dossiê Conselhos para manter as finanças do prédio saudáveis Analisámos 11 contas à ordem condomínio 8 Dinheiro&direitos 126 novembro/dezembro 2014

(1)

dossiê

condomínio

_p.

10 Gastar menos e investir mais

Conselhos para manter as

finanças do prédio saudáveis

p.

8 p.

12 Do contrato do elevador, passando pela escolha da conta bancária,

até ao seguro multirriscos mais adequado, todas as decisões pesam

no orçamento. Deixamos-lhe algumas ideias para gerir o condomínio

de forma mais eficiente

A

gestão e a administração de um condomínio são mui-to semelhantes à de uma pequena empresa e, com a aproximação do mês de ja-neiro, começam a planear--se os temas para discutir na assembleia de condóminos: eleger a nova administração, aprovar as contas, planificar o orçamento para o novo ano.

É preciso fazer uma lista de despesas, neste caso, relativas à manutenção e conser-vação do edifício e das suas partes comuns. Referimo-nos, por exemplo, à luz da escada, à eletricidade consumida pelo elevador, à água usada para lavar os espaços comuns ou à remuneração do funcionário encarregado

Analisámos 11

contas à ordem

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Gastar menos e investir mais

Levante o dinheiro da conta poupança

e aposte num depósito a prazo

p.

12

da limpeza. Depois, há que quantificá-las e encontrar receitas para as cobrir. No caso do condomínio, passará por dividir os custos de acordo com a permilagem de cada condómi-no (o mais comum e o que vigora “por defei-to”) ou igualitariamente por todos, exigindo deliberação em assembleia.

O cálculo das despesas e da quota de cada morador deve ser rigoroso para que, no final do ano, o balanço das contas do prédio seja positivo. Mas, tal como numa empresa, o ideal é reduzir os encargos tanto quanto pos-sível, para que a quotização a pagar por cada morador reflita esse esforço de poupança e permita antecipar despesas extraordinárias: por exemplo, eventuais custos judiciais, caso o prédio tenha de mover uma ação contra o construtor do edifício ou contra um condó-mino que se recuse terminantemente a pagar a sua mensalidade. Há ainda o fundo comum de reserva, que a própria lei impõe e que serve para financiar obras de manutenção.

Reunimos sete sugestões para o ajudar a tornar a gestão das finanças do condomínio mais eficiente e, desta forma, aliviar a bolsa dos moradores.

1

Renegociar contratos

Os condomínios são obrigados a celebrar variadíssimos contratos — eletricidade, água, gás e serviços de limpeza são disso bons exemplos. A melhor estratégia é renegociar ou analisar a concorrência, sobretudo se os contratos forem antigos. Comece pela manu-tenção do elevador, em regra, a maior despesa do condomínio. Faça uma ronda pelas empre-sas da área e negoceie o melhor serviço: preço mais competitivo, facilidades de pagamento e períodos de manutenção gratuita. Leia com atenção o contrato: algumas empresas obrigam o cliente a desistir com a antece-dência de 90 dias em relação à data de reno-vação. Denunciámos esta situação em 2011 e atualmente já há decisões do tribunal que consideram nulas as cláusulas com prazos excessivos para terminar o contrato. Outra ideia, no caso da eletricidade, é transitar para o mercado liberalizado com tarifas mais bai-xas do que as “reguladas”. Os resultados do estudo a fornecedores de serviços essenciais

que publicamos na PROTESTE deste mês re-velam que os consumidores mais satisfeitos já aderiram ao mercado liberalizado.

2

Manutenção e obras

Contrate apenas empreiteiros devida-mente credenciados pelo INCI, IP – Ins-tituto da Construção e do Mobiliário. Para isso, certifique-se de que o alvará da empresa consta do portal (www.inci.pt). Lembre-se de que nem sempre o orçamento mais reduzido é a escolha acertada e de que o profissional “certo” pode poupar ao seu condomínio muitos euros em reparações sucessivas após intervenções mal efetuadas.

3

Reduzir as despesas bancárias

Analise as despesas e as comissões que o condomínio está a suportar pela conta à ordem. É possível poupar mais de 100 euros por ano se optar pelo banco certo. Vire a pági-na e fique a saber a que balcão se deve dirigir.

4

Investir o fundo comum

de reserva

Não se trata de uma medida de pou-pança propriamente dita, mas permite-lhe rentabilizar a poupança do seu condomínio. O Fundo Comum de Reserva destina-se a cus-tear as despesas de conservação do edifício e tem de estar obrigatoriamente depositado num banco. Cada condómino contribui para esse fundo no valor correspondente, no míni-mo, a 10% da sua quota-parte, competindo à administração geri-lo. Cerca de um terço dos condomínios portugueses aplicam-no em contas poupança-condomínio. Mas, como pode ler na página 12 desta edição, os de-pósitos a prazo são bastante mais rentáveis. Por exemplo, 10 mil euros na melhor conta de poupança rendem 112,50 euros num ano. Se apostar num depósito a prazo a 12 meses, pode obter até 243,75 euros, mais do dobro.

