Possessórias em Geral e Usucapião Topografia e Georreferenciamento Avaliações de Imóveis Patologia Construtiva
EXMO. SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL III - JABAQUARA - SP
0003103-50.2016.8.26.0003
LUIZ FILIPE SANTIAGO, Engenheiro Civil CREA/SP
506.209.0430/D, Infra Assinado Perito Judicial na AÇÃO
DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - PROPRIEDADE, tendo
como Requerente ESPÓLIO DE YOLANDA DE SOUZA
DIANA e Requerida ELBA LUCIA DE SOUZA CASTRO
GIGLIO E OUTRO, tendo completado todos os Estudos
diligencias e Vistoria vem, mui respeitosamente, a
presença de Vossa Excelência apresentar suas
conclusões consubstanciadas no seguinte:
SUMÁRIO
1. OBJETIVO DO TRABALHO ... 4
2. CONCEITOS GERAIS DE AVALIAÇÃO ... 4
3. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS... 5
3.1. IMÓVEL I - MATRÍCULA Nº 68.224 ... 5
3.2. IMÓVEL II - MATRÍCULA Nº 146.177 ... 5
4. VISTORIA ... 6
5. IMÓVEL I - OBJETO DA MATRÍCULA Nº 68.224 ... 7
5.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL ... 7
5.1.1. LOCALIZAÇÃO ... 7
5.1.2. TOPOGRAFIA ... 8
5.1.3. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ... 8
5.1.4. MELHORAMENTOS PÚBLICOS ... 9
5.1.5. ZONEAMENTO... 9
5.1.6. EDIFÍCIO RIO BRANCO ... 10
5.1.6.1. APARTAMENTO N° 03 ... 11
5.1.7. DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO ... 12
5.2. AVALIAÇÃO ...18
5.2.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ... 19
5.2.2. SITUAÇÃO PARADIGMA ... 25
5.2.3. VALOR DO IMÓVEL ... 26
5.2.4. GRAU DE PRECISÃO ... 26
5.2.5. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO ... 27
6. IMÓVEL II - OBJETO DA MATRÍCULA Nº 146.177 ...28
6.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL ...28
6.1.1. LOCALIZAÇÃO ... 28
6.1.2. TOPOGRAFIA ... 29
6.1.3. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ... 29
6.1.4. MELHORAMENTOS PÚBLICOS ... 30
6.1.5. ZONEAMENTO... 30
6.1.6. EDIFÍCIO NOBRE ... 31
6.1.6.1. APARTAMENTO N° 115 ... 32
6.1.7. DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO ... 33
6.2. AVALIAÇÃO ...40
6.2.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ... 41
6.2.2. SITUAÇÃO PARADIGMA ... 47
6.2.3. VALOR DO IMÓVEL ... 48
6.2.4. GRAU DE PRECISÃO ... 48
6.2.5. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO ... 49
7. CONCLUSÃO ...50
8. ENCERRAMENTO ...51
1. OBJETIVO DO TRABALHO
O presente trabalho tem por objetivo Vistoriar e apurar o justo Valor de Mercado para Venda dos Imóveis objetos da presente.
A presente Avaliação atende as seguintes Normas:
- ABNT NBR 14653-1:2019 – Avaliação de Bens – Parte 1 – Procedimento Gerais;
- ABNT NBR 14.643-2:2011 – Avaliação de Bens – Parte 2 – Imóveis Urbanos;
- Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP:2011 – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.
Cabe consignar que os imóveis em questão foram avaliados considerando suas condições como livre e desembaraçados de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza.
2. CONCEITOS GERAIS DE AVALIAÇÃO
Para o melhor entendimento dos métodos, critérios e nomenclaturas utilizadas neste laudo de avaliação, abaixo estão relacionados alguns dos termos definidos pelas normas técnicas de avaliações:
Valor de Mercado: Quantia mais provável pela qual um bem seria negociado em uma data de referência, entre vendedor e comprador prudentes e interessados no negócio, com conhecimento de mercado, mas sem compulsão, dentro das condições mercadológicas.
Área Útil da Unidade: Área real privativa, definida na ABNT NBR 12.721, subtraída a
área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou
dificultem sua utilização.
Depreciação Física: Perda de valor em função do desgaste das partes construtivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação.
Estado de Conservação: Situação das características físicas de um bem, em um determinado instante, em decorrência da sua utilização e da manutenção a que foi submetido.
Idade Estimada: Aproximação da idade real do imóvel, levando em consideração as suas características construtivas, arquitetônicas e funcionais.
Padrão Construtivo: Qualidade das benfeitorias em função das especificações de projetos, materiais, execução e mão de obra efetivamente utilizados na construção.
3. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS
3.1. IMÓVEL I - MATRÍCULA Nº 68.224 DO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA PRAIA GRANDE (Doc. às fls. 296/298 dos Autos).
Imóvel: Apartamento n° 03, localizado no primeiro andar ou segundo e ultimo pavimento do EDIFÍCIO RIO BRANCO, situado na Rua Jurubahyba, n° 699, esquina com a Avenida Presidente Kennedy, nesta cidade, com área útil de 51,50m², área comum de 6,50m², totalizando a área bruta construída de 58,00m², pertencendo- lhe no terreno e coisas comuns a fração ideal equivalente a 53,240m².
Contribuinte: 2 07 22 001 001 0003-3
3.2. IMÓVEL II - MATRÍCULA Nº 146.177 DO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA PRAIA GRANDE (Doc. às fls. 307/308 dos Autos).
Imóvel: Apartamento número 115, tipo B, localizado no primeiro andar do
EDIFÍCIO NOBRE, situado na Rua Um, esquina da Rua Quatro, na Vila Caiçara,
116, no lado direito com o corredor interno de passagem e no lado esquerdo com a área de recuo lateral do prédio, que dá para o lote número 06.
Contribuinte: 2 07 05 044 007 0115-4
4. VISTORIA
As vistorias foram realizadas por esse vistor no dia 03 de Março de 2020 às 10h00min, acompanhado por:
Oficial de Justiça: Sra. Claudia Soares de Faria.
Irmã da Requerida: Sra. Marilena Iara de Souza Pereira.
