Lusiani Cristina Ramos

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA

COMARCA DE SANTOS

PROCESSO

: 0011294-51.2019.8.26.0562

CARTÓRIO : 2º Ofício Cível

EXEQUENTE : Condomínio Edifício Tabajara

EXECUTADO : Expolio de Yolanda Filippini Proença

Representada pela Inventariante Odila Rosa Proença e outros

AÇÃO

: Cumprimento de Sentença - Condomínio

LUSIANI CRISTINA RAMOS, corretora de

imóveis, Perita judicial e arquiteta nomeada

por V.Exa. nos autos em epígrafe, que se

processa perante esse R.Juízo e Cartório do

2º Ofício, tendo realizado as diligências

pesquisas que se fizeram necessárias ao

cumprimento do honroso encargo apresenta

a V.Exa., as conclusões a que chegou

consubstanciado no presente.

(2)

2 L A U D O

ÍNDICE

CONSIDERACOES INICIAIS...3

VISTORIA DO IMOVEL...3

PARECER TECNICO...4

ANEXOS...11

CONCLUSAO...45

TERMO DE ENCERRAMENTO...49

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0011294-51.2019.8.26.0562 e código 58FF554.

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CONSIDERAÇÕES INICIAIS

OBJETIVO

O presente laudo trata do valor de mercado do imóvel descrito a

seguir:

Imóvel: Rua Embaixador Pedro de Toledo (Atual Rua Governador

Pedro de Toledo), nº 34 aptº 42

Bairro: Boqueirão

– Edifício “Tabajara”

Cidade: Santos/SP.

VISTORIA DO IMÓVEL

No dia 14 de agosto de 2020 às 10:30 horas, data e horário marcado

para a vistoria do imóvel, a Perita devidamente nomeada por V.Exa.

Dirigiu-se ao local em questão e através de detalhada vistoria, pode

observar tudo o que pudesse interessar a presente lide, e que no

local foi atendida pela Síndica, que autorizou a perita a vistoriar o

referido imóvel.

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4 PARECER TÉCNICO

1) Localização

 Rua Embaixador Pedro de Toledo, nº 34 (Atual Rua Governador

Pedro de Toledo), Aptº. Nº42 Bairro: Boqueirão

– Cidade: Santos /

SP.



Identificação do imóvel: O Apartamento nº 42, localizado no 4º

andar ou 5º pavimento do Edifício Tabajara, à Embaixador Pedro

de Toledo, nº 34, atual Rua Governador Pedro de Toledo, nº 34,

composto de pequeno Hall de entrada, sala, living, 3 dormitórios,

sendo 2 com armários embutidos, banheiro completo com box,

cozinha, área de serviço, quarto e WC de empregada, possui a

área de 111 m², cota ideal de 0,05 de área de terreno e mais as

áreas de uso de serventia comum do condomínio, confrontando

pela frente com a Rua Embaixador Pedro de Toledo, pelo lado

direito com o terreno pertencente á O. Ribeiro & Cia., pelo lado

esquerdo com o Hall Social, o Hall de Serviço em parte com o

apartamento de terminação, caixa de escada e caixa dos

elevadores e finalmente pelos fundos com o terreno pertencente à

José Américo de Souza, o terreno se acha descrito na respectiva

especificação condominial. Matrícula 16.579 da ficha 1 do livro nº

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2, Registro Geral do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca

de Santos.

2) Dados da Construção

Área do útil: 111 m

2

Quota ideal: 0,05 de área do terreno

3) Acabamentos Externos

 Portões de garagem, em aço anodizado na cor cobre.

 Fachada Frontal e Fachada lateral em pastilhas coloridas e

amarela, faixadas com janelas estilo venezianas.

 Jardim lateral com algumas plantas.

 Piso da garagem tipo Copacabana.

 Escadarias interna em granilite com corrimão em cobre. Paredes

na cor palha.

 Escadarias externas em granito e corrimão em aço alumínio

anodizado cobre.

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6  Hall de entrada Porta em vidro-fumê, escadarias em granito na

cor marrom, corrimão em aço anodizado na cor cobre.

 Hall de entrada social externo piso em granito 30x30 na cor

marrom, paredes texturizada na cor branca, paredes ao fundo

texturizada, janelas tipo maxim mar de vidros transparentes.

 2 elevadores, sendo 1 social e 1 de serviços (marca) Villarta

elevadores.

4) Acabamentos Internos

Hall de Entrada (Entrada Social)

 Paredes pintada na cor branca com faixa decorativa.

 Piso granilite.

 Hall que atende dois apartamentos por andar

Sala de jantar e estar

 Hall de Social com piso em madeira envelhecida (tipo taco), em

péssimo estado de conservação.

 Porta de entrada social de madeira pintada na cor branca em

péssimo estado de conservação.

 Paredes com pintura na cor branca (tinta PVC) em péssimo estado

de conservação, janelão de vidro transparente em aço de alumínio

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anodizado e na outra sala janela tipo persiana com madeira em

péssimo estado de conservação

Corredor de circulação

 Paredes de pintura PVC na cor branca, em péssimo estado de

conservação, piso em madeira envelhecida (tipo taco) em

péssimo estado de conservação.

Cozinha



Piso em cerâmico na cor marrom em péssimo estado de

conservação.



Azulejo até o teto na cor branca com desenhos tipo Mandallah

marrom.



