MANUAL DO PRODUTO IMOBILIÁRIO - ADMINISTRADORA CAIXA CONSÓRCIOS ÍNDICE 1 OBJETIVO 4 2 DEFINIÇÕES e CONCEITOS 4 3 CARACTERÍSTICAS 5 3.1 DESTINAÇÃO DO CRÉDITO 5 3.2 FORMAS DE ADESÃO 6 3.3 MALOTE 7 3.4 COBERTURA SECURITARIA 7
3.4.1 COBERTURA POR DANOS CORPORAIS 8
3.4.2 COBERTURA POR DANOS MATERIAIS 8
3.5 GRUPOS - CONSTITUIÇÃO, DISSOLUÇÃO E ENCERRAMENTO 9 ···.
3.6 CONSORCIADO - DESISTÊNCIA E EXCLUSÃO 10
3.7 TAXAS, DESPESAS, ENCARGOS E TRIBUTOS 10
3.8 PRESTAÇÕES 11
3.8.1 PRESTAÇÕES EM ATRASO 12
3.9 ATUALIZAÇÃO DO VALOR DO CRÉDITO CONTRATADO 12
3.10 AMORTIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR 13
3.11 ALTERAÇÃO DO VALOR DO CRÉDITO CONTRATADO 13 3.12 CONTEMPLAÇÃO DOS CONSORCIADOS EXCLUÍDOS 13
3.13 CONTEMPLAÇÃO DOS CONSORCIADOS ATIVOS 13
3.14 REGRAS DO SORTEIO 14
3.15 OFERTA ECONTEMPLAÇÃO POR LANCE 14
3.15.1 CONFIRMAÇÃO DE CONTEMPLAÇÃO POR SORTEIO 15 3.15.2 CONFIRMAÇÃO POR CONTEMPLAÇÃO POR LANCE 15
3.16 UTILIZAÇÃO DE RECURSOS DO FGTS 15
3.17 CANCELAMENTO DA CONTEMPLAÇÃO DA COTA ATIVA 15
3.19 CRÉDITOS REALIZADOS PELA ADMINISTRADORA 16 3.20 PESQUISA CADASTRAL E ANÁLISE DE RISCO DE CREDITO 16
3.21 EMISSÃO DA CARTA DE CREDITO 18
3.22 GARANTIAS 19
3.23 TIPOS DE GARANTIA 20
3.23.1 NA CONSTRUÇÃO E AQUISIÇÃO DE TERRENO COM CONSTRUÇÃO 21
3.23.2 PARA A REFORMA E/OU AMPLIAÇÃO 21
3.23.3 NA COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA 21
3.24 UTILIZAÇÃO DE RECURSOS PELO CONSORCIADO CONTEMPLADO 21
3.25 NA AQUISIÇÃO DO BEM 22
3.26 NA COMPRA DE IMOVEL COM QUITAÇÃO DE FINANCIAMENTO 22
3.27 PAGAMENTO DO BEM AO VENDEDOR 22
3.28 NA AQUISIÇÃO DE TERRENO COM CONSTRUÇÃO 23
3.29 NA CONSTRUÇÃO 23
3.29.1 ACOMPANHAMENTO DA OBRA PELA ADMINISTRADORA 25
3.29.2 REFORMULAÇÃO DO CRONOGRAMA 25
3.29.3 ALTERAÇÃO DO PROJETO/ESPECIFICAÇÃO DO MATERIAL 25
3.29.4 UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DO FGTS 25
3.30 NA REFORMA E AMPLIAÇÃO 26
3.30.1 ACOMPANHAMENTO DA OBRA PELA ADMINISTRADORA 27
3.30.2 REFORMULAÇÃO DO CRONOGRAMA 27
3.30.3 ALTERAÇÃO DO PROJETO/ESPECIFICAÇÃO DO MATERIAL 28
3.31 LIQUIDAÇÃO DA DÍVIDA PELO CONSORCIADO 28
3.32 SINISTRO 28
3.33 CENTRAL DE SERVIÇOS E RELACIONAMENTO 29
3.33.1 ATENDIMENTO AO CONSORCIADO 29
3.33.2 ATENDIMENTO AO REPRESENTANTE 29
4.1 REPRESENTANTE 29
4.1.1 ACESSO AO SISTEMA DE VENDA (CNP3WEB) 29
5 RELAÇÃO DE DOCUMENTOS 30
5.1 NA ADESÃO 30
5.2 NA UTILIZAÇÃO DO RECURSO 31
5.3 CERTIDÕES 35
5.3.1 VALIDADE DAS CERTIDÕES 35
5.3.2 AUTENTICAÇÃO DAS CERTIDÕES E DOCUMENTOS 35
5.3.3 RECIBO DE FORO E LAUDÊMIO 36
5.4 PROCURAÇÕES 37
5.5 HABITE-SE 37
5.6 CERTIDÃO DE AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO OU AMPLIAÇÃO 37
5.7.1 ALVARÁ JUDICIAL 37
5.8 ESPÓLIO 37
5.9 CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DE TRIBUTOS E CONTRIBUIÇÕES 37 FEDERAIS – PJ
5 ASSEMBLEIAS 37
6.1 ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA - AGO 38
6.2 ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA – AGE 39
REGULAMENTAÇÃO UTILIZADA Circular BACEN 3.085, 15 FEV 2002 Carta-Circular BACEN 3.099, 17 JUN 2003. Carta-Circular BACEN 3.156, 30 DEZ 2004. Lei 11.795/08, 09 OUT 2008.
Carta Circular BACEN 3.232, 03 FEV 2009 Carta Circular BACEN 3.233, 03 FEV 2009
Possibilitar, por meio de autofinanciamento a aquisição, construção, reforma e/ou ampliação de imóveis, e quitação de financiamento.
2 DEFINIÇÕES E CONCEITOS
BACEN – Banco Central do Brasil
CND – Certidão Negativa de Débito - (emitida pelo INSS) CPF – Cadastro de Pessoa Física
CNPJ – Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica CRF –- Certidão de Regularidade do FGTS
DECORE – Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos DFI – Danos Físicos ao Imóvel
DPS – Declaração Pessoal de Saúde
FEBRABAN – Federação Brasileira de Bancos FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço CNP3WEB – Sistema de Venda de Consórcios INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor IPA – Invalidez Total e Permanente por Acidente MIP – Morte e Invalidez Permanente
RAE – Relatório de Acompanhamento do Empreendimento SERASA – Centralização de Serviços dos Bancos S/A SFH – Sistema Financeiro de Habitação
Administradora – CAIXA CONSÓRCIOS S.A ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS, que representa legalmente os grupos de consórcio, é contratada como mandatária e gestora dos negócios dos grupos. Adesão – momento da assinatura do contrato, onde o consorciado adquire a cota e concorda com as condições do plano de consórcio e integra um grupo determinado.
AGE – Assembleia Geral Extraordinária – reunião extraordinária que trata de assuntos específicos do grupo por solicitação da Administradora ou dos consorciados.
AGO – Assembleia Geral Ordinária – reunião mensal de consorciados, destinada à apuração das contemplações, ao atendimento e parcela de informações aos consorciados, além do exame e aprovação das contas do Grupo.
Alienação fiduciária– é o contrato pelo qual o devedor fiduciante, como garantia de uma dívida, pactua a transferência da propriedade fiduciária do bem imóvel ao credor/fiduciário, sob condição resolutiva expressa.
Consorciado – é a pessoa física ou jurídica que integra o grupo como titular de cota numericamente identificada, assumindo a obrigação de contribuir para o atendimento integral dos objetivos coletivos. Consórcio – reunião de pessoas físicas e/ou jurídicas, em grupo fechado, promovido por uma Administradora, com prazo de duração previamente estabelecido, para propiciar aos seus integrantes a aquisição de bem por meio de autofinanciamento.
Cota – identificação do consorciado dentro do grupo.
Fundo Comum – fundo constituído a partir do pagamento das parcelas, com a finalidade de efetuar os pagamentos dos bens adquiridos pelos consorciados contemplados.
Fundo de Reserva – fundo constituído com a finalidade de cobrir eventuais insuficiências de receita do fundo comum, de forma a permitir a distribuição de, no mínimo, um crédito para a compra do bem, além de possibilitar o pagamento de despesas extraordinárias do grupo.
Grupo – sociedade de fato, sem personalidade jurídica própria, constituída pela reunião de consorciados, com patrimônio próprio, que não se confunde com o de outros grupos nem com o da Administradora.
