -11,4% (+) Tributos sobre o Lucro (2) 43 64 -33,0% 50 -15,0% 161 206 188 9,5% EBITDA 358 309 268 15,2% 245 26,4% 1.046 997 871 14,5% Margem EBITDA (%) 24,1% 21,5% 13,5% 8,0 p.p. 17,1% 4,4 p.p. 17,9% 17,2% 14,2% 3,0 p.p. EBITDA (CVM) 4T12 x 4T11 4T12 x 3T12 2012 x 2011
Comparação G&A 2012 vs 2011
18 4 6 12 2012 419 -3% 2011 404 Dez/12 recorrente 391 379 Incorporacao de participacao, Cyrela NE. Custos de desligamentos na reestruturacao. Ajuste Provisao de participacao de empregados de 201123 Resultado Financeiro
O resultado financeiro do trimestre foi positivo em R$ 2,4 milhões, comparado a R$ 0,3 milhão negativo no 3T12.
As despesas financeiras reduziram em relação ao 3T12, passando de R$ 63,3 milhões para R$ 52,1 milhões , explicados principalmente pelo maior valor de juros capitalizados devido ao maior volume de aportes nas investidas do 4T12 em relação ao 3T12.
As receitas financeiras diminuíram em relação ao 3T12, passando de R$ 62,9 milhões para R$ 54,5 milhões, em decorrência da queda da Selic, com o CDI a uma taxa média de 7,07% a.a. no 4T12 versus 7,73% a.a. no 3T12.
R$ mil 4T12 3T12
Despesas Financeiras
Juros SFH (66) (73)
Juros Empréstimos Nacionais e Estrangeiros (56) (50)
Juros Capitalizados 83 73
Sub Total (38) (50)
Variações Monetárias sobre Financiamentos (3) (3)
Despesas bancárias (3) (3)
Outras Despesas Financeiras (8) (8)
Total de Despesas Financeiras (52) (63)
Receitas Financeiras Rendimento de Aplicações 21 29
Receitas Financeiras sobre Contas a Receber 24 22
Variações monetárias 7 10
Outras Receitas Financeiras 2 2
Total de Receitas Financeiras 55 63
Resultado Financeiro 2 (0)
Evolução da Margem EBITDA
Sem Efeito RET Com Efeito RET
EBITDA: R$ 309,2 milhões EBITDA: R$ 357,7 milhões Margem EBITDA: 21,5% Margem EBITDA: 24,1%
2012 17,9% 2011 14,2% 4T12 24,1% 3T12 17,1% 4T11 13,5% 8,0 p.p. 21,5% 17,2%
24 Lucro Líquido e Margem Líquida
Como resultado do desempenho apresentado, o lucro líquido cresceu se comparado ao terceiro trimestre do ano e com o mesmo período do ano passado. Excluindo as alterações nas regras do RET, o lucro líquido do trimestre foi de R$ 160,4 milhões, o que representa um crescimento de 6,7% sobre os R$ 150,4 milhões registrados no 3T12. Na comparação anual, o lucro líquido foi de R$ 571,5 milhões sem os efeitos do RET, que se traduz em um crescimento de 14,7% sobre o resultado de 2011. Considerando os efeitos do RET, no 4T12 o lucro líquido foi de R$ 249,1 milhões e, em 2012, R$ 660,1 milhões.
Excluindo os benefícios do RET, a margem líquida do 4T12 foi de 11,2% (crescimento de 0,67 p.p. versus o 3T12 e 2,03 p.p. versus o 4T11) e, no ano, 9,9% (crescimento de 1,74 p.p. versus o 2011). Considerando os efeitos do RET, a margem líquida foi de 16,8% no 4T12 e 11,3% no ano.
O lucro por ação no 4T12 foi de R$ 0,6045 ante R$ 0,3657 no 3T12.
89
4T12
249
3T12
150
160 10,5% Margem 11,2% Líquida (s/ efeito RET) 892011
498
2012
660
571 8,1% Margem 9,9% Líquida (s/ efeito RET)Lucro Líquido
(R$ milhões)Trimestral
Anual
+37,3% +14,7%Sem Efeito RET Com Efeito RET LL.: R$ 160,4 milhões LL.: R$ 249,1 milhões
Margem Líq.: 11,2% Margem Líq.: 16,8%
Evolução da Margem Líquida
2012 11,3% 2011 8,1% 4T12 16,8% 3T12 10,5% 2T12 9,7% 1T12 8,2% 4T11 9,1% 11,2% 9,9% 2,1 p.p.
