DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS

DIVULGAÇÃO DE RESULTADOS

4T

Lucro líquido da São Carlos alcança R$ 87 milhões em 2020

FFO recorrente avança 56% no trimestre, chegando a R$ 30 milhões

São Paulo, 04 de março de 2021 – A São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. (“São Carlos” ou “Companhia”) anuncia hoje os resultados do quarto trimestre de 2020 (4T20) e do ano de 2020. Para preservar a comparabilidade dos números, a Companhia apresenta uma análise dos resultados recorrentes da atividade de locação, de modo a excluir os efeitos de eventos considerados extraordinários (vide seção ‘Ajustes à Demonstração de Resultado’ para mais informações).

Principais Destaques

• Receita com bruta com locações na mesma base de ativo cresce 6,8% no 4T20. A receita bruta com

locações da Best Center (plataforma de Centros de Conveniência), avança 16,4% no trimestre;

• Crescimento de EBITDA e FFO de 21,0% e 56,2% no 4T20, respectivamente. Elevado nível de rentabilidade

operacional e financeira com margens EBITDA e FFO alcançando 84,7% e 46,7% no trimestre;

• Lucro líquido recorrente cresce 127,8% e atinge R$ 18,0 milhões no 4T20. A margem líquida recorrente

alcança 27,8% no trimestre. No ano, o Lucro líquido alcança R$ 87,3 milhões e o Lucro líquido recorrente avança 55,2% para R$ 47,8 milhões;

• Valor de mercado do portfólio atinge R$ 5,0 bilhões, uma valorização de 8,6% na mesma base de ativos; • NAV (net asset value) por ação atinge R$ 69,9, um crescimento de 11,3% em relação ao 4T19

• Redução do custo médio nominal de dívida para 5,6% ao ano (vs. 8,1% em 2019) e baixo nível de

alavancagem com dívida líquida representando 20,2% sobre o valor do portfólio no final do trimestre.

Indicadores financeiros 4T20 4T19 Var % 2020 2019 Var %

Receita bruta com locações 67,6 69,4 -2,6% 266,4 257,8 3,3%

Margem NOI 93,9% 93,5% 0,4 p.p. 92,0% 91,9% 0,1 p.p.

EBITDA recorrente 54,8 45,3 21,0% 200,0 180,6 10,7%

Margem EBITDA 84,7% 69,3% 15,4 p.p. 79,8% 74,2% 5,6 p.p.

FFO recorrente 30,3 19,4 56,2% 95,3 74,0 28,8%

Margem FFO 46,7% 29,7% 17,0 p.p. 38,0% 30,4% 7,6 p.p.

Lucro líquido recorrente 18,0 7,9 127,8% 47,8 30,8 55,2% Margem líquida recorrente 27,8% 12,0% 15,8 p.p. 19,1% 12,7% 6,4 p.p.

Lucro líquido 16,8 15,0 12,0% 87,3 86,4 1,0%

NAV (R$ bilhões) 4,0 3,5 14,3%

Mensagem da Administração

O ano de 2020 foi marcado pelos desafios e oportunidades geradas pela pandemia do COVID-19. A São Carlos foi ágil em se adaptar à nova realidade imposta pela crise e conseguiu aproveitar o momento para melhorar a sua eficiência interna, realizar aquisições oportunísticas e executar desmobilizações de imóveis mais sensíveis a nova realidade de mercado.

A velocidade de reação da equipe foi a principal alavanca para os excelentes resultados obtidos no ano. Ao longo do mês de março, a Companhia estabeleceu um Comitê de Crise, criou um plano de contingência e redefiniu suas prioridades para o ano. O resultado foi um aumento substancial da rentabilidade da Companhia e a criação de processos que colocam a São Carlos em uma posição privilegiada para o crescimento nos próximos anos.

Por trás dessa velocidade de reação está o valor “Atitude de dono”, vivido por todos os nossos colaboradores de forma intensa ao longo do ano. Apenas uma verdadeira “Atitude de dono”, baseada em um elevado senso de urgência e de “complacência zero”, permitiu o alcance dos resultados que demonstramos a seguir.

Office – Plataforma de Edifícios Corporativos

No segmento Office, implementamos um protocolo único de ações de prevenção e segurança nos nossos edifícios, baseado nas melhores práticas globais no setor, e auxiliamos nossos clientes em seus planos de retorno aos escritórios. Dessa forma, fortalecemos nossos vínculos com nossos clientes e asseguramos o funcionamento dos nossos prédios com elevada eficiência. O resultado é o aumento expressivo nas nossas margens.

A crise atual gera oportunidades de aquisição de imóveis em condições favoráveis. No segmento Office, negociamos ao longo de 2020 e concluímos no início de 2021 a aquisição de três andares do Edifício Morumbi Office Tower, em São Paulo, pelo valor total de R$ 43,8 milhões (R$ 10,9 mil por m2_{), consolidando nossa participação no}

empreendimento em 82%. Essa aquisição foi realizada a um cap rate de 8,2%.

Em agosto de 2020, executamos a venda do Edifício Jardim Tietê (ex-Ericsson) por R$ 87,5 milhões a um cap rate de 7,0% e uma TIR real do projeto, após impostos, de 11,4%. Este negócio demonstra a capacidade da equipe da São Carlos em executar projetos de alta rentabilidade, mesmo durante a crise de 2020. A venda do Edifício Jardim Tietê é também parte da estratégia da Companhia de readequar o seu portfólio em função dos impactos da crise. O portfólio de Office encerrou o ano avaliado em R$ 4,3 bilhões, um crescimento de 8,5% na mesma base de ativos em comparação com o ano anterior, composto por 23 edifícios corporativos e 317 mil m² de ABL.

Best Center – Plataforma de Centros de Conveniência

No segmento de Centros de Conveniência, a grande maioria dos nossos lojistas operou em plena capacidade, mesmo com as restrições impostas pelos governos, e obtiveram crescimento expressivo nas vendas. As vendas dos lojistas nos nossos empreendimentos totalizaram R$ 0,5 bilhão em 2020, um crescimento de 12% em relação ao ano anterior. Como os nossos centros concentram atividades essenciais, eles se consolidaram como pontos de referência para o consumo dos moradores do entorno durante a pandemia.