5

Multirriscos para as partes

comuns e todos os moradores

Certifique-se de que está a pagar um preço justo para as coberturas contratadas e de que essas são as mais adequadas ao seu condomínio. Recomendamos contratar um

seguro multirriscos-condomínio que englo-be simultaneamente todas as partes comuns e cada uma das frações autónomas. É mais barato do que um seguro individual e permite poupar mais de 790 euros anuais, como con-clui o nosso estudo da página 14.

6

Comunicar por e-mail

A maioria da documentação do con-domínio, incluindo as atas das assem-bleias, pode chegar aos interessados por cor-reio eletrónico. Deste modo, economiza-se em papel, fotocópias e despesas de correio. No caso das convocatórias para as assem-bleias, a solução mais económica é optar, sempre que possível, pelo livro de protocolo em detrimento de cartas registadas com aviso de receção. Também pode enviar a mensagem por e-mail para os condóminos que aceitem ser contactados por esse meio e solicite um e-mail acusando a receção. É essencial ter um documento "assinado" pelos condóminos a confirmar a receção da convocatória.

7

Reaver quotas em atraso

Fruto dos tempos difíceis, é cada vez mais raro o condomínio que não “sofre” do mal de ter um ou mais condóminos com quotas em atraso. Em grande parte dos casos, o recurso aos julgados de paz ou aos tribu-nais, além de implicar despesas, de pouco adiantará. Mesmo com sentenças favoráveis, é difícil penhorar bens do condómino faltoso. Tente chegar a um acordo de pagamento, por exemplo, aceitar que este pague a sua quota com maior flexibilidade temporal ou suporte um valor ligeiramente mais baixo do que o devido durante um certo período. ■

www.deco.proteste.pt/

condominio

� As melhores soluções para o seu condomínio estão no nosso portal: contas à ordem, depósitos e produtos de poupança

Poupe 790 euros anuais no seguro

multirriscos-condomínio

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dossiê

condomínio

Comissões | Remuneração | Saldo médio

Conta à ordem a partir de 11 euros

Abanca, Banif

e Best Bank não

cobram despesas

de manutenção.

Ao abrir conta nas

nossas Escolhas

Acertadas, o seu

condomínio poupa

até 141 euros

anuais

No BPI, Caixa Geral de Depósitos, Crédito Agrícola, Millennium bcp, Montepio e San-tander Totta é possível “dar a volta” a esta despesa. Contudo, tal implica que a conta tenha um saldo médio mínimo ou um patri-mónio financeiro elevado (por exemplo, um depósito a prazo).

No BPI, a conta não tem custos se o saldo médio ultrapassar os 1000 euros; no Mil-lennium bcp, bastam 500 euros. Na Caixa Geral de Depósitos e no Santander Totta, os montantes à ordem têm de ser bem mais cho-rudos. Em ambos os casos, é necessário que o saldo médio trimestral ultrapasse os 7500 euros. Não pagar comissões no Crédito Agrí-cola implica possuir um património financei-ro superior a 15 mil eufinancei-ros. No Montepio, não é possível livrar-se totalmente da comissão mensal, mas esta pode ser reduzida de 6,24 para 2,08 euros, caso o condomínio contrate outros produtos no banco, como um seguro ou um produto de poupança.

Remunerações absolutamente insignificantes

Procurámos eventuais vantagens associadas a este tipo de contas, por exemplo, o paga-mento de juros pelo valor à ordem. Apenas o Banif e o Millennium bcp o fazem. Mas, mesmo nestes casos, a remuneração está bem longe de encher o bolso: o Banif oferece uma taxa de juro líquida de apenas 0,19% e

A

inda são muitos os prédios em que

cabe aos moradores gerir os espaços comuns e assegurar a sua limpeza, conservação e iluminação. Com o objetivo de financiar estas despesas, é constituído um fundo para o condomínio, para o qual todos os moradores têm de contribuir. Tal acarreta uma tarefa: escolher uma conta à ordem para depositar e gerir estes montantes. Mas optar pela conta errada pode fazer o condomínio perder mais de 100 euros anuais em custos bancários desnecessários.

Maioria dos bancos cobra comissões

Nem todos os bancos oferecem soluções para os condomínios. Apenas 11 comercializam contas à ordem, mas, além de caras, não ofe-recem muitas vantagens aos clientes.

Para começar, temos comissões de manu-tenção bastante elevadas. Banco Popular, Novo Banco e Montepio cobram mensalida-des que variam entre os 4,16 euros (Novo Ban-co) e os 6,24 euros (Montepio). Nos restantes, as comissões de manutenção são trimestrais, começando nos 12,48 euros (Santander Totta) e chegando aos 20,80 euros (Caixa Geral de Depósitos e Crédito Agrícola).

Apenas o Banif, o Abanca e o Best Bank isentam sempre destas despesas sem pedir nada em troca. Já o Novo Banco, em jeito de boas-vindas, nada exige ao condomínio du-rante o primeiro ano.

O NOSSO ESTUDO

X

Encontrámos 21 contas para condomínio

■

■Em agosto, fomos à procura de produtos bancários específicos para condomínios, nomeadamente contas à ordem e contas de poupança. Pela consulta dos preçários e dos portais dos 19 bancos a operar em Portugal, constatámos que a oferta é limitada.