25
Destaques das Demonstrações Financeiras
Contas a Receber
Considerando a totalidade dos contratos de venda assinados, a linha de Contas a Receber totalizou R$ 12,0 bilhões em 31 de dezembro de 2012, 1,0% menor do que o montante registrado em 30 de setembro de 2012. Em nosso Balanço Patrimonial, este valor representa R$ 6,3 bilhões, sendo apropriado segundo o andamento de obra de cada projeto.
Desse total,17,2% refere-se a unidades entregues, e 82,8%
a unidades em construção ou em processo de entrega. O prazo médio de realização do Contas a Receber é de cerca de 1,7 ano (20 meses). Vale ressaltar que a experiência da Companhia não demonstra perdas significativas na realização deste ativo. Em geral, os recebíveis de unidades em construção são utilizados como garantia dos financiamentos da produção obtidos para construção dos respectivos empreendimentos.
(1) Cronograma de recebíveis segundo conceito econômico (considera recebimento integral e imediato na data do Habite-se)
4T12 3T12
R$ MM R$ MM
Unidades em construção 9.840 10.063 -2,2% Unidades em processo de entrega 119 323 -63,2% Unidades construídas 2.062 1.753 17,6% Total dos Recebíveis 12.020 12.139 -1,0% Compromisso com custos orçados
de unidades vendidas (3.663) (3.770) -2,8% Compromisso com custos orçados
de unidades em estoque (1.779) (1.701) 4,6% Contas a Receber Líquido 6.579 6.668 -1,3%
Contas a receber Var %
15,9 365,8 1.155,7 2.125,1 36 Meses 12 Meses 24 Meses
Cronograma do Custo a Incorrer (ref, unidades vendidas– R$ milhões)
Após 36 Meses
7,7 177,7
561,4
1.032,2 Cronograma do Custo a Incorrer (ref, unidades em estoque– R$ milhões)
36 Meses 24 Meses 12 Meses Após 36 Meses 1.065,7 1.568,2 2.449,3 6.937,2 12 Meses Após 36 Meses Cronograma de Recebíveis ¹ (em R$ milhões) 36 Meses 24 Meses
26 Estoque de Imóveis
O principal item em Estoques são os terrenos destinados à incorporação futura que, em 31 de dezembro de 2012, representavam 47,7% do total.
No balanço patrimonial, já com efeitos da consolidação contábil, os terrenos respondem por R$ 1.942,0 milhões da rubrica “Imóveis a Comercializar”. A rubrica “Adiantamento de Clientes” representa compromissos originados pelas permutas físicas nas compras de terrenos (contrapartidas das permutas), avaliadas ao preço de venda futuro. Esta linha contém R$ 801,3 milhões referentes aos terrenos para futura incorporação e R$ 715,9 milhões referentes aos imóveis já incorporados, totalizando R$ 1.517,2 milhões relativo ao preço justo das unidades permutadas. Tais compromissos serão amortizados com o mesmo procedimento do reconhecimento das receitas de venda, não existindo desembolsos efetivos de caixa. A rubrica “Contas a Pagar por Aquisição de Imóveis” de curto e longo prazo totaliza R$ 324,6 milhões, sendo R$ 84,3 milhões relativos a imóveis já incorporados.
4T12 3T12 R$ MM R$ MM Imóveis em Construção 1.462 1.395 4,8% Imóveis Concluídos 469 525 -10,6% Terrenos 1.942 1.918 1,3% Adiantamento a Fornecedores 196 181 8,3% Total 4.070 4.020 1,3%
27 Endividamento
Em 31 de dezembro de 2012, a dívida bruta com juros a pagar somava R$ 4.232,0 milhões, 2,9% menor que os R$ 4.359,8 milhões registrados em 30 de setembro de 2012.
O saldo de financiamentos em moeda nacional, que se refere integralmente ao montante destinado à construção pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), representava 45,9% do total da dívida (sem juros a pagar) e registrou redução de 14,3% no trimestre, em decorrência do maior volume de repasses e da estratégia da Companhia adotada para esse ano de troca de dívidas de SFH de empreendimentos em fase de conclusão por dívidas corporativas mais baratas.
No trimestre, a Companhia emitiu uma CCB imobiliária no montante de R$ 200 milhões remunerada a 111,5% do CDI, com vencimento no 4º e 5º. anos. Metade desse valor foi utilizada para pré-pagamento de dívidas de SFH de projetos em conclusão.