Armário embutido MDF na cor branca.



Pia de granito na cor marrom e armário embutido na cor branca.

Área de serviço

 Piso em cerâmico na cor marrom em péssimo estado de

conservação.

 Azulejo até o teto na cor branca com desenhos tipo Mandallah

marrom.

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8  Janelão de vidros transparentes com aço anodizado em

alumínio

 Tanque de alumínio em péssimo estado de conservação, á sua

frente uma janela tipo basculante de vidros transparentes

quebrada.

Banho de empregada

 Azulejo até o teto na cor branca com desenhos tipo Mandallah

marrom.

 Janela basculante com vidros transparentes.

 Louças brancas.

Quarto de empregada

 Paredes pintadas na cor branca PVC, em péssimo estado de

conservação.

 Piso em carpete de pano em péssimo estado de conservação.

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Quarto nº1 (Suíte)

 Paredes em pintura branca PVC, em péssimo estado de

conservação, com armários embutidos dos dois lados da

parede.

 Piso em madeira envelhecida (tipo taco) em péssimo estado de

conservação.

 Janela tipo persiana na cor branca.

 Porta de madeira pintada na cor branca em péssimo estado de

conservação.

Quarto nº2

 Paredes em pintura branca PVC, em péssimo estado de

conservação, com armários embutidos de um lado só da

parede em péssimo estado de conservação.

 Piso em madeira envelhecida (tipo taco) em péssimo estado de

conservação.

 Janela tipo persiana na cor branca.

 Porta de madeira pintada na cor branca em péssimo estado de

conservação.

(10)

10 WC Social

 Azulejo até o teto na cor bege, com desenhos tipo bolas em

cores marrom, box blindex na cor transparente, pia em

mármore na cor bege com armário embutido, vaso sanitário na

cor preta, piso cerâmico na cor marrom em péssimo estado de

conservação.

5) Caracterização da Região

O local onde se situa o Prédio (terreno) em questão é dotado

de todos os tipos de melhoramentos públicos, tais como:

pavimentação, rede de captação de águas fluviais, rede de

distribuição de água potável, rede de coleta de esgoto, energia

elétrica, telefone, iluminação pública, sistema de transporte coletivo,

coleta de lixo, e cabeamento para transmissão de dados

comunicação e televisão.

6) Atividades Existentes no Entorno

A região onde se situa o imóvel em questão apresenta os seguintes

tipos de atividades: padarias, restaurante, supermercado, comércio

e serviços, templos religiosos, Delegacia de Polícia.

(11)

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12

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14 Fachada Frontal e lateral

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22 Hall Social do Apartamento

(23)

(24)

24 Sala de Jantar e de Estar

(25)

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28 Quarto nº1

(29)

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36

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38 Cozinha

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(41)

(42)

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44 WC de Empregada

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46 CONCLUSÃO

De acordo com a vistoria detalhada feita no imóvel e as

considerações quanto à localização do mesmo, para data de

elaboração do laudo de 49 folhas conclui-se pelo seguinte valor do

imóvel:

R$ 450.000,00 (Quatrocentos e cinquenta mil reais), levando

em conta que o apartamento está bem localizado, próximo da praia,

próximo de comércio em geral, o imóvel em si encontra-se em

péssimo estado de conservação, precisando urgentemente de uma

reforma geral, o apartamento é desprovido de vaga de garagem

demarcada e não consta na escritura, mas há vagas coletivas, a

pesquisa foi feita em várias imobiliárias pela região e está conforme

o valor de mercado imobiliário, descrito a seguir:

A metodologia empregada na presente avaliação e o método

evolutivo, indicado para estimar o valor de mercado de terrenos

casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns,

entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.

(47)

Consistem em se determinar o valor do imóvel a partir do valor do

terreno, soma-lo com valor da construção com os custos diretos e

indiretos e acrescentar ao total os custos financeiros, despesas de

vendas e lucro do empreendedor que deve ser contemplado no

mercado por meio do cálculo do fator de comercialização.

A formula básica para o emprego do método e:

Sendo:

VI: Valor do Imóvel Procurado

VT: Valor do terreno

VB: Valor das bem feitorias

FC: Fator de comercialização

Cálculos avaliatórios

(48)

48 Através dos critérios no capítulo anterior tem-se, então, para o

cálculo do valor do imóvel em questão

Onde:

VT: Valor do terreno procurado

AU: Área Util

VU: Valor Unitário (metro quadrado)

Substituindo e calculando:

VT: (Valor Total) = R$ 450.000,00

(Quatrocentos e cinquenta mil reais)

Obs.: O valor Unitário (Valor Metro quadrado R$ 4.054,05 m²) Quatro

mil e cinquenta e quatro reais e cinco centavos, foi obtido através de

VT = AT x VU

AU = 111 x VU = R$ 4.054,05

(49)

pesquisa de comparativos, cujas características constam da

pesquisa de mercado de imóveis.

TERMO DE ENCERRAMENTO

A Perita dando por encerrados os seus trabalhos, apresenta o

respectivo LAUDO que foi impresso no anverso de 49 folhas deste

papel timbrado, todas rubricadas, sendo esta última datada e

devidamente assinada para os fins de Direito.

Santos, 18 de Agosto de 2020

_________________________

Lusiani Cristina Ramos

Perita Judicial

CRECI 052233-4