Marcelo Pinto da Silva Ferraz Engenheiro Civil CREA Avaliações e Perícias de Engenharia

(1)

AUTOS Nº. 0013133-11.2020.8.26.0002

MARCELO PINTO DA SILVA FERRAZ, Engenheiro Civil, CREA 5070436397,

Perito

Judicial,

nomeado

no

CUMPRIMENTO

DE

SENTENÇA

-

RESPONSABILIDADE CIVIL requerido por RONALDO MARTINS DE MORAES E

OUTROS em face de ARGEMIRO GOMES E OUTRO, após realizar diligências e

vistorias vêm mui respeitosamente apresentar as conclusões a que chegou no

presente trabalho:

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O presente laudo visa apuração do justo e real valor do imóvel matriculado sob nº.

2.245 no 5º. Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 71/73).

O signatário foi honrado com nomeação para Perito do Juízo as fls. 63, para avaliar

o imóvel descrito acima.

- Assistentes técnicos: não foram indicados

- Quesitos: não foram formulados

II - VISTORIA

1. LOCALIZAÇÃO

O imóvel objeto do presente laudo localiza-se a Praça Ramos de Azevedo nº 209,

conjunto nº 82 do Edifício Glória, República, na Capital.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0013133-11.2020.8.26.0002 e código C78C8B2.

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2. PLANTA GENÉRICA DE VALORES

Conforme a Planta Genérica de Valores da cidade de São Paulo, o imóvel

situa-se no Setor 006 e Quadra 016, possuindo um Índice Fiscal de 5.791,00 para o

ano de 2020.

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3. MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região onde se encontra o imóvel avaliando é dotada de todos os melhoramentos

públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e esgoto, energia

elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de coleta de lixo.

O local apresenta completa infraestrutura e é atendido por comércio variado,

dispondo ainda de hospital, posto de saúde, escola, igreja, posto policial e rede de

transporte coletivo que trafega ao longo das principais vias do bairro, dentre as

quais, as Avenidas Ipiranga, Rio Branco, São João e Vinte e Três de Maio.

Trata-se de região com densidade demográfica alta e de vocação comercial,

caracterizada por prédios de conjuntos comerciais de padrão médio e superior.

O imóvel em questão se encontra próximo ao Teatro Municipal e Shopping Ligth.

4. ACESSO

Através das Ruas Anita Garibaldi, Boa Vista, Libero Badaró e Viaduto do Chá,

distando aproximadamente a 2,5 km da Praça da Sé, marco zero da Capital.

5. BENFEITORIAS

5.1. Do Condomínio

O Edifício Glória é formado por 01 (um) edifício com pavimento térreo, onde está

instalada uma loja de calçados e uma lanchonete e 10 (dez) pavimentos tipo

destinados a escritórios.

O Edifício Glória dispõe de entradas sociais, elevadores e portaria com interfone.

(5)

Edifício Glória, possuindo os seguintes compartimentos e acabamentos básicos:

Hall

: Piso

: Porcelanato

Paredes

: Pintura látex

Teto

: Forro de gesso

Escritório 1

: Piso

: Porcelanato

Paredes

: Pintura látex

Teto

: Forro de gesso

Escritório 2

: Piso

: Porcelanato

Paredes

: Pintura látex

Teto

: Forro de gesso

Escritório 3

: Piso

: Porcelanato

Paredes

: Pintura látex

Teto

: Forro de gesso

Escritório 4

: Piso

: Porcelanato

Paredes

: Pintura látex

Teto

: Forro de gesso

Banheiro

: Piso

: Porcelanato

Paredes

: Pintura látex

Teto

: Forro de gesso

Copa

: Piso

: Porcelanato

Paredes

: Pintura látex

Teto

: Forro de gesso

Depósito

: Piso

: Porcelanato

Paredes

: Pintura látex

Teto

: Forro de gesso

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Padrão do imóvel

: Escritório padrão superior

Conservação

: Regular

Idade

: 50 anos

Área construída privativa

:

111,51 m²

Área construída comum

:

17,54 m²

Área total

:

129,05 m²

Fração Ideal

:

1,8766 %

6. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel objeto da presente avaliação possui 111,51 metros quadrados de área

útil, conforme escritura de matrícula nº 2.245 do 5º Cartório de Registro de Imóveis

de São Paulo.

