M.M JUIZ DE DIREITO LUIZ FERNANDO PINTO ARCURI DA 1ª VARA
CÍVEL DO FORO REGIONAL DE VILA PRUDENTE
– SÃO PAULO
Processo
N°: 0002802-51.2017.8.26.0009
Classe
– Assunto: Cumprimento de Sentença – Despesas Condominiais
Exequente: Condomínio Residencial Parque Cidade de São Paulo
Executado: Everaldo Pereira da Silva
Perita: Carin Tatiana Corbas
CARIN TATIANA CORBAS, Perita Judicial Avaliadora de Imóveis, vem
respeitosamente perante a presença de V. Exª, juntar os Laudos de Avaliação de
Imóvel aos autos deste processo.
São Paulo - SP, 05 de outubro de 2020
Termos em que,
Pede deferimento.
CARIN TATIANA CORBAS
Perita Judicial Avaliadora CRECI/SP nº: 180492/F
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE PERÍCIA JUDICIAL Nº 0002802-51.2017.8.26.0009
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Aos s e t e d e a g o s t o d e d o i s m i l e v i n t e , a Perita CARIN
TATIANA CORBAS, C R E C I / S P n º : 1 8 0 4 9 2 / F e C N A I n º : 2 3 4 6 8 foi
nomeada pelo M.M. JUIZ DE DIREITO
LUIZ FERNANDO PINTO ARCURI
DA 1ª
VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL IX
– VILA PRUDENTE, COMARCA DE
SÃO PAULO
– SP, para desempenhar as suas funções com honestidade, lealdade
e disciplina, visando esclarecer dúvidas referentes aos autos da ação judicial nº
0002802-51.2017.8.26.0009.
I
– HISTÓRICO
Aos oito e nove de setembro de dois mil e vinte, a Perita acima designada
analisou os autos da ação judicial nº 0002802-51.2017.8.26.0009, processo digital
do cartório da 1 ª V a r a C í v e l d o F o r o R e g i o n a l I X
– V i l a P r u d e n t e ,
C o m a r c a d e S ã o P a u l o - S P . Aos dez de setembro de dois mil e vinte
protocolou as petições de aceite para nomeação da Perícia Judicial.
Em dez de
setembro de dois mil e vinte foi protocolada petição com agendamento das diligências.
No dia primeiro de outubro de dois mil e vinte por volta das 12:00hs estive no
local da diligência, onde fui recebida pela síndica, Sra. Aparecida Camata, que ciente
da impossibilidade de adentrar ao imóvel avaliando, cedeu o seu próprio imóvel para a
vistoria, visto que possui as mesmas medidas do imóvel avaliando. Assim sendo
vistoriei um apartamento idêntico em medidas, no mesmo condomínio e com as
mesmas medidas para que assim fosse possível dar prosseguimento ao processo. O
imóvel foi vistoriado "in Loco”, foram feitos os devidos registros fotográficos, verificações
das medidas e conferência das metragens do imóvel.
Este Laudo de avaliação atende a todos os requisitos da Lei nº. 6.530/78, que
regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e a Resolução nº 1.066/2.007 do
COFECI
– Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos
critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT
– NBR 14.653 – 1 e 2 –
Avaliação de Imóveis Urbanos.
O Laudo obedece aos critérios de ética e regulamentos do COFECI
–
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, e do IBAPE
– INSTITUTO
BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA.
II
– CARACTERÍSTICAS DOS EXAMES
Avaliação do imóvel residencial corresponde ao Setor 156 e Quadra 036, Lote
2014-4 com área útil de 58,04m², conforme consta em matrícula. Está registrado junto
ao 6°Oficial de Registro de Imóveis da Capital, na Matrícula de n° 194.446 de 01 de junho
de 2011.
Possui direito ao uso de 01 vaga de garagem definitiva e coberta, tipo C,
localizada no subsolo do prédio.
Endereço do imóvel: Rua Costa Barros, nº 2.050 - apto. 1.505, Bloco 6, Edifício
Independência do Condomínio Residencial Parque Cidade de São Paulo Sítio
Pinheirinho
– CEP: 03210-001 – São Paulo - SP. Imóvel localizado na 2ª Subdivisão
da Zona Urbana.