Lance – valor ofertado pelo consorciado, com o intuito de antecipar o direito ao crédito contratado. Parcela – valor pago mensalmente, correspondente à soma das parcelas referente ao fundo comum, fundo de reserva, taxa de administração, além dos demais encargos previstos em contrato.
Saldo Devedor – compreende o valor não pago relativo às prestações, às eventuais diferenças de prestações e às despesas previstas no Grupo de consórcio.
Seguro Prestamista – seguro para cobertura de morte ou Invalidez Total e Permanente por Acidente, do consorciado, em evento ocorrido posteriormente à assinatura da proposta do consórcio.
Seguro Residencial - seguro com cobertura de dano ocorrido ao imóvel após a sua aquisição.
Representante/Parceiro – É o parceiro Conveniado com a CAIXA CONSÓRCIOS, definido em Acordo Operacional, para venda de produtos de Consórcio.
Visto Permanente no Brasil - documento que identifica e caracteriza a satisfação das exigências previstas nas normas de seleção de imigrantes, estabelecidas pelo Conselho Nacional de Imigração e pelo Ministério da Justiça (Lei n° 6.815, de 19 de agosto de 1980).
2.3 O Consórcio Imobiliário comercializado pelo Parceiro, será administrado pela CAIXA CONSÓRCIOS S.A. ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS, ambos regulamentados pelo Banco Central do Brasil.
2.4 A ADMINISTRADORA está estabelecida em Brasília-DF, na SCN Quadra 1 Bloco A – Ed. Number One, 8° andar, CEP 70.711-900.
2.5 O sistema operacional CNP3WEB, para a efetivação das vendas, é de propriedade da ADMINISTRADORA.
2.6 O Representante/Parceiro da ADMINISTRADORA tem como poderes para assinar, em nome dessa, o contrato de adesão.
3 CARACTERÍSTICAS
O CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO destina-se a Pessoas Físicas e Jurídicas. 3.1 DESTINAÇÃO DO CRÉDITO
Os recursos recebidos em forma de carta de créditos, após a contemplação, destinam-se a: Pessoa Física ou Pessoa Jurídica:
Aquisição de imóvel comercial ou residencial, novo ou usado;
Construção de imóvel residencial ou comercial, em terreno próprio urbanizado; Reforma e/ou ampliação de imóvel urbano próprio, residencial ou comercial; Aquisição de lote urbanizado;
Compra de imóvel com quitação de financiamento habitacional de terceiros de qualquer agente financeiro;
Aquisição de terreno e construção de imóvel, residencial ou comercial; Quitação de financiamento habitacional próprio ou de terceiros e
Aquisição de imóvel na planta senda a garantia, obrigatoriamente, outro imóvel urbano. O consorciado, proprietário de fração ideal de imóvel novo ou usado, pode adquirir as demais partes, desde que o imóvel seja adquirido por ele em sua totalidade.
É permitido o uso de mais de uma Carta de Crédito por CPF ou CNPJ para compor valor nas modalidades previstas no item 3.1.
Neste caso, as cartas devem estar necessariamente contempladas e pertencerem ao mesmo grupo.
Caso a soma das duas cartas não seja suficiente para a operação, cabe a Administradora
autorizar a utilização de mais de duas cartas.
É vedado:
Construir, reformar e/ou ampliar mais de um imóvel com apenas uma Carta de Crédito; Adquirir mais de um imóvel ou liquidar mais de um financiamento habitacional com uma
única carta de crédito;
A utilização de Carta de Crédito para ofertar lances ou arrematar imóveis em leilão. São exigências para aquisição de uma cota de consórcio:
No caso de pessoa física:
ter capacidade civil;
ter capacidade de pagamento; ter maioridade;
ser emancipado,
se menor entre 16 e 18 anos incompletos;
ser brasileiro nato ou naturalizado ou estrangeiro detentor de visto permanente no país. No caso de pessoa jurídica:
ter capacidade financeira;
ser legalmente constituída no Brasil, com atos constitutivos registrados na Junta Comercial ou no Cartório de Registros Especiais de Pessoa Jurídica e
estar devidamente registrada na Secretaria da Receita Federal, com CNPJ ativo.
3.2 FORMAS DE ADESÃO
O cliente pode aderir a Grupos em Formação ou Grupos Formados, da seguinte forma: - COTA NOVA - cota disponível para comercialização.
- COTA DE REPOSIÇÃO - cota não contemplada, disponível por motivo de exclusão ou desistência de consorciado. O valor do crédito será rateado pelo prazo remanescente do grupo.
- TRANSFERÊNCIA - substituição do consorciado adimplente, contemplado ou não, por um novo consorciado, por meio de assinatura do Termo de Transferência.
A soma das cotas adquiridas por CPF ou CNPJ, não pode ultrapassar a quantidade de dez por cento (10%) do total de cotas do grupo e está limitada ao valor total em crédito para cobertura securitária de:
Pessoa Física a R$ 2.000.000,00 (Dois milhos de reais) Pessoa Jurídica a R$ 2.000.000,00 (Dois milhões de reais)
Caso haja interesse de adquirir cotas superiores aos valores acima descritos, serão necessários: - Nos casos em que o proponente for Pessoa Física, é necessário o envio da Declaração Pessoal de Saúde – DPS, Formulário de Análise de Crédito, disponível no CNP3WEB, item “Formulários”, Comprovante de Renda; além de mensagem para caixa postal PARCEIROS@consegurocorretora.com.br, informando o valor pretendido e a quantidade de cotas, para análise.
- Nos casos em que o proponente for Pessoa Jurídica, é necessário o envio de Formulário de Análise de Crédito Pessoa Jurídica disponível no CNP3WEB, para análise da ADMINISTRADORA mediante envio da solicitação a ser feita para a caixa postal PARCEIROS@consegurocorretora.com.br
A adesão é formalizada mediante preenchimento do Quadro-Resumo, emitido em duas vias pelo sistema CNP3WEB e com assinatura do consorciado e representante. A documentação tem a seguinte destinação:
1ª via - consorciado juntamente com o Contrato de Adesão;
2ª via - ADMINISTRADORA, com documentos de identificação e de endereço, conforme check-list, subitem 5.1, emitido pelo sistema.
3.3 MALOTE – Exclusivo para PARCEIROS MARCA Própria
Toda a documentação relativa à venda do produto e outros documentos técnicos são enviados por meio de malote específico, preferencialmente no mesmo dia do recebimento ou em D+1.
É de responsabilidade do Representante o envio da documentação, mediante registro do número do malote no sistema específico de controle, disponível pela Internet.
Os malotes terão como destino final a ADMINISTRADORA, que será responsável pelo controle e reposição do estoque.
3.4 COBERTURAS SECURITÁRIA
É adotada, para Pessoa Física, a apólice de Seguro de Vida em Grupo, com vigência a partir da primeira AGO, subsequente à adesão do consorciado, até o encerramento do prazo do Grupo, para cobertura das prestações vincendas do consorciado, contemplado ou não.
Para fins securitários, a idade do consorciado, no ato da contratação, somada ao prazo total do Grupo, não pode ultrapassar 80 anos completos.
A cobrança do valor referente à parcela do seguro é realizada a partir da 2ª parcela.
Não é considerado segurado o cônjuge/companheiro do consorciado que eventualmente participe na composição da renda para efeito de análise de crédito.
No Quadro-Resumo consta uma declaração de concordância quanto à cobertura do Seguro, que é assinada pelo consorciado no ato da contratação.
3.4.1 COBERTURA PARA DANOS CORPORAIS
O Seguro destina-se ao pagamento das prestações vincendas do consorciado contemplado ou não, com vigência a partir da primeira AGO subsequente à adesão do consorciado, até o encerramento do Grupo ou a liquidação da dívida do consorciado.
Riscos cobertos:
Morte do consorciado por acidente ou doença;
Invalidez Total e Permanente é a incapacidade total e definitiva para exercício de toda e qualquer atividade laborativa, causada por acidente ou doença ocorrido após o início da vigência do seguro.
Riscos excluídos:
Morte do consorciado, resultante de evento ocorrido antes da data da aquisição da cota, nos 12 primeiros meses de vigência da apólice;
Invalidez permanente do consorciado, de evento existente antes da data da aquisição da cota; Invalidez temporária do consorciado.