■

■_{Apenas 11 instituições possuem}

contas à ordem: Abanca, Banco BPI, Banco Popular, Banif, Best Bank, Caixa Geral de Depósitos, Crédito Agrícola, Millennium bcp, Montepio, Novo Banco (antigo BES) e Santander Totta. Considerámos as comissões de manutenção, os produtos e os serviços associados

— transferências interbancárias, requisição de cheques e cartão de débito.

■

■Quanto às contas de poupança para condomínio, apenas nove bancos as comercializam. Ainda há contas abertas no Abanca, mas a instituição deixou de celebrar novos contratos.

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Comissões | Remuneração | Saldo médio

Custos anuais (€)

mais de 100 euros de diferença

�Conta com saldo médio de 400 euros, 12 cheques e 24 transferências pela Net

�Conta com saldo médio de 2000 euros, 12 cheques e 24 transferências pela Net

Abanca Best

Bank Banif BancoNovo Banco BPI PopularBanco Montepio Millenniumbcp SantanderTotta AgrícolaCrédito CGD

42,72

27,28

69,56

74 74,40 75,48

94,56

106,08 107,64 118,72

12,60

Banco

BPI Millenniumbcp Banif Abanca BancoNovo PopularBanco Montepio SantanderTotta AgrícolaCrédito CGD

11,16

19,68

42,72

27,28

69,56 74,40 75,48

106,08 107,64

118,72

Best Bank

12,60

■

■Tivemos em mente condomínios com situações financeiras diferentes: um com um saldo médio de 400 euros e outro de 2000 euros. Em ambos os casos, assumimos que realizam duas transferências interbancárias por mês e preenchem um cheque todos os meses. O título de Escolha Acertada foi atribuído às contas mais baratas.

ESCOLHA ACERTADA



só paga juros quando o seu valor ultrapas-sa 1,50 euros. Na prática, só as contas com saldos médios superiores a 800 euros serão presenteadas. No Millennium bcp, a remune-ração prevista é de 50% da EONIA, a taxa de juro de referência do mercado interbancário. Nos últimos tempos, esta taxa não tem che-gado sequer aos 0,01%... Conclusão: não só a remuneração é irrisória, como é preciso dispor de mais de 24 mil euros à ordem para conseguir receber 1 euro de juros.

Quanto a outras vantagens, não vão além de transferências gratuitas, desde que efetu-adas pelo homebanking, da oferta de livros de cheques e pacotes de seguros para condomí-nio com desconto. O Banco Popular e o Mon-tepio, por exemplo, oferecem cheques — um módulo de 20 por trimestre e um módulo de 30 por ano, respetivamente —, a anuidade do cartão de débito e as transferências interban-cárias realizadas através do homebanking. Mas, feitas as contas, estas “vantagens” não são assim tão vantajosas, uma vez que são diluídas pelo elevado custo das comissões de manutenção. Como pode verificar nos gráficos ao lado, ao fim de um ano, as contas destes bancos acabam por ficar bastante mais caras do que as nossas Escolhas Acertadas. ■

conta à ordem condomínio

X

X Para contas com saldo médio de 400 euros e geridas ao balcão. Poupa 95 euros anuais face à conta mais cara, a do Crédito Agrícola.

Mínimo de abertura 125 euros Sem comissão de manutenção Transferências interbancárias 5,20 euros

Cheques 83 cêntimos Cartão de débito 7,80 euros

Custo anual ao balcão

142,56 euros

www.abanca.pt

conta empresa trust

X

X Para contas com saldo médio de 400 euros e movimentadas pela Net. Permite poupar 106 euros anuais em relação à conta mais cara, a da Caixa Geral de Depósitos.

Mínimo de abertura 5 mil euros Sem comissão de manutenção Transferências interbancárias grátis

Cheques 1,05 euros Cartão de débito não tem

Custo anual pela Net 12,60 euros

www.bancobest.pt

conta à ordem condomínio

X

X Alternativa para contas com saldo médio de 400 euros, movimentadas pela Net. Poupa mais de 91 euros anuais face à conta mais cara, a da Caixa Geral de Depósitos. Mínimo de abertura 250 euros Sem comissão de manutenção Transferências interbancárias grátis

Cheques 1,19 euros Cartão de débito 13 euros

Custo anual pela Net 27,28 euros

www.banif.pt

conta à ordem empresas

X

X Para contas com saldo médio de 2000 euros, independentemente de usar o balcão ou a Net. Comparando com as opções mais caras (Caixa Geral de Depósitos e Crédito Agrícola), poupa entre 107 e 141 euros.

Mínimo de abertura 100 euros Sem comissão de manutenção Transferências interbancárias grátis (Net) e 3,43 euros (balcão)

Cheques 23 cêntimos (Net) e 44 cêntimos (balcão) Cartão de débito 8,84 euros

Custo anual 11,60 euros (Net) e 96,44 euros (balcão)

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a remuneração mais elevada

não vai além

dos 1,13% líquidos,

assegurada pelo Banif

Acabe com a sua conta poupança-condomínio

Sem benefícios fiscais e com remunerações baixas, estas contas deixaram

de ser interessantes. Se não prevê realizar obras no edifício em breve,

levante o dinheiro e procure uma aplicação mais rentável

J

á não faz sentido manter parte do dinhei-ro das quotas do condomínio aplicado numa conta poupança-condomínio, à espera do dia em que vai investir o capital acumulado numa obra de recuperação ou de beneficiação do edifício. Desde que perderam os benefícios fiscais, em 2002, estas contas de poupança perderam também o seu principal fator de atratividade, já que as remunerações oferecidas pelos bancos sempre foram bai-xas e continuam a sê-lo, anulando qualquer interesse que os condóminos pudessem ter nestes produtos.