III
- EQUIPAMENTOS UTILIZADOS
Foram utilizados durante os exames: Câmera digital da marca Canon, modelo
EOS Rebel T5i, de 24 mega pixels, Câmera digital versão 2.0 Xiaomi e Trena a laser
Bosch GLM 40.
IV- METODOLOGIA AVALIATÓRIA
Para a realização do presente trabalho utilizou-se para avaliação do imóvel o
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, que permite a
determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações
do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros
ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação
de imóveis.
Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da
comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas
semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os
atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização
normatizadas.
V
– DOS EXAMES
Foi realizada a vistoria no d ia 01 de outubro de dois mil e vinte em um imóvel
com as mesmas medidas do imóvel avaliando, visando elucidar a determinação de
Valor de Mercado de venda para um imóvel residencial situado na Rua Costa Barros,
nº 2.050 - apto. 1.505, Bloco 6
– Sítio Pinheirinho – CEP: 03210-001 – São Paulo -
SP.
VI - FINALIDADE
A finalidade do presente Laudo é a determinação do Valor de Venda do imóvel
avaliando.
Este Laudo está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de
12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor
de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis
(COFECI) nº 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de
novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do
Corretor de Imóveis para a elaboração do Laudo de Avaliação Mercadológica e
regulamentam a sua forma de elaboração.
VII- PESQUISA
As pesquisas foram realizadas nos dias 02, 03 e 04 de outubro de 2020,
utilizando o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, onde
arbitrou-se o valor de mercado. Esta avaliação foi feita de forma criteriosa e alicerçada
nas diretivas e regras da ABTN-Associação Brasileira de Normas e Técnicas, por meio
da NBR 14.653/2004, partes 1 e 2, inclusive apresentando informações que reforçam
e comprovam o valor do imóvel (Quadro Amostral, Planilha de Cálculos).
Para pesquisa de valores, foram consultadas imobiliárias, periódicos, exame
de documentos, investigação, diligências e informações testemunhais, além de
consulta aos corretores imobiliários locais.
VIII
– DA METRAGEM DO IMÓVEL
QUADRO DE ÁREA DO IMÓVEL
Ambiente Medidas Áreas (m²)
Salas (estar e jantar) (1,010 x 1,201) + (3,129 x 4,124) + (2,394 x 1,970) 18,833 Cozinha 2,184 x 2,039 4,452 Área de Serviço 1,573 x 2,323 3,652 Corredor 3,256 x 0,817 2,661 Banheiro 1,558 x 1,565 2,438 Dormitório 01 3,168 x 2,551 8,081 Dormitório 02 (0,820 x 1,193) + (2,575 x 3,253) 9,355 Sacada do dorm. 02 2,583 x 0,773 1,997
TOTAL:
51,469
Área real medida “In Loco” - 51,47m²
Área Construída Constante em Dados Cadastrais do IPTU– 58,04m²
O condomínio possui área total e incorporada de 40.660,00m² com testada de
162,86m e construção datada de 1997, conforme consta na Certidão de Dados
Cadastrais do Imóvel
– IPTU. É constituído por 06 torres com 06 apartamentos por
andar e 18 andares e todos os apartamentos possuem uma vaga de garagem. As
metragens dos apartamentos dividem-se em 58² e 70m². Sua construção data de 1997
e é caracterizado por um padrão popular construtivo e de acabamento.
A entrada de pedestres e visitantes ao edifício dá-se por sistema de clausura
exclusiva, onde são identificados através de câmeras de segurança e interfone,
reportando-se aos funcionários que permanecem em uma guarita, durante 24h. A
entrada e saída de veículos também é controlada pela portaria.
Possui um amplo espaço social incluindo trilha para caminhadas e os seguintes
itens de lazer: salão de festas, quadra poliesportiva, biblioteca, sauna, academia de
ginástica, playground, um campo de futebol aberto, brinquedoteca e atelier.
A garagem do condomínio é composta por uma área no andar térreo e um
subsolo.