3.4.2 COBERTURA PARA DANOS MATERIAIS AO IMÓVEL
Destina-se à cobertura de danos materiais causados ao imóvel objeto da garantia, com vigência a partir da lavratura da Escritura, que esteja alienado fiduciariamente à ADMINISTRADORA.
O valor de cobertura do seguro residencial é limitado a duas vezes e meia o valor da maior carta de crédito comercializada na data da lavratura da escritura conforme previsto na apólice.
Riscos cobertos:
Incêndio, Explosão e Desmoronamento total ou parcial; Ameaça de desmoronamento, devidamente comprovada;
Destelhamento causado por fortes ventos e quebra de telhas causadas por granizo;
Inundação causada pelo transbordamento de rios ou canais e alagamento provocado por chuvas ou ruptura de canalizações não pertencentes ao imóvel segurado.
Riscos excluídos:
Prejuízos decorrentes de ordem de autoridade pública, salvo para evitar agravação ou propagação de danos cobertos por este seguro e quando os danos no imóvel decorrerem da execução de obras públicas;
Prejuízos decorrentes de atos de inimigos estrangeiros, operações de guerra anteriores ou posteriores à sua declaração, guerra civil, guerrilha, revolução, rebelião, tumultos, ou de ato emanado de administração de qualquer zona ou área sob lei marcial ou em estado de sítio; Prejuízos decorrentes de atos terroristas;
Prejuízos decorrentes de qualquer perda ou destruição, danos consequentes, despesas emergentes ou responsabilidade legal de qualquer natureza, direta ou indiretamente causados por, resultantes de ou para os quais tenham contribuído radiações ionizantes ou contaminação proveniente de radioatividade de qualquer combustível ou resíduo nuclear, resultante de combustão desse tipo de material. Para fins desta exclusão, combustão abrange qualquer processo auto-sustentado de fissão nuclear;
Prejuízos decorrentes de vícios de construção, entendendo-se como tais, defeitos resultantes de infração às boas normas de projeto e/ou construção do imóvel;
Prejuízos decorrentes de fatores de risco ou danos existentes antes da contratação do seguro ou do agravamento destes danos;
Prejuízos decorrentes de má utilização, falta de conservação, uso ou desgaste do imóvel.
3.5 GRUPOS - CONSTITUIÇÃO, DISSOLUÇÃO E ENCERRAMENTO
O Grupo é constituído no prazo máximo de 90 (noventa) dias, contados a partir da assinatura do Contrato de Adesão do primeiro consorciado.
O Grupo considerar-se-á constituído na data da primeira Assembleia Geral Ordinária – AGO, marcada pela Administradora, confirmada a existência de recursos suficientes para a realização de uma contemplação por meio de sorteio, considerando-se o crédito de maior valor do grupo.
Uma vez constituído, o Grupo pode funcionar com qualquer número de consorciados, a não ser que comprometa a entrega das Cartas de Crédito aos seus participantes, onde qualquer decisão cabe à Assembleia Geral Extraordinária - AGE.
A composição dos Grupos é definida pela ADMINISTRADORA por faixa de valores do crédito e prazo, conforme abaixo:
VALOR DO CRÉDITO (MILR$) PRAZO (meses) 30 a 60 múltiplos de 10 120
70 a 140 múltiplos de 10 120 150 a 300 múltiplos de 10 150 400 a 700 múltiplos de 10 200
Caso o percentual mínimo necessário para constituição do Grupo não seja atingido no prazo de 90 dias, este é dissolvido e as importâncias pagas são restituídas integralmente até o 15º dia útil subsequente ao prazo aqui estabelecido, acrescidos dos rendimentos provenientes de sua aplicação financeira.
O Grupo encerra-se em até 60 dias após a realização da última assembleia, conforme prazo de duração, quando serão contemplados todos os consorciados participantes restantes e os eventuais valores devidos aos consorciados são devolvidos, em espécie, pela ADMINISTRADORA, referindo-se a:
Valores pagos pelos consorciados desistentes ou excluídos que não receberam seus recursos por meio de contemplação.
Saldo remanescente, se houver, do fundo de reserva proporcional ao valor das prestações pagas;
Os valores a serem devolvidos aos consorciados são creditados em conta.
A Administradora emite correspondência aos consorciados nas seguintes situações: Na inauguração do grupo, informando a data da primeira AGO;
Na contemplação em AGO;
Na liberação do crédito não utilizado;
Na devolução dos valores pagos por desistentes e excluídos, não contemplados;
No encerramento do grupo, para liberação da garantia e, se for o caso, rateio do saldo do fundo de reserva.
A desistência é formalizada mediante solicitação na Central de Relacionamento, que pode ser por: - iniciativa do consorciado, em até sete dias corridos, contados da data da assinatura do Contrato de Adesão. Nestes casos, os valores são devolvidos integralmente, em até quinze dias da desistência, devidamente corrigidos por aplicação financeira, desde que não tenha havido participação em assembleia.
- a qualquer tempo por solicitação formal, desde que não tenha sido contemplado.
A exclusão do consorciado não contemplado que deixar de cumprir suas obrigações financeiras correspondentes a duas prestações mensais, consecutivas ou não, pode ocorrer, sendo que a comunicação ao consorciado será feita por meio de Aviso de Cancelamento.
Os consorciados que se retirarem do grupo antes do encerramento, terão os valores devolvidos referentes ao Fundo Comum, corrigidos por aplicação financeira até a efetiva data de devolução, com dedução da multa de 10% sobre o somatório das parcelas pagas:
Por contemplação por sorteio nas AGO mensais; Em até 60 dias da última assembleia do grupo.
Os valores são creditados na conta cadastrada no sistema CNP3WEB. 3.7 TAXAS, DESPESAS, ENCARGOS E TRIBUTOS
O novo consorciado assume todas as obrigações da cota adquirida perante o Grupo.
As Taxas cobradas do consorciado, são calculadas sobre o valor do crédito contratado, de acordo com os parâmetros abaixo:
Prazo (meses) Taxa Administração Antecipada Taxa Transferência Taxa Administração
120 1% 1% 17%
150 1% 1% 18%
200 1% 1% 15%
- Taxa de Administração Antecipada - TAA, quando da adesão, paga em quatro parcelas, sendo que o pagamento da 1ª parcela é efetuado no ato da adesão.
- Taxa de Transferência de Cota é de 1% do valor atualizado da Carta de Crédito, mediante pagamento à vista pelo cessionário, no ato da assinatura do novo contrato.
- Taxa de Administração, que varia conforme o prazo do Grupo e é diluída em todas as parcelas, no prazo, e devida independentemente da antecipação de parcelas ou quitação do saldo devedor. Taxa de Substituição de Garantia, é cobrada quando houver a substituição do imóvel dado como garantia da dívida. O valor corresponde a R$ 600,00 (seiscentos reais) ou 1% do valor da Carta de Crédito, o que for maior.
Tarifa de Vistoria, no caso de aquisição de imóvel, a tarifa referente à primeira avaliação é de responsabilidade da ADMINISTRADORA. Para uma nova avaliação, as tarifas decorrentes são de responsabilidade do consorciado.
Tarifa para Vistoria no caso de Construção e Reforma e/ou Ampliação, é pago pelo consorciado mensalmente, de acordo com o cronograma físico-financeiro da obra e o valor varia conforme o estado. O valor é descontado do crédito a ser liberado mensalmente ou é gerado boleto do respectivo valor.
Taxa para Unificação de Cotas, é paga pelo consorciado para registro do “Termo de Unificação de Cotas”, e varia de acordo com cada Cartório.
Taxa para emissão de 2ª via do Instrumento de Liberação de Garantia, quando houver a desalienação do imóvel, é de R$ 50,00 e é paga por meio de boleto emitido pelo CNP3WEB.
3.8 PARCELA
As prestações são compostas de diferentes parcelas com destinação específica, conforme a seguir: PARCELA DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO ANTECIPADA, referente a 1% do crédito, que é dividido nas 4 primeiras prestações.
PARCELA DO FUNDO COMUM, corresponde à divisão do valor do crédito contratado vigente pelo número de meses de duração do Grupo ou do prazo contratado, que corresponde ao número de prestações do consórcio.
PARCELA DO FUNDO DE RESERVA, corresponde a 5% do valor do crédito (Fundo Comum), dividido pelo prazo contratado, sendo cobrado em todas as prestações.
PARCELA DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO, definida para cada Grupo de acordo com o prazo é cobrada em todas as prestações e destinada à remuneração da ADMINISTRADORA.
