Análise de Viabilidade Hoteleira

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Análise de Viabilidade Hoteleira

Em associação com:

Hotel Ibis Styles e Adagio Proposto, Goiânia- GO

EBM

(2)

São Paulo, 29 de junho de 2016.

Ref: Estudo de Viabilidade – Hotéis Ibis Styles e Adagio Goiânia Goiânia, Goiás

Apresentamos a seguir a análise simplificada para inserção de dois empreendimentos hoteleiros na cidade de Goiânia. O estudo oferece um diagnóstico da propriedade indicada e do mercado de hospedagem local.

O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of

Professional Appraisal Practice (USPAP).

A HVS certifica que não tem qualquer interesse na propriedade e que sua contratação e remuneração não são vinculadas aos resultados apresentados neste relatório. O empreendimento proposto é o objeto dos comentários desenvolvidos neste relatório e de todos os pressupostos e condições limitantes aqui apontados.

Atenciosamente, HVS South America

(3)

Í

NDICE

1. Introdução (p. 4)

2. O Projeto Hoteleiro / Escolha da

Operadora (p. 7)

3. Análise da Localização (p. 14)

4. Tendências e Perspectivas

Macroeconômicas (p. 16)

5. Análise do Mercado Hoteleiro e

Perspectivas (p. 20)

6. Posicionamento e Penetração dos

Hotéis Propostos (p. 35)

7. Estimativa de Investimento por

Apartamento (p. 38)

8. DRE Sintético (p. 43)

9. Taxa Interna de Retorno dos

Empreendimentos (p. 47)

10. Taxa de Capitalização do Projeto

(p.59)

11. Considerações Finais (p. 79)

12. Condições Restritivas (p. 84)

13. Consultores Envolvidos no Estudo

(p. 87)

(4)

(5)

A empresa HVS é líder mundial em consultoria e serviços especializados em hotelaria. Na América do Sul, é representada pela área de consultoria da HotelInvest – fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região.

A HVS/HotelInvest foi contratada para elaborar um Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômica para um site hoteleiro composto por um empreendimento de categoria econômica (Ibis Styles Proposto) e outro midscale/long-stay (Adagio Proposto), a ser implantado na cidade de Goiânia. O empreendedor é a EBM, empresa do setor da indústria da construção, com 30 anos de atuação no mercado. Atua desde a concepção e desenvolvimento até a comercialização e gestão de negócios imobiliários nas suas mais diversas modalidades, e configura-se como uma empresa de real estate.

O objetivo deste relatório é apresentar as principais conclusões do estudo, o qual oferece um diagnóstico do projeto em desenvolvimento e do mercado de hospedagem na cidade de Goiânia. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP).

Todo o trabalho de campo e as projeções presentes neste relatório foram desenvolvidos entre maio e junho de 2016.

(6)

A metodologia utilizada para desenvolver esse estudo é baseada em pesquisas de mercado e em técnicas de avaliação adotadas pelo American Institute of Real Estate Appraisers e pelo Appraisal Institute, contida em diversas publicações de Stephen Rushmore, entre as quais: The Valuation of Hotels and Motels (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1978); Hotels, Motels and Restaurants: Valuations and Market Studies (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1983); The Computerized Income Approach to Hotel/Motel Market Studies and Valuations (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1990); Hotels and Motels: A Guide to Market Analysis, Investment Analysis, and Valuations (Chicago: Appraisal Institute, 1992); Hotels and Motels – Valuations and Market Studies (Chicago: Appraisal Institute, 2001).

As principais etapas relacionadas ao estudo são apresentadas esquematicamente no fluxograma ao lado.

1. I

NTRODUÇÃO

Metodologia

Coleta dos Dados e Análise das Informações Economia e Turismo Regional Avaliação do Terreno do Hotel Avaliação de Demanda Hoteleira Avaliação da Oferta Hoteleira Posicionamento Mercadológico do Hotel proposto

Metodologia internacionalmente aceita, conforme as normas estabelecidas pela

entidade norte-americana Appraisal Institute.

Projeções Operacionais do Hotel proposto Análise Financeira do Hotel proposto

(7)

2. O P

ROJETO

H

OTELEIRO

/ E

SCOLHA DA

(8)

 Hotel de padrão econômico com 252 UHs e área média privativa de aproximadamente 19m² (unidade padrão).

 Inauguração prevista: Janeiro/2018.

 A&B: restaurante aberto no café da manhã e no jantar, com refeições expressas durante todo o dia.

 Lobby com área para leitura e business center.

2. O P

ROJETO

H

OTELEIRO

/ E

SCOLHA DA

O

PERADORA

Conceito e características principais

Site hoteleiro composto por um hotel de categoria econômica (Ibis Styles) e um

midscale/long-stay (Adagio).

 Hotel de categoria midscale/long-stay com 160 UHs e área média privativa que varia de aproximadamente 28m² a 58m².

 Inauguração prevista: Janeiro/2020.

 A&B: restaurante aberto no café da manhã e no jantar, com refeições expressas durante todo o dia.

 Lobby com área para leitura, business center e lavanderia.

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2. O P

ROJETO

H

OTELEIRO

/ E

SCOLHA DA

O

PERADORA

(10)

2. O P

ROJETO

H

OTELEIRO

/ E

SCOLHA DA

O

PERADORA

(11)

 Accor: operadora francesa, presente em aproximadamente 92 países e líder no mercado hoteleiro do Brasil, com mais de 36.000 apartamentos em operação no país. As principais marcas operadas pela Accor no Brasil são: Sofitel, Pullman, Novotel, Adagio, Mercure, Ibis, Ibis Styles e Ibis Budget.

 Ibis Styles: marca econômica não padronizada da Família Ibis (composta pelos hotéis Ibis, Ibis Budget e Ibis Styles). Cada hotel tem um design ousado e temas diferentes, sempre mantendo o bom humor e a qualidade de serviço da rede. Café da manhã, wi-fi e um brinde personalizado estão inclusos na diária.

 Adagio Aparthotel: marca midscale/long-stay da rede Accor. É uma solução de hospedagem que combina as vantagens de autonomia de um hotel e soluções flexíveis e serviços opcionais de um apartamento, para clientes que buscam uma estada prolongada. Os apartamentos dessa categoria são mais amplos e acomodam até 4 pessoas, além de possuírem cozinha equipada e serviços 24 horas.

2. O P

ROJETO

H

OTELEIRO

/ E

SCOLHA DA

O

PERADORA

Conceito e características principais

Marcas reconhecidas no mercado e administradas pela operadora hoteleira com maior

número de hotéis no Brasil.

