RUBENS M. DABUL JR. Pericias judiciais, laudos técnicos, levantamento topográfico e avaliações.

(1)

Rua Padre GiácomoCusmano, 223 – sala 12, C. Siqueira, Fone: (41)3014.8745

EXMO. SR. JUÍZ DE DIREITO DA 21ª VARA CÍVEL DA

COMARCA DE CURITIBA - PR

Autos nº 0001323-97.2015.8.16.0194

REQUERENTE: AIRTON ANTONIO CAVALLI e outros REQUERIDO: ESPORTE CLUB BACACHERI

AÇÃO: AÇÃO DE COBRANÇA

RUBENS MALUF DABUL Jr.,

Engenheiro Civil, inscrito no

CREA-PR sob Nº 25.847/D, Perito

Judicial nomeado para os autos

supra, vem respeitosamente à

presença de Vossa Excelência,

apresentar o Laudo Pericial:

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LAUDO PERICIAL

Sumário

1. DO OBJETIVO DO LAUDO ... 3

2. DO OBJETO DO LAUDO ... 4

3. DAS NORMAS TÉCNICAS BRASILEIRAS E REGULAMENTADORAS ... 4

4. DA VISTORIA ... 4

5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO APÓS A VISTORIA ... 5

6. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS ... 7

7. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ... 10

8. CONCLUSÃO ... 12

(3)

1. DO OBJETIVO DO LAUDO

O presente Laudo Pericial tem por objetivo atender à decisão proferida pelo magistrado, no tocante às questões do âmbito da engenharia de perícias e avaliações de imóveis.

1.1

.

Da decisão judicial

• Do Movimento 441.2

Conforme o despacho no movimento 441.2, o Meritíssimo Senhor Juiz de Direito da 21ª Vara Cível da Comarca de Curitiba, vem determinar:

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1.2 . Dos quesitos das partes

As partes não formularam quesitos.

2. DO OBJETO DO LAUDO

O objeto do presente Laudo Pericial se refere a avaliação do valor comercial do Lote “A” da quadra 13, da Planta Benjamin Geronasso, medindo 22,00m de frente para a Rua Brigadeiro Arthur Carlos Peralta, lado par, número 600, esquina com a Rua Nossa Senhora de Nazaré, medindo 15,00m de frente a essa. O imóvel está registrado na Matrícula sob n° 1.411, do 2o Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba – PR.

3. DAS

NORMAS

TÉCNICAS

BRASILEIRAS

E

REGULAMENTADORAS

Para a elaboração deste trabalho foram consideradas as premissas das normas regulamentadoras elencadas a seguir:

• ABNT NBR 13.752: 1996 – Pericias de Engenharia na Construção Civil;

• ABNT NBR 14.653-2: 2011 - Avaliação de bens.

4. DA VISTORIA

A fim de efetuar a coleta de informações e verificar a situação do imóvel“ sub-judice”, procedeu-se a vistoria “in loco”.

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Rua Padre GiácomoCusmano, 223 – sala 12, C. Siqueira, Fone: (41)3014.8745 A vistoria foi realizada no dia 30 de abril de 2.019, pela manhã, às 9:30h, conforme o Comunicado de Vistoria (mov. 471.1), sem o comparecimento de representantes das partes.

Nesta ocasião contou-se com a utilização de equipamento de fotografia para se efetuar os registros fotográficos.

5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

AVALIANDO APÓS A VISTORIA

6.1. Descrição do Imóvel vistoriado

Lote “A” da quadra 13, da Planta Benjamin Geronasso, medindo 22,00m de frente para a Rua Brigadeiro Arthur Carlos Peralta, lado par, número 600, esquina com a Rua Nossa Senhora de Nazaré, medindo 15,00m de frente a essa. À Rua Brigadeiro Arthur Carlos Peralta, confronta por extensão e 15,00m com o lote “I” da mesma planta, de Matrícula n° 70.763 do 2o_{Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba – PR e, à Rua Nossa}

Senhora de Nazaré, confronta com o lote “B” da referida planta. Perfaz área total de 330,00m2, sem benfeitorias.

O imóvel se encontra registrado na Matrícula sob n° 1.411, do 2o_{Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba – PR.}

6.2. Descrição da região onde se localiza o Imóvel vistoriado:

A região possui os seguintes serviços comunitários: • Unidades de saúde;

• Escolas municipais e estaduais; • Igrejas;

• Parques;

• Rede de energia elétrica; • Rede de telecomunicações;

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Rua Padre GiácomoCusmano, 223 – sala 12, C. Siqueira, Fone: (41)3014.8745 • Rede de água potável e esgoto;

• Linha de ônibus com ligação à outros centros do Município;

• Comércio e bancos.

Figura 1 – Fonte Google Map.

6.3. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes

Nesta oportunidade, não foram observados dividas ou gravames no imóvel avaliado. Considerou-se que o imóvel está livre para negociações, bem como, na mesma situação os outros imóveis obtidos para a amostra de mercado.