PARCELA DO SEGURO:
Seguro de Vida, para cotas adquiridas por Pessoa Física, correspondendo a 0,03863% do Saldo Devedor inicial.
Seguro Residencial, cobrado mensalmente após a lavratura da escritura do imóvel, para cotas adquiridas por Pessoa Física e Pessoa Jurídica, correspondendo a 0,01531% sobre o valor da avaliação do imóvel.
O cálculo da parcela, considerados os parâmetros acima: PFC – Parcela do Fundo Comum, igual a: FC / n
PFR – Parcela do Fundo de Reserva, igual a: FC x 5% / n
PTA – Parcela da Taxa de Administração (conforme o grupo), igual a: Nos primeiros 10 meses = FC x (4% / 10)
Nos demais meses = FC x (TA – 4%) / (n - 10) OU Nos primeiros 12 meses = FC x (5%/12)
Nos demais meses = FC x (TA-5%) / (n - 12)
PTAA – Parcela da Taxa de Administração Antecipada, igual a: FC x 1% / 4 PSDC – Parcela do Seguro de Danos Corporais, igual a: SDi x 0,03863%
A primeira parcela é paga, obrigatoriamente, no ato da assinatura do Contrato de Adesão, por meio de boleto bancário, emitido pelo sistema CNP3WEB, por débito em conta CAIXA ou Cartão de Crédito. A segunda parcela vence no dia 10 (dez) subsequente à realização da primeira AGO de constituição do Grupo. E, as demais, mensalmente todo dia 10 (dez). No caso de recair em dia não útil, o vencimento passa, automaticamente, para o primeiro dia útil subsequente.
Para as demais prestações, a partir da segunda, o pagamento pode ser feito por meio do débito em conta corrente ou poupança CAIXA, ou boleto bancário, conforme opção do consorciado. A opção
pode ser feita a qualquer tempo, porém a alteração para modalidade depende da data de geração da cobrança pelo sistema e é informada no extrato, por mensagem no boleto da forma de pagamento. Na opção por débito em conta, o sistema pode fazer até cinco tentativas consecutivas, considerando dias úteis.
O documento para pagamento das prestações é enviado ao consorciado, para o endereço de correspondência cadastrado na ADMINISTRADORA.
No caso de extravio do documento de pagamento, o consorciado pode obter a 2ª via: No REPRESENTANTE, por meio do sistema CNP3WEB;
No site da CAIXA CONSÓRCIOS. 3.8.1 PRESTAÇÕES EM ATRASO
O atraso no pagamento implica na cobrança de multa de 2% mais juros de mora de 1% ao mês sobre o valor da parcela não paga, sendo que o mesmo boleto pode ser utilizado para pagamento em até 30 (trinta) dias após a data de vencimento original.
Após o vencimento, se o pagamento ocorrer com o boleto original, os encargos serão cobrados, automaticamente, na parcela do mês seguinte.
A ADMINISTRADORA envia comunicado aos consorciados que estejam inadimplentes, por meio de carta e/ou pela Central de Serviços e Relacionamento.
CONSORCIADO NÃO CONTEMPLADO OU CONTEMPLADO SEM O BEM
O consorciado que não efetuar o pagamento da parcela mensal até o vencimento fica impedido de participar do sorteio ou de ofertar lances, bem como de votar na AGO e AGE.
O não pagamento de duas prestações mensais, consecutivas ou não, pode levar a cota a ser excluída do Grupo, mediante Aviso de Cancelamento.
CONSORCIADO CONTEMPLADO COM O BEM
Em caso de não pagamento em até 30 (trinta) dias após a data de vencimento, o consorciado recebe uma notificação emitida pelo cartório, expedida por meio da ADMINISTRADORA.
O não pagamento da(s) parcela(ões) em atraso implica na execução da garantia, com retomada do imóvel alienado fiduciariamente em nome da ADMINISTRADORA.
3.9 ATUALIZAÇÃO DO VALOR DO CRÉDITO CONTRATADO
O valor do crédito contratado, o saldo devedor e as prestações são atualizados a cada período de 12 (doze) Assembleia, pela variação do INPC dos últimos doze meses imediatamente anteriores à AGO de atualização do crédito.
O valor da Carta de Crédito, após a contemplação, enquanto não utilizado pelo consorciado, permanece depositado em conta vinculada, sendo devidamente corrigido por aplicação financeira, e o saldo devedor e as prestações continuam sendo atualizados pelo INPC.
É facultado ao consorciado adimplente, contemplado ou não, o pagamento de prestações vincendas, para amortização da dívida ou quitação do saldo devedor.
A quitação do saldo devedor de consorciado não contemplado, não dá o direito de exigir a contemplação. Após a quitação, o mesmo só será contemplado por sorteio.
No caso de amortização do saldo devedor, com antecipação de prestações vincendas, o consorciado pode optar pela redução do prazo ou redução do valor da parcela:
REDUÇÃO DA PARCELA, o valor da nova parcela não pode ser inferior a 20% da parcela original com as atualizações sofridas pelo reajuste do INPC, se for o caso.
REDUÇÃO DO PRAZO, a amortização se dá na ordem inversa a contar da última parcela, excluída a parcela relativa ao seguro.
3.11 ALTERAÇÃO DO VALOR DO CRÉDITO CONTRATADO – TROCA DE BEM
Após a realização da 1ª AGO do Grupo, é facultado ao consorciado alterar o valor contratado por 2 vezes no máximo, durante o prazo de vigência do Grupo.
O consorciado pode optar por outro valor que esteja previsto no seu Grupo, devendo estar adimplente, não estar contemplado, não ter ofertado lance para a assembleia imediatamente anterior, nem para a próxima e estar no intervalo entre uma AGO e o vencimento de uma parcela.
A troca do bem objeto do plano (crédito) implica em novo cálculo do saldo devedor do consorciado, bem como das prestações mensais, mantendo as datas de vencimentos inalteradas.
3.12 CONTEMPLAÇÃO DOS CONSORCIADOS EXCLUÍDOS
A devolução dos valores pagos por consorciados excluídos ocorre somente por contemplação por sorteio nas AGO, sendo contemplado pelo menos um consorciado.
Caso a cota contemplada já tenha, em todas as suas versões, ocorrido a devolução dos valores, outra cota cujo número seja o mais próximo à cota sorteada será contemplada na sequência, alternando a ordem superior e inferior, exemplo:
Cota sorteada - 180
1ª cota apurada: 180-02 - SITUAÇÃO: cota inexistente; 2ª cota apurada: 180-01 - SITUAÇÃO: cota já contemplada;
3ª cota apurada: 181-01 - SITUAÇÃO: cota elegível para devolução dos valores. 3.13 CONTEMPLAÇÃO DOS CONSORCIADOS ATIVOS
A contemplação ocorre por sorteio e por lance, e só podem concorrer na assembleia consorciados que estejam em dia com todas as obrigações junto ao Grupo.
O consorciado que desejar poderá optar pela exclusão ou inclusão no sorteio para uma AGO específica. A solicitação poderá ser feita até às 17hs do dia anterior à assembleia.
São contemplados pelo menos três consorciados, mensalmente, desde que o Grupo tenha recursos, sendo: 1 por sorteio, 1 por lance fixo e 1 por lance livre.
Caso não haja oferta de lances, a critério da Administradora e na existência de recursos, pode ser contemplada outra cota por sorteio, cujo número seja o mais próximo à cota sorteada, alternando-se a ordem superior e inferior até a localização do contemplado.
A ADMINISTRADORA envia correspondência ao consorciado, para o endereço cadastrado em sua base, informando a documentação necessária para análise de risco de crédito.
3.14 REGRAS DO SORTEIO
O sorteio é realizado mensalmente, com base na extração da Loteria Federal do primeiro sábado anterior à realização da AGO. Caso não ocorra sorteio no sábado definido é considerada a extração imediatamente anterior.
Metodologia para apuração da cota sorteada:
- o número do primeiro prêmio da Loteria Federal é dividido pelo número máximo de consorciados do Grupo.
- a fração do número resultante desta operação, ou seja, o número contendo os algarismos posteriores à vírgula, é multiplicado pelo número máximo de consorciados do Grupo, obtendo-se o número da cota sorteada.