(12)

2. O P

ROJETO

H

OTELEIRO

/ E

SCOLHA DA

O

PERADORA

Tipos de unidades autônomas por hotel - IBIS

TIPOS DEUNIDADESAUTÔNOMAS– IBISSTYLES

Fonte: EBM

Tipo de apartamento (m²) Quantidade ofertada Fração ideal em relação ao terreno Preço pago pelo investidor (R$)*

19,13 125 0,18843% 294.185,48 19,2 18 0,18907% 295.178,78 19,22 18 0,18933% 295,587,78 19,32 17 0,19032% 297.128,46 19,77 18 0,19472% 303.995,41 19,93 18 0,19632% 306.500,17 24,14 1 0,23775% 383.733,19 24,61 12 0,24241% 378.457,04 26,36 5 0,25964% 405.349,76 26,76 5 0,26356% 411.478,66 27,22 13 0,26806% 432.665,92 29,07 1 0,28634% 447.037,33 29,29 1 0,28842% 450.290,90

Total de 252 unidades autônomas.

(13)

2. O P

ROJETO

H

OTELEIRO

/ E

SCOLHA DA

O

PERADORA

Tipos de unidades autônomas por hotel - Adagio

TIPOS DE UNIDADESAUTÔNOMAS– ADAGIO

Tipo de apartamento (m²) Quantidade ofertada Fração ideal em relação ao terreno Preço pago pelo investidor (R$)*

27,51 8 0,27095% 437.312,25 27,9 21 0,27477% 443.479,34 27,9 21 0,27478% 443.480,14 28,14 21 0,27712% 447.268,85 28,71 14 0,28271% 456.287,20 29,09 13 0,28652% 462.429,25 33,13 14 0,32631% 526.663,26 34,38 20 0,33856% 546.419,07 34,93 18 0,34399% 555.188,66 34,97 1 0,34437% 555.802,23 35,15 3 0,34619% 558.742,91 57,77 6 0,56896% 752.071,39

Total de 160 unidades autônomas.

Fonte: EBM

(14)

(15)

 Endereço: Rua 15, esquina com a rua T-55, quadra H-24 – Setor Marista.

 Acessibilidade: O setor Marista possui fácil acesso aos bairros onde estão localizadas as principais empresas geradoras de demanda hoteleira na cidade. Além disso, o Aeroporto de Goiânia está localizado a 11 km de distância.

 Visibilidade: apesar de haver edifícios nas proximidades, suas alturas não atrapalham a visibilidade do empreendimento proposto, que é considerada boa.

 Entorno: o site hoteleiro proposto está localizado em uma área qualificada e com boas opções de restaurantes, bares, shopping centers e serviços.

3. A

NÁLISE DA

L

OCALIZAÇÃO

Acessibilidade, visibilidade e entorno

Boa acessibilidade e entorno com boas opções de bares, restaurantes, shopping centers e

serviços.

(16)

(17)

 PIB:Média de crescimento de 4,4% a.a. entre 2003 e 2010. A partir de 2011, o país experimenta uma taxa de crescimento mais modesta, patamar que deve permanecer ao menos em médio prazo caso reformas estruturais não sejam realizadas.

 Inflação: Aumento das pressões inflacionárias desde 2010. A manutenção da inflação próxima ao centro da meta estipulada pelo Banco Central (4,5%) dependerá principalmente de investimentos em melhoria de produtividade no país.

 Câmbio: O país vive um período de valorização do dólar desde 2012, tendência que se acentuou nos últimos anos em razão do agravamento da crise econômica nacional, dos sinais de recuperação da economia dos EUA e do redirecionamento do fluxo de capital estrangeiro, além das incertezas políticas no Brasil.

 Juros: A taxa básica de juros SELIC, que foi reduzida sistematicamente desde agosto de 2011, atingindo a mínima de 7,25% em novembro de 2012, voltou a subir. Atualmente, está em 14,25% e a perspectiva é de que continue nesse patamar até o fim de 2016.

Fonte: Banco Central do Brasil / Boletim Focus (27/05/2016)

DADOSSOCIOECONÔMICOSNACIONAIS

4. T

ENDÊNCIAS E

P

ERSPECTIVAS

M

ACROECONÔMICAS

Cenário nacional

Evolução histórica favorável,

porém com recente recessão econômica

e pressão inflacionária.

Ano PIB1 Inflação

(IPCA) Câmbio (R$/ US$)2 Taxa de Juros (SELIC)3 Risco Brasil4 Balança Comercial 5 2004 5,7% 7,6% 2,93 16,2% 383 98,6 2005 3,2% 5,7% 2,43 19,0% 305 108,6 2006 4,0% 3,1% 2,17 15,5% 192 100,8 2007 6,1% 4,5% 1,95 12,0% 179 78,1 2008 5,2% 5,9% 1,83 12,4% 300 45,4 2009 -0,3% 4,3% 1,99 10,0% 305 50,3 2010 7,5% 5,9% 1,75 9,8% 203 35,3 2011 2,7% 6,5% 1,67 11,7% 193 49,8 2012 0,9% 5,8% 1,95 8,53% 184 37,9 2013 2,5% 5,9% 2,09 8,19% 194 6,5 2014 0,1% 6,4% 2,36 10,94% 230 -2,0 2015 -3,7% 10,7% 3,39 13,63% 345 15,0 2016e -3,8% 7,1% 3,63 13,88% 451 50,0 2017e 0,6% 5,5% 3,81 11,73% - 50,0 e- Estimativa

5- Saldo (R$ Bilhões - Nominais)

2 - Câmbio comercial para compra: (R$) / (US$) - média anual 1 - PIB Real - Variação percentual sobre o mesmo período do ano anterior

3 - Média anual 4 - Média anual

(18)

 Goiânia apresentou um crescimento econômico histórico acima da média nacional.

 Em 2015, devido ao

arrefecimento econômico nacional, observou-se uma queda na taxa de criação de empregos.

 Goiás tem sentido com menor intensidade os impactos da crise, pelo fato de ter sua economia bastante voltada para o agronegócio, o qual tem se beneficiado do aumento do dólar frente ao real.

4. T

ENDÊNCIAS E

P

ERSPECTIVAS

M

ACROECONÔMICAS

Cenário local - Goiânia

EMPREGOSFORMAIS DEGOIÂNIA(2007/2015)

Fonte: CAGED

DADOSECONÔMICOS DEGOIÂNIA

Fonte: CAGED

Crescimento econômico

histórico acima da média

nacional, porém com recente

retração devido à crise.