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:
O imóvel avaliando pertence ao
“Edifício Independência”, constituída de seis
apartamentos por andar e 18 andares. Situa-se no 15° andar, mede 58,04m², possui
01 vaga de garagem definitiva e coberta.
Adentra-se ao prédio observando-se a porta de entrada em vidro, ambiente
decorado, elevadores social e de serviço e um bom estado de conservação interna.
A visita interna foi realizada de maneira a vistoriar todas as dependências do
imóvel, que constitui-se de:
• Salas de estar e jantar
• Cozinha
• Área de Serviço
• Corredor
• Banheiro
• Dormitório 1
• Dormitório 2
• Sacada do dormitório 02
X
– LOCALIZAÇÃO
Subprefeitura: Vila Prudente
Distrito São Lucas
A Subprefeitura da Vila Prudente é
uma das trinta e duas subprefeituras do
município de São Paulo. É composta por dois
distritos: Vila Prudente e São Lucas, que
somados representam uma área de 33,3 km²,
e habitada por mais de 232 mil pessoas. Essa
subprefeitura é regida pela Lei nº 13. 999, de
01 de Agosto de 2002.
Tramita na Câmara Municipal de São Paulo o Projeto de Lei 571/2005 de autoria
do político Chico Macena que pretendealterar a denominação desta unidade para
"Subprefeitura de Vila Prudente - São Lucas".
História do Distrito São Lucas
O Parque São Lucas não teve um grande povoamento até meados do século
XX, se comparados com o município de São Caetano do Sul e o distrito de Vila Prudente,
pois suas terras alagadiças não eram muito propícias para a moradia e agricultura. A
partir da década de 1930, houve uma reversão dessas inundações com a canalização
de um rio que hoje está localizado abaixo da Avenida Professor Luiz Ignácio de Anhaia
Mello, e com a intensa imigração e migração para São Paulo, a região do Parque São
Lucas passou a ser uma localidade dormitório recebendo uma população oriunda
principalmente do sul de Minas Gerais e do interior do Estado de São Paulo que vieram
para a capital para trabalhar nas indústrias da Família Matarazzo na várzea do Rio
Tamanduateí, (Mooca, Vila Prudente, Ipiranga e a região do ABC Paulista).
Antes disso, as terras pouco exploradas do São Lucas, pertenciam aos irmãos
Antônio, Luís e Domingo de Luccas. São Lucas, o santo padroeiro de sua família, veio
a dar nome a essas terras.
O alemão Francisco Fett chegou ao Brasil depois da Segunda Guerra Mundial e,
com o capital que havia reservado, comprou terras na região do Parque São Lucas.
Começou assim o loteamento das terras.
O padre italiano Aldo Giuseppe Maschi (1920-1999) chegou ao Parque São
Lucas pois fora enviado em missão para outra região de São Paulo e se encantou com
a população local decidindo ficar no distrito, onde existia uma pequena capela (Capela
de Santo Antônio). O Padre Aldo construiu no lugar dessa capela uma grande paróquia
(Paróquia São Filipe Neri) em homenagem a São Filipe Neri, fundador da Congregação
do Oratório. Fundou, então, junto à paróquia, o Oratório de São Filipe Neri do Parque
São Lucas. O distrito de São Lucas tem uma forte predominância de
imigrantes Italianos e Judeus que se instalaram na região.
O Parque São Lucas é muito procurado pelos moradores de bairros vizinhos, tais
como Vila Prudente , Vila Alpina, Vila Zelina e Jardim Avelino, por possuir um famoso
centro comercial nos arredores da Avenida São Lucas e da Avenida do Oratório, com
uma diversidade de lojas, escritórios e empresas, atendendo a diversos bairros do
município. A administração pública regional fica a cargo da Subprefeitura da Vila
Prudente.