Obs: Vistoriamos primeiro o apartamento objeto da Matricula n° 68.224 e
posteriormente o apartamento objeto da Matricula n° 146.177, neste ultimo,
acompanhado pelo Zelador Sr. Diego Aristoff.
5. IMÓVEL I - OBJETO DA MATRÍCULA Nº 68.224
5.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
5.1.1. LOCALIZAÇÃO
O Imóvel objeto da presente Ação localiza-se à Rua Jurubaiba, n° 699, esquina com a Avenida Presidente Kennedy, apartamento n° 03 do Edifício Rio Branco, Vila Caiçara, Praia Grande, São Paulo/SP, CEP 11706-140.
Ilustração obtida do Google Maps, onde é possível identificar a localização do imóvel
avaliando, bem como as ruas circunvizinhas.
Vista aérea da região em que situa-se o imóvel objeto, focalizando com maior proximidade o avaliando.
5.1.2. TOPOGRAFIA
O terreno possui topografia plana.
5.1.3. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
O local apresenta característica mista, residencial, comercial e de serviços.
5.1.4. MELHORAMENTOS PÚBLICOS
A Região que contém o Imóvel avaliando é dotada dos seguintes Melhoramentos e Serviços Públicos:
Item Melhoramentos Possui
Sim Não
I Pavimentação asfáltica x
II Guias e sarjetas x
III Abastecimento de água x
IV Coleta de esgoto x
V Rede de iluminação pública x
VI Rede de iluminação domiciliar x
VII Telefone x
VIII Escolas ou postos de Saúde (distancia máxima até 3km) x
IX Transporte Público x
5.1.5. ZONEAMENTO
De acordo com a Lei Complementar nº 499/07 da Prefeitura de Praia Grande, o
imóvel está situado em Zona Predominantemente Residencial – ZPR-2.
5.1.6. EDIFÍCIO RIO BRANCO
O Edifício Rio Branco, é constituído por 01 bloco, contendo térreo e pavimento superior.
No térreo possui 01 estabelecimento comercial, com frente para a Avenida Presidente Kennedy e vagas de garagem dos apartamentos, com acesso pela Rua Jurubaiba. No pavimento superior possuem 03 apartamentos.
Não possui portaria 24 horas, serviço de limpeza ou condomínio. As contas de consumo de água e luz são rateadas entre os 03 apartamentos.
As fachadas são revestidas em pintura em látex. O Hall dos apartamentos é revestido em Granilite.
Para fins de avaliação o prédio foi considerado com idade estimada de 30 anos, com estado de conservação entre regular e necessitando de reparos simples.
Vista frontal do Edifício Rio Branco.
Vista lateral do Edifício Rio Branco.
5.1.6.1. APARTAMENTO N° 03
Apartamento n° 03, localizado no Edifício Rio Branco, com área útil de 51,50m², área comum de 6,50m², totalizando a área bruta construída de 58,00m², pertencendo-lhe no terreno e coisas comuns a fração ideal equivalente a 53,240m². Possui 01 sala de estar, 01 terraço, 01 dormitório, 01 banheiro, 01cozinha e 01 área de serviço.
Os Tipos de acabamentos do Apartamento são os seguintes:
Ambiente Quant. Piso Parede Teto
Sala de Estar 01 Cerâmico Pintura em Látex Pintura em Látex Terraço 01 Cerâmico Pintura em Látex Pintura em Látex Dormitório 01 Cerâmico Pintura em Látex Pintura em Látex
Banheiro 01 Cerâmico Azulejo Pintura em Látex
Cozinha 01 Cerâmico Azulejo Pintura em Látex
Área de Serviço 01 Cerâmico ½ Azulejo e ½ Pintura
em Látex Pintura em Látex
5.1.7. DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO
Via de acesso: Rua Jurubaiba.
Vista da entrada de acesso aos apartamentos.
Vista parcial da garagem.
Vista parcial do hall dos andares.
Vista da identificação do apartamento n° 3.
Vista parcial da sala de estar.
Vista parcial do terraço.
Vista parcial do dormitório.
Vista parcial do banheiro.
Vista parcial da cozinha.
Vista parcial da área de serviço.
5.2. AVALIAÇÃO
O presente laudo foi elaborado em conformidade com a Norma Brasileira NBR- 14.653-2:2011 – “Avaliação de Imóveis Urbanos” que é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE:2011 e Valores de Edificação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP.
Na presente avaliação, adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferência estatística.
Para a perfeita aplicação deste método, as características em que deve haver semelhança, basicamente estão relacionadas com os seguintes aspectos:
- Localização; - Tipo de Imóvel; - Dimensões;
- Padrão Construtivo; - Idade; - Data da Oferta;
Obedecidas às condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada. Para aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, será adotado o processo de homogeneização, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir delas se ajustam os valores comparativos, para adequá-los às condições do imóvel avaliando, obedecendo os seguintes fatores:
a- Fator Oferta: A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,90 (desconto de 10% sobre o preço original pedido).
b- Fator Localização: Para a transposição da parcela referente ao terreno de um local para outro, poderá ser empregada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtido na Planta Genérica editada pela Prefeitura Municipal, se for constatada a coerência dos mesmos.
c- Idade das Benfeitorias: A depreciação deve levar em conta os aspectos físicos
e funcionais. As diferenças de idade devem ser ponderadas pela relação entre os
respectivos fatores de obsoletismo indicados através do critério de Ross-Heidecke, pela idade da edificação, real ou estimada, mas não a aparente.
d- Padrão Construtivo das Benfeitorias: As diferenças de padrão construtivo devem ser ponderadas pela relação entre os respectivos valores de benfeitoria que melhor se aproximem dos seus respectivos padrões. Recomenda-se a utilização do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do Ibape.
5.2.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
De acordo com o estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - Santos”, estudo procedido pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, o imóvel avaliando será classificado como sendo do tipo
“Apartamento Padrão Simples sem Elevador” item 1.3.2.
O valor unitário do avaliando, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação – FOC, para levar em conta a depreciação, através da seguinte expressão:
Foc = R + K * (1 – R) sendo:
R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na anterior.