1991 1996 2000 2007 2010

População 922.222 1.003.477 1.093.007 1.244.645 1.302.001

Crescimento Médio Anual 1,83%

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

PIB - R$ de 2000 (mil) 7.851.981 8.356.017 8.520.447 9.438.252 10.006.996 10.070.832 10.324.833 10.907.668

% do PIB Estadual 11,4% 11,5% 11,3% 12,1% 11,2% 11,3% 11,5% 11,2%

Crescimento Real do PIB (%) -6,6% 6,4% 2,0% 10,8% 6,0% 0,6% 2,5% 5,6%

Crescimento Médio Anual 4,81%

Estrutura do Setor Produtivo

Agropecuária (%) 0,2% 0,2% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% Indústria (%) 13,6% 15,5% 15,6% 15,3% 15,2% 14,4% 15,3% Serviços(%) 68,9% 68,9% 68,4% 68,4% 69,2% 69,5% 69,9% Impostos (%) 17,3% 15,4% 15,9% 16,3% 15,5% 15,9% 14,6% -2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Admitidos 156.524 184.351 191.411 244.464 278.782 283.001 295.203 296.269 242.429 Desligados 145.915 166.695 177.873 212.233 249.553 261.065 276.426 289.288 252.657 Taxa de criação de empregos 3,71% 5,96% 4,14% 9,03% 7,47% 5,13% 4,21% 1,49% -2,15%

-4,00% -2,00% 0,00% 2,00% 4,00% 6,00% 8,00% 10,00% 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000

(19)

 O Aeroporto Santa Genoveva/Goiânia, entre 2006 e 2015, apresentou uma taxa média anual de crescimento de passageiros de aproximadamente 11%.

 Em maio de 2016, foi inaugurado pelo Governo Federal o novo terminal de passageiros, o que aumentou a capacidade do aeroporto para até 6,3 milhões de passageiros por ano.

 Atualmente, o aeroporto conta com rotas aos principais centros urbanos e econômicos do país, das quais as maiores são: São Paulo, (CGN e GRU), Brasília, Campinas, Rio de Janeiro e Cuiabá.

FLUXO DEPASSAGEIROS– AEROPORTO DEGOIÂNIA

Fonte: INFRAERO

4. T

ENDÊNCIAS E

P

ERSPECTIVAS

M

ACROECONÔMICAS

Fluxo aéreo de passageiros

Em 2016, a capacidade do aeroporto aumentou de 3,31 para 6,3 milhões de passageiros,

com a inaugurado do novo terminal.

Ano 2006 1.376.383 - -2007 1.546.476 12,4 12,4 2008 1.554.000 0,5 12,9 2009 1.772.424 14,1 28,8 2010 2.348.648 32,5 70,6 2011 2.802.002 19,3 103,6 2012 3.076.858 9,8 123,5 2013 3.000.592 -2,5 118,0 2014 3.363.192 12,1 144,4 2015 3.312.290 -1,5 % 140,7 % * Variação percentual anual, em relação ao ano anterior

* * Variação percentual acumulada, em relação a 2006

Embarque e Variação Variação Desembarque Percentual* Percentual* *

(20)

5. A

NÁLISE DO

M

ERCADO

H

OTELEIRO E

(21)

DESEMPENHO DOSETCOMPETITIVO DOHOTELIBISSTYLESPROPOSTO

Fonte: HVS/HotelInvest

5. A

NÁLISE DO

M

ERCADO

H

OTELEIRO E

P

ERSPECTIVAS

Set competitivo - Ibis Styles

O set competitivo é definido de acordo com o padrão de produto, o perfil da demanda, o posicionamento de mercado e a localização do Hotel Ibis Styles proposto.

O mercado hoteleiro de Goiânia atualmente possui diferentes perfis de produto, com presença de alguns hotéis de rede, porém com a maior parcela composta por empreendimentos independentes. Há predomínio de hotéis econômicos, com produtos antigos e menos padronizados.

Identificação de 26 competidores entre primários e secundários. Total de 1.959 UHs

competitivas. Entre os hotéis econômicos, concentração de produtos de gestão independente.

Observação: a diária média dos hotéis analisados é expressa em valores reais de abril de 2016, líquidas de taxas e impostos, como ISS, PIS, COFINS e as comissões de terceiros, sem café da manhã.

Segmentação Estimada Estimativa de 2015

Hotel RevPAR Concorrentes - Geral 3.363 66 % 20 % 14 % 1.959 58,2 % R$ 183,77 R$ 107,04 Número de UHs Neg ócio s Eve ntos / Gru pos Ou tro s Occ. Diária Média Líquida Quantidade Ponderada de Quartos

(22)

HOTÉIS DOSETCOMPETITIVO DOHOTELIBISSTYLESPROPOSTO

5. A

NÁLISE DO

M

ERCADO

H

OTELEIRO E

P

ERSPECTIVAS

Set competitivo - Ibis Styles

A maioria dos

competidores possui

administração

independente, marca

pouco competitiva e

produto não

padronizado.

Hotel UHs Categoria Localização Competidor

Ibis Goiania 118 Econômico Setor Oeste Primário San Marino Suites 95 Econômico Setor Oeste Primário Oeste Plaza Hotel 61 Econômico Setor Oeste Primário Comfort 196 Econômico Setor Aeroporto Primário Best Western Tamandaré 70 Econômico Setor Oeste Primário Crystal Plaza Hotel 72 Econômico Setor Sul Primário Hotel Maione 55 Midscale Setor Pedro Ludovico Secundário Castelo Plaza Hotel 68 Midscale Setor Coimbra Secundário Papillon Hotel 102 Midscale Setor Oeste Secundário Golden Tulip Adress 123 Midscale Setor Oeste Secundário Vivence 109 Midscale Setor Oeste Secundário Soft Inn Mega Moda 141 Supereconômico Setor Norte Ferroviário Secundário Bristol Evidence Apart Hotel 121 Midscale Setor Pedro Ludovico Secundário Blue Tree Towers 200 Midscale Setor Oeste Secundário Plaza Inn Executive 70 Econômico Setor Oeste Secundário Oitis Hotel 104 Midscale Alto da Glória Secundário Go Inn Goiânia 217 Econômico Setor Norte Ferroviário Secundário Plaza Inn Econômico 328 Econômico Setor Central Secundário Umuarama Plaza 142 Econômico Setor Central Secundário Comfort Suites Flamboyant 142 Midscale Jardim Goiás Secundário Mercure Goiânia 172 Midscale Setor Oeste Secundário K Hotel 124 Midscale Jardim Goiás Secundário Castro's Park 174 Midscale Setor Oeste Secundário Hotel Kananxuê 123 Supereconômico Setor Central Secundário Hotel Serras de Goyaz 94 Supereconômico Setor Central Secundário Alpha Park Hotel 142 Econômico Park Lozandes Secundário

(23)

DESEMPENHO DOSETCOMPETITIVO DOHOTELADAGIOPROPOSTO

5. A

NÁLISE DO

M

ERCADO

H

OTELEIRO E

P

ERSPECTIVAS

Set competitivo - Adagio

O set competitivo é definido de acordo com o padrão de produto, o perfil da demanda, o posicionamento de mercado e a localização do Hotel Adagio proposto.