Aproveitamos o momento da crise e realizamos aquisições oportunísticas de duas fachadas ativas em São Paulo – Vila Madalena e Miguel Yunes – por R$ 11,0 milhões e R$ 10,6 milhões, respectivamente, e, em fevereiro de 2021 concluímos a compra de um centro de conveniência em operação em Cotia, na Grande São Paulo, por R$ 33,0 milhões a um cap rate de 8,9%.

Além das aquisições, desenvolvemos e inauguramos quatro novos centros (Avaré – Major Rangel, Jaú – Centro, Mogi Mirim – Centro e Pirassununga – Joaquim Mendes), que totalizam 7,9 mil m² de ABL adicional em 2020.

A receita com locações da Best Center no trimestre atingiu R$ 8,5 milhões, um crescimento de 16,4% em relação ao 4T19. A margem NOI avançou de 86,3% no 4T19 para 92,9% no 4T20. O valor do portfólio de Centros de Conveniência teve um crescimento de 12,6% em 12 meses, alcançando R$ 652 milhões. Encerramos o ano com 38 centros inaugurados, que somam 78,0 mil m² de ABL, três centros pré-operacionais com 5,0 mil m² de ABL, um centro em obra com 2,4 mil m² e 12 terrenos para futuro desenvolvimento.

Resultados operacionais e financeiros

Em 2020, a Companhia priorizou a proximidade aos seus clientes e o combate a vacância. O resultado foi o encerramento do ano com vacâncias física e financeira de 17,7% e 14,3%, respectivamente, e ganhos expressivos na rentabilidade da Companhia. Os patamares de vacância da São Carlos permanecem substancialmente inferiores às médias de mercado.

A receita com locações totalizou R$ 266,4 milhões em 2020, um crescimento de 3,3%, quando comparada com o ano anterior, apesar da ausência de receita de locação dos imóveis vendidos nos últimos 12 meses (CE Região Portuária e Edifício Jardim Tietê). Considerando a mesma base de ativos, o crescimento da receita foi de 6,8% no período de um ano.

Os ganhos de eficiência na nossa operação, tais como digitalização de processos internos e automação do controle dos consumos de energia e água nos condomínios, levaram à redução de 14,2% nas nossas despesas G&A no ano. Como consequência, o EBITDA teve um crescimento de 21,0% em um ano, e margem de 84,7% no trimestre. O FFO atingiu R$ 30,3 milhões no 4T20, um crescimento de 56,2%, e margem de 46,7%. Esse desempenho é explicado pela gestão dos passivos feita ao longo dos últimos 24 meses, pela qual a Companhia trocou o seu perfil de dívida, possibilitando o aproveitamento da atual fase de taxas de juros reduzidas.

O custo de dívida nominal médio foi de 5,6% ao ano no 4T20, e o endividamento líquido no final do ano era de 20,2% sobre o valor do portfólio. O saldo de caixa atingiu R$ 440,9 milhões ao final de 2020, posição que deixa a Companhia em situação favorável para realizar aquisições oportunísticas.

O lucro líquido recorrente teve um crescimento de 127,8% no 4T20, alcançando R$ 16,8 milhões. No ano, o lucro líquido totalizou R$ 87,3 milhões.

A São Carlos encerrou o ano com um portfólio avaliado em R$ 5,0 bilhões, um crescimento de 8,6% na mesma base de ativos. Ao final de 2020, o portfólio de ativos da São Carlos somava 395 mil m² de ABL, composto por 77 imóveis, sendo 23 edifícios corporativos e 54 centros de conveniência. O NAV (Net Asset Value) da Companhia encerrou o trimestre em R$ 4,0 bilhões, ou R$ 69,9 por ação, um crescimento de 11,3% em relação ao 4T19.

A São Carlos está posicionada para realizar bons negócios ao longo de 2021 e continuar a entregar resultados superiores aos seus acionistas.

Nossas plataformas de crescimento e geração de valor

Office: alocação de capital com retornos elevados

Em Office, a Companhia se posiciona como criadora de valor (“value-add”) ao adquirir edifícios corporativos bem localizados e implementar um programa de melhorias nos empreendimentos, desde investimentos na infraestrutura e acabamento, passando pela padronização da gestão operacional, o reposicionamento do imóvel no mercado e, ao final, seu desinvestimento.

Modelo de negócio da São Carlos em Office

1. Aquisição: identificação e aquisição de imóveis abaixo dos preços de mercado e/ou do custo de reposição

2. Investimentos: modernização na infraestrutura e acabamento do imóvel

3. Eficiência operacional: redução de custos condominiais por meio de uso de tecnologia e processos padronizados

4. Reposicionamento do ativo: prestação de serviços de alta qualidade, melhora no mix dos locatários e renegociação dos preços dos aluguéis para patamares de mercado 5. Estrutura de capital: aquisições e investimentos alavancados com financiamentos de longo prazo e baixo custo

6. Desinvestimento: captura do ganho de capital com a venda de imóveis consolidados

Cases de transações em Office

Empreendimento Aquisição Venda Retorno

Imóvel Cidade ABL (m²) Data

Valor da transação (R$ milhões) Data Valor da transação (R$ milhões) Múltiplo do capital investido TIR real alavancada²

Ed. Jardim Tietê São Paulo 20.421 Nov/00 24,0 Ago/20 160,3¹ 109,4x 11,4% Centro Empresarial do Aço São Paulo 33.636 Fev/12 192,0 Set/17 296,0 3,1x 15,3% Ed. Mykonos São Paulo 4.859 Ago/07 14,2 Mai/17 41,3 8,4x 14,3% Ed. Top Center São Paulo 13.463 Nov/04 63,4 Jul/16 152,6 381,5x 59,3% Brazilian Financial Center São Paulo 15.532 Mar/10 107,7 Set/13 250,0 5,6x 34,3%

Nota:

¹ considera a venda de terrenos adjacentes de R$ 72,5 milhões em maio de 2019, e a venda do edifício de R$ 87,5 milhões em agosto de 2020. ² TIR real alavancada líquida de impostos.