K = coeficiente de ROSS/HEIDECK
ROSS: D = 1 – (1-r) (x + x2 ) 2 n n2 HEIDECKE: D = A + (1 – C). C
O estado de conservação da edificação será classificado segundo a graduação que consta do quadro a seguir:
REF. ESTADO DA EDIFICAÇÃO: DEPRECIAÇÃO(%)
a Nova 0,00
b Entre nova e regular 0,32
c Regular 2,52
d Entre regular e necessitando reparos simples 8,09
e Necessitando de reparos simples 18,10
f Necessitando de reparos de simples a importantes 33,20
g Necessitando de reparos importantes 52,60
h Necessitando de rep. importantes a edificação sem valor 75,20
i Sem valor 100,00
O fator “K” é obtido da tabela a seguir, mediante dupla entrada, onde:
IDADE EM % DA VIDA REFERENCIAL
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
a b c d e f g h
2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245
4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243
6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240
8 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237
10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234
12 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231
14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228
16 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225
18 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,222
20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218 22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215 24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,211 26 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207 28 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204 30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200 32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196 34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,192 36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,187 38 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183 40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179 42 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174 44 0,683 0,681 0,668 0,628 0,560 0,456 0,324 0,169 46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165 48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160 50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155
- na linha entra-se com o número da relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir) relativa ao padrão dessa construção.
- na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas no quadro anterior.
O estado de conservação do imóvel será fixado em função das constatações em vistorias, observando-se o estado em que se encontram: sistema estrutural, hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos; pesando os seus custos para uma eventual recuperação.
ELEMENTOS COMPARATIVOS
Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário
básico de área útil que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região
avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias, bem como no
próprio Condomínio, os valores ofertados para venda de apartamentos na mesma
região geo-econômica e negócios efetivamente realizados.
Amostra Dados Valor (R$)
01
Endereço: Av. Presidente Kennedy n° 11228, esquina com a R. Nossa Sra. de Praia Grande - Vila Caiçara – Praia Grande/SP
Área Útil: 70m² Andar: 1°
Quantidade de Vagas: 1
Contato: Proprietária Sra. Lucilene Telefone: (11) 98800-2372
140.000,00
02
Endereço: Av. Presidente Kennedy n° 13476, Ed. Bruno - Vila Caiçara – Praia Grande/SP
Área Útil: 62m² Andar: 1°
Quantidade de Vagas:
Contato: Corretor Sr. Vitor Telefone: (13) 3507-5161
230.000,00
Amostra Dados Valor (R$)
03
Endereço: R. Jamil Issa n° 560, Ed. Sommar - Vila Caiçara – Praia Grande/SP
Área Útil: 44,26m² Andar: 1°
Quantidade de Vagas: 1 Contato: Proprietário Sr. Jhony Telefone: (11) 96097-9288
135.000,00
04
Endereço: Rua Miami n° 604, esquina com a Av.
Presidente Kennedy - Vila Caiçara – Praia Grande/SP Área Útil: 82m²
Andar: 1°
Quantidade de Vagas: 1
Contato: Proprietário Sr. Arquimedes Telefone: (11) 99917-8045
195.000,00
Amostra Dados Valor (R$)
05
Endereço: Rua São Domingo n° 1390, Ed. Lagoa Azul - Vila Caiçara – Praia Grande/SP
Área Útil: 50m² Andar: 3°
Quantidade de Vagas: 1
Contato: Proprietário Sr. Aveliando Telefone: (13) 3379-3593
160.000,00
Mapa de localização dos elementos comparativos em relação ao imóvel avaliando.
1 2
3 4
5
A
O valor médio das ofertas devidamente Homogeneizadas é igual a R$
2.250,52/m² (Dois mil, duzentos e cinquenta reais e cinquenta e dois centavos), o metro quadrado de área útil para a venda, na data base de Março de 2020.
Com esse Valor Básico Unitário, teremos o valor do Imóvel objeto da presente Ação.
5.2.2. SITUAÇÃO PARADIGMA
A situação paradigma média adotada no presente trabalho é a seguinte:
- Tipologia do Imóvel: Apartamento Padrão Simples sem Elevador - Idade Estimada: 30 anos
- Estado de Conservação: Entre regular e necessitando de reparos simples
- Quantidade de Vagas: 01
5.2.3. VALOR DO IMÓVEL
O valor do Imóvel será dado pela seguinte fórmula:
Vi = Au x Vu sendo:
Vi = Valor do Imóvel Au = Área útil = 51,50 m²
Vu = Valor Básico Unitário = R$ 2.250,52 /m²
Substituindo em teremos:
Vi = 51,50 m² x R$ 2.250,52 /m²
Vi = R$ 115.901,78 ou em números redondos:
Vi = R$ 116.000,00 – Março/2020 (Cento e dezesseis mil reais).
5.2.4. GRAU DE PRECISÃO
De acordo com a Norma Brasileira ABNT 14653-2:2011 – Avaliações de Imóveis Urbanos, temos a tabela a seguir:
Grau de Precisão
Média Saneada: R$ 2.250,52 /m²
Desvio Padrão: R$ 437,26 /m²
Intervalo de Confiança 80% Limite Mínimo: R$ 1.950,74 /m² Limite Máximo: R$ 2.550,30 /m²
Coeficiente de Variação: 19,48
Grau de Precisão: III
5.2.5. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
A tabela a seguir apresenta a fundamentação do trabalho realizado por este signatário, destacando os resultados obtidos:
Item Descrição Grau
III II I
1
Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a todos
os fatores analisados
Completa quanto aos fatores utilizados
no tratamento
Adoção de situação paradigma
2
Quantidade mínima de dados
de mercado, efetivamente
utilizados
12 5 3
3
Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações relativas a todas as características
dos dados analisadas com
foto e características observadas pelo
autor do laudo
Apresentação de informações relativas a todas as características
dos dados analisados
Apresentação de informações relativas a todas
as características
dos dados correspondente
s aos fatores utilizados
4
Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de
fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
Graus III II I
Pontos Mínimos 10 6 4
Itens obrigatórios
Itens 2 e 4 no grau III, com os
demais no mínimo no grau II
Itens 2 e 4 no mínimo no grau II
e os demais no mínimo no grau I
Todos no mínimo no grau
I
Grau de Fundamentação: II
6. IMÓVEL II - OBJETO DA MATRÍCULA Nº 146.177
6.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
6.1.1. LOCALIZAÇÃO
O Imóvel objeto da presente Ação localiza-se à Rua São Benedito, n° 136/146, esquina com a Av. Juscelino Kubitscheck de Oliveira, apartamento n°115 do Edifício Nobre, Vila Caiçara, Praia Grande, São Paulo/SP, CEP 11706-250.