O mercado hoteleiro de Goiânia atualmente possui diferentes perfis de produtos, com presença de alguns hotéis de rede, porém com a forte presença de empreendimentos independentes também no segmento midscale.

Identificação de 22 competidores entre primários e secundários. Total de 1.891 UHs

competitivas. Entre os principais hotéis midscale, concentração de produtos de gestão

independente.

Observação: a diária média dos hotéis analisados é expressa em valores reais de abril de 2016, líquidas de taxas e impostos, como ISS, PIS, COFINS e as comissões de terceiros, sem café da manhã.

Segmentação Estimada Estimativa de 2015

Hotel RevPAR Concorrentes - Geral 2.728 68 % 20 % 13 % 1.891 57,6 % R$ 219,10 R$ 126,11 Quantidade Ponderada de Quartos Número de UHs Neg ócio s Eve ntos / Gru pos Ou tros Occ. Diária Média Líquida

(24)

HOTÉIS DOSETCOMPETITIVO DOHOTELADAGIOPROPOSTO

5. A

NÁLISE DO

M

ERCADO

H

OTELEIRO E

P

ERSPECTIVAS

Set competitivo - Adagio

Hotel UHs Categoria Localização Competidor

Alpha Park 142 Econômico Park Lozandes Primário Blue Tree Towers 140 Midscale Setor Oeste Primário Vivence 109 Midscale Setor Oeste Primário Plaza Inn Executive 70 Econômico Setor Oeste Primário Oitis Hotel 104 Midscale Alto da Glória Primário Comfort Suites Flamboyant 142 Midscale Jardim Goiás Primário Mercure Goiânia 172 Midscale Setor Oeste Primário K Hotel 124 Midscale Jardim Goiás Primário Castro's Park 174 Midscale Setor Oeste Primário Hotel Maione 55 Midscale Setor Pedro Ludovico Secundário Castelo Plaza Hotel 68 Midscale Setor Coimbra Secundário Bristol Evidence Apart Hotel 121 Midscale Setor Pedro Ludovico Secundário Papillon Hotel 102 Midscale Setor Oeste Secundário Golden Tulip Adress 123 Midscale Setor Oeste Secundário Ibis Goiania 118 Econômico Setor Oeste Secundário Comfort 196 Econômico Setor Aeroporto Secundário San Marino Suites 95 Econômico Setor Oeste Secundário Best Western Tamandaré 70 Econômico Setor Oeste Secundário Oeste Plaza Hotel 61 Econômico Setor Oeste Secundário Crystal Plaza Hotel 72 Econômico Setor Sul Secundário Umuarama Plaza 142 Econômico Setor Central Secundário Plaza Inn Econômico 328 Econômico Setor Central Secundário

A maioria dos

competidores possui

administração

independente e produto

não padronizado.

(25)

SEGMENTAÇÃO DOMERCADOCOMPETITIVO

5. A

NÁLISE DO

M

ERCADO

H

OTELEIRO E

P

ERSPECTIVAS

Segmentação da demanda - Ibis Styles

A maior parte da demanda por hospedagem do set competitivo do Ibis Styles Proposto é do

segmento de negócios. Destaques para o setor de agronegócios, hospitalar, entre outros.

65% 20% 14% Negócios Eventos / Grupos Lazer

(26)

SEGMENTAÇÃO DOMERCADOCOMPETITIVO

5. A

NÁLISE DO

M

ERCADO

H

OTELEIRO E

P

ERSPECTIVAS

Segmentação da demanda - Adagio

A maior parte da demanda por hospedagem do set competitivo do Adagio Proposto é do

segmento de negócios. Destaques para o setor de agronegócios, hospitalar, entre outros.

67% 20% 13% Negócios Eventos / Grupos Lazer

(27)

NOVAOFERTAHOTELEIRA

Na tabela acima, encontra-se a previsão de novos projetos hoteleiros em Goiânia. Atualmente, além dos hotéis Ibis Styles e Adagio Propostos, há quatro outros empreendimentos em desenvolvimento que devem competir em nível secundário com o Ibis Styles Proposto e que possuem inauguração prevista até 2020. No total, deverá haver entrada de 1.167 UHs no mercado, das quais 575 competirão com o Ibis Styles Proposto, de acordo com o índice de competitividade definido para cada um dos hotéis. Com a entrada desses empreendimentos no mercado o número de UHs competitivas deve crescer em 29% até 2020.

5. A

NÁLISE DO

M

ERCADO

H

OTELEIRO E

P

ERSPECTIVAS

Evolução de oferta - Ibis Styles

Total de 575 UHs competitivas adicionais.

Hotéis Propostos Número de UHs Ano Estimamdo de Abertura Desenvolvedor Estágio de Desenvolvimento

Ibis Styles Proposto 252 2018 EBM Em Construção Comfort Orion 160 2019 FR Incorporadora Em Construção Quality Goiânia 190 2016 Queiroz Silveira Em Construção Holiday Inn 213 2017 SS Hotéis Eireli Em Construção Ramada Lexus 192 2020 Consciente Fundações Hotel Adágio Proposto 160 2020 EBM Em Construção

Total UHs 1.167 UHs competitivas 575

(28)

NOVAOFERTAHOTELEIRA

5. A

NÁLISE DO

M

ERCADO

H

OTELEIRO E

P

ERSPECTIVAS

Evolução de oferta - Adagio

Total de 1.036 UHs competitivas adicionais.

Na tabela acima, encontra-se a previsão de novos projetos hoteleiros em Goiânia. Atualmente, além dos hotéis Ibis Styles e Adagio Propostos, há quatro empreendimentos em desenvolvimento que devem competir em nível secundário com o Adagio Proposto, e dois hotéis que devem competir em nível primário, todos com inauguração prevista até 2020. No total, deverá haver entrada de 1.457 UHs no mercado, das quais 1.036 competirão com o Adagio Proposto, de acordo com o índice de competitividade definido para cada um dos hotéis. Com a entrada desses empreendimentos, no mercado o número de UHs competitivas deve crescer em 55% até 2020.

Hotéis Propostos Número de UHs Ano Estimado de Abertura Desenvolvedor Estágio de Desenvolvimento

Adágio Proposto 160 2020 EBM Em Construção Comfort Orion 160 2019 FR Incorporadora Em Construção Radisson Marista 160 2018 Queiroz Silveira Em Construção Clarion Orion 130 2019 FR Incorporadora Em Construção Quality Goiânia 190 2016 Queiroz Silveira Em Construção Holiday Inn 213 2017 SS Hotéis Eireli Em Construção Ramada Lexus 192 2020 Consciente Em Construção Hotel Ibis Styles Proposto 252 2018 EBM Em Construção

Total UHs 1.457

(29)

MAPA DOSETCOMPETITIVO Fonte: HVS / HotelInvest Legenda Hotel Proposto Competidores primários Competidores secundários Nova Oferta

5. A

NÁLISE DO

M

ERCADO

H

OTELEIRO E

P

ERSPECTIVAS

(30)

MAPA DOSETCOMPETITIVO Fonte: HVS / HotelInvest Legenda Hotel Proposto Competidores primários Competidores secundários Nova Oferta

5. A

NÁLISE DO

M

ERCADO

H

OTELEIRO E

P

ERSPECTIVAS

(31)

Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos.