Best Center: pioneira no desenvolvimento de centros de conveniência

A Best Center se posiciona para atender a demanda dos consumidores por conveniência, rapidez e segurança nas suas compras do dia-a-dia, através de centros de conveniência que aliam alta visibilidade, custo competitivo, segurança e praticidade.

Modelo de negócio da Best Center

Case de desenvolvimento: Campinas – Chácara Primavera

Principais clientes: Pizza Hut, Drogaria SP, Kopenhagen e Pet Camp

Localização: R. Jasmim, 215 - Campinas – Chácara Primavera | SP ABL: 1.843 m²

N° de lojas: 15 lojas

Data de inauguração: Out/18 Taxa de ocupação: 100% Rentabilidade:

- Investimento total: R$ 9,4 milhões (R$5,1 mil / m²) - NOI (1° ano): R$ 1,4 milhão

- Yield on cost: 14,9%

Case de aquisição de fachada ativa: São Paulo – Jardim das Perdizes

Principais clientes: Carrefour, Mundo Verde e DrogaRaia

Localização: Av. Marquês de São Vicente, 2219 – São Paulo | SP ABL: 2.615 m²

N° de lojas: 24 lojas Data de aquisição: Mar/19 Taxa de ocupação: 90% Rentabilidade:

- Investimento total: R$ 20,6 milhões (R$7,9 mil / m²) - NOI (1° ano): R$ 2,1 milhões

- Yield on cost: 10,3% 1. Prospecção e aquisição de terreno: avaliação da localização, do potencial de consumo e da viabilidade comercial 2. Desenvolvimento do centro: implementação de projeto padronizado e construção 3. Locação: definição de mix de locatários equilibrado com foco

em alimentação e serviços

4. Operação: baixo custo de operação, otimização das vendas dos lojistas e valorização

do ponto comercial 5. Estrutura de capital: aquisições e investimentos alavancados com financiamentos de longo

prazo e baixo custo

Criação de valor: compressão de

cap rate (yield on cost vs cap rate

Portfólio de Imóveis

O valor de mercado do portfólio da Companhia teve aumento de 6,5% em 12 meses, alcançando R$ 5,0 bilhões no 4T20, segundo avaliação anual da consultoria CBRE. A valorização na mesma base de ativos no período foi de 8,6%. Em valores absolutos, o valor do portfólio da Companhia se valorizou em R$ 385 milhões.

As movimentações no 4T20 foram a aquisição do centro de conveniência São Paulo – Miguel Yunes, um centro em fase pré-operacional com 3.134 m², por R$ 10,6 milhões, e a venda do terreno São Carlos – XV de Novembro por R$ 3,0 milhões.

A tabela abaixo apresenta a evolução do portfólio nos últimos 12 meses¹.

No final do 4T20, o portfólio totalizava 395,0 mil m² de ABL, composto por 23 imóveis de Office e 54 imóveis de Centros de Conveniência (incluindo terrenos). Do valor total do portfólio, 87% corresponde ao segmento Office e 13% ao segmento de Centros de Conveniência, e 58% está localizado no Estado de São Paulo e 42% no Estado de Rio de Janeiro (mais informações em ‘Perfil do Portfólio’). Esses ativos estão registrados nos demonstrativos financeiros a custo depreciado e seu valor contábil no final do 4T20 era de R$ 2,4 bilhões².

Notas:

(1) A Companhia não registra ABL própria para os imóveis de centros de conveniência em desenvolvimento. Aquisições consideradas ao valor da transação e vendas consideradas ao valor da avaliação feita pela consultoria CBRE.

(2) Linha “Propriedades para Investimento” e “Imóveis destinados a venda” no Balanço Patrimonial

Office Centros de Conveniência Total

Variações no portfólio de imóveis Mês ABL Própria

(m²) Valor (R$ milhões) ABL Própria (m²) Valor (R$ milhões) ABL Própria (m²) Valor (R$ milhões) Posição em Dez/2019 336.974 4.071 69.387 579 406.361 4.650

Edifício Morumbi Office Tower – SP

(loja B) Fev/20 538 5 538 5

São Paulo – Vila Madalena (em obras) Ago/20 11 11

São Paulo – Miguel Yunes

(pré-operacional) Dez/20 11 11

Total de aquisições 538 5 22 538 27

Edifício Jardim Tietê Ago/20 -20.421 -108 -20.421 -108

Venda de terreno (São Carlos - XV

Novembro) Dez/20 -3 -3

Total de desinvestimentos -20.421 -108 - -3 -20.421 -111

Mogi Mirim – Centro Jan/20 2.953 2.953

Pirassununga – Joaquim Mendes Jul/20 1.432 1.432

Jaú - Centro Set/20 1.509 1.509

Avaré – Major Rangel Set/20 1.969 1.969

Ajuste de áreas 701 701

Total de inaugurações - - 8.564 - 8.564 -

Valorização do portfólio Set/20 331 54 385

Investimentos

No 4T20, a São Carlos investiu R$ 13,0 milhões, com destaque para a aquisição do centro de conveniência São Paulo – Miguel Yunes por R$10,6 milhões, atualmente em fase pré-operacional.

Vacância

As taxas de vacância física e financeira encerraram o 4T20 em 17,7% e 14,3%, respectivamente O aumento na vacância reflete a absorção líquida negativa de 6,6 mil m² no 4T20, composto por 5,1 mil m² no portfólio localizado no Rio de Janeiro e 1,5 mil m² no portfólio localizado em São Paulo. As devoluções de áreas foram concentradas nos empreendimentos CA Cidade Nova e Candelária 62, ambos no Rio de Janeiro. Essas devoluções ocorreram em função da não renovação dos contratos de locação. No ano, as taxas de vacância do portfólio da São Carlos permaneceram substancialmente abaixo das médias de mercado.