Desta forma, o saldo de empréstimo em moeda nacional, representando 54,1% do total da dívida (sem considerar juros a pagar), refere-se a:
(i) 1ª Emissão de Debêntures - realizada em abril de 2007, com remuneração a 100% do CDI
acrescido de spread de 0,48% a.a. com vencimento em 2012, 2013 e 2014, na proporção de 33,33% do montante total em cada ano. Saldo do principal de R$ 333,3 milhões em 31/12/2012;
(ii) 2ª Emissão de Debêntures - realizada em janeiro de 2008, em duas séries remuneradas a
100% do CDI acrescidas de 0,65% a.a. com vencimento em 10 anos e remuneração mantida em repactuação realizada em janeiro de 2011 (1ª Série e 2ª Série), conforme programado. Saldo do principal de R$ 42,6 milhões em 31/12/2012; Cronograma da Dívida (R$ Milhões)
+9,7%
4T122.264
2.009 254 3T122.064
1.809 254Dívida Bruta ex-SFH
(R$ milhões)
Longo Prazo Curto Prazo 18 > 48 Meses 1.030 1.013 48 Meses 385 312 73 36 Meses 395 252 143 24 Meses 1.488 433 1.055 12 Meses 934 297 636 Outras Dívidas SFHModalidade (em R$ mil) 4T12 3T12 Var %
Financiamentos - moeda nacional 1.921 2.241 -14,3% Empréstimos - moeda nacional 2.203 2.003 10,0% Empréstimos - moeda estrangeira 60 60 -0,2% Subtotal 4.184 4.305 -2,8% Juros a pagar - moeda nacional 48 53 -11,0% Juros a pagar - moeda estrangeira 0 1 -89,4% Subtotal 48 55 -13,1%
28
(iii) 3ª Emissão de Debêntures - realizada em setembro de 2009, em série única, remunerada a
100% do CDI acrescida de 0,81% a.a. com vencimento em cinco anos a contar da data de sua emissão. Saldo do principal de R$ 175,0 milhões em 31/12/2012;
(iv) 5ª Emissão de Debêntures - realizada em julho de 2011, em duas séries remuneradas a 100%
do CDI acrescidas de 1,35% a.a. e 1,55% a.a., com vencimento em quatro anos e cinco anos respectivamente a contar da data de sua emissão. Saldo do principal é de R$ 400,0 milhões em 31/12/2012;
(v) 6ª Emissão de Debêntures - realizada em setembro de 2012, remunerada a 100% do CDI
acrescida de 1,20% a.a., com vencimento em quatro anos e cinco anos respectivamente a contar da data de sua emissão. Saldo do principal é de R$ 400,0 milhões em 31/12/2012;
(vi) Linhas de crédito de longo prazo – obtidas com instituições financeiras locais, com saldo de
principal de R$ 282,5 milhões em 31/12/2012. A remuneração média dessas linhas de crédito é de CDI acrescido de 0,81% a.a. e 111,5% do CDI e o pagamento será feito em parcelas anuais no prazo de quatro anos;
(vii) Certificado de Recebíveis Imobiliários – realizado em nome da Brazil Realty Securitizadora
(empresa controlada pela Cyrela) realizada em junho de 2011, em série única, remunerada a 107% do CDI, com vencimento em doze anos a contar da data de sua emissão, e repactuação a partir do 3º ano. Saldo do principal de R$ 270,0 milhões em 31/12/2012;
(viii) Certificado de Recebíveis Imobiliários – realizado em nome da Brazil Realty Securitizadora
(empresa controlada pela Cyrela) realizada em maio de 2012, em série única, remunerada a 108% do CDI, com vencimento em 2016 e 2017, na proporção de 50% do montante total em cada ano. Saldo do principal de R$ 300,0 milhões em 31/12/2012.
O saldo de dívida de empréstimo em moeda estrangeira, sujeito implicitamente à variação da juros de 4,31% ao ano possui vencimento bullet em junho de 2015.
A dívida total, sem incluir os juros a pagar, foi reduzida para R$ 4.184 milhões neste trimestre, ante R$ 4.305 milhões no trimestre anterior, principalmente devido à redução da dívida de SFH por repasses e quitações.
Em R$ mil 4T12 3T12 Var %
Dívida LP 3.299 3.225 2,3%
Dívida CP 886 1.080 -18,0%
Total da Dívida 4.184 4.305 -2,8%
Caixa, Equivalentes e Títulos de Val. Mob. 1.733 1.580 9,7%
Aplicações LP 34 72 -52,4%
Total de Disponibilidades 1.767 1.652 7,0%
29 A alavancagem da Companhia, medida através da Dívida Líquida / Patrimônio Líquido, foi reduzida de 49,5% no 3T12 para 44,8%, uma redução de 4,7 p.p., o que ratifica a solidez financeira da empresa.