Ilustração obtida do Google maps, onde é possível identificar a localização do imóvel
avaliando, bem como as ruas circunvizinhas.
Vista aérea da região em que situa-se o imóvel objeto, focalizando com maior proximidade o avaliando.
6.1.2. TOPOGRAFIA
O terreno possui topografia plana.
6.1.3. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
6.1.4. MELHORAMENTOS PÚBLICOS
A Região que contém o Imóvel avaliando é dotada dos seguintes Melhoramentos e Serviços Públicos:
Item Melhoramentos Possui
Sim Não
I Pavimentação asfáltica x
II Guias e sarjetas x
III Abastecimento de água x
IV Coleta de esgoto x
V Rede de iluminação pública x
VI Rede de iluminação domiciliar x
VII Telefone x
VIII Escolas ou postos de Saúde (distancia máxima até 3km) x
IX Transporte Público x
6.1.5. ZONEAMENTO
De acordo com a Lei Complementar nº 499/07 da Prefeitura de Praia Grande, o imóvel está situado em Zona Predominantemente Residencial – ZPR-2.
Mapa de zoneamento de Praia Grande, indicando a localização do imóvel objeto.
6.1.6. EDIFÍCIO NOBRE
O Edifício Nobre é constituído por 01 bloco, possui térreo mais 03 andares, totalizando 50 unidades autônomas.
O valor do condomínio é entorno de R$ 300,00 (trezentos reais).
As fachadas possuem revestimento cerâmico, o piso da entrada é revestido em pedra, a escada e o hall de circulação dos andares são revestidos em Granilite.
Para fins de avaliação o prédio foi considerado com idade estimada de 30 anos, com estado de conservação entre regular e necessitando de reparos simples.
Vista frontal do Edifício Nobre.
Vista lateral do Edifício Nobre.
6.1.6.1. APARTAMENTO N° 115
Apartamento n° 115, localizado no Edifício Nobre, com área útil de 52,65m², área comum de 11,0913m², totalizando a área construída de 63,7413m², correspondente a fração ideal de 30,9173m² do terreno.
Possui 01 sala de estar, 02 dormitórios, 01 banheiro e 01 cozinha.
Os Tipos de acabamentos do Apartamento são os seguintes:
Ambiente Quant. Piso Parede Teto
Sala de Estar 01 Cerâmico Pintura em Látex Pintura em Látex Dormitório 02 Cerâmico Pintura em Látex Pintura em Látex
Banheiro 01 Cerâmico Azulejo Pintura em Látex
Cozinha 01 Cerâmico Azulejo Pintura em Látex
6.1.7. DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO
Via de acesso: Rua São Benedito.
Vista parcial do Edifício Nobre.
Número de identificação do Edifício Nobre.
Vista parcial do térreo e da escada de acesso aos demais andares.
Vista parcial do primeiro andar.
Vista parcial da área comum.
Vista da porta de acesso ao apartamento n° 115.
Vista parcial da sala de estar.
Vista parcial da sala de estar.
Vista parcial do dormitório.
Vista parcial do banheiro.
Vista parcial da cozinha.
Vista parcial da cozinha.
6.2. AVALIAÇÃO
O presente laudo foi elaborado em conformidade com a Norma Brasileira NBR- 14.653-2:2011 – “Avaliação de Imóveis Urbanos” que é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE:2011 e Valores de Edificação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP.
Na presente avaliação, adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferência estatística.
Para a perfeita aplicação deste método, as características em que deve haver semelhança, basicamente estão relacionadas com os seguintes aspectos:
- Localização; - Tipo de Imóvel; - Dimensões;
- Padrão Construtivo; - Idade; - Data da Oferta;
Obedecidas às condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada. Para aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, será adotado o processo de homogeneização, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir delas se ajustam os valores comparativos, para adequá-los às condições do imóvel avaliando, obedecendo os seguintes fatores:
a- Fator Oferta: A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,90 (desconto de 10% sobre o preço original pedido).
b- Fator Localização: Para a transposição da parcela referente ao terreno de um local para outro, poderá ser empregada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtido na Planta Genérica editada pela Prefeitura Municipal, se for constatada a coerência dos mesmos.
c- Idade das Benfeitorias: A depreciação deve levar em conta os aspectos físicos
e funcionais. As diferenças de idade devem ser ponderadas pela relação entre os
respectivos fatores de obsoletismo indicados através do critério de Ross-Heidecke, pela idade da edificação, real ou estimada, mas não a aparente.
d- Padrão Construtivo das Benfeitorias: As diferenças de padrão construtivo devem ser ponderadas pela relação entre os respectivos valores de benfeitoria que melhor se aproximem dos seus respectivos padrões. Recomenda-se a utilização do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do Ibape.
6.2.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
De acordo com o estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - Santos”, estudo procedido pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, o imóvel avaliando será classificado como sendo do tipo
“Apartamento Padrão Simples sem Elevador” item 1.3.2.
O valor unitário do avaliando, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação – FOC, para levar em conta a depreciação, através da seguinte expressão:
Foc = R + K * (1 – R) sendo:
R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na anterior.
K = coeficiente de ROSS/HEIDECK
ROSS: D = 1 – (1-r) (x + x2 ) 2 n n2 HEIDECKE: D = A + (1 – C). C
O estado de conservação da edificação será classificado segundo a graduação que consta do quadro a seguir:
REF. ESTADO DA EDIFICAÇÃO: DEPRECIAÇÃO(%)
a Nova 0,00
b Entre nova e regular 0,32
c Regular 2,52
d Entre regular e necessitando reparos simples 8,09
e Necessitando de reparos simples 18,10
f Necessitando de reparos de simples a importantes 33,20
g Necessitando de reparos importantes 52,60
h Necessitando de rep. importantes a edificação sem valor 75,20
i Sem valor 100,00
O fator “K” é obtido da tabela a seguir, mediante dupla entrada, onde:
IDADE EM % DA VIDA REFERENCIAL
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
a b c d e f g h
2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245
4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243
6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240
8 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237
10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234
12 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231
14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228
16 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225
18 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,222
20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218 22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215 24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,211 26 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207 28 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204 30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200 32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196 34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,192 36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,187 38 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183 40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179 42 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174 44 0,683 0,681 0,668 0,628 0,560 0,456 0,324 0,169 46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165 48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160 50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155
- na linha entra-se com o número da relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir) relativa ao padrão dessa construção.