Invista em obras

ou em produtos sem risco

Por lei, o dinheiro aplicado em contas pou-pança-condomínio apenas pode ser mobili-zado “para a realização, nas partes comuns dos prédios, de obras de conservação ordi-nária, de conservação extraordinária e de

beneficiação”. Assim, apenas com uma deli-beração da assembleia de condóminos e com um comprovativo da despesa com a obra no imóvel é possível mobilizar os fundos acumu-lados nestas contas. Tal impossibilita o con-domínio de fazer melhor uso do seu dinheiro. Por isso, se ainda mantém ativa uma con-ta poupança-condomínio e é intenção dos condóminos proceder em breve a uma obra de restauro ou de beneficiação no edifício, aproveite a ocasião para levantar o dinheiro e aplicá-lo nos fins previstos na lei.

Mas se não é previsível que o edifício venha a ser sujeito a qualquer obra nos tempos mais próximos, é preferível levantar todo o capital e reinvesti-lo num produto mais rentável. Não será difícil encontrar um simples de-pósito a prazo com uma rentabilidade que, embora baixa, esteja acima das praticadas pelos bancos nas contas poupança-condo-mínio. Mas tenha atenção ao fazer compa-rações, sobretudo se costuma olhar para as taxas líquidas dos produtos, ou seja, depois de descontados os impostos. Isto porque os condomínios estão equiparados a pessoas co-letivas, suportando uma taxa de IRC de 25% (que aplicámos no quadro da página ao lado). Já a um consumidor são cobrados 28% de IRS, taxa que está refletida na rentabilidade líqui-da dos depósitos a prazo que publicamos na página 32 desta edição. Se usar o Barómetro para encontrar a aplicação mais vantajosa, lembre-se de que a taxa líquida obtida pelo condomínio, devido à diferença de imposto cobrado, será ligeiramente mais elevada do que a que anunciamos.

Atenção às exigências dos bancos

Optando por levantar todo o dinheiro da con-ta para reinvestir noutra aplicação, não escon-tará sujeito a qualquer penalização do ponto de vista fiscal, mas o banco pode exigir-lhe a de-volução da diferença entre os juros obtidos e

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Acabe com a sua conta poupança-condomínio

Impostos, comissões e decreto-lei a rever

■

■_{O diploma que regula as contas poupança-}

-condomínio ficou desatualizado a partir do momento em que estas perderam o benefício fiscal — o seu principal atrativo. Tal como aconteceu quando as contas poupança- -habitação também perderam os benefícios, é fulcral que os bancos deixem de poder cobrar acertos de juros aos clientes que levantem o dinheiro acumulado numa conta poupança-condomínio para fins não previstos: por exemplo, para o aplicarem num produto mais rentável. Vamos, por isso, pedir ao Ministério das Finanças que reveja a lei.

■

■_{Após o primeiro ano, os bancos estão}

proibidos de exigir uma penalização aos condomínios que mobilizem o dinheiro antecipadamente, desde que este se destine aos fins previstos na lei. Mas nas fichas de informação normalizada do Banif e do Novo Banco não é claro se estes bancos a cobram. Cabe ao Banco de Portugal averiguar se existe alguma ilegalidade e garantir que a informação seja transparente.

■

■_{As vantagens das contas à ordem para}

condomínio são bastante reduzidas. Limitam-se a transferências gratuitas, desde que realizadas online, ou à oferta de livros de cheques e de anuidades do cartão de débito. As comissões de manutenção, à semelhança do que acontece nas contas à ordem para particulares, são extremamente elevadas: atingem os 83,20 euros anuais, um custo significativo no orçamento do condomínio, principalmente nos de pequena dimensão. Só três instituições nada cobram. Nas restantes, os saldos médios exigidos para obter a isenção são muito altos, podendo chegar aos 15 mil euros.

■

■_{Detetámos ainda uma incongruência}

já denunciada em estudos feitos a outros produtos bancários: para o mesmo tipo de comissão, algumas instituições bancárias cobram imposto de selo (4%), enquanto outras cobram IVA (23%) — uma situação que o Banco de Portugal tem, uma vez por todas, de resolver.

COnSumiDORES ExigEm



10 contas poupança-condomínio

Banco Montante mínimo

de abertura (€) Reforços mínimos (€) Remuneração líquida depois de descontados 25% de imposto (%) Banif 250 10 1,13 Banco BIC 500 20 0,75 Banco Popular 300 50 0,75 Montepio 250 0 0,56 a 0,75

Caixa Geral de Depósitos 10 10 até 0,47

Millennium bcp 250 50 ou 100 0,47

Crédito Agrícola 250 50 0,43

Banco BPI 25 1 0,34 a 0,71

Novo Banco 500 125 0,23

Abanca 500 50 0,15

os juros que receberia se o mesmo montante tivesse sido aplicado pelo mesmo período num depósito a prazo da mesma instituição. Trata-se de uma prática legalmente permiti-da, mas que deixou de fazer sentido a partir do momento em que estas contas perderam a sua vantagem fiscal. Por isso, consideramos necessária uma revisão da lei.

