PESQUISA CRECI MARÇO/2003

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PESQUISA CRECI

MARÇO/2003

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PESQUISA CRECI

Imóveis usados e Aluguéis residenciais Março de 2003

Vendas de imóveis usados caem 8,9%;

Creci defende 100% de financiamento

As vendas de imóveis usados na cidade de São Paulo em março foram 8,9% menores do que em fevereiro, conforme pesquisa feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado (Creci) em 255 imobiliárias. Um dos principais fatores dessa queda é, na verdade, um problema crônico - a dificuldade de acesso ao crédito para compra a casa própria.

"O governo federal anunciou no dia 9 de abril um grande programa habitacional para as famílias de baixa renda, que nós aplaudimos, mas também precisa ajudar a classe média, que está com os rendimentos pressionados pela inflação e praticamente impedida de poupar para comprar imóvel", afirma o presidente do Creci, José Augusto Viana Neto.

Sua proposta é a de que os bancos privados e a Caixa Econômica Federal passem a financiar em 100% a compra de imóveis usados com valor de pelo menos R$ 40 mil. "É um valor muito modesto, mas beneficiaria, ao menos, a classe média baixa", diz Viana Neto.

Com esses R$ 40 mil, segundo a pesquisa do Creci, o imóvel que se conseguiria comprar seria um apartamento simples de padrão Standard, construído há mais de 15 anos, e localizado na Zona D, região de bairros como São Miguel Paulista, Itaquera e Pirituba. Nessa zona de valor, o metro quadrado de área útil em março foi de R$ 661,40 (ver quadros abaixo).

Bancos e compradores: mundos diferentes

A distância entre a realidade dos compradores e a prática dos bancos fica evidente quando se comparam alguns dados. A pesquisa feita pelo Creci mostrou que 77,24% das vendas em março foram feitas à vista. Os financiamentos da CEF responderam por 10,57% das vendas e os demais bancos ficaram com 4,88%. As vendas com financiamento acertado diretamente com os proprietários somaram 7,32%.

"Isto é um retrato dramático das dificuldades que vivemos, pois a CEF tem o dobro dos financiamentos dos demais bancos", critica Viana Neto. Um levantamento que o Creci fez em quatro bancos - Itaú, Bradesco, Sudameris, Unibanco - revela que o máximo de crédito que concedem é 70% do valor do imóvel. No exemplo dos R$ 40 mil, o interessado na compra teria de desembolsar R$ 12 mil, ou o equivalente a 50 salários mínimos (ver quadro abaixo).

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Banco Itaú Bradesco Sudameris Unibanco

Sist. Amortização SAC SAC PRICE OU SAC PRICE OU SAC

Prazo max de financ. 15 anos 15 anos 12 anos 15 anos

Valor min do imóvel R$ 40.000,00 --- R$ 70.000,00 ---

Valor max do financ --- R$ 150.000,00 R$ 150.000,00 R$ 150.000,00

valor min do financ R$ 20.000,00 --- --- R$ 30.000,00

Renda min exigida R$ 1.000,00 R$ 2.000,00 --- R$ 2.400,00

% de financiamento 50 a 60% 70% 70% 60%

Valor max do imóvel R$300.000,00 R$ 300.000,00 R$ 300.000,00 R$ 300.000,00

idade max do mutuário 60 anos 65 anos 58 anos 55 anos

taxa de juros 12%aa + TR 12%aa + TR 12%aa + TR 12%aa + TR

Altas e baixas

A pesquisa sobre vendas de imóveis usados registrou seis ocorrências de alta e seis de baixa de preços, comparando-se março com fevereiro. A maior alta - 18,77% - se deu com os apartamentos de padrão médio construídos há mais de 15 anos e situados na Zona C, região de bairros como Alto da Lapa, Moóca, Santana. O metro quadrado desse imóvel custava em média R$ 968,75 em fevereiro e passou para R$ 1.150,60 em março.

A maior baixa foi registrada na Zona B. Imóveis de padrão Standard com mais de 15 anos de construção foram vendidos por um valor médio de metro quadrado 16,53% inferior ao de fevereiro. Custava R$ 1.075,08 e baixou para R$ 897,34.

