LAUDO DE AVALIAÇÃO
AUTOR
Joyce Angela Fernandes
Engenheira Civil, CREA-PR 30412/D RG : 7.230.912-0
CPF : 819.516.809-44
Av. Nossa Senhora da Luz, 751 – sala 103 Curitiba – PR - CEP 82. 510 - 020
RESUMO:
Este trabalho teve por objetivo determinar o valor de mercado do Imóvel tipo apartamento e sua respectiva vaga de garagem, situado no Condomínio do Edifício Residencial Westphalen.
A elaboração do presente trabalho foi realizada procurando esclarecer todas as questões relativas aos aspectos técnicos de Engenharia envolvidos na lide, permitindo ao Eminente Julgador decidir a questão sobre a luz do Direito.
A metodologia aplicada para a elaboração do presente laudo observou os preceitos normatizados pela Norma Brasileira para Perícias de Engenharia na Construção Civil – NBR 13752 da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.
2 SUMÁRIO Histórico Processual 03 Objeto 03 Objetivo 04 Assistentes Técnicos 04 Prescrições Normativas 04 Etapas da Avaliação 05 Vistoria 05 Registro Fotográfico 08 Análise 19
Resposta aos Quesitos 20
Conclusão 20
Anexos 22
LAUDO DE AVALIAÇÃO
Autos : N° 0002037-45.2001.8.16.0001
Requerente: Condomínio do Residencial Westphalen
Requerido: Ademir Pereira de Souza
Vara: 18° Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região
Metropolitana de Curitiba – Estado do Paraná.
1. HISTÓRICO PROCESSUAL
O processo trata de ação de Execução de Título Extrajudicial (Encargos do Condomínio). Devido ao fato do requerido estar inadimplente com os pagamentos dos encargos condominiais, foi requerida a avaliação do imóvel e da garagem vinculada a ele no intuito de apurar o real valor de mercado dos imóveis em questão, para quitar os débitos do requerido junto aos requerentes - empresa de cobrança (Percentual Cobrança Ltda.), contratada pelo primeiro exequente, Condomínio do Edifício Residencial Westphalen. 2. OBJETO
O objeto da presente ação é o apartamento num 1101-A, do tipo 1, bloco A, localizado no 11° andar ou 14°pavimento, do Edifício Residencial Westphalen, à Rua Desembargador Westphalen, 824 – Bairro Rebouças na Cidade de Curitiba/PR – de propriedade do Sr. Ademir Pereira de Souza .
RESIDENCIAL WESTPHALEN
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3. OBJETIVO
São objetivos do presente laudo, conforme o que consta nos documentos dos autos da presente lide:
Apurar o justo valor de mercado de uma unidade residencial, tipo apartamento, para fins de prospecção do valor do imóvel e de sua garagem vinculada.
Para tanto será utilizada a metodologia científica, com ajustamento e homogeinização dos dados de mercado através de modelos de regressão linear múltipla (Inferência Estatística) na aplicação do Método Comparativo de Dados de Mercado.
4. ASSISTENTES TÉCNICOS
Não foram indicados assistentes técnicos pelas partes.
5. PRESCRIÇÕES NORMATIVAS
Para elaborar o presente laudo foram utilizadas:
BRASIL. Lei Federal n° 5.194 de 24 de dezembro de 1966
Decreto Federal n°23.569/1933 – Regulamentação da atribuição de títulos profissionais, atividades, competências e caracterização do âmbito de atuação dos profissionais inseridos no Sistema CONFEA- CREA
Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura, e Agronomia - CONFEA – CREA. Resolução Federal n° 1.002 de 26 de Novembro de 2002 – Observância e cumprimento de Ética Profissional da Engenharia.
Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT NBR 14653 – 1 de abril de 2001 – Avaliação de Bens, parte 1: procedimentos gerais.
Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT NBR 14653 – 2 de novembro de 2011 – Avaliação de Bens, parte 2: Imóveis Urbanos.