Em R$ mil 4T12 3T12 % Var Dívida Líquida 2.417 2.653 -8,9% Patrimônio Líquido 5.393 5.359 0,6% EBITDA (12 meses) 1.046 956 9,4% SFH 1.921 2.241 -14,3%
Dívida Líquida / Patrimônio Líquido 44,8% 49,5% -4,7 p.p.
Dívida Líquida / EBITDA 12 meses 2,31 2,78 -16,8%
Dívida Líquida (ex SFH) / Patrimônio Líquido 9,2% 7,7% 1,5 p.p.
Dívida Líquida (ex SFH) / EBITDA 12 meses 0,47 0,43 9,9%
Endividamento Sem SFH Dívida Bruta 4T11 4,5 1,8 2,8 2,3 1,9 1,9 0,5 2,4 Dívida Liquída Caixa e Disponibilidades 1,8 Prazo 4,2 0,9 3,3 Dívida Bruta 4T12 4,2 -7,9% SFH Corporativa Curto Prazo Longo Prazo Corporativa SFH 2011 2012 ∆ 2012 Dívida Dívida Total Total Dívida Líquida/ EBITDA 12M Dívida Líquida/ Patrimônio Líq.
Sem SFH: 109,5% CDI Sem SFH: 111,8% CDI 2,3 p.p. CDI SFH: TR + 10,5% a.a. SFH: TR + 9,9% a.a. - 0,6 p.p.
% Dív. Corp. / Total 40,0% 54,8% 14,76 p.p. n.a.
Duration 2,8 anos 2,2 anos -0,6 ano 2,2 anos
Curto Prazo 24% 21% -3,00 p.p. 12% Longo Prazo 76% 79% 3,00 p.p. 88% Custo Médio 2,78x 55,2% 2012 x 2011 -0,47x -10,40 p.p. Indicadores 111,8% CDI Dívida sem SFH 2,31x 0,48x 44,8% 9,2% Redução de 10,4 p.p. em 2012
30
Errata: No cálculo de dívida líquida base dezembro de 2011 havia um erro de R$ 6 milhões que impactou positivamente o 4T11 e negativamente o 1T12.
A Companhia apresentou no 4T12 geração de caixa operacional no montante de R$ 239,8 milhões. Esse montante compara-se a geração de R$ 147,5 milhões no 3T12 e à geração de caixa de R$ 123 milhões apresentada no 4T11. No 4T12 a Companhia continuou recebendo forte volume de quitações e repasses decorrentes do alto volume de entregas ocorrido no segundo semestre do ano. Além disso, nesse valor estão incluídas algumas operações não recorrentes: (i) quitação de mútuos por parte de parceiros no valor de R$ 87 milhões, (ii) Admissão de sócio em SPE e Aquisição de Participação societária no valor de R$ 20,9 milhões e (iii) compra de carteira performada de uma SPE em que a Cyrela possui 50% de participação com impacto líquido de – R$ 9 milhões.
No ano, a Companhia apresentou geração de caixa no montante de R$ 423,8 milhões versus queima de caixa no valor de R$ 12,8 milhões em 2011.
Geração de Caixa
(ex-dividendos, programa de recompra e aquisição de participação societária)(R$ milhões) 424 -13 240 147 240 123 +62,6% 2012 2011 4T12 3T12 4T12 4T11 +95% 4T12 3T12 Var % 2012 2011 Var % R$ MM R$ MM 4T12 x 3T12 R$ MM R$ MM 2012 x 2011
Dívida Total (Dívida Bruta s/ Juros a Pagar) 4.184 4.305 -2,8% 4.184 4.545 -7,9% Caixa Total 1.767 1.652 7,0% 1.767 1.828 -3,3% Dívida Líquida 2.417 2.653 -8,9% 2.417 2.718 -11,1%
∆ Dívida Líquida Contábil 236 147 -37,6% 301 (460) -165,4% (+) Programa Recompra - - 0,0% - 162 -100,0% (+) Aquisição de Participação Societária 4 - -100,0% 5 142 -96,3% (+) Dividendos - - 0,0% 118 143 -17,5%
Geração/Consumo de Caixa Operacional 240 147 62,9% 424 (13) -3421,1%
(-) Securitização - - 0,0% - - 0,0%
Geração/Consumo de Caixa Operacional
ex-Securitização 240 147 62,9% 424 (13) -3421,1% Cash Burn/Generation
Análise Geração de Caixa 4T12
240 87 Geração Caixa Operacional 4T12 Compra Carteira Performada -9 Admissão de sócio em SPE / Aquisição de Part. Societária 21 Quitação Mútuo Geração Operacional antes de operações não recorrentes 141