Aluguel em queda

O volume de imóveis alugados em março foi 7,8% inferior ao de fevereiro, conforme os dados apurados pela pesquisa do Creci. Casas e apartamentos acusaram maior número de reduções de valores do que de altas em março, comparativamente a fevereiro. Foram 13 ocorrências de queda e seis de alta nos dois casos. Nos apartamentos, a maior alta foi de 6,67% para apartamentos de luxo, de 4 dormitórios, situados na Zona A, onde estão os bairros mais caros de São Paulo, como Alto da Boa Vista e Perdizes. O aluguel desse tipo de imóvel passou de R$ 1.733.33 para R$ 1.766,67 em março. A maior queda foi na Zona D, onde o aluguel de apartamentos de 2 dormitórios ficou em média 12,44% mais barato - caiu de R$ 518,40 para R$ 453,89.

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No mercado de casas, o aluguel que ficou mais caro foi o de imóveis de 4 dormitórios situado na Zona A. O aluguel médio que era de R$ 1.733,33 em fevereiro passou a R$ 1.766,67 em março, alta de 6,67%. A maior redução do valor do aluguel foi registrada na Zona D. Foi de 12,44% para as casas de 2 dormitórios, cujo aluguel médio passou de R$ 492,86 para R$ 450,38 (ver tabelas abaixo).

Fiador e devoluções

O fiador respondeu por 54,65% dos contratos fechados em março, ficando o depósito judicial com 40% e o seguro-fiança com 5,25%, apurou a pesquisa do Creci.

Outro dado importante foi o aumento do número de devolução de chaves. Em março, nas imobiliárias consultadas, foram recebidos de volta 321 imóveis. Esse número equivale a 52% do total de imóveis alugados no mês. Em fevereiro, as devoluções haviam ficado em 39,46% do total de imóveis alugados.

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PESQUISA CRECI/USADOS

A pesquisa mensal sobre valores de imóveis usados na cidade de São Paulo feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) - 2ª Região adota os seguintes critérios:

1. Os dados são colhidos por meio de entrevistas pessoais com os responsáveis por imobiliárias cadastradas no Creci. 2. Pesquisam-se os valores pedidos e os valores efetivos de venda dos imóveis, mas se apuram os valores médios de venda com base nos preços efetivos de venda por ser esta a prática do mercado.

3. Apuram-se os preços efetivos de venda de apartamentos e casas por metro quadrado de área útil, em reais.

4. Para a determinação dos valores médios de venda dos imóveis, eles são agrupados segundo sua idade de construção, suas características construtivas e sua similaridade de preço no mercado. Essa similaridade despreza a localização geográfica e privilegia o agrupamento dos imóveis em bairros de cinco “zonas de valor”, com preços homogêneos.

5. As “zonas de valor” consideradas são as seguintes:

Zona A - Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Cidade Jardim, Higienópolis, Itaim Bibi, Jardim América,

Jardim Anália Franco, Jardim Europa, Jardim França, Jardim Paulista, Morro dos Ingleses, Morumbi, Real Parque, Pacaembu, Perdizes, e Vila Nova Conceição.

Zona B - Aclimação, Água Branca, Brooklin, Campo Belo, Cerqueira César, Chácara Flora, City América,

City Lapa, City Pinheiros, Consolação, Granja Viana, Ibirapuera, Indianópoils, Jardim Guedala, Jardim Marajoara, Jardim Paulistano, Jardim São Bento, Jardim São Paulo, Moema, Paraíso, Pinheiros, Planalto Paulista, Pompéia, Sumaré, Sumarezinho, Vila Clementino, Vila Madalena, Vila Mariana, Vila Olímpia. Vila Sônia

Zona C - Aeroporto, Alto da Lapa, Bela Vista, Belém, Bosque da Saúde, Butantã, Cambuci, Chácara Santo

Antônio, Cidade Universitária, Horto Florestal, Ipiranga (Museu), Jabaquara, Jardim Bonfiglioli, Jardim Prudência, Jardim Umuarama, Lapa, Mirandópolis, Moóca, Parque São Domingos, Santa Cecília, Santa Efigênia, Santana, Santo Amaro, Saúde, Vila Alexandria, Vila Buarque, Vila Leopoldina, Vila Mascote, Vila Mazei, Vila Romana, Vila Sofia, Tatuapé.

Zona D - Água Rasa, Americanópolis, Aricanduva, Barra Funda, Bom Retiro, Brás, Butantã (periferia),

Campo Grande, Campos Elíseos, Carandiru, Casa Verde, Centro, Cidade Ademar, Cupecê, Freguesia do Ó, Glicério, Imirim, Itaberaba, Jaçanã, Jaguaré, Jardim Miriam, Liberdade, Limão, Mandaqui, Pari, Penha, Rio Pequeno, Sacomã, Sapopemba, Socorro, Tremembé, Tucuruvi, Veleiros, Vila Alpina, Vila Carrão, Vila Formosa, Vila Guilherme, Vila Maria, Vila Matilde, Vila Medeiros, Vila Prudente.

