UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA JOÃO CARLOS SANTOS TRIERVEILER
ANÁLISE DE VIABILIDADE FINANCEIRA DA CONSTRUÇÃO DE CASAS GEMINADAS COMPARADO À INVESTIMENTOS NO MERCADO
FINANCEIRO
Palhoça 2018
JOÃO CARLOS SANTOS TRIERVEILER
ANÁLISE DE VIABILIDADE FINANCEIRA DA CONSTRUÇÃO DE CASAS GEMINADAS COMPARADO À INVESTIMENTOS NO MERCADO
FINANCEIRO
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Curso de Engenharia Civil da Universidade do Sul de Santa Catarina como requisito parcial à obtenção do título de Bacharel em Engenharia Civil.
Palhoça 2018
JOÃO CARLOS SANTOS TRIERVEILER
ANÁLISE DE VIABILIDADE FINANCEIRA DA CONSTRUÇÃO DE CASAS GEMINADAS COMPARADO À INVESTIMENTOS NO MERCADO
FINANCEIRO
Este Trabalho de Conclusão de Curso foi julgado adequado à obtenção do título de Bacharel em Engenharia Civil e aprovado em sua forma final pelo Curso de Engenharia Civil da Universidade do Sul de Santa Catarina.
Dedico este a minha família e a todos que puderam agregar, de alguma forma, à minha formação acadêmica e profissional.
AGRADECIMENTOS
Inicio este agradecendo primeiramente a Deus, pela minha família, saúde e pela dádiva da vida.
Aos meus pais, Ernei e Rosires, minha imensa gratidão por juntamente de Deus, me proporcionar a vida, 22 anos de amor, carinho, apoio, transmitindo-me seus valores e caráter. Por abdicarem de sonhos e planos em prol dos meus e de meus irmãos, garantindo que tivéssemos a melhor condição de vida e estudos, pela oportunidade da melhor educação possível desde meus primeiros meses, até a graduação nesta faculdade, pela confiança em meu potencial, oportunidade do aprendizado, resumindo, obrigado por fazerem-me dever-lhes tudo.
Aos meus irmãos, pelo companheirismo, amizade, amor, incentivos, estarem sempre do meu lado e pelo amparo quando mais precisei. Kamila com toda sua sabedoria e maturidade em seus conselhos, e meu melhor amigo e irmão João Victor, pelos planos, presença e parceria de quem só tem um irmão assim próximo poderá um dia entender.
A minha namorada Gabriela, pessoa que mais esteve presente nesta minha vida acadêmica, desde o vestibular, até este prezado dia, servindo de escape para minhas preocupações aconselhando-me em meus desabafos, de apoio para quando a angústia e o desanimo superavam as expectativas e o otimismo, pela motivação diária, incentivo quanto a meus planos, futuro, por sempre acreditar em mim. Obrigado por ser essencial em minha graduação.
Aos meus sogros, Guilherme e Simone, pelo incentivo desde o vestibular, confiança, conselhos, experiências e sabedorias transmitidas.
Aos meus amigos, primas e seus namorados, tios e tias em especialmente ao meu tio Zeca, que hoje no céu, ilumina-nos todos os dias. Obrigado por simplesmente fazerem parte de minha vida, podendo contar com todos sempre quando precisei, confirmando o verdadeiro significado de família.
Aos meus colegas e amigos de faculdade, em especial Fabyano e Luiz Felipe, o primeiro por todo seu companheirismo desde a primeira fase, amizade e conselhos e o último pela importância que exerceu em minha graduação, ao compartilhar dúvidas e aprendizados, parcerias, auxílios, apoio, trocas de
experiência e incentivos, pelo companheirismo e compartilhamento de todas as etapas de minha graduação.
Ao corpo docente e coordenação do curso de Engenharia Civil da UNISUL, por todo conhecimento compartilhado compondo minha formação profissional, em especial ao professor e meu orientador José Humberto, pela paciência, confiança, auxílio e contribuição para o enriquecimento deste trabalho.
Aos que fizeram parte de minha experiência de estágios, agradeço-lhes pela oportunidade do aprendizado e experiências compartilhadas.
“Investir em conhecimento rende sempre os melhores juros.”
RESUMO
O presente trabalho de cunho quantitativo consiste na realização da análise de viabilidade da construção de casas geminadas no município de São José – SC, comparado a investimentos oferecidos pelo mercado financeiro. O estudo é justificado pela possibilidade destes investimentos serem acessadas por milhares de pessoas que buscam aplicar suas economias, visando a demonstração da melhor aplicação. Para a elaboração do mesmo, foi realizada uma pesquisa de fevereiro de 2017 a outubro de 2018, período da construção das casas, tomando como base teórica um estudo de caso disponível por um construtor estudante da Unisul, e dados do Banco Central do Brasil, livros de Matemática Financeira, corretoras de investimento, entre outros. Com dados de taxas de juros do período da pesquisa com títulos escolhidos disponíveis em outubro de 2018, obteve-se a demonstração e comparação verificando a superioridade da Taxa Interna de Retorno da construção comparado aos rendimentos dos títulos demonstrados, (Caderneta de Poupança, LCI, LCA e CDB).
ABSTRACT
The present quantitative work consists of the feasibility analysis of the construction of twinned houses in the municipality of São José - SC, compared to investments offered by the financial market. The study, justified by the possibility of investments accessed by thousands of people who seek to apply their savings, to demonstrate the best application. For the elaboration of the study, a survey was carried out from February 2017 to October 2018, the period of construction of the houses, based on a case study available by a Unisul student builder, and data from the Central Bank of Brazil, books Financial Mathematics, investment brokers, among others. With interest rate data from the survey period with selected securities available in October 2018, the demonstration and comparison, obtained by verifying the superiority of the Internal Rate of Return of the construction compared to the yields of the securities shown (Savings Account, LCI, LCA, and CDB).
LISTA DE EQUAÇÕES
Equação 1 - Valor Presente Líquido ... 33
Equação 2 - Taxa Interna de Retorno ... 33
Equação 3 - Prazo do Retorno do Investimento ... 34
Equação 3 - Taxa Real ... 45
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Localização das Casas Geminadas ... 37 Figura 2 - Casas finalizadas ... 38
LISTA DE FLUXO DE CAIXA
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 - Preço Médio do m² - Potecas, São José, SC ... 38 Gráfico 2 - Taxas de Retorno Anual dos Investimentos ... 59
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Características do Investimento da Poupança ... 28
Tabela 2 - Imposto de Renda Progressivo ... 29
Tabela 3 - Características do Investimento CDB ... 30
Tabela 4 - Características do Investimento LCI e LCA ... 31
Tabela 5 - Organização de Custos Mensais... 42
Tabela 6 - Acompanhamentos de Gastos Gerais ... 43
Tabela 7 - Datas Importantes do Investimento ... 43
Tabela 8 - Taxas de Retorno Real da Construção ... 46
Tabela 9 - Rendimentos Caderneta de Poupança ... 47
Tabela 10 - Resultados Poupança ... 48
Tabela 11 - Rendimentos LCI ... 50
Tabela 12 - Resultados LCI ... 51
Tabela 13 - Rendimentos LCA ... 53
Tabela 14 - Resultados LCA ... 54
Tabela 15 - Rendimentos CDB Agibank ... 56
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
BCB – Banco Central do Brasil
BM&FBOVESPA - Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros CBIC - Câmara Brasileira da Indústria da Construção
CDB – Certificado de Depósito Bancário CDI – Certificado de Depósito Interbancário
CNDL - Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas CNI – Confederação Nacional da Indústria
COPOM – Comitê de Política Monetária CPF – Cadastro de Pessoa Física CUB – Custo Unitário Básico
FGC – Fundo Garantidor de Crédito
IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IOF – Imposto sobre Operações Financeiras
IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo IRPF – Imposto de Renda Pessoa Física
LCA - Letra de Crédito Agrícola LCI – Letras de Crédito Imobiliário PRI – Prazo Interno de Retorno SC – Santa Catarina
SELIC – Sistema Especial de Liquidação e Custódia SPC – Serviço de Proteção ao Crédito
TCU – Tribunal de Contas da União TIR – Taxa Interna de Retorno TR – Taxa Referencial
SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO ... 18 1.1 TEMA E DELIMITAÇÃO ... 20 1.2 PROBLEMA DE PESQUISA ... 21 1.3 JUSTIFICATIVAS ... 21 1.4 OBJETIVOS ... 22 1.4.1 Objetivo Geral ... 22 1.4.2 Objetivos Específicos ... 22 1.5 METODOLOGIA ... 22 1.6 ESTRUTURA DO TRABALHO ... 24 2 REFERENCIAL TEÓRICO ... 25 2.1 COMPONENTES DE INVESTIMENTO ... 25 2.1.1 Liquidez ... 25 2.1.2 Risco ... 25 2.1.3 Rentabilidade ... 25 2.1.4 Perfil do investidor ... 26 2.1.5 Mercado financeiro ... 26 2.2 PRODUTOS FINANCEIROS ... 26 2.2.1 Renda fixa ... 27 2.2.1.1 Pós-fixadas ... 27 2.2.1.2 Pré-fixadas ... 27 2.2.2 Caderneta de Poupança ... 28 2.2.3 CDB ... 28 2.2.4 LCI e LCA ... 30 2.2.5 Títulos Públicos... 31
2.3 MÉTODOS DE ANÁLISES DE INVESTIMENTOS ... 32
2.3.1 Método do valor presente líquido (VPL) ... 32
2.3.2 Taxa Interna de Retorno (TIR) ... 33
2.3.3 Taxa Mínima de Atratividade ... 34
2.3.4 Prazo do Retorno do Investimento (PRI) ... 34
2.4 TRABALHOS CORRELATOS ... 35
2.4.1 Estudo de Viabilidade Econômica para construção de casas populares no município de Fazendo Rio Grande – PR ... 35
2.4.2 Análise de viabilidade financeira de um empreendimento imobiliário enquadrado no programa minha casa minha vida no município
de Jaguaruna-SC ... 36
3 ESTUDO DE CASO ... 37
3.1 CAMPO DE PESQUISA ... 37
3.2 MÉTODO DE PESQUISA ... 40
3.2.1 Previsão de Custos e Despesas ... 40
3.2.2 Previsão de Cronograma de Receita ... 41
3.3 CUSTOS REAIS ... 41
3.4 RESULTADOS ... 43
3.4.1 Análise do VPL ... 44
3.4.2 Análise da TIR ... 45
3.5 COMPARATIVO COM INVESTIMENTOS DO MERCADO FINANCEIROS ... 46 3.5.1 Caderneta de Poupança ... 47 3.5.2 LCI ... 50 3.5.3 LCA ... 52 3.5.4 CDB ... 55 3.6 ANÁLISE DE RESULTADOS ... 58 4 CONCLUSÃO... 61 REFERÊNCIAS ... 63 ANEXOS ... 68
ANEXO 1 – PLANILHA DE CÁLCULO DO VPL ... 69
ANEXO 2 – PLANILHA DE CÁLCULO DA TIR ... 70
ANEXO 3 – PLANTA BAIXA PAVIMENTO TÉRREO ... 71
1 INTRODUÇÃO
Grande parcela da população brasileira possui dificuldades em poupar, maior ainda é quando se fala em investir este dinheiro poupado. Segundo o Indicador de Reserva Financeira do Brasileiro (2018), apurado pelo SPC Brasil e pela Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL), apenas 36,1% dos brasileiros afirmam ter o costume de poupar recursos.
Conforme o Relatório e Parecer Prévio sobre as Contas do Governo da República (2009), emitido pelo Tribunal de Contas da União (TCU), com a crise de 2008, o Governo Federal incentivou o crédito e estimulou o consumo no mercado interno para manter o giro da economia. Com esta oferta, a população obteve a chance de criar financiamento de eletrodomésticos, casas, carros e outros produtos tão sonhados.
Porém, com essa facilidade de crédito e o excesso de consumo sem planejamento, vieram as dívidas e inadimplências. Segundo (SPC, 2018), através de seus Indicadores Econômicos, realizados a partir de dados nacionais referentes a janeiro de 2018, cerca de 39,7% de consumidores com idades entre 18 e 95 anos estavam negativados.
Com a inflação em alta nos últimos anos, o brasileiro via cada vez mais, o esgotamento de seu salário com os gastos do mês.
Para a economista-chefe do SPC Brasil, Marcela Kawauti, a conjuntura econômica é um fator ainda relevante, mas não explica tudo.
O desemprego ainda é elevado e a perda de renda nos tempos de crise ainda não foi de todo recompensada. Mas a negligência com o controle das próprias finanças, constatada em diversas pesquisas, também é um impeditivo à formação de reserva financeira. (SPC BRASIL, 2017)
Neste cenário, se faz muito difícil para a população poupar um percentual dos seus rendimentos e, quando consegue, busca o investimento mais popular. A caderneta de poupança, como mostra (SPC BRASIL, 2018), é a aplicação onde cerca 60% dos brasileiros que possuem o habito de investir, aplicam suas economias.
A escolha da poupança deve-se pela tradição, facilidade de investir e do fato de não estar sujeita a cobrança de impostos, como relata Gloria Amorim, diretora de políticas e estratégias do Sistema Fecomércio, Rio de Janeiro, ao site Extra (2017).
19 Para o controle da Inflação, ocasionados pela crise e consequentemente passados ao consumidor, segundo (SASAKI, 2017) o Banco Central do Brasil (BCB), através de reuniões de seus diretores, assessores e chefes de departamento, denominado COPOM (Comitê de Política Monetária), eleva a taxa básica de Juros (Selic), encarecendo todo o valor emprestado no país, inibindo investimento de empresas e o consumo da população, provocando a queda na demanda e consequentemente a estabilização ou até diminuição dos preços para atrair os consumidores.
A gestão do Presidente da República, Michel Temer, vem conseguindo controlar a Inflação, medida pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), levando-o aos níveis mais baixos pós criação do Plano Real, acarretando na redução da Taxa Selic. Uma vez que os preços estão estabilizados, a Taxa Básica de Juros é reduzida.
Segundo dados divulgados pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) encerrou o ano passado em 2,95%, menor taxa desde 1998 (1,65%) e a segunda menor da série histórica. (AGÊNCIA O GLOBO, 2018)
"A redução da taxa de juros é importante porque foi viabilizada por uma inflação muito baixa", disse o ministro da Fazenda Henrique Meirelles em março de 2018 após o 12º corte consecutivo da Selic.
Com taxas mais baixas, o consumidor consegue adquirir mais produtos, as empresas ganham mais capacidade de investimento, gerando assim impostos e movimento na economia, fazendo com que o país possa crescer novamente, como mostra o Informe Conjuntural da CNI (Confederação Nacional da Indústria) de janeiro/março de 2018. (CNI, 2018)
“A redução das taxas de juros é crucial para estimular o consumo e os investimentos e garantir a recuperação da economia”, destacou o comunicado da Confederação Nacional da Indústria, dia 21 de março de 2018. (O GLOBO, 2018)
Em contrapartida a estes benefícios, os investidores que possuem investimentos em renda-fixa tendem a migrar a outros tipos de investimento, uma vez que os mesmos estão atrelados à Selic, Taxa Básica de Juros. Se a Selic cai, os juros caem, e os investimentos em renda fixa tendem a render menos aos seus investidores.
O oba-oba da renda fixa chegou ao fim com a queda da Selic e, com isso, a diversificação dos investimentos passou a ser ainda mais importante. Ou seja, para manter o rendimento de suas aplicações em um patamar elevado, será preciso arriscar um pouco mais. (FIGO, 2018)
Visando esta queda de juros e buscando outros tipos de renda, a inserção monetária na área da construção civil tem sido vista com bons olhos, uma vez que financiamentos estão mais facilitados, tanto para o construtor quanto para o comprador do imóvel.
Por ser um dos ramos da construção com menor valor de investimento inicial e com uma possibilidade de rentabilidade considerável, a construção de casas geminadas tornou-se a escolha de aplicação de milhares de brasileiros
que conseguem poupar e decidem investir neste segmento. Através do programa “Minha Casa Minha Vida”, uma iniciativa do Governo
Federal que oferece condições atrativas para o financiamento de moradias para famílias de baixa renda, o sonho da casa própria vem sendo almejado cada vez mais por esta parte da população.
Mesmo com o crescimento do desemprego no primeiro trimestre de 2018, cerca de 13,7 milhões de desocupados conforme (IBGE, 2018), e os endividamentos, o volume de imóveis vendidos no país cresceu 9,4% no ano de 2017, na comparação com 2016, e a expectativa para fechamento em 2018 é de alta de 10%, segundo levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e do Senai Nacional, demonstrados por (MELLO, 2018).
Com esta previsão otimista e facilidades de crédito, os investimentos na construção civil vêm sendo bastante visados, em contrapartida, as aplicações no mercado financeiro são outras oportunidades para quem está disposto a buscar um aumento de patrimônio.
Diante desse contexto, este trabalho de conclusão de curso tem o intuito de comparar estes tipos de investimentos, levantar através de uma situação real, os custos de construção de casas geminadas, com suas expectativas de retorno, e compará-los a investimentos no mercado financeiro, para assim obter a opção mais rentável e melhor para o investidor.