Não dispondo as contas poupança-condo-mínio de remunerações atrativas nem de be-nefícios fiscais, é incompreensível que conti-nuem a colocar-se entraves aos condomínios para que encontrem soluções alternativas mais interessantes, até mesmo dentro da própria instituição bancária. Além disso, os condomínios que não subscreveram contas de poupança e aplicaram parte das suas quo-tas num depósito a prazo comum podem hoje mobilizar livremente os fundos acumulados. Resultado: os titulares de contas poupança--condomínio não só estão mais condiciona-dos nessa mobilização de funcondiciona-dos, como não recebem por isso qualquer contrapartida remuneratória.

Embora não tenhamos conhecimento de bancos que façam o acerto de juros, se for confrontado com esta exigência, sugerimos que remeta de imediato essa informação para o nosso Serviço de Informação através dos números 808 200 145 ou 218 410 858. ■

SEm ESCOLHA ACERTADA



■

■_{Mais de uma década depois de as contas}

de poupança-condomínio terem perdido os benefícios fiscais que as tornavam interessantes, alguns bancos continuam a disponibilizá-las. Entre os produtos que analisámos, a remuneração mais elevada não vai além de 1,13% de taxa anual nominal líquida, assegurada pelo Banif. A liquidez conseguida neste tipo de contas de poupança é, assim, muito inferior à rentabilidade que poderá conseguir investindo o dinheiro das quotas pagas pelos condóminos noutras aplicações sem risco, como os depósitos a prazo. Por esse motivo, nenhuma conta poupança-condomínio foi considerada Escolha Acertada.

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dossiê

condomínio

Seguro | Coberturas | Preços

Toda a proteção, preço mais reduzido

Ao trocar o seguro

individual por uma

apólice para todo

o condomínio, poupa

30 a 60% na fatura.

Se receia que algum

vizinho não pague

a parte que lhe

cabe, veja as nossas

dicas para resolver

o problema

O NOSSO ESTUDO

X

Analisámos 16 apólices

■

■Enviámos um questionário às seguradoras do ramo reais e pedimos informações sobre os seguros multirriscos para o condomínio. Colaboraram no nosso estudo a Allianz, a Fidelidade, a Generali, a Liberty e a Mútua dos Pescadores. Ocidental, Zurich, Eurovida e Mapfre alegaram estar a reformular os seus produtos. Por sua vez, a AXA, a Caixa Agrícola Seguros e a Groupama recusaram-se a participar. Uma pesquisa pelos portais das seguradoras na Internet permitiu-nos juntar a Tranquilidade à lista.

■

■Analisámos a qualidade com base no capital e nas franquias de um pacote de coberturas e o preço a partir de três cenários. As nossas recomendações incidem sobre as apólices que praticam os melhores preços e atingem uma Qualidade Global de, pelo menos, 65 por cento.

V

erificar se cada fração está protegi-da pelo seguro contra incêndios faz parte da lista de obrigações do admi-nistrador de um condomínio. A contratação cabe aos proprietários, mas, se estes não cumprirem, a responsabilidade passa para o administrador, que pode usar o dinheiro do condomínio para o efeito. Para que os faltosos não sejam financiados por quem tem as con-tas em dia, o administrador fica com o direito de exigir o reembolso das quantias pagas. Se, mesmo assim, o morador não pagar, o condomínio pode recorrer à via judicial.

A lei diz que apenas o seguro de incêndio é obrigatório. Mas, por um prémio um pouco superior como contrapartida de mais garan-tias, a maioria dos proprietários opta por uma apólice multirriscos. Inundações, furto ou roubo e danos decorrentes de fenómenos sísmicos são algumas das possibilidades.

Estas garantias existem no multirriscos--habitação, mas os condóminos têm interesse em contratar uma apólice para todo o edifício. Preço mais reduzido e maior facilidade na resolução de problemas que atinjam várias frações, pois só uma seguradora está envol-vida, são as principais vantagens. Para o mes-mo pacote de coberturas, ao compararmes-mos o prémio com o somatório dos montantes a

pagar pelas apólices individuais, chegamos a poupanças de 30 a 60% dependendo do capital seguro.

Mas, para contratar a apólice coletiva, a assembleia de condóminos tem de chegar a acordo. Se lhe parece impossível que todos os vizinhos remem para o mesmo lado, saiba que a recusa de alguns nem sempre inviabi-liza o processo. A maioria das seguradoras aceita o seguro com a adesão de um mínimo de 50% dos condóminos, embora a Fidelida-de exija 75% e a Generali se contente com 25 por cento.

Analisámos as condições e os preços de 16 apólices para o condomínio com base em três cenários e chegámos à conclusão de que pode poupar até 790 euros se viver em Lisboa, 146 euros no Porto e 1116 euros em Faro.