Zona E – Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba, Capão Redondo, Cidade Dutra, Ermelino Matarazzo,

Grajaú, Guaianazes, Itaim Paulista, Itaquera, Jardim Ângela, Jardim Brasil, Jardim São Luis, Lauzane Paulista, M’Boi Mirim, Parelheiros, Pedreira, Pirituba, Santo Amaro (periferia), São Mateus, São Miguel Paulista, Vila Arpoador, Vila Curuçá, Vila Indiana, Vila Nova Cachoeirinha,

6. Os períodos de depreciação por tempo (idade) de construção são os seguintes: até 7 anos, de 8 a 14 anos, mais de 15 anos.

6. Os imóveis pesquisados são qualificados da seguinte forma: luxo, padrão médio e standard.

Luxo - Um a dois apartamentos por andar, tábuas corridas no piso, mármore nacional, armários de madeira

de lei, cozinha projetada, papel de parede ou pintura acrílica, boxe de vidro temperado, etc.

Padrão médio - De duas a quatro unidades por andar, azulejos decorados, cerâmica simples, caco de

mármore no piso, carpete sobre cimento ou taco, esquadrias de ferro ou alumínio simples, armários modulados de madeira aglomerada, boxe de alumínio, etc.

Standard - Mais de quatro apartamentos por andar, taco comum no piso ou forração de carpete, azulejos

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VALOR MÉDIO DE LOCAÇÃO (EM R$) – MARÇO/2003

APARTAMENTOS TABELA 1

Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E quarto/coz. fev 300,00 216,92 267,69 mar 242,50 237,50 1 dorm fev 534,71 492,50 376,67 346,47 262,50 mar 507,50 478,64 379,76 318,89 267,50 2 dorm fev 702,63 632,71 522,12 518,40 390,00 mar 723,57 601,61 494,62 453,89 365,56 3 dorm fev 1.130,00 966,67 800,00 670,00 450,00 mar 1.107,14 893,75 795,00 600,00 462,50 4 dorm fev 1.687,50 1.560,00 mar 1.800,00 1.420,00 CASAS TABELA 2

Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E quarto/coz. fev 237,37 228,00 192,57 mar 210,00 208,67 183,08 1 dorm fev 500,00 328,47 323,89 282,22 mar 516,00 360,74 298,67 282,65 2 dorm fev 750,00 736,36 526,31 492,86 395,76 mar 737,50 698,67 497,33 450,38 418,57 3 dorm fev 1.180,00 993,75 803,13 778,33 550,00 mar 1.033,33 881,25 805,00 654,76 584,00 4 dorm fev 1.733,33 1.462,50 1.133,33 mar 1.766,67 1.470,00 1.200,00

VARIAÇÃO DO VALOR DE LOCAÇÃO (%) (MARÇO/2003 COMPARADO A FEVEREIRO/2003)

Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E quarto/coz. 11,79 -11,28 1 dorm -5,09 -2,81 0,82 -7,96 1,90 2 dorm 2,98 -4,92 -5,27 -12,44 -6,27 3 dorm -2,02 -7,54 -0,62 -10,45 2,78 4 dorm 6,67 -8,97 CASAS TABELA 4

Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E quarto/coz. -11,53 -8,48 -4,93 1 dorm 3,20 9,82 -7,79 0,15 2 dorm -1,67 -5,12 -5,51 -8,62 5,76 3 dorm -12,43 -11,32 0,23 -15,88 6,18

4 dorm 1,92 0,51 5,88

DESCONTOS POR ZONA

A B C D E

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ALUGUÉIS POR FAIXA DE PREÇOS EM SÃO PAULO

Tabela 5 Frequência

Valores em R$ Frequência acumulada

até 200 6,84% 6,84% 201 a 400 40,72% 47,56% 401 a 600 32,90% 80,46% 601 a 800 10,59% 91,04% 801 a 1000 4,56% 95,60% 1001 a 1200 1,14% 96,74% 1201 a 1400 0,98% 97,72% 1401 a 1600 1,30% 99,02% 1601 a 1800 0,33% 99,35% 1801 a 2000 0,49% 99,84% mais de 2000 0,16% 100,00% GRÁFICO 3

Aluguel de imóveis por faixa de preços - março/2003

0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 45,00% até 200 201 a 400 401 a 600 601 a 800 801 a 1000 1001 a 1200 1201 a 1400 1401 a 1600 1601 a 1800 1801 a 2000 mais de 2000 preços em milhares de R$