21 Análise de retorno de investimentos oferecidos pelo mercado financeiro x retorno de investimento no mercado da construção civil (casas geminadas). A pesquisa visa comparar o retorno de investimento em casas geminadas com as opções de investimentos no mercado financeiro como: poupança; renda fixa, etc. a partir de uma situação real (casas geminadas construídas no município de São José, Santa Catarina).
1.2 PROBLEMA DE PESQUISA
Será que o investimento na construção e venda de casas geminadas no município de São José, SC, traz um retorno melhor ao capital comparado aos investimentos oferecidos pelo mercado financeiro como CDB, LCI, LCA e Poupança?
1.3 JUSTIFICATIVAS
O curso, do qual defende-se este trabalho, Engenharia Civil, é composto por uma unidade de aprendizagem denominada “Engenharia Econômica”, através dela, é possível analisar tipos de investimento, fluxo de caixa, rentabilidade, sistemas de amortização de empréstimos entre outros quesitos que analisam a viabilidade de um empréstimo, compra e investimento.
Esta disciplina é de extrema importância para todos que vivem em um sistema capitalista, uma vez que a mesma se aplica desde a compra de um eletrodoméstico, até a compra de um carro, casa própria, abertura de um negócio, itens que são visados pela grande maioria da população brasileira e que acabam tendo um grande prejuízo pela falta de conhecimento da mesma.
A análise de viabilidade de um investimento é uma necessidade imprescindível em qualquer setor. Os valores aplicados na construção civil, nas construções de edifícios e até mesmo casa geminadas são consideravelmente altos, necessitando assim de uma análise prévia.
A motivação acerca da escolha deste tema, se deve pelo fato de a construção de casas geminadas ser um dos tipos de investimento que menos requer capital financeiro na área da construção civil, devido ao seu menor porte,
servindo como uma opção que estaria ao alcance de milhares de pessoas e principalmente de Engenheiros recém-formados que possuem esta vontade de empreender ou que buscam uma remuneração melhor do que as, muitas vezes, inadequadas pelo serviço oferecido.
Com inúmeros tipos de investimentos oferecidos hoje em dia, principalmente no mercado financeiro, é possível comparar o retorno destas construções, com os oferecidos pelos bancos, Tesouro Nacional, entre outros, visando assim a melhor rentabilidade x risco.
1.4 OBJETIVOS
1.4.1 Objetivo Geral
Analisar o retorno de investimento da construção de casas geminadas comparado ao retorno de investimentos oferecidos pelo mercado financeiro.
1.4.2 Objetivos Específicos
- Determinar o custo da construção de casas geminadas no município de São José, Santa Catarina.
- Descrever os tipos investimentos disponíveis no mercado financeiro; - Obter resultados de utilidade real para a população da cidade como CDB, LCI, LCA e Poupança.
1.5 METODOLOGIA
Para Fonseca (2002), metodologia é o estudo da organização, dos caminhos a serem percorridos para a realização de um estudo ou pesquisa.
Segundo Gil (2007), citado por (GERHARDT; SILVEIRA, 2009), pesquisa é definida como:
(...) o procedimento racional e sistemático que tem como objetivo proporcionar respostas aos problemas que são propostos. A pesquisa desenvolve-se por um processo constituído de várias fases, desde a formulação do problema até a apresentação e discussão dos resultados.
23 A pesquisa inicia-se no intuito de obter respostas a uma série de perguntas, seja pelo desejo do conhecer ou por razões práticas (desejo de conhecer com vistas a fazer algo mais eficaz), como retratam Gerhardt e Souza. (2009, p. 12)
De acordo com as autoras, esta busca pode ser realizada por diferentes tipos de pesquisa quanto à sua abordagem (qualitativa e quantitativa), sua natureza (básica e aplicada), seus objetivos (exploratória, descritiva e explicativa) e seus procedimentos (experimental bibliográfica, documental, pesquisa de campo, ex-post-facto, de levantamento, com survey, participante, pesquisa-ação, etnográfica e etnometodológica).
A metodologia utilizada neste trabalho quanto à abordagem é a quantitativa:
A pesquisa quantitativa se centra na objetividade. Influenciada pelo positivismo, considera que a realidade só pode ser compreendida com base na análise de dados brutos, recolhidos com o auxílio de instrumentos padronizados e neutros. A pesquisa quantitativa recorre à linguagem matemática para descrever as causas de um fenômeno, as relações entre variáveis, etc. A utilização conjunta da pesquisa qualitativa e quantitativa permite recolher mais informações do que se poderia conseguir isoladamente. (FONSECA, 2002, p.20)
Quanto a natureza, é uma pesquisa de origem Aplicada, que objetiva gerar conhecimentos para aplicação prática, dirigidos à solução de problemas específicos. Envolve verdades e interesses locais. (GERHARDT; SILVEIRA, 2009)
Falando em objetivos, utiliza-se o estudo de caso que, segundo (GERHARDT; SILVEIRA, 2009): “visa conhecer em profundidade o como e o porquê de uma determinada situação que se supõe ser única em muitos aspectos, procurando descobrir o que há nela de mais essencial e característico. O pesquisador não pretende intervir sobre o objeto a ser estudado, mas revelá-lo tal como ele o percebe. O estudo de caso pode decorrer de acordo com uma perspectiva interpretativa, que procura compreender como é o mundo do ponto de vista dos participantes, ou uma perspectiva pragmática, que visa simplesmente apresentar uma perspectiva global, tanto quanto possível completa e coerente, do objeto de estudo do ponto de vista do investigador.
Este trabalho será realizado através de um levantamento quantitativo de gastos real de uma construção de casas geminadas no município de São José, Santa Catarina.
Com os valores gastos mês a mês, será realizado um fluxo de caixa para este investimento, calculando a Taxa Interna de Retorno e Valor Presente Líquido.
Com estes dados e métodos, será feita a comparação financeira com investimentos oferecidos atualmente pelo mercado financeiro, através de fluxos de caixa comparando as Taxas Internas de Retorno, fazendo com que assim, se consiga descobrir qual aplicação é mais vantajosa.
Todo o método de Valor Presente Líquido e Taxa Interna de Retorno será realizado através de uma planilha elaborada na disciplina de Engenharia Econômica.
1.6 ESTRUTURA DO TRABALHO
Este trabalho está estruturado e dividido em quatro capítulos assim distribuídos:
No capítulo 1 apresentamos o tema, delimitação do tema, problema de pesquisa, objetivos e metodologia.
No segundo capítulo apresentamos o referencial teórico composto por: Componentes de Investimento; Produtos Financeiros; Métodos de análise de Investimentos; Trabalhos Correlatos.
No terceiro capítulo consta o estudo de caso destacando: Campo de Pesquisa; Método de Pesquisa; Custos Reais; Resultados; Comparativo com investimentos do mercado financeiros e Análise de Resultados.
E, finalmente as conclusões com a verificação dos objetivos delineados e sugestões para futuros trabalhos.
25 2 REFERENCIAL TEÓRICO
Este capítulo tem como objetivo fornecer ao leitor, embasamento teórico para a leitura, melhor entendimento e interpretação deste trabalho.
É composto pelos tópicos Componentes de Investimento, Produtos Financeiros, Métodos de Análises de Investimentos e Trabalhos Correlatos.
2.1 COMPONENTES DE INVESTIMENTO
Segundo (BRASIL, 2013), “Para fazer um investimento que atenda a suas necessidades, é importante que você conheça as três características dos investimentos: liquidez, risco (oposto de segurança) e rentabilidade.”
2.1.1 Liquidez
Refere-se a capacidade de um investimento ser transformado em dinheiro, a qualquer momento e por um preço justo, como exemplifica (BRASIL, 2013), fundos de aplicação e renda fixa e poupança, são considerados de liquidez alta, uma vez que consegue um resgate imediato, já a aplicação em imóveis, por poder levar um tempo alto para ser vendido, é considerado de baixa liquidez.
2.1.2 Risco
Risco é a probabilidade da ocorrência de perdas, quanto maior o risco, maior a possibilidade do investidor perder de pequenos a grande valores, aplicações de grande risco são mais instáveis que visam lucros maiores, como ações na Bolsa de Valores, enquanto tesouro direto e caderneta de poupança, aplicadas e retiradas na data de seu vencimento, são consideradas de baixo risco. (BRASIL, 2013)
Como é chamada a remuneração da aplicação, seu retorno, a rentabilidade em geral opõe-se à segurança, ou seja, investimentos mais rentáveis tendem a ser mais arriscados. (BRASIL, 2013)
2.1.4 Perfil do investidor
Segundo (BRASIL, 2013): “O investidor pode ser classificado em três diferentes perfis, de acordo com a sua disposição para aceitar riscos, sua preferência por liquidez e expectativa de rentabilidade.”, podendo ser Conservador, Moderado ou Agressivo (Arrojado), esta classificação é fundamental para a escolha do investimento.