1T20 2T19 3T20 4T20 Total

Investimentos no portfólio 2,2 2,1 1,5 1,1 6,9

Aquisição de imóveis 4,8 - - - 4,8

Total de investimentos – Office 7,0 2,1 1,5 1,1 11,7

Investimentos no portfólio 3,1 0,6 1,5 1,3 6,5

Aquisição de imóveis - - 11,0 10,6 21,6

Total de investimentos –Centros de Conveniência 3,1 0,6 12,5 11,9 28,1

Total de investimentos 10,1 2,7 14,0 13,0 39,8 14,9% 16,3% 14,8% 16,0% 17,7% 11,8% 13,8% 12,1% 12,7% 14,3%

Dez/19 Mar/20 Jun/20 Set/20 Dez/20

NAV – Net Asset Value

No final de 2020, o Net Asset Value (NAV) alcançou R$ 4,0 bilhões, um crescimento de 11,8% em relação a 2019. Esse crescimento demonstra a capacidade da Companhia em (i) investir em imóveis com alto potencial de valorização, com crescimento do portfólio de 6,5% em 2020; e (ii) administrar ativamente sua estrutura de capital, com redução de 10,4% na dívida líquida em 2020. O NAV por ação alcançou R$ 69,9, um crescimento de 11,3% em relação a 2019.

O destaque foi o crescimento de 12,6% no NAV dos Centros de Conveniência que alcançou R$ 599 milhões ao final de 2020.

Nota:

(1) Valor do portfólio de acordo com avaliação realizada pela consultoria CBRE em dez/19 e dez/20.

R$ milhões 2020 2019 Var %

Valor do portfólio¹ 4.951 4.650 6,5%

Dívida líquida -999 -1.115 -10,4%

NAV – Net Asset Value 3.952 3.535 11,8%

Qtd. de ações (ex-tesouraria) 56,5 56,3 0,4%

NAV por ação (R$) 69,9 62,8 11,3%

3.003 3.353

532 599

2019 2020

NAV por segmento

R$ milhões

Office Centros de conveniência

+11,7% +12,6%

3.952 3.535

Total Accounting Return

O Total Accounting Return é uma métrica que fornece uma base transparente e consistente para comparar empresas de properties e monitorar o retorno aos acionistas com base em parâmetros conhecidos (NAV e proventos pagos).

O crescimento anual composto dos últimos 10 anos da São Carlos foi de 10,6% ao ano. Essa métrica reflete a evolução do NAV por ação ao longo do tempo acrescido dos proventos pagos.

Valor Implícito dos ativos por m²

Considerando o preço de fechamento da ação ao final de dezembro de 2020 e 2019, houve uma redução do valor implícito dos ativos em 6,9%, e, portanto, um aumento do desconto do valor de mercado sobre o NAV da Companhia.

Valores em R$ milhões, exceto onde indicado Dez/20 Dez/19 Δ%

Valor de fechamento da ação (SCAR3) – R$ 44,33 47,05 -5,8%

Quantidade de ações - ex-tesouraria (milhões) 56,5 56,3 0,4%

Market Cap 2.505 2.649 -5,4%

Dívida Líquida 999 1.116 -10,4%

Valor implícito dos ativos 3.504 3.764 -6,9%

Valor implícito por m² dos ativos (R$ / m²) 8.868,9 9.263,7 -4,3%

0

25,656792

76

0

29,729166

67

0

Proventos/ação¹ NAV/ação inicial Valorização do NAV/ação

NAV/ação final

Total Accounting Return

(Dez/10 - Dez/20)

CAGR 10,6%

Destaques Financeiros

Receita bruta

A receita bruta com locações totalizou R$ 67,6 milhões no 4T20, uma queda de 2,6% em relação ao 4T19, em função dos ativos vendidos nos últimos 12 meses (CE Região Portuária e Edifício Jardim Tietê) que não geraram receita no trimestre, e pela maior taxa de vacância no período. Considerando a mesma base de ativos, a receita teve um crescimento de 6,8% entre os dois períodos. No acumulado do ano, a receita bruta com locações atingiu R$ 266,4 milhões, representando um crescimento de 3,3%.

O destaque no trimestre foi o crescimento da receita com locação dos Centros de Conveniência de 16,4%. Esse crescimento reflete os reajustes nos preços de locação e as maiores vendas dos lojistas em nossos empreendimentos, já que os contratos de locação da Best Center incluem uma participação no faturamento.

No final do ano, a receita recorrente com locações anualizada era de R$ 277,9 milhões, com base nos contratos vigentes no mês de dezembro de 2020. A receita anual potencial do portfólio de imóveis era de R$ 324,4 milhões e considera a geração de receita do portfólio atual em operação sem vacância. Vale ressaltar que a receita dos centros de conveniência em desenvolvimento não foi considerada na receita potencial.

Abaixo, apresentamos o cronograma de vencimentos dos atuais contratos de locação. O prazo médio ponderado pela receita recorrente com locações é de 4,7 anos.

R$ milhões 4T20 4T19 Var % 2020 2019 Var %

Office 59,1 62,1 -4,8% 234,9 231,1 1,6%

Centros de Conveniência 8,5 7,3 16,4% 31,5 26,7 18,0%

Receita bruta com locações 67,6 69,4 -2,6% 266,4 257,8 3,3%

Serviços 0,5 0,4 25,0% 2,1 2,0 5,0%

Receita bruta total 68,1 69,8 -2,4% 268,5 259,8 3,3%

257,8 277,9 324,4 Receita 2019 Receita recorrente Receita potencial sem vacância Receita recorrente e potencial

(R$ milhões) 20,4% 13,2% 4,9% 8,2% 18,3% 35,0% 2021 2022 2023 2024 2025 2026+

Cronograma de vencimento dos contratos de locação

NOI – Net Operating Income

O aumento da receita bruta com locações e os ganhos de eficiência do segmento de Centros de Conveniência contribuíram para o aumento na Margem NOI, que alcançou 93,9% no trimestre. No ano, o NOI cresceu 3,5%, alcançando R$ 245,2 milhões.

Despesas Gerais e Administrativas

As despesas G&A recorrentes totalizaram R$ 11,8 milhões no 4T20, o que representa uma redução de 44,3% em relação ao 4T19. No ano, a redução nas despesas G&A foi de 14,2%. Essa redução reflete os ganhos de eficiência obtidos nos processos internos da Companhia e nos condomínios, e pela redução de despesas com pessoal, em função do menor volume de bônus por desempenho.