6. ETAPAS DA AVALIAÇÃO
Os trabalhos para a elaboração do presente laudo implicaram nos seguintes procedimentos técnicos:
6.1 Vistorias:
Pátio Externo do Condomínio
Instalações do Edifício
Área de Garagem
Apartamento num 1101-A, do tipo 1, bloco A. 6.2 Análises técnicas dos seguintes documentos:
Matricula do Imóvel, número 35.355, 5 ͣ circunscrição da comarca de Curitiba
Guia Amarela do Imóvel
- Considerou-se que toda documentação pertinente encontra-se correta.
6.3 Registros Fotográficos.
6.4 Pesquisa de Dados de Mercado.
Dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, ou seja, imóveis similares que foram comercializados ou encontram-se em oferta. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra do mercado
6.5 Apuração do valor através do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é aquele que Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes
daamostra.
7. VISTORIA
A vistoria em questão foi realizada no dia 02 de março do ano de 2017 com inicio as 8hrs e 50min da manhã.
Estavam presentes o Sr. Tiago Eugênio da Cruz – Zelador e a Sra. Adriane Lemos Steiwke – proprietária do imóvel.
Neste dia foram feitos o levantamento de todas as instalações do Condomínio, da
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garagem, do apartamento em questão, bem como, todos os registros fotográficos.
Define-se neste momento que, para descrever a localização dentro do Condomínio, fica convencionado o observador posicionado de costas para a Rua Desembargador Westphalen e de frente para o Condomínio do Edifício Residencial Westphalen.
7.1TERRENO
O condomínio está implantado em um terreno trapezoidal com testada para a Av. Iguaçu.
Lote do terreno designado pela letra “B”, oriundo de subdivisão, medindo 49,09m, de frente para Rua Desembargador Westphalen, por 68,90m, de extensão de frente aos fundos do lado direito, sendo o lado esquerdo formado por quatro linhas retas, a primeira partindo do alinhamento da Rua Desembargador Westphalen 22m, defletindo a esquerda segue 8,21m, defletindo aí a direita e seguindo 16,5m, daí defletindo a esquerda e segue 34,5m até encontrar linha dos fundos, tendo de largura, nesta linha 44,60m.
- Metragens constam em Matrícula. Para dados mais precisos é necessário um levantamento topográfico da área.
Vista aérea
Condomínio do Edifício Residencial Westphalen
7.2 DESCRIÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
Trata-se de Condomínio Residencial constituído por duas torres de apartamentos identificadas como Torre A e Torre B, ambas com 23 pavimentos sendo dois subsolos para garagens de veículos dos proprietários dos apartamentos das mesmas.
Na torre A existem 152 unidades de apartamentos, sendo oito unidades por andar e na torre B 152 apartamentos sendo também oito unidades por andar.
No andar térreo existe uma portaria principal (24hrs), um hall de entrada para cada torre contendo três elevadores em cada torre.
O condomínio ainda dispõe de Portão automatizado, bicicletário, central de gás, circuito de vigilância interna, salões de festas, churrasqueira, sala de ginástica, uma área disponível para montar um playground, salão de jogos e uma praça interna.
7.3 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
Apartamento n°1101-A, do tipo 1, do bloco “A’, localizado no 11°andar, 14°pavimento, do Condomínio Residencial Westphalen.
Uso residencial, sendo oito apartamentos por andar, face leste, com direito a uma vaga de garagem n°281, bloqueada – havendo necessidade de manobrista - situada no pavimento térreo, com direito a estacionar um carro de porte pequeno.
Com área exclusiva de 67,67m², área de uso comum de 21,47m², área total de 109,93m², área privativa acessória da unidade (garagem) 20,79m² e fração ideal 0,003709.
O apartamento contem 01 quarto, 01 suíte, banheiro social, sala, cozinha, área de serviço e banheiro de serviço.
Totalmente mobiliado, cozinha reformada, boas condições de conservação. Padrão construtivo bom.
Idade Estimada e real de 24 anos.
O imóvel encontra-se ocupado pelo proprietário.
7.4- CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Imóvel inserido em região central da cidade de Curitiba, situado em frente ao Cefet (Centro Federal de Educação Tecnológica) – entrada Rua Desembargador Westphalen.