“

Imóvel: - O conjunto nº 82 do 8º andar ou 11º pavimento do

Prédio Glória, sito à Praça Ramos de Azevedo nº 209, no 7º

Subdistrito

–

Consolação, com área privativa de 111,51 m², área

comum de 17,54 m² e área total construída de 129,05 m²;

cabendo-lhe a fração ideal de 18766 % nas coisas comuns e no

terreno, com área de 710,64 m²...

”

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8. FOTOS ILUSTRATIVAS

Foto nº. 1

–

Vista parcial da Praça Ramos de Azevedo, onde se localiza o imóvel

avaliado no presente laudo.

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Foto nº. 3

–

Vista da fachada do Edifício Glória, onde se localiza o conjunto nº 82

avaliado no presente laudo.

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Foto nº. 5

–

Vista da loja localizada no pavimento térreo do Edifício Glória.

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- Do Edifício Glória:

Foto nº. 7

–

Vista parcial do hall social.

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Foto nº. 9

–

Vista dos elevadores localizados no hall social.

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Foto nº. 11

–

Vista do pavimento tipo.

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Foto nº. 12

–

Vista da porta de entrada do conjunto nº 82 avaliado no presente

laudo.

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Foto nº. 13

–

Vista parcial do corredor de circulação.

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Foto nº. 15

–

Vista parcial do hall.

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Foto nº. 17

–

Vista parcial do escritório 1.

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Foto nº. 19

–

Vista parcial do escritório 2.

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Foto nº. 21

–

Vista parcial do escritório 3.

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Foto nº. 23

–

Vista parcial do escritório 4.

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Foto nº. 25

–

Vista parcial do banheiro.

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Foto nº. 27

–

Vista parcial da copa.

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Foto nº. 29

–

Vista do depósito.

(37)

O critério a ser utilizado é o Método Comparativo Direto. Sua aplicação se resume

na apuração do valor unitário básico de venda praticado na região onde se localiza

o imóvel avaliando, devendo todos os elementos comparativos coletados, possuir

as mesmas características básicas.

1.2. Fator Oferta

Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nas ofertas a fim de

cobrir a elasticidade de negócios.

1.3. Depreciação Pela Idade de Construção

Para o cálculo da depreciação da construção, será empregado o Método

Ross-Heidecke, que combina as considerações da idade da edificação com o estado de

conservação da unidade por ocasião da vistoria.

Para a unidade em questão utilizaremos o seguinte fator de obsolescência:

foc = 0,384

1.4. Vagas de Garagem

As vagas de garagem dos elementos comparativos serão homogeneizadas de

acordo com o item VI.9

–

Recomendações do “Estudo

- Valores de Edificações

de Imóveis Urbanos” –

IBAPE.

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1.5. Fator Padrão

Serão aplicados os fatores

previstos no estudo “Valores de Edificações de Imóveis

Urbanos”

- IBAPE/SP, sendo que para a unidade avalianda será empregado o fator

correspondente a faixa média do item 2.1.4

–

Escritório Padrão Superior, ou seja:

6,371, onde teremos a seguinte descrição:

Edifícios atendendo a projeto arquitetônico especial, prevendo alguma versatilidade

na distribuição dos espações internos das unidades dispostas em lajes de

proporções médias. Hall social amplo e com elementos decorativos de qualidade,

dotados de elevadores de padrão superior. Normalmente com duas ou mais vagas

de estacionamento por unidade e, eventualmente, também para visitantes. Áreas

externas, em geral, com tratamento paisagístico. Fachadas tratadas com material

de qualidade, como alumínio, revestimento de cerâmica ou “fulget”, massa

texturizada; caixilhos amplos e executados por projeto específico, podendo,

inclusive, se constituírem nas denominadas “cortinas de vidro”.