Bairros de São Lucas
Sítio Pinheirinho;Jardim Silveira (parte); Vila Charlote; Vila Rosa; Vila Raquel;
Vila Ivone; Vila Margarida; Jardim Sofia; Vila Florinda; Vila Ema; Vila Santo Antônio; Vila
Angelina; Vila Norma; Jardim Theália; Vila Amadeu; Vila São Domingos; Vila Carmem;
Parque Tomás Saraiva; Jardim Independência; Jardim Tereza; Vila Darli; Jardim
Central; Jardim Otília; Vila Mercedes; Vila Mirtes; Jardim São Lourenço; Jardim Dias;
Vila Paulo Silas; Vila Santa Virgínia; Vila Moça; Vila Central; Vila Divina Pastora; Parque
São Lucas; Vila Anadir; Cidade Continental; Jardim Guairacá; Vila Heloísa; Jardim
Redenção; Vila Cleonice; Vila Moderna; Vila Arlinda; Vila Nova Pauliceia; Parque
Residencial Oratório; Vila Merly; Vila Nair; Vila Ivg; Vila Lavínia; Vila Ana Clara; Vila
Else; Vila Miami; Vila Rosicler; Jardim Panorama; Vila Industrial; Vila São Nicolau; Vila
Mendes; Vila Cunha Bueno; Vila Iguaçu; Vila Nova Utinga; Parque Pereira.
Acesso
Sua área se dá em torno das vias: Avenida do Oratório, Avenida Professor Luís
Inácio de Anhaia Melo e Rua Costa Barros.
O distrito é atendido pelas estações Oratório, São Lucas, Camilo Haddad e Vila
Tolstói (esta última no limite com Sapopemba) da Linha 15–Prata do Metrô de São
Paulo, que está em construção e ligará a estação do Metrô de Vila Prudente ao
distrito Cidade Tiradentes, por via elevada, devendo estar em completa operação até o
fim de 2019.
O terreno de 180 mil m² localizado na Avenida do Oratório, onde existia uma
fábrica da empresa Coats Corrente (Linhas Corrente), foi desapropriado pela Prefeitura
de São Paulo, que destinou 90 mil m² para a construção do pátio de manobras para
o monotrilho e 85 mil m² para a Secretaria do Verde e do Meio Ambiente, que implantará
o Parque Municipal São Lucas.
Bacia Hidrográfica
O distrito está localizado sobre a Microbacia Córrego Thomaz Magalhães, que
aflui para a Bacia do Rio Tamanduateí.
Subprefeituras Limítrofes
ZONEAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
O imóvel se localiza em ZM, de acordo com a Lei 16.402 de 22 de março de
2016, de uso e ocupação do solo do Município de São Paulo - SP.
Art. 11. As Zonas Mistas (ZM) são porções do território destinadas a promover usos
residenciais e não residenciais, com predominância do uso residencial, com densidades
construtiva e demográfica baixas e médias, subdivididas em:
I - Zona Mista (ZM): porções do território localizadas na Macrozona de
Estruturação e Qualificação Urbana;
CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO E CIRCUNVIZINHANÇAS
Tipo de Ocupação e Circunvizinhança
O entorno constitui-se por imóveis de uso residencial e comercial. A região é
rodeada por imóveis residenciais do tipo casa e edifícios, e o comércio é variado.
Padrão das Construções
O entorno caracteriza-se por imóveis com padrão baixo/médio.
Infraestrutura Urbana
A região é abastecida de Rede elétrica, Água, Esgoto, Gás, Iluminação pública,
Coleta de lixo e Transportes coletivos.
Características do Logradouro de Situação
Esta rua desenvolve-se plana, duplo sentido, asfaltada e em estado de
conservação satisfatório, possuindo guias, sarjetas, calçadas e iluminação pública.