Boas condições de infraestrutura urbana, próximo a pontos de transportes públicos, unidades de saúde, áreas de lazer, shoppings, comércio em geral e supermercados.
A aproximadamente 1,6km da praça Tiradentes, centro da Cidade.
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8. REGISTROS FOTOGRÁFICOS
Sala de Estar
Sala de Jantar
Lavanderia
Banheiro de Serviço
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Cozinha
Circulação
Dormitório I
Dormitório I
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Armários Suite
Quarto Suite
Quarto Suite
Banheiro Suite
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Salão de Festas
Churrasqueira
Bicicletário
Sala de Ginástica
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Praça Central do Condomínio
Espaço Reservado ao Playground
Hall de Entrada
Entrada do Condomínio - Portaria
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Garagem Bloqueada
Garagem
9. ANÁLISE
Baseada na vistoria do local tenho a considerar:
O imóvel se encontra em bom estado de conservação.
Quanto às áreas secas: o piso é de laminado de madeira em bom estado de conservação. Quanto às áreas molhadas: a cozinha e a área de serviço foram totalmente reformadas.
Já os banheiros de serviço, social e da suíte conservam os revestimentos cerâmicos da construção do prédio – 24 anos.
Quanto ao teto da unidade: possui forro de gesso com iluminação embutida na sala e corredor, laje com pintura PVA e acabamento em sanca de gesso nos quartos e forro de PVC nos banheiros.
As áreas de circulação dos pavimentos onde estão localizadas as unidades residenciais conservam o piso de revestimento cerâmico (30X30) da construção do prédio – 24 anos. Não foram encontradas patologias visíveis.
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10. RESPOSTAS AOS QUESITOS
10.1 - QUESITOS REQUERENTE
1) Qual a avaliação do imóvel e da garagem a ele vinculada, justificando como chegou a tal avaliação.
Resposta:
Através de profunda pesquisa imobiliária e precisão dos cálculos estatísticos efetuados pela metodologia científica, com ajustamento e homogeinização dos dados de mercado por meio de modelos de regressão linear múltipla (Inferência Estatística) cheguei ao seguintes resultados:
VALOR DO IMÓVEL - R$ 320.000,00 (Trezentos e vinte mil reais) Podendo ser comercializado:
Limite máximo de R$ 330.000,00 (Trezentos e trinta mil reais) Limita mínimo de R$ 310.000,00 ( Trezentos e dez mil reais)
VALOR DA GARAGEM VINCULADA - R$ 34.000,00 (Trinta e quatro mil reais) Podendo ser comercializado:
Limite máximo de R$ 44.000,00 (Quarenta e quatro mil reais) Limita mínimo de R$ 24.000,00 ( Vinte e quatro mil reais)
Vale salientar que a garagem em questão trata-se de uma vaga bloqueada e com necessidade de manobrista.
11. CONCLUSÃO
Foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, descrito pela NBR- 14.653-2: 2004 da ABNT, sob o título de: Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos.
Método este, que tem por objetivo estimar as características da população (parâmetros) a partir do conhecimento das características de uma amostra dela extraída (estatísticas).
É condição estabelecer para a aplicação deste método científico, a existência de um conjunto de dados que permita estabelecer uma amostra satisfatória do mercado imobiliário que possa ser tratada estatisticamente.
Uma vez determinada à amostra de referência, procedemos à escolha das variáveis que tem influência no valor do imóvel. (Anexo I)
O valor da garagem foi obtido pela diferença entre o valor do bem com garagem e o valor do bem sem a garagem.
12. ENCERRAMENTO
Tendo encerrado os trabalhos de avaliação, lavro o presente Laudo que contém 21 (vinte e uma) páginas, numeradas sequencialmente, devidamente assinadas.
São anexos deste Laudo:
Anexo I – Memorial de Avaliação do apartamento com garagem Anexo II - Memorial de Avaliação do apartamento sem garagem Anexo III – Guia Amarela do Imóvel
Anexo IV – ART Do Laudo de Avaliação Firmo o presente,
Curitiba, 21 de março de 2017.
_________________________________ JOYCE ANGELA FERNANDES
Engenheira Civil CREA- 30.412- D/PR.