Exemplo: Plano
(meses) Resultado LF (A) Nº máx. cotas (B)
Resultado (C) (C=A/B) Fração (D) (D=C-nº inteiro) Cota Sorteada (F) (F=DxB) 120 99.558 360 276,55 0,55 198 150 99.558 450 221,24 0,24 108
Caso o resultado da multiplicação da fração encontrada apresente casas decimais, o número é arredondado com os seguintes critérios:
Primeira casa decimal for 1,2,3 ou 4, despreza as casas decimais; Primeira casa decimal for 5,6,7,8 ou 9, arredonda para cima. Exemplo:
Resultado: 198,499 - Cota sorteada: 198 Resultado: 107,500 - Cota sorteada: 108
Quando o resultado da cota sorteada corresponder a zero, a cota contemplada é a última cota do grupo.
A cota sorteada pela Loteria Federal serve para determinar a contemplada e a suplente da contemplada, que é determinada quando a contemplada não estiver apta à contemplação, ficando estabelecido como sequência para a suplência a primeira cota imediatamente superior a sorteada. 3.15 OFERTA E CONTEMPLAÇÃO POR LANCE
O consorciado pode ofertar lances tanto para modalidade Fixo como Livre para uma mesma AGO, efetuando, porém, uma oferta de lance para cada modalidade, sendo que para efeito de apuração da contemplação, é considerada somente a última ofertada por modalidade, independentemente do valor e do canal utilizado.
LANCE FIXO:
Corresponde a 20% do saldo devedor da cota do consorciado.
É considerado vencedor aquele cuja cota tenha o número mais próximo da cota sorteada. A contemplação está condicionada à disponibilidade de caixa no Grupo, caso contrário, o saldo passa à contemplação por lance livre, se o saldo for suficiente.
LANCES LIVRES:
São definidos por percentual em relação ao valor do crédito atualizado, sendo considerado vencedor o consorciado cujo lance representar o maior percentual.
Caso o valor do maior lance ofertado somado à disponibilidade de caixa, não seja suficiente para a distribuição de um crédito, não há distribuição por lance livre, passando o saldo de caixa para a próxima AGO.
A oferta de lance de 100% da carta de crédito pode não quitar o saldo devedor. 3.15.1 CONFIRMAÇÃO DA CONTEMPLAÇÃO POR SORTEIO
Após o comunicado da Administradora da contemplação, o consorciado só precisa efetivar a confirmação no momento da utilização dos recursos da carta de crédito.
3.15.2 CONFIRMAÇÃO DA CONTEMPLAÇÃO POR LANCE
O consorciado contemplado recebe da ADMINISTRADORA telegrama comunicando a contemplação e informando os documentos a serem apresentados para a confirmação do lance e para a análise de risco de crédito.
É de responsabilidade do consorciado a manifestação pelo interesse da contemplação e pagamento do lance em até dois dias úteis após o recebimento do telegrama.
Após a confirmação e pagamento do lance, o consorciado não pode desistir da contemplação. 3.16 UTILIZAÇÃO DO FGTS
No lance: A utilização de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS, está condicionada a existência de saldo, que deve ser confirmada no ato da confirmação da contemplação por lance com recursos do fundo.
Pagamento do lance com FGTS – os recursos da conta vinculada do FGTS, podem ser utilizados por consorciado Pessoa Física em lances fixos ou livres. O valor será deduzido da Carta de Crédito a ser emitida.
Nos casos de pagamento do lance com recursos da carta de crédito e/ou do FGTS, a soma dos valores não pode exceder 50% do valor da carta de crédito atualizada.
A utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS obedece às regras e enquadramentos estabelecidos pelo Conselho Curador do Fundo.
Na quitação ou amortização do saldo devedor: O recurso do fundo também pode ser utilizado para amortizar ou quitar o saldo devedor do consórcio e amortizar até 12 prestações de uma única vez, sendo renovado por igual período limitado ao interesse ou saldo do consorciado.
No caso de amortização de prestações, o recurso da conta vinculada do FGTS está limitado a quitação de 80% da parcela. A diferença será cobrada do consorciado.
3.17 CANCELAMENTO DA CONTEMPLAÇÃO DA COTA ATIVA
O cancelamento da contemplação por lance é automático e decorre da ausência da confirmação da contemplação pela ADMINISTRADORA, ou por falta de pagamento do lance.
Caso isto ocorra, é contemplada a cota suplente mais próxima, que tenha ofertado lance, portanto não é possível desfazer o cancelamento. O consorciado que teve a contemplação cancelada pode ofertar novo lance na próxima assembleia.
Na AGO, o Grupo pode determinar o cancelamento da contemplação do consorciado que, não tendo utilizado o respectivo crédito, fique inadimplente por prazo igual ou superior a 60 dias.
3.18 CONVERSÃO DE CRÉDITO EM ESPÉCIE
Caso o consorciado não tenha utilizado os recursos após 180 dias da contemplação, o crédito pode ser convertido em espécie, desde que quitado o saldo devedor, mediante solicitação feita por meio da Central de Relacionamento.
Neste caso, podem ser utilizados recursos da Carta de Crédito ou recursos próprios, se necessário, para a quitação do saldo devedor junto à ADMINISTRADORA.
Caso o valor da Carta de Crédito seja superior ao saldo devedor, a diferença entre o valor da Carta de Crédito e a dívida atualizada é devolvida ao consorciado por meio de crédito em conta, em até 5 dias úteis.
3.19 CRÉDITOS REALIZADOS PELA ADMINISTRADORA
Os créditos realizados pela ADMINISTRADORA referentes à desistência/exclusão do consorciado, pagamento da carta de crédito, conversão em espécie, dentre outros, são feitos somente em conta de titularidade do próprio favorecido.
No caso de conta conjunta, o favorecido deve ser o primeiro titular da conta.
As contas para recebimento dos valores – conta corrente ou poupança – devem ser preferencialmente da CAIXA, caso não seja da CAIXA a conta do favorecido, é aceita exclusivamente a modalidade de conta corrente de outro banco, que deve ser informado no formulário.
O prazo para efetivação do crédito é de até 10 dias úteis a partir da solicitação. 3.20 PESQUISA CADASTRAL E ANÁLISE DE RISCO DE CRÉDITO
Para emissão da Carta de Crédito, é necessária a realização de pesquisa cadastral e análise da capacidade de crédito do consorciado e do cônjuge, se for o caso.
Se houver restrições cadastrais, o consorciado contemplado deve providenciar a regularização para proceder a análise de risco de crédito.
Os documentos utilizados para a análise de crédito de Pessoa Física são: O formulário ANÁLISE DE CRÉDITO;
CPF;
Carteira de Identidade; Comprovantes de renda;
Comprovante de residência (conta de água, luz, gás ou telefone fixo); Termo de pagamento de lance e amortização de prazo e/ou prestações; Quadro-Resumo (se esse não foi entregue a época da adesão).
São aceitos como comprovantes de renda: Assalariado
Cópia dos 3 últimos contracheque;ou
Cópia do registro em carteira de trabalho atualizada em caso de holerites; ou
Cópia da declaração de Imposto de Renda ano-base último exercício, com recibo protocolado na Receita Federal.
Cópia do extrato bancário dos últimos 6 meses demonstrando a movimentação da conta do consorciado (a);
Aposentando
Cópia do cartão de beneficio ou
Cópia da declaração de Imposto de Renda ano-base anterior à contemplação, com recibo protocolado na Receita Federal, entregue dentro do prazo estipulado; ou
Cópia do extrato bancário dos últimos 6 meses demonstrando a movimentação da conta do consorciado (a);
Locador
Cópia da declaração de Imposto de Renda ano-base anterior à contemplação, com recibo protocolado na Receita Federal; ou
Cópia do contrato de locação; ou
Declaração da administradora/Imobiliária pela locação em papel timbrado e firma reconhecida em cartório;
Produtor Rural
Cópia da declaração de Imposto de Renda ano-base anterior à contemplação, com recibo protocolado na Receita Federal; ou
Cópia do cartão do produtor rural válido, com última atualização; ou
Cópia das 3 últimas notas fiscais da venda do produto ou prestação de serviço com DECORE elaborado pelo contador, de acordo com a resolução vigente no Conselho Regional de Contabilidade; ou
Cópia do extrato bancário dos últimos 6 meses demonstrando a movimentação da conta do consorciado (a);
Autônomo
Cópia da Declaração de Imposto de Renda ano-base anterior à contemplação, com recibo protocolado na Receita Federal; ou
Cópia do extrato bancário dos últimos 6 meses demonstrando a movimentação da conta do consorciado (a); ou
Cópia do contrato de prestação de serviços com firma reconhecida em cartório; ou Declaração da empresa em que presta serviços em papel timbrado, com CNPJ e firma
reconhecida em cartório do responsável pela informação; Sócio ou Acionista
Cópia da declaração de Imposto de Renda ano-base anterior à contemplação, com recibo protocolado na Receita Federal; ou
Cópia do extrato bancário dos últimos 6 meses, demonstrando a movimentação da conta do consorciado
É permitida a composição de renda com o cônjuge/companheiro(a) para apuração da capacidade de pagamento, devendo ser complementado os seguintes documentos:
O formulário ANÁLISE DE CRÉDITO, disponível no sistema CNP3WEB; CPF do cônjuge/companheiro(a);
Carteira de Identidade do cônjuge/companheiro(a); Comprovantes de renda do cônjuge/companheiro(a);
Certidão de Casamento ou Declaração de União Estável emitida em cartório. Os documentos utilizados para a análise de crédito de Pessoa Jurídica são:
O formulário ANÁLISE DE CRÉDITO, disponível no sistema CNP3WEB; Cópia do CNPJ atualizado;
Cópia e alterações do Contrato ou Estatuto Social da empresa titular da cota de consórcio; Comprovante de endereço (conta de água, luz, gás ou telefone fixo);
Prova de regularidade de INSS e FGTS;
3 últimos balanços e um balancete recente, se for o caso;
Declaração do contador da empresa demonstrando o faturamento líquido da empresa nos últimos 12 meses;
Cópia do RG e do CPF dos Sócios Titulares e/ou Acionistas Majoritários.