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ALUGUEL DE IMÓVEIS POR NÚMERO DE DORMITÓRIOS TABELA 6 A B C D E 2 cômd 0% 0% 9% 15% 20% 1 dorm 10% 28% 34% 33% 32% 2 dorm 44% 45% 43% 40% 35% 3 dorm 24% 17% 13% 11% 14% 4 dorm 22% 10% 2% 1% 0% GRÁFICO 4

Aluguel de im óveis por núm ero de dorm itórios na cidade de São Paulo m arço 2003 0% 10% 20% 30% 40% 50% A B C D E zonas 2 cômd 1 dorm 2 dorm 3 dorm 4 dorm

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VALOR MÉDIO DA VENDA DE USADOS (EM R$ POR M2 DE ÁREA ÚTIL)

LUXO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

até 7 anos fef 1.257,20

mar

de 8 a 14 anos fef

mar

mais de 15 anos fef 1.685,36

mar

TABELA 8 MÉDIO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E até 7 anos fef 1.602,67 1.215,11 mar 1.924,62 1.830,95 1.388,43 de 8 a 14 anos fef 1.723,18 1.542,65 1.517,08 959,29 mar 1.675,38 1.518,88 1.356,77 mais de 15 anos fef 1.367,41 1.118,48 968,75 946,47 733,33 mar 1.288,15 1.183,36 1.150,60 1.011,04

TABELA 9 STANDARD Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

até 7 anos fef

mar

de 8 a 14 anos fef

mar

mais de 15 anos fef 1.075,08 735,21 704,83

mar 897,34 856,68 661,40

VARIAÇÃO MÉDIA DE VENDA DE USADOS (%) (MARÇO/2003 COMPARADO A FEVEREIRO/2003)

até 7 anos

de 8 a 14 anos

mais de 15 anos

TABELA 11 MÉDIO Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

até 7 anos 14,24 14,26

de 8 a 14 anos -2,77 -1,54 -10,57 mais de 15 anos -5,80 5,80 18,77 6,82

até 7 anos

de 8 a 14 anos

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VALOR MÉDIO DA VENDA DE USADOS (EM R$ POR M2 DE ÁREA CONSTRUÍDA)

CASAS TABELA 13

até 7 anos fef

mar

de 8 a 14 anos fef

mar

mais de 15 anos fef

mar

até 7 anos fef 1.193,18

mar

de 8 a 14 anos fef 1.495,73 841,29

mar 1.317,99

mais de 15 anos fef 1.090,67

mar 1.128,89

até 7 anos fef

mar

de 8 a 14 anos fef 739,07

mar

mais de 15 anos fef 731,15 463,11

mar 846,38

VARIAÇÃO MÉDIA DE VENDA DE USADOS (%) (MARÇO/2003 COMPARADO A FEVEREIRO/2003)

CASAS TABELA 16

até 7 anos

de 8 a 14 anos

mais de 15 anos

até 7 anos

de 8 a 14 anos -11,88

mais de 15 anos

até 7 anos

de 8 a 14 anos

mais de 15 anos

DESCONTOS POR ZONA

A B C D E

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VENDA POR FAIXA DE PREÇO EM SÃO PAULO

TABELA 19

Valores em mi- Frequência

lhares de R$ Frequência acumulada

até 40 8,94% 8,94% de 41 a 60 15,45% 24,39% de 61 a 80 16,26% 40,65% de 81 a 100 14,63% 55,28% de 101 a 120 10,57% 65,85% de 121 a 140 8,13% 73,98% de 141 a 160 6,50% 80,49% de 161 a 180 1,63% 82,11% de 181 a 200 1,63% 83,74% mais de 201 16,26% 100,00% GRÁFICO 7

Venda de im óveis por faixa de preços - m arço/2003

0,00% 2,00% 4,00% 6,00% 8,00% 10,00% 12,00% 14,00% 16,00% 18,00% até 40 de 41 a 60 de 61 a 80 de 81 a 100 de 101 a 120 de 121 a 140 de 141 a 160 de 161 a 180 de 181 a 200 mais de 201 preços em m ilhares de R$

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VENDA DE IMÓVEIS POR NÚMERO DE DORMITÓRIOS TABELA 20 A B C D E 1 dorm 15% 9% 19% 24% 11% 2 dorm 15% 38% 52% 32% 56% 3 dorm 46% 41% 26% 40% 22% 4 dorm 23% 12% 2% 4% 11% GRÁFICO 8

Venda de im óveis pro núm ero de dorm itórios na cidade de São Paulo em m arço 2003

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% A B C D E zonas 1 dorm 2 dorm 3 dorm 4 dorm