October 16, 2009 By Diogo Canteras
Análise Conjuntural dos Investimentos Hoteleiros no Brasil
Introdução
O Brasil despontou nos últimos anos como um dos países preferidos pelos investidores internacionais. Essa preferência tem seu fundamento: o país tem uma situação política estável, conseguiu desenvolver instituições fortes, sua economia está bastante bem equacionada, não existem tensões sociais significativas no país, etc. De uma maneira geral, não resta dúvida de que o Brasil, em termos de investimento, é uma das melhores apostas do mundo.
Uma das primeiras constatações dos investidores e empreendedores internacionais quando chegam ao Brasil é que os hotéis não estão à altura do país. Outros países de economia de dimensão semelhante, ou mesmo menores, possuem hotéis de melhor categoria. Impressiona o fato de ser possível se encontrar melhores hotéis em Buenos Aires ou em Santiago do que em São Paulo ou no Rio de Janeiro. A conclusão imediata a que chegam esses investidores é que a hotelaria no Brasil está “atrasada” e que, portanto, deve ser uma das grandes oportunidades de investimento do país.
A verdade, entretanto, é um pouco mais complexa. A hotelaria no Brasil tem suas especificidades e é preciso entendê‐las antes de qualquer decisão de investir.
Ao longo deste artigo vamos discorrer sobre essas especificidades e sobre as informações gerais do mercado hoteleiro para, a partir daí, abordar estratégias de investimento que façam sentido.
Hotéis Urbanos versus Resorts
De um ponto de vista de investimento faz sentido se dividir os hotéis do Brasil em duas grandes categorias, que estão sujeitas a vetores semelhantes:
Hotéis urbanos ‐ tipicamente hotéis urbanos presentes em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e
Salvador. São voltados principalmente para o público de negócios e de convenções, com um segmento de lazer que pode ser mais ou menos relevante, dependendo da atratividade turística da cidade em que estão.
Resorts ‐ empreendimentos voltados ao público de lazer e convenções, localizados principalmente
no Nordeste do país. Esses resorts muitas vezes estão inseridos em empreendimentos turístico‐ imobiliários, nos quais a relação de alavancagem entre o elemento turístico‐hoteleiro e o imobiliário é importante na viabilidade econômica do projeto como um todo.
Os hotéis urbanos e os resorts têm dinâmicas de mercado e “drivers” específicos, que precisam ser bem compreendidos antes de se desenvolver qualquer estratégia de investimento no setor.
Hotéis Urbanos
A primeira informação importante para se entender o mercado das grandes cidades é que no Brasil praticamente não existe financiamento adequado para o setor hoteleiro. As linhas de crédito disponíveis no BNDES e no BNB ainda têm prazo incompatível com a atividade, custo relativamente alto e exigem garantias reais para além do empreendimento que está sendo financiado ﴾não existe
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O Brasil despontou nos últimos anos como um dos países preferidos pelos investidores internacionais.
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“project finance”﴿.
A conseqüência desse fato é que a quase totalidade dos hotéis urbanos no Brasil são financiados 100% com capital, sem nada de dívida, uma situação bastante atípica comparando com o resto do mundo. Em virtude disso, a Taxa Interna de Retorno ﴾TIR﴿ a partir da qual um projeto pode ser considerado viável é exatamente igual ao retorno esperado pelo investidor para o seu capital ﴾“equity yeld”﴿, que está ao redor de 20% ao ano, muito alta para um projeto hoteleiro.
Como conseqüência dessa realidade, no início da década de 90 houve escassez de hotéis e o preço das diárias atingiu patamares bastante altos. Isso criou o “caldo de cultura” ideal para o surgimento dos condo‐hotéis, como uma forma de viabilizar empreendimentos hoteleiros sem dívida.
No Brasil inteiro as empresas de incorporação imobiliária lançaram condo‐hotéis, dirigidos a pequenos investidores que almejavam um retorno de 1% ao mês sobre o seu investimento. Na década de 90 e início dos anos 2000 dezenas de milhares de quartos de condo‐hotéis foram vendidos no mercado. A falta de critério das incorporadoras em lançar novos condo‐hotéis fez com que o mercado hoteleiro enfrentasse uma das maiores super ofertas de que se tem notícia no mundo.