Para pequenas e microempresas que são tributadas pelo sistema Simples, e não elaboram balanço contábil, complementar com:
Declaração do contador, com CRC, relacionando o faturamento dos últimos 12 meses, com assinatura do(s) sócio(s) e do contador, com firma reconhecida;
Cópia de Declaração de IR/PJ do último exercício;
DECORE – Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos de cada sócio da empresa, emitida conforme Resolução CFC 872 de 23/03/2000.
O prazo de validade da análise de crédito é de 180 dias, caso contrário deve ser feita nova análise. Nos casos de necessidade de nova análise, as tarifas decorrentes são de responsabilidade do consorciado.
A capacidade de pagamento é determinada quando o valor da parcela for igual ou inferior a 1/3 da renda apurada.
Se a capacidade de pagamento for insuficiente, o cliente dever ser informado que a Carta de Crédito somente é liberada, caso a capacidade de pagamento venha a ser compatível.
Mantida a condição de insuficiência de capacidade de pagamento, fica assegurada ao consorciado a contemplação, e, no momento em que reunir as condições exigidas pela Administradora, sua carta de crédito é emitida.
Sendo o resultado da análise negativo, após vários procedimentos, os valores pagos como lance são atualizados e devolvidos ao consorciado, caso seja de seu interesse.
3.21 EMISSÃO DA CARTA DE CRÉDITO
A emissão da Carta de Crédito é emitida por meio do sistema CNP3WEB, mediante assinatura do REPRESENTANTE e do consorciado contemplado.
Para a emissão da Carta de Crédito, o consorciado contemplado deve atender às seguintes condições: Não possuir restrições cadastrais, inclusive o cônjuge, se casado;
Ter capacidade de pagamento compatível com a parcela mensal, sendo permitida a composição de renda com o cônjuge ou companheiro(a) para apuração da capacidade de pagamento;
A capacidade de pagamento é determinada quando o valor da parcela é igual ou inferior a 30% da renda apurada.
Se a Carta de Crédito não for utilizada no prazo de validade, em, a Administradora devolve os recursos equivalentes ao crédito, corrigidos pelo mesmo índice de remuneração da aplicação financeira. Caso o consorciado esteja inadimplente, a(s) parcela(s) pendente(s) será(ão) deduzida(s) do crédito a ser devolvido.
3.22 GARANTIAS
É adotada garantia de alienação fiduciária de bem imóvel para todas as modalidades previstas no produto.
A garantia a ser apresentada não pode possuir qualquer ônus.
Na modalidade Construção e Aquisição de Terreno com Construção, a garantia é o próprio terreno, que deve estar livre de qualquer ônus.
Após a conclusão da construção, a garantia será igual a 100% do valor do crédito liberado.
Na modalidade reforma e/ou ampliação, a garantia é o próprio imóvel a ser reformado e/ou ampliado. Após a conclusão da reforma e/ou ampliação, a garantia será igual a 100% do valor do crédito liberado. Preferencialmente, a garantia da operação para alienação fiduciária é o próprio imóvel objeto de compra, sendo admitida a apresentação de outro imóvel nas seguintes situações:
Em caso de aquisição de imóvel rural, obrigatoriamente, é oferecido como garantia um imóvel urbano;
Em caso de aquisição de imóvel na planta é obrigatória a apresentação de outro imóvel como garantia;
Nos casos em que a avaliação da engenharia não tenha aceitado como garantia o imóvel a ser adquirido;
Nos casos em que o valor da avaliação seja inferior ao valor da compra e venda.
Caso o consorciado não possua imóvel de sua propriedade, é facultado oferecer em garantia da operação, para alienação fiduciária, outro imóvel de propriedade de terceiros.
Nestes casos, a ADMINISTRADORA exige, do dono do imóvel a ser alienado, a mesma documentação. É exigida do consorciado uma garantia cujo valor mínimo de avaliação do imóvel seja compatível com o saldo devedor. Em nenhuma hipótese a garantia pode ser inferior a 100% do valor do crédito a ser liberado, exceto durante a fase de construção.
Caso o valor do bem a ser adquirido seja incompatível com o valor exigido para a garantia, a ADMINISTRADORA informa ao consorciado o resultado negativo, para apresentação de nova garantia. É exigida do consorciado garantia cujo valor mínimo de avaliação do imóvel varie de acordo com o conceito apurado na análise de risco de crédito, conforme abaixo:
conceitos de A a D = mínimo de 83% do valor do saldo devedor ou 100% do valor do Crédito liberado, prevalecendo o maior valor;
conceito E = mínimo de 86% do valor do saldo devedor ou 100% do valor do Crédito liberado, prevalecendo o maior valor;
conceito F = mínimo de 90% do valor do saldo devedor ou 100% do valor do Crédito liberado, prevalecendo o maior valor;
conceito G = mínimo de 95% do valor do saldo devedor ou 100% do valor do Crédito liberado, prevalecendo o maior valor;
conceito H = mínimo de 100% do valor do saldo devedor ou 100% do valor do Crédito liberado, prevalecendo o maior valor.
Em nenhuma hipótese, a garantia pode ser inferior a 100% do valor do crédito a ser liberado, exceto durante a fase de construção.
O imóvel a ser oferecido em garantia é avaliado pela engenharia da ADMINISTRADORA. A primeira avaliação do imóvel é de responsabilidade da ADMINISTRADORA.
Nos casos de necessidade de nova avaliação, as tarifas decorrentes são de responsabilidade do consorciado.
O prazo de validade da avaliação é de 180 dias.
O consorciado ou ADMINISTRADORA pode solicitar nova avaliação do imóvel antes desse prazo, quando verificada a presença de fatores conjunturais que venham a influir no mercado imobiliário e que possam comprometer a garantia apresentada.
As informações contidas no Laudo de Avaliação são analisadas criteriosamente pela ADMINISTRADORA, resguardando o aceite da garantia, e o Laudo será assinado pelo consorciado, pelo engenheiro e pela ADMINISTRADORA.
Toda a documentação decorrente da avaliação da garantia faz parte do processo de formalização da utilização dos recursos por parte do consorciado.
3.23 TIPOS DE GARANTIA Garantias aceitáveis:
Residência de madeira ou casa pré-fabricada, provenientes de outras tecnologias construtivas;
Imóvel com parte de área edificada não averbada, desde que não haja comprometimento da garantia sob os aspectos físicos, financeiros ou de mercado;
Terrenos com imóvel edificado não averbado, sendo que, neste caso, o valor máximo a ser liberado é o de avaliação do terreno, devendo o engenheiro incluir no laudo somente o valor do terreno;
A aceitação da garantia apresentada é baseada em estudo prévio da engenharia, levando-se em conta o tipo de garantia, características específicas quanto à durabilidade, condições de segurança estrutural da edificação, e, ainda, as condições climáticas da região, devendo ser observadas instruções normativas específicas referentes a análise de sistemas construtivos não convencionais ou inovadores. Garantias Inaceitáveis:
Imóvel gravado com outro ônus;
Imóvel que caracterize 2 (duas) unidades isoladas no mesmo terreno;
Imóvel gravado com cláusula de usufruto, exceto quando o seu detentor renunciar a esse direito, expressamente, em Cartório;
Imóvel construído em terreno não desmembrado ou que não constitua unidade autônoma; Imóvel próprio da União, Estado, Município ou Autarquia;
Sede de delegação estrangeira;
Igrejas e templos de qualquer natureza; Hospitais;
Clínicas; Escola;
Sede de associações e sindicatos; Clubes;
Casas de espetáculos ou similares; Sedes de emissoras de rádio e televisão;
Imóvel com destinação agrícola, inclusive sítios, glebas ou granjas; Imóveis em que haja caracterização de vício de construção grave.
