COTAS CONDOMINIAIS E A IMPENHORABILIDADE
DA LEI 8.009/90
Nadir Silveira Dias
Jurista, Escritor, Advogado e Assessor Jub. de Desembargador do TJRS. Autor do livro Locação de Imóveis Comentada em Locuções Verbetes, Livraria do Advogado, Porto Alegre, e Direitos do Locatário versus Direitos do Locador.
Sumário: 1.Fundamento Legal. 2. Doutrina. 3. Jurisprudência. 4. Considerações Finais. Bibliografia.
1. FUNDAMENTO LEGAL
Conquanto devesse sempre prevalecer o critério finalístico e teleológico na interpretação e aplicação do Direito, seguindo a tradição romanística, bem tomada da cultura helênica, o que vigora, em realidade, no ordenamento pátrio, é o positivismo, diria, até exacerbado, não raro, na configuração da predominância do poder econômico, de regra, feito e usufruído por aqueles e para aqueles mesmos que fazem as leis.
De qualquer sorte, não está albergado pela impenhorabilidade do imóvel residencial aquele que se veja acionado por crédito perseguido por condomínio quando tal se verifique pelo não-pagamento das cotas condominiais, pois o fundamento legal para a penhorabilidade do imóvel está expressamente prevista, como exceção, no inciso IV, do artigo 3.º, verbis: “IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”, claramente excepcionando o caput que reza, textualmente: "Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer
processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de qualquer outra natureza, salvo se movido: “
Circunstância, aliás, corroborada pela jurisprudência dominante dos Tribunais pátrios, como se pode constatar pela apreciação do capítulo Jurisprudência.
2. DOUTRINA
A doutrina, por sua vez, discrepa ainda no que respeita à impenhorabilidade do único imóvel do fiador, segundo preleciona SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA, Advogado do Mercado Imobiliário, Professor de Direito Civil da Faculdade Cândido Mendes, e atual Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em sua mais recente obra sobre imóvel urbano1, que finaliza a sua abordagem no seguinte teor; litteris: “Mas a
proteção da Lei n.º 8.009/90 não alcançará o devedor garante, que é o fiador, o que não guarda a menor lógica.
Por isso mesmo, já vem se formando expressiva corrente pretoriana, estendendo a regra de impenhorabilidade da Lei n.º 8.009/90 ao único imóvel residencial do fiador, invocando-se, inclusive, o princípio constitucional da isonomia.”
No mesmo sentido, porém, já não pensa o autor deste artigo, porquanto a exceção veio exatamente para salvaguardar o contrato de fiança, pois de nada valeria ele para o locador, caso – como é a situação enfocada pelo doutrinador – dispusesse o fiador de um único imóvel e residencial.
E tal resta expresso em obra lançada em novembro de 1999, na abordagem de tema atinente com a Locação de Imóveis que, ao ver do signatário, tem a mesma aplicabilidade ao fiador, verbis: “402. PENHORABILIDADE DO ÚNICO IMÓVEL POR FIANÇA LOCATÍCIA - A alteração introduzida no artigo 3º da Lei n.º 8.009-90 que trata da
impenhorabilidade, tornou inoponível a impenhorabilidade quando a obrigação seja decorrente de fiança concedida em contrato de locação, ocorrida com o acréscimo do inciso VII ao artigo 3º daquela lei, através desta disposição contida no artigo 82. A partir de então, passou a ser penhorável o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, quando a fiança seja prestada em contrato de locação”2.
A alteração legal veio assim redigida, pelo artigo 82 da Lei n.º 8.245-1991, in verbis: “Art. 82. O art. 3º da Lei n.º 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:" Art. 3º...VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”.
Nesse contexto, se veio para salvaguardar o locador, também, e por isso mesmo, é plenamente aplicável o inciso IV, da Lei n.º 8.009-1990, que excepciona o caput, na penhorabilidade decorrente de não pagamento de cotas condominiais, pois o seu texto, ainda que se refira a taxas e contribuições relativas ao imóvel familiar, não se pode dissentir, por óbvio, que nelas não estejam incluídas as comumente denominadas cotas condominiais, que outra coisa não são, senão as contribuições devidas pelos condôminos no rateio das despesas do condomínio, relativas a cada unidade autônoma.
E a lei prevê exatamente “contribuições”, aliás, do mesmo modo como está expresso no artigo 12 da Lei n.º 4.591-1964 (Art. 12. § 2º: “Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, ..., § 3º: O condômino que não pagar a sua contribuição...”). (grifos apostos)
A propósito, e embora sem a maior pertinência específica, pois aqui se trata da aplicabilidade ou não da Lei n. 8.009-90 sobre o não-pagamento das cotas condominiais, significativo citar CARLOS ALCEU MACHADO3, pela vitalidade e expressivo senso de justiça desenvolvido em
artigo intitulado A IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL DE SOLTEIRO, citando Dalmo de Abreu Dallari ("Viver em Sociedade", Ed. Moderna, 1985) e
que, infelizmente o curto espaço deste trabalho não permite estender, sendo válida a referência para consulta posterior.