Meios Normais de Acesso
A chegada ao local procede-se por algumas vias como: Av. do Estado, Av. Prof. Luiz
Ignácio de Anhaia Mello, Av. do Oratório, Av. Sapopemba, Av. João Pessoa, Av. Zelina,
Av. Salim Farah Maluf entre outras
O referido imóvel dista:
•
1,0 km da Av. do Estado
•
1,0 km da Av. do Oratório
•
1,5 km da Av. Prof. Luiz Ignácio de Anhaia Mello
•
1,5 km da estação de metrô Camilo Haddad
•
1,6 km do Hospital Estadual Vila Alpina
•
1,8 km da estação de metrô São Lucas
•
1,8 km do Cemitério Vila Alpina
•
2,5 km da estação de metrô Vila Tolstoi
•
2,6 km da Av. Zelina
•
3,9 km da Av. Salim Farah Maluf
•
4,1 km da Av. Sapopemba
•
4,1 km da Av. João Pessoa
•
6,2 km do Mooca Plaza Shopping
•
6,7 km da Rua das Juntas Provisórias
•
7,5 km do Hospital São Camilo Ipiranga
XI
– ESCLARECIMENTOS
A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu real valor no mercado
imobiliário para a venda e locação.
Para avaliar um imóvel, além da vistoria, são acrescentados diversos fatores
internos objetivando uma avaliação precisa. É importante observar condições de
segurança, higiene, mobilidade, lazer e manutenção do local onde o imóvel se
encontra; a localização, comércio, escolas, igrejas, conduções; enfim, toda a
infraestrutura do bairro, pois são fatores que podem valorizar ou depreciar um imóvel.
1) O apartamento residencial, lote 2014, setor 156, quadra 036, matricula
194.446, possui área constante em matrícula de 58,04m². Corresponde ao
apartamento o direito ao uso de 01 vaga de garagem coberta, tipo C. Está
localizado na Rua Costa Barros, nº 2.050 - apto. 1.505, Bloco 6
– Sítio
Pinheirinho
– CEP: 03210-001 – São Paulo - SP. Condomínio residencial
construído em 1997, padrão popular.
2) Na impossibilidade de vistoriar o apartamento de matrícula (194.446), foi
avaliado um apartamento no mesmo condomínio, idêntico em medidas,
cedido pela síndica do condomínio reside
ncial “Parque Cidade de São
Paulo’, Sra. Aparecida Camata, para a vistoria.
3) O bairro possui em seu entorno dois pontos de feira livre, dois pontos de
assistência social, escolas de educação infantil, ensino médio e
fundamental da rede privada, hospital, ambulatórios, centros de saúde
postos de UBS, dois postos da polícia militar. O imóvel fica próximo ao Sesc
Itaquera e Parque do Carmo. A região carece de entretenimento cultural e
social, transportes coletivos e segurança, contendo ainda loteamentos
irregulares e favelas próximos ao local do imóvel. Possui atividade
comercial característica de bairro residencial e seu nível econômico é
classificado como médio/baixo.
Em virtude do exposto acima, cabe afirmar que:
Com as amostras encontradas na pesquisa de imóveis similares e aplicação
ao método utilizado para chegar ao valor de mercado, esta perita avaliadora chega à
conclusão de que para a venda do imóvel no estado em que se encontra, o valor
adotado, dentro dos parâmetros alcançados, sugerimos que o imóvel seja
transacionado por:
R$ 255.000,00
(Duzentos e cinquenta e cinco mil reais)
Espero ter explorado e trazido aos autos as informações técnicas necessárias,
para convicção das partes e ao MM. Juiz, assim coloco-me a vossa inteira disposição
para outros esclarecimentos julgados pertinentes.
Nada mais havendo a consignar, dou por encerrado o presente LAUDO DE
AVALIAÇÃO PERICIAL, aos 05 de outubro de 2020.
CARIN TATIANA CORBAS
Perita Judicial Avaliadora CRECI/SP nº: 180492/F
ANEXOS
ANEXO I
– MAPA DE LOCALIZAÇÃO;
ANEXO II
– VISTA AÉREA;
ANEXO III
– PESQUISA DE MERCADO;
ANEXO IV
– MEMORIAL DE CÁLCULOS;
ANEXO V
– RELATÓRIO FOTOGRÁFICO;
ANEXO VI
– CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO IMÓVEL -
IPTU 2020;
ANEXO III - PESQUISA DE MERCADO DE IMÓVEIS
A pesquisa refere-se à amostras com características similares ao imóvel avaliando em relação ao bairro, localização e aos aspectos físicos. Neste caso especificamente todas as amostras são do próprio condomínio, por possuir uma grande quantidade de amostras. As amostras correspondem à imóveis efetivamente comercializados ou para comercialização, com valores atualizados. Com base na pesquisa elabora-se um quadro amostral.