O exemplo do mercado de São Paulo, apresentado no gráfico 1, mais adiante, é emblemático. Em São Paulo a ocupação caiu de 67%, antes de 98, para 34% em 2002 e a diária média, que estava em R$ 270,00 desce para R$ 130,00. A combinação desses dois fatores faz com que a receita média por apartamento ﴾RevPar﴿ dos hotéis em São Paulo caísse de R$ 170,00, em 98, para o patamar de R$ 50,00 durante o período de 2002 até 2005.
Desde 2005 o mercado tem se recuperado, à medida que a demanda cresce, prevendo‐se que volte aos mesmos patamares de RevPar do final da década de 90 por volta de 2014.
Quando se compara o ambiente de negócios no Brasil com a Europa e os Estados Unidos é fácil entender porque novos empreendimentos hoteleiros urbanos no Brasil ainda não são viáveis.
Na tabela acima se observa que os custos de implantação para as diversas categorias de hotéis no Brasil são bastante próximos aos observados na Europa e nos Estados Unidos ﴾considerando‐se 1US$ = 2 R$﴿. A receita média por apartamento, entretanto, é menos de metade.
Os mercados brasileiros estão em recuperação. As diárias devem subir e com elas a receita média por apartamento. Mercados como Porto Alegre e Brasília já estão bastante adiantados no processo de recuperação. Curitiba e Fortaleza estão menos avançados, mas a recuperação é inexorável pois a
demanda cresce e os novos projetos hoteleiros em desenvolvimento hoje no país representam menos 1% de crescimento da oferta ao ano.
Em termos de estratégia de investimento esse cenário aponta claramente para uma oportunidade de se investir hoje em ativos hoteleiros existentes e avaliar o investimento em novos projetos apenas mais adiante, quando a recuperação do mercado estiver num estágio mais avançado. O investimento em renovação de hotéis também começa a ser viável.
Os Resorts
Os resorts, de maneira especial os do Nordeste do Brasil, têm uma dinâmica muito diferente dos hotéis urbanos.
A informação relevante para se entender o mercado de resorts é que o Brasil é uma “long haul destination”, está longe dos principais emissores de turistas do mundo. Isso faz com que os resorts sejam muito dependentes do mercado doméstico. Como o mercado doméstico está mais concentrado na região Sudeste, os resorts do Nordeste são muito dependentes do transporte aéreo, que encarece substancialmente a viagem como um todo.
Ainda que pareça um contra‐senso, apesar do mercado de resorts ser eminentemente doméstico, o desempenho desses resorts depende muito da taxa de câmbio. A medida que o dólar fica mais barato em reais, produtos dolarizados ficam mais competitivos no mercado brasileiro e “roubam” clientes dos resorts. Por produtos dolarizados entendam‐se as viagens ao exterior ﴾Argentina, Disney, Cancun, etc﴿ e os cruzeiros marítimos, que apesar de acontecerem no Brasil têm seu custo e seu preço de venda atrelados à moeda norte‐americana.
Existem resorts de altíssima atratividade como o Beach Park, no Ceará, e o Rio Quente Resorts, em Goiás, que são menos sensíveis aos efeitos do câmbio. De uma maneira geral, qualquer estudo de viabilidade de um resort deve incluir uma análise de cenários para diversas situações possíveis de câmbio.
No que tange a estratégia de investimento, a implantação de resorts no Brasil tem que ser analisada com muito cuidado. É preciso levar‐se em consideração a sua atratividade, as características do destino turístico no qual está inserido e sua tendência e, eventualmente, o retorno previsto para o elemento imobiliário no caso de empreendimentos turístico‐imobiliários.
O investimento em resorts e empreendimentos turístico‐imobiliários é uma tarefa bastante complexa. Mesmo quando se analisa a compra de empreendimentos já existentes com preços muito abaixo do seu custo de construção, ainda assim se correm riscos grandes. O estudo aprofundado da oportunidade, levando‐se em consideração todos os elementos envolvidos é essencial.