D

EMANDA

B

ASE

DEMANDA POTENCIAL

D

EMANDA

I

NDUZIDA

D

EMANDA

N

ÃO

-A

COMODADA

5. A

NÁLISE DO

M

ERCADO

H

OTELEIRO E

P

ERSPECTIVAS

Projeção de demanda

Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado.

Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, em

razão da

indisponibilidade de

oferta em um

determinado período. Com a abertura de novos hotéis, é de se esperar que parte dessa demanda venha a ser acomodada no mercado.

(32)

EVOLUÇÃO DADEMANDAPOTENCIAL

5. A

NÁLISE DO

M

ERCADO

H

OTELEIRO E

P

ERSPECTIVAS

Demanda potencial

Evolução média de demanda de 3,4% a.a.

 Em 2016, devido ao cenário de retração da economia nacional, espera-se uma queda da demanda corporativa e de eventos.

 A partir de 2017, estima-se uma retomada da economia, com reflexo gradual sobre a demanda hoteleira.

 Desaceleração do crescimento em longo prazo devido às incertezas futuras.

-5% 2,5% 5,3% 4,8% 4,6% 5,0% 5,0% 5,0% 3,0% 3,0% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

(33)

P E R N O I T E S O C U P A Ç Ã O

PROJEÇÃO DEOFERTA E DEMANDA DOMERCADO

Em curto prazo, o mercado hoteleiro local deverá apresentar quedas na taxa de ocupação, em razão do aumento de oferta, que sobressai a evolução de demanda nos primeiros anos. Em médio prazo, a tendência é de aumento de ocupação, já que a oferta se estabilizará e a economia retomará seu crescimento.

5. A

NÁLISE DO

M

ERCADO

H

OTELEIRO E

P

ERSPECTIVAS

Evolução de oferta e demanda - Ibis Styles

Com estabilização da oferta em médio prazo, as taxas de ocupação voltarão a crescer no

mercado em análise.

30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 80,0% 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

(34)

P E R N O I T E S O C U P A Ç Ã O

PROJEÇÃO DEOFERTA E DEMANDA DOMERCADO

Em curto prazo, o mercado hoteleiro local deverá apresentar quedas na taxa de ocupação também no segmento midscale, em razão do aumento de oferta, acima da demanda nos primeiros anos. Em médio prazo, após a estabilização da oferta, o mercado deve iniciar um ciclo de recuperação da taxa de ocupação.

5. A

NÁLISE DO

M

ERCADO

H

OTELEIRO E

P

ERSPECTIVAS

Evolução de oferta e demanda - Adagio

30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 80,0% 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1.000.000 1.100.000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Oferta Demanda Taxa de OCC

Com estabilização da oferta em médio prazo, as taxas de ocupação voltarão a crescer no

mercado em análise.

(35)

6. P

OSICIONAMENTO E

P

ENETRAÇÃO DOS

(36)

PREVISÃO DEDIÁRIAMÉDIA PARA OMERCADO E PARA OEMPREENDIMENTO(R$)

Fonte: HVS/HotelInvest – Projeções em valores reais de abril de 2016

Foi considerado que a diária média líquida (sem taxas, impostos, comissões de terceiros e café da manhã) do Hotel Ibis Styles Proposto equivaleria a R$ 160 se ele estivesse operando no ano base das projeções (2015), um pouco abaixo do Ibis já em operação na cidade, devido ao maior número de UHs do hotel proposto. A partir de 2016, com a entrada de novos hotéis, a diária média do mercado deve sofrer queda. Em médio prazo, quando a nova oferta prevista estiver em plena operação e a demanda crescendo, o mercado deve começar a praticar reajustes reais de tarifas. A evolução de diária do hotel proposto (acima da inflação) será em linha com a média do mercado.

6. P

OSICIONAMENTO E

P

ENETRAÇÃO DOS

H

OTÉIS

Taxa de ocupação e diária média - Ibis Styles

Desempenho do

Hotel Ibis Styles

Proposto em 2025:

74% de

ocupação e

R$ 175,72 de

diária média

líquida

(equivalente a R$

208,29 de diária

bruta

com

café-da-manhã.

Anos Ano Base 58,2 % — R$ 183,77 — — R$ 160,00 * — 2016 54,5 -5,0 % 174,58 — — — — 2017 54,0 0,0 174,58 — — — — 2018 51,8 -5,0 165,85 48,0 % — 144,40 87,1 % 2019 54,3 0,0 165,85 57,0 0,0 % 144,40 87,1 2020 53,3 2,0 169,17 61,0 2,0 147,29 87,1 2021 55,2 2,0 172,55 63,0 2,0 150,23 87,1 2022 57,9 3,0 177,73 66,0 3,0 154,74 87,1 2023 60,8 3,0 183,06 69,0 3,0 159,38 87,1 2024 62,6 5,0 192,21 71,0 5,0 167,35 87,1 2025 64,5 5,0 201,82 74,0 5,0 175,72 87,1 * Diária Média do Hotel Proposto se estivesse em operação no ano base (2015).

Evolução da Diária Média

Empreendimento Proposto (ano fiscal)

Evolução da Diária Média Região (ano fiscal)

Ocupação Ocupação Diária Média Líquida Diária Média Líquida Penetração da Diária Média

Equivalente a R$ 208,29 de diária bruta com café-da-manhã.

(37)

PREVISÃO DEDIÁRIAMÉDIA PARA OMERCADO E PARA OEMPREENDIMENTO(R$)

6. P

OSICIONAMENTO E

P

ENETRAÇÃO DOS

H

OTÉIS

Taxa de ocupação e diária média - Adagio

Desempenho do

Hotel Adagio

Proposto em 2025:

62% de

ocupação e

R$ 225,79 de

diária média

líquida

(equivalente a R$

283,37 de diária

bruta com

café-da-manhã).