Caracterizam-se pela utilização de itens construtivos e acabamentos de boa

qualidade, tanto nas áreas privativas, como nas de uso comum, tais como:

Pisos: carpete de alta resistência apropriado ao uso comercial, cerâmica, placas de

mármore, granito ou similar.

(39)

Instalações elétricas: sistema de distribuição dimensionada para o uso diversificado

de pontos de luz e tomadas, com componentes de qualidade. Usualmente possuem

sistema de ar condicionado central e a passagem de cabos e fios geralmente são

feitas por pisos elevados.

1.6. Fator Transposição

O transporte dos elementos utilizados será efetuado através da Planta Genérica de

Valores, que consigna para o local Índice Fiscal igual a 5.791,00 para o ano de

2020.

2. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

2.1. Valor Unitário Básico (VUB)

Aplicando-se os critérios referidos no capítulo anterior, o valor unitário resultará dos

cálculos desenvolvidos adiante.

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ELEMENTO Nº. 1

Local

: Rua Barão de Itapetininga nº 255

Ind. Fiscal

: 5.650,00

Banheiros

: 1 banheiro

Garagem

: 00 vagas

Área útil

: 76,00 m

2

Fonte

_{: Lopes Local Imóveis}

Informante

: Sra. Paula

Telefone

: 3065-0555

Oferta

: R$ 230.000,00

Data

: set/2020

Padrão

: Escritório padrão superior

Coeficiente : 6,371

Idade

: 55 anos (f)

Foc

: 0,265

Andar

: 10º andar

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO

1. Fator elasticidade: 0,900

2. Fator padrão: 6,371/6,371 = 1,000

3. Fator obsolescência: 0,384/0,265 = 1,449

4. Fator localização: 5.791,00/5.650,00 = 1,025

Vu1 = _R$ 230.000,00 x 0,900 x (1,000 + 1,449 + 1,025 - 3,000 + 1,000)

(76,00 m² + 0 x 10,00 m² x 0,50)

Vu1 = R$ 4.014,71/m

2

(41)

Área útil

: 85,00 m

2

Fonte

_{: Scalzitti Imóveis}

Informante

: Sr. Leonardo

Telefone

: 3258-0563

Oferta

: R$ 382.176,00

Data

: set/2020

Padrão

: Escritório padrão superior

Coeficiente : 6,371

Idade

: 50 anos (e)

Foc

: 0,354

Andar

: 5º andar

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO

1. Fator elasticidade: 0,900

2. Fator padrão: 6,371/6,371 = 1,000

3. Fator obsolescência: 0,384/0,354 = 1,085

4. Fator localização: 5.791,00/5.666,00 = 1,022

Vu2 = _R$ 382.176,00 x 0,900 x (1,000 + 1,085 + 1,022 - 3,000 + 1,000)

(85,00 m² + 0 x 10,00 m² x 0,50)

Vu2 = R$ 4.479,55/m

2

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ELEMENTO Nº. 3

Local

: Rua Dr. Braulio Gomes nº 25

Ind. Fiscal

: 5.650,00

Banheiros

: 2 banheiros

Garagem

: 00 vagas

Área útil

: 112,00 m

2

Fonte

_{: Remax Central Life Imóveis}

Informante

: Sr. Edival

Telefone

: 3427-9220

Oferta

: R$ 538.000,00

Data

: set/2020

Padrão

: Escritório padrão superior

Coeficiente : 6,371

Idade

: 50 anos (e)

Foc

: 0,373

Andar

: 9º andar

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO

1. Fator elasticidade: 0,900

2. Fator padrão: 6,371/6,371 = 1,000

3. Fator obsolescência: 0,384/0,373 = 1,029

4. Fator localização: 5.791,00/5.650,00 = 1,025

Vu3 = _R$ 538.000,00 x 0,900 x (1,000 + 1,029 + 1,025 - 3,000 + 1,000)