QUADRO AMOSTRAL
LOCALIZAÇÃO VALOR ÁREA M² VAGAS FONTE TELEFONE
1 Sítio Pinheirinho 256.000,00 58 01 Gani Neg. Imob. 3578-6452
2 Sítio Pinheirinho 230.000,00 58 01 Barioni Imóveis 99703-7312
3 Sítio Pinheirinho 235.000,00 58 01 Brandi Empreend. 2346-2120
4 Sítio Pinheirinho 240.000,00 58 01 Diferente Imóveis 2385-7633
5 Sítio Pinheirinho 250.000,00 58 01 Dourado Imóveis 99713-9216
6 Sítio Pinheirinho 251.000,00 58 01 Lótus Serv. Mkt. Imob. 2594-7000
7 Sítio Pinheirinho 255.000,00 58 01 SR Imóveis 4304-0743
8 Sítio Pinheirinho 257.000,00 58 01 ACX Consult Imóveis 2574-8608
9 Sítio Pinheirinho 260.000,00 58 01 Brandi Empreend. Imob. 2346-2120
10 Sítio Pinheirinho 270.000,00 58 01 Eifachel 2985-6992
11 Sítio Pinheirinho 255.000,00 58 01 Pleno Imob. 2283-2349
12 Sítio Pinheirinho 286.000,00 58 01 SR Imóveis 4304-0743
13 Sítio Pinheirinho 290.000,00 58 01 CV Curvelo Barbosa 3584-7999
14 Sítio Pinheirinho 300.000,00 58 01 Metrópolis Brokers 3565-3530
15 Sítio Pinheirinho 310.000,00 58 01 Pleno Imob. 2283-2349
16 Sítio Pinheirinho 286.000,00 70 01 Didu Imóveis Consult. 2477-2663
17 Sítio Pinheirinho 289.500,00 70 01 Lótus Serv. Mkt. Imob. 2594-7000
18 Sítio Pinheirinho 290.000,00 70 01 Vilela Imóveis 2211-1313
19 Sítio Pinheirinho 300.000,00 70 01 Hoffman Imóveis Ltda. 4228-7222
20 Sítio Pinheirinho 305.000,00 70 01 Barioni Imóveis 99703-7312
21 Sítio Pinheirinho 315.000,00 70 01 ACX Consult Imóveis 2574-8608
22 Sítio Pinheirinho 317.000,00 70 01 Lótus Serv. Mkt. Imob. 2594-7000
23 Sítio Pinheirinho 318.000,00 70 01 Magia Imóveis 2341-0988
24 Sítio Pinheirinho 320.000,00 70 01 Tânia Amorim Consult. 3255-1230
25 Sítio Pinheirinho 290.000,00 70 01 Jorge Taba Consult. 2914-9255
26 Sítio Pinheirinho 290.000,00 70 01 Bom Sucesso Imóveis 2671-2727
27 Sítio Pinheirinho 329.800,00 70 01 Lótus Serv. Mkt. Imob. 2594-7000
28 Sítio Pinheirinho 350.000,00 70 01 Portal Jardim Imóveis 4316-1600
29 Sítio Pinheirinho 335.000,00 70 01 SPJ Imóveis 2338-0984
ANEXO IV - MEMORIAL DE CÁLCULOS
HOMOGENEIZAÇÃO: Neste caso não há necessidade de realizarmos
homogeneização porque não existe uma riqueza de critérios. Tratamos as amostras somente por meio de critérios matemáticos.
TRATAMENTO MATEMÁTICO: Determina-se o valor do metro quadrado de
cada uma das amostras dividindo-se o valor do imóvel por sua área.