- na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas no quadro anterior.
O estado de conservação do imóvel será fixado em função das constatações em vistorias, observando-se o estado em que se encontram: sistema estrutural, hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos; pesando os seus custos para uma eventual recuperação.
ELEMENTOS COMPARATIVOS
Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário
básico de área útil que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região
avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias, bem como no
próprio Condomínio, os valores ofertados para venda de apartamentos na mesma
região geo-econômica e negócios efetivamente realizados.
Amostra Dados Valor (R$)
01
Endereço: Av. Juscelino Kubitschek de Oliveira n° 1050, Cond. Parque Balneário, Vila Caiçara, Praia Grande Área Útil: 45 m²
Quantidade de Vagas:
Contato: Corretor Sr. Benjamim Telefone: (11) 98509-5223
140.000,00
02
Endereço: R. Dep. Laércio Corte n° 498, Ed. Maysa, Vila Caiçara, Praia Grande
Área Útil: 78 m²
Quantidade de Vagas:
Contato: Proprietário Sr. Leandro Telefone: (11) 96977-6633
200.000,00
Amostra Dados Valor (R$)
03
Endereço: R. Dep. Laércio Corte n° 651, Ed.
Montecelo, Vila Caiçara, Praia Grande Área Útil: 56 m²
Quantidade de Vagas:
Contato: Proprietário Sr. Luiz Telefone: (11) 94589-3373
160.000,00
04
Endereço: R. Dino Tognini n° 465, Ed. Francisco C.
Xavier, Vila Caiçara, Praia Grande Área Útil: 51 m²
Quantidade de Vagas:
Contato: I.P. Imóveis Telefone: (13) 3479-1615
130.000,00
Amostra Dados Valor (R$)
05
Endereço: R. Santo Agostinho n° 186, Ed. Angelmar II, Vila Caiçara, Praia Grande
Área Útil: 56 m²
Quantidade de Vagas:
Contato: Corretor Sr. Alexandre Telefone: (11) 96638-1992
150.000,00
Mapa de localização dos elementos comparativos em relação ao imóvel avaliando.
1 2
3
4
5
A
O valor médio das ofertas devidamente Homogeneizadas é igual a R$
2.238,66/m² (Dois mil, duzentos e trinta e oito reais e sessenta e seis centavos), o metro quadrado de área útil para a venda, na data base de Março de 2020.
Com esse Valor Básico Unitário, teremos o valor do Imóvel objeto da presente Ação.
6.2.2. SITUAÇÃO PARADIGMA
A situação paradigma média adotada no presente trabalho é a seguinte:
- Tipologia do Imóvel: Apartamento Padrão Simples sem Elevador - Idade Estimada: 30 anos
- Estado de Conservação: Entre regular e necessitando de reparos simples
- Quantidade de Vagas: 00
6.2.3. VALOR DO IMÓVEL
O valor do Imóvel será dado pela seguinte fórmula:
Vi = Au x Vu sendo:
Vi = Valor do Imóvel Au = Área útil = 52,65 m²
Vu = Valor Básico Unitário = R$ 2.238,66/m²
Substituindo em teremos:
Vi = 52,65 m² x R$ 2.238,66/m²
Vi = R$ 117.865,45, ou em números redondos:
Vi = R$ 120.000,00 – Março/2020 (Cento e vinte mil reais).
6.2.4. GRAU DE PRECISÃO
De acordo com a Norma Brasileira ABNT 14653-2:2011 – Avaliações de Imóveis Urbanos, temos a tabela a seguir:
Grau de Precisão
Média Saneada: R$ 2.238,66 /m²
Desvio Padrão: R$ 258,636 /m²
Intervalo de Confiança 80% Limite Mínimo: R$ 2.061,35 /m² Limite Máximo: R$ 2.415,97 /m²
Coeficiente de Variação: 11,55
Grau de Precisão: III
6.2.5. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
A tabela a seguir apresenta a fundamentação do trabalho realizado por este signatário, destacando os resultados obtidos:
Item Descrição Grau
III II I
1
Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a todos
os fatores analisados
Completa quanto aos fatores utilizados
no tratamento
Adoção de situação paradigma
2
Quantidade mínima de dados
de mercado, efetivamente
utilizados
12 5 3
3
Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações relativas a todas as características
dos dados analisadas com
foto e características observadas pelo
autor do laudo
Apresentação de informações relativas a todas as características
dos dados analisados
Apresentação de informações relativas a todas
as características
dos dados correspondente
s aos fatores utilizados
4
Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de
fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
Graus III II I
Pontos Mínimos 10 6 4
Itens obrigatórios
Itens 2 e 4 no grau III, com os
demais no mínimo no grau II
Itens 2 e 4 no mínimo no grau II
e os demais no mínimo no grau I
Todos no mínimo no grau
I
Grau de Fundamentação: II
7. CONCLUSÃO
De acordo com os trabalhos efetuados, segundo a metodologia descrita em capítulo específico, seguem os Valores de Mercado para a venda dos imóveis:
A) IMÓVEL I - OBJETO DA MATRÍCULA Nº 68.224
Área Útil 51,50 m²
Vu Homogeneizado R$ 2.250,52 /m²
Padrão Construtivo Apartamento simples sem elevador
Andar 1°
Vagas de Garagem 01
Valor de Mercado = R$ 116.000,00 (Cento e dezesseis mil reais) Data Base: Março/2020
Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III
B) IMÓVEL II - OBJETO DA MATRÍCULA Nº 146.177
Área Útil 52,65 m²
Vu Homogeneizado R$ 2.238,66 /m²
Padrão Construtivo Apartamento simples sem elevador
Andar 1°
Vagas de Garagem 00
Valor de Mercado = R$ 120.000,00 (Cento e vinte mil reais) Data Base: Março/2020
Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III
8. ENCERRAMENTO
Dando por encerrado o seu Trabalho, digitou o presente Laudo que se compõe de 51 (cinquenta e um) folhas escritas de um só lado, Anexos com Pesquisa de Elementos dos imóveis I e II, todas rubricadas pelo Autor, incluindo esta ultima datada e assinada para todos os fins de Direito, colocando-se a disposição deste Juízo para quaisquer esclarecimentos necessários.