No entanto, o seguro multirriscos-con-domínio contempla apenas as "paredes", pelo que cada morador deve subscrever uma apólice individual para proteger o recheio da sua fração. Use o nosso simulador em www. deco.proteste.pt/casa e descubra a solução mais adequada ao seu perfil. Outra estratégia é pedir os preços junto da seguradora do con-domínio. Algumas dizem praticar tarifas mais reduzidas se os proprietários contratarem a apólice do recheio aos seus balcões.

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Seguro | Coberturas | Preços

Toda a proteção, preço mais reduzido

Todos por um

As coberturas do seguro do condomínio são idênticas às do multirriscos-habitação, que analisamos regularmente na nossa revista. Se quiser conferir as características das prin-cipais, consulte o último estudo, publicado na edição n.º 122, em março deste ano. Também encontra esta informação no nosso portal.

Tal como no multirriscos-habitação, as seguradoras definem um conjunto de cober-turas de base, que são de contratação obri-gatória. Mas é ainda possível aderir a outras, mediante um prémio adicional. As cobertu-ras de base e complementares variam com as seguradoras. Para comparar as apólices, selecionámos as mais importantes, seja pelo valor elevado a que podem ascender os danos ou pela frequência com que é possível serem ativadas (ver quadro na página seguinte). Além da cobertura de fenómenos sísmicos, cuja contratação recomendamos sobretudo para as zonas com maior risco de sofrê-los, como Lisboa, Faro ou as Ilhas, destacamos a de danos por água, na medida em que pode ser de grande utilidade. Cobre os prejuízos decorrentes da rutura e entupimento de ca-nalizações e, por vezes, inclui a pesquisa de avarias, embora exclua a infiltração de água e humidade.

Na única cobertura obrigatória, ou seja, incêndio, queda de raio e explosão, todas as apólices cobrem os prejuízos até ao limite do capital seguro sem aplicar franquias, pelo que recebem a nota máxima na avaliação. Nas restantes, as melhores classificações correspondem genericamente a limites de capital mais abrangentes combinados com franquias mais reduzidas. A cobertura de privação temporária do uso da habitação não está disponível em várias seguradoras. Neste caso, as apreciações mais elevadas explicam--se pela possibilidade de o segurado usufruir, por um período mais alargado, de uma habi-tação de substituição devido a um sinistro que o obrigue a deixar a casa onde mora.

Capital seguro a menos, indemnização a menos

A avaliação do imóvel, de que depende o cál-culo do capital seguro, cabe ao administrador e à assembleia de condóminos. O capital deve corresponder ao valor de mercado da recons-trução do imóvel, que resulta do somatório do valor das frações e partes comuns. Inclui estruturas e elementos de origem ou incorpo-rados pelos proprietários e as partes comuns, como telhado, entradas, escadas e corredo-res, elevadores e garagens comuns, mas não o terreno de implantação.

Para calcular o valor de reconstrução, há que considerar a área total do imóvel, que, no geral, vem indicada no título

Aderir ao seguro coletivo

pode suscitar receios.

A nossa especialista

esclarece as principais

questões

Resposta aos leitores

Como passar do seguro individual para o do condomínio?

Basta escrever uma carta à seguradora onde contratou o multirriscos-habitação, a comunicar que pretende desistir do seguro. Uma alternativa é não pagar o prémio na data de vencimento. Quem adquiriu casa com recurso ao crédito tem de avisar o banco desta alteração e certificar--se de que a nova apólice contempla as coberturas exigidas. Mas, se a transferência implicar um aumento da prestação, tem de fazer contas ao que poupa com o seguro para ver se há interesse em aderir.

Os condóminos têm de aderir todos ao mesmo tempo?

Não é necessário. Obtida a adesão mínima, o administrador contrata o seguro para as frações interessadas. Quem já tem

Mónica Dias especialista em seguros da DECO PROTESTE

um multirriscos-habitação pode aderir gradualmente, à medida que vencerem as apólices individuais.

E se alguém não pagar?

Quando alguém não paga, o seguro não é cancelado. O condomínio pode pagar a parte em falta e depois exigir o reembolso ao faltoso. Se, mesmo assim, o proprietário recusar, a questão pode ser resolvida num julgado de paz ou tribunal.

compare as diferenças

dúvidas entre multirrisCos-habitação e Condomínio?

Habitação Condomínio

Apólice individual Apólice de grupo

Mais caro Prémio inferior por cada condómino Processo mais complicado quando há danos em

várias frações, pois várias seguradoras são envolvidas A resolução de problemas depende só de uma seguradora, pelo que o processo é mais rápido O segurado pode contratar a cobertura apenas

para o edifício, só para o recheio ou para ambos Só é possível cobrir o edifício. Para o recheio, cada condómino tem de contratar uma apólice individual Contratado pelo segurado Contratado pela administração do condomínio Cabe ao segurado avaliar o imóvel e indicar o capital

seguro, com recurso à tabela do valor médio de reconstrução por metro quadrado em várias regiões do Continente

A administração do condomínio determina o valor total do edifício. O capital a segurar por cada proprietário é calculado com base na permilagem da sua fração

(9)

preços para três Cenários (€)