Quadro Amostral - Pesquisa de Mercado
30 Amostras determinadas no Intervalo Aceitável da Metodologia
LOCALIZAÇÃO VALOR ÁREA M² VALOR M²
1 Sítio Pinheirinho 256.000,00 58 4.413,79 2 Sítio Pinheirinho 230.000,00 58 3.965,51 3 Sítio Pinheirinho 235.000,00 58 4.051,72 4 Sítio Pinheirinho 240.000,00 58 4.137,93 5 Sítio Pinheirinho 250.000,00 58 4.310,34 6 Sítio Pinheirinho 251.000,00 58 4.327,58 7 Sítio Pinheirinho 255.000,00 58 4.396,55 8 Sítio Pinheirinho 257.000,00 58 4.431,03 9 Sítio Pinheirinho 260.000,00 58 4.482,75 10 Sítio Pinheirinho 270.000,00 58 4.655,17 11 Sítio Pinheirinho 255.000,00 58 4.396,55 12 Sítio Pinheirinho 286.000,00 58 4.931,03 13 Sítio Pinheirinho 290.000,00 58 5.000,00 14 Sítio Pinheirinho 300.000,00 58 5.172,41 15 Sítio Pinheirinho 310.000,00 58 5.344,83 16 Sítio Pinheirinho 286.000,00 70 4.085,71 17 Sítio Pinheirinho 289.500,00 70 4.135,71 18 Sítio Pinheirinho 290.000,00 70 4.142,85 19 Sítio Pinheirinho 300.000,00 70 4.285,71 20 Sítio Pinheirinho 305.000,00 70 4.357,14 21 Sítio Pinheirinho 315.000,00 70 4.500,00 22 Sítio Pinheirinho 317.000,00 70 4.528,57 23 Sítio Pinheirinho 318.000,00 70 4.542,86 24 Sítio Pinheirinho 320.000,00 70 4.571,43 25 Sítio Pinheirinho 290.000,00 70 4.142,86 26 Sítio Pinheirinho 290.000,00 70 4.142,86 27 Sítio Pinheirinho 329.800,00 70 4.711,43 28 Sítio Pinheirinho 350.000,00 70 5.000,00 29 Sítio Pinheirinho 335.000,00 70 4.785,71 30 Sítio Pinheirinho 340.000,00 70 4.857,14 TOTAL: 134.867,17
MÉDIA ARITMÉTICA
Soma-se o valor do metro quadrado de cada uma das amostras e divide-se pelo número de amostras.
MA = Soma do Valor do M² das 30 Amostras = R$ 134.67,17 = R$ 4.495,57 / m²
30 30
Valor do Imóvel = Área do Imóvel X MA
Valor do imóvel = 58,04 m² X R$ 4.495,57 m² = R$ 260.922,88
+ 10% + 10% = R$ 4.945,13 / m² MF = MA R$ 4.495,57 / m²
- 10% - 10% = R$ 4.046,01 / m²
Quadro Amostral - Pesquisa de Mercado
16 Amostras determinadas no Intervalo Aceitável da Metodologia
LOCALIZAÇÃO VALOR ÁREA M² VALOR M²
1 Sítio Pinheirinho 256.000,00 58 4.413,79 2 Sítio Pinheirinho 235.000,00 58 4.051,72 3 Sítio Pinheirinho 240.000,00 58 4.137,93 4 Sítio Pinheirinho 250.000,00 58 4.310,34 5 Sítio Pinheirinho 251.000,00 58 4.327,58 6 Sítio Pinheirinho 255.000,00 58 4.396,55 7 Sítio Pinheirinho 257.000,00 58 4.431,03 8 Sítio Pinheirinho 260.000,00 58 4.482,75 9 Sítio Pinheirinho 255.000,00 58 4.396,55 10 Sítio Pinheirinho 286.000,00 70 4.085,71 11 Sítio Pinheirinho 289.500,00 70 4.135,71 12 Sítio Pinheirinho 290.000,00 70 4.142,85 13 Sítio Pinheirinho 300.000,00 70 4.285,71 14 Sítio Pinheirinho 305.000,00 70 4.357,14 15 Sítio Pinheirinho 290.000,00 70 4.142,86 16 Sítio Pinheirinho 290.000,00 70 4.142,86
Eliminam-se as amostras que estão fora do intervalo de tolerância, ou seja, as que possuem o valor do m² acima do limite máximo (R$ 4.495,13 / m²) e abaixo do limite mínimo (R$ 4.046,01 / m²). São eliminadas as amostras nº 2; 10; 12; 13; 14; 15; 21; 22; 23; 24; 27;28;29 e
30. A Média Final será calculada, nesta etapa, com base nas 13 amostras que ficaram dentro da
variação aceitável.