São Paulo, 16 de Março de 2020
LUIZ FILIPE SANTIAGO CREA nº 506.209.0430-D
Pós Graduado em Perícias de Engenharia e Avaliações pela FAAP/IBAPE Especialista em Construções Civis – Excelência Construtiva e Anomalias pela Universidade Mackenzie Perito Judicial Atuante na Capital e Comarcas da Grande São Paulo Assistente Técnico da Prefeitura do Município de São Paulo desde 2014
A N E X O I
P E S Q U I S A D E P R E Ç O U N I T Á R I O
I M Ó V E L I
MODELO DE ESTATÍSTICA DESCRITIVA
DESCRIÇÃO : Ap a rta m e nto Pra ia G ra nd e - Ed . Rio Bra nc o DATA : 18/ 03/ 2020
O BSERVAÇÃO :
FATO R O FERTA/ TRAN SAÇÃO :
FATOR ÍNDICE
Lo c a liza ç ã o 1,00 O bso le sc ê nc ia
Pa drã o Va g a s
PARCELA DE BEN FEITO RIA :
Ida de 30
Esta do de Co nse rva ç ã o D - ENTRE REG ULAR E REPARO S SIM PLES a p a rta m e nto sim p le s s/ e le v . (-)
Va g a s Ac ré sc imo
FATORES
1 0,1
0,9 0,7
EDIFICAÇÃO VALO RES DE VEN DA : IBAPE-SP - 2019 - SANTO S - SP
Núm. Endereç o Va lor
Unitá rio Homog eneiza ç ã o Va ria ç ã o
MATRIZ DE UNITÁRIOS
1 Av . Pre sid e nte Ke nne d y ,11228 1.800,00 1.619,47 0,8997
2 Av . Pre sid e nte Ke nne d y ,13476 3.338,71 2.783,31 0,8336
3 Rua Ja m il Issa ,560 2.745,14 2.288,48 0,8336
4 Rua M ia m i ,604 2.140,24 2.081,36 0,9725
5 Rua Sã o Do m ing o ,1390 2.880,00 2.479,97 0,8611
Núm. X Y GRÁFICO DE DISPERSÃO
1 1.800,00 1.619,47
2 3.338,71 2.783,31
3 2.745,14 2.288,48
4 2.140,24 2.081,36
5 2.880,00 2.479,97
GRÁFICO DE DISPERSÃO
Mé dia Unitá rio s : De svio Pa drã o : - 30% : + 30% :
611,29 2.580,82
1.806,57 3.355,06 23,6900
437,26 2.250,52
1.575,36 2.925,67 19,4300 Tipo :
Mo da lida de :
Da ta : Clie nte :
Áre a te rre no m² : Ap a rta m e nto
Ve nd a
18/ 03/ 2020 Luiz Filip e Sa ntia g o
1.000,00
APRESENTAÇÃO DOS RESULTADOS
Mé dia Unitá rio s : De svio Pa drã o : - 30% : + 30% :
DADOS DO AVALIANDO
VALORES UNITÁRIOS VALORES HOMOGENEIZADOS
Co e fic ie nte de Va ria ç ã o : Co e fic ie nte de Va ria ç ã o :
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
1 3 3 4
De sc riç ã o Ca ra c . do imó ve l a va lia ndo Q ua ntida de mínima de
Inte rva do de a juste de c a da
2 da do s de me rc a do usa do s Ide ntific a ç ã o do s da do s de me rc a do
fa to r e p/ o c o nj de fa to re s
G RAU I I I Co mple ta qua nto a to da s va riá ve is a na lisa da s
12
Apre se ntaç ão de inform re f a todas as c arac t dos dos dados analisados
0,80 a 1,25
G RAU I I Co mple ta qto a o s fa to re s usa do s no tra ta me nto
5
Apre se ntaç ão de inform re f a todas as c arac t dos dos dados analisados
0,50 a 2,00
Ado ç ã o de situa ç ã o pa ra dig ma
3
Apre se ntaç ão inform re f a todos as c arac t dos dados re f aos fatore s
0,40 a 2,50 *a G RAU I
G RAU DE FUN DAMEN TAÇÃO :
2
2
2 3 9
II FORMAÇÃO DOS VALORES
Distribuiç ã o e spa c ia l
Lo c a l :Rua Jurub a ib a 699 e sq uina c o m a Av . Pre sid e nte Ke nne d y Vila C a iç a ra
Edific a ç ã o m² : 51,50
REGISTRO FOTOGRÁFICO DO AVALIANDO
FO TO N º 1
FO TO N º 2
13/ 03/ 2020 DATA DA PESQ UISA :
e sq uina c o m a R. No ssa Se nho ra d e Pra ia G ra nd e
TELEFO N E : Proprietária Sra. Lucilene
CO N TATO : IMO BILIÁRIA : N ATUREZA :
CIDADE : Vila C a iç a ra
BAIRRO : CO MP.:
11228 N ÚMERO : Av . Pre sid e nte Ke nne d y
EN DEREÇO :
CHAVE G EO G RÁFICA : ÍN DICE DO LO CAL : 1,00
Q UADRA : SETO R :
ÁREA (Ar) M²: 1.000,00 100,00 PRO F. EQ UIV. (Pe ) : 10,00
ACESSIBILIDADE : FO RMATO : ESQ UIN A :
TO PO G RAFIA : CO N SISTÊN CIA :
O B S E R V A Ç Ã O : Of erta
p la no
Dire ta Re g ula r Nã o
se c o
PRAIA G RANDE - SP UF :
CEP :
MELHORAMENTOS :
PAVIMEN TAÇÃO REDE DE ILUMIN AÇÃO PÚBLICA
REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁG UA REDE DE CO LETA DE ESG O TO
REDE DE G ÁS TV A CABO
TESTADA - (c f) m : SP
UTILIZADO N ÚMERO DA PESQ UISA : PRAIA G RANDE - SP - 2020
ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO DADOS DA FICHA
DADOS DA LOCALIZAÇÃO
DADOS DA REGIÃO
DADOS DO TERRENO
DADOS DO APARTAMENTO
DADOS DA TRANSAÇÃO
TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ap a rta m e nto ESTADO :O rig ina l FACE :
DO RMITÓ RIO S : 1 SUÍTES : 0 W.C. : 0 Q UARTO EMPREG ADAS : 0
VAG AS CO B.: 1 VAG AS DESCO B.: 0
PISCIN A : 0 SALÃO DE FESTAS: 0
PLAYG RO UN D : 0 SUPERIO RES : 0 SUB- SO LO S : 0
ELEVADO RES : 0 APTO / AN DAR : 1
PADRÃO :apartamento simples s/ elev. CO N SERVAÇÃO :d - entre regular e reparos simples
IDADE : 25 FRAÇÃO : 0,00TAXA : 0,00
A. PRIVATIVA M²: 70,00 ÁREA CO MUM M² 0,00 G ARAG EM M² : 0,00 TO TAL M² : 70,00
CARACTERISTICAS
DIMENSÕES EDIFÍCIO
1
a no s
CO EF. PADRÃO : 1,266 CO EF. DEP. (k) : 0,718
(11)-988002372 FATORES ADICIONAIS
ADICIO N AL 01: 1,00 ADICIO N AL 02: 1,00 ADICIO N AL 03: 1,00
ADICIO N AL 04: 1,00 ADICIO N AL 05: 1,00 ADICIO N AL 06: 1,00
RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO
FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO
VALO R VEN DA (R$) :140.000,00 VALO R LO CAÇÃO (R$) : 0,00
REG ISTRO FO TO G RÁFIC O
13/ 03/ 2020 DATA DA PESQ UISA :
CHAVE G EO G RÁFICA :
Q UADRA : SETO R :
N ÚMERO DA PESQ UISA : PRAIA G RANDE - SP - 2020
D A D O S D A F I C H A
N ÚMERO ELEMEN TO : 1
FO TO N º 1
13/ 03/ 2020 DATA DA PESQ UISA :
Ed . Bruno
TELEFO N E : Corretor Sr. Vitor
CO N TATO : IMO BILIÁRIA : N ATUREZA :
CIDADE : Vila C a iç a ra
BAIRRO : CO MP.:
13476 N ÚMERO : Av . Pre sid e nte Ke nne d y
EN DEREÇO :
CHAVE G EO G RÁFICA : ÍN DICE DO LO CAL : 1,00
Q UADRA : SETO R :
ÁREA (Ar) M²: 1.000,00 100,00 PRO F. EQ UIV. (Pe ) : 10,00
ACESSIBILIDADE : FO RMATO : ESQ UIN A :
TO PO G RAFIA : CO N SISTÊN CIA :
O B S E R V A Ç Ã O : Of erta
p la no
Dire ta Re g ula r Nã o
se c o
PRAIA G RANDE - SP UF :
CEP :
MELHORAMENTOS :
PAVIMEN TAÇÃO REDE DE ILUMIN AÇÃO PÚBLICA
REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁG UA REDE DE CO LETA DE ESG O TO
REDE DE G ÁS TV A CABO
TESTADA - (c f) m : SP
UTILIZADO N ÚMERO DA PESQ UISA : PRAIA G RANDE - SP - 2020
ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO DADOS DA FICHA
DADOS DA LOCALIZAÇÃO
DADOS DA REGIÃO
DADOS DO TERRENO
DADOS DO APARTAMENTO
DADOS DA TRANSAÇÃO
TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ap a rta m e nto ESTADO :O rig ina l FACE :
DO RMITÓ RIO S : 1 SUÍTES : 0 W.C. : 0 Q UARTO EMPREG ADAS : 0
VAG AS CO B.: 1 VAG AS DESCO B.: 0
PISCIN A : 0 SALÃO DE FESTAS: 0
PLAYG RO UN D : 0 SUPERIO RES : 0 SUB- SO LO S : 0
ELEVADO RES : 0 APTO / AN DAR : 1
PADRÃO :apartamento simples s/ elev. (+) CO N SERVAÇÃO :c - regular
IDADE : 25 FRAÇÃO : 0,00TAXA : 0,00
A. PRIVATIVA M²: 62,00 ÁREA CO MUM M² 0,00 G ARAG EM M² : 0,00 TO TAL M² : 62,00
CARACTERISTICAS
DIMENSÕES EDIFÍCIO
2
a no s
CO EF. PADRÃO : 1,500 CO EF. DEP. (k) : 0,750
(11)-35075161 FATORES ADICIONAIS
ADICIO N AL 01: 1,00 ADICIO N AL 02: 1,00 ADICIO N AL 03: 1,00
ADICIO N AL 04: 1,00 ADICIO N AL 05: 1,00 ADICIO N AL 06: 1,00
RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO
FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO
VALO R VEN DA (R$) :230.000,00 VALO R LO CAÇÃO (R$) : 0,00
REG ISTRO FO TO G RÁFIC O
13/ 03/ 2020 DATA DA PESQ UISA :
CHAVE G EO G RÁFICA :
Q UADRA : SETO R :
N ÚMERO DA PESQ UISA : PRAIA G RANDE - SP - 2020
D A D O S D A F I C H A
N ÚMERO ELEMEN TO : 2
FO TO N º 1
13/ 03/ 2020 DATA DA PESQ UISA :
Ed . So m m a r
TELEFO N E : Proprietário Sr. Jhony
CO N TATO : IMO BILIÁRIA : N ATUREZA :
CIDADE : Vila C a iç a ra
BAIRRO : CO MP.:
N ÚMERO : 560 Rua Ja m il Issa
EN DEREÇO :
CHAVE G EO G RÁFICA : ÍN DICE DO LO CAL : 1,00
Q UADRA : SETO R :
ÁREA (Ar) M²: 1.000,00 100,00 PRO F. EQ UIV. (Pe ) : 10,00
ACESSIBILIDADE : FO RMATO : ESQ UIN A :