Seguradora e produto Faro Porto Lisboa

edifício de 1987, 4 pisos (2 frações cada), 1 elevador e 1 garagem

com 7 lugares. Área: 1 300 m². Imóvel de € 1 250 000 Apr eciaç ão Gl ob

al edifício de 1965 com 3 pisos (1 fração cada). Área: 435 m². Imóvel de € 400 000 Apr eciaç ão Gl ob

al edifício de 2002, 5 pisos (2 frações cada), 2 elevadores, garagem coletiva, arrecadações e sótão. Área: 1 500 m². Imóvel de € 1 500 000 Apr eciaç ão Gl ob al sem

sismos sismosCom sismossem sismoscom sismossem sismosCom

Allianz Condomínio 710,71 1 557,46 78 338,53 455,95 69 655,75 1 417,83 81

Generali Condomínio 672,21 1 772,99 69 218,94 336,60 62 805,52 1 567,59 72

Liberty Condomínio 972,84 2 673,24 48 312,82 494,89 60 927,43 1 692,61 67

Mútua dos Pescadores Condomínio 1 206,62 2 053,37 66 390,91 508,33 62 1 107,83 1 859,90 65

Lusitania Condomínio 1 025,98 1 872,72 64 imóvel antigo* 64 1 138,03 1 900,11 57

Fidelidade Condomínio Plano 1 (sem franquia) 936,75 1 783,50 67 404,37 521,79 56 1 081,01 1 843,09 60 Tranquilidade Condomínio Valor 1 177,37 2 235,81 61 imóvel antigo* 45 1 047,22 1 999,82 60 Fidelidade Condomínio Plano 2 (franquia de € 500) 750,51 1 597,26 59 387,98 505,40 59 1 047,23 1 809,31 59 Fidelidade Condomínio Plano 1 (franquia de € 250) 695,97 1 542,72 59 360,57 477,99 53 964,52 1 726,60 59 Fidelidade Condomínio Plano 1 (franquia de € 500) 614,97 1 461,72 57 318,15 435,57 57 854,59 1 616,67 57 Fidelidade Condomínio Plano 2 (franquia de € 1000) 636,63 1 483,38 57 328,94 446,36 57 890,20 1 652,28 57 Tranquilidade Condomínio Valor Mais 1 411,75 2 470,19 58 imóvel antigo* 47 1 255,50 2 208,10 55 Fidelidade Condomínio Plano 2 (franquia de € 250) 838,59 1 685,34 61 433,96 551,38 61 1 167,10 1 929,18 54 Fidelidade Condomínio Plano 1 (franquia de € 1000) 515,03 1 361,78 54 266,13 383,55 54 717,43 1 479,51 54 Tranquilidade Condomínio Essencial 708,57 1 767,01 54 imóvel antigo* 54 630,50 1 583,10 54 Fidelidade Condomínio Plano 2 (sem franquia) 902,43 1 749,18 70 484,52 601,94 49 1 303,53 2 065,61 54

* O preço depende da avaliação do estado de conservação.

multirriscos-condomínio

qualidade das apóliCes

Seguradora e produto Coberturas

Mínimo de c ondómino s Regr a pr opor cional Qu al

idade das apól

ic es (%) inc êndio , queda de r aio e e xpl os ão dano s por á gu a furt o ou r oubo fenómeno s sísmic os respons abil idade civil ex tr ac ontr atu al tempest ades inundaç ões priv aç ão t empor ária do us o da habit aç ão demol iç ão e r emoç ão de es combr os al uiment o de t err as

Tranquilidade Condomínio Valor Mais A B B B B A A A C B C C 79

Allianz Condomínio A B A B C B B B D B C C 76

Mútua dos Pescadores Condomínio A B A B C B B C C B C C 75

Tranquilidade Condomínio Valor A C B B B B B A C B C C 74

Generali Condomínio A B C B B B B n. d. C B B B 71

Fidelidade Condomínio Plano 2 (sem franquia) A B C B C B B C C B D C 69

Liberty Condomínio A C C B B C C B C C C C 69

Fidelidade Condomínio Plano 1 (sem franquia) A B C B C B B n. d. C B D C 67

Lusitania Condomínio A C D B A B B n. d. C D C C 64

Fidelidade Condomínio Plano 2 (franquia de € 250) A C C B C C C C C C D C 61

Fidelidade Condomínio Plano 2 (franquia de € 500) A C C B C C C C C C D C 59

Fidelidade Condomínio Plano 1 (franquia de € 250) A C C B C C C n. d. C C D C 59

Fidelidade Condomínio Plano 2 (franquia de € 1000) A C D B D D D C C C D C 57

Fidelidade Condomínio Plano 1 (franquia de € 500) A C C B C C C n. d. C C D C 57

Fidelidade Condomínio Plano 1 (franquia de € 1000) A C D B D D D n. d. C C D C 54

Tranquilidade Condomínio Essencial A D n. d. B C B B n. d. C D C C 54

A Muito bom B Bom C Médio D Medíocre E Mau

(10)

ESCOLHA ACERTADA



tranquilidade condomínio valor mais

X

X Com base nos limites de capital e nas franquias das coberturas, a Tranquilidade Condomínio Valor Mais é a Melhor do Teste para a generalidade dos consumidores.

allianz condomínio

X

X Ao cruzarmos a qualidade com os preços para três cenários, a Escolha Acertada é a Allianz Condomínio.