Conservador: privilegia a segurança e faz todo o possível para diminuir o risco de perdas, aceitando, inclusive, uma rentabilidade menor. Moderado: procura um equilíbrio entre segurança e rentabilidade e está disposto a correr certo risco para que o seu dinheiro renda um pouco mais do que as aplicações mais seguras. Arrojado: privilegia a rentabilidade e é capaz de correr grandes riscos para que seu investimento renda o máximo possível. (BCB, 2013, p. 44)
2.1.5 Mercado financeiro
Sistema composto por instrumentos financeiros responsáveis pela troca de recursos entre pessoas, empresas e governos, equilibrando as necessidades de cada um. (MACEDO, 2013).
Segundo (BERTOLO, 2007), mercado financeiro é onde os recursos excedentes da economia são direcionados para o financiamento de projetos, empresas e investimentos. No Mercado Financeiro Tradicional, o poupador empresta uma quantia, resgatando-a corrigida posteriormente, à instituição financeira que financia alguns setores da economia que necessitam deste recurso, por esta negociação, os bancos cobram uma taxa das empresas tomadoras que varia de acordo com o risco de o banco não receber este dinheiro de volta.
No próximo tópico apresentar-se-á os produtos financeiros disponíveis no mercado.
27 2.2.1 Renda fixa
Conforme (BRASIL, 2017), renda fixa é uma aplicação no qual o investidor recebe uma rentabilidade que pode ser determinada já no momento da aplicação, através da compra de títulos públicos, de bancos ou empresas.
São investimentos que pagam, em períodos definidos, a remuneração correspondente a determinada taxa de juros. (BRASIL, 2013)
A taxa de rentabilidade pode ser pré ou pós-fixada.
Investir em Renda Fixa significa emprestar dinheiro para alguém, como banco, empresa ou para o governo. Na contrapartida, você recebe uma remuneração. Quem ganha com isso não é só o investidor. Para quem emite esse título, é uma forma de captar recursos e financiar seus projetos ou negócios, gerando mais oportunidades para nosso País. (CETIP, s.d)
2.2.1.1 Pós-fixadas
Indicado para perfis mais conversadores, investimentos pós-fixados são aqueles que a rentabilidade está atrelada a algum índice como a Selic, CDI (Certificado de Depósito Interbancário) e IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), onde a taxa de ganhos será determinada no vencimento do título de acordo com o valor deste índice no qual está atrelado, fazendo com que não sofram com a oscilação destes índices da economia. (INFO MONEY, 2018)
2.2.1.2 Pré-fixadas
Conforme a equipe do website Info Money (2018), os investimentos em renda fixa prefixados são aqueles que possuem rentabilidade já conhecida previamente nos casos em que os títulos são mantidos comprados até o vencimento.
Se o comprador vender o título antes do vencimento, o valor do mesmo dependerá da taxa de juros no período da venda, uma vez que ambos possuem uma relação inversa. Logo, se os juros neste período forem maiores que na hora da compra, o preço do título será menor, e consequentemente o investidor não obterá, na venda, valor equivalente ao que teria no vencimento.
2.2.2 Caderneta de Poupança
A poupança é a mais tradicional e popular aplicação financeira do país, é presente em diversos bancos e por lei, determina-se que 65% dos depósitos na caderneta, sejam utilizados aos empréstimos para compra de imóveis. (INFO MONEY, 2018)
Possui muitas facilidades e vantagens, como liquidez diária, isenção de IR (para pessoas físicas), IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) e Taxas, não possui aplicação mínima e, através do FGC (Fundo Garantidor de Crédito), uma instituição privada que protege os investidores e depositantes, obtém-se a garantia de crédito para valores até R$ 250.000,00 por CPF e banco, em caso de falência, intervenção ou liquidação extrajudicial. (INFO MONEY, 2018)
Após alterações nas regras do seu rendimento em maio de 2012, depósitos pós dia 4 de maio de 2012, terão seus dividendos dependendo da Taxa Selic determinada pelo BCB. Se a meta da Selic for superior a 8,5%, os dividendos serão como antes, variação da TR – Taxa Referencial – mais juros de 0,5% ao mês, porém se a meta da Taxa Básica de Juros for igual ou abaixo de 8,5%, os juros serão de 70% da Selic, acrescidos de TR. (TOLÊDO, 2015)
A seguir, na Tabela 1, serão apresentas características deste produto.
Tabela 1 - Características do Investimento da Poupança
Investimento Risco Liquidez Rentabilidade Tributação Renda Fixa Muito
Baixo Diária/ pagamento em 30 dias 70% da Selic + TR (Atualmente) Sem IR e IOF
Fonte: Adaptado de (TOLÊDO, 2015, p. 45)
2.2.3 CDB
Certificado de depósito Bancário (CDB) é um título de renda fixa, escritural e nominativo, que representa promessa de pagamento, em data futura, do valor do depósito a prazo, acrescido da rentabilidade convencionada. É um importante instrumento de captação para os bancos, pois, ao adquirir um CDB, o investidor empresta dinheiro à instituição bancária em troca de remuneração. (BM&FBOVESPA, 2016)
29 Conforme (BRASIL, 2017), CDB (Certificado de Depósito Bancário) é um título de captação de recursos emitido pelos bancos, que funciona como um empréstimo que você faz à instituição financeira, recebendo uma remuneração em troca. Ao final da aplicação, o valor investido é acrescido de juros.
Como simplifica a contadora Cintia Senna no site “Me Poupe na Web” do grupo UOL [s.d.], na compra deste título, o investidor empresta seu dinheiro ao banco, que empresta a um terceiro, servindo como intermediário, lucrando na diferença de juros que vai pagar ao investidor que comprou o título e ao tomador do empréstimo.
A mesma ainda reitera que de acordo com a rentabilidade, tem-se os pré-fixados, pós-fixados e flutuantes, que estão ligados a um percentual de variação de um índice como TR ou CDI (Certificado de Depósito Interbancário).
De acordo com (TOLÊDO, 2015), em geral os bancos tendem a disponibilizar melhores taxas de acordo com o volume investido e o prazo, ou seja, quanto maior o valor investido e o prazo de aplicação, melhores as taxas ofertadas pelo banco.
Tolêdo (2015), ainda reitera que no vencimento do CDB, o comprador recebe em sua conta corrente automaticamente, um crédito já descontado de IR sobre o rendimento bruto do título no período, conforme a Tabela 2.
Tabela 2 - Imposto de Renda Progressivo Período de Aplicação Imposto de Renda
Até 180 dias 22,5% De 181 a 360 dias 20% De 361 a 720 dias 17,5% Acima de 720 dias 15% Fonte: (TOLÊDO, 2015, p. 50)
A seguir, na Tabela 3 serão apresentadas as características do investimento CBD.
Tabela 3 - Características do Investimento CDB
Investimento Risco Liquidez Rentabilidade Tributação Renda Fixa Baixo Diária ou no
Vencimento
a consultar Paga IR e *IOF
* Aplicações com resgate com menos de 30 dias estão sujeitas a IOF regressivo, conforme tabela padrão para todas as instituições financeiras.
Fonte: Adaptado de (TOLÊDO, 2015, p. 51)
O risco desta aplicação é em caso de quebra ou inadimplência do banco, porém de acordo com os limites estabelecidos pelo FGC, o investidor possui garantias do dinheiro de volta.
2.2.4 LCI e LCA
Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letra de Crédito Agrícola, são títulos emitidos por bancos para financiar o setor imobiliário e do agronegócio, respectivamente, que, por serem isentos de imposto de renda, possibilitam ao investidor obter rentabilidades mais altas, e assim como o CDB, é garantido pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). (JÚLIA LEWGOY, 2018)
Nesta modalidade, o investidor “empresta” uma quantia ao banco, que promove financiamentos imobiliários e ao setor de agronegócio e ao final do prazo acordado, devolve ao investidor, o valor investido acrescido de juros, que dependerá da taxa pactuada entre ambos. (CID; CID, s.d)
Se você optar por esse tipo de investimento, está contribuindo para o desenvolvimento do mercado imobiliário brasileiro. Entretanto, esse tipo de investimento não tem liquidez imediata, já que possui um prazo mínimo para investimento. O prazo de resgate é o primeiro dia útil após a carência de 90 dias. (TOLÊDO, 2015, p. 53)
Investindo em LCA você também contribui para o desenvolvimento do agronegócio brasileiro, complementa Tolêdo (2015, p.54).