Office Centros de Conveniência Total

R$ milhões 4T20 4T19 ∆ % 4T20 4T19 ∆ % 4T20 4T19 ∆ %

Receita bruta com locações 59,1 62,1 -4,8% 8,5 7,3 16,4% 67,6 69,4 -2,6% G&A com manutenção e áreas

vagas -3,5 -3,5 - -0,6 -1,0 -40,0% -4,1 -4,5 -8,9%

NOI 55,6 58,6 -5,1% 7,9 6,3 25,4% 63,5 64,9 -2,2%

Margem NOI 94,1% 94,4% -0,3 p.p. 92,9% 86,3% 6,6 p.p. 93,9% 93,5% 0,4 p.p.

Office Centros de Conveniência Total

R$ milhões 2020 2019 ∆ % 2020 2019 ∆ % 2020 2019 ∆ %

Receita bruta com locações 234,9 231,1 1,6% 31,5 26,7 18,0% 266,4 257,8 3,3% G&A com manutenção e áreas

vagas -17,7 -16,8 5,4% -3,5 -4,2 -16,7% -21,2 -21,0 1,0%

NOI 217,2 214,3 1,4% 28,0 22,5 24,4% 245,2 236,8 3,5%

Margem NOI 92,5% 92,7% -0,3 p.p. 88,9% 84,3% 4,6 p.p. 92,0% 91,9% 0,2 p.p.

R$ milhões 4T20 4T19 Var % 2020 2019 Var %

Manutenção de imóveis e áreas vagas 4,1 4,5 -8,9% 21,2 21,0 1,0%

Pessoal e Honorários da Administração 5,8 14,3 -59,4% 29,9 38,2 -21,7%

Outras despesas 1,9 2,4 -20,8% 5,8 7,1 -18,3%

Total Despesas G&A 11,8 21,2 -44,3% 56,9 66,3 -14,2%

EBITDA Recorrente

O EBITDA recorrente aumentou em 21,0% no trimestre, quando comparado com o mesmo trimestre do ano anterior, alcançando R$ 54,8 milhões. Esse crescimento foi impulsionado pela redução das despesas G&A. No ano, o EBITDA avançou 10,7%, totalizando R$ 200,0 milhões.

O destaque foi a margem EBITDA alcançada no 4T20 e no ano de 2020, 84,7% e 79,8%, respectivamente.

No fim do ano, o EBITDA recorrente anualizado da Companhia é de R$ 207,2 milhões, com margem de 78,5%. Este valor considera a receita bruta recorrente de R$ 277,9 milhões, alíquota efetiva de PIS/Cofins de 5,0% da receita bruta e as despesas G&A recorrentes dos últimos 12 meses. A receita dos Centros de Conveniência em desenvolvimento não está refletida no cálculo do EBITDA recorrente abaixo.

Resultado Financeiro

O resultado financeiro totalizou -R$ 19,8 milhões no 4T20, uma redução de 4,3% em comparação ao 4T20. Esse resultado reflete o menor custo do endividamento da Companhia. No ano, houve uma melhora de 4,7% no resultado financeiro em função da queda da taxa de juros e melhoria no perfil de endividamento da Companhia.

R$ milhões 4T20 4T19 Var % 2020 2019 Var %

Receita líquida 64,7 65,4 -1,1% 250,6 243,4 3,0%

Despesas G&A -11,8 -21,2 -44,3% -56,9 -66,4 -14,3%

Outras receitas operacionais 1,9 1,1 72,7% 6,3 3,6 75,0%

EBITDA recorrente 54,8 45,3 21,0% 200,0 180,6 10,7%

Margem EBITDA 84,7% 69,3% 15,4 p.p. 79,8% 74,2% 5,6 p.p.

R$ milhões Anual

Receita bruta 277,9

Taxa efetiva de PIS / Cofins -13,9

Receita líquida 264,0

G&A recorrente -56,8

EBITDA recorrente 207,2

Margem EBITDA 78,5%

R$ milhões 4T20 4T19 Var % 2020 2019 Var %

Receitas financeiras 2,5 3,2 -21,9% 13,1 16,2 -19,1%

Despesas financeiras -22,3 -23,9 -6,7% -96,6 -103,8 -6,9%

FFO Recorrente

O FFO recorrente teve um crescimento expressivo de 56,2% no 4T20, alcançando R$ 30,3 milhões. No ano, o FFO recorrente atingiu R$ 95,3 milhões, um crescimento de 28,8%. Esse crescimento reflete a combinação do aumento do EBITDA e da melhora do resultado financeiro.

O destaque foi a melhora significativa das margens FFO que alcançaram 46,8% no 4T20 e 38,0% no ano.

Lucro Líquido

O lucro líquido recorrente no 4T20 aumentou em 128%, alcançando R$ 18,0 milhões. No ano, o lucro líquido recorrente somou R$ 47,8 milhões, com crescimento de 55% na comparação com 2019.

R$ milhões 4T20 4T19 Var % 2020 2019 Var %

EBITDA recorrente 54,8 45,3 21,0% 200,0 180,6 10,7%

Equivalência patrimonial - - - - -1,2 -100,0%

Resultado financeiro -19,8 -20,7 -4,3% -83,5 -87,6 -4,7%

IR / CSLL -4,3 -5,0 -14,0% -19,7 -17,2 14,5%

Acionistas não controladores -0,4 -0,2 100,0% -1,5 -0,6 150,0%

FFO recorrente 30,3 19,4 56,2% 95,3 74,0 28,8% Margem FFO 46,8% 29,7% 17,1 p.p. 38,0% 30,4% 7,6 p.p. 7,9 18,0 30,8 47,8 4T19 4T20 2019 2020

Lucro Líquido Recorrente (R$ milhões) 15,0 16,8 86,4 87,3 4T19 4T20 2019 2020 Lucro Líquido (R$ milhões) 12% 1% 128% 55%

Endividamento

A São Carlos encerrou o ano com redução na sua dívida líquida, que alcançou R$ 998,6 milhões, e saldo de caixa de R$ 440,9 milhões. No trimestre, a Companhia captou novo financiamento de R$ 8,5 milhões com juros nominais anual de 3,73% (CDI + 1,7%) e prazo de 1 ano, e liquidou um financiamento com juros anuais de IGP-M + 10,4%. Adicionalmente, a Companhia liquidou uma cédula de crédito bancário (CCB) no montante de R$ 102 milhões. Essa CCB foi captada no início da crise causada pela pandemia do COVID-19, com o intuito de reforço de caixa. Encerramos o ano com dívida bruta de R$ 1.438,6 milhões, com custo anual nominal médio de 5,6% e prazo médio de vencimento de 8,1 anos. A alavancagem atingiu 4,8x Dívida Líquida sobre EBITDA e 20,2% do valor do portfólio.