(112,00 m² + 0 x 10,00 m² x 0,50)

Vu3 = R$ 4.556,66/m

2

(43)

Área útil

: 96,50 m

2

Fonte

_{: Corretor autônomo}

Informante

: Sr. Igor

Telefone

: 99292-6661

Oferta

: R$ 400.000,00

Data

: set/2020

Padrão

: Escritório padrão superior

Coeficiente : 6,371

Idade

: 55 anos (e)

Foc

: 0,280

Andar

: 11º andar

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO

1. Fator elasticidade: 0,900

2. Fator padrão: 6,371/6,371 = 1,000

3. Fator obsolescência: 0,384/0,280 = 1,371

4. Fator localização: 5.791,00/5.666,00 = 1,022

Vu4 = _R$ 400.000,00 x 0,900 x (1,000 + 1,371 + 1,022 - 3,000 + 1,000)

(96,50 m² + 0 x 10,00 m² x 0,50)

Vu4 = R$ 5.196,68/m

2

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ELEMENTO Nº. 5

Local

: Rua Vinte e Quatro de Maio nº 188

Ind. Fiscal

: 5.721,00

Banheiros

: 2 banheiros

Garagem

: 00 vagas

Área útil

: 94,00 m

2

Fonte

_{: Sabatini Imóveis}

Informante

: Sr. Marcos

Telefone

: 5504-1971

Oferta

: R$ 330.000,00

Data

: set/2020

Padrão

: Escritório padrão superior

Coeficiente : 5,768

Idade

: 55 anos (d)

Foc

: 0,289

Andar

: 4º andar

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO

1. Fator elasticidade: 0,900

2. Fator padrão: 6,371/5,768 = 1,105

3. Fator obsolescência: 0,384/0,289 = 1,329

4. Fator localização: 5.791,00/5.721,00 = 1,012

Vu5 = _R$ 330.000,00 x 0,900 x (1,105 + 1,329 + 1,012 - 3,000 + 1,000)

(94,00 m² + 0 x 10,00 m² x 0,50)

Vu5 = R$ 4.568,74/m

2

(45)

Área útil

: 157,00 m

2

Fonte

_{: Marcelo Lara Imóveis}

Informante

: Sra. Nicole

Telefone

: 3105-6300

Oferta

: R$ 640.000,00

Data

: set/2020

Padrão

: Escritório padrão superior

Coeficiente : 5,768

Idade

: 50 anos (e)

Foc

: 0,354

Andar

: 6º andar

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO

1. Fator elasticidade: 0,900

2. Fator padrão: 6,371/5,768 = 1,105

3. Fator obsolescência: 0,384/0,354 = 1,085

4. Fator localização: 5.791,00/5.817,00 = 0,996

Vu6 = _R$ 640.000,00 x 0,900 x (1,105 + 1,085 + 0,996 - 3,000 + 1,000)

(157,00 m² + 0 x 10,00 m² x 0,50)

Vu6 = R$ 4.351,18/m

2

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ELEMENTO Nº. 7

Local

: Largo do Paissandu nº 72

Ind. Fiscal

: 4.248,00

Banheiros

: 2 banheiros

Garagem

: 00 vagas

Área útil

: 90,00 m

2

Fonte

_{: Lopes Local Imóveis}

Informante

: Sr. Eduardo

Telefone

: 3094-0555

Oferta

: R$ 260.000,00

Data

: set/2020

Padrão

: Escritório padrão superior

Coeficiente : 6,371

Idade

: 55 anos (f)

Foc

: 0,265

Andar

: 13º andar

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO

1. Fator elasticidade: 0,900

2. Fator padrão: 6,371/6,371 = 1,000

3. Fator obsolescência: 0,384/0,265 = 1,449

4. Fator localização: 5.791,00/4.248,00 = 1,363

Vu7 = _R$ 260.000,00 x 0,900 x (1,000 + 1,449 + 1,363 - 3,000 + 1,000)