Lisboa

apreciação Global

Prémio anual sem sismos 655,75 euros

Prémio anual com sismos 1 417,83 euros Porto

Prémio anual com sismos 455,95 euros Faro

Prémio anual com sismos 1 557,46 euros

213 165 300 www.allianz.pt

cOmO lEr OS qUaDrOS



■

■Coberturas mais interes-santes para proteger o con-domínio. Na nossa análise, incluímos os limites de ca-pital e as franquias. Quando uma companhia não dispõe de uma cobertura, surge a nota "n. d.".

■

■Qualidade das apólices

Classificação de cada se-guradora depois de ponde-rados todos os critérios.

■

■Apreciação Global numa escala de 0 a 100. Para com-parar os preços, criámos três cenários com base na localização, no ano de cons-trução, no número de an-dares e no valor do imóvel. Cruzámos os preços com a Qualidade Global e chegá-mos à Apreciação Global. Estes fatores refletem-se de forma diferente no preço consoante a política de cada

seguradora. Por isso, uma mesma apólice pode obter diferentes Apreciações Globais. Se a Qualidade Global for inferior a 65%, a Apreciação Global fica li-mitada a este valor. Apesar de ter os prémios mais bai-xos no cenário do Porto, a Generali não dispõe de da-nos por água para imóveis até 1985, o que se refletiu na classificação.

constitutivo do edifício. Todos os anos, no final do mês de outubro, são publi-cadas no Diário da República tabelas que in-cluem os preços por metro quadrado da cons-trução média, quer dizer, sem acabamentos de luxo, nas diferentes zonas do país. Basta multiplicar a área total do prédio pelo preço por metro quadrado correspondente à zona onde se situa.

Apurado o valor do imóvel, o administra-dor propõe uma forma de distribuir o capital seguro pelas frações em função da respetiva permilagem. Os valores encontrados a partir deste cálculo devem, porém, ser considera-dos indicativos. Recomendamos que adicio-ne uma margem de segurança de 20 a 30 por cento.

Se o capital for inferior ao valor real da habitação, em caso de sinistro, a seguradora aplica a regra proporcional. De acordo com esta fórmula, a companhia só indemniza os prejuízos na proporção entre o capital seguro e o valor efetivo dos bens, ficando o restan-te a cargo dos proprietários. A maioria das seguradoras prevê igualmente uma margem de erro, prescindindo de aplicar a regra pro-porcional quando a diferença entre o capital seguro e o valor do prédio é inferior a 15 por cento. Na Generali, esta percentagem é supe-rior: 25 por cento.

Mas o desafio não é apenas indicar um valor correto para o prédio no início do con-trato. Uma vez que o capital seguro tem de acompanhar sempre o valor do imóvel e este vai evoluindo ao longo do tempo, outro pro-blema é a atualização periódica. Para evitar problemas, o condomínio deverá escolher a atualização automática de acordo com os ín-dices publicados trimestralmente pelo Insti-tuto de Seguros de Portugal (ver, por exemplo, www.isp.pt). Ao indicar esta opção no início do contrato, nada mais tem a fazer: o capital seguro estará permanentemente em dia.

Algarvios com poupanças até 1116 euros

Nem só da qualidade depende a escolha de uma apólice. O preço pode ser decisivo. A principal vantagem de um seguro para o condomínio é o preço mais reduzido face à soma do preço das apólices individuais.

Vejamos o exemplo da Generali, uma das nossas recomendações no último estudo sobre o multirriscos-habitação. Imagine-mos que o edifício contemplado no cenário de Lisboa é composto por 10 frações iguais. Neste caso, cada condómino teria de pagar 212 euros anuais pelo seguro individual com o plano mais simples da seguradora, incluin-do sismos, ou 245 euros, se optasse por uma apólice mais completa. Ao passar para o se-guro multirriscos-condomínio, contribuiria apenas com 157 euros anuais, o que represen-ta uma poupança de 36% face ao plano mais alargado.

Para compararmos as tarifas praticadas no âmbito do multirriscos-condomínio, defini-mos três cenários a envolver imóveis em Lis-boa e Faro, zonas de risco sísmico mais eleva-do, e no Porto. Cruzámos a Qualidade Global com o preço e chegámos à Escolha Acertada, a Allianz Condomínio, que permite poupar face à média do mercado 357 euros se viver em Lisboa, 21 euros no Porto e 259 euros em Faro. Se tivermos em conta as apólices mais caras, a economia é muito superior e pode atingir 790 euros no cenário de Lisboa, 146 euros no do Porto e 1116 euros no de Faro.

Mas tenha em atenção que o prémio pode ser sujeito a descontos ou agravamentos em função das características do imóvel, dos

meios de prevenção e proteção ou, no caso da Fidelidade, da sinistralidade. A maioria das companhias aumenta a tarifa à medida que a idade do imóvel avança. Por exemplo, a mesma Allianz agrava até 50% se o prédio tiver entre 11 e 35 anos e até 120% se for mais antigo, o que se reflete na Apreciação Global do respetivo cenário.

Os meios de proteção e prevenção contra incêndios também têm repercussão no preço, mas em sentido inverso, e podem significar descontos até 15 por cento. Na Fidelidade, quatro anos sem a participação de sinistros ajudam a emagrecer a fatura. Nesta compa-nhia, pode contar com reduções no prémio na casa dos 20 por cento. ■