R$ milhões, exceto onde indicado 2020 2019

Dívida bruta 1.438,6 1.417,1

(+) Contas a pagar pela compra de imóveis 13,8 -

(-) Caixa e aplicações financeiras 440,9 288,9

(-) Contas a receber pela venda de imóveis 12,9 12,7

Dívida líquida 998,6 1.115,5

EBITDA recorrente anualizado 207,2 207,4

Valor do portfólio 4.951,5 4.650,3

Dívida líquida / EBITDA recorrente anualizado (x) 4,8x 5,4x

Dívida líquida / valor do portfólio (%) 20,2% 24,0%

Prazo médio (anos) 8,1 10,4

Custo nominal da dívida (%a.a.) 5,6% 8,1%

8,1% _7,7% 7,1% 6,2% 5,6% 4,5% 3,8% 2,3% _{2,0% 2,0%} 4T19 1T20 2T20 3T20 4T20

Custo Médio da Dívida

(% a.a.)

Custo médio Selic CDI 70% TR 23% IPCA 7% Dívida por Indexador

Mercado de Capitais

As ações da São Carlos são listadas no segmento Novo Mercado da B3 sob o código SCAR3 e fazem parte dos índices ITAG, IGCX e IGC-NM.

Em 30 de setembro de 2020, a Companhia tinha um capital social representado por 57.737.319 ações ordinárias, incluindo 1.187.325 ações em tesouraria.

Em 8 de maio de 2020, o Conselho de Administração da Companhia aprovou o programa de recompra de ações de até 1.000.000 de ações e prazo de 1 ano.

Indexador

Desempenho (% a.a.)¹

Taxa de juros média (% a.a.) Custo da dívida (% a.a.)² Saldo da dívida (R$ milhões) CDI 2,7% 1,3% 4,0% 997,5 TR 0,0% 8,9% 8,9% 334,5 IPCA 4,5% 5,7% 10,5% 106,7 Total 2,2% 3,4% 5,6% 1.438,6 441 157 ₁₄₀ 199 112 109 119 85 89 93 ₇₄ 93 56 56 56 Caixa 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034

Cronograma de Amortização da Dívida - Dez/20

RECONCILIAÇÃO ENTRE DRE CONTÁBIL E RECORRENTE

No intuito de preservar a comparabilidade entre as informações financeiras de 2020 e 2019, a Companhia apresenta uma análise de informações ajustadas. Estas informações foram preparadas a partir da demonstração de resultados elaborada de acordo com as práticas contábeis brasileiras (IFRS) e ajustadas para excluir os efeitos de transações não recorrentes (ex. venda de imóveis) nos períodos reportados.

R$ mil 4T20 Itens Não Recorrentes 4T20 Recorrente 2020 Itens Não Recorrentes 2020 Recorrente Receita Bruta 71.362 -3.266 68.096 357.261 -88.799 268.462 Locação de Imóveis 67.618 - 67.618 266.418 - 266.418 Venda de imóveis 3.266 -3.266 - 88.799 -88.799 - Serviços 478 - 478 2.044 - 2.044 Deduções da receita -3.398 - -3.398 -17.897 - -17.897 Receita Líquida 67.964 -3.266 64.698 339.364 -88.799 250.565

Custo dos Produtos Vendidos -15.270 3.076 -12.194 -67.288 19.640 -47.648

Depreciação -12.194 - -12.194 -47.648 - -47.648 Custo dos imóveis vendidos -3.076 3.076 - -19.640 19.640 -

Lucro Bruto 52.694 -190 52.504 272.076 -69.159 202.917

(Despesas) Receitas Operacionais -9.952 - -9.952 -52.438 1.927 -50.511

Vendas, Gerais e Administrativas -10.065 - -10.065 -48.006 1.927 -46.079 Honorários da administração -1.738 - -1.738 -10.743 - -10.743 Outras Rec. (Desp) Operacionais 1.851 - 1.851 6.311 - 6.311

Equivalência Patrimonial 42 - 42 42 - 42

Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro 42.784 -190 42.594 219.680 -67.232 152.448

Resultado Financeiro Líquido -21.162 1.311 -19.851 -86.940 3.491 -83.449

Receitas Financeiras 2.492 - 2.492 13.146 - 13.146 Despesas Financeiras -23.654 1.311 -22.343 -100.086 3.491 -96.595

Lucro antes do IR e CSLL 21.622 1.121 22.743 132.740 -63.741 68.999

IR/CSLL -4.349 64 -4.285 -43.875 24.184 -19.691 Acionistas não controladores -439 - -439 -1.532 - -1.532

Lucro Líquido do Exercício 16.834 1.185 18.019 87.333 -39.557 47.776

R$ mil 4T19 Itens Não Recorrentes 4T19 Recorrente 2019 Itens Não Recorrentes 2019 Recorrente Receita Bruta 128.386 -58.552 69.834 391.145 -131.354 259.791 Locação de Imóveis 69.397 - 69.397 257.779 - 257.779 Venda de imóveis 58.552 -58.552 - 131.354 -131.354 - Serviços 437 - 437 2.012 - 2.012 Deduções da receita -4.200 -250 -4.450 -18.770 2.407 -16.363 Receita Líquida 124.186 -58.802 65.384 372.375 -128.947 243.428

Custo dos Produtos Vendidos -54.994 43.431 -11.563 -95.013 51.585 -43.428

Depreciação -11.563 - -11.563 -43.428 - -43.428 Custo dos imóveis vendidos -43.431 43.431 - -51.585 51.585 -

Lucro Bruto 69.192 -15.371 53.821 277.362 -77.362 200.000

(Despesas) Receitas Operacionais -20.565 444 -20.122 -64.900 2.213 -62.687

Vendas, Gerais e Administrativas -11.797 444 -11.354 -50.057 3.823 -46.234 Honorários da administração -9.903 - -9.903 -20.083 - -20.083 Outras Rec. (Desp) Operacionais 1.135 - 1.135 5.240 -1.610 3.630