(90,00 m² + 0 x 10,00 m² x 0,50)

Vu7 = R$ 4.711,20/m

2

(47)

Área útil

: 182,00 m

2

Fonte

_{: Tania Amorim Imobiliária}

Informante

: Sra. Denise

Telefone

: 99341-1998

Oferta

: R$ 1.220.000,00

Data

: set/2020

Padrão

: Escritório padrão superior

Coeficiente : 6,371

Idade

: 50 anos (e)

Foc

: 0,354

Andar

: 9º andar

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO

1. Fator elasticidade: 0,900

2. Fator padrão: 6,371/6,371 = 1,000

3. Fator obsolescência: 0,384/0,354 = 1,085

4. Fator localização: 5.791,00/5.839,00 = 0,992

Vu8 = _R$ 1.220.000,00 x 0,900 x (1,000 + 1,085 + 0,992 - 3,000 + 1,000)

(182,00 m² + 0 x 10,00 m² x 0,50)

Vu8 = R$ 6.497,50/m

2

(48)

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b) Média Aritmética

ELEMENTOS R$/m

2

1...R$ 4.014,71/m

2

2...R$ 4.479,55/m

2

3...R$ 4.556,66/m

2

4...R$ 5.196,68/m

2

5...R$ 4.568,74/m

2

6...R$ 4.351,18/m

2

7...R$ 4.711,20/m

2

8...R$ 6.497,50/m

2

Ma = R$ 38.376,22 = R$ 4.797,03/m

2

8 elementos

LIMITES:

Inferior : R$ 4.797,03/m

2

_{x 0,700 = R$ 3.357,92/m}

2

Superior : R$ 4.797,03/m

2

_{x 1,300 = R$ 6.236,14/m}

2

c) Média Aritmética Saneada

Eliminando

–

se o elemento mais discrepante nº 8, teremos a seguinte média

aritmética saneada.

Mas = R$ 38.376,22

–

R$ 6.497,50 = R$ 4.554,10/m

2

7 elementos

(49)

Superior : R$ 4.554,10/m

2

_{x 1,300 = R$ 5.920,33/m}

2

Como não existem elementos discrepantes, teremos a seguinte Média Aritmética

Saneada:

Mas = R$ 4.554,10/m

2

_{para setembro de 2020}

(quatro mil quinhentos e cinquenta e quatro reais e dez centavos)

2.2. Valor do Imóvel

a) O valor do conjunto nº 82, será dado pela fórmula:

VI = (Au + 0 x Ag x 0,50) x Vub onde :

VI = Valor do Imóvel

Au = Área útil privativa = 111,51 m

2

Au = Área útil da vaga de garagem = 10,00 m

2

Vub = Valor Unitário Básico = R$ 4.554,10/m

2

VI = (111,51 m² + 0 x 10,00 m² x 0,50) x R$ 4.554,10/m

2

VI = R$ 507.827,69 ou em números comerciais:

VI = R$ 508.000,00 para setembro de 2020

(quinhentos e oito mil reais)

(50)

_____________________________________________________________________________________________

Email: marceloferraz_eng@hotmail.com

– Tel. (11) 98235-8877 / (11) 2605-8672 50

IV - CONCLUSÃO

Diante das considerações expostas no corpo do presente laudo, o valor total do

imóvel objeto da ação resultou na quantia de:

V - ENCERRAMENTO

Tendo sido concluída sua missão, emitiu o signatário o laudo de avaliação em 50

(cinquenta) folhas, sendo esta a última datada e assinada.

São Paulo, 02 de outubro de 2020.

MARCELO PINTO DA SILVA FERRAZ

Perito Judicial

V

i

= R$ 508.000,00

(quinhentos e oito mil reais)

Válido para setembro de 2020