Equivalente a R$ 283,37 de diária bruta com café-da-manhã. Anos Ano Base 57,6 % — R$ 219,10 — — R$ 220,00 * — 2016 53,3 -5,0 % 208,15 — — — — 2017 49,2 0,0 208,15 — — — — 2018 48,8 -5,0 197,74 — — — — 2019 47,8 -5,0 187,85 — — 204,51 108,9 2020 44,9 0,0 187,85 45,0 % — 204,51 108,9 % 2021 47,1 2,0 191,61 51,0 2,0 % 208,60 108,9 2022 49,5 2,0 195,44 55,0 2,0 212,77 108,9 2023 52,0 2,0 199,35 58,0 2,0 217,02 108,9 2024 54,1 2,0 203,34 60,0 2,0 221,36 108,9 2025 55,7 2,0 207,41 62,0 2,0 225,79 108,9 Diária Média Líquida Penetração da Diária Média Evolução da Diária Média

Empreendimento Proposto (ano fiscal)

Evolução da Diária Média Região (ano fiscal)

Ocupação Ocupação

Diária Média Líquida

Fonte: HVS/HotelInvest – Projeções em valores reais de abril de 2016

Foi considerado que a diária média líquida (sem taxas, impostos, comissões de terceiros e café da manhã) do Hotel Adagio Proposto equivaleria a R$ 220 se ele estivesse operando no ano base das projeções (2015), um pouco acima do set competitivo em razão de ser um produto novo e bem localizado. A partir de 2016, com a entrada de novos hotéis, a diária média do mercado deve cair. Em médio prazo, quando a nova oferta prevista estiver em plena operação e a demanda crescendo, o mercado deve começar a praticar reajustes reais (acima da inflação) de tarifas.

(38)

7. E

STIMATIVA DO

I

NVESTIMENTO POR

(39)

 Apresentamos abaixo a estimativa de investimento para a aquisição à vista da unidade mais recorrente no Projeto Hoteleiro, de 19,13 m².

 Conforme informado pela EBM, o valor à vista a ser investido pelo comprador de cada unidade hoteleira de 19,13 m² de área privativa será de R$ R$ 294.185, em valores de janeiro de 2017. Neste valor, estão inclusos o custo de construção da unidade (R$ 240.988), o custo referente ao FF&E (R$ 36.943), o custo de afiliação à marca (R$ 2.224) e pré-operacional e capital de giro (R$ 5.462), além de outros custos que deverão ser arcados pelo comprador: ITBI e emolumentos notariais, 3% do valor de venda da unidade (R$ 8.569).

 O preço total à vista por m² é de R$ 15.378.

 No slide a seguir, é apresentada uma tabela com a discriminação do preço de venda de cada unidade autônoma do Ibis, já incluído também o ITBI e os emolumentos notariais.

7. E

STIMATIVA DO

I

NVESTIMENTO POR

A

PARTAMENTO

Composição do preço de cada UH à vista - Ibis Styles

O preço real total à vista a ser desembolsado por cada unidade habitacional de 19,13m²

será de R$ 294.185.

(40)

7. E

STIMATIVA DO

I

NVESTIMENTO POR

A

PARTAMENTO

Composição do preço de cada UH à vista - Ibis Styles

DISCRIMINAÇÃO DOPREÇO DEVENDA DECADAUNIDADEAUTÔNOMA– IBISSTYLES

Fonte: EBM

Tipo de apto (m²) FF&E Pré-operacional Afiliação Emoluentos (1%) e ITBI (2%) Construção Valor da unidade + Taxas Emoluentos

19,13 R$ 36.942,62 R$ 5.462,05 R$ 2.224,18 R$ 8.568,51 R$ 240.988,13 R$ 294.185,48 19,2 R$ 37.067,35 R$ 5.480,49 R$ 2.231,69 R$ 8.597,44 R$ 241.801,80 R$ 295.178,78 19,22 R$ 37.118,71 R$ 5.488,08 R$ 2.234,79 R$ 8.609,35 R$ 242.136,85 R$ 295.587,78 19,32 R$ 37.312,18 R$ 5.516,69 R$ 2.246,43 R$ 8.654,23 R$ 243.398,93 R$ 297.128,46 19,77 R$ 38.174,51 R$ 5.644,18 R$ 2.298,35 R$ 8.854,24 R$ 249.024,13 R$ 303.995,41 19,93 R$ 38.489,04 R$ 5.690,69 R$ 2.317,29 R$ 8.927,19 R$ 251.075,96 R$ 306.500,17 24,14 R$ 46.610,83 R$ 6.891,51 R$ 2.806,27 R$ 11.176,69 R$ 316.247,88 R$ 383.733,19 24,61 R$ 47.525,10 R$ 7.026,69 R$ 2.861,32 R$ 11.023,02 R$ 310.020,92 R$ 378.457,04 26,36 R$ 50.902,17 R$ 7.526,00 R$ 3.064,64 R$ 11.806,30 R$ 332.050,65 R$ 405.349,76 26,76 R$ 51.671,82 R$ 7.639,79 R$ 3.110,98 R$ 11.984,82 R$ 337.071,26 R$ 411.478,66 27,22 R$ 52.554,41 R$ 7.770,28 R$ 3.164,12 R$ 12.601,92 R$ 356.575,19 R$ 432.665,92 29,07 R$ 56.137,13 R$ 8.300,00 R$ 3.379,82 R$ 13.020,50 R$ 366.199,88 R$ 447.037,33 29,29 R$ 56.545,70 R$ 8.360,40 R$ 3.404,42 R$ 13.115,27 R$ 368.865,11 R$ 450.290,90

(41)

 Apresentamos abaixo a estimativa de investimento para a aquisição à vista da unidade mais recorrente no Projeto Hoteleiro, de 27,90 m².

 Conforme informado pela EBM, o valor à vista a ser investido pelo comprador de cada unidade hoteleira de 27,90 m² de área privativa será de R$ R$ 443.479, em valores de janeiro de 2017. Neste valor, estão inclusos o custo de construção da unidade (R$ 365.484), o custo referente ao FF&E (R$ 53.870), o custo de afiliação à marca (R$ 3.243) e pré-operacional e capital de giro (R$ 7.965), além de outros custos que deverão ser arcados pelo comprador: ITBI e emolumentos notariais, 3% do

valor de venda da unidade (R$ 12.917).

 O preço total à vista por m² é de R$ 15.895.

 No slide a seguir, é apresentada uma tabela com a discriminação do preço de venda de cada unidade autônoma do Adagio, já incluído também o ITBI e os emolumentos notariais.

7. E

STIMATIVA DO

I

NVESTIMENTO POR

A

PARTAMENTO

Composição do preço de cada UH à vista - Adagio

O valor real total à vista a ser desembolsado por cada unidade habitacional de 27,90 m²

será de R$ 443.479.