Equivalência Patrimonial - - - -1.182 - -1.182

Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro 48.627 -14.927 33.699 211.280 -75.149 136.131

Resultado Financeiro Líquido -28.426 7.778 -20.648 -104.966 17.374 -87.592

Receitas Financeiras 3.225 - 3.225 16.211 - 16.211 Despesas Financeiras -31.651 7.778 -23.873 -121.177 17.374 -103.803

Lucro antes do IR e CSLL 20.201 -7.149 13.051 106.314 -57.775 48.539

IR/CSLL -4.979 - -4.979 -19.395 2.242 -17.153 Acionistas não controladores -219 - -219 -567 - -567

DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO RECORRENTE

Custo dos Produtos Vendidos -12.194 -11.563 5,5% -47.648 -43.428 9,7%

Lucro Bruto 52.504 53.821 -2,4% 202.917 200.000 1,5%

(Despesas) Receitas Operacionais -9.952 -20.121 -50,5% -50.511 -62.687 -19,4%

Gerais e Administrativas -10.065 -11.354 -11,4% -46.079 -46.234 -0,3%

Honorários da administração -1.738 -9.903 -82,4% -10.743 -20.083 -46,5%

Outras Rec. (Desp) Operacionais 1.851 1.135 63,1% 6.311 3.630 73,9%

Equivalência Patrimonial 42 - - 42 -1.182 -103,6%

Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro 42.594 33.700 26,4% 152.448 136.131 12,0%

Resultado Financeiro Líquido -19.851 -20.648 -3,9% -83.449 -87.592 -4,7%

Receitas Financeiras 2.492 3.225 -22,7% 13.146 16.211 -18,9%

Despesas Financeiras -22.343 -23.873 -6,4% -96.595 -103.803 -6,9%

Lucro antes do IR e CSLL 22.743 13.051 74,3% 68.999 48.540 42,1%

IR/CSLL -4.285 -4.979 -13,9% -19.691 -17.153 14,8%

Acionistas não controladores -439 -219 100,5% -1.532 -567 170,2%

BALANÇO PATRIMONIAL CONSOLIDADO

R$ mil Dez/20 Dez/19 Δ%

Ativo Circulante 586.073 385.874 51,9%

Caixa e equivalentes de caixa 413.228 56.337 633,5%

Aplicações financeiras 27.667 232.578 -88,1%

Contas a receber 54.105 38.425 40,8%

Valores a receber de partes relacionadas 1.576 1.259 25,2%

Impostos a recuperar 12.911 18.579 -30,5%

Despesas antecipadas e outros créditos 27.176 10.954 148,1%

Imóveis destinados à venda 49.410 27.742 78,1%

Ativo Não Circulante 2.489.196 2.570.590 -3,2%

Contas a receber 61.715 93.101 -33,7%

Transações e saldos com partes relacionadas - 46 -100,0%

Depósitos judicias 929 516 80,0%

Despesas antecipadas e outros créditos 5.699 7.290 -21,8%

Investimentos em controladas em conjunto - 61 -100,0%

Propriedades de investimento 2.389.123 2.435.548 -1,9% Imobilizado 17.228 18.919 -8,9% Intangível 14.502 15.109 -4,0% Total do Ativo 3.075.269 2.956.464 4,0% Passivo Circulante 214.610 85.982 149,6% Empréstimos e financiamentos 157.109 50.395 211,8% Adiantamento de clientes 2.604 1.769 47,2%

Salários e encargos sociais 8.744 16.928 -48,3%

Provisão para imposto de renda e contribuição social 7.190 4.937 45,6%

Impostos parcelados 2.518 3.032 -17,0%

Dividendos e juros sobre capital próprio 20.742 3.563 482,1%

Contas a pagar por compra de imóveis 10.643 - -

Outras contas a pagar 5.060 5.358 -5,6%

Passivo Não Circulante 1.304.624 1.390.543 -6,2%

Outras contas a pagar 9.524 9.362 1,7%

Contas a pagar por compra de imóveis 3.102 - -

Impostos diferidos 4.244 8.291 -48,8%

Empréstimos e financiamentos 1.281.520 1.366.657 -6,2%

Provisão para contingências 6.234 6.233 -

Patrimônio Líquido 1.556.035 1.479.939 5,1%

Capital social 1.073.912 1.073.912 -

Ações em tesouraria -30.593 -39.898 -23,3%

Reserva de lucros 503.681 437.019 15,3%

Acionistas não controladores 9.035 8.906 1,4%

PERFIL DO PORTFÓLIO

Perfil dos Clientes - Office (% da ABL) 25% 22% 10% 10% 8% 8% 17%

Perfil dos Clientes - Centros de Conveniência (% da ABL)

SP 58%

RJ 42%

Composição do valor de mercado

SP 60%

RJ 40%

PORTFÓLIO DE IMÓVEIS – OFFICE

Notas:

(1) Imóvel composto de salas comerciais destinadas à venda

Cidade UF ABL Próprio (m²)

Brasilprev São Paulo SP 11.845

C.A. Santo Amaro São Paulo SP 38.184

Corporate Plaza São Paulo SP 10.489

EZ Towers – Torre A São Paulo SP 47.002

GlobalTech Campinas SP 5.920

Itaim Center São Paulo SP 6.329

Jardim Europa São Paulo SP 9.001

João Brícola São Paulo SP 12.359

Morumbi Office Tower São Paulo SP 14.463

SPOP II São Paulo SP 5.600

SPOP X São Paulo SP 3.480

C.A. Cidade Nova Rio de Janeiro RJ 34.097

C.E. Arcos da Lapa Rio de Janeiro RJ 9.126

C.E. Botafogo Rio de Janeiro RJ 23.440

C.E. Candelária 62 Rio de Janeiro RJ 6.401

C.E. Urca Rio de Janeiro RJ 4.650

C.E. Visconde de Ouro Preto Rio de Janeiro RJ 7.161

City Tower Rio de Janeiro RJ 21.080

Rio Branco 128 Rio de Janeiro RJ 11.310

Latitude¹ Rio de Janeiro RJ -

Passeio Rio de Janeiro RJ 22.023

Pasteur 110 Rio de Janeiro RJ 4.806

Souza Cruz Rio de Janeiro RJ 8.325

PORTFÓLIO DE IMÓVEIS – CENTROS DE CONVENIÊNCIA

Cidade UF ABL Próprio (m²)