Conforme Tolêdo (2015, p.554) em relação aos seus rendimentos, ambos funcionam como o CDB, podendo ter sua rentabilidade pré-fixada ou indexada ao CDI com liquidez diária.
Segundo Lewgoy (2018), com a crise econômica, os bancos restringiram o crédito, diminuindo a oferta deste investimento, cenário que, lentamente vem
31 mudando, entre janeiro e maio do deste ano, a oferta por estes papéis aumentou cerca de 14%. Na Tabela 4 estão as características desse tipo de investimento.
Tabela 4 - Características do Investimento LCI e LCA
Investimento Risco Liquidez Rentabilidade Tributação Renda Fixa Baixo Diária com
carência
Pré-fixada ou Pós-fixada
Isento de IR e IOF
Fonte: Adaptado de (TOLÊDO, 2015, p. 51)
2.2.5 Títulos Públicos
Em janeiro de 2002, o Tesouro Nacional, em conjunto com a BM&FBOVESPA (Bolsa de Valores), criou o programa Tesouro Direto, que possibilita a aquisição de Títulos Públicos por qualquer pessoa física com CPF. (ESAF, 2018)
Em resumo, podemos dizer que, ao comprar um título público do Tesouro Direto, você empresta dinheiro para o governo brasileiro em troca do direito de receber no futuro uma remuneração por este empréstimo, ou seja, você receberá o que emprestou e mais os juros sobre esse empréstimo. Dessa maneira, com o Tesouro Direto, você não somente se beneficia de uma alternativa de aplicação financeira segura e rentável, como também ajuda a financiar a dívida do país e a promover seus investimentos em saúde, educação, infraestrutura, entre outras áreas indispensáveis ao desenvolvimento do Brasil. (ESAF, 2018)
Segundo (ESAF, 2018), títulos públicos são considerados os ativos de menor risco de crédito da economia, uma vez que o valor investido é 100% garantido pelo Tesouro Nacional, independentemente do valor aplicado, como o título fica registrado ao seu CPF, ocorrendo possíveis problemas com a instituição financeira, o investidor precisa apenas escolher outra instituição para transferir seus títulos.
Através de uma instituição financeira, todas as operações podem ser feitas pela internet, com valor mínimo de compra de R$ 30,00 e máximo de R$1.000.000,00 por mês, com uma taxa da instituição financeira que varia de 0 a 2% ao ano, em média, de acordo com a corretora e a taxa de custódia cobrada pela BMF&BOVESPA, de 0,3% sobre o valor do título. (ESAF, 2018)
Igualmente ao CDB, os rendimentos dos títulos do Tesouro Direto estão sujeitos aos tributos IOF:
Sobre o lucro de aplicações que incidem sobre resgastes realizados antes de 30 dias (alíquota regressiva que varia entre 96% para resgate no 1º dia, após a aplicação, e 3% no dia 29º dia; para aplicações com prazo superior a 30 dias, o IOF não é cobrado), e IR (Imposto de Renda) também sobre o lucro da aplicação e com alíquotas regressivas. (ESAF, 2018)
Assim como outros investimentos de renda fixa, o Tesouro Nacional disponibiliza títulos pré e pós-fixados. (ESAF, 2018)
No próximo tópico apresentaremos os métodos de análises de investimentos.
2.3 MÉTODOS DE ANÁLISES DE INVESTIMENTOS
Neste tópico serão demonstrados dois métodos que serão utilizados para a análises do investimento das casas geminadas.
2.3.1 Método do valor presente líquido (VPL)
Valor Presente Líquido, é um instrumento utilizado para mensuração da lucratividade de um projeto de investimento.
O método do valor presente líquido para análise dos fluxos de caixa é obtido pela diferença entre o valor presente dos benefícios (ou pagamentos) previstos de caixa, e o valor presente do fluxo de caixa inicial (valor do investimento, do empréstimo ou financiamento). (ASSAF NETO, 2012)
Este método tem como intuito trazer a uma data inicial (zero) todos os fluxos de caixa de um determinado investimento afim de calcular o Valor Atual, comparando com uma Taxa de Atratividade (iA), uma taxa de juros prefixada que servirá de comparação na tomada do investimento analisado. (TOLÊDO, 2009)
• VPL > 0; O projeto vale mais do que custa, logo, é lucrativo;
• VPL = 0; O custo de projeto é o mesmo do seu valor, significa que não há predominância de custos ou benefícios;
33 Através da Equação 1, demonstrada por (ASSAF NETO, 2012, p. 162), encontra-se o Valor Presente Líquido do investimento.
Equação 1 - Valor Presente Líquido
𝑁𝑃𝑉 = ∑ 𝐹𝐶𝑗 (1 + 𝑖)𝑗 𝑛 𝑗=1 − FC0 Onde:
NPV = VPL = Valor Presente Líquido;
FC0 = Fluxo de Caixa no período 0, momento inicial; FCj = Fluxo de caixa para cada intervalo de tempo; i = TMA = Taxa Mínima de Atratividade;
n = número do período;
2.3.2 Taxa Interna de Retorno (TIR)
Segundo Castanheira (2016, p. 150), Taxa Interna de Retorno ou taxa interna de um fluxo de caixa é a taxa de juros que anula seu valor presente (valor atual).
Obtida através do processo de tentativas, arbitra-se uma taxa de juros e calcula-se o valor atual do fluxo de caixa para esta taxa. Se o valor for nulo, esta taxa de descontos é a Taxa Interna de Retorno, caso não seja, arbitra-se novamente até satisfazer esta condição ou usa-se o processo de interpolação quando os valores estiverem aproximados desta condição. (CASTANHEIRA, 2016, p. 150).
Também encontrada através de Equação, Tolêdo (2009) a demonstra através da Equação 2.
Equação 2 - Taxa Interna de Retorno
𝑉𝑃𝐿 = 0 = ∑ 𝐹𝑉𝑛 (1 + 𝑇𝐼𝑅)𝑛 = 𝑛
0 Onde:
VPL = Valor Presente Líquido; TIR = Taxa Interna de Retorno; Fn = Fluxo de Caixa no Período “n”; n = número do Período;
2.3.3 Taxa Mínima de Atratividade
Conforme (AVILA, 2013),
Por definição, a Taxa de Mínima Atratividade, TMA, corresponde à menor rentabilidade desejada para a remuneração de um projeto. Ela corresponde à remuneração das alternativas de investimento em análise. (...) A TMA pode ser definida sob a ótica do investidor ou da empresa.
Para que o investimento seja atrativo, ele deve render mais que as oportunidades perdidas por causa dele, podendo ser adotada como uma política geral da empresa, dependendo do capital disponível para investir, conforme os riscos, tendência de surgimento de aplicações mais relevantes entre outros motivos. (CASTANHEIRA, 2016, p. 154)
2.3.4 Prazo do Retorno do Investimento (PRI)
O Prazo de Retorno do Investimento (PRI) é um indicador de atratividade de um negócio, pois mostra o tempo necessário para o investidor recuperar o capital investido. (SEBRAE, 2018)
Obtido sob unidade de tempo, conforme Sebrae (2018), o PRI consiste numa modalidade de cálculo inversa à da rentabilidade, uma vez que a empresa possui PRI = X anos, significa que após X anos do início das atividades, o empresário terá recuperado, sob forma de lucro, seu investimento total no empreendimento.
Equação 3 - Prazo do Retorno do Investimento
𝑃𝑅𝐼 = 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑖𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐿𝑢𝑐𝑟𝑜 𝐿í𝑞𝑢𝑖𝑑𝑜 Fonte: (SEBRAE, 2018)
35
Em outras palavras, segundo o economista e professor universitário Paulo Nunes (2017), representa o tempo necessário para que o Valor Presente Líquido (VPL) atinja valores positivos.
A seguir, apresentaremos resultados de trabalhos correlatos nesta mesma área.
2.4 TRABALHOS CORRELATOS
Neste tópico, serão apresentados alguns trabalhos correlatos a este trabalho de conclusão de curso para, na análise final deste verificar quanto a relação de ambos os resultados com os obtidos por este.
O primeiro demonstrado, é um Trabalho de Conclusão de Curso que analisa a viabilidade econômica da construção de casas populares no município de Fazenda Rio Grande, Paraná no ano de 2011.
O segundo trata-se de uma análise de viabilidade financeira do investimento em um empreendimento de quatro pavimentos tipo, com apartamentos de médio-baixo padrão destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida do Governo Federal, no município de Jaguaruna, Santa Catarina.