TO PO G RAFIA : CO N SISTÊN CIA :
O B S E R V A Ç Ã O : Of erta
p la no
Dire ta Re g ula r Nã o
se c o
PRAIA G RANDE - SP UF :
CEP :
MELHORAMENTOS :
PAVIMEN TAÇÃO REDE DE ILUMIN AÇÃO PÚBLICA
REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁG UA REDE DE CO LETA DE ESG O TO
REDE DE G ÁS TV A CABO
TESTADA - (c f) m : SP
UTILIZADO N ÚMERO DA PESQ UISA : PRAIA G RANDE - SP - 2020
ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO DADOS DA FICHA
DADOS DA LOCALIZAÇÃO
DADOS DA REGIÃO
DADOS DO TERRENO
DADOS DO APARTAMENTO
DADOS DA TRANSAÇÃO
TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ap a rta m e nto ESTADO :O rig ina l FACE :
DO RMITÓ RIO S : 1 SUÍTES : 0 W.C. : 0 Q UARTO EMPREG ADAS : 0
VAG AS CO B.: 1 VAG AS DESCO B.: 0
PISCIN A : 0 SALÃO DE FESTAS: 0
PLAYG RO UN D : 0 SUPERIO RES : 0 SUB- SO LO S : 0
ELEVADO RES : 0 APTO / AN DAR : 1
PADRÃO :apartamento simples s/ elev. (+) CO N SERVAÇÃO :c - regular
IDADE : 25 FRAÇÃO : 0,00TAXA : 0,00
A. PRIVATIVA M²: 44,26 ÁREA CO MUM M² 0,00 G ARAG EM M² : 0,00 TO TAL M² : 44,26
CARACTERISTICAS
DIMENSÕES EDIFÍCIO
3
a no s
CO EF. PADRÃO : 1,500 CO EF. DEP. (k) : 0,750
(11)-960979288 FATORES ADICIONAIS
ADICIO N AL 01: 1,00 ADICIO N AL 02: 1,00 ADICIO N AL 03: 1,00
ADICIO N AL 04: 1,00 ADICIO N AL 05: 1,00 ADICIO N AL 06: 1,00
RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO
FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO
VALO R VEN DA (R$) :135.000,00 VALO R LO CAÇÃO (R$) : 0,00
REG ISTRO FO TO G RÁFIC O
13/ 03/ 2020 DATA DA PESQ UISA :
CHAVE G EO G RÁFICA :
Q UADRA : SETO R :
N ÚMERO DA PESQ UISA : PRAIA G RANDE - SP - 2020
D A D O S D A F I C H A
N ÚMERO ELEMEN TO : 3
FO TO N º 1
13/ 03/ 2020 DATA DA PESQ UISA :
e sq uina c o m a Av . Pre sid e nte Ke nne d y
TELEFO N E : Proprietário Sr. Arquimedes
CO N TATO : IMO BILIÁRIA : N ATUREZA :
CIDADE : Vila C a iç a ra
BAIRRO : CO MP.:
N ÚMERO : 604 Rua M ia m i
EN DEREÇO :
CHAVE G EO G RÁFICA : ÍN DICE DO LO CAL : 1,00
Q UADRA : SETO R :
ÁREA (Ar) M²: 1.000,00 100,00 PRO F. EQ UIV. (Pe ) : 10,00
ACESSIBILIDADE : FO RMATO : ESQ UIN A :
TO PO G RAFIA : CO N SISTÊN CIA :
O B S E R V A Ç Ã O : Of erta
p la no
Dire ta Re g ula r Nã o
se c o
PRAIA G RANDE - SP UF :
CEP :
MELHORAMENTOS :
PAVIMEN TAÇÃO REDE DE ILUMIN AÇÃO PÚBLICA
REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁG UA REDE DE CO LETA DE ESG O TO
REDE DE G ÁS TV A CABO
TESTADA - (c f) m : SP
UTILIZADO N ÚMERO DA PESQ UISA : PRAIA G RANDE - SP - 2020
ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO DADOS DA FICHA
DADOS DA LOCALIZAÇÃO
DADOS DA REGIÃO
DADOS DO TERRENO
DADOS DO APARTAMENTO
DADOS DA TRANSAÇÃO
TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ap a rta m e nto ESTADO :O rig ina l FACE :
DO RMITÓ RIO S : 2 SUÍTES : 0 W.C. : 0 Q UARTO EMPREG ADAS : 0
VAG AS CO B.: 1 VAG AS DESCO B.: 0
PISCIN A : 0 SALÃO DE FESTAS: 0
PLAYG RO UN D : 0 SUPERIO RES : 0 SUB- SO LO S : 0
ELEVADO RES : 0 APTO / AN DAR : 1
PADRÃO :apartamento simples s/ elev. (-) CO N SERVAÇÃO :c - regular
IDADE : 30 FRAÇÃO : 0,00TAXA : 0,00
A. PRIVATIVA M²: 82,00 ÁREA CO MUM M² 0,00 G ARAG EM M² : 0,00 TO TAL M² : 82,00
CARACTERISTICAS
DIMENSÕES EDIFÍCIO
4
a no s
CO EF. PADRÃO : 1,032 CO EF. DEP. (k) : 0,687
(11)-999178045 FATORES ADICIONAIS
ADICIO N AL 01: 1,00 ADICIO N AL 02: 1,00 ADICIO N AL 03: 1,00
ADICIO N AL 04: 1,00 ADICIO N AL 05: 1,00 ADICIO N AL 06: 1,00
RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO
FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO
VALO R VEN DA (R$) :195.000,00 VALO R LO CAÇÃO (R$) : 0,00
REG ISTRO FO TO G RÁFIC O
13/ 03/ 2020 DATA DA PESQ UISA :
CHAVE G EO G RÁFICA :
Q UADRA : SETO R :
N ÚMERO DA PESQ UISA : PRAIA G RANDE - SP - 2020
D A D O S D A F I C H A
N ÚMERO ELEMEN TO : 4
FO TO N º 1