Araraquara – Av. 36 Araraquara SP 2.003

Atibaia – Lago Atibaia SP 1.237

Avaré - Major Rangel Avaré SP 1.969

Bragança Paulista – Lago Sul Bragança Paulista SP 2.147

Campinas – Chác. Primavera Campinas SP 1.842

Campinas – Parque Prado Campinas SP 1.634

Campinas – Taquaral Campinas SP 1.332

Cotia – José Giorgi Cotia SP 1.724

Cotia – São Camilo Cotia SP 2.220

Diadema – Centro Diadema SP 1.925

Embu das Artes – Elias Yazbek Embu das Artes SP 1.672

Guaratinguetá – Pedregulho Guaratinguetá SP 1.481

Hortolândia – Olívio Franceschini Hortolândia SP 2.907

Indaiatuba – Itaici Indaiatuba SP 893

Indaiatuba – Pq. Ecológico Indaiatuba SP 6.126

Itapetininga – Vl. Rio Branco Itapetininga SP 1.554

Itatiba – Centro Itatiba SP 2.163

Jacareí – Centro Jacareí SP 2.119

Jacareí – Villa Branca Jacareí SP 1.480

Jaguariúna – Centro Jaguariúna SP 1.386

Jaú – Centro Jaú SP 1.509

Mogi Mirim – Centro Mogi Mirim SP 2.953

Paulínia – Jd. América Paulínia SP 3.056

Pirassununga - Joaquim Mendes Pirassununga SP 1.432

Santo André – Pirelli Santo André SP 2.258

São José dos Campos – Urbanova São José dos Campos SP 1.493

São Paulo – Chácara Santo Antônio 1 São Paulo SP 438

São Paulo – Chácara Santo Antônio 2 São Paulo SP 555

São Paulo – Ellis Maas São Paulo SP 1.867

São Paulo – Jardim das Perdizes São Paulo SP 2.615

São Paulo – Verbo Divino São Paulo SP 2.936

Sorocaba – Horto Florestal Sorocaba SP 3.416

Sorocaba – Pannunzio Sorocaba SP 1.774

Sumaré – Villa Flora Sumaré SP 2.017

Taubaté – Padre Fisher Taubaté SP 1.769

Vinhedo – Benedito Storani Vinhedo SP 2.132

Macaé – Glória Macaé RJ 2.508

São João de Meriti – Vilar dos Teles São João de Meriti RJ 3.409

Total – Centros inaugurados 38 77.951

EMPRÉSTIMOS E FINANCIAMENTOS

Aquisição - Torre A EZ Towers 15-jul-30 9,5 334.494 TR 8,90%

Investimentos no portfólio 21-jun-34 13,5 199.572 CDI 1,09%

Aquisição e investimentos no portfólio 25-out-31 10,8 187.684 CDI 1,10% Aquisição e investimentos no portfólio 25-out-31 10,8 184.313 CDI 1,10%

Investimentos no portfólio 18-mai-26 5,4 145.995 CDI 102% do CDI

CCB - Capital de giro 15-mar-21 0,2 101.207 CDI 3,50%

CCB - Capital de giro 1-set-23 2,7 90.133 CDI 1,50%

CCB - Capital de giro 8-set-22 1,7 60.088 CDI 1,50%

Aquisição – São Paulo - Jardim das Perdizes 15-mar-34 13,2 19.963 CDI 1,10%

CCB - Capital de giro 15-dez-21 1,0 8.510 CDI 2,61%

Investimentos no portfólio 16-dez-23 3,0 79.655 IPCA 5,47%

Desenvolvimento de Centros de Conveniência 28-ago-24 3,7 21.409 IPCA 6,50% Desenvolvimento de Centros de Conveniência 28-ago-24 3,7 5.606 IPCA 6,30%

EBITDA – INSTRUÇÃO CVM 527/12

A metodologia determinada pela Instrução CVM 527/12 considera os resultados com a venda de imóveis.

Glossário

ABL: Área bruta locável

Cap rate: Receita bruta de um imóvel com locações nos próximos 12 meses, considerando os atuais valores nos contratos de

locação e sem qualquer reajuste, dividido pelo valor do imóvel

EBITDA: Lucro Líquido do exercício excluindo os efeitos do resultado financeiro, equivalência patrimonial, imposto de renda e contribuição social sobre o lucro, depreciação e amortização. O EBITDA por nós calculado pode não ser comparável ao EBITDA calculado por outras Companhias

FFO (Funds from Operations): Lucro Líquido do exercício ajustado para incluir as despesas com depreciações/amortizações, excluir os ganhos com a venda de imóveis e excluir os efeitos de itens extraordinários contabilizados no período, se houver. O FFO por nós calculado pode não ser comparável ao FFO calculado por outras Companhias

NOI (Net Operatig Income): Receita bruta com o aluguel de imóveis menos as despesas alocadas às propriedades do portfólio, tais como os encargos sobre áreas vagas, manutenção de responsabilidade do proprietário e comissão de locação de áreas vagas, dentre outras. O NOI por nós calculado pode não ser comparável ao NOI calculado por outras Companhias

NAV (Net Asset Value): Valor de mercado do portfólio de imóveis menos a dívida líquida da empresa, em determinada data. O NAV por nós calculado pode não ser comparável ao NAV calculado por outras companhias

4T20 4T19 Var % 2020 2019 Var % Lucro Líquido 16,8 15,0 12,0% 87,3 86,4 1,0% Impostos (IR e CSLL) 4,3 5,0 -14,0% 43,9 19,4 126,3% Resultado Financeiro 21,2 28,4 -25,4% 86,9 105,0 -17,2% Depreciação 12,2 11,6 5,2% 47,6 43,4 9,7% EBITDA 54,5 60,0 -9,2% 265,7 254,2 4,5% Margem EBITDA 80,2% 48,3% 31,9 p.p. 78,3% 68,3% 10,0 p.p.

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