3.23.1 NA CONSTRUÇÃO E AQUISIÇÃO DE TERRENO COM CONSTRUÇÃO
A garantia a ser oferecida é o próprio terreno destinado à construção do imóvel, que deve estar livre de qualquer ônus.
O terreno deve possuir infraestrutura básica, como água, luz e saneamento.
3.23.2 PARA A REFORMA E/OU AMPLIAÇÃO
A garantia a ser oferecida é o próprio imóvel destinado à reforma e/ou ampliação. A engenharia da ADMINISTRADORA analisa a proposta e emite o Laudo de Análise.
Os documentos que são apresentados pelo consorciado contemplado para a formalização da garantia são examinados pela ADMINISTRADORA, no prazo máximo de 15 (quinze) dias contados da data da sua apresentação, desde que completa.
Qualquer fato a respeito da documentação apresentada é comunicado ao consorciado em igual prazo. As exigências feitas pela ADMINISTRADORA, tendentes a adequar o imóvel oferecido em garantia, bem como sua recusa, são soberanas e têm por finalidade a defesa dos interesses do grupo.
Em qualquer hipótese, os motivos da decisão adotada são comunicados ao consorciado no prazo máximo de 15 (quinze) dias.
3.23.3 NA COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA
O consorciado deve atender aos requisitos apresentados para utilização dos recursos nesta modalidade.
A garantia a ser oferecida será outro imóvel de propriedade do consorciado ou de terceiros.
Além da avaliação do objeto de garantia, a obra também será avaliada com emissão de laudo pela engenharia credenciada pela ADMINISTRADORA, sendo que a despesa com a avaliação da obra será do próprio consorciado.
O valor referente à vistoria da obra será deduzido do crédito disponível. De posse do imóvel, o consorciado pode optar em substituir a garantia.
Neste caso, a ADMINISTRADORA isenta o consorciado da tarifa de substituição de garantia, porém os custos cartoriais ficam a cargo do consorciado.
A construtora deve ser classificada como Pessoa Jurídica, tendo como objeto do Contrato Social “construção”, e deve possuir Seguro Garantia do Construtor.
A construtora deve possuir matrícula do terreno com averbação da incorporação.
Para a utilização dos créditos pelo consorciado, devem ser atendidas as seguintes condições: Estar adimplente junto ao Grupo;
Não possuir restrições cadastrais;
Possuir análise de risco de crédito vigente com capacidade de pagamento comprovada; Ter o resultado da análise de risco de crédito, quando se tratar de Pessoa Jurídica. No caso de utilização de recursos da conta vinculada do FGTS, devem ser atendidas as exigências conforme legislação do Conselho Curador FGTS.
Quando o valor da Carta de Crédito for superior ao valor do imóvel a ser adquirido, a diferença é deduzida do saldo devedor da cota pela administradora, e o consorciado pode optar pelas formas de amortização conforme subitem 3.10.
O imóvel objeto da garantia é avaliado pela Engenharia da CAIXA de acordo com o subitem 3.22. São solicitados documentos do consorciado, do imóvel e do vendedor relacionados no item 5.
3.25 NA AQUISIÇÃO DO BEM
A ADMINISTRADORA efetua pesquisa cadastral no SERASA, relativa ao(s) vendedor (es) PF, cônjuge ou companheiro(a) e a Pesquisa Cadastral de Pessoa Jurídica, suas coligadas e sócios, mediante documentação informada no subitem 5.1.
Para os imóveis objetos de compra e venda sob a condição de Enfiteuse (aforamento ou aprazamento), o CONSORCIADO envia à ADMINISTRADORA a documentação pertinente ao caso, para análise.
Os documentos utilizados para a emissão do extrato de minuta são enviados à ADMINISTRADORA,
3.26 NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM QUITAÇÃO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL A compra e venda de um imóvel residencial ou comercial com quitação de financiamento habitacional de terceiros pode ser efetuada independentemente do agente financeiro, mediante a alienação do imóvel à ADMINISTRADORA, concomitantemente à liquidação da dívida.
O consorciado deve atender aos requisitos descritos no subitem 3.24 para utilização dos recursos nessas modalidades.
O imóvel é avaliado conforme subitem 3.22.
O GERENTE/REPRESENTANTE agenda com o consorciado e o vendedor a data prevista para o registro da escritura.
No caso em que o valor da carta de crédito seja superior ao valor da liquidação do financiamento, a diferença pode ser utilizada para amortizar o saldo devedor da cota e/ou para pagamento ao vendedor do imóvel.
No caso de utilização dos recursos do FGTS, o imóvel deve estar enquadrado nas normas vigentes do FGTS.
3.27 PAGAMENTO DO BEM AO VENDEDOR
O pagamento ao vendedor é realizado após recebimento na ADMINISTRADORA do Instrumento Particular de Compra e venda e da matrícula original ou cópia autenticada em cartório, por meio de malote.
O valor do crédito é depositado na conta do(s) vendedor(es) pela ADMINISTRADORA, em até 5 (cinco) dias úteis contados a partir do recebimento das informações e se o vendedor possuir conta corrente na CAIXA. E em até 10 dias úteis se a conta for de outro banco.
O(s) vendedor(es) deve(m) providenciar abertura de conta, caso necessário.
No caso de compra e venda com quitação de financiamento habitacional de terceiros, o crédito é efetuado na Instituição Financeira indicada pelo vendedor, pela ADMINISTRADORA, após o recebimento de mensagem, informando a data prevista para assinatura da escritura, com pelo menos 7 (sete) dias úteis de antecedência.
A liquidação do imóvel é feita concomitantemente à alienação do imóvel à ADMINISTRADORA.
3.28 NA AQUISIÇÃO DE TERRENO COM CONSTRUÇÃO
Para a utilização dos créditos destinados à aquisição de terreno e construção de imóvel residencial ou comercial, o consorciado deve atender às seguintes condições:
Estar adimplente junto ao Grupo administrado pela ADMINISTRADORA; Não possuir restrições cadastrais;
Possuir análise de risco de crédito vigente; Ter capacidade de pagamento comprovada;
No caso de utilização de recursos da conta vinculada do FGTS, devem ser atendidas as exigências da legislação do FGTS.
Para fins de composição do extrato de minuta emitido pela ADMINISTRADORA, o consorciado informa à ADMINISTRADORA os seguintes dados:
Nome, CPF, grupo e cota do consorciado;
Data prevista para assinatura da escritura, com pelo menos 7 (sete) dias úteis de antecedência;
O número da conta corrente, para depósito dos recursos da Carta de Crédito;
Valor da Carta de Crédito a ser utilizado pelo consorciado na compra do terreno e da obra; Valor do FGTS a ser utilizado na construção (se for o caso);
Valor total da obra;
Valor da avaliação do imóvel considerado pronto (campo 6.1 do Laudo de Avaliação); Percentual da obra já executado (se for o caso);
Valor da avaliação e compra e venda do terreno; Percentual da obra a executar (se for o caso);
Cronograma da obra, com período da obra em meses.
O valor da carta de crédito a ser liberado para a compra do terreno corresponde ao valor de compra e venda, limitado a, no máximo, 100% do valor da avaliação do terreno.
Para a construção, o valor da carta de crédito a ser liberado está condicionado ao percentual de obra a ser construída, referendado no cronograma físico-financeiro.
O cronograma físico-financeiro deve conter, no mínimo, 4 parcelas e, no máximo, 18 parcelas.
No cronograma deve constar o valor da construção, e no laudo de avaliação da engenharia o valor de avaliação do terreno.
3.29 NA CONSTRUÇÃO
Entende-se por Construção todo empreendimento, iniciado ou não, desde que não esteja averbado. No caso de obra com parte averbada, o imóvel não pode ser considerado para a modalidade Construção.