A Oportunidade da Copa do Mundo
No ano 2014, o Brasil será a sede da Copa do Mundo de Futebol. Como diz o “slogan” desenvolvido pela Embratur, “o futebol volta à sua Meca”.
A Copa do Mundo deverá gerar um forte fluxo de turistas para o Brasil. Durante a sua realização os hotéis estarão todos lotados.
É claro que não faz sentido construir‐se um novo hotel só para atender o público da Copa do Mundo, que somente ficará lotado durante o curto período que durar esse evento. A Copa do Mundo, entretanto, é uma excelente oportunidade para se alavancar a imagem do Brasil no exterior, e por isso uma competente campanha de marketing já está sendo desenvolvida pela Embratur.
Complementarmente a essa campanha, estão sendo estudadas pelo Ministério do Turismo, em parceria com o BNDES, alternativas para disponibilizar empréstimos para a renovação de empreendimentos hoteleiros existentes. Essa é uma maneira muito inteligente de se aproveitar a oportunidade da Copa do Mundo, pois isso contribui para aperfeiçoar a experiência dos turistas e melhora o nosso parque hoteleiro.
Nesse esforço não serão esquecidos os condo‐hotéis, que respondem por 70% dos quartos hoteleiros das grandes cidades. Ainda que os condo‐hotéis tenham uma estruturação jurídica que torne complexa a contratação de empréstimos, alternativas estão sendo estudadas.
Estratégias de Investimento em Hotelaria
Como dissemos antes, a hotelaria no Brasil tem suas especificidades.
Na hotelaria urbana a grande oportunidade hoje está em adquirir ativos hoteleiros existentes. Ainda é possível comprar ativos por um valor bastante abaixo do custo de reposição, e a recuperação do mercado é bastante certa.
Investimentos em renovação e reposicionamento de empreendimentos hoteleiros existentes começam a ser viáveis e com a eventual disponibilização de empréstimos em condições favoráveis para esse propósito podem se tornar muito atrativos.
Investimentos em novos projetos de hotéis urbanos podem ser analisados hoje em oportunidades de nicho de mercado. Nossa estimativa é que devem começar a apresentar viabilidade dentro de 3 a 5 anos, sendo que a queda da SELIC pode antecipar esse prazo.
Resorts são investimentos complexos e de alto risco. Por alto risco entenda‐se possibilidade de se ganhar muito e possibilidade de se perder muito. São investimentos para ser feitos sempre com muita cautela. Neste caso, estudar profundamente a oportunidade é um grande investimento.
About Diogo Canteras
During his 30 years in the hotel industry, Diogo has led more than 500 projects globally. He has worked as Director of Development in companies such as Caesar Park and Choice Atlantica Hotels. Diogo brought HVS to Brazil in 1999 and since 2013 represents the company in South America. In 2007 he structured and implemented the Hotel Maxinvest REIT. In addition to his role with HVS, he taught for 8 years at the main Brazilian business school – the Getúlio Vargas Foundation. He lectures extensively on hotel trends, being a frequent lecturer at major hotel schools and conferences in South America and is a member of numerous hotel industry committees such as HAMA ‐ Hospitality Asset Managers Association. Diogo owns the FRICS title from the Royal Institution of Chartered Surveyors ﴾RICS﴿, world leader entity in real state professionals
qualification, an Engineering degree from the Polytechnic University of Sao Paulo ﴾POLI‐USP﴿ and a post‐graduate degree in Business Administration from the Getúlio Vargas Foundation ﴾FGV﴿. Canteras brought HVS to Brazil in 1999. In 2007, he structured and implemented the Maxinvest Hotel Fund, currently managed by Banco BTG‐Pactual and HotelInvest, which has become Brazil’s most profitable Real Estate Investment Trust. In addition to his role with HVS, he presently coordinates the Advisory Board of the Best Practices Handbook for Development of Hospitality Properties for Private Real Estate Investors from SECOVI. For more information contact Diogo at
dCanteras@hvs.com.
[1]2008 HVS Hotel Development Cost Survey