2.4.1 Estudo de Viabilidade Econômica para construção de casas populares no município de Fazenda Rio Grande – PR
Desenvolvido por Hugo Carneiro da Cunha Diniz, no curso de Especialização em Gestão de Negócios Financeiros, na Universidade Federal do Rio Grande do Sul, o então trabalho tem como objetivo verificar a viabilidade econômica para a construção de casas populares no município de Fazenda Rio Grande – PR, auxiliando os investidores que queiram investir no ramo de construção civil neste município.
Retirados junto a uma empresa no ramo da construção civil que atua no município, o empreendimento trata-se de quatro unidades residenciais de concreto armado e alvenaria de vedação com tamanho de 54,41m², totalizando 217,64 m² de área construída.
Com início em fevereiro de 2010 e término em março de 2011, a obra teve um custo de cerca de R$ 210.726,00, com outros gastos e receita
Definiu-se como Taxa Mínima de Atratividade a então Taxa Básica de Juros (Selic) daquela época, com valor de 11,25% ao ano acrescida do prêmio de risco de 5%, totalizando 16,25% ao ano.
Obteve-se uma Taxa Interna de Retorno de 5,02% ao mês, concluindo ser mais rentável que o investimento em produtos financeiros com juros próximos aos valores da Taxa Selic, cerca de 16,25% (11,25% + 5%) ao ano.
2.4.2 Análise de viabilidade financeira de um empreendimento imobiliário enquadrado no programa minha casa minha vida no município de Jaguaruna-SC
Desenvolvido por Leonardo Mendes, aluno do curso de Ciências Contábeis da Universidade do Extremo Sul Catarinense, no ano de 2016 no município de Criciúma, este trabalho acadêmico possui como objetivo geral o desenvolvimento de uma análise de investimento de um empreendimento imobiliário enquadrado no Programa Minha Casa Minha Vida no município de Jaguaruna, SC, de quatro pavimentos tipo, através da análise de viabilidade financeira.
Pós levantamentos de custo total e preço de venda para a obtenção do fluxo de caixa, analisou-se a viabilidade do empreendimento utilizando como Taxa Mínima de Atratividade de 14,15% ao ano, a Selic no mês de maio de 2016. Calculado o VPL, verificou-se seu sinal positivo, constatando a viabilidade do projeto e, através da fórmula da TIR, encontrou-se uma Taxa Interna de Retorno de 9,10% ao mês, portanto, maior que a TMA adotada, confirmando a viabilidade do projeto quanto a comparação com a taxa disponível no Mercado Financeiro.
No próximo capítulo apresentaremos o estudo de caso proposto no presente trabalho.
37 3 ESTUDO DE CASO
Neste capítulo será apresentado o estudo de caso da pesquisa, composto por: Campo de Pesquisa, Método de Pesquisa, Custos Reais e Análise de Resultados, tópicos que demonstrarão todos os detalhes necessários para a obtenção dos objetivos geral e específicos.
3.1 CAMPO DE PESQUISA
Localizado na rua L−3, lote nº 06 da quadra nº 12 do Loteamento Altos de Potecas, bairro Potecas, São José – SC, o terreno escolhido possui dimensões de 12m x 20,84m totalizando 250,08 m², adequado para a construção de três casas geminadas.
A seguir, demonstra-se na Figura 1, demarcado com uma seta, o local específico do terreno onde foram construídas as casas, dentro do Loteamento Altos de Potecas, São José, obtidas através de imagens de satélite do site Google Maps.
Figura 1 - Localização das Casas Geminadas
Fonte: Google Maps, (2018)
Visando a construção, o construtor então dividiu o terreno em três para execução das 3 casas, totalizando assim um valor de aproximadamente 83,36m² por terreno, sendo 69,32 m² de área construída por casa, composto de 2 quartos,
1 banheiro e um lavabo, com padrão baixo, destinados ao público do programa federal ‘’Minha Casa Minha Vida’’, conforme desejado pelo construtor.
No final deste tratado na seção “Anexos”, demonstrar-se-á nos Anexos 3 e 4 as plantas baixas dos pavimentos térreo e superior, respectivamente.
A seguir na Figura 2, demonstra-se o resultado final da construção, com as 3 casas prontas para receberem seus proprietários.
Figura 2 - Casas finalizadas
Fonte: Construtor (2018)
Segundo (AGENTE IMÓVEL, 2018), após uma pesquisa com uma amostra de 118 unidades à venda no bairro Potecas em julho de 2018, obteve-se o preço médio de R$ 206.263,00, e valor de m² médio de R$ 2.568,00, um aumento de 5% em relação ao mesmo período do ano de 2017, aproximadamente R$ 2.438,00, conforme Gráfico 1.
Com base nesta pesquisa, planejou-se o valor de venda das casas.
39
Fonte: (AGENTE IMÓVEL, 2018)
Justificados pelo construtor por ser uma área com terrenos mais baratos, propícios à construção de moradias de baixo custo, o terreno, com valor de aproximadamente R$ 100.000,00, foi adquirido em janeiro de 2017 através de uma permuta por uma das três casas que seriam construídas.
Pós negociação com o dono do terreno, iniciou-se a elaboração do projeto arquitetônico e obra no mês seguinte, fevereiro, definindo assim, mês de início do investimento, fevereiro de 2017, com término em setembro do mesmo ano.
Os custos da construção de casas geminadas que serão analisados foram obtidos de uma obra realizada no ano de 2017, junto a um construtor e estudante do curso de Engenharia Civil da UNISUL, que disponibilizou todo seu memorial de investimento, desde as análises prévias até seus custos e faturamento.
Este construtor há anos está neste segmento na região de São José, SC, construindo casas populares e apartamentos destinados à população de baixa renda, podendo assim, retratar uma boa fonte neste segmento.
3.2 MÉTODO DE PESQUISA
A obtenção dos dados para a análise do investimento se deu pelos valores fiscais de notas, recibos organizados mensalmente pelo próprio construtor.
O custo global da obra se dá basicamente com gastos de projeto, taxas e tributos no Registro de Imóveis e Prefeitura de São José, material, mão-de-obra do empreiteiro, Imposto de Renda Pessoa Física, alíquota incidente sobre o lucro obtido, e taxa de corretagem.
Organizados mensalmente, obtém-se os dados gastos por mês do início até o final da obra.
3.2.1 Previsão de Custos e Despesas
Investimentos em construção são de grande complexidade, uma vez que dependem de muitas variáveis ao longo de todo seu período, como valor de mão-de-obra, materiais, imprevistos, cumprimento de prazos, desperdícios e uma série de problemas que fazem com que cada construção tenha seu preço próprio.
Pela experiência, o construtor conhece os passos a serem seguidos para a obtenção da viabilidade do empreendimento, mas devido as variáveis instáveis como aumento do valor de materiais e mão-de-obra, diferenças entre projetos arquitetônicos entre outros, fez-se uma prévia dos gastos, o valor de investimento total, através do CUB (Custo Unitário Básico), indicador dos custos do setor da Construção Civil, para o cálculo do retorno.
A contratação de orçamentistas para uma análise mais precisa dos dados do investimento não se faz com frequência nesta área devido ao alto custo comparado ao retorno esperado. Este serviço é contratado em caso de obras mais volumosas envolvendo um capital maior, destaca o investidor.
Sendo realizado pelo mesmo, inicialmente criou-se um pré-orçamento de todos os custos e despesas indiretas que seriam gastos para a elaboração da construção, como valor do projeto e ART, obtenção do terreno, despesas de cartório e registro de imóveis, ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis), ISS (Imposto Sobre Serviço), contas de luz, água, IPTU até a venda
41 dos imóveis entre outros, arbitrou-se um valor de R$ 13.000,00, uma vez que o terreno foi originado de uma permuta.
Com sua experiência, o construtor confirma as condições de se realizar a construção com gastos abaixo do índice do CUB, utilizando um coeficiente de 0,85, referindo-se ao valor gasto de cerca de 85% do Custo Unitário, porém utiliza-se do mesmo para ter parâmetros a serem seguidos.
Divulgado pelo Sinduscon Grande Florianópolis-SC, utilizou-se o CUB para Residência Unifamiliar Padrão Baixo, do mês de janeiro de 2017, para uma estimativa de valor total a ser investido na construção.
Com valor de R$1.487,69/m², sendo R$ 1.264,54/m² (85%), uma área total construída de 207,96m² e investimento inicial de R$ 13.000,00, chegou-se ao valor total de R$ 275.973,74.
3.2.2 Previsão de Cronograma de Receita
Baseando-se no valor do m² construído da região em 2017, estimou-se o valor de venda das casas em R$ 165.000,00, com percentual de corretagem e de Imposto de Renda estimados em 5% (sobre o valor da venda) e 17% (sobre o lucro), respectivamente.