O percentual da Carta de Crédito a ser liberado para Construção está condicionado ao percentual de obra a ser construída, referendado no cronograma físico-financeiro.
É vedado construir mais de um imóvel com uma carta de crédito.
O consorciado é informado pela ADMINISTRADORA sobre as despesas cartorárias referentes à confecção da escritura e ao registro de escritura pública, cujo valor pode variar de acordo com o Cartório.
Para a utilização dos créditos destinados à construção de imóvel residencial ou comercial, o consorciado deve atender às seguintes condições:
Estar adimplente junto ao Grupo; Não possuir restrições cadastrais;
Possuir análise de risco de crédito vigente; Ter capacidade de pagamento comprovada; Garantia conforme estabelecido no subitem 3.22;
No caso de utilização de recursos da conta vinculada do FGTS, devem ser atendidas as exigências da legislação do FGTS.
Para fins de composição do extrato de minuta emitido pela ADMINISTRADORA, o CONSORCIADO informa os seguintes dados:
Nome, CPF, grupo e cota do consorciado;
Data prevista para assinatura da escritura, com pelo menos 7 (sete) dias úteis de antecedência;
Valor da Carta de Crédito a ser utilizado pelo consorciado; Valor do FGTS a ser utilizado (se for o caso);
Valor total da obra;
Valor da avaliação do imóvel considerado pronto (campo 6.1 do Laudo de Avaliação); Percentual da obra já executado (se for o caso );
Valor do terreno;
Percentual da obra a executar (se for o caso);
Cronograma da obra, com período da obra em meses.
O consorciado apresenta o Laudo de Avaliação, projeto aprovado, especificações, orçamento e cronograma físico-financeiro, identificando os autores e responsável pela execução da obra o Laudo de Análise deve estar assinado pelo técnico responsável, pelo consorciado e aprovado pela engenharia credenciada da ADMINISTRADORA.
O cronograma físico-financeiro contém no mínimo 4 (quatro) e no máximo 18 (dezoito) parcelas, sendo que a primeira parcela não pode ser superior a 20%, e a última inferior a 10% do valor da obra. A liberação dos recursos é feita proporcionalmente aos valores informados referentes à Carta de Crédito e FGTS.
No caso da operação envolver recursos mistos, FGTS e Carta de Crédito, são montados dois dossiês separados, sendo que o relativo ao FGTS é de responsabilidade somente do agente financeiro, e o da Carta de Crédito do Consórcio Imobiliário é mantido na ADMINISTRADORA.
Para a composição do dossiê, o CONSORCIADO envia à ADMINISTRADORA, os documentos do solicitados conforme subitem, do imóvel, da obra e responsável técnico.
As parcelas mensais são liberadas de acordo com o percentual atestado no RAE, emitido pela engenharia credenciada à ADMINISTRADORA, após vistoria mensal, limitadas ao percentual previsto em cada etapa do cronograma físico-financeiro, e a liberação ocorre em dia correspondente ao de assinatura do contrato.
Na ocorrência de atraso ou antecipação na execução da obra, o consorciado encaminha para ADMINISTRADORA a alteração do cronograma físico-financeiro, admitindo-se, nestes casos, a transferência das parcelas para data diferente da data de assinatura do contrato, inclusive para a última parcela.
A liberação da última parcela do cronograma está condicionada à apresentação de Habite-se ou documento de mesma finalidade e da averbação da obra junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis.
Não é permitida a transferência de parcela quando a do mês anterior estiver bloqueada em decorrência de atraso na obra ou descumprimento de cláusula contratual.
Neste caso, o cronograma é automaticamente prorrogado para o último dia útil do mês ou próximo aniversário do contrato.
Em qualquer hipótese, o consorciado pode antecipar-se e solicita à ADMINISTRADORA a reformulação do cronograma.
Não é permitida a antecipação de parcela sem haver conclusão antecipada da etapa da obra.
Nos casos que envolvam recursos do FGTS, para a liberação das parcelas são apresentados os documentos pertinentes junto ao agente financeiro.
3.29.1 ACOMPANHAMENTO DA OBRA PELA ADMINISTRADORA
As vistorias efetuadas pela engenharia credenciada junto à ADMINISTRADORA são exclusivamente para verificação do andamento da obra para fins de liberação de parcelas, sem qualquer responsabilidade técnica.
Nos casos em que for constatado o não cumprimento da etapa da obra, o pagamento não será liberado até a regularização da referida etapa.
3.29.2 REFORMULAÇÃO DO CRONOGRAMA
A reformulação do cronograma físico-financeiro pode ser efetuada, desde que não extrapole o máximo de 18 meses, previstos contratualmente, sendo que, neste caso, a penúltima parcela é automaticamente acumulada à última.
A reformulação é precedida de requerimento do consorciado e análise da Engenharia, não havendo necessidade de rerratificação do contrato.
3.29.3 ALTERAÇÃO DO PROJETO/ESPECIFICAÇÃO DO MATERIAL
É admitida, mediante requerimento do consorciado, com indicação da alteração, custo, dimensão, quantidade e especificação dos novos materiais.
A alteração pode ser autorizada com base em parecer da engenharia, desde que assegurado o andamento e conclusão da obra.
Deve ser observada a normatização vigente do Conselho Curador do FGTS. Sendo todo o processo executado pelo Agente Financeiro.
Nas operações com utilização dos recursos do FGTS, previamente à assinatura do contrato, é efetuado o ressarcimento dos recursos do FGTS pelo Agente Financeiro e não pela administradora.
A assinatura do contrato ocorre em até 5 (cinco) dias úteis após o ressarcimento dos recursos.
No caso de utilização de recursos do FGTS, o Agente Financeiro entrega ao consorciado documento que contém os termos obrigatórios do FGTS para inclusão na Escritura.
3.30 NA REFORMA E/OU AMPLIAÇÃO
O consorciado contemplado PF pode utilizar seu crédito para reforma e/ou ampliação de imóvel urbano residencial ou comercial de sua propriedade, livre e desembaraçado de qualquer ônus real e localizado em território nacional.
O valor máximo a ser liberado para a modalidade de reforma e/ou ampliação é de 50% do valor da avaliação do imóvel no início da operação, ou seja, o valor do imóvel não considerando o valor da obra que ainda não foi executada.
O valor da Carta de Crédito a ser liberado para reforma e/ou ampliação está condicionado ao percentual de obra a ser reformada e/ou ampliada, referendado no cronograma físico-financeiro. É vedada a utilização de Carta de Crédito por PJ nesta modalidade.
É vedado reformar e/ou ampliar mais de um imóvel com uma Carta de Crédito. É vedado reformar e/ou ampliar um imóvel com mais de uma Carta de Crédito.
O consorciado apresenta o Laudo de Avaliação, projeto aprovado, especificações, orçamento e cronograma físico-financeiro, identificando os autores e responsável pela execução da obra o Laudo de Análise deve estar assinado pelo técnico responsável, pelo consorciado e aprovado pela engenharia credenciada da ADMINISTRADORA e os documentos abaixo relacionados:
O cronograma físico-financeiro contém no mínimo 1 (uma) e no máximo 6 (seis) parcelas.
A obra é supervisionada por um engenheiro, responsável técnico pela reforma e/ou ampliação do imóvel, devidamente inscrito no CREA.
A matrícula do imóvel, em cujo solo a reforma e/ou ampliação é realizada, com a Alienação Fiduciária a favor da ADMINISTRADORA, deve estar devidamente registrada junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis.
O CONSORCIADO encaminha documentação à ADMINISTRADORA, para montagem do dossiê do Crédito do Consórcio Imobiliário, após a averbação, no caso de ampliação.
Para fins de composição do extrato de minuta emitido pela ADMINISTRADORA, o CONSORCIADO informa os seguintes dados:
Nome, CPF, grupo e cota do consorciado;
Data prevista para assinatura da escritura, com pelo menos 7 (sete) dias úteis de antecedência;
O número da conta para depósito dos recursos da Carta de Crédito; Valor da Carta de Crédito a ser utilizado pelo consorciado;
Valor total da reforma e/ou ampliação, constantes no Laudo de Avaliação do Engenheiro; Valor total da avaliação do imóvel inicial;
Cronograma da obra, com período da obra em meses.
O valor da Carta de Crédito, a ser liberado, é creditado na conta em nome do consorciado pela ADMINISTRADORA.