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6. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS

7.1 –Método Comparativo direto de Dados de Mercado

Para avaliar o valor de mercado de venda do imóvel em questão foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado, com modelo de regressão em amostras de 19 (dezenove) dados amostrais, conforme descrito pela Norma Técnica ABNT NBR-14.653 da Associação Brasileira de Normas Técnicas, nas suas partes 1 e 2.

7.2 –Diagnóstico de mercado

Importante destacar que, o mercado imobiliário passa por um período de grandes ofertas, resultando assim numa queda de preços. Não resta dúvida que, o atual ambiente da economia brasileira apresenta uma tímida recuperação, no entanto, ainda se percebe uma lenta velocidade de venda dos imóveis.

7.3 –Planejamento da pesquisa amostral

No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível semelhantes ao do imóvel avaliando. Os dados amostrais foram pesquisados no bairro e nas proximidades do imóvel avaliando, e semelhantes ao imóvel avaliando.

- DA PESQUISA DE VALORES:

Foram realizados diversos contatos junto as imobiliárias, as administradoras de imóveis, corretores autônomos e anúncios.

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Rua Padre GiácomoCusmano, 223 – sala 12, C. Siqueira, Fone: (41)3014.8745 Período da pesquisa: De 30-04-2.019 a 01-05-2.019.

O conjunto de dados amostrais está disposto no Anexo II do presente Laudo Pericial.

7.4 – Do tratamento dos dados amostrais

Os dados amostrais experimentaram tratamento científico, com a utilização da chamada Estatística Inferencial, fazendo-se a chamada Regressão com multivariáveis, com apoio de programa computacional especializado, conforme as premissas da NBR 14.653.

Segue as variáveis utilizadas na regressão bem como suas explicativas:

DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS: X1 Área Útil

Medida em m2. Tipo: Quantitativa

Amplitude: 308,00 a 768,00

Impacto esperado na dependente: Negativo

10% da amplitude na média: 2,18 % na estimativa Y Valor Unitário

Medida em R$/m2; Tipo: Dependente

Amplitude: 781,25 a 1.501,21

Micronumerosidade para o modelo: atendida.

CARACTERÍSTICAS DAS AMOSTRAS:

DADOS VARIÁVEIS

Total de Amostras: 19 Total: 2

Utilizadas: 16 Utilizadas: 2

Outlier: 0 Grau de Liberdade: 14

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7.5 – Modelo inferido

O modelo inferencial justificado que mostrou melhor aderência aos pontos da amostra, tem a seguinte forma:

Y = ( 34,602594 + -0,000007 * X1 ² )2

MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES:

AMOSTRA MODELO

Média: 1071,35 Coef. de aderência: 0,11105

Variação Total:598011,68 Variação Residual: 531603,22

Variância: 37375,73 Variância: 37971,66

Desvio padrão: 193,33 Desvio Padrão: 194,86

GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado):

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Rua Padre GiácomoCusmano, 223 – sala 12, C. Siqueira, Fone: (41)3014.8745 Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão:

Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados:

7. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

A aplicação do modelo inferido ao imóvel avaliando exige a identificação da seguinte variável independente. Assim, o atributo do imóvel avaliado foi definido da seguinte forma:

Área total = 330,00m2

A substituição do atributo acima definidos no modelo justificado, fornece a estimativa de valor unitário para o imóvel avaliando, bem como um intervalo de confiança para esta média de 80%, calculado a partir da

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Rua Padre GiácomoCusmano, 223 – sala 12, C. Siqueira, Fone: (41)3014.8745 estatística “t” de Student, obtendo-se os seguintes resultados:

Valor unitário mínimo R$ 1.040,63/m2

Valor unitário médio R$ 1.142,23/m2

Valor unitário máximo R$ 1.248,57/m2

A amplitude relativa do intervalo de confiança é de 18,21% (Grau de precisão III).

- DA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL :

Adotou-se como valor unitário de mercado do imóvel “sub-judice” o valor médio unitário de R$ 1.142,23/m².

Justificativa do valor médio adotado: velocidade lenta de comercialização dos imóveis.

Desta forma, atribui-se para o imóvel “sub-judice” o valor total de

R$ 376.000,00 (trezentos e setenta e seis mil reais), já arredondado.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

Item Descrição Grau

III II I 1 _{Caracterização do imóvel avaliando} x 2 Quantidade mínima de mercado x 3 Identificação dos dados no mercado x 4 Extrapolação x 5 Nível de significância - teste bicaudal x 6 Nível de significância - teste F de Snedecor x GRAU II 14

(12)

8. CONCLUSÃO

O imóvel, objeto da lide, tem seu valor avaliado em R$ 376.000,00

(trezentos e setenta e seis mil reais).

Curitiba, 1° de maio de 2.019. RUBENS MALUF DABUL JR.

Engenheiro Civil – CREA 25.847/PR

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ANEXO I – REGISTRO FOTOGRÁFICO

Foto 1 - Esquina da Ruas N. Sra. Nazaré com Brig. Arthur Carlos Peralta.

Foto 2 - Testada para à Rua N. Sra. Nazaré.

Foto 3 - Testada para à Rua Brig. Arthur Carlos

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