LOCALIZAÇÃO VALOR ÁREA M² VALOR M²
1 Sítio Pinheirinho 256.000,00 58 4.413,79 2 Sítio Pinheirinho 235.000,00 58 4.051,72 3 Sítio Pinheirinho 240.000,00 58 4.137,93 4 Sítio Pinheirinho 250.000,00 58 4.310,34 5 Sítio Pinheirinho 251.000,00 58 4.327,58 6 Sítio Pinheirinho 255.000,00 58 4.396,55 7 Sítio Pinheirinho 257.000,00 58 4.431,03 8 Sítio Pinheirinho 260.000,00 58 4.482,75 9 Sítio Pinheirinho 255.000,00 58 4.396,55 10 Sítio Pinheirinho 286.000,00 70 4.085,71 11 Sítio Pinheirinho 289.500,00 70 4.135,71 12 Sítio Pinheirinho 290.000,00 70 4.142,85 13 Sítio Pinheirinho 300.000,00 70 4.285,71 14 Sítio Pinheirinho 305.000,00 70 4.357,14 15 Sítio Pinheirinho 290.000,00 70 4.142,86 16 Sítio Pinheirinho 290.000,00 70 4.142,86 TOTAL: 68.241,08
MÉDIA FINAL
Soma-se o valor do metro quadrado do quadro amostral sanitizado e divide-se pelo número de amostras restantes.
MF= Soma do Valor do M² das 16 Amostras = R$ 68.241,08 = R$ 4.265,07 / m² 16 16
DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL:
Considerando-se os resultados encontrados no tratamento matemático, estabelece-se, por meio de cálculos matemáticos simples, o valor final do Imóvel avaliando.
Valor do Imóvel = Área do Imóvel X MF
Valor do Imóvel = 58,04 m² X R$ 4.265,07 / m² = R$ 247.544,66
Os valores de mercado indicaram que o valor de venda do imóvel, objeto deste Laudo de Avaliação é:
A AVALIAÇÃO ENQUADRA-SE NO GRAU II DA NBR 14.653-2
–
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS DA ABNT
– ASSOCIAÇÃO
BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS
CONCLUSÃO:
É DO ENTENDER DA PERITA AVALIADORA QUE O VALOR
MERCADOLÓGICO DO IMÓVEL É:
R$
255.000,00
(DUZENTOS E CINQUENTA E CINCO MIL REAIS)
LIMITE INFERIOR: R$ 275.022,11
LIMITE SUPERIOR: R$ 225.018,09
- VALORES DE MERCADO, SEM GRAVAMES, DÍVIDAS, ENCARGOS E NAS CONDIÇÕES
EM QUE O IMÓVEL SE ENCONTRA NA DATA DA AVALIAÇÃO
Foto 01 – Fachada do Imóvel
– Hall de entrada do edifício
Foto 06 – Hall de entrada ao apartamento
– Sala de jantar
Foto 11 – Área de serviço
– Banheiro
Foto 15 – Dormitório 02
– Vaga de garagem de direito ao imóvel avaliando (matrícula: 194.446)
Foto 19 – Academia de ginástica
Foto 21 – Biblioteca e atelier
Foto 23 – Brinquedoteca
Foto 25 – Quadra poliesportiva
Foto 27 – Churrasqueira
ANEXO VII: CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO IMÓVEL -
IPTU 2020
ENCERRAMENTO:
O presente Laudo Mercadológico é composto de 44 páginas, rubricadas pela
avaliadora, que subscreve esta última.
São Paulo - SP, 05 de outubro de 2020
CARIN TATIANA CORBAS
Perita Judicial Avaliadora CRECI/SP nº: 180492/F