(42)

7. E

STIMATIVA DO

I

NVESTIMENTO POR

A

PARTAMENTO

Composição do preço de cada UH à vista - Adagio

DISCRIMINAÇÃO DOPREÇO DEVENDA DE CADA UNIDADE AUTÔNOMA– ADAGIO

Fonte: EBM

Tipo de apto (m²) FF&E Pré-operacional Afiliação Emoluentos (1%) e ITBI (2%) Construção Valor da unidade + Taxas Emoluentos

27,51 R$ 53.121,12 R$ 7.854,07 R$ 3.198,23 R$ 12.742,71 R$ 360.583,57 R$ 437.499,71 27,9 R$ 53.870,20 R$ 7.964,82 R$ 3.243,33 R$ 12.916,87 R$ 365.484,11 R$ 443.479,34 27,9 R$ 53.870,30 R$ 7.964,84 R$ 3.243,34 R$ 12.916,90 R$ 365.484,76 R$ 443.480,14 28,14 R$ 54.330,52 R$ 8.032,88 R$ 3.271,05 R$ 13.027,25 R$ 368.607,15 R$ 447.268,85 28,71 R$ 55.425,99 R$ 8.194,85 R$ 3.337,00 R$ 13.289,92 R$ 376.039,43 R$ 456.287,20 29,09 R$ 56.172,08 R$ 8.305,16 R$ 3.381,92 R$ 13.468,81 R$ 381.101,27 R$ 462.429,25 33,13 R$ 63.974,69 R$ 9.458,80 R$ 3.851,69 R$ 15.339,71 R$ 434.038,37 R$ 526.663,26 34,38 R$ 66.374,47 R$ 9.813,61 R$ 3.996,17 R$ 15.915,12 R$ 450.319,71 R$ 546.419,07 34,93 R$ 67.439,72 R$ 9.971,11 R$ 4.060,31 R$ 16.170,54 R$ 457.546,98 R$ 555.188,66 34,97 R$ 67.514,25 R$ 9.982,13 R$ 4.064,79 R$ 16.188,41 R$ 458.052,64 R$ 555.802,23 35,15 R$ 67.871,46 R$ 10.034,94 R$ 4.086,30 R$ 16.274,07 R$ 460.476,14 R$ 558.742,91 57,77 R$ 111.546,52 R$ 16.492,39 R$ 6.715,82 R$ 21.904,99 R$ 595.411,67 R$ 752.071,39

(43)

(44)

As estimativas de receitas e despesas variam conforme a evolução de ocupação e diária apresentadas nos slides 36 (Ibis Styles Proposto) e 37 (Adagio Proposto) e levam em consideração o atual momento econômico do país. No primeiro ano de operação, é natural que a ocupação do Hotel Proposto esteja abaixo da média do mercado. Nos anos seguintes, em razão dos esforços comerciais do Hotel é natural que ele passe a ser mais conhecido e ganhe penetração de mercado. Para fins de projeção, por ser um produto moderno e de marca reconhecida internacionalmente, considerou-se uma ocupação acima da média do mercado. As projeções estão expressas em valores reais de junho de 2016 e não consideram efeitos de inflação.

8. DRE S

INTÉTICO

(45)

PREVISÃORESUMIDA DERECEITAS EDESPESAS(R$ MIL)

8. DRE S

INTÉTICO

Ibis Styles Proposto

EBTIDA de 31,8% no ano

estabilizado (2027).

*Obs.: Resultado operacional antes de imposto de renda.

O DRE sintético apresentado considera todas as despesas e remuneração das partes, conforme previsto no contrato de investimento coletivo.

Diária média equivalente a R$ 228,10 com impostos, taxas e café-da-manhã (em 2027).

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Unidades Habitacionais: 252 252 252 252 252 252 252 252 252 252 Ocupação: 48% 57% 61% 63% 66% 69% 71% 74% 74% 74% Diária Média (R$): R$ 137,18 R$ 144,40 R$ 147,29 R$ 150,23 R$ 154,74 R$ 159,38 R$ 167,35 R$ 175,72 R$ 184,51 R$ 193,73 RevPAR (R$): R$ 65,85 R$ 82,31 R$ 89,85 R$ 94,65 R$ 102,13 R$ 109,97 R$ 118,82 R$ 130,03 R$ 136,53 R$ 143,36 Dias em Operação: 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365

Dem anda Atendida: 44.150 52.429 56.108 57.947 60.707 63.466 65.306POR 68.065 68.065 68.065

RECEITAS 8.038 9.913 10.766 11.288 12.097 12.938 13.836 14.988 15.586 16.214

Hospedagem 6.057 7.571 8.264 8.706 9.394 10.115 10.929 11.960 12.558 13.186 Alimentos e Bebidas 1.582 1.879 2.011 2.076 2.175 2.274 2.340 2.439 2.439 2.439 Outras Receitas 399 463 492 506 527 549 567 589 589 589

DESPESAS DEPARTAMENTAIS 3.280 3.629 3.811 3.888 4.005 4.121 4.303 4.420 4.420 4.420

LUCRO DEPARTAMENTAL TOTAL 4.757 6.283 6.955 7.400 8.092 8.817 9.533 10.568 11.166 11.794

DESPESAS OPERACIONAIS 2.583 2.846 2.931 2.963 3.013 3.065 3.067 3.129 3.145 3.162

RESULTADO OPERACIONAL BRUTO 2.174 3.438 4.024 4.437 5.079 5.752 6.466 7.439 8.021 8.632

Basic Fee 354 436 474 497 532 569 609 659 686 713

LUCRO ANTES DAS DESP FIXAS 1.821 3.002 3.551 3.940 4.547 5.183 5.858 6.780 7.335 7.919

DESPESAS FIXAS 814 1.244 1.520 1.634 1.810 1.995 2.191 2.454 2.607 2.768

(46)

PREVISÃORESUMIDA DERECEITAS EDESPESAS(R$ MIL) Fonte: HVS/HotelInvest

8. DRE S

INTÉTICO

Adagio Proposto

EBTIDA de 24,4% no ano

estabilizado (2029).

*Obs.: Resultado operacional antes de imposto de renda.

O DRE sintético apresentado considera todas as despesas e remuneração das partes, conforme previsto no contrato de investimento coletivo.

Diária média equivalente a R$ 336,90 com impostos, taxas e café-da-manhã (em 2029).