No entanto, esse o objetivo da citação, pois mesmo este imóvel de pessoa solteira e, portanto, também impenhorável, torna-se penhorável na hipótese em que decorra o crédito perseguido pelo condomínio de cotas condominiais impagas pelo seu proprietário, possuidor ou titular de direitos inerentes ao imóvel gerador das despesas.
3. JURISPRUDÊNCIA
Imperativo repisar que por mais extensa e precisa que possa ser, não tem a lei como prever todas as situações existentes no universo das relações humanas. Nessa circunstância, é necessário ou de todo recomendável que se tenha como fonte também a jurisprudência que, de forma reiterada, analisa casos concretos e melhor define, num dado momento, a correta e adequada aplicação do dispositivo legal sob ótica.
Nesse diapasão, como fonte criadora que se torna na lacuna da lei, na controvérsia ou mesmo na mera pretensão resistida, apresenta a jurisprudência um variado leque de situações a ser analisado e na extensão que comporta o estrito segmento deste trabalho (...), segundo outra publicação do articulista4, como se pode constatar e dimensionar, dentre
outras, com as ementas mencionadas a seguir.
É assim expresso o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, verbis:
“É passível de penhora o imóvel residencial da família, quando a execução se referir a contribuições condominiais sobre ele incidentes”5
Mas não é só. Outras decisões ainda reafirmam e ratificam essa orientação, como por exemplo: STJ- 4ª Turma, REsp 99.685-RS, rel. Min. Sálvio de Figueiredo, não conheceram, v.u., DJU 22.6.83, p. 83; STJ- 4ª Turma, REsp 169.997-RS, rel. Min. Ruy Rosado, j. 18.08.1998, negaram provimento, v.u., DJU 28.0.1998,p. 72;Bol. AASP 2.071/703.6
Ainda no mesmo sentido: RT 739/307, 753/289, citação da p. 290, Lex-JTA 140/39, 145/104, 157/267, 162/196, JTAERGS 91/59, RJTAMG 54/93, Bol. AASP 2.027/3507.
4. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Por conseqüência própria das noções aqui alinhadas, resta imprescindível considerar que a impenhorabilidade da Lei n.º 8.009-90 comporta exceções legalmente previstas que não podem ser relegadas a segundo plano, porquanto, conforme demonstrado, pode ser penhorado o imóvel residencial por créditos oriundos das cotas condominiais, por força de disposição legal, pelo que diz a doutrina e consolida a jurisprudência pátria, e tal sem deixar de lembrar respeitáveis posicionamentos em contrário.
Nesse sentido, prima facie, torna-se da maior importância o mais esmiuçado conhecimento dessas noções, de forma a propiciar ao operador de mercado, lidador ou aplicador do direito, o seu correto e adequado manejo na solução do caso concreto que precisem enfrentar nos seus respectivos misteres.
Notas:
1.Sylvio Capanema de Souza, in “Da Locação de Imóvel Urbano – Direito e
Processo”, 1ª ed., 2ª tiragem, n.º 451, pp. 645-6, Forense, Rio de Janeiro, 1999.
2 Nadir Silveira Dias, in “Locação de Imóveis Comentada em Locuções e Verbetes”,
n° 402, p. 227, Porto Alegre, Editora Livraria do Advogado, 1999.
3 In “A impenhorabilidade do Imóvel de Solteiro”, Artigo publicado na Revista Informa
4 Nadir Silveira Dias, In Benfeitorias: Considerações Gerais, p. 22, Trabalho do
Módulo I, Bens, Posse e Propriedade, extrato publicado na Coletânea Doutrinária-CD-ROM, Editora Plenum, Caxias do Sul, Set.1999, e no Boletim da AGADIE, Porto Alegre-RS.
5 In RSTR 107/309.
6 In Código de Processo Civil, Theotonio Negrão. Com a colaboração de José
Roberto Ferreira Gouveia, 30ª ed., atualizada até 30.01.1999, Editora Saraiva, São Paulo, 1999, p. 1053.
7 In op. cit., p. 1053.
BIBLIOGRAFIA
1. DIAS, Nadir Silveira. Locação de Imóveis Comentada em Locuções e Verbetes. Porto Alegre, Livraria do Advogado, 1999.
2. ——. Benfeitorias: Considerações Gerais, p.22, Trabalho do Módulo I, Bens, Posse e Propriedade, Curso de Especialização em Direito Imobiliário, extrato publicado na Coletânea Doutrinária-CD-ROM, Editora Plenum, Caxias do Sul, setembro de 1999, e a ser publicado no Boletim da AGADIE.
3. MACHADO, Carlos Alceu. In “A impenhorabilidade do Imóvel de Solteiro”, Artigo publicado na Revista Informa Jurídico, CD-ROM, Edição n.º 19, da Prolinck, 1999.
4. MELLO NETO, João Alfredo. Manual Teórico e Prático do Condomínio. 1ª ed., Rio de Janeiro, Aide Ed., 1989.
5. SOUZA, Sylvio Capanema de. Da Locação do Imóvel Urbano, Direito e Processo, 1ª ed., 2ª tiragem. Forense, Rio de Janeiro, 1999.