Com uma casa permutada pelo terreno, a venda das outras duas resultando-se no valor de R$ 313.500,00. Descontando o valor do custo total da obra, encontra-se o valor de R$ 6.379,46 a serem pagos para Receita Federal.
Concretizando essas previsões do construtor, estimava-se um retorno mínimo de aproximadamente R$ 31.146,80.
3.3 CUSTOS REAIS
Apesar de todo orçamento prévio via CUB e de toda a experiência do construtor, cada obra tem suas diferenças, peculiaridades e assim, traz suas diferenças quanto aos valores previstos.
Todos os valores envolvidos na construção, desde pequenas taxas de cartório, compras com valores pequenos, foram planilhados para se obter o valor real investido na construção.
Por ser uma obra pequena, com valores relativamente baixos comparados a grandes obras, não se investiu tempo para a separação e apropriação dos valores em cada etapa da obra, como fundação, estrutura, revestimentos.
Organizados mensalmente, a Tabela 5 apresentará os valores gastos durante os meses início, obtenção do terreno, até o momento da última venda das casas, e em seguida na Tabela 6, descrimina-se os valores de acordo com a sua finalidade.
Tabela 5 - Organização de Custos Mensais
Casas Geminadas - Potecas - São José – SC
Área Total 209,96 m²
Custo Total R$246.962,80
Custo/m² R$ 1176,24/m²
Mês Percentual Custos
Mês Acumulado Mensal Acumulado
fev/17 15,20 % 15,2 % R$ 37.546,41 R$ 37.546,41 mar/17 16,44 % 31,64 % R$ 40.604,26 R$ 78.150,67 abr/17 17,92 % 49,57 % R$ 44.258,30 R$ 122.408,97 mai/17 8,07 % 57,63 % R$ 19.923,35 R$ 142.332,32 jun/17 9,06 % 66,69 % R$ 22.375,60 R$ 164.707,92 jul/17 7,22 % 73,91 % R$ 17.825,22 R$ 182.533,14 ago/17 11,31 % 85,22 % R$ 27.923,12 R$ 210.456,26 set/17 8,09 % 93,31 % R$ 19.975,63 R$ 230.431,89 out/17 0,04 % 93,34 % R$ 94,92 R$ 230.526,81 nov/17 0,04 % 93,38 % R$ 96,87 R$ 230.623,68 dez/17 0,04 % 93,42 % R$ 91,23 R$ 230.714,91 jan/18 0,04 % 93,46 % R$ 94,42 R$ 230.809,33 fev/18 0,04 % 93,50 % R$ 95,32 R$ 230.904,65 mar/18 0,04 % 93,54 % R$ 94,97 R$ 230.999,62 abr/18 0,04 % 93,57 % R$ 95,01 R$ 231.094,63 mai/18 0,04 % 93,61 % R$ 94,72 R$ 231.189,35 jun/18 0,04 % 93,65 % R$ 95,12 R$ 231.284,47 jul/18 0,04 % 93,69 % R$ 95,52 R$ 231.379,99 ago/18 0,04 % 93,73 % R$ 95,02 R$ 231.475,01 set/18 0,04 % 93,77 % R$ 95,50 R$ 231.570,51 out/18 0,00 % 93,77 % R$ - * R$ 231.570,51 nov/18 0,00 % 93,77 % R$ - R$ 231.570,51 dez/18 6,23 % 100,00 % R$ 15.392,29 R$ 246.962,80 Total 100 % 100 % R$ 246.962,80 R$ 246.962,80 *A partir de outubro de 2018 os novos proprietários assumem as contas de luz, água e IPTU. Fonte: Adaptado pelo Autor, 2018
43 Tabela 6 - Acompanhamentos de Gastos Gerais
Custos/Gastos
Valores
Projeto R$ 4.500,00 Empreiteiro R$ 86.000,00 ISS R$ 7.800,00 INSS R$ 6.857,42 ITBI, TAXAS E CARTÓRIO R$ 4.603,29 Material R$ 112.437,58 Outros R$ 1.123,22 Corretagem* R$ 8.250,00 IRPF (17,07%) R$ 15.392,29
Total
R$ 246.962,80
* A Taxa de Corretagem incide apenas sobre a venda de uma casa, a outra foi vendida sem intermédio de um corretor.
Fonte: Construtor, (2018)
Para uma visualização resumida das datas do investimento, criou-se a Tabela 7.
Tabela 7 - Datas Importantes do Investimento
Permuta do Terreno Janeiro de 2017
Início da obra Fevereiro de 2017
Término da obra Setembro de 2017
Venda da Casa 1 Julho de 2018
Venda da Casa 2 Agosto de 2018
Recebimento do Valor da Casa 1 Outubro de 2018 Recebimento do Valor da Casa 2 Novembro de 2018 Fonte: Elaborado pelo autor, (2018)
3.4 RESULTADOS
Com o término da obra, venda e recebimento dos valores das vendas, analisou-se os resultados obtidos, e por ser uma análise de entrada e saída de valores, criou-se um fluxo de caixa do cenário real do investimento, verificando-se posteriormente Valor Preverificando-sente Líquido investido e a sua Taxa Interna de Retorno.
Pós a análise de resultados, verificar-se-á a viabilidade do empreendimento, o comparando à uma Taxa Mínima de Atratividade, frente a investimentos oferecidos pelo mercado financeiro.
Fluxo de Caixa 1 - Cenário Real
Fonte: Elaborado pelo autor, (2018)
3.4.1 Análise do VPL
Para a análise de viabilidade do empreendimento, utilizou-se como Taxa Mínima de Atratividade a média aritmética dos valores anuais do IPCA, divulgados pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), do ano de 2017 e previsão para 2018 divididos por 12 meses, afim de se ter um valor aproximado do real mensal.
Segundo (IBGE, 2018) o ano de 2017 fechou com IPCA acumulado de 2,95%. Já para 2018, a previsão segundo o relatório de mercado “Focus”, emitido pelo Banco Central do Brasil (BRASIL, 2018), é que feche o ano com o IPCA na casa dos 4,3%. Portanto, a TMA utilizada será de 0,30% ao mês.
Este índice escolhido é utilizado para verificar a viabilidade quanto a desvalorização do dinheiro no tempo, utilizando a inflação, não comparando assim, com outros investimentos neste primeiro momento.
45 Tendo:
a) VPL > 0 – Projeto Viável
b) VPL = 0 – Projeto de rentabilidade nula c) VPL < 0 – Projeto Inviável
Através do Fluxo de Caixa 1 – Cenário Real, é possível analisar e coletar os índices para o cálculo do VPL.
Utilizando a Equação 1, demonstrada no capítulo 2, encontrou-se um Valor Presente Líquido maior do que zero (Anexo 1), confirmando assim, a viabilidade do investimento frente a desvalorização do dinheiro pela inflação.
3.4.2 Análise da TIR
A obtenção da Taxa Interna de Retorno se obtém através da Equação 2, demonstrada por Tolêdo (2009), a partir dos fluxos de caixa e da igualização do VPL à zero, obtendo-se assim a TIR do investimento.
Utilizando-se da Equação 2 citada no Referencial Teórico, encontra-se a TIR de 1,61% ao mês (Anexo 2).
Segundo Assaf Neto (2012, p. 68), a Taxa de Retorno Real é aquela que denota um resultado livre de dos efeitos inflacionários, ou seja, é a Taxa de Retorno do Período, descontando a Inflação, encontrados a partir da Equação 4, que, comparada a Taxa Mínima de Atratividade, demonstra a aceitação ou não do projeto.
Equação 4 - Taxa Real
𝑇𝑎𝑥𝑎 𝑅𝑒𝑎𝑙 (𝑟) = 1 + 𝑡𝑎𝑥𝑎 𝑛𝑜𝑚𝑖𝑛𝑎𝑙 (𝑖) 1 + 𝑡𝑎𝑥𝑎 𝑑𝑒 𝑖𝑛𝑓𝑙𝑎çã𝑜 (𝐼)− 1 Fonte: (ASSAF NETO, 2012, p. 68)
a) TIR > TMA – Aceita-se o projeto b) TIR < TMA – Rejeita-se o projeto
Comparando a TIR encontrada de 1,61% ao mês com a TMA no valor de 0,30% mensal, constata-se a viabilidade do projeto, uma vez que o mesmo está com rendimentos maiores que o IPCA.
Aceito o projeto, calculou-se as taxas de retorno do investimento total mensal e anual descontando a inflação, como mostra a Tabela 8.