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 Unidades Habitacionais: 160 160 160 160 160 160 160 160 160 160 Ocupação: 45% 51% 55% 58% 60% 62% 62% 62% 62% 62% Diária Média (R$): R$ 194,28 R$ 208,60 R$ 212,77 R$ 217,02 R$ 221,36 R$ 225,79 R$ 237,08 R$ 248,94 R$ 261,38 R$ 274,45 RevPAR (R$): R$ 87,43 R$ 106,38 R$ 117,02 R$ 125,87 R$ 132,82 R$ 139,99 R$ 146,99 R$ 154,34 R$ 162,06 R$ 170,16 Dias em Operação: 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365

Dem anda Atendida: 26.280 29.784 32.120 33.872 35.040 36.208 36.208 36.208 36.208 36.208

RECEITAS 7.203 8.587 9.419 10.074 10.573 11.083 11.492 11.921 12.372 12.845

Hospedagem 5.080 6.187 6.834 7.351 7.757 8.175 8.584 9.013 9.464 9.937 Alimentos e Bebidas 1.786 2.024 2.183 2.302 2.381 2.461 2.461 2.461 2.461 2.461

Outras Receitas 337 376 402 421 434 447 447 447 447 447

DESPESAS DEPARTAMENTAIS 3.625 3.906 4.093 4.234 4.328 4.421 4.421 4.421 4.421 4.421

LUCRO DEPARTAMENTAL TOTAL 3.578 4.681 5.326 5.841 6.245 6.662 7.071 7.500 7.951 8.424

DESPESAS OPERACIONAIS 2.359 2.442 2.583 2.627 2.660 2.693 2.709 2.726 2.743 2.761

LUCRO OPERACIONAL 1.219 2.239 2.743 3.214 3.586 3.968 4.362 4.774 5.208 5.663

Basic Fee 317 378 414 443 465 488 506 525 544 565

LUCRO ANTES DAS DESP FIXAS 902 1.861 2.328 2.771 3.120 3.481 3.856 4.250 4.664 5.098

DESPESAS FIXAS 581 931 1.174 1.307 1.411 1.517 1.621 1.729 1.844 1.963

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ETORNO DOS

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A análise de rentabilidade dos Hotéis Ibis Styles e Adagio Propostos será calculada sob a perspectiva do comprador do condo-hotel. Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos:

 Preço de venda à vista de cada unidade hoteleira dos Hotéis Ibis Styles e Adagio Propostos, conforme definido pela EBM;

 Projeção do fluxo de caixa do investidor

(comprador do condo-hotel):é projetado um fluxo de caixa durante o período de implantação do projeto e os anos seguintes de operação, até a estabilização do desempenho operacional do empreendimento. Em outras palavras, considera-se o valor pago pela UH (Unidade Habitacional) e suas perspectivas de resultado operacional. No ano de estabilização do hotel, adotou-se como premissa a venda do apartamento. Para a estimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um cap rate de 0,54% a.m. (6,5% a.a.), índice superior ao atualmente adotado no mercado secundário (fonte:

Fundo Maxinvest, com base em 250 vendas de apartamentos registradas nos últimos anos). Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade potencial do comprador do condo-hotel.

Por se tratar de um site hoteleiro, para o cálculo de distribuição a cada investidor os resultados operacionais dos dois hotéis foram somados e em seguida foi aplicado o percentual que a área privativa (m²) de cada UH adquirida representa da área privativa total dos dois empreendimentos, o que chamamos de fração ideal.

Tanto para o Ibis Styles quanto para o Adagio, nas projeções apresentadas a seguir, foram consideradas as frações ideais de cada unidade autônoma.

Em 2018 e 2019, como apenas o Ibis Styles estará em operação, o rateio foi considerado somente para as 252 unidades deste empreendimento.

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MPREENDIMENTOS

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FLUXO DECAIXA DOINVESTIDOR(PORUH DE19,13 M² DEÁREAÚTIL)

Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 9,4% ao ano em valores nominais

no ano estabilizado.

O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento e o resultado operacional por unidade habitacional de 19,13 m², em valores nominais. Além do preço à vista da UH (R$ 294.185), foram considerados também os valores referentes ao FF&E, afiliação à marca, pré-operacional e outros custos (ITBI e emolumentos notariais), conforme indicados pela incorporadora EBM. Os valores estão apresentados no slide 40. Ao final do ano estabilizado, considera-se também a venda do ativo, além do resultado operacional do hotel. Nos slides seguintes, apresenta-se os fluxos de caixa referentes à cada tipo de unidade habitacional dos hotéis em desenvolvimento.

Premissas de inflação: Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2018 a 2028, adotou-se a projeção de IPCA divulgada pelo Itaú BBA em junho de 2016 para o período de 2016 a 2020 (7,2% a.a., 5,0% a.a., 4,5% a.a., 4,2% a.a., 4,2% a.a., respectivamente).

*TIR anual real de 1,72%.

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MPREENDIMENTOS

Análise da rentabilidade à vista - Ibis Styles

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 Custos de construção (240.988) - - - -Afiliação à Marca (2.224) - - - -FF&E (36.943) - - - -Pré-Operacional (5.462) ITBI + Emolumentos (8.569) - - -

-Resultado Operacional e Venda do Hotel - 4.186 7.646 5.387 7.730 9.687 12.075 14.548 17.740 20.477 23.517 25.474 461.933

Fluxo de Caixa do Investidor (294.185) 4.186 7.646 5.387 7.730 9.687 12.075 14.548 17.740 20.477 23.517 25.474 461.933

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MPREENDIMENTOS

Análise da rentabilidade à vista - Ibis Styles

Fonte: HVS/HotelInvest 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 Custos de construção (241.802) - - - -Afiliação à Marca (2.232) - - - -FF&E (37.067) - - - -Pré-Operacional (5.480) ITBI + Emolumentos (8.597) - - -

TIR 6,52% 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 Custos de construção (243.399) - - - -Afiliação à Marca (2.246) - - - -FF&E (37.312) - - - -Pré-Operacional (5.517) ITBI + Emolumentos (8.654) - - -

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MPREENDIMENTOS

Análise da rentabilidade à vista - Ibis Styles

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MPREENDIMENTOS

Análise da rentabilidade à vista - Ibis Styles

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Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 9,1% ao ano em valores nominais

no ano estabilizado.

O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento e o resultado operacional por unidade habitacional de 27,51 m², em valores nominais. Além do preço à vista da UH (R$ 437.500), foram considerados também os valores referentes ao FF&E, afiliação à marca, pré-operacional e outros custos (ITBI e emolumentos notariais), conforme indicados pela incorporadora EBM. Os valores estão apresentados no slide 42. Ao final do ano estabilizado, considera-se também a venda do ativo, além do resultado operacional do hotel. Nos slides seguintes, apresenta-se os fluxos de caixa referentes à cada tipo de unidade habitacional dos hotéis em desenvolvimento.

Premissas de inflação: Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2018 a 2028, adotou-se a projeção de IPCA divulgada pelo Itaú BBA em junho de 2016 para o período de 2016 a 2020 (7,2% a.a., 5,0% a.a., 4,5% a.a., 4,2% a.a., 4,2% a.a., respectivamente).

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MPREENDIMENTOS

Análise da rentabilidade à vista - Adagio

-Resultado Operacional e Venda do Hotel - - - 7.746 11.115 13.929 17.363 20.919 25.509 29.445 33.816 36.630 664.230

Fluxo de Caixa do Investidor (437.500) - - 7.746 11.115 13.929 17.363 20.919 25.509 29.445 33.816 36.630 664.230