Tabela 8 - Taxas de Retorno Real da Construção
Taxa de Retorno do Período 46,72%
IPCA acumulado do período 7,377%
Taxa de Retorno Real do
Investimento 36,64%
Taxa de Retorno Real Mensal 1,309%
Taxa de Retorno Real Anual 16,89%
Fonte: elaborada pelo autor (2018)
No tópico a seguir, serão comparados os valores das taxas de retorno do investimento da construção das casas geminadas com os produtos oferecidos pelo mercado financeiro.
3.5 COMPARATIVO COM INVESTIMENTOS DO MERCADO FINANCEIROS
No tópico anterior verificou-se a viabilidade e rentabilidade do investimento em construção de casas geminadas comparadas a uma taxa média do IPCA, porém é de suma importância a comparação desta Taxa Interna de Retorno com a rentabilidade de outros investimentos, como os oferecidos pelo Mercado Financeiro, constatando assim, qual o melhor local para investir o dinheiro.
Esta análise de viabilidade será feita comparada aos investimentos em: Caderneta de Poupança, LCI, LCA, um CDB.
Como o valor a ser investido é mensal, e não um montante único, optou-se em apenas apreoptou-sentar e não comparar com títulos do Tesouro Direto, uma vez que a cada mês, seriam adquiridos títulos diferentes, com taxas diferentes, resgates antecipados de cada título ao final do investimento com incidências diferentes de IRPF, fato que se aprofundaria, desfocando dos objetivos principais deste trabalho.
47 Devido ao dinamismo do mercado e a intenção de associar os resultados com o cenário atual, utilizou-se as taxas de juros e CDI reais do período das aplicações, incidentes sobre os títulos e rendimentos oferecidos em outubro de 2018.
3.5.1 Caderneta de Poupança
Com seus rendimentos alterados pela Medida Provisória nº 567, de 03 de maio de 2012 determinou-se em 0,5% + TR (Taxa Referencial) ao mês quando a Taxa Selic for superior a 8,5% ou 70% da mesma Taxa Básica de Juros ao ano, nos demais casos.
Segundo o Instituto Paranaense de Desenvolvimento Econômico e Social, IPARDES, demonstra-se, através da Tabela 9, os rendimentos da Caderneta de Poupança nos períodos do investimento, de fevereiro de 2017 a outubro de 2018 (mês da retirada total dos valores).
Tabela 9 - Rendimentos Caderneta de Poupança
Mês Rendimento Mensal (%) Mês Rendimento Mensal (%)
fev/17 0,5304 jan/18 0,3994 mar/17 0,6527 fev/18 0,3994 abr/17 0,5000 mar/18 0,3885 mai/17 0,5768 abr/18 0,3715 jun/17 0,5539 mai/18 0,3715 jul/17 0,5626 jun/18 0,3715 ago/17 0,5512 jul/18 0,3715 set/17 0,5000 ago/18 0,3715 out/17 0,4690 set/18 0,3715 nov/17 0,4273 out/18 0,3715 dez/17 0,4273 nov/18
Fonte: elaborada pelo autor, com base (IPARDES, 2018).
Levantadas as taxas de rendimento nos períodos do investimento, aplica-se as mesmas sobre o fluxo de caixa real para a obtenção das Taxas de Retorno do Período e, Real, conforme a Tabela 10.
A coluna “Valores” representa o fluxo de caixa do investimento, ao lado, a coluna “Valores Acumulados” se define pela soma do “Valor” com “Acumulado +
Rendimento” do mês anterior, este último representa o “Valor Acumulado” + “Rendimento” de cada mês.
O “Rendimento” se dá pela multiplicação do “Valor Acumulado” no mês pela taxa de juros de cada mês, obtendo assim a Taxa de Retorno do Período.
A partir da Equação 4 – Taxa Real, encontra-se a Taxa de Retorno do Investimento descontada a Inflação.
Conforme (ASSAF NETO, 2012), para encontrar taxas equivalentes do mesmo investimento, tornando-as mensal e anual, utiliza-se a Equação 5.
Equação 5 - Taxas de Equivalência
𝑖𝑞 = √1 + 𝑖𝑞 − 1 Onde:
q= número de período de capitalizações; i = Taxa de Retorno do período;
Fonte: (ASSAF NETO, 2012)
Com a Selic abaixo dos 8,5% e valores futuros não definidos, arbitrou-se o rendimento da poupança para os próximos meses, como sendo iguais ao do mês atual, outubro de 2018.
Tabela 10 - Resultados Poupança
(continua) Rendimentos Poupança Mês Valores Valores Acumulados Rendimento Valor Acumulado + Rendimento fev/17 R$0,00 R$0,00 R$0,00 R$0,00 mar/17 R$37.546,41 R$37.546,41 R$199,15 R$37.745,56 abr/17 R$40.604,26 R$78.349,82 R$511,39 R$78.861,21 mai/17 R$44.258,30 R$123.119,51 R$615,60 R$123.735,10 jun/17 R$19.923,35 R$143.658,45 R$828,62 R$144.487,07 jul/17 R$22.375,60 R$166.862,67 R$924,25 R$167.786,93 ago/17 R$17.825,22 R$185.612,15 R$1.044,25 R$186.656,40 set/17 R$27.923,12 R$214.579,52 R$1.182,76 R$215.762,28
49 (conclusão) Rendimentos Poupança Mês Valores Valores Acumulados Rendimento Valor Acumulado + Rendimento out/17 R$19.975,63 R$235.737,91 R$1.178,69 R$236.916,60 nov/17 R$94,92 R$237.011,52 R$1.111,58 R$238.123,11 dez/17 R$96,87 R$238.219,98 R$1.017,91 R$239.237,89 jan/18 R$91,23 R$239.329,12 R$1.022,65 R$240.351,77 fev/18 R$94,42 R$240.446,19 R$960,34 R$241.406,54 mar/18 R$95,32 R$241.501,86 R$964,56 R$242.466,41 abr/18 R$94,97 R$242.561,38 R$942,35 R$243.503,74 mai/18 R$95,01 R$243.598,75 R$904,97 R$244.503,72 jun/18 R$94,72 R$244.598,44 R$908,68 R$245.507,12 jul/18 R$95,12 R$245.602,24 R$912,41 R$246.514,65 ago/18 R$95,52 R$246.610,17 R$916,16 R$247.526,33 set/18 R$95,02 R$247.621,35 R$919,91 R$248.541,26 out/18 R$95,50 R$248.636,76 R$923,69 R$249.560,45 nov/18 R$156.750,00 R$92.810,45 R$344,79 R$93.155,24 dez/18 R$165.000,00 R$71.844,76 R$0,00 R$71.844,76 jan/19 R$15.392,29 R$15.392,29 R$57,18 R$56.395,29 Total -R$ 246.962,80 -R$ 18.391,91 Taxa de Retorno do Período 7,447% IPCA Médio no período 3,625% Taxa de Retorno Real do Investimento 3,69% Taxa de Retorno Real Mensal 0,151% Taxa de Retorno Real Anual 1,828%
Fonte: Elaborada pelo autor, com base (IPARDES, 2018).
Conforme demonstrado na Tabela 10, analisa-se que se os valores investidos na Construção das Casas Geminadas tivessem sido aplicados na Caderneta de Poupança, o investidor teria como Taxa de Retorno Real Anual,
aproximadamente 1,828% e Mensal de 0,151%, obtidos por meio das Equações 3 e 4, corrigidas monetariamente.
3.5.2 LCI
As Letras de Crédito Imobiliário possuem como remuneração um percentual do CDI definido no momento da aplicação, com alíquota de IOF e IR iguais a zero. (BANCO DO BRASIL, s.d)
Diversos bancos e corretoras disponibilizam títulos de LCI, neste trabalho utilizou-se, através de uma simulação, os produtos disponíveis pelo Banco Inter, .
LCI Banco Inter; (BANCO INTER, 2018) • Investimento Mínimo: R$ 100,00; • Rendimento: 90% do CDI;
• Carência: 90 dias;
• Isenção do IR e cobertura do FGC até R$ 250.000,00 por CPF;
A seguir na Tabela 11, demonstra-se os valores de taxa mensal da rentabilidade, utilizando-se o Certificado de Depósito Interbancário até o mês de setembro.
Obs.: Com os valores do IPCA de outubro de 2018 em diante, arbitrou-se uma taxa para estes meses usando a média aritmética do valor das outras anteriores.
Tabela 11 - Rendimentos LCI
(continua) Mês Rendimento Mensal (%) 90% CDI Mês Rendimento Mensal (%) 90% CDI fev/17 0,86 0,774 jan/18 0,58 0,522 mar/17 1,05 0,945 fev/18 0,47 0,423 abr/17 0,79 0,711 mar/18 0,53 0,477 mai/17 0,93 0,837 abr/18 0,52 0,468 (